第1篇 物業管理保安員語言藝術
物業管理保安員的語言藝術
一、基本要求:
1、符合禮貌的基本要求。
2、準確、生動、豐富、靈活。
3、注意語氣、語調、語言速度的應用,多用請求或商量式的語氣。
二、禁止用語:
1、喂!干什么的!喊你沒聽見嗎
2、急什么,慢慢來!
3、我也沒辦法,你等著吧!
4、我可是做保安的,這不是我的服務范圍!
5、沒看見我一直忙著嗎
6、后面等著去,擠什么擠。
7、墻上貼著呢,你不會看嗎
8、我不知道,我不懂,不關我的事。
9、不是告訴你了嗎怎么還不明白,你還有完沒完啊
10、我不清楚,我不知道,反正是公司規定的,你要問就問公司。
11、不是說了不能停車嗎(不能進去嗎)
12、我不是告訴你了嗎怎么還不明白,真
第2篇 商務廣場物業管理收支預算說明分析
(一)物業管理開辦費205720元,由開發商承擔。
(二)根據中華人民共和國國務院令第379號《物業管理條例》中第四十二條規定“已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納”,所以前期物業管理中前期介入費和前期開辦費由貴司承擔,具體標準參照我司管理標準的實際要求。物業管理前期介入費用(交付前三個月)282865元,由開發商承擔;交付時物業現場布置、開荒清潔、成品保護等工作由開發商完成。
(三)收支相抵共盈利12042元。
交付第一年盈利:總收入2388097元-總支出2388032元=65元
交付第二年盈利:總收入2571643元-總支出2559666元=11977元
(四)本測算中住宅物業管理費已包含電梯、加壓供水等設備運行能耗費。
(五)本測算中不包括1―4層的兩部提升電梯的年檢及維護、運行能耗等相關費用。
(六)會所及游泳池的收支獨立核算。
(七)測算中物業的所有技術參數(物業建筑面積、總戶數等)由開發商提供,若實際操作中參數有所差異,差價部分費用由開發商按實承擔。
(八)收入測算說明及分析
1、物業管理費測算:根據物業管理經驗,交付第一年住宅入住率相對較低按50%計,第二年逐漸提高按70%計;商場第一年入住率按70%計,第二年按90%計,寫字樓第一年按70%計,第二年按85%計。
2、經營用房的測算(含在其他經營收入中):在交付前幾年業主入住率不高,業委會尚未成立,此項費用暫作為收入,該項收入作補充物業公用部位,公共設施設備維修和養護。
(七)支出測算說明及分析
1、人員工資:人員工資的測算是參照我司發放標準。
2、福利費及社會統籌保險的測算:按國家有關政策執行。
3、綠化養護費:因第一年綠化養護還處于保養期(保養起止期為物業交付之日起至物業交付滿一年),養護產生的相關費用由綠化施工單位承擔,第二年開始由管理處自行保養,因此在費用測算時,增加了綠化工及綠化用藥、用具等費用支出。
4、公用設施設備維護:因第一年大部分設備或處于維保期,或是新的設備,維保費用相對較低;第二年度設備結束維保期,設備的維保費相應增加。
5、由于第一年電梯處于維保期相應費用未支出,第二年增加電梯維保費用。
6、共用電費、水費隨著入住率的增加,也將相應提高;綠化用水的增加(第二年綠化由管理處自行保養),在測算中增加了第二年所要耗費的公用水費。
7、不可預計費:因前期介入費中各項支出費用不穩定,不可預計費按5%計提,物管費測算中第二年度各項支出費用相對穩定,不可預計費按1%提取。
8、殘疾人保障金的年人均收入基數暫按15000元/年.人計算。
9、其余的費用(如管理費、稅金等),按國家有關規定執行。
第3篇 物業公司：鑰匙管理程序
物業公司程序文件:鑰匙管理程序
1.目的
加強鑰匙管理,消除安全隱患。
2.范圍
適用于物業公司鑰匙管理工作。
3.定義
顧客鑰匙:地產委托代管鑰匙(含未出售的房屋鑰匙、出售后業主未辦入住的鑰匙、地產公司管理用鑰匙等);因返修和入戶維修、代理租售等由業主(使用人)委托代管的鑰匙。
管理用鑰匙:除顧客鑰匙以外的所有鑰匙。包括辦公、公用區域內的鑰匙等。
4.職責
部門/崗位工作職責
管理處負責人負責鑰匙管理的監督、檢查及鑰匙配制的批準工作
管理處鑰匙管理員負責管理處所有鑰匙的接收、領/借用、保管和配制等相關具體工作的落實
部門鑰匙管理員負責部門所使用鑰匙的接收、借用、保管等
鑰匙使用人負責保證所借用鑰匙的正常使用,按時歸還
5.方法及過程控制
5.1鑰匙的統一管理及分配
5.1.1由管理處鑰匙管理員對管理處所接收的鑰匙,按顧客鑰匙和管理用鑰匙分別列制《鑰匙清單》。
5.1.2各部門可以根據實際工作需要,將日常使用或緊急備用鑰匙長期借出,作為部門常用鑰匙,但借出時間不應超過半年。部門需設置兼職鑰匙管理員,對部門所需鑰匙統一借出并管理。如超過期限,則須向管理處鑰匙管理員辦理續借手續。
5.1.3鑰匙使用人如需長期使用部門常用鑰匙,需到部門鑰匙管理員處申請并辦理長期借用手續。如需借用的鑰匙非本部門常用鑰匙,可直接到管理處鑰匙管理員處辦理借用手續。如需借用的鑰匙被其他部門作為常用鑰匙統一借出,鑰匙使用人則可到該部門鑰匙管理員處辦理借用手續。
