第1篇 物業管理知識題庫一
物業管理知識題庫一
一、判斷題:
1、物業管理企業應該服從業主大會、業主委員會所作出的一切決議和決定。( х )
2、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對業主臨時公約予以書面承諾。( √ )
3、前期物業管理的費用,由物業建設單位或與其簽訂物業服務合同的物業管理企業承擔。( х )
4、業主是物業所有權人。( х )
5、業主享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。( √ )
6、《物業管理條例》不適用建設單位自建自用,不聘請物業管理企業的情況。( √ )
7、物業管理活動的內容是對房屋、場地、設施設備進行維修養護管理,以及維護環境衛生和秩序。( √ )
8、業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。( х )
9、業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。( √ )
10、業主委員會應當向所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。( √ )
11、物業管理企業與居民委員會之間并不存在法律上的關系。( √ )
12、建設單位應當在銷售物業之后,制定業主臨時管理規約。( √ )
13、物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部位、(共用設施設備進行查驗。√)
14、憲法是我國的根本大法,在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力,自然是物業管理的法律淵源。(√)
15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的,其法律地位和效力低于憲法而高于其他法,是法的形式體系中的二級大法。(√)
16、行政法規是由最高國家權力機關依法制定和變動的,有關行政管理和管理行政事項的規范性文件的總稱。(√)
17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業管理的地方法規。(х)
18、由國務院頒布的、于2007年10月1日實施的全國《物業管理條例》是目前我國物業管理行業第一個具有最高法律效力的行政規章。(х)
19、有行為能力的人一定有權利能力,有權利能力的人一定有行為能力。(χ)
20、物權是指直接支配物并具有排他性的民事財產權利。(√)
21、高檔住宅的裝修管理服務費可以執行市場調節價(√)
22、為了便于裝修管理,物業公司可以向業主收取裝修保證金(×)
23、業主可以根據自己喜好隨意安裝雨棚和防護欄(×)
24、房屋產權是業主的,所以裝修可以不向物業公司申報(×)
25、物業公司有權同意業主改變燃氣管道(×)
26、物業公司可以收取裝修期間電梯使用維護費(×)
27、某業主說“房子是我自己的,我愛怎么裝就怎么裝,我不需要你們物業公司來管理,所以不用交裝修管理費”。是否正確(×)28、業主裝修房屋,應遵照小區的整體規劃,保持外立面的統一(√)
29、業主裝修給相鄰房屋造成滲漏的,應給與修復或賠償(√)
30、物業公司要求裝修工人進出登記,業主應當給予配合和支持(√)
二、單項選擇題:(每題1分,共20題)
1、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時管理規約予以(a)a、書面承諾b、承諾c、不應承諾d、不予書面承諾
2、(d)必須通過招投標方式選聘物業管理企業。a、所有物業b、住宅物業c、住宅規模較小的d、前期管理的住宅物業
3、從事物業管理的人員應當按照國家的有關規定,取得(d)a、上崗證書b、職稱證書c、執業資格證書d、職業資格證書
4、物業管理的權利基礎來源于(b)a、委托管理b、建筑物區分所有權c、政府的分配d、居民委員會的授權
5、物業管理對公共秩序的作用是(b),屬于安全防范性質。a、保障業主的人身安全b、提供協助性管理服務c、行使治安管理職能d、業主自治管理
6、建筑物區分所有權人就是指在物業管理活動中的(c)。a、住戶b、租戶c、業主d、物業管理企業
7、物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬于(a)所有。a、全體業主b、物業管理企業c、開發建設單位d、居民委員會e、公安派出所
8、業主(a)變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業正常使用的各種管線。a、不得隨意b、允許根據自己的需要c、可以任意d、能擅自
9、業主或物業使用人對其他業主、物業使用人及物業管理企業的合理使用、維護、修繕和改良行為,彼此間(c)相互容忍。a、沒有必要b、根據自己的需求c、應該有義務d、沒有義務
10、物業管理企業通過簽訂物業服務合同,明確與業主的(a)關系。a、權利與義務b、服務與被服務c、管理與被管理d、委托與被委托
11、一個物業管理區域內,具有物業管理重大事項最終決定權的是:(c)a、業主委員會b、居委會c、業主大會d、其他組織。
12、在物業管理中,房屋的所有權歸業主,業主處于(a)地位。a、主導b、次要c、服從d、協助
13、在房屋保修期內,竣工驗收與交付業主使用前的時間差而產生的修繕責任,由(c)承擔。a、施工單位b、物業管理單位c、建設單位d、業主
14、業主大會、業主委員會與物業管理企業的關系是:(a)a、平等的法律主體關系b、領導和被領導的關系c、管理者與被管理者的關系d、法人與法人的關系
15、業主在首次業主大會會議的投票權,按照(d)確定。a、業主的人數b、入住時間長短c、物業使用人數比例d、業主擁有物業的建筑面積、住宅套數
16、棄權或投反對票的業主(c)業主大會做出的各項決議。a、可以不服從也不執行b、可以服從但不執行c、應當服從并執行d、可以選擇性服從和執行
17、業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選(b)物業服務合同以及業主管理規約的法律效力。a、直接影響著b、都不影響c、部分影響d、削弱了
18、物業管理企業的資質審批應由當地(b)負責。a、工商部門b、房地產行政主管部門c、稅務部門d、物業管理協會
19、物業管理區域內道路、園林綠化的保修期為(d)。a、2年b、5年c、10年d、合同約定期間
20、在物業管理活動中,以合同的格式條款侵害業主、業主大會、業主委員會或物業管理企業的合法權益(c)。a、合同整體無效b、合同的格式條款有效c、合同的格式條款無效d、合同應撤銷。
21、我國現代物業管理最早興起于(d)a、北京b、上海c、大連d深圳
22、物業不僅有價值,而且具有使用或觀賞價值,這體現了物業的(d)特征。a、固定性b、耐久性c、多樣性d、高值性23、(c)不屬于特種物業a、古建筑b、療養院c、高層電梯住宅d、健身房
24、(b)不是物業的特點。a、覆蓋面廣b、管理對象復雜c、業主處于主導地位d、與社區管理相結合
25、(a)是物業服務企業的主要職能。a、維護業主和使用人的合法權益b、使物業保值、增值c、努力擴大公司的業務范圍d、提高企業的資質等級
26、物業管理是圍繞創造(c)這一中心開展各項工作的企業行為。a、經濟效益b、社會效益c、安居樂業d、保值增值
27、按照國民經濟產業部門劃分的標準,物業管理屬于(c)a、第一產業b、第二產業c、第三產業d、第四產業
28、物業服務企業的根本任務和基本屬性是(d)a、維修b、管理c、經營d、服務29、在物業管理中占主導地位的是(c)a、物業管理公司b、有關行政主管部門c、業主和使用人d、居民委員會30、《物業管理條例》第四條規定,國家鼓勵物業管理采用(c)依靠科技進步提高管理和服務水平。a、新知識b、新創造c、新方法d、新成果
31、一級資質物業服務企業注冊資本應為人民幣(c)萬元以上。a.50b.300c.500d.1000,向工商注冊所在地直
32、新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起(a)轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。a.30b.45c.60d.90
33、某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業,管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(c)資質條件。a.一級b.二級c.三級d.三級暫定
34、物業服務合同由(c)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。a.各業主分別b.業主大會c.業主委員會代表業主d.物業建設單位
35、業主臨時規約由(a)制定。a.建設單位b.購房人c.物業服務企業d.房地產行政主管部門
36、物業管理的早期介入是建設單位引入的(d)。a.
