第1篇 物業公司印章管理制度3
物業公司印章管理制度范本3
保管與監用
1、公司章與法人印章有總經理負責保管,對其使用負責。
2、財務及部門章總經理指定專人負責保管,有保管人負責監用。
3、各印章保管人不得將印章交他人代保管,并對各印章的所有負責。
4、印章必須在公司辦公室內使用,未經總經理同意不得擅自拿出辦公室外使用。
印章的使用
1、印章啟用時,保管和監用人必須做好記錄,注明申請蓋印人或單位、使用內容、使用時間;
2、保管和監用人應對申請人提供的所需蓋印之文書的內容、格式進行嚴格審查,發現問題必須立即處理匯報;
其他
印章之保管人、監用人對印章的使用負有法律責任,任何人不得私自動用印章,對未經批準擅自用印者,公司將根據情節輕重給予處分直至開除,并有權追究其法律責任。
第2篇 北京某某物業公司庫房管理制度
北京某物業公司庫房管理制度
一、庫房日常管理
1、庫房保管員必須合理設置各類物資和產品的明細賬簿和臺賬。原材料倉庫必須根據實際情況和各類原材料的性質、用途、類型分明別類建立相應的明細賬、卡片;客服財務人員與庫房保管員所建賬簿及順序編號必須互相統一,相互一致。合格品、逾期品、失效品、料廢、退回電機、返修電機應分別建賬反映。
2、做好各類物料和產品的日常核查工作,倉庫保管員必須對各類庫存物資定期進行檢查盤點,并做到賬、物、卡三者一致。
3、各物品使用部門必須根椐使用計劃及庫房庫存情況合理確定采購數量,并嚴格控制各類物資的庫存量;倉庫保管員必須定期進行各類存貨的分類整理,對存放期限較長,逾期失效等不良存貨,要按周編制報表,報送物業公司領導及財務人員,物業經理對本單位的各類不良存貨每周必須提出處理意見,責成相關部門及時加以處理。
二、入庫管理
1、物料進倉時,庫房管理員必須憑送貨單、檢驗合格單辦理入庫手續;如屬回用物資應憑回用單辦理入庫手續,拒絕不合格或手續不齊全的物資入庫,杜絕只見發票不見實物或邊辦理入庫邊辦理出庫的現象。
2、入庫時,庫房管理員必須查點物資的數量、規格型號、合格證件等項目,如發現物資數量、質量、單據等不齊全時,不得辦理入庫手續。未經辦理入庫手續的物資一律作待檢物資處理放在待檢區域內,經檢驗不合格的物資一律退回,放在暫放區域,同時必須在短期內通知經辦人員負責處理。
3、一切原材料的購入都必須用增植稅專用發票方可入庫報銷,無稅票的,其材料價格必須下浮到能補足扣稅額為止。同時要注意審查發票的正確性和有效性。
4、入庫材料在未收到相應發票前,倉管員必須建立貨到票未到材料明細賬,在票到之后及時報客服財務人員登記入賬。
5、入庫單的填開必須正確完整,供應單位名稱應填寫全稱并與發票單位一致,如屬票到抵沖的,應在備注欄中注明原入庫時間。入庫單上必須有保管員及經手人簽字,
三、出庫管理
1、物料出庫時必須辦理出庫手續,并做到限額領料,領料人員憑部門主管簽字的領料單向倉庫領料,領料員和倉管員應核對物品的名稱、規格、數量、質量狀況,核對正確后,經領料人、發料人簽字,倉管員登記入卡、入賬。
2、倉管員在每周末要與物業財務人員做好物料進出的核對銜接工作,并正確及時報送規定的各類報表,收付存報表、材料耗用匯總表、三個月以上積壓物資報表,并確保其正確無誤。
四、物料盤點管理
1、每月25日前,倉庫管理員與客服財務人員應對倉庫內物品進行逐一盤點。
2、根據盤點結果,填寫《庫存物品盤點表》。
3、倉庫管理員應將庫存物品明細賬的余額和盤點表上的實物余額進行核對:
a)經核對無誤的,倉庫管理員應根據當月發生的入庫單及出庫單,編制《庫存物品進、耗、存表》,同時編制下月采購計劃;
b)如經核對有誤:
-實物多于賬面余額的,報財務會計進行賬務處理;
-如實物少于賬面余額的,原則上視具體情況依據公司相關規程處理。
4、倉庫管理員應在28日前將當月《物品盤點表》、《采購計劃表》報送客服財務人員處。
第3篇 物業公司動火審批制度9
物業公司動火審批制度(九)
1.根據用火部位和危險程度,實行公司、部門、班組三級審批管理制度。動火時,必須到消防安全管理中心辦理動火證,方可動火施工,違者按有關規定處理。
2.在樓層悶頂、車庫、制冷機房等有易燃易爆液體、氣體的容器、管線、設備處動火屬一級;由主管部門或民工、外委托施工負責人采取消防措施,并事先通知安全管理員到場監督,方可動火,疑難危險問題報請公司領導,召集有關員工采取可靠措施,作為特殊動火處理。
3.非屬一級動火管理之處的使用電焊、氣焊、燒烤、煨管、熬瀝青和批準使用的電爐及爐火取暖的管理屬二級;由主管部門制定用火管理制度,執行防火管理規定,并責成專人落實。
4.屬于正常使用中的加工餐食的液化石油器爐灶,烤爐及吸煙管理屬三級,由班長負責檢查,落實崗位員工消防責任制。
第4篇 物業公司固定資產管理制度3
物業公司固定資產管理制度(三)
一、目的:規范公司固定資產管理,充分整合利用資源
二、范圍:公司各部門
三、總則
1、釋義:固定資產指使用年限超過一年以上,單價價值在2000元以上的有形資產;以及一些單價不足2000元,但數量眾多,使用年限超過一年以上的物品。
2、分類:
①建筑物(如員工宿舍、辦公樓),產權歸公司的房屋;
②運輸設備(各種機動車輛);
③電子設備(空調、電腦、打印機、復印機、傳真機、音像設備等);
④其他(辦公桌、椅、柜、沙發、高檔裝飾品等)。
四、計劃及審批權限
1、資產實行計劃管理,每年的元月份前各部門根據需要填寫固定資產購置申請報總辦;
2、根據各部門申請(申請表附后),公司當年經營計劃以及固定資產現狀,綜合平衡后編制當年的固定資產采購計劃,計劃必須詳細的列出預購物品種類、名稱、單價、金額等內容,并說明原因;
3、經理批準后,報財務部審核考察。
4、部依據有關批準報告進行市場詢價,五個工作日內將詢價報給總辦及總經理。
五、購置與驗收
1、固定資產的購置應有需要部門向總辦提出申請,總辦綜合平衡后,如同意,應按計劃管理權限和程序逐級審批;如不同意,應給予申請部門調配或說明原因;經批準的申請或年度計劃是購置固定資產的前提。
2、總辦為固定資產實物管理部門,負責對批準的采購計劃和采購報告統一購買各部門申請的固定資產;在購買過程中應嚴格按批準的標準、種類、數量,本著貨比三家的原則購買,有條件進行招投標的應通過招投標方式采購,公司其他部門和個人無權采購固定資產。
3、對大件或數量較大的固定資產采購,財務部應進行審計和市場考察。
4、固定資產使用(保管)部門為固定資產驗收部門,使用和驗收責任人為部門經理。總辦采購完成后,填寫驗收單交驗收部門責任人,驗收無誤后在驗收單上簽字確認,隨固定資產的相關技術資料、保修單等由總辦相關人員存檔管理。使用部門如需要可以復制。
5、固定資產購置的經辦人應在購置完成后持驗收單及有效發票到財務部辦理報銷手續。
六、固定資產使用管理
1、固定資產使用人負責使用保養、保管分配其使用的固定資產,如使用中出現故障應報告總辦處理,發生丟失及惡意損壞視其情節輕重及損壞程度,使用人應按購置價格減去折舊后的殘值賠償。
2、責任人離開公司時,應辦理固定資產移交手續后再辦理離職手續,否則總辦人力主管有權拒絕收離職手續。由此造成的后果,由固定資產使用人承擔。
3、責任人因崗位變動,不再使用原固定資產,應將管理的資產交總辦,由總辦根據情況調配使用,部門內或部門間無權調配資產的使用。
4、配給責任人的資產屬于公司所有,其使用只能用于公司業務需要,嚴禁將公司資產挪作他用,或不在指定地點使用。
5、使用部門及責任人應配合總辦、財務部對資產情況的核對清查等工作。
6、總辦應建立固定資產臺帳,詳細記錄固定資產名稱、規格型號、使用部門負責人、啟用時間、原始金額等情況,財務部應建立固定資產明細分類帳,詳細記錄固定資產的購入、調拔、結存等情況。
7、每年十一月份由總辦組織、財務部和使用部門配合,對固定資產進行清理清點,檢查固定資產的使用情況,編制固定資產清查清點明細表,并寫出書面清查報告。
8、總辦對長期閑置的固定資產,應及時處理,不能正常使用無法修復的,要及時辦理報廢手續,固定資產的報、轉讓均需按規定審批后方能辦理。
七、本規定由總辦制定解釋,交辦公會討論修訂。
八、附《固定資產購置申請表》
第5篇 物業管理公司檔案管理制度8
物業管理公司檔案管理制度(八)
依據《中華人民共和國檔案法》,結合企業實際情況,確保檔案的完整和安全,特制定本制度。
一、檔案工作的基本原則