5.1.4鑰匙管理員負責鑰匙的接收、領用、保管、配制,所有鑰匙的借出都應填寫《鑰匙使用登記表》。其間,由于鑰匙借用而發生的問題,由鑰匙借出人員負責。
5.1.5所有鑰匙應當天借用當天歸還,如借出鑰匙當天不能歸還,則需到管理處鑰匙管理員處辦理長期借用手續。
5.1.6鑰匙管理員或當值人員每天下班前應清點鑰匙數量,發現鑰匙未歸還應及時追回,如有異常應在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中記錄
5.2管理用鑰匙的管理
5.2.1管理用鑰匙的更換、配制
5.2.1.1任何人未經管理處負責人許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制或鑰匙損壞時,須由管理處鑰匙管理員填寫《鑰匙配制申請表》,報管理處負責人同意后方可配制。
5.2.1.2門鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)必須重新更換門鎖,應填寫《鑰匙配制申請表》,報管理處負責人審批后予以更換,同時應查明原因,如屬人為原因,應追究責任。
5.2.1.3重點部位門鎖的更換應在24小時之內完成(節假日時可口頭報管理處負責人同意),所更換的鑰匙交管理處鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等可以用鑰匙進出這些部位的情況,必須更換門鎖。
5.2.2管理用鑰匙的保管
5.2.2.1管理處鑰匙管理員負責將所有鑰匙分類加以標識,并確保標識清晰及持久性。
5.2.2.2管理用鑰匙應統一存放在管理處或部門鑰匙柜內,除員工因工作需要長期借出鑰匙外,其它鑰匙必須統一保管。
5.2.2.3部門鑰匙柜鑰匙應在管理處備份,存放于管理處鑰匙柜內。
5.2.2.4管理處/部門鑰匙管理員休假或外出時須把鑰匙柜的鑰匙交給管理處負責人/部門負責人,接收人須在《鑰匙使用登記表》上簽名確認。
5.2.3管理用鑰匙的使用
5.2.3.1鑰匙遺失須即刻報告部門負責人或鑰匙管理員,由部門負責人做出處理意見,鑰匙管理員在《鑰匙使用登記表》'備注'欄中說明。
5.2.3.2部門人員調動、離職,鑰匙管理員負責收回其持有的鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上記錄。
5.3顧客鑰匙的管理
5.3.1在房屋移交驗收時,管理處鑰匙管理員接收所有房屋鑰匙,列出《鑰匙清單》,并填寫《顧客鑰匙/物品領用清單》中顧客鑰匙一欄。房屋交付時發放鑰匙可參考《房屋交付手續辦理工作程序》。
5.3.2如顧客委托管理處提供居家服務時要求代管鑰匙,管理處應盡量委婉拒絕;如顧客堅持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經部門負責人同意,管理處負責人批準后方可接收,并由管理處鑰匙管理員保管,具體流程執行《顧客財產管理程序》。
5.3.3因返修、代理租售等原因需為顧客代管鑰匙,須填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》,管理處鑰匙管理員負責鑰匙的接收、借、還等手續。顧客委托和領回時均須在《顧客委托(收回)鑰匙登記表》中簽字確認。
5.3.4如須更換顧客門鎖必須由管理處負責人與顧客溝通,獲得顧客書面同意方可更換。
5.3.5顧客鑰匙借用的控制
5.3.5.1施工維修單位進入轄區作業施工,施工單位責任人必須持有地產項目處或顧客服務中心簽發的《入戶維修承諾書》到物業鑰匙管理員處領取鑰匙。
5.3.5.2鑰匙管理員必須對施工維修單位所持《入戶維修承諾書》及其身份證進行收驗核實無異議后,發放所需要領取的鑰匙。
5.3.5.3業主辦理入住時,必須認真填寫《顧客鑰匙/物品領用清單》的相關內容,做好鑰匙的交接;如業主有預留鑰匙存在管理處,需填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》。
5.3.5.4業主需要借用鑰匙時,應出具有效身份證明或能證明為房屋所有人的有效證據,管理處鑰匙管理員方可借出,并填寫《鑰匙使用登記表》。
5.4鑰匙清查:
5.5.1每日下班前,鑰匙管理員必須對照《鑰匙使用登記表》清點所有借用鑰匙的數量,如有異常情況做好記錄及時向部門負責人匯報,并追究相關人員的責任。
5.5.2每周鑰匙管理員必須依據《鑰匙清單》清點鑰匙數量并進行整理,結合工作需要,對鑰匙管理提出合理化建議逐級上報。
5.5.3每月鑰匙管理員必須對鑰匙管理的質量記錄相關內容系統檢查整理成冊,交由所在部門統一存檔。
6.支持性文件
tjvkwy6.1-k01 《房屋交付手續辦理工作程序》
tjvkwy7.5.4-k02《顧客財產管理程序》
7.質量記錄表格
tjvkwy7.5.1-k02-f1&nb
sp; 《鑰匙清單》
tjvkwy7.5.1-k02-f2《鑰匙使用登記表》
tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙配制申請表》