設計工作b.工程監理工作c.開發建設工作d.物業管理咨詢活動
37、前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至(b)之日止的物業管理活動。a.首次業主大會會議召開b.業主大會成立c.50%業主入住d.物業服務合同生效
38、業主大會選聘了新的物業服務企業,原物業服務企業應向(b)交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。a.建設單位b.業主委員會c.政府主管部門d.新物業服務企業
39、因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀(壞等,a)應當負責修復和賠償。a.裝修人b.裝修企業c.裝修施工人員d.物業管理公司
40、物業供配電系統技術檔案不包括(b)記錄。a.日常運行b.客戶投訴c.維修和技術改造d.各項電氣預防性實驗和其它測試41、下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中,表述正確的是(a)。a.物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作b.物業服務企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任c.物業管理區域內發生刑事案件時,物業服務企業不承擔任何責任d.物業服務企業可對嫌疑人進行留置訊問
42、下列關于消防通道管理的說法中,正確的是(b)。a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關,無須進行管理
43、電梯出現緊急情況時,乘客應采取的正確措施是(c)。a.確認電梯處于靜止狀態,撬開轎廂門逃生b.通過安全窗撤離轎廂c.通過電話或對講系統通知管理人員,靜候救援d.通過電話或對講系統,在管理人員的指揮下采取措施自救
44、實行物業服務費用酬金制的,物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每(c)不少于一次公布物業服務資金收支情況。a.三個月b.半年c.一年d.二年
45、實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括(b)和物業服務企業的酬金。a.物業服務成本b.物業服務支出c.物業服務支出、法定稅費d.物業服務成本、法定稅費
46、住宅專項維修資金屬于(b)所有。a.物業服務企業b.全體業主c.物業服務企業和全體業主d.建設單位
47、在業主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業服務企業(a)。a.提出計劃,房地產行政主管部門審核后劃拔b.自行決定c.與部分業主商議決定d.與建設單位商議決定
48、新建物業承接驗收時,物業管理公司應向(b)索取物業檔案資料。a.業主b.建設單位c.施工單位d.監理單位。
49、某項目管理處擬購置固定資產,須書面報請公司批準,采用的文書類型應是(c)a.通知b.報告c.請示d.決定(建設部令第110號)
50、按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,業主在辦理住宅裝飾裝修手續時,物業服務企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議,收取(a)。a.管理服務費b.審批費c.施工現場管理費d.裝修保證金
51、勞動合同期限三個月以上不滿一年的,試用期不得超過(b)月a、3個月b、1個月c、2個月52、勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過(c)月;a、3個月b、1個月c、2個月
53、三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同,試用期不得超過(b)個月a、3個月b、6個月c、4個月
54、用人單位瀕臨破產進行法定整頓期間或者生產經營狀況發生嚴重困難,確需裁減人員的,應當提前(b)日向工會或者全體員工說明情況,聽取工會或者職工的意見,經向勞動行政部門報告后,可以裁減人員。a、15日b、30日c、60日
三、多項選擇題:
1、我國物業管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(abd)以及國際公約。a.地方性法規b.行政規章c.宗教戒律d.司法解釋
2、業主在物業管理活動中,享有(abc)權利a.按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務b.參加業主大會會議,行使投票權c.監督業主委員會的工作d.按時交納物業服務費用e.遵守業主管理規約、業主大會議事規則
3、業主大會的職責是:(abd)a.制定、修改業主管理規約和業主大會議事規則b.選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作c.與物業管理企業簽訂物業服務合同d.決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施
4、有權組織業主成立業主大會的有(acd)a.物業建設單位b.物業管理企業c.房地產行政主管部門和街道辦事處d.業主代表
5、業主委員會委員應當符合下列(bde)條件。a.本物業區域內的業主b.熱心共益事業、責任心強c.經濟實力雄厚d.具有一定組織能力e.具備必要工作時間
6、業主委員會委員有下列(acde)情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止。a.因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的b.無故缺席業主委員會會議累計三次以上的c.有犯罪行為的d.拒不履行業主義務的e.因疾病等原因喪失履行職責能力的
7、有下列(bcd)情況,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。a.物業區域內經持有20%以上投票權業主提議的b.20%以上業主提議的c.發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的d.業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況
8、建筑物區分所有權是由區分所有建筑物(ac)所構成。a.專有部分所有權b.房地產產權c.共用部分持分權d.人身權和人格權
9、業主對建筑物區分所有權的專有部分所享有的權利為(abcd)。a.占有b.使用c.收益d.處分10、業主對建筑物區分所有權的專有部分所應承擔的義務為(abcde)。a.按照本來用途和使用目的使用專有部分b.維護建筑物的安全和外觀美觀c.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線d.獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任e.對他人的合理行為應相互容忍
四、案例分析題
1、案情:2000年8月,某物業管理公司,將其所轄的大廈拒交物業服務費的業主告上法庭。原告稱,該大廈住宅物業服務費每月0.30元/平方米建筑面積,但被告自99年1月起一直拒絕交納物業服務費,為此,請求法院判令被告支付物業服務費及滯納金。被告辯稱:被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務合同,原告與業主委員會簽訂的合同無效,其收費屬于單方行為。同時又稱,物業管理公司只收錢不服務,服務質量差,管理混亂,不符合對等原則,甚至交納的物業服務費無正規發票。如果你是法官,將會怎樣判決請簡述理由。判決結果:物業服務企業對業主所在大廈進行物業服務符合《物業管理條例》規定。收費標準有國家行政職能部門的批復,收費行為合法。被告入住小區后,享受了原告的物業服務,必須支付相應的費用。