檔案實行集中管理與分散管理相結合,即分別為公司、部門管理,專人負責檔案管理工作。公司各部門在各項活動中所形成的具有參考價值的文件、材料,由承辦單位、經辦人負責將辦完的文件、資料及時歸檔。
二、文件資料點收、整理和歸檔
1、文件結案移送歸檔時,檢查文件的文本及附件是否完整,如有短缺,應立即追查歸入。
2、文件如經過抽查,應有部門主管領導的簽認。
3、文件的處理手續必須完善,如有遺漏,應立即退回承辦人。
4、做好收件登記、編號、運轉、催辦工作,按規定程序符合立卷標準要求,及時分類、立卷、歸檔。
三、檔卷管理
1、每年對檔案材料的數量、保管等情況進行一次檢查,發現問題及時采取補救措施,確保檔案的安全。
2、做好相關的防范措施,注意保密工作。
3、保持檔案室清潔,隨時擦拭檔案櫥、架,并采取防蟲蛀腐朽工作。
4、每年按規定清理一次,已到保管期限,確定銷毀的檔案材料必須列冊登記,經領導審批后作銷毀處理。
四、檔案調、借閱
1、嚴格履行調、借閱登記、審批手續,一般僅限在檔案室查閱。確因工作需要帶出復印或摘抄文件,須經領導批準。
2、借檔人不得轉借、拆卸、調換、污損所借的檔案。
3、檔案歸還,經檔案管理人員檢查無誤后,立即歸入檔卷。
第6篇 某物業公司品質管理制度
物業公司品質管理制度
1.綜合管理體系文件增/補發的管理制度
根據綜合管理體系的要求,為了保證公司體系工作有序的開展,使管理體系文件得到有效的控制,特制定本辦法。
1.1.本辦法適用范圍:申請新增發文件或原有文件丟失、破損補發的情況
1.2.因工作需要增發文件時,由申領部門填寫《文件增/補發登記表》,經部門經理簽字,報主管領導審批后,報至公司品質管理部予以增發。
1.3.若文件使用人將文件丟失時,應重新申請補發,由申領部門填寫《文件增/補發登記表》,經部門經理簽字,報主管領導審批后,由公司品質管理部予以補發。
1.4.若文件發生嚴重破損而影響正常使用時,應將破損文件交回,申請補發新文件。
1.5.任何人未經批準不得擅自復制文件。
1.6.文件使用人應妥善的保管使用文件。
2.綜合管理體系文件編寫規定
2.1.編寫要求
1).綜合管理體系文件的所有規定應與公司的其他管理規定相協調,各級體系文件之間也要相互協調。
2).綜合管理體系文件編寫時力求'表達清楚、準確、全面、簡單扼要',實現唯一理解,不能針對某一事項有相互矛盾的不同文件同時出現和使用。
3).遵循'現場、現實、現物'的原則編寫各類文件。所有文件的規定都應保證在實際工作中能完全做到,一旦發現文件不適用(合),應立即報擬制部門或人員按規定程序修改。
2.2.文件編寫程序和格式
1).文件編寫流程圖
2).版面:一般采用a4豎版,便于保管和使用。
3).單行本的編制
i.單行本的內容應參照各中心相應的運作手冊編寫。
ii.單份工作規程一般沒有頁面,(如需頁面,參照1.5.2 3)的格式);單行本應增加一頁面、一目錄頁。
4).頁面
i.文件的內頁一般按公司統一規定使用紙張,文件的每頁均需有該文件的連續頁碼。
ii.品質管理部根據總經理批準的修訂意見,將全部受控的原綜合管理體系文件統一上收實施文字處理,并填寫綜合管理體系文件修改狀態表。綜合管理體系文件的更改與換版均采用換頁形式。對于修訂引起的增加頁采用后綴法標注頁碼,例如第5頁增為兩頁,標注為'第5-1頁'和'第5-2頁';對于減少頁,保持該頁格式和頁碼,并在首行注明'此頁為空頁'。
5).章節編號
i.文件章節編寫采用阿拉伯數字編排,如0;0.1;0.1.1;0.1.1.1……依次表示第一章;第一章第一節;第一章第一節第一條……。
ii.章節以下內容是并列關系時,可采用阿拉伯數字加半括號編排如a、b、c……表示。
iii.在a、b、c……中如仍需分段敘述,則用a、b、c……表示。
6).格式要求
i.綜合管理體系文件的編寫應按品質管理部規定的統一格式。
a.文件中所有文字均按照統一word模板要求。
b.運作手冊中流程圖中文字均為宋體5號字。
ii.所有綜合管理體系文件中所涉及的表格應按統一規定的字體、字號進行制作。
a.表格標題統一為黑體三號字加黑。
b.表格中的文字為宋體小四號字。
c.表格的受控號應位于表格頁角的右下方,為宋體五號字。
7).文件架構和內容
i.綜合管理手冊:按選定的標準描述綜合管理體系,章節與所依據的綜合管理體系標準的要素一一對應,其結構如下:
--目錄--范圍
--管理者代表任命書--引用文件
--管理方針批準令--術語及縮略語
--綜合管理手冊發布令--綜合管理體系要求
--前言
ii.程序文件:標題應說明開展活動的內容及其特點,一般由管理對象和業務特性兩部分組成。如'不合格品的控制程序',對象是'不合格品',業務特性是'控制程序',具體形式可參照下例:
1.0目的:一般簡要地說明為什么要開展這項活動(即描述為什么要制定此程序)。
2.0范圍:此程序適用于哪些范圍的活動,指出開展此項活動所涉及的有關部門、相關人員、產品等,必要時應說明禁止事項。
3.0職責:規定負責實施該項程序的部門或人員的責任和權限(包括哪個部門協調配合)。
4.0工作程序:按活動開展的順序一步一步地列出開展此項活動的具體步驟,明確規定5w1h:
why:要達到什么效果;
what:做什么;
who:由誰來執行:
when:在什么時候做;
where:在什么地方做;
how:具體怎樣做;
應采用的材料、設備、文件等;
如何進行控制(檢查):
應保留的記錄;
應注意的例外特殊情況。
(必要時輔以流程圖)
5.0相關/支持性文件:開展此項活動應形成的報告,必須應用的記錄、表格等,可附上表樣或只注明其編號和名稱。
iii.工作規程及部門運作手冊:是對程序文件的補充,編寫時應堅持'實際、有效'的原則,使其具有良好的可操作性,內容上應滿足5wih原則,可用不同方式組織,實施'唯一理解',表達出:
where:在那里使用這份文件;
who:什么樣的人使用該文件;
what:此項工作的名稱是什么;
why:此項工作的目的是什么;
when:在什么時候做;
how:如何按步驟完成作業。
iv.運作手冊總體結構
組織結構和人員編制
管理范圍 崗位職責 操作規程 規章制度/管理制度 質量記錄及表格
v.運作手冊中'操作規程'部分應包含
目的
范圍 職責 操作規程 相關文件 相關記錄
2.3.文件編號規定
各部門編寫的綜合管理體系文件在完成后,由文件管理員按照本規定的要求進行登記、編號,每一份文件只允許有唯一的一個編號。
1).公司與各中心代號
**局物業管理有限公司--zg
--物業管理中心--hh
國際金融物業管理中心--jr
dd大廈物業管理中心--k*
ff大廈物業管理中心--hs
2).部門名稱與部門代號
公司內各部門代號從該部門名稱中取兩個漢語拼音字母來表示:
3).北京公司
工程事務部--bgs財務部--bcw
質量管理部--bzg行政與人力資源部--b*r
發展策劃部--bfz保潔中心--bbj
物配中心--bwp
4).物管中心
物管部--wg行政人事部--*r
工程部--gc安保部--ab
2.4.體系文件編號方法
1).《綜合管理手冊》的編號表達形式如下圖所示:
cmpmc-bj / zh-□
版本號(如a、b)
綜合管理手冊拼音縮寫
北京招商局物管公司英文縮寫
2).《程序文件》的編號表達形式如下圖所示:
c*4.□□-□-□□
要素內程序文件序號
版本號(如a、b)
目錄號(如4.1、4.2)
程序文件拼音縮寫
3).《運作手冊》的編號表達形式如下圖所示:
yz-□/□□-□□
部門拼音縮寫(如wg、gc)
各中心拼音縮寫(如jr、hh)
版本號(如a、b)
運作手冊拼音縮寫
4).《應急防護手冊》編號表達形式如下圖所示:
yj-□/□□
各中心拼音縮寫(如jr、hh)
版本號(如a、b)
應急防護手冊拼音縮寫
5).單行本編號原則
d*-□/□□-□□-□□
序號(必要時使用)
部門拼音縮寫(如wg、gc)(必要時使用)
公司/各中心拼音縮寫(如jr、hh)
版本號(如a、b)
單行本拼音縮寫
2.5.記錄表格的編號方法
1).程序文件表格編號方法:
c*4.□□-□-f□□-□
修改狀態
該程序的表格順序號
程序序號
目錄號
程序文件拼音縮寫
2).運作手冊表格編號方法:
yz-□□/□□-f□□-□
修改狀態
表格順序號
部門拼音縮寫
各中心拼音縮寫
運作手冊拼音縮寫
3).應急防護手冊表格編號方法:
yj-□□/-f□□-□
修改狀態
表格順序號