tjvkwy7.5.1-k02-f4《入戶維修/施工承諾書》
第4篇 物業管理手冊－管理評審控制程序
物業管理手冊:管理評審控制程序
1、目的
確保管理體系持續的適宜性、充分性和有效性。
2、適用范圍
適用于公司對管理體系的評審工作。
3、職責
3.1總經理主持管理評審會議。
3.2管理者代表負責向總經理報告管理體系運行情況,并提出改進建議。
3.3品質部負責管理評審計劃的制定及收集管理評審所需的資料,負責對評審后的糾正、預防和改進措施進行跟蹤和驗證,并編寫管理評審報告。
3.4各部門負責準備、提供與本部門工作有關的評審所需的資料,并負責落實管理評審中提出的糾正、預防和改進措施。
4、程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進行一次管理評審,兩次評審時間不得大于一年。
4.1.2品質部于每次管理評審十天之前編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,總經理批準后,通知到各部門。
4.1.3當出現下列情況之一時可增加管理評審頻次:
4.1.3.1公司組織機構、服務范圍發生重大變化時。
4.1.3.2發生重大質量、環境事故時。
4.1.3.3當法律法規、標準及其他要求有變化時。
4.1.3.4即將進行第二、三方審核時。
4.1.3.5體系審核中發現嚴重不符合時。
4.2管理評審的輸入
4.2.1管理體系內、外審核的結果。
4.2.2企業的組織機構、部門職責、資源配置的情況。
4.2.3合規性評價的結果
4.2.4業主、員工反饋的信息溝通、處理情況及滿意程度。
4.2.5服務、過程業績及環境績效的符合性,包括過程、服務、環境績效監視和測量的結果。
4.2.6以往管理評審提出的改進措施跟蹤驗證情況。
4.2.7預防和糾正措施的狀況,包括對內部審核和日常發現的不符合項采取的糾正、預防措施的實施及其有效性的驗證結果。
4.2.8管理方針、目標、指標和管理方案的執行情況,考慮各種改進的機會。
4.2.9重要環境因素的控制結果。
4.2.10可能影響管理體系的變更,包括內外的環境變化,如法律法規的變化、新服務項目的開發等。
4.2.11改進的建議。
4.3評審的準備
4.3.1預定評審前十天,品質部以書面的形式向管理者代表匯報現階段管理體系運行情況并提交本次《管理評審計劃》,由管理者代表審核,總經理批準后,將會議通知發放到各部門。
4.3.2品質部負責根據評審輸入要求,組織評審資料的收集,準備必要的文件,評審資料由管理者代表確認。
4.3.3品質部向參加評審的人員發放管理評審有關資料。
4.4管理評審會議
4.4.1總經理主持會議,各部門負責人對評審資料進行充分的討論并做出評價,對于存在或潛在的不符合項提出改進措施,確定責任人和整改計劃。
4.4.2總經理對所涉及的評審內容作出結論(包括進一步調查、驗證等)。
4.5管理評審的輸出
4.5.1管理評審報告應包括下列內容
4.5.1.1管理體系運行的有效性及質量、環境二方面持續改進的決議和措施。
4.5.1.2與業主有關要求的服務改進包括對現有服務符合要求的評價。
4.5.1.3業主、員工滿意度及改進要求。
4.5.1.4資源需求的相關決定和措施。
4.5.1.5重要環境因素確認和控制的結果及改進要求。
4.5.1.6管理方針和目標的執行情況及持續改進要求。
4.5.1.7對管理體系適宜性、充分性、有效性的評審結論。
4.5.2會議結束后,由品質部根據管理評審輸出的要求進行總結,編寫《管理評審報告》。《管理評審報告》經管理者代表審核,交總經理批準,發至相應的部門并監督執行。
4.6改進措施的實施和驗證
4.6.1品質部根據管理評審報告中提出的改進要求填寫《不合格項糾正(預防)措施》發至相關責任部門,按《不符合、糾正和預防措施控制程序》的規定,分析原因制定措施并實施。
4.6.2品質部對措施的實施效果的有效性進行跟蹤驗證。
4.7如果評審結果引起文件更改,應執行《文件控制程序》。
4.8本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規定執行。
5、相關文件
5.1《不符合、糾正和預防措施控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《記錄控制程序》
6、相關記錄
6.1《管理評審計劃》jw/jl-5.6-001
6.2《管理評審報告》jw/jl-5.6-002
6.3《不合格項糾正(預防)措施》jw/jl-8.2.6-003
第5篇 速達物業管理公司簡介材料
速達物業管理公司簡介
重慶**(集團)速達物業管理有限公司,成立于2003年5月19日,是從事專業物業服務管理的企業,具有獨立法人資格,國家二級物業管理資質企業;屬重慶市物業管理協會會員單位,榮昌縣物業管理協會理事單位。