理由:1、《物業管理條例》第三十六條規定:“業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。”因此,物業管理公司不必也不可能與住宅區內的每一位業主簽訂物業服務合同。2、按時交納物業服務費是業主的法定義務。個別業主往往以物業服務不到位、清潔不好,公共秩序管理不到位、服務質量差等理由來逃避自己交納物業服務費用的法定義務,顯然是錯誤的,也是違法行為。3、如對物業服務企業的服務不到位等行為可依據物業服務合同約定,通過政府物業管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業服務企業的違約責任,而不能以此為借口拒交物業服務費用。
2、案情:
1998年,黃女士購買了某小區商品房一套。該小區的業主委員會成立于1998年10月,同年11月,業主委員會與某物業服務企業簽訂物業服務合同,約定物業服務費用由物業服務企業直接向業主按月收取。從1999年6月份起,黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始,黃女士認為物業服務費用由實際使用人萬某交付,并告知物業服務企業直接向承租人萬某收取。物業服務企業向萬某收取物業服務費時遭拒絕,萬某認為物業服務費用應由業主支付,自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。你認為他們倆誰應該支付物業服務費用說明理由。處理結果:《物業管理條例》第四十二條規定,業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。因此,應當由業主而非承租人支付物業服務費。理由如下:
1、向物業服務企業交納物業服務費用,是業主根據物業服務合同應盡的義務。
2、物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。
3、業主與物業使用人可以約定由物業使用人繳納物業服務費用,但業主應當負連帶責任。業主可在交納物業服務費后,享有依法向物業使用人追償的權利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用,因此,應當由黃女士支付物業服務費用。
3、案情:某物業服務企業將所有住宅小區的樓內一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設攤經營。住宅小區業主認為,在購房時,已將
該公共部分攤入所購房屋的建筑面積之中,對此公共部位擁有使用權,物業服務企業未經業主同意,擅自將公共部位讓與他人經營是一種侵權行為,業主委員會一紙訴狀將物業服務企業告上法庭。物業服務企業作為住宅小區的管理者,有權將樓內一層電梯旁的公共部位出租給別人經營。你作一個法官該如何判決并說出理由。判決結果:某物業服務企業未經業主同意,擅自將公共部位出租經他人經營,侵害了業主的合法權益,應當承擔民事責任。判決被告停止侵權,返還非法所得,賠償損失。理由:《物業管理條例》第五十五條規定:利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經營權,屬于該共用部分有關的業主。如果與全體業主有關,物業的經營就應當由業主大會決定,如果只與一部分業主有關,則只需要征得相關性業主的同意。
第2篇 物業創優資料目錄之環境衛生管理
一、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1、垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站(現場相片)
二、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1、清潔工作獎罰細則
2、清潔組長崗位職責
3、清潔工作檢驗標準與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
三、垃圾日產日清,定期進行衛生消毒與滅殺
1、日產日清(現場清潔和消殺工作的照片)
2、滅除“四害”工作檢驗標準和辦法
四、房屋共用部位設施設備無蟻害
1、白蟻防治合同
2、白蟻消殺記錄
五、小區內道路等共用場地無紙屑,煙頭等廢棄物
1、清潔工作獎罰細則
2、清潔組長崗位職責
3、清潔工作檢驗標準與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
六、房屋共用部位保持清潔,無亂巾、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶手、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈
1、清潔工作獎罰細則
2、清潔組長崗位職責
3、清潔工作檢驗標準與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
七、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
1、小區實景(現場相片)
八、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1、業主公約
九、排放油煙、嗓音符合國家環保標準,外墻無污染
1、廣東省實施《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》辦法
第3篇 某物業綠化管理知識培訓
物業綠化管理知識培訓
一、物業環境
綠化管理是指為了發揮物業綠化的防護和美化功能,根據植物的生物特性,通過科學的肥水管理、整形修剪、中耕除草、防治病蟲害等養護措施,使物業環境綠地中的花草樹木生長茂盛,以維護良好的生活、工作環境的管理活動。
二、管理制度
1、機構設置(根據實際情況)
2、職責(管理者、技術人員、技術工人)
3、對人員的基本要求
4、對物業主的要求
三、物業環境綠化管理的內容
1、特點:經常性、針對性、動態性
2、內容
1)、綠地管理(綠地的設計,植物的選擇,配置方式,施工,養護)
2)、空間綠化(墻面,陽臺,屋頂,室內)
3、日常養護管理
1)、澆水(時期,澆水量,澆水方法)
2)、排水
3)、施肥(時期,方法)
4)、中耕除草
5)、防寒越冬
6)、修剪越冬
四、具體操作
a、草坪
1、草坪類型
1)、根據草坪功能區分
a、游憩草坪
b、運動草坪
c、觀賞草坪
d、護坡固土草坪
2)、根據草種配置組合分類
a、純一草坪:整齊美觀,高矮、稠密、葉色一致。
b、混合草坪:兩個或兩個以上草種,按比例配置。
c、綴花草坪:有疏有密,自然錯落。
3)、按照綠期分類
a、常綠草坪:一年四季保持綠色(夏綠型、冬綠型草種混播)。
b、夏綠型:春、夏、秋三季綠,又稱暖季型,冬季休眠,早春返青,26-32℃。如日本結縷草、中華結縷草、狗牙根、天堂草等。
c、冬綠型:冷季型,耐寒,夏季不耐炎熱,十分適合我國北方地區種植。如羊茅、葦狀羊茅、羊胡子草等。
2、養護
1)、草坪質量下降原因
a、引入草種不當。如白三葉草喜酸性或冷暖季草互換。
b、禾草老化
c、雜草侵入
2)、土壤管理與施肥
a、施肥與加土(氮肥-促莖葉繁茂;鉀、磷-增強抗病能力)
b、刺孔、滾壓,耘耙(促進水分滲透)(提高平整度,促根系生長)(除死野草,疏通)
3)、抗旱與澆水
a、正常的養護澆水能及時解除草坪植物因干旱出現的旱象,促其正常生長發齊。
b、施肥后及時澆水,會促進養分的分解和水肥吸收。
c、北方入冬前澆水能使禾草根部吸收充足的水分。
d、南方草坪進行春灌能促進其提早返青。
4)、修剪
a、控制草坪植物的生長高度,使草坪經常保持平整美觀。
b、草坪的修剪通常依草坪的種類和培育的強度不同而異,一般留茬高度以4-5
第4篇 某物業管理有限公司章程
_______物業管理有限公司章程
第一章總則
第一條依據《中華人民共和國公司法》和國家有關法律、行政法規及_____人民政府有關政策制定本章程。
第二條本公司在____工商行政管理局登記注冊,注冊登記名稱為:
_____________物業管理有限公司(以下簡稱公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三條公司宗旨是:依法管理,業主至上,服務第一。
第四條公司依法登記注冊,具有企業法人資格。公司股東以其出資額為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。公司以其全部法人財產,依法自主經營,自負盈虧。
公司一切活動遵守國家法律法規規定。公司應當在登記的經營范圍內從事活動。
公司的合法權益受法律保護,不受侵犯。
第二章公司的注冊資本和經營范圍
第五條公司的注冊資本為人民幣____萬元。
第六條公司經營范圍是:主營房地產物業管理、維修、養護,樓宇機電配套設備管理維修,清潔衛生,庭園綠化及轄區內車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業、飲食業、便民服務業。
第三章股東姓名(或名稱)和住所
第七條____公司股東共__個,分別是:
第四章股東的出資額和出資方式
第八條公司的注冊資本全部由股東自愿出資入股。
第九條股東的出資方式和出資額:
第五章股東的權利和義務
第十條股東享有下列權利:
(一)享有選舉和被選舉權;
(二)按出資比例領取紅利。公司新增資本時,原股東可以優先認繳出資;
(三)按規定轉讓和抵押所持有的股份;
(四)對公司的業務、經營和財務管理工作進行監督,提出建議或質詢。有權查閱股東會議記錄和公司財務會計報告。
(五)在公司辦理清算完畢后時,按所出資比例分享剩余資產。
第十一條股東履行下列義務:
(一)足額繳納公司章程規定的各自認繳的出資額;
(二)在公司辦理清算時,以認繳的出資額對公司承擔債務;
(三)公司一經工商登記注冊,不得抽回出資;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的經營管理,提出合理化建議,促進公司業務發展;
(六)不按認繳期限出資或者不按規定出資額認繳的,應承擔違約責任。
第六章股東轉讓出資和條件
第十二條股東之間可以相互轉讓其全部出資或部分出資。股東向股東以外的人轉讓其出資時,必須經全體股東過半數同意(公司只有兩名股東的,必須經全體股東同意);不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資,如果不購買該轉讓的出資,視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資,在同等的條件下,其他股東對該出資有優先購買權。股東轉讓出資后的公司股東人數必須符合法律規定。
第十三條受讓人必須遵守公司章程和有關規定。
第七章公司的機構及
其產生辦法、職權、議事規則
第十四條公司股東會由全體股東組成,股東會是公司的最高權力機構。
第十五條股東會行使下列職權:
(一)決定公司的經營方針和投資計劃;
(二)選舉和更換執行董事,決定有關執行董事的報酬事項;
(三)選舉和更換由股東代表出任的監事,決定有關監事的報酬事項;
(四)審議批準執行董事的報告;
(五)審議批準監事的報告;
(六)審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案;
(七)審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(八)對公司增加或者減少注冊資本作出決議;
(九)對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議;
(十)對公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議;
(十一)修改公司章程。
第十六條股東會的議事方式和表決程序按照本章程的規定執行。
股東會對公司增加或減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式以及公司章程的修改作出的決議,必須經代表三分之二以上表決權的股東通過。
股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。
第十七條股東會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議半年召開一次。
股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持,執行董事或者監事,可以提議召開臨時會議。
第十八條召開股東會議,應當于會議召開十五日以前通知全體股東。股東會應當對所議事項的決定作成會議記錄,出席會議的股東應當在會議記錄上簽名。
第十九條公司不設立董事會,設執行董事一人。
第二十條執行董事為公司的法定代表人,其產生程序是由股東會選舉產生。
第二十一條執行董事對股東會負責,行使下列職權:
(一)負責召集股東會,并向股東會報告工作;
(二)執行股東會的決議;
(三)決定公司的經營計劃和投資方案;
(四)制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;
(五)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(六)制訂公司的增加或減少注冊資本的方案;
(七)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(八)決定公司內部管理機構的設置;
(九)聘任或者解聘公司副經理、財務負責人,決定其報酬事項;
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二條執行董事任期3年。任期屆滿,可以連選連任。執行董事在任期屆滿前,股東會不得無故解除其職務。
第二十三條公司設經理,由執行董事聘任。經理對股東會負責,行使下列職權:
(一)主持公司的生產經營管理工作,組織實施股東會決議;
(二)組織實施公司年度經營計劃和投資方案;
(三)擬訂公司內部管理機構設置方案;
(四)擬訂公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具體規章;
(六)公司章程和股東會授予的其他職權。
第二十四條執行董事、經理、監事行使職權時,必須遵守下列規定。
(一)董事、經理、監事應當遵守公司章程,忠實履行職務,維護公司利益,不得利用在公司的地位和職權為自己謀取私利。
董事、經理、監事不得利用職權收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財產。
(二)董事、經理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。
董事、經理不得將公司資產以其個人名義或者以其他個人名義開立帳戶存儲。
董事、經理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。
(三)董事、經理不得自營或者為他人經營與其所任職公司同類的營業或者從事損害本
公司利益的活動。從事上述營業或者活動的,所得收入應當歸公司所有。
董事、經理除公司章程規定或者股東會同意外,不得同本公司訂立合同者進行交易。
(四)執行董事、經理、監事除依照法律規定或者股東會同意外,不得泄露公司秘密。
(五)執行董事、經理、監事執行公司職務時違反法律、行政法規或者公司章程的規定,給公司造成損害的,應當承擔賠償責任。
第二十五條公司設監事一人,由股東會選舉產生。執行董事、經理及財務負責人不得兼任監事。
第二十六條監事行使下列職權:
(一)檢查公司財務;
(二)對執行董事、經理執行公司職務時違反法律、法規或者公司章程的行為進行監督;
(三)當執行董事、經理的行為損害公司的利益時,要求執行董事、經理予以糾正;
(四)提議召開臨時股東會;
第八章 公司財務、會計
第二十七條公司應建立、健全如下財務、會計制度:
(一)公司應在每一會計年度終了時制作財務會計報告,并依法經審查驗證,并在每年的1月1日至1月15日送交各股東審閱。
財務會計報告應當包括下列財務會計報表及附屬明細表:
①資產負債表;
②損益表;
③財務狀況變動表;