各中心拼音縮寫
應急防護手冊拼音縮寫
2.6.受控號編號原則
1).文件序號:
用阿拉伯數字表示:1代表綜合管理手冊;2代表程序文件;3代表運作手冊;4代表應急防護手冊;5代表單行本。
2).公司及各中心序號
用阿拉伯數字表示:1代表公司;2代表金融;3代表航華;4代表華商;5代表凱旋
3).部門序號
i.公司:1為行政人事部、2為品質管理部、3為工程事務部、4為財務部、5為發展策劃部、6為保潔中心、7為物配中心。
ii.中心:1為行政人事部、2為物業管理部、3為工程部、4為安保部、5為財務部。
4).受控號編寫方法如圖所示:
□□□□0□
受控序號
部門序號
公司/中心序號
版本號
文件序號
3.6.記錄表格
yz-zg/bzg-f01-01《文件增/補發登記表》
c*4.2.3-01-f01-01《文件發放(回收)登記表》
c*4.2.3-01-f03-01《文件更改申請表》
c*4.2.3-01-f07-01《文件銷毀審批表》
c*7.3-02-f02-02《服務質量檢查表》
c*8.2-02-f01-01《審核實施計劃》
c*8.2-02-f02-01《內審檢查表》
c*8.2-02-f04-01《內部管理體系審核報告》
第7篇 物業公司工程管理類標準制度格式怎樣的
物業公司工程管理類標準1.目的建立公司物業統一的工程管理標準,進一步規范各地區物業公司住宅服務項目的工程管理。
2. 范圍本規定適用于公司物業商業和住宅服務項目。
3. 管理標準分項內容 服務標準前期介入、分戶驗收、接管驗收:見待正式確定發布的公司物業前期介入指引文件中的《物業前期介入與接管驗收指引》、《物業前期介入的內容及標準》裝修服務:在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發放全體業主物業公司應根據政府相關規定和當地生活習慣確定裝修時間,避免裝修干擾已入住業主的正常生活,工程部應根據公司規定裝修時間或當地法規要求進行巡查物業服務中心根據項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間業主的裝修申請在三個工作日內辦理完畢,并與業主簽訂《裝修服務協議》物業公司應在交房前對各種戶型存在的設計缺陷、共性問題進行識別,制訂應對措施。
制定裝修指引,針對客戶可能出現的裝修需求,在不影響本體和里面情況下制定統一方案對客戶進行指導。
提示改動部分不在質保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統一要求裝修前對裝修的注意事項及室內的設施布置情況向業主進行交底說明每日必須對裝修現場進行巡查,涉及結構或政府要求申報內容,必須由業主提供申報結果。
違規裝修情況必須發出告知整改,報告政府,證據保留裝修結束后與業主、裝修單位進行三方驗收裝修完畢后,房屋裝修檔案需進行存檔遺留工程處理:各管理處有遺留工程統計清單和跟進記錄,交房半年內,跟進地產公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決形成系統性的建議報告公司,避免類似問題再出現工程檔案資料:各個物業服務中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責任管理,電子目錄上報公司,項目負責人為第一責任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。
新項目驗收時,地產公司須把完整的圖紙資料移交給物業管理處,否則不予驗收設備臺帳:在交房后三個月內建立設施設備臺帳所有設備應按單機單臺或功能系統建立《設備卡》,貼于或懸掛于設備上;
由于部分設備無法張貼《設備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設備上,可以在附近醒目位置粘貼予以標識節能降耗:在項目交房一年內應根據具體情況基本完成節能改造工作,在不影響正常功能使用的情況下,每年應建立節能降耗指標,并力爭持續改進公共區域走廊、公共場所、辦公室內等區域的照明普通燈泡采用節能燈(聲控燈不適合節能燈,但可以適當控制照明數量與減小燈泡瓦數),并采用控制開啟時間等節能措施;
公共區域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),控制水閥的開啟量、采用節能型器具進行節約;
其它能耗資源的控制使用各物業服務中心應根據具體情況建立《節能降耗制度》,并進行落實中央空調通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅動、風機起停控制和實施熱量計量管理等措施來控制能耗維養計劃:各項目應制訂各類設施設備的年度維修保養計劃并嚴格執行,保留記錄維修保養計劃應包括:供配電系統、弱電系統、給排水系統、空調系統、采暖系統、消防系統、房屋本體及附屬設施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設備(吊船、擦窗機等)等維養計劃必須與年度預算相結合設備房管理:設備房內外應有相應的標識,按照公司統一標準制作現場的作業指導書齊備有效,各類設備維修檢修記錄完整。
相關管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻配備足夠的滅火器和應急燈,通風良好設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標志。
流體要有流向標識;
重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態標示正常,無“跑、冒、滴、漏”現象,責任人明確設備房中重要設備上端如有排污管等設施時,應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施,做好防護措施,以保證重要設備的使用重要設備房內(如監控中心,電話機房、配電房、發電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應配置干濕球溫度計,對環境的溫、濕度進行檢測,設備房內環境溫度應保持在40攝氏度以下,相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設施并定期消殺,上述設備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈設備房內嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品應該有外來人員登記制度水電表每天必抄,注意觀察水電異動的狀況設備房及庫房中均應采用防爆型開關、燈具噪音污染嚴重的設備應采用防噪設施設備房鑰匙由工程部專人負責管理供配電系統管理:屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。
屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。
屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作保護設施公共區域的管井門、箱柜門須處于 狀態并配有設備標識、警示標識。
臨時取電必須穿管、作出警示防護要求動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏,功能完好,指示正常。
配電設備接地電阻值小于4歐姆電容補償柜功率因數能手動、自動調節控制。
補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。
補償控制手動、自動切換有效。
補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。
功率因數:不小于00.9高低壓配電柜內部連接螺栓無松動;
無發熱變色接線;
儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;
盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味;