公司組織機構健全,管理制度完善。公司聚集了一批懂管理、有專業知識、不斷追求完美的管理人才,公司采用規范化的專業管理模式進行標準化管理,本著'幫帶、互補、協作、共進'之團隊建設實踐中,擁有一套完善的管理體系和獨具特色的管理風格,公司本著'志存高遠、堅韌踏實'的企業精神和'以完美的服務求生存,以良好的信譽求發展'的企業理念,以'高水準、高效率、高素質、嚴紀律'的工作作風,真誠為業主服務,把社會效益和塑造良好的企業形象放在首位,在廣大業主中享有良好的聲譽。
物業公司自創立以來,本著'溫情永恒,親情服務、關愛一生,微笑待人'的服務理念,堅持'熱情、周到、耐心、細致'的工作作風,現從事物業管理的項目有'**上河城'小區、'**海棠園'小區、'**榕樹林'小區;接下來準備入住的接管的項目還有'**北城雙星'小區、'**東方之驕'小區、'**紅城'高檔住宅花園別墅型小區。
公司設置了公司綜合部、財務管理部、客戶服務部、工程維修部、保潔部、協管部、環境綠化部,經營管理更加專業化、規范化。2006年獲得了'優秀物業管理企業';2007年獲得了'物業管理考核二等獎';2008年獲得了'物業管理考核一等獎';2008年'**上河城'小區又榮獲了2008年度重慶市物業管理示范住宅小區;2008年'**海棠園'小區榮獲重慶市市容整潔小區等榮譽稱號,并受到廣大業主的一致好評。
第6篇 物業公司變更作業狀態管理程序
職業安全衛生管理程序文件
--物業公司變更(作業狀態)管理程序
1.0 目的
通過制定此程序,確保作業狀態發生變更時處于受控管理,保障員工的人身安全,避免公司財產損失。
2.0 適用范圍
適用于當生產作業及提供服務過程中與安全有關的控制環節(人、機、料、法、環)發生變更時,相關部門所采取的管理活動。
3.0 職責
3.1 各部門經理(管理處主任)負責將本部門作業或服務過程中發生的變更情況及時通知質量/環境/安全領導委員會。
3.2 管理委員會負責審核作業狀態變更的合法性、合理性及安全性。
3.3 品質部負責《危險因素識別及風險評估記錄表》的更新。
4.0 控制程序
4.1 變更申請:
當各部門的相關作業活動或服務活動需要對下列控制環節進行變更時,各部門經理/管理處負責人應填寫《作業狀態變更申請單》,說明變更的原因,內容,必要時附工程圖紙,交管理委員會審批,通過審批后,再將此申請單交品質部。這些控制環節包括:
a)有資格要求的崗位人員的更換
b)機器設備的更換
c)具有危險特性的物料的更換或使用
d)作業步驟、程序的變化
e)作業地點、作業環境的變更
4.2 作業狀態變更申請的審批:
4.2.1 管理委員會收到《作業狀態變更申請單》后,組織人員進行評估,必要時可邀請相關的專業人士參加,評估內容可包括:
a)新的工作人員的資格是否有效
b)機器設備的安全性是否有保障
c)物料變更是否合理
d)作業方法的變更是否合理,是否具有可操作性
e)作業地點、環境的變化是否安全
f)是否需要明確新的安全要求
g)是否需要編制安全技術措施
4.2.2 通過評估后,應將評估結論及相應的安全要求記錄在《作業狀態變更申請單》上,如需要編制安全技術措施,管理委員會應指定人員在限定的時間內完成,并對其進行評審。
4.3變更后作業(服務)的運作
4.3.1 通過管理委員會的評估后,相關部門可以按變更的方案進行運作,如有安全要求或安全技術措施要求,首次運作時,管理委員會應指定人員對作業(服務)過程進行監督,檢查各種安全措施是否已完善,作業(服務)過程是否安全。
4.3.2 對運作中出現的問題,應及時提出,必要時發出《整改通知書》,要求限期整改,并對整改的有效性進行跟蹤驗證。
4.4 危害因素的更新
4.4.1 當《作業狀態變更申請單》經管理委員會審批通過后,相關部門應將此表格轉交品質部,品質部應根據管理委員會的評估結論,對《危險因素識別及風險評估記錄表》進行更新。
5.0 相關文件
6.0 質量記錄
6.1《作業狀態變更申請單》(***-ohs-08-1/a)
6.2《危險因素識別及風險評估記錄表》(***-ohs-08-2/a)
6.3《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
第7篇 工業園物業管理建議書范本
武漢超越工業園物業管理建議書
目錄:
一、物業情況八、專項費用
二、專業物業管理九、質量保證方式
三、合作方式十、管理建議
四、管理目標十一、物業管理的作用
五、管理組織十二、其他
六、管理服務內容
七、管理費用預算
一、物業情況
超越工業園地處我國著名的魅力城市武漢。園區創建于2005年8月,位于武漢市洪山區,左面連接白沙洲沙發材料市場、前面距離107國道200米、右面距離白沙洲大橋300米、后面距離長江300米,出園區5分鐘有539、593、34、59、202、小公共汽車的通過,地理位置優越。經過一年多的不斷完善,目前,園區現有建筑面積2.5萬多平方米,擁有一棟三層辦公樓,4棟雙跨廠房、7棟單垮廠房,基礎設施基本完善。
二、專業物業管理