④財務情況說明書;
⑤利潤分配表;
(二)公司應當按照公司章程規定的期限將財務會計報告送交各股東。
(三)公司分配當年稅后利潤時,應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金,并提取利潤的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的,在依照前款規定提取法定公積金和法定公益金之前,應當先用當年利潤彌補虧損。
公司在從稅后利潤中提取法定公積金后,經股東會決議,可以提取任意公積金。
公司彌補虧損和提取公積金、法定公益金后,所余利潤,公司可按照股東的出資比例分配。
股東會違反前款規定,在公司彌補虧損和提取法定公積金、法定公益金之前向股東分配利潤的,必須將違反規定分配的利潤退還公司。
(四)公司的公積金用于彌補公司的虧損,擴大公司生產經營或者轉為增加公司資本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司職工的集體福利。
(六)公司除法定的會計帳冊外,不得另立會計帳冊。
對公司資產,不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第九章 公司的合并、分立
第二十八條公司合并或者分立,由公司股東會作出決議。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新設合并兩種形式。
本公司吸收其他公司為吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如與其他公司合并設立一個新的公司為新設合并,合并各方解散。公司合并,應當由合并各方簽訂合并協議,并編制資產負債表及財產清單。公司應當自作出合并決議之日起十日內通知債權人,并于三十日內在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起三十日,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保,不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得合并。
公司合并時,合并各方的債權、債務,應當由合并后存續的公司或者新設的公司承繼。
(二)公司分立,其財產作相應的分割。
公司分立時,應當編制資產負債表及財產清單。公司應當自作出分立決議之日起十日內通知債權人,并于三十日內在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起三十日內,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得分立。
公司分立前的債務按所達成的協議由分立后的公司承擔。
第二十九條公司需要減少注冊資本時,必須編制資產負債表及財產清單。
當公司作出減少注冊資本決議之日起十日內通知債權人,并于三十日內在報紙上至少公告三次。
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p;公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。
第十章公司解散與清算
第三十條公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程規定的營業期限屆滿;
(二)股東會決議解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然災害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一條公司解散,應在十五日內由股東、有關主管機關或有關專業人員成立清算組,進行清算。逾期不成立清算組進行清算的,債權人可以申請人民法院指定有關人員組成清算組進行清算。
清算組在清算期間行使下列職權:
(一)清理公司財產,分別編制資產負債表和財產清單,同時制定清算方案并報股東會確認;
(二)通知或者公告債權人,應在清算組成立之日起十日內通知債權人,并于六十日內在報紙上至少公告三次;
(三)處理與清算有關的公司未了結的業務;
(四)清理所欠稅款;
(五)清理債權、債務;
(六)處理公司清償債務后的剩余財產;
(七)代表公司參與民事訴訟活動。
第三十二條公司財產能夠清償公司債務的,分別支付清算費用、職工工資和勞動保險費用,繳納所欠稅款,清償公司債務。
公司財產按前款規定清償后剩余財產,公司按照股東出資比例分配。
第三十三條公司清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。
附則
一、本章程于二零零四年十月二十七日訂立。自______工商行政管理局登記注冊之日起生效。
二、由全體股東簽名、蓋章確認。
全體股東簽名:
第5篇 物業管理員物業管理概述試題
第一章:物業管理概述
一、單選題
1、物業管理起源于19世紀60年代的( )。
a、德國 b、美國 c、英國 d、法國
2、“物業”是廣東、香港和澳門地區人們對( )房地產的稱謂。
a、單元性 b、綜合性 c、普通型 d、別墅型
3、( )是指房屋從開發、營銷到使用管理的全過程。
a、物業管理 b、房地產 c、不動產 d、單元性地產
4、因為物業具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關部門的規劃進行設計,要考慮與周圍環境協調一致。
a、穩定性 b、固定性 c、耐久性 d、多樣性
5、物業不僅有價值,而且具有使用價值或觀賞價值,這體現了物業的( )。
a、固定性 b、耐久性 c、多樣性 d、高值性
6、物業管理是圍繞著創造( )這一中心開展各項工作的企業行為。
a、經濟效益 b、社會效益 c、安居樂業 d、保值增值
7、物業管理企業的根本任務和基本屬性是( )
a、維修 b、管理 c、經營 d、服務
8、物業管理的主要內容不包括( )。
a、財務管理 b、保潔管理 c、環境管理 d、車輛管理
9、房屋裝修規劃、設計由( )進行。
a、房地產開發商 b、房地產行政管理部門 c、業主和使用人 d、物業管理公司
10、物業管理企業對不屬于自己管轄范圍的問題( )。
a、也要給住用人以滿意的答復 b、不必作出答復 c、必須徹底解決d、應及時向上級報告
11、物業管理企業接到報修后應立即行動,馬上修好,這對物業管理企業( )的影響是非常明顯的。
a、經濟效益 b、知名度 c、規模 d、信譽
12、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時,物業管理企業應創造條件滿足其要求,提供( )。
a、一般性服務 b、特約性服務 c、公共性服務 d、公眾代辦性服務
13、物業管理企業在接受業主或業主委員會的委托以后,成為物業的具體管理者,這體現了物業管理的( )原則。
a、產權、經營權分離 b、業主到上 c、專業高效d、公平競爭
14、物業管理企業內部各部門的權利與職責要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,體現了( )。
a、業主至上原則 b、權責分明原則 c、產權、經營權分離原則 d、公平競爭原則
15、物業管理企業可以根據需要通過( )的辦法,將一些專業性較強的項目分包給其它具有實力的專業公司。
a、承包 b、簽定合同 c、雙方協商 d、中介
16、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎,管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到( )。
a、質價相符 b、能夠承受 c、價格優惠 d、價格偏低
17、物業管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以( )為依據。
a、企業的規章制度b、業主委員會章程c、上級行政部門的指示d、法律、法規
18、物業管理人員應具備的職業道德之一是( )。
a、儀表端莊,形象良好b、忠于職守,盡職盡責d、體魄健康,胸懷寬廣d、語言流暢,表達能力強