配電回路標識清楚準確高壓繼電保護裝置應靈敏可靠,電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質酸性蓄電池經常保持在浮充狀態,定期作定充保養。
電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。
電線絕緣完好無銹蝕。
充電狀態不允許開蓋發生停電事故后, 5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)內啟動發電機,并至少能連續運行4小時發電機設備:內燃機、減速箱、啟動馬達、發電機潤滑良好。
潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏;
發電機、柴油內燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動;
柴油發動機轉速穩定。
發電機輸出電壓符合標準要求;
備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續工作24小時的儲備量油,在柴油保質期到期前,應妥善處理儲備的柴油;
若系水冷式發電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應及時更換;
必須配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪流切換使用;
備有符合要求的切換開關裝置;
發電機接地可靠,對噪音污染已影響業主生活的發電機房應有隔降噪音措施;
蓄電池組電壓保持在24v左右,正常情況下,發電機轉換開關應打在自動位置。
每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘電梯管理:電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備電梯運行穩定,開關門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風,照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響合格平層狀態平層誤差在正負7mm以內門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好限速器動作應靈敏可靠,潤滑良好。
保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關的可靠性供方應有資質,每月檢修至少一次,有檢修記錄電梯機房地面應鋪裝或進行油漆,門窗應有防飄雨設施保持減速器內潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標規定范圍內轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物,無油污,無積水繼電器接觸器觸點應吻合,無積碳和熔焊現象。
控制盤、各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導線編號清楚無誤盤車、救人設施置于機房明顯位置。
平層標志明顯滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。
間隙應均勻緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏,無銹蝕傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。
其動作應靈敏可靠鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ,在一個擰距內最大斷絲數不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%安全觸板的動作應靈敏可靠,電梯故障時在轎箱內能用手將門撥開物業公司應制訂相關的應急預案,如:電梯困人、發生火災、自然災害等電梯機房應有通風降溫設施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位運行出現故障后,有電梯上崗證或具備救援知識的人員,應在15分鐘內到達現場做相應的救援處理給排水系統管理:水泵運行無異響,無異常震動。
水泵軸無泄漏。
(正常機密封泄漏應小于3滴/分,填料密封泄漏應小于10滴/分。
)潤滑油箱內不能混入水分,油位在油標范圍內,具體操作參考水泵說明書設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。
止回閥動作靈敏可靠。
水池、水箱按規定時間進行清洗及水質檢測限水、停水按規定時間通知用戶。
對緊急停電停水突發事件處理應具有有效預案高層變頻供水系統變頻器、壓力調節器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。
供水壓力波動范圍在正負0.03mpa范圍內。
重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積污水泵運轉時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。
污水水位控制裝置靈敏可靠,平時轉換開關處在自動控制狀態。
控制箱開關、指示燈完好。
電機運行電流小于額定值常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉,避免污染環境與浪費電能綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應措施保障安全建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃,外委或部分外委工作計劃水泵房有報警設施,防止爆管有排水溝和防溢水設施:生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網。
有條件的情況下,生活水箱安裝低位報警系統和高位控制系統裝置管線上有流水方向指示:生活水泵房水箱間維修保養要注意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應的通風措施確保安全智能化系統管理:可視對講系統:管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清晰、聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。
系統電路板安裝接線牢固,布線整齊、線纜標識清楚正確。
室外機、圍墻機安裝牢靠門禁安全報警系統:系統主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠,線路布置連接牢固周界防越報警系統:紅外線接收、發送效果良好,功能正常;
報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。
探測器清潔、安裝牢固停車場道閘系統:服務器及管理附屬設備運行正常,數據完整、手動按鈕靈活有效,閘桿轉軸潤滑轉動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩固監控攝像機:內外部清潔無塵,云臺轉動靈活,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝牢固,錄像畫面清晰;
畫面切換穩定巡更系統:管理電腦、手持終端運行正常,數據完整、采集底座顯示正常,采集數據正常背景音樂及廣播系統:各類聲源設備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯接可靠、 揚聲器聲音清晰,無沙啞及無聲等不正常現象按照保養計劃對電腦進行維護。
根據電腦的實際情況與使用情況,對重要部位的錄制硬盤進行調整,如有必要可以增容或者部分內容的單獨存儲消防系統管理:消防控制中心主機、消防聯動控制柜運行可靠。
消防專用工具配備齊全。