隨著物業建設迅猛發展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不斷提高,人們對物業管理的需求也在逐步增長。新建住宅小區開始實行物業管理新體制,工業園的園區也不例外。目前再武漢工業園不斷的增多,在競爭激烈的市場競爭中要處于不敗之地,必須提高園區內的管理水平,提高管理的各種素質,以高標準的管理,良好的形象來吸引更多的客戶。在目前的基礎上,只有通過高素質的專業管理才能加快園區發展的進程,擴大園區在市場中的影響力。專業管理的好處有:
1、提高管理質量,為園區提供優質、高效的管理服務,創造一個安全、整潔、舒適的生活和創業環境。
2、作為園區的“大管家”,可以協調園區與客戶間的各種關系,緩解客戶與園區間的矛盾。
3、通過有效的管理方法與方案,保證園區內的正常運作,免除園區與客戶的后顧之憂。
4、通過有效的管理,最終能使園區內的各項工作正常有序的開展。不但能使園區保值、增值還能擴大園區的影響力與知名度。
三、合作方式
根據園區的實際情況,我建議采取合作管理方式,合作組成項目管理公司。董事會、董事長(待定),合作公司實行總經理責任制,合作公司的總經理、總工程師有、由我公司委派人士擔任,合作管理期限建議暫定為一年。
四、管理目標
從園區的設計、建筑、規模及設備設施來看,園區最需要的就是我們這樣子專業的管理人員,設施設備只有是等到合理有效的管理才會為園區增輝。因此在管理上也要達到與之相配的水平。我們的管理目標:
1、樹立正確的物業管理概念,提出“全心全意為園區服務”的管理思想,創一流的管理、一流的效益、一流的服務、一流的形象,保證園區更有效的運作。
2、從公司正式開始運作起,半年內園區的管理水平要達到優秀水平。
五、管理組織
根據園區之實際,管理組織結構擬定為:
董 事 會
合作管理公司
; 總 經 理
六、管理服務內容
(一)、開業前管理工作:
1、具體管理工作:
(1)、確定管理公司所派人選。
(2)、就園區的整體設計問題、工程問題的設備安裝等提出建設性意見供園區領導參考。
(3)、管理公司人員定期參加有關園區建設管理會議。
(4)、確定管理公司辦公地方,為與園區、客戶聯系提供方便。
(5)、協助及處理園區各部分的交收程序,保障園區與客戶的利益/
(6)、編制公司架構,確定管理人員人數。
(7)、編制各項工作程序時間表,以便監督并保證各項籌備工作和交接工作順利完成。
(8)、編制員工招聘時間表。
(9)、擬定培訓計劃,組織安排好員工培訓,保證提供專業化培訓。
(10)、采購所需的各種辦公用具和工具。
(11)、做好各種資料收集和存檔工作。園區提供各種竣工驗收圖紙以及各類設備設施資料存檔,以保障園區的各項設備、設施的維修保養順利進行。
(12)、根據實地情況,列出改善工程一覽表,以便園區能根據存在的問題和物管要求,加以改進。
2、管理公約:
為規范客戶與園區之間的權利與義務,也為明確、規范管理公司的責任、權利和義務,開業前需要制定出“園區管理公約”。
3、編制管理預算方案:
、根據園區的實際情況,制定出詳細的管理預算方案,供園區審批后執行。
(二)、開業后的管理工作:
1、管理公司應對園區的各項工程進行驗收,如消防、通訊、強電、土建等工程的驗收以方便以后的維修、維護。
2、清潔工作:
(1)、園區的清潔水準對其形象有重大及深遠的影響。因此,制定出完備的清潔方案十分重要。
(2)、聘選素質良好的清潔經理及主管,以保持清潔衛生的進度和質量。
(3)、根據園區選用的材料和外墻情況,詳細擬定清潔方法和頻度、清潔服務規格條文和有關工作細則。
(4)、制定清潔監督的檢查表,定期檢查清潔工作的進度和質量。
3、園藝和綠化:
鑒于綠化環境對園區形象的重要性,管理公司聘請有經驗的園藝師、菜農再園區的隔離帶種植樹木和蔬菜。
4、保險:
(1)、根據園區的情況,建議購買以下的保險:公眾責任險、機器損壞險、員工保險。
(2)、建議客戶根據自身情況,向保險公司投保。
5、建立檔案系統:
建立完善的檔案系統,逐步規范各項管理,制定電腦管理系統。
6、為使管理工作做到公平、公開與公正,應增強與園區及客戶的溝通,并可根據情況變化向業主提出合理建議,制定多項報告程序。
(1)、財務報告:
①每年有關收支的財務報告;
②有關收支、應付未付等賬目,每月收支簡表。
(2)、管理報告:
①每年的管理情況工作匯報,包括管理、保安、維修保養等情況;
②每月管理工作簡報;
③其他特別事項報告。
7、處理投訴。
七、管理費預算
1、影響預算結果的變動因素:
(1)、園區各功能組別(核算對象)及其建筑面積
(2)、物業管理模式及內容
(3)、管理預算中各項目及金額
(4)、市場價格
2、管理費預算表:(略)
3、管理費預算分配表(略)
八、專項費用
開展全面的物業管理工作。為了工作順利開展,園區應提供一筆維護維修費用,經初步計算,約人民幣*******元。費用將于園區在管理費用中逐年攤還。
九、質量保證方式
有信心將園區的物業管理做好,做到讓領導滿意、客戶高興雙方受益。
十、管理建議
1、園區應該設置總垃圾房,設在方便運輸且不礙雅觀的位置。
2、園區的外墻統一粉刷。
3、現有村里派來的三個人怎么解決
4、圍墻、門衛房、辦公室、宿舍的解決
5、空置門面的招商招租費用計算問題
十一、物業管理的作用
1、物業管理能維護大家的合法權益,改善大家的生活與工作環境,促進園區工作的開展。
2、物業管理通過用新技術、新方法、依靠科技進步提高園區的管理水平。
3、物業管理能保證園區日常的正常運作,給大家一個安全舒適的工作環境。
十二、其他
第8篇 zx物業公司專項專題培訓管理
物業公司專項(專題)培訓管理
1.0專項培訓由教育培訓部組織,各部門(各子公司、各管理處)根據《公司年度培訓規劃》和交叉培訓需要的內容報名參加。
2.0專項培訓的對象:
2.1所有管理層員工
2.2部分作業層骨干員工
2.3所有內培教師
3.0專著培訓的內容:
3.1現代企業管理基礎知識
3.2現代企業管理的督導與溝通方法
3.3員工的激勵和管理者的領導藝術
3.4 iso9000、iso14000和ohsas18000文件知識講座
3.5內培教師綜合素質培訓
3.6物業管理行業有關法規、條例講座
3.7現代商務交際禮儀常識與規范
3.8由公司職能部門及專業公司舉辦的各類專業培訓班等。
4.0專項培訓采取輪訓的方式,學完所有課程并考試合格,將由公司頒發學習證書, 作為員工升職和年度考評的條件之一。
第9篇 物業管理投標書項目
11項物業管理投標書項目
投標書在內容上必須嚴格根據招標單位發出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業的具體情況不同,招標單位的要求不同,因此投標書內的項目和要求也各不相同。通常物業管理投標書項目主要有以下11項:
一、管理方式
投標單位主要是依據招標的物業現狀以及自身的專業經驗和優勢,選擇最適合的招標物業的管理方式。比如選擇獨資管理方式,還是股份制的管理方式,仰或是有限責任公司的管理形式等等,對目標物業的管理與現在的物業管理企業正在管理的物業之間采取形式的聯系等等。
二、管理組織架構
所謂管理組織架構就是介紹目標物業的組織機構,根據目前我國物業管理發展情況來看,物業管理組織機構有三個特征:
1、管理體制
管理體制主要有三類:
(1)總經理負責制;
(2)董事會下的三總師負責制;
(3)董事會下的總經理負責制。
2、管理方法
目前國內的管理方法有兩種:
(1)垂直領導方式(直線式管理模式)。優點是政令淌通,管理到位,管理層直接對成本,對管理質量負責。缺點是人力資源分散,橫向協調配合困難。
(2)矩陣式領導方式。這種方式的優點是充分利用人力資源,調動個方面的積極性,可采用現代化管理手段進行管理。缺點是管理結構穩定性較差,人員經常變動,容易形成多頭領導。這種方法適用于多品種而且形成規模的物業管理。
3、機構的設置
根據管理物業的多少,以及業主的需求來確定管理組織結構。目前我國物業管理體制下的物業管理的管理機構有以下幾種:
(1)三部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部。
(2)四部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部、經營服務部。
(3)六部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部、房產部、社區文化部、公關部。
除了機構明確以外,對參加管理服務人員的素質構成要進行策劃、培訓。比如目標物業管理的管理經理、副經理,他們的文化層次,年齡結構,工作經驗,都應明確規定下來。然后對從事目標物業管理服務的人員結構也要明確,對他們的文化素質,工作能力,基本條件都要提出要求,甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。
三、管理費用的收支預算方案
經費是物業管理運轉的基礎和保證,所以對目標物業必須要進行經營測算。測算應本著'實事求是'、'取之于民、用之于民'、'用戶至上、服務第一'、'根據物業功能、分層次收費'等原則進行。
1、收入測算
物業管理費用主要來源于物業管理服務收取的各類費用。因此,該收的費用都要收齊,不能漏收。通常收費的項目有:
(1)目標物業的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。
(2)物業管理企業根據所給的營業用房而開展'三產'經營獲得的收入。
(3)維修基金每年可取的利息金額。
(4)其他方面的服務收入。
2、支出預算
圍繞著目標物業開展管理服務所支出的成本核算。通常有:
(1)人員工資、福利、津貼、獎金,以及其他各類保險支出。
(2)各類服務成本的開支。例如,能源有水,電,氣,汽油等的消耗;各種設備的添置;各類服務所需要的的消耗品。
(3)物業管理企業正常的辦公管理服務所需要的各項開支。
(4)其他有關各項的開支等。
通常根據招標文件的要求,要進行3年預算。
四、管理操作
這部分要求細化,他體現出物業管理企業的管理水平、管理質量,以及規范化的管理的標準,從這些制度中可以看出物業管理企業的實力、能力,所以各物業管理企業都對此很重視。其通常分為兩大類:
1、根據目標的物業情況,認真制定相應的規章制度。通常物業管理規章制度分為:
(1)公眾管理制度,主要包括:
①業主公約;
②精神文明建設公約;
③樓宇使用及維護管理規定;
④裝修管理規定;
⑤治安管理規定;
⑥清潔衛生管理規定;
⑦消防管理規定;
⑧交通車輛管理規定;
⑨環境保護管理規定。
(2)崗位責任制度,主要包括:
①管理處主任崗位職責;
②管理處主任助理崗位職責;
③環境主管崗位職責;
④保潔員崗位職責;
⑤保安主管崗位職責;
⑥工程主管崗位職責;
⑦維修人員崗位職責;
⑧會計人員崗位職責;
⑨行政人員崗位職責。
(3)內部管理運作制度,主要包括:
①員工行為規范;
②培訓制度;
③考核制度;
④獎懲制度;
⑤回訪制度;
⑥來訪,投訴處理制度等。
2、根據目標物業,確定各管理崗位工作人員的職責
管理崗位主要有:
①保安;
②機電維修;
③清掃保潔;
④園林綠化;
⑤電梯操作;
⑥社區文化。
五、管理目標,經營管理宗旨、方針
投標書中應表明投標單位對目標物業的管理目標、管理方針、管理宗旨,便于業主委員會成立的招標領導小組及評委們更加清楚理解物業管理的理念、宗旨。例如某物業管理企業投標某商住樓時,提出管理目標:樹立'服務至上,客戶第一'的管理思想,達到一流管理、一流形象、一流效益,一促進后期的樓宇銷售;提出管理經營方針:保本經營、獨立核算、自負盈虧、開展一業為主,多種經營,求得自身的生存與發展。
六、便民服務措施
物業管理是有償的服務活動,這是其性質所決定的;然而開展物業管理并不是一味只追求經濟效益,而是要正確處理好社會效益,環境效益與經濟效益三者的關系,使之有機的統一。一些物業管理企業,在開展物業管理有償服務的同時,還向業主公開承諾無償便民服務項目若干項,深受業主的歡迎和好評。
七、社區文化
隨著一幢幢樓房
的建好,新的社區環境形成,人們從熟悉的環境般到不熟悉的環境,特別是老年人的'高樓病'多了,孩子也變得孤獨了。為此,社區文化的重要性越來越被老百姓看中,成為購房中的一個重要因素。物業管理企業在寫投標書時,應認真考慮到社區文化的開展,制定有關社區文化制度,安排好各類社區文化活動,使住宅小區內的業主不僅享受到物質文明,也享受到精神文明。
八、管理指標的承諾
物業管理是新生事物。國家為了規范和指導物業管理,對一些管理服務也相應的作出了一些基本要求。作為投標的物業管理企業,針對目標物業,對照國家有關規定,向業主委員會作出相應的承諾。通常有以下主要內容的承諾:
⑴房屋及配套設施的完好率;
⑵房屋零修,急修及時率;
⑶維修質量合格率;
⑷清潔保潔率;
(5)道路車輛完好率;
(6)小區治安案件發生率;
(7)業主綜合服務滿意率;
(8)綠化完好率;
(9)重復維修率;
(10)住戶有效投訴率等。
九、檔案資料的建立和管理
為了使物業管理規范化、程序化,為了對物業管理狀況進行連續化記錄,并保留資料,需要建立檔案資料管理。投標的物業管理企業應對建立檔案管理制度提出相應的設想:是否建立單獨的檔案室,還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負責檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度,是否實行現代化、系統化、科學化、規范化的電子計算機管理檔案等等。
十、提高物業管理水平的新設想
物業管理企業在對目標物業進行投標時,也需要表明本企業對未來的物業管理上水平、創一流、達國優提出一些設想,使人們感到實實在在,同時又大膽創新。例如,某物業管理企業對目標物業經過調查之后,對未來目標明確提出,接管后一年達到市優,兩年達到省優,三年達到國優,在達到國優的同時,一定通過iso9002貫標,使物業管理質量標準化、規范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物業管理企業愿意接受的有關獎罰
第10篇 物業管理師備考:物業管理公司組建程序
在自身具備了法律規定的基本條件之后,組建物業管理公司的過程,就是讓這些基本條件得到政府主管部門的認可,并最終獲得企業法人地位的過程。《中華人民共和國公司登記管理條例》等相關法規,以及地方政府制訂的一些管理辦法,對這個過程做了明確的規范。這里著重介紹物業管理有限責任公司設立程序的關鍵環節。
公司名稱預先核準
正如一個新生兒,只有經過戶口登記,才能獲得屬于自己且被社會認可的名字一樣,一家新的物業管理公司,也只有經過名稱預先核準登記,才能具有專屬性和惟一性的公司名稱。公司名稱需譯成外文使用的,可依據文字翻譯原則自行翻譯使用,不需核準登記。公司名稱預先核準的主管部門,是工商行政管理機關。辦理名稱預先核準登記,一般要經以下步驟:
1)領取并填寫'名稱(變更)預先核準申請書'。最好取3個以上的備用字號,自己排列出順序,以便工商行政管理機關依次查重,以首先不重名的名稱為核準使用的名稱。與同一工商行政管理機關核準或者登記注冊的同行業企業名稱字號相同(有投資關系的除外),與其他企業變更名稱未滿1年的原名稱相同,與注銷登記或者被吊銷營業執照未滿3年的企業名稱相同,將不予被核準。使用3個字作為字號,能夠大大降低重名幾率。
2)遞交'名稱(變更)預先核準申請書'及相關材料,自遞交之日起10日內,工商行政管理部門會作出核準或者駁回的決定。遞交的材料主要有:
①全體股東簽署(自然人股東由本人簽字;法人股東加蓋本單位公章,下同)的'企業名稱預先核準申請書'。
②全體股東簽署的'投資人授權委托意見'。
③代辦人或代理人身份證復印件。
④申請冠以'中國'、'中華'、'國家'、'全國'、'國際'字詞的,應提交國務院的批準文件。
⑤使用自然人姓名(該自然人應當是公司股東)作字號的,應當提交該自然人身份證復印件。
備考資料下載:物業管理師備考-物業管理公司組建程序
第11篇 某物業公司固體危險廢棄物管理作業指導書
物業公司固體及危險廢棄物管理作業指導書
1.0目的
為了防止本公司活動、服務中產生的固體及危險廢棄物污染環境及危害人身健康安全,確保所有固體及危險廢棄物得到最大限度的回收,特制定本管理程序。
2.0適用范圍
適用于本物業管理公司的各部門、管理處的活動、服務過程中產生的固體及危險廢棄物的管理。
3.0定義(無)
4.0職責
4.1 各部門、管理處負責識別本部門各種過程和活動中產生的固體及危險廢棄物并編制清單,當有新的活動或外界環境發生變化時,應及時更新清單。
4.2各部門對所有產生的固體及危險廢棄物應按指定的地點進行分類存放和管理控制。
4.3管理處負責在各區域合理配置分類垃圾桶,并做好相關的標識及維護。
4.4管理處負責(若為外包服務則指導并監控供方)分類收集并處理所有的固體及危險廢棄物暫存于公司指定的分類存放場所,依相關法規的要求選擇有資質的專業公司進行清運和回收處理。
5.0內容
5.1固體及危險廢棄物管理原則
5.1.1根據《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》,結合本公司的實際情況進行管理。
5.1.2所有固體及廢棄物的管理必須遵照'分類回收、集中保管、統一處理'的原則進行。
5.1.3分類回收是指各部門按照固體及危險廢棄物的類別,將各部門產生的固體及危險廢棄物分類以后再回收,應在盛裝固體及危險廢棄物的容器或場所等外面標明固體及危險廢棄物的類別、名稱。
5.1.4集中保管是指公司各部門回收的固體及危險廢棄物應集中存放在指定的場所。
5.1.5 統一處理是指公司依相關的法規要求選擇有資質的專業公司進行清運和回收處理。
5.2固體及危險廢棄物的分類
5.2.1本公司活動、服務中產生的固體及危險廢棄物主要分為四類,即為不可回收廢棄物、可回收廢棄物、大件廢棄物、有毒有害廢棄物。
5.2.2不可回收廢棄物通常是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的各種有機體,如腐爛垃圾、廚房垃圾、果殼、花草、衣服等。
5.2.3可回收廢棄物是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的可以換取一定經濟利益的、經處理后可重復利用的廢棄物,如紙張、金屬容器、玻璃瓶、塑料、包裝材料等。
5.2.4 大件廢棄物是指公司及業戶所淘汰的大件辦公家具等。
5.2.5有毒有害廢棄物是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的對環境有害的廢棄物,如廢塑料、廢橡膠、廢干電池、廢蓄電池、廢日光燈管、廢機油、廢潤滑油、廢有機溶劑、廢油漆、廢乳膠漆、廢防水涂料、廢硒鼓、廢墨盒等。
5.3固體及危險廢棄物的回收處理
5.3.1管理處負責對各區域分類垃圾桶內的垃圾進行回收并分類暫存于公司指定的垃圾集中存放處。
5.3.2本公司所有固體及危險廢棄物交由國家認可的、有資格的廢物處理公司處理,管理處負責將本公司及本單位的環境等要求事項通知廢物處理公司。
5.3.3對可回收廢棄物進行集中回收,定期聯絡有關廢棄物處理公司處理,以換取一定的經濟收益。
6.0相關文件
《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》
《供方控制管理作業指導書》
7.0記錄
《固體及危險廢棄物清單》
第12篇 購物廣場物業管理手冊前言
購物廣場《物業管理手冊》前言
某購物廣場是*****有限公司在不斷發展壯大過程中開設的一家集購物、餐飲、娛樂、服務、休閑為一體的一站式消費的大型商業廣場;某購物廣場依托某置業有限公司在蘭州地區行成了較高的人氣指數,以及良好的品牌效應。城市商業廣場內部格局由國內知名設計師設計,環境優雅,并擁有完善的安保體系,優質的保潔服務,超大的停車場,是商家經營的首選場所。
物管部本著全心全意為商廈、為供應商服務的目標,分別對總務管理、工程管理、安保管理等一系列歸屬物管部的工作進行管理并細致劃分,使某購物廣場物管部成為某購物廣場最精英的部門。
物管部管理的類別是整個商廈中管理最為繁雜并細致到商廈每一個角落的管理部門。物管部的方針是做到“事從手中過,無巨細之分;接到任務時,無任何疏漏!”
為精心打造某置業有限公司城市商業廣場這一新型商業模式,物管部全體員工將積極配合商廈內的任何活動,從實際出發,作到“商廈是我家,我愛我的家。”