19、物業管理人員在工作中相互推諉,為事拖拉,不符合( )的職業道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責b、實事求是,力事公道c、謙虛謹慎,文明禮貌d、遵守紀律,奉公守法
20、物業管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現了( )。
a、積極主動,講求時效b、謙虛謹慎,文明禮貌c、刻苦學習,提高素質d、儀表端莊,良好形象
1、講求時救,要做到急修零活當時到現場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發生危險也( )。
a、必須馬上修理好b、必須三天內解決c、要力爭當日給用戶答復d、要力爭三天內給予答復
二、多選題
22、交通類特種物業包括( )
a、橋梁b、車站c、劇場d、碼頭
23、物業管理企業應根據業主和使用人的委托和要求,不斷地( ),從而不斷地提高服務質量。
a、改進服務態度b、創新服務辦法c、擴大服務范圍d、開拓服務項目
24、物業管理企業開展各項活動必須( )
a、以服務為宗旨b、以管理為目的c、以經營為手段d、以效益為目的
25、物業管理的主要內容包括( )
a、房屋的維護與修繕b、房屋裝修監督管理c、房屋附屬設備設施的管理及維修養護d、綜合經營服務
26、房屋裝修監督管理的主要內容包括( )
a、審核裝修設計圖紙b、審核裝修作業是否構成物業結構墻面和樓板等的損害c、派員巡視施工現場,監督施工人員是否規范作業d、對完工的裝修工程進行檢查驗收
27、房屋的維護與修繕是( )
a、物業管理的全部內容b、物業管理的重要環節c、常規性服務的主要內容d、常規性管理的主要內容
28、物業管理區域內容安全保衛的重點是( )
a、防火、防盜b、防雷、防電c、防交通事故d、防意外傷害。
29、下列闡述是正確的有( ) )
a、業主是物業的主人b、許多業主組織為業主委員會c、物業的產權是物業管理權的基礎d、物業管理權是物業管理中的根本問題
30、選聘物業管理企業應堅持招投標制度,這樣可以激勵企業加強內部管理( )
a、提高服務水平b、降低管理成本c、增強自身實力d、遏制腐敗現象
31、物業管理人員必須具有的專業知識和專業技能包括( )。
a、現代管理知識b、現代管理手段c、物業管理專業技能d、遵守紀律奉公守法
32、物業管理人員必須具有現代管理知識是指從事管理工作必須( )
a、儀表儀容端莊b、具有科學頭腦c、具有科學思想d、運用科學的手段
33、物業管理人員具有了物業管理方面的專業技能,才能( )。
a、管理他人b、帶領他人c、創出新的管理經驗d、創出新的管理模式
34、物業管理人員應具備的個人素質包括( )。
a、語言表達能力b、端莊的儀表儀容c、良好的心理素質d、掌握各種設備的維修技能
35、忠于職守,盡職盡責是對物業管理人員職業道德的( )。
a、全部要求b、基本要求c、首要要求d、最高要求
36、物業管理人員必須堅持實事求是的工作作風,一切從實際情況出發,( )。 `
a、客觀正確地對待和處理問題b、各項工作技能都必須掌握c、反映情況時好事壞事都要報d、反映情況時報喜不報憂
37、物業管理人員不但要掌握原有的業務知識,還必須了解和掌握建筑業和物業管理中的( )。
a、新知識b、新工藝c、新辦法d、新成果
三、判斷題
38、( )綠地和道路不屬于物業的范疇。
39、( )廣義的物業管理是泛指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售租后的服務。
40、( )古建筑、名人故居屬于文化娛樂類物業。
41、( )物業管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設施設備和場地。
42、( )物業管理覆蓋面廣的特點,就是指從地域上看管理面廣。
43、( )在物業管理中,物業管理公司始終處于主導地位,是管理的主體。
44、( )只要是對業主和使用人有利的事,物業管理企業都應該積極去做
。
45、( )加強物業區域內的綠化管理,主要是擴大綠地面積。
46、( )搞好物業管理區域內的車輛交通管理至關重要的是停車場的管理,保證車輛停放有序。
47、( )物業管理企業應該在資金允許的情況下,大膽地開發服務項目,最大限度地滿足使用人的需要,同時提高企業的經濟效益。
48、( )物業管理經費是搞好物業管理的物質基礎,物業管理企業必須通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
49、( )所謂掌握現代化管理手段就是指物業管理人員一定要會使用計算機。
第6篇 z小區物業工程管理部職能
小區物業工程管理部職能和職責
部門名稱:物業工程呢個管理部
直接上級:分管副總經理
下屬部門:強電技工科、弱電技工科、水暖技工科、倉儲科
部門性質:維護住宅小區內工程設施、設備以及器材等。
管理職能:負責對住宅小區工程設施進行專職管理,并負責配套設施的養護與監控,對鎖承擔的工作負責。
部門職能
1.對住宅小區物業工程管理部門經理負責,并完成部門經理交辦的各項任務。
2.遵守國家有關配套設施設備管理運行等方面的法規、規范以及安全規程。
3.對住宅小區內強電設備、弱點設備進行維護、管理、保修、保養等。
4.每周負責對住宅小區所掌握的主控機房、中央監控室等設備進行檢查。
5.對配套設施、設備的技術資料、售后服務支持,做成檔案保管。
6.每月負責住宅小區內住戶的住宅用電計量的抄錄、匯總上報收費組,然后再向供電單位上報電量,繳納電費。
7.負責制定住宅小區內工程設施管理的各項規章制度。
8.負責住宅小區工程設施的安全教育工作以及物業知識的培訓。
9.負責盡可能降低能源消耗,節約管理成本,盡可能達到節能環保小區的標準。
10.負責向上級管理層提交物業工程管理部門的設備維修計劃,維修工具、材料采購計劃等。
11.對住宅小區重要地點做好雨季防汛、風沙暴防范工作,保證消防設備系統的穩定性和可靠性運行。
12.負責住宅小區工程設施、設備改造、設備大修等情況的落實。
13.積極配合住宅小區物業管理其他部門的工作。
第7篇 物業管理公司測量和監控裝置控制程序-13
1.0目的:
對證實服務符合規定的要求的測量器具及儀表進行控制、校準和維護,以確保測量器具及儀表在使用時達到規定的要求。
2.0適用范圍:
2.1國家規定檢驗的儀表,如壓力計、安全閥等。
2.2日常維修檢測使用的鉗表、萬用表、搖表、接地搖表等。
3.0職責:
3.1工程技術部負責測量器具及儀表的使用和保管。
3.2各測量器具及儀表由工程技術部負責送檢,并保存校驗記錄。
4.0程序
工程技術部編制測量器具及儀表清單。
工程技術部按計劃送檢,并進行指導和監督。
要求達到國家標準或使用要求。
否
是
工程技術部保存檢定資料。
工程技術部填寫《設備(機具)報廢申請單》,核實無法修復后報廢。
5.0支持性工具
《測量器具及儀表檢定計劃》
《測量器具及儀表檢定記錄》
《設備(機具)報廢申請單》
《測量器具及儀表清單》
編制:審核:批準:日期:
第8篇 某物業公司財務部管理范圍
物業公司財務部管理范圍
1、財務部是公司財務管理、會計核算的職能部門。
2、負責公司財務會計規章制度、內部會計核算制度,內部控制制度的制定和實施;
3、負責公司年度財務計劃、財務預算、財務決算的編制;
4、負責公司的質量、環境、職業健康安全有關預算項目的審核、批復及保證資金落實;
5、監管公司所有資產,對公司所有財務收支活動進行分析,為公司各項經營決策提供財務數據、財務信息。
第9篇 物業管理手冊－質量管理體系策劃
物業管理手冊:質量管理體系策劃
1、本公司依據iso9001:2000標準的要求,對公司的管理體系進行了策劃,對質量管理體系所需的過程進行有效控制,以實現本公司的管理目標,并符合標準要求;
2、按管理手冊建立的質量管理體系是在策劃、識別、確定、執行、監視、測量分析所需過程及確保管理目標得以實現的前提下進行的,現行的質量管理體系按本手冊及相應的程序文件規定實施。
3、當發生下列情況質量管理體系須進行變更策劃:
3.1企業宗旨、方針、目標發生變化;
3.2企業內部組織重大調整變化;