消防室內設有報警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統具備任意時間啟動不堵轉跳閘。
不泄漏。
止回閥動作靈敏可靠,反向不泄漏。
消火栓配置齊備,各配件功能良好。
水流開關、水壓力開關動作準確穩定。
消防水泵控制柜指示正常噴淋頭:無泄漏,外觀完整。
消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查,同時按比例進行抽檢消防排煙系統,消防廣播系統,區域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態,有聯動測試記錄。
設施功能完備無損壞開消防結合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置消防系統應保持在自動狀態,可在消控室內加自動改手動按鈕定期進行末端壓力檢查,以確保在正常值 簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確對消防系統應有檢測計劃,并在一定周期內覆蓋全部設施采暖系統管理:鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數值恒穩定,供回水溫度在規定的范圍內,安全 靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。
無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固市網供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。
傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。
儀表應至少應每兩年定期請技術監督部門檢驗認可換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。
設備應根據水質和介質實際情況,定期的檢查和清洗熱水循環泵進口管路必須充滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態下長期運行市網供熱時,為防止水擊,開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝結水排凈,待排出全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕電加熱采暖:電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發熱、無變色、無焦糊氣味;
空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠空調系統管理:冷卻塔內填料3-5年進行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設有防鼠蟲措施,濾網清潔,冷凝水暢通,轉動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全風機盤管、風口、翅片等至少應半年清洗一次;
中央空調新、回風機組過濾網至少每10天清洗一次冷卻塔設備、冷水機組設備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進行調試,冬季結冰地區需要有防凍措施冷卻水水流開關、冷凍水水流開關(或其他類型傳感器)應穩定可靠。
其輸出參數應與冷水機組要求相匹配房屋本體及附屬設施管理:房屋主體承重結構部位無變形、裂縫、腐蝕現象每年3-5月為防雷系統年檢:房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆;
引下線、屋頂避雷網線、中性點接地,設備層的避雷帶、網的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復空置房水電控制閥門應處于 狀態內外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,空調架安裝有序,無生銹、無開焊。
室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀無安全隱患,外墻裝飾無破損屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結凍前,均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統計小區內棟號有明顯標志,小區入口處和主要路口有總平圖,在大型社區要有引路標識圖各種休閑娛樂設施轉動部位靈活,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患,油漆無脫落,環境清潔,色彩活躍,物品整齊北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天根據實際季節、氣候、時間對水景觀的控制開放所有鋼構、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮木作的翻新和油漆應每年進行一次操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施,應設置使用說明,做好相應的安全警示活動區域要有開放說明、設施使用說明、溫馨提示景觀照明根據實際季節、氣候、時間對景觀照明的控制開放,室外用電必須保障漏電保護完好,無破損線路,盡量使用安全電壓加建改造管理:造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關數據,如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等技術交底:需要說明施工細節,重要位置的相關要求,注意事項,施工工藝,相關材料標準,任何工程要求前提是符合行業、國家、安全標準等相關規定特殊工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料新工藝新材料必須符合相關規定,如使用標準,安全標準,環保標準及行業、國家標準工具管理:各部門應建立個人工具及公用工具領用臺賬,并指定責任進行管理員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應由員工賠償;
如屬正常使用損壞則可以經主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續大型公用工具使用除應遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養公用工具中的計量器具應定期送檢,檢驗后合格的方可使用計量儀器儀表管理:購買儀器儀表時,必須附有技術監督部門認可的廠家生產檢驗合格證;
并按照相應儀器儀表使用規定定期由公司指定部門送專業機構檢驗,出具檢驗報告結果,并有效標識對于公司和專業機構均無法檢定的專用儀器儀表(設備),由提供儀器的供貨商按公司規定的檢定周期出具證明材料受檢合格的儀器儀表作好受控標識;
不合格的儀器儀表(設備)外送專業機構調校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔質保金退付管理:在接到退付質保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務區域內的業主,讓業主半個月內來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見做好證據收集,確保不引起法律糾紛組織專業維修人員仔細排查相關項目,是否百分百沒遺留問題,如果存在隱患問題,立即提出整改,合格為止,即將出現的問題需要施工方整改或者預留風險金退付質保金應由各管理處工程主管、客戶服務主管及項目負責人簽字后物業公司才進行簽字。
應扣除代付的整改費用維修基金使用:由物業公司代管的維修基金在支出前,應按規定獲得批準后執行。
沒有業主委員會或非物業公司代管的維修基金在支出前,按照相關規定,應取得相關行政主管部門的批準當地政府無明確使用要求或未成立業主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚,并向業主公開接管項目應與委托管理單位簽訂共用設備設施維修基金管理辦法,或明確相關管理責任維修家政服務:維修人員接單后,檢查整理儀容儀表,根據維修內容,做好相關材料工具準備,15分鐘到20分鐘內到場,不能在較短時間內到達的,需由客戶服務部知會客戶,并約定時間工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走完成維修工作后應主動請客戶檢查,客戶滿意后,請客戶在維修服務單上簽名確認及服務意見。
并把維修單按照填寫規定返回客服中心登記回訪維修人員入戶維修時,不可與業戶聊天和打聽業戶隱私,禁止收取業戶錢物,不得泄露公司任何機密維修或更換貴重物件等應與業主簽訂相關協議經現場檢查,發現無法即時維修的應與業戶講明情況,根據實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長物料管理:倉庫內物資擺放整齊,分類標識,容易領取,質量不確定的物資應隔離存放倉庫應根據庫存物資特性,配備相應的溫度計、濕度計等監測工具及設定上下限值,具有相應的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發等保管和安全措施易燃易爆物資應隔離存放,存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具大型氧氣設備等具有爆炸危險的加工維修設備的存放地點離住宅窗戶應至少30米,離人群聚集場所至少50米。
乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放庫存物資進出倉、領借用手續完整所有庫存物資應建立庫存物資臺帳,定期盤點,保證帳物相符部分廢舊物質的利用管理,配置相應的維修工具與材料,把可利用物資再加工再維修再利用做好設備設施緊急預案常用的工具配置、保養與應急材料的管理。
如常用閥門、開關、管材、線纜、移動潛水泵,安全繩,安全帶,應急照明等報廢物資、
第8篇 物業管理公司員工內部調動制度怎么寫
一、目的:通過人事調整,協調組織人際關系,合理使用公司人力資源,達到工作與人力資源的最佳匹配,以提高工作績效和工作滿意度。
二、人員工作流動方向:
1、晉升:員工考核成績優秀,工作任務完成出色,業務、專業知識提高迅速,部門經理、同事反映良好,多次被領導嘉獎,為公司經濟和聲譽做出較大貢獻的,公司給予其晉升機會。
2、調崗:因公司組織機構調整或工作業務需要,或為符合員工工作能力和發展意向,挖掘員工潛力,調動其積極性,公司可安排員工調崗,員工應服從調崗安排。
3、借調:因公司業務發展需要,或個別職位暫缺,公司可把員工借調到其他部門。
4、解聘:員工績效表現及工作能力不能勝任本崗位的工作需要,經過培訓仍無法達到要求時,部門可向總辦提出安排其解聘。
三、工作流動程序:
1、晉升
①績效考核中成績歷次優秀,工作任務完成出色,為公司做出較大貢獻者,可由其本人向總辦提出晉升申請,填寫資料備案,也可由部門經理或總辦提出晉升要求;
②根據其長期的工作表現及公司組織現狀,由總辦和其部門經理討論并上報總經理決定其為晉升發展的對象;
③公司由總辦組織,相關部門配合制定重點培養計劃,為其提供良好的教育培訓學習機會,及各方面鍛煉提高的實踐平臺;
④經過培訓提高、鍛煉發展的觀察考核后,由總辦下達其晉升的調整通知單。
2、調崗
①當公司內部出現崗位空缺時,除考慮內部提升及外部招聘外,亦考慮平級調崗;
公司有關部門及員工本人均可提出調崗。
②公司提出調崗的,由總辦負責協調,取得調出與調入部門經理的同意后,按人員聘用權限報公司領導批準。
③員工提出的調崗,應由本人提出書面調崗申請,填寫“人事變動表”并報所在部門經理同意后,寫出評估意見,由總辦參照員工聘用審批程序辦理。
④總辦向員工和有關部門發出內部調整通知單。
3、借調
①由公司或擬借調部門經理向總辦提出借調申請,并經總辦與有關用人部門、調出部門及員工本人協商而決定。
②用人部門或總辦填制“人事變動表”,相關部門會簽后,報公司總經理批準。
③總辦發出內部調整通知。
4、解職
①員工績效考核不合格,工作能力不能勝任本崗工作需要,經過培訓或調崗后仍無法達到要求時,部門主管可向總辦提出對員工的解職申請。
②總辦接到解職申請及時與部門主管交流溝通,然后對其進行觀察考核。
③經觀察考核后,確認其能力欠缺,不能勝任本職崗位的,由總辦對其調崗或進行專職培訓,并跟蹤培訓學習效果。
④調崗或培訓學習后仍不能達到崗位要求的,由總辦向其本人和部門下發解職通知,并督促其辦理解職相關手續。
5、人員內部調整的審批權限
①公司操作層員工(不含班長)的調整由部門提出意見,總辦批準。
②公司管理層員工(含班長)的調整由品質部、總辦提出意見,總經理批準。
③部門經理、服務中心經理的調整由總經理報知董事長。
④所有員工的調整,總辦要有調整記錄備案,并適時報知總經理。
第9篇 物業管理公司會計制度-1
物業管理有限公司會計制度(十四)
第一條 為了規范本企業的會計核算,真實、完整地提供會計信息,現結合本企業的具體情況制定企業的財務制度根據《中華人民共和國會計法》及國家其他有關法律和法規。
第二條 填制會計憑證、登記會計賬簿、管理會計檔案等要求,按照《中華人民共和國會計法》、《會計基礎工作規范》和《會計檔案管理辦法》的規定執行。
第三條 會計核算應當以企業發生的各項交易或事項為對象,記錄和反映企業 本身的各項生產經營活動。
第四條 會計核算按月劃分會計期間,逐月結算賬目和編制財務會計報告。
第六條 企業的會計核算以人民幣為記賬本位幣。
第七條 企業的會計記賬采用借貸記賬法。
第八條 會計記錄的文字應當使用中文。
第九條 會計核算時,遵循以下基本原則:
(一)會計核算應當以實際發生的交易或事項為依據,如實反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量。
(二)企業應當按照交易或事項的經濟實質進行會計核算。而不應當僅僅按照它們的法律形式作為會計核算的依據。
(三)企業提供的會計信息應當能夠反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量,以滿足經理室及相關部門的需要。
(四)企業的會計核算方法前后各期應當保持一致,不得隨意變更。如有必要變更,應當將變更的內容和理由、變更的累積影響數,以及累積影響數不能合理確定的理由等,在會計報表附注中予以說明。
(五)企業的會計核算應當按照規定的會計處理方法進行,會計指標應當口徑一致、相互可比。
(六)企業的會計核算應當及時進行,不得提前或延后。
(七)企業的會計核算和編制財務會計報告應當清晰明了,便于理解和利用。
(八)企業的會計核算應當以權責發生制為基礎。凡是當期己實現的收入和己經發生或應當負擔的費用,不論款項是否收付,都應當作為當期的收入和費用;凡是不屬于當期的收入和費用,即使款項己在當期收付,也不應當作為當期的收入和費用。
(九)企業在進行會計核算時,收入與其成本、費用應當相互配比,同一會計期間內的各項收入和與其相關的成本、費用,應當在該 會計期間內確認。
(十)企業的各項財產在取得時應當按照實際成本計量。其后,各項財產如果發生減值,應當按照本制度規定計提相應的減值準備。除法律、行政法規和國家統一的會計制度另有規定者外,一律不得自行調整其賬面價值。
(十一)會計核算應當合理劃分收益性支出與資本性支出的界限。凡支出的效益僅及于本年度(或一個營業周期)的應當作為收益性支出;凡支出的效益及于幾個會計年度(或幾個營業周期)的,應當作為資本性支出。
(十二)企業在進行會計核算時,應當遵循謹慎性原則的要求,不得多計資產或收益、少計負債或費用,但不得計提秘密準備。
(十三)會計核算應當遵循重要性原則的要求在會計核算過程中對交易或事項應當區別其重要程度,采用不同的核算方式。對資產、負債、損益等有較大影響,并進而影響財務會計報各使用者據以做出合理判斷的重要會計事項,必須按照規定的會計方法和程序進行處理,并在財務會計報告中予以充分、準確地披露;對于次要的會計事項,在不影響會計信息真實性和不至于誤導財務會計報各使用者做出正確判斷的前提下,可適當簡化處理。
第10篇 物業公司業主回訪制度
一、為確保業主利益,規范服務程序,提高服務標準,特制定如下制度:
1、對業主提出的各類咨詢應做好記錄,并予以答復。
2、對業主的誤解,物管人員應進行必要的耐心解釋。
3、物管經理及相關職能部門應定期對小區業主進行回訪。
4、回訪時,虛心聽取意見,誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪記錄。
5、回訪中,對業主的詢問、意見,不能當即答復的,應告知預約時間答復。
6、回訪后遇到的重大問題,應上報例會討論,找出解決方案,做到件件有落實,事事有回音。
7、對業主提出的工程質量問題,由物業公司進行登記,并以'工作聯系單'的方式,一式三份,物業公司存一份,交工程部一份,交客服中心一份,由工程部聯系施工單位進行維修并承諾修復時限,反饋給物業公司,由物業公司負責向客戶解釋。
由客戶服務中心督促工程部在規定的時間內維修完,并讓業主進行驗收。
8、對業主提出的各類在本物業服務范圍之內的問題,應承諾解決的方法和時限,并做好記錄,并在規定的時間內給予回復。
9、對已解決的問題按性質及需要在不超過三日或一周內回訪業主,征求意見。
10、對回訪情況要做好完整地記錄,且須由業主簽字為證。
二、回訪時間及形式
1、物管經理/主任每年登門回訪2-5次,了解情況,解決問題、溝通關系。
2、小區物管員工按區域范圍分工,每季回訪1次。
3、利用節日慶祝活動、社區文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。
4、有針對性地對住戶(業主)作專題調查,聽取意見。
5、小區設投訴信箱,投訴電話,由專人接收,交物管經理/主任及時處理。
6、作好回訪登記。
(一)投訴事件的回訪:
1、重大投訴由物管經理組織進行,一般投訴由物管員進行處理;2、回訪率應該達到100%;3、應在投訴處理完畢后的三日內進行。
(二)維修工程的回訪:
1、由小區物管員進行;2、回訪率應該達到30%;3、應在維修完成以后的一個月以后兩個月以內進行。
(三)業戶報修的回訪:
1、由物管管理員進行;2、回訪率應該達到30%;3、應在維修完成以后三天以內進行。
回訪人員領取《回訪記錄表》,通過與住戶面談、現場查看的方式進行回訪,回訪的內容包括質量評價、服務效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集,將回訪的內容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上,并請住戶簽名確認。
管理員每月末對回訪的結果進行統計和分析,對發現的回訪不合格、連續就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現象,寫成統計分析報告,以書面形式上報物管經理審閱,并做出解決方案。
第11篇 s物業公司保密制度
物業公司秘密是關系公司權力和利益,依照特定程序確定,在一定時間內只限一定范圍的人員知悉的事項。公司附屬組織和分支機構以及職員都有保守公司秘密的義務。公司保密工作,實行既確保秘密又便利工作的方針。對保守、保護公司秘密以及改進保密技術、措施等方面成績顯著的部門或職員實行獎勵。
1.目的
為保守公司秘密,維護公司權益,特制定本制度。
2.職責
總經理負責保密級以上資料的復制、摘錄、攜帶外出等的審批。
總經辦負責保密制度的監督與管理。
3.過程與方法控制
3.1.公司秘密包括下列內容:
3.1.1.公司重大決策中的秘密事項;
3.1.2.公司尚未付諸實施的經營戰略、經營方向、經營規劃、經營項目及經營決策
3.1.3.公司內部掌握的合同、協議、意見書及可行性報告、主要會議記錄。
3.1.4.公司財務預決算報告及各類財務報表、統計報表。
3.1.5.公司所掌握的尚未進入市場或尚未公開的各類信息。
3.1.6.公司職員人事檔案,工資性、勞務性收入及資料。
3.1.7.業主資料;
3.1.8.公司規定不公開的財務、銀行賬戶賬號;
3.1.9.其他集團公司或公司管理層確定應當保守的公司秘密事項。
3.1.10.公司職能部門/項目內部來往資料文件。
3.1.11.一般性決定、決議、通告、通知、行政管理資料等公開性文件不屬于保密范圍。
3.2.公司秘密分級:
公司所有的檔案資料,須按其秘密等級標明相應的字樣(一般分為絕密、機密、保密、內部資料、公開資料五組),分門別類放置,列成清單,便于查閱使用。由指定的專人負責印制、收發、傳遞、保管。合理劃分、確立密級、該保密的必須保密,該公開的必須公開。
3.2.1絕密是最重要的公司秘密,泄露會使公司的權力和利益遭受特別嚴重的損害;代碼s
3.2.2機密是重要的公司秘密,泄露會使公司權益和利益遭受到嚴重的損害;代碼a
3.2.3秘密是一般的公司秘密,泄露會使公司的權益和利益遭受損害。代碼b
3.2.4內部資料:泄露會使公司利益遭受一般損害;代碼c
3.2.5公開資料:公開有助于公司利益。代碼d
3.3 密級的確立
依據保密分級表確立各類文件資料的密級。
3.3.1公司各職能部門/項目負責人對其產生的文件資料,提出定級意見,確立后均在文件右上角編號最后一位注明,每季度由總經辦核實密級。
3.3.2屬公司秘密事項但不能標明密級的,通過口頭通知、傳達接觸范圍內的人員。
3.4 密級變更及解密:
3.4.1因工作需要或環境變化,需要變更密級的,由原產生密級職能部門/ 項 目負責人提出申請, 交總經辦批準變更。
3.4.2對尚在保密期的文件事項,因工作需要或環境變化,需公開的,由原產生密件職能部門/項目負責人向總經辦提出申請,經公司總經理批準解密。
3.5 保密措施:
3.5.1公司與長期接觸秘密文件資料的員工簽定保密協議。
3.5.2公司設專人分管保密工作,有條件的專門設立保密室。公司各職能部門/項目備專人或兼管負責保存保密材料;
3.5.3公司全體員必須貫徹執國家有關安全和保密法律、行政法規和紀律;
3.5.4保密檔案室(柜)為公司重要工作場所,任何無關人員未經許可不得接觸;檔案室(柜)內一切設備、設施,未經許可不得使用或隨意翻動;
3.5.5定期檢查保密場所的電器設備、防盜、消防器材的完好狀態,確保秘密檔案材料的安全;
3.5.6對保密材料須專門登記入冊,并定期清查,防止丟失和錯漏;
3.5.7傳閱保密材料由指定人員統一掌握,劃定傳閱范圍,不得自行擴大,不得讓無關人員閱看,控制傳閱件的行蹤,以防丟失;
3.5.8保密材料不得私自復制,復印件視同原件管理,復印過程的廢紙應及時銷毀。
3.5.9保密材料嚴格按領導批準的數量打印或印刷,不得擅自多印多留;草稿視同原件一樣管理。打印過程形成的廢紙、廢件應及時銷毀;
3.5.10傳遞密級材料應專人專送,中途不得辦理無關事項,密件不得攜入不利于保密的場所;
3.5.11做好公司重要會議的保密工作。會址應選擇有利于保密的地方,嚴格控制無關人員進入,嚴禁濫發會議文件,檢查有無遺留材料、筆記本;
3.5.12公司文件不能隨意放在桌面上和其它暴露的地方,如暫不閱讀或離開辦 公室時,要將文件鎖好。公司的重要文件原則上不準攜帶外出,限在辦公室作用,用后應隨手入柜加鎖及在規定限期內歸還。
3.5.13注意在通訊和辦公自動化中的保密工作。不在無保密措施的電話、傳真 機上傳遞保密材料;
3.5.14嚴格限定密件的接觸范圍。凡查閱公司密級材料,一律須向總經辦辦理申請批準手續和登記手續,方可使用文件調閱單;
3.5.15對保密內容未經許可,不得擅自摘抄、翻印、復印、攝影、轉借或損壞; 否則由此造成的后果由當事人承擔責任;
3.5.16公司保證員工的隱私權不受侵犯,個人資料不被有意泄露。
3.5.17屬于公司密級的文件、資料和其它物品的制作、收發、傳遞、使用、復制、摘抄 、保存和銷毀,由總經辦執行;
3.5.18采用電腦技術存取、處理、 傳遞的公司秘密由當事人負責保密。
3.5.19對于密級文件、資料和其他物品,必須采取以下保密措施:
第12篇 物業管理公司勞動合同管理制度-5
物業管理公司勞動合同管理制度(五)
第一章總則
第一條為規范公司勞動合同管理,保障公司與員工合法利益,根據《勞動法》及《公司人事管理總則》有關規定,特制訂本制度。
第二條本制度規定了勞動合同簽訂、變更和解除、終止和續訂勞動合同的具體規則以及雙方違約責任的追究與承擔。
第三條勞動合同是指公司與員工之間建立具體勞動關系、明確相互權利義務關系的協議。
第四條勞動合同的簽訂須堅持'平等自愿,協商一致'的原則。
第二章勞動合同的簽訂
第五條公司實行合同化管理,公司與員工需簽訂書面勞動合同(附件1)。勞動合同按合同期限可以分為有固定期限的勞動合同、無固定期限的勞動合同和以完成一定的工作為期限的勞動合同。
第六條勞動合同簽訂期限,由公司與員工協商確定
第七條首次簽訂勞動合同,需在勞動合同內約定試用期,試用期應當包括在勞動合同期限之內。試用期一般3個月,最長不超過6個月。
勞動合同只約定試用期,未約定勞動合同期限的,該試用期即為勞動合同期限。
第八條對于經營管理者(董事會聘任人員),依據《公司法》規定,其勞動合同應與董事會簽訂,但公司對外委派的經營管理者,應與公司簽訂勞動合同。
第九條公司與員工可以在勞動合同中約定或保密協議(附件2)中約定競業限制條款(包括保守公司商業秘密的期限、范圍等有關事項),并約定在終止或者解除勞動合同時,給予員工一定經濟補償或者在平時收入發放時,直接以保密費形式予以體現)。商業秘密進入公知狀態后,保密條款、保密協議約定的內容自行失效。
負有保守公司商業秘密的員工在雙方勞動關系終止或解除后一定期限內(最多3年)不得到生產同類產品或經營同類業務且有競爭關系的其他用人單位任職,也不得自己生產同類產品或經營同類業務。
要求員工履行保守公司商業秘密義務的,雙方可在勞動合同或保密協議中就員工要求解除/終止勞動合同的提前通知期作出約定。但提前通知期不得超過6個月。在此期間,公司可采取相應的脫密措施。
涉密崗位包括公司負責人、部門經理助理以上管理人員、技術研發人員、業務人員、文秘檔案人員以及其他可掌握、接觸公司商業秘密崗位的人員等。
第十條勞動合同一式三份,由員工本人和公司代表經協商一致后,以書面的形式簽訂。
第三章勞動合同的變更
第十一條勞動合同履行過程中,雙方協商一致,可變更勞動合同,在新簽訂勞動合同同時,原勞動合同自動失效。
第十二條員工因工作需要,崗位發生明顯調整(崗位性質發生變化)或職務出現調整,經雙方協商一致,應變更勞動合同,變更后勞動合同期限按本制度第六條重新約定。
第十三條員工因工作需要在萬向內部調動,須與新單位重新簽訂勞動合同,勞動合同期限按本制度第六條重新約定。
第十四條其他特殊事項發生時,公司可與員工協商變更勞動合同,此處所指特殊事項是指特殊事件發生并對員工在公司的工作穩定性產生重大影響或潛在的重大影響。
第四章勞動合同的解除
第十五條經雙方協商一致,勞動合同可以解除。
第十六條具有下列情況之一,公司可解除勞動合同:
1、員工在試用期內發現不符合錄用條件的。
2、員工患病或非因工(公)致傷(殘),在規定的醫療期滿后,不能從事原工作,也不能從事由公司另行安排工作的。
3、員工不勝任現崗位或連續三個月完不成本職工作任務的,經培訓或調整工作崗位,仍不能勝任工作的。
4、錄用合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化(指遇不可抗力或者公司跨地區遷移、兼并、分立、合資、轉制、轉產、進行重大技術改造等致使勞動合同所確定的生產、工作崗位消失),致使原勞動合同無法履行,經雙方協商不能就變更勞動合同達成協議者。
5、提供與錄用相關的虛假的證書或者勞動關系狀況證明的。
6、員工的錯誤行為已嚴重地損害了公司的利益或聲譽的。
7、嚴重違反勞動紀律或公司依法制訂的各項規章制度。
8、被依法追究刑事責任或勞動教養的。
9、故意違抗或消極對抗公司的工作安排的。
10、全年累計事假超過90天的。
11、屢次違反公司規定,經教育仍無悔改表現的。
其中2-4條,公司在解除合同前必須提前三十日以書面的形式通知員工本人。
第十七條有下列情形之一的,員工可以按《勞動法》有關規定通知公司解除勞動合同:
1、在試用期內的。
2、公司以暴力威脅或非法限制人身自由的手段強迫勞動的。
3、公司未按勞動合同的約定支付員工勞動報酬或為員工提供必要勞動條件的。
4、公司未按勞動合同規定條款執行的。
5、法律、法規規定的其他情形。
第十八條除本制度第十七條規定的情形外,勞動者解除勞動合同應當提前三十日以書面形式通知公司,有特殊約定的從特殊約定。
第十九條員工有下列情形之一的,公司不得解除勞動合同,但屬本制度第十六條第1項、第5-11項規定情況的,不受本條限制:
1、患有職業病或者因工負傷并被確認為喪失或者部分喪失勞動能力的。
2、符合計劃生育政策的女職工,在孕期、產期和哺乳期的。
3、患病或非因工負傷在經批準的醫療期內的。
4、法律法規規定的其他情形。
第五章勞動合同的終止與續訂
第二十條 出現下列情形之一時,勞動合同即行終止:
1、勞動合同期滿或者當事人約定的勞動合同終止條件出現;
2、公司被依法宣告破產、被吊銷、注銷營業執照或者歇業;
3、員工達到法定離職年齡;
4、員工死亡、宣告死亡或者宣告失蹤;
5、出現其他法定的終止條件。
第二十一條員工因在其戶口所在地應征入伍而解除勞動合同的,公司與員工經協商一致,可以解除勞動合同。
第二十二條 勞動合同期滿或者當事
人約定的勞動合同終止條件出現時,有下列情形之一的,勞動合同應當續延至下列情形終結時為止:
1、員工患病或負傷在規定的醫療期內的;
2、女職工在孕期、產期、哺乳期內的;
3、工會主席、副主席和委員任期未滿的;
4、法律、法規規定的其他情形。
但公司被依法宣告破產、被吊銷、注銷營業執照或歇業的情形除外。
第二十三條勞動合同期滿后自行終止。由于生產經營的實際需要,經雙方協商一致,可續訂勞動合同。
第二十四條綜合服務部應至少在合同到期前1個月,向員工所在部門發合同期滿續訂通知(附件3)。
其中,對骨干人員合同到期通知時間需提前3個月,對部門經理助理及以上人員、簽有保密協議人員等的合同到期通知時間需提前6個月。
在提前通知期內,雙方均有續訂合同意向,則雙方即可續簽勞動合同,無需至原勞動合同期滿之日方續簽。
第六章違約責任
第二十五條勞動合同一經簽訂,公司和員工就應嚴格遵守,否則將視為違約。違約方應承擔因違約給對方造成的損失。
第二十六條 經雙方協商一致解除勞動合同,由公司提出的,公司應當按照員工在萬向的工作年限,每滿1年發給相當于1個月基本工資的經濟補償金,最多不超過12個月。
經雙方協商一致解除勞動合同,由員工提出的;勞動合同期滿雙方終止合同(或視同合同到期)及員工因嚴重違反公司規章制度、勞動紀律而被辭退、除名或開除的,公司無須承擔違約責任,不發經濟補償金。
第二十七條 公司按照本制度第十六條第2、4項規定解除勞動合同,應當按照員工在萬向的工作年限,每滿1年發給相當于1個月基本工資的經濟補償金。
公司按照本制度第十六條第2項規定解除勞動合同的,還應發給員工不低于6個月基本工資的醫療補助費。患重病和絕癥的,還應增加醫療補助費,患重病的增加部分不低于醫療補助費的50%,患絕癥的增加部分不低于醫療補助費的100%。
第二十八條員工有下列行為的,應承擔違約金:
1、未滿勞動合同約定服務期限而提前提出解除勞動合同的。
2、泄露公司商業秘密。
3、國家法律法規規定可以設定違約金的其他情形。
第二十九條員工違約,公司有權要求員工支付違約金,違約金的計算標準為:勞動合同終止前上一年度員工折月平均收入*(勞動合同約定服務年限-已服務年限)。
對簽訂短期用工合同、聘用協議(不超過一年)的,其違約金為其一個月的工資。
雙方簽訂的勞動合同中另有約定的,按勞動合同約定違約金額定。
第三十條員工違反勞動法規定或勞動合同的約定解除勞動合同(如擅自離職),給公司造成經濟損失的,還應承擔賠償責任。
若對經營、管理、企業形象等造成的直接經濟損失難以確定的,根據未履行的勞動合同年限,按一年一個月本人工資向公司支付賠償金。
第三十一條員工對公司認定的商業秘密均不得泄露。
在職員工泄密的,公司除按相關制度予以處罰外,還要向該員工索取違約金。
員工與公司脫離勞動關系后,在保密期限內(不超過3年內)不得泄露公司秘密和從事公司相同的產品生產,否則公司按其本人勞動合同終止前最后一個年度總收入收取違約金。
第三十二條違約金不足以彌補公司損失的,公司有權追索違約金與實際損失之間的差價,嚴重的,追究其法律責任。
第七章附則
第三十三條本制度未盡事宜,以《勞動法》或國家的有關法律法規、政策及公司依法制訂的相關制度規定為準。
第三十四條本制度由綜合服務部負責解釋。