3.3企業發生重大質量事故;
3.4企業外部環境變化;
3.5顧客和相關方導致的變更;
3.6法律、法規發生變化。
4、上述原因的變化造成質量管理體系變更時,由管理者代表組織相關部門進行策劃,并形成會議紀要,應確保體系策劃和實施時保持質量管理體系的完整性。在策劃和實施更改時,若涉及管理體系文件的變更時,按照《文件控制程序》執行。
第10篇 z物業管理績效管理體系
績效管理體系(performance management system pms)是物業管理公司公司內部管理的潤滑系統。
績效管理體系作為一個完整的管理系統,組織、管理層和員工都將全部參與進來,通過和員工溝通的方式,將物業管理的計劃目標、工作標準、管理方式和手段以及員工的績效目標等管理的基本內容確定下來,在持續不斷溝通的前提下,幫助員工清除工作過程中的障礙,提供必要的支持、指導和幫助,與員工一起共同完成績效目標,達到組織目標實現和員工職業生涯計劃共同實現的雙贏的目的。
績效管理體系分三個層次實施:
1、績效考核(評),分業績考核和素質考評兩個方面。業績考核是對企業目標計劃與完成情況對照過程,也是對員工業績完成情況的認定過程,其結果直接與工資獎金掛鉤;素質考評是實現企業育人的主要途徑,其結果作為員工晉升淘汰的依據之一。
2、績效評價。績效評價就是針對業績考核和素質考評中發現的不足,分析原因找出問題。
3、績效提高。績效提高就是依據績效評價所發現問題和存在的原因,幫助員工制定糾正措施,達到公司的工作要求。
一、業績考核要素的確定
業績考核是公司對部門和員工工作業績考核認定的途徑和手段。關鍵考核要素分“績”、“勤”兩個方面,其結果:一是實行“雙掛”,即工資掛鉤、與年終獎勵掛鉤;二是作為績效評價和績效提高的依據(參照附件一:《物業管理公司績效管理實施辦法》)。
1、業績考核要素
物業管理公司業績考核要素分為兩類:即工共考核要素(占20%)和工作考核要素(占80%)。其中工作考核要素又分為主要工作要素和日常工作要素(見下表)。
公共考核要素主要考核部門和員工共有性質的要素。
工作考核要素主要是對部門和員工工作結果的考核,制定工作考核內容的要素有七個方面:
一是公司制度規范
二是主要工作流程;
三是專業操作規范、操作指南和工作要求;
四是國家建設部《全國物業管理示范小區考評標準》和《國家物業管理協會服務等級標準》;
五是職業道德規范;
六是崗位職責要求;
七是行業所提出的特殊要求(如特種設備)。
公共考核由行政管理部門和職能管理部門共同實施考核;
工作考核分兩個操作層次:公司對部門的考核和部門對員工共的考核,由職能管理部門實施。(實施方案參照附件一:《物業管理公司績效管理實施辦法》)。
●公共考核
考核要素:分勞動紀律(占25%)、儀容儀表(占25%)、文明禮貌用語(占25%)、遵守公司制度(占25%)四個方面。
勞動紀律:分值為5分,內容包括是否遲到、早退、脫崗、睡崗;有事是否辦理請假手續;在崗是否有說閑話、吃零食現象;是否有串崗、妨礙他人工作現象等等。
儀容儀表:分值為5分,內容包括是否按規定著裝且干凈整潔、佩戴工牌;發型、指甲、化妝、首飾是否符合要求;服務中是否表情自然、行為端莊、舉止文明等。
文明禮貌用語:分值為5分,內容包括是否按規定運用文明禮貌規范用語等。
●工作考核
工作考核占績效考核的80%,由員工所在部門負責考核。員工工作考核分兩個考核要素、兩個考核形式、兩個考核層次。
“兩個考核要素”就是分關鍵工作考核要素和日常工作考核要素兩個方面。關鍵要素考核是結合公司全年工作目標、工作計劃進行逐月分解,統一下達,對其結果進行考核的要素。
關鍵考核要素具有一定的時效性、質量性的要求,是完全量化的指標,占工作考核分值的40分(50%)。日常工作考核要素是部門日常化的工作要素,以其部門工作職責確定,占工作考核分值的40分(50%)。
兩個考核形式”就是分月考核和全年考核兩種形式。
“兩個考核層次”就是分公司對部門的考核和部門對員工的考核。
(二)業績考核的方法
“業績考核”用的是考核制度與計劃管理緊密結合的方法
計劃管理用“一定質量要求下”的“工作量”和“工作進度”為指標,把企業各崗位人員的工作,轉換成可以用比較精確的數字來加以衡量的東西。計劃管理并不是一個單一的計劃,而是有著多維精確刻度的一個計劃體系、一個
計劃網絡,它使整個企業的工作,從長期、中期到短期,從整個公司、各個部門到每個個人,從生產經營到各方面工作,都成為可以把握、可以衡量的東西。以這樣的計劃體系為基礎,無論是業務人員的考核,還是非業務人員的考核,都可以避免流于空泛、模糊、形式主義和主觀主義。
(三)業績考核結果的運用
業績考核作為員工工作質量、工作效率的考核,其結果:
一是實行雙掛,即于當月獎金掛鉤,與全年年終獎金掛鉤;
二是作為評選優秀的參考依據之一;
三是作為晉升提拔的依據之一。
1、月獎金的發放
月獎金發放分兩個層次考核核算。
第一層次為公司對部門的考核核算,公司對部門實行總額考核核算,不對個人。考核結果是部門每個員工的均值。
部門月績效獎金總額 = 部門考核分值×員工獎金總額×100%
第二層次為部門對員工的考核核算。部門依據公司當月獎金總額和員工考核分值進行二級分配。
2、優秀員工的評選
績效考核結果作為公司季度、半年、全年優秀員工評選的主要指標,即依據員工考核結果、受到客戶表揚次數、突發事件處理能力結果等進行評選。
素質考評
一、素質考評要素的確定
素質考評是公司育人的手段和途徑,關鍵要素主要是“德”、“能”、“識”三個方面
二、素質考評的方法
“素質考評”用的是綜合各方面評議的方法
評議的方法多種多樣,各有利弊,需善加取舍、取長補短、綜合使用。大體說來,直接上級的考評,比較細致和準確,但容易失之過寬;間接上級的考評,比較客觀公正,但準確性較差;自我評估有利于上級深入了解員工的具體情況,調動員工自我管理的積極性,但也容易失之過寬;下級的評分,雖說比較準確,但一般也有過寬的弊病;同級和協作部門的考評,會造成激烈競爭的局面,從而有助于了解到其他形式的考評所不能提供的情況,但又容易失之過嚴;外聘權威評價部門的考評,不言而喻,客觀公正性雖說較好,然不免會有隔簾問診、隔靴搔癢之弊:總之,沒有任何一種考評形式是十全十美的,只能通過它們之間的一定比例的互相牽制才能使總的評價盡可能地做到客觀、公正和準確。
§1-3 “業績考核”與“素質考評”區別與應用
一、“業績考核”與“素質考評”的價值導向
“業績考核”引導人們重實效、重實績,積極有為;“素質考評”則引導人們注重個人的全面發展和團體協作:二者均有其積極意義。但是任何一方面的過分強調,都會造成一系列弊病。
在考核問題上往往存在兩種傾向:一是重素質,二是重業績。二者其實不可偏廢,因為我們不但要“成事”,而且要“育人”;不但要抓企業業績,而且要抓企業文化--象任何一個組織體一樣,這兩方面的均衡發展和相互促進,才有利于企業的健康、持續發展。過于重“素質”,會使人束手束腳,過分重視個人修養和人際關系,不講實效;而且妨礙人的個性、創造力的發揮,使人們但求明哲保身,不思進取;最終是不利于組織體和社會的發展。這是中國幾千年來的人員評價傳統的最大弊病,它使考核的價值取向趨于消極。過于重“業績”,又易于鼓勵人的僥幸心理,令人投機取巧、走捷徑、急功近利、不擇手段;這就是西方文化經常暴露出來的弊病,它從另一個角度使考核的價值取向趨于消極。
二、“業績考核”與“素質考評”的客觀性、準確性
1、 “業績考核”用的是“田徑標準”
對于企業人員的'業績',即其在一定時間內、在一定質量要求下完成的任務的工作量和工作進度,我們一般能夠做到相當客觀、準確的評價,就象體育比賽中的田徑項目一樣。
2、“素質考評”用的是“體操標準”
對于企業人員的“素質”,即其在工作中表現出來的“德”、“能”、“識”,就很難有一個統一、明確的標準,就需要綜合來自各方的評議,就象體操比賽要由各方面人士組成的評委來打分一樣。
三、妥善設計好個人考核總分中“業績考核”與“素質考評”所占比重
一套好的考核標準,必須在“業績”和“素質”之間安排好恰當的比例。從實際經驗來看,考核制度應在較大地(七成以上)突出業績考核的前提下,兼顧對素質的要求。為了使考核的價值取向趨于積極,引導員工成為積極有為的開拓者而不是謹小慎微的謙謙君子,企業必須側重于業績方面的考核;由于業績考核比較客觀、準確,而素
質考評比較主觀、模糊,因而考核側重于業績也有利于提高考核結果的客觀、準確性。
同時,在“素質”考核內容中,也應有意強調積極的價值導向,不要搞面面俱到、求全責備。要突出抓住少數幾個體現企業積極的價值導向的“關鍵指標”。比如對企業管理者,應當側重考察其管理素質,即主要從其計劃、組織、用人、協調、指揮和控制等方面的能力來考察;其中,特別要重視其'能否通過自己的創新能力而對企業經濟效益、企業文化和社會形象做出較大貢獻',作為對管理者的最高要求。
四、“業績考核”與“素質考評”的“先分后合”
1、“業績”應該是短線考察項目,“一月事一月畢”;年終再來籠統考察一次,有不少弊病:
1.1 干部員工每月的工作情況事過境遷,工作表現逐月不同,到年底籠統打分,在很大程度上取決于打分者當時的主觀印象;
1.2 如果中途發生主管人變更,年終的評分就很容易脫離干部員工一年來的工作實際;
1.3 干部員工每月的得分與年終的得分容易發生沖突,同時評分者也很為難:年終重新給下屬打一次分呢,還是按照各月的平均分打分按照前者,每月的評分就被否定了;按照后者,則使年終評分成為毫無意義的多此一舉“素質”本應是長線考察項目,往往要數月甚至數年才能做出評判,卻把它放到每月去考察,讓人如何能說得清楚
2、“業績”考核與“素質”考評混于一處,使被考核者無法了解自己得分、失分于何處,從而不利于其改進工作、改正缺點。
業績是短線考察項目,素質是長線考察項目,應該明確分工、先分后合。應當每月察業績,年終評素質,最后綜合形成干部員工的全年得分。
還有一種往往存在于實際操作中的情況是,當下屬完全完成甚至超標完成了工作任務后,主管在進行業績評分時又加進對下屬綜合素質或主觀印象的評議,挑出員工非業績方面實際存在或想象中的缺點扣分,使下屬有苦難言;這就要求我們不僅要在考核制度中將業績考核與素質考核嚴格分開;而且要求所有主管和領導在具體評分時將被考核者的“做事”與“為人”二者嚴格分開,避免使被評議者遭受不公正待遇,積極性遭到挫傷。這一點至為重要。
第11篇 物業管理公司保安部操作流程3
物業管理公司保安部操作流程(三)
(一)交接班管理規程
交接班規定
為認真做好崗位的工作交接與公物交接,減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失,特制定本制度。
1、本班相互轉換崗位時,須認真做好崗位工作記錄。
2、本班最后一崗與下一班交接時,要將本班工作情況詳細交待給下一班,以便下一班開展工作。
3、交班人員將公物轉交下一班,并在最后一崗的工作記錄欄目里寫明下一班接崗人的姓名。
4、發現問題,交接雙方須當面說明。如果交班人離開后,接班人才發現屬于上一班問題的,應立即報告班長或部門經理處理。
5、交接班須正點、守時,非特殊情況,不得超時接班。
6、接班人未到,交班人不得離崗,否則由此產生的一切后果由交班人負責。
班長交接班制度
1、接班人須提前15分鐘簽到上班,翻看工作記錄,詢問工作情況,以便班前列隊時將工作重點明確給保安員。
2、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班,并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上,交接雙方簽名確認。
3、交班人將公物轉交下一班,交接雙方須在公物交接表上簽名確認。
4、交班人須將相關記錄書寫清楚,并將相關記錄簿移交給接班者。
5、發現問題,交接雙方須當面說明。如果交班人離開后,接班人才發現屬于上一班之間問題的,應即時報告部門主管處理。
(二)警棍佩帶使用規定
為嚴格規范警棍使用,特制定如下規定:
1、警棍是保安人員執行公務時佩帶的自衛防暴器械,保安員應嚴格保管和使用,不得將警棍轉借他人。
2、當值保安員應將警棍掛在腰帶后側。
3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。
4、處理一般問題時,不得手持警棍或用警棍指著客人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下,保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當值保安員要妥善保管所佩帶的警棍,如有遺失或損壞,要照價賠償。
7、交接班時要檢查清楚后再交接,接收人發現警棍被損壞而不報告,應負責賠償。
(三)對講機使用規定
對講機是保安部必備的重要通訊工具,全體保安人員必須執行對講機使用規定,熟悉對講機的性能,愛護并熟練地使用對講機。
1、使用規定
(1)、持機人負責保管和使用對講機,禁止轉借他人或將天線拆下來使用。
(2)、發現對講機有損壞或通訊失靈,持機人應立即向直屬上司報告,由部門主管檢查后交維修部維修,嚴禁自行拆修。
(3)、嚴格按規定頻率使用,嚴禁亂按或亂調其他頻率。
(4)、嚴格按對講機充電程序充電,以保障電池的性能、壽命和使用效果。
(5)、交接班時,交機人要講明對講機當班使用狀況;接機者當場查驗,發現損壞或通訊失靈,立即報告當值主管或班長。
2、對話要求
(1)、呼叫對方時,先報自己崗位,再呼對方,并在最后講“收到請回話”。
(2)、收接方回話后,呼方要簡明扼要地將情況講清楚,收接方收到情況或信號后,應回答“清楚”或“明白”。
(3)、用對講機講話時應使用規范禮貌用語,嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。
第12篇 物業公司行政管理工資管理作業指導書
物業公司行政管理作業指導書--工資管理
一、根據現代企業管理的要求,本著“三個有利,三個掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發人力資源;有利于增加企業經濟效益;將個人收入與企業經濟效益掛鉤,與本人工作態度與服務質量、勞動紀律掛鉤,與工作績效掛鉤。充分調動全體員工的積極性和主動性,努力實現公司管理目標。
二、工資構成
1、基本工資
2、崗位津貼
3、職務補貼
4、工種補貼
5、月獎金
三、工資崗級標準
1、制定原則:根據行業及企業實際經營狀況,制定員工工作崗位工資標準。
2、劃分標準:根據工作性質不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據學歷、經驗等不同分為若干等級。
3、工資等級
a、管理人員:a)一般;b)中級;c)高級
b、技術人員:a)一般;b)中級;c)高級;
c、保安人員:a)一般;b)中級;c)高級
四、崗位工資級別評定辦法
1、員工經招聘錄用后,根據任職資格確定工作崗位。
2、辦公室將員工基本情況進行初審后,報送公司總經理審批員工崗位工資級別標準,特殊情況的員工可由總經理批準給予適當級別的工資標準。
3、高級管理人員(總經理、副總)的工資級別標準由董事會決定。
4、試用期人員工資根據新聘員工從事的崗位,按相應崗位的試用工資標準發放。
五、工資發放
每月28日為發薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統計結果和上月的考評結果報公司總經理審批后,報送財務部計發。
六、其他薪金發放標準
1、雙薪。根據公司當年經營情況酌情發放/終止。發放辦法是年滿12個月的,發放1個月的工資,未滿12個月的,不予發放(試用期員工不享受雙薪)。
2、加班費。經公司領導同意在日法定標準工作時間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動合同》有關規定計發加班工資。
七、工資變動管理
1、員工工資實行動態管理。員工評定崗位級別后,工資按照崗位標準套入相應的檔次,具體執行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。
2、根據企業經濟效益和目標管理情況,由公司領導研究決定調升和下浮員工工資的比例,以增強企業發展后勁。
3、工資調整與勞動紀律掛鉤:
對于員工表現將依據獎勵制度執行,發現有違紀現象,按相應的處罰標準在當月的工資中扣除。具體執行《員工獎懲條例》。
起草人:審核人:審批人:
日期:日期:日期:
