物業管理師物業管理實務試題-第六章入住與裝修管理（十二篇）

第1篇 物業管理師物業管理實務試題-第六章入住與裝修管理

物業管理師物業管理實務試題匯編之第六章入住與裝修管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.關于人住的概念,以下哪種說法是不準確的()。

a入住是指建設單位將已具備使用條件的物業交付給業主并辦理相關手續

b對業主而言:人住,既包括物業驗收及相關手續辦理,也包括物業管理有關業務的辦理

c入住是物業管理單位向業主交付其所購房屋鑰匙的過程

d人住也是物業管理單位為業主辦理物業管理業務手續的過程

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解,c選項僅是入住服務流程中的一個環節。有關內容可參見教材第87頁。

2.人住驗收的資料準備,是由建設單位和物業管理企業共同完成的。以下哪一項資料不是建設單位準備的()。

a《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

b《人住通知書》

c《物業驗收須知》

d《業主(住戶)手冊》

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對入住資料準備的掌握程度,d選項“《業主(住戶)手冊》”是由物業管理單位編撰的。有關內容可參見教材第88~89頁。

3.《入住通知書》是建設單位向業主發出的辦理人住手續的書面通知,一般不包括()。

a物業具體位置

b小區概況

c委托他人辦理人住手續的規定

d業主人住時需要準備的相關文件和資料

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內容的掌握程度,b選項“小區概況”是《業主(住戶)手冊》中的內容。有關內容可參見教材第88―89頁。

4.在人住工作的準備工作中,除要作大量的資料準備外,還有其他準備工作,以下哪一項不含在“其他準備”工作中()。

a人住工作計劃

b入住儀式策劃

c環境準備

d用于檢驗的設備、工具準備

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對入住準備中“其他準備”的掌握程度,“其他準備”包括人住工作計劃、人住儀式策劃、環境準備和場地布置、資料及辦公用品準備、標識牌、應急預案等內容,不包括d選項“用于檢驗的設備、工具準備”。有關內容可參見教材第90頁。

5.請按人住流程整理以下順序()。

a驗收房屋并填寫《業主人住房屋驗收單》,簽字確認

b領取《業主(住戶)手冊》等相關文件資料

c業主憑《人住通知書》、購房發票及身份證登記確認

d提交辦理產權所需資料,簽訂委托協議,繳納相關費用

e繳納當期物業服務等有關費用

f簽署有關物業管理服務約定等文件

g領取房屋鑰匙

【答案】 c―a―d―f―e―b―g

【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關內容可參見教材第91頁。

6.請按人住手續整理以下順序()。

a產權代辦手續,提供辦理產權的相關資料,繳納辦理產權所需費用

b建設單位開具證明,業主持此證明到物業管理單位繼續辦理人住手續

c持購房合同、《入住通知書》等進行業主登記確認

d房屋驗收,填寫《業主人住房屋驗收表》,建設單位和業主核對無誤后簽章確認

e繳納入住當月物業管理以及其他相關費用

f領取提供給業主的相關文件資料,如:《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》、《業主(住戶)手冊》

g業主和物業管理單位簽署物業管理的相關文件,如:物業管理收費協議、車位管理協議、裝修管理協議等

h領取房屋鑰匙

【答案】c―d―a―b―g―e―f―h

【解析】本題考查的是考生對入住手續的掌握程度。有關內容可參見教材第91頁。

7.請按物業裝飾裝修管理流程整理以下順序()。

a物業裝飾裝修登記

b簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》

c辦理開工手續

d備齊資料

e施工

f填寫申報登記表

g驗收

【答案】d―f―a―b―c―e―g

【解析】本題考查的是考生對物業裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關內容可參見教材第96頁。

8.在物業的裝飾裝修活動中造成的損失,哪一項不是由裝修人負責賠償或罰款()。

a相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞

b裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施

c裝修人侵占了公共空間,對公共部位和設施造成的損害

d損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。d選項“損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果”應對裝飾裝修企業處以罰款。故本題選d,有關內容可參見教材第104。

105頁。

‘9.為分清物業單位裝飾裝修有關各方的責任,物業裝飾裝修管

理協議等相關文件應由()簽字確認。

a裝修人、施工單位及物業管理單位三方

b裝修人、物業管理單位二方

c施工單位、物業管理單位二方

d裝修人、施工單位二方

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。有關內容可參見教材第104頁。

10.關于物業裝飾裝修現場管理,說法不正確的是()。

a要寬進寬出,為裝修人員提供方便

b加強巡視,防患于未然

c控制作業時間,維護

業主合法權益

d強化管理,反復核查

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現場管理的掌握程度。裝飾裝修現場管理要求做到4點:一是嚴把出入關、杜絕無序狀態;一是加強巡視,防患于未然;一是控制作業時間,維護業主合法權益;一是強化管理,反復核查。a選項“要寬進寬出,為裝修人員提供方便’’與“嚴把出入關”相矛盾。故選a,有關內容可參見教材第102頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.請選出在房地產開發和物業管理實踐中,常見的物業入住的操作模式()。

a以建設單位為主體,由物業管理單位相配合

b由建設單位獨立完成

c物業人住運作的準備、內容、程序等都是一致的,但建設單位和物業管理單位各自職責不同

d從房產移交的角度看,入住的實質是建設單位向業主交付物業的行為,建設單位應承擔相關法律責任和義務,物業管理單位只是辦理相關手續

e建設單位將人住工作委托給物業管理單位,由物業管理單位代為辦理人住手續

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對物業入住的操作模式的掌握程度。物業入住的操作模式有兩種,即a選項和e選項,b、c、d選項內容與物業人住操作模式的分類無關。故選a、e,有關內容可參見教材第87頁。

2.入住驗收的資料準備中,一般而言,由物業管理企業完成的資料是()。

a物業管理有關約定

b《業主人住房屋驗收表》

c《物業驗收須知》

d《業主(住戶)手冊》

e《人住通知書》

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業人住準備的掌握程度。《物業驗收須知》和《人住通知書》是由建設單位完成的資料。故選a、b、d,有關內容可參見教材第88~89頁。

3.業主在辦理入住時,物業管理單位要與業主簽訂關于物業管理服務的約定,進一步明確雙方的權利和義務,在協議中應明確()。

a物業管理費收費面積、收費時間及金額

b物業管理費計費時段和繳納時間

c裝修管理的驗收標準

d調整物業管理費的條件或其他情況

e物業分項驗收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業入住準備的掌握程度。在協議中應明確的雙方權利和義務有5點:①物業管理費收費面積、收費時間及金額;②物業管理費計費時段和繳納時間;③物業管理費收繳方式(現金或托收等);④滯納金及其計收比例;⑤調整物業管理費的條件或其他情況。故選a、b、d,有關內容可參見教材第90頁。

4.入住服務的管理包含以下哪幾方面內容()。

a人住流程與手續

b費用繳納

c驗房及發放鑰匙

d確定辦理裝修的時間

e資料歸檔

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對入住服務的管理的掌握程度。入住服務的管理包括4個方面:①入住流程與手續;②費用繳納;③驗房及發放鑰匙;④資料歸檔。故選a、b、c、e,有關內容可

參見教材第91―92頁。

5.物業人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在做好周密計劃和資料準備及其他準備的同時,還應注意以下哪幾方面的工作()。

a人力資源和資料準備要充足

b與街道辦事處保持密切聯系

c手續辦理要分批,避免過分集中而混亂

d緊急情況要有預案

e物業查驗要到位

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對人住服務準備工作的掌握程度。入住準備工作還包括4個方面:①人力資源要充足;②資料準備要充足;③手續辦理要分批,避免過分集中而混亂;④緊急情況要有預案。故選a、c、d,有關內容可參見教材第92~93頁。

6.關于物業裝飾裝修管理的說法正確的是()。

a規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為

b協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正

c杜絕業主和物業使用人的違規裝飾裝修行為

d確保物業的正常運行使用,維護全體業主的合法權益

e物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部1 10號令《住宅市內裝飾裝修管理規定》以及國家和地方的其他規定

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。c選項“杜絕業主和物業使用人的違規裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當。故選a、b、d、e,有關內容可參見教材第95~96頁。

7.物業裝飾裝修管理是一個系統工程,除要對裝飾裝修的內容進行檢查外,還要對以下哪幾方面進行管理()。

a物業裝飾裝修范圍和時間管理

b對裝飾裝修人員進行現場培訓

c物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

d物業裝飾裝修現場管理

e裝修施工單位各專業人員是否具備專業上崗證

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。物業裝飾裝修管理包括4點內容:①物業裝飾裝修范圍和時間管理;②物業裝飾裝修管理的要求(檢查的部位);③物業裝飾裝修管理

費用和垃圾清運的管理;④物業裝飾裝修現場管理。本題選a、c、d,有關內容可參見教材第100―102頁。

8.人住驗收的資料準備,是由建設單位和物業管理企業共同完成的。以下哪些項資料是建設單位準備的()。

a《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

b《入住通知書》

c《物業驗收須知》

d《業主(住戶)手冊》

e《業主臨時公約》

【答案】a b c

e

【解析】本題考查的是考生對入住準備的掌握程度。《業主(住戶)手冊》是由物業管理單位編撰的,a、b、c、e是由建設單位制訂的。有關內容可參見教材第88~89頁。

9.物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容()。

a物業裝飾裝修的范圍和時間管理

b物業裝飾裝修管理的要求

c物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

d物業裝飾裝修現場管理

e物業裝飾裝修管理流程

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。物業裝飾裝修管理包括4點內容:①物業裝飾裝修范圍和時間管理;②物業裝飾裝修管理的要求;③物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理;④物業裝飾裝修現場管理。所以正確答案為a、b、c、d,有關內容可參見教材第100~102頁。

10.物業裝飾裝修管理應注意哪些問題()。

a在裝飾裝修項目申報登記時,物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對

b在辦理開工手續前,物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備

c在施工過程中,物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料

d對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,要靈活變通、方便業主

e驗收工作是裝修管理的最后一道工序,如有違章,則需在處理了違章后再進行驗收工作

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對裝修應注意的問題的掌握程度。d選項“對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,要靈活變通、方便業主”應為“對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,應根據相關法規、業主公約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理”。故選a、b、c、e,有關內容可參見教材第105―106頁。

1 1.在巡查物業裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容()。

a檢查裝飾裝修項目是否申報

b檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目

c檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加

d檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料

e檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。d選項“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業重點核查內容中。故選a、b、c、e,有關內容可參見教材第103頁。

三、案例題

1.某女士購買了一套期房,在辦理人住手續時,對房屋內部提出了不少細部質量問題,認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出國,就在入住交接單上提出了自己的意見,并收了房門鑰

匙。半年后,該女士回國發現,有關的細部質量問題未解決,而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤,當初收房時就對房子不滿意,這半年自己也沒住,怎么還要繳納

這么多物業管理費請問你認為該女士是否應該交納出國期間的物業管理費,為什么假如你是該物業公司的客戶服務經理,會如何處理

【答案】(1)該女士應該交物業管理費。

該女士在辦理入住手續時,所提出的房屋內部問題,應由房屋出賣人即開發商負責修復解決,與物業公司無關。這些問題屬于質量瑕疵而不構成質量不合格,僅以此為依據不能證明房屋未達到交付條件,該女士不能以此為理由拒絕收房,況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙,故從業主人住日起應向物業管理公司交納物業管理費。

從法律的角度,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系,物業管理公司與開發商是兩個不同的法律主體,業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業管理公司交付物業管理費。

因為物業管理服務主要是為全體業主和整個物業公共部位和公共設施服務的,即便業主沒有實際居住,但是物業公司仍為其提供了主要的物業服務。故房屋內部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業主不交物業管理費的理由。

如果當時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領取鑰匙,則另當別論了。

(2)耐心向該女士說明其應當交納物業管理費的理由。

對于房屋細部問題,若在保修期內,協助業主聯絡開發商或開發商指定的施工單位予以解決。

2.付先生2004年購買了一套120平方米的住房,去同年8月,開發商通知付先生人住。在辦理了相關人住手續后,付先生高高興興地領到了新房鑰匙。在該小區物業公司員工的陪同下,付先生對

新房進行驗收。在驗收過程中,付先生發現了好幾處質量問題,物業公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是,付先生退回了鑰匙,要求等提出的質量問題解決后再來收房。

兩個月后,物業公司以掛號信的方式通知付先生,質量問題已經徹底修好,可以收房了。一周后,付先生再次前往收房。經過驗房確認:房屋質量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙,但是物業公司要求付先生交齊第一次驗房到現在的物業管理費。付先生認為,物業費應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業管理費,或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此,付先生與物業公司各持己見爭論不休。請問物業公司是否應收取付先生這段時間的物業管理費如果物業公司不向付先生收取這段時間的物業管理費則應該向誰收取為什么

答案】(1)物業公司不應該收取付先生這段時間的物業管理費。

付先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙,應視為商品房不符合交付條件,開發商未向其交房。經整改后,驗收雙方確認商品房符合交付條件,付先生這才收了新房,此時才視為法律意義上開發商正式向付先生交付了商品房。

(2)根據國務院《物業管理條例》第四十二條第二款規定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。因此,商品房整改期限的物業管理費屬商品房尚未

交付給業主期間的物業管理費,物業公司應向開發商收取,而不應由業主承擔。

3.某小區居住在十層的業主顧某,擅自將其購買并居住的房屋“一衛改兩衛”。在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜

及物品受損。請問假如你是該小區的項目經理,物業管理部門是否有權責令其拆除私裝物,為什么

【答案】物業管理部門有權責令其拆除私裝物。

業主不得擅自改變房屋使用性質和功能,因特殊情況需要改

變使用性質的,應當符合城市規劃要求,并應征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意,并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝電動抽水馬桶和洗臉盆,轉換了廢水立管的下水三通,使儲藏室成了衛生間,改變了房屋的使用性質,違反了法律法規相關規定。應對樓下業主王某的房屋滲水的損失承擔賠償責任。

依據《物業管理條例》物業管理公司對于物業管理區域內違反物業裝飾裝修和使用方面法律、法規規定的行為,應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。故本案例中,對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為,物業管理公司完全有權利予以制止,包括責令顧某拆除私裝物,若其不理會,應及時向有關部門報告。

4.某小區業主張某,購買了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準備安裝在其居住的第20層的物業內,遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由,制if-.~某吊裝巨型浴缸。張某將物業管理公司告到法庭,要求排除妨礙,將巨型浴缸安裝在自己物業。請問你認為物業管理公司是否有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業張某的訴訟請求能否得到法院的支持為什么

【答案】

(1)物業管理公司有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業。

(2)物業管理公司有權制止張某,張某的訴訟請求不會得到法院支持。

公民只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利,應當本著安全、合理的原則使用物業,并遵守法律、法規及業主公約的有關規定,同時還應當顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權益為前提。張某安裝巨型浴缸,不僅威脅到樓蓋安全,還會對整幢大樓的局部結構安全性及正常使用產生較大影響,會妨礙其他業主的正常生活。《物業管理條例》規定,對物業管理區域內違反物業使用法律法規規定的行為,物業管理公司應當制止。物業管理公司行使職權,制止業主安裝浴缸的行為正當、合法。

5.你是客服經理負責組織公司新接管的項目入住工作,請說明物業入住的流程,在組織入住的過程中應注意哪些問題

【答案】

物業的流程是:(1)業主憑《人住通知書》、購房發票及身份證登記確認;(2)驗收房屋并填寫《業主人住房屋驗收單》,簽字確認;(3)提交辦理產權所需資料,簽訂委托協議,繳納相關費用;(4)簽署有關物業管理服務約定等文件;(5)繳納當期物業服務等有關費用;(6)領取《業主(住戶)手冊》等相關文件資料;(7)領取房屋鑰匙。

在組織人住的過程中應注意以下問題:

一是業主人住實行一站式柜臺服務,方便業主辦理手續,二是因故未能按時辦理人住手續的,可按照《入住通知書》中規定的辦法另行辦理,三是應合理安排業主人住服務辦理時間,適當延長辦理時間。四是辦理入住手續的工作現場應張貼人住公告及業主人住流程圖,在顯要位置張貼和擺放各類業主人住的標牌標識,作業流程、歡迎標語、公告提示等,方便業主掌握,加快辦理進程。五指定專人負責業主辦理入住手續時的各類咨詢和引導,以便入住工作有秩序地順利進行。六是注意安全保衛以及車輛引導。

6.如果你是工程部經理,負責物業裝飾裝修管理工作,請說明物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容在巡查裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容

【答案】物業裝飾裝修管理包括的內容有:

一是物業裝飾裝修的范圍和時間管理,二是物業裝飾裝修管理的要求,三是物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理,四是物業裝飾裝修現場管理。

在巡查裝飾裝修現場時應重點核查以下內容:

(1)要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目,一要檢查裝飾裝修項目是否申報,二是檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加,在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的,須指導用戶及時申報,辦理相關手續。

(2)要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求,如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管,施工現場的防火設備是否配備,操作是否符合安全要求,現場的材料堆放是否安全,垃圾是

第2篇 物業管理師物業管理實務試題-第一章物業管理企業

物業管理師物業管理實務試題匯編之第一章物業管理企業

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業管理企業的分類,以下各項不是按投資主體經濟成分來劃分的有()。

a中外合資經營的物業管理企業

b全民所有制物業管理企業

c物業管理集團公司下的子公司

d集體與個人共同投資的物業管理企業

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業類型的掌握程度。物業管理企業分類按照投資主體的經濟成分可劃分為:全民所有制物業管理企業、集體所有制物業管理企業、民營物業管理企業、外資物業管理企業、其他物業管理企業。故本題選c,有關內容可參見教材第1―2頁。

2.物業管理企業資質等級分類方法有()。

a a、b、c、d四個等級

b高、中、低三個等級

c一、二、三級

d特級、一、二級

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業的資質等級為一、二、三級。故本題選c,有關內容可參見教材第4~5頁。

3.一級資質的物業管理公司,其注冊資本可以是:

a 200萬元

b 300萬元

c 400萬元

d 800萬元

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。一級資質的物業管理企業注冊資本為人民幣500萬元以上。故本題選d,有關內容可參見教材第4~5頁。

4.二級資質物業管理公司,專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于()人。

a 10b 20c 30d 40

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。二級資質的物業管理企業應具有物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。故本題選b,有關內容可參見教材第4~5頁。

5.關于物業管理資質的頒發機構,下面哪個說法是正確的()。

a國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理

b省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理

c直轄市人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督

d直轄市人民政府房地產主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理,設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書

的頒發和管理,直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企

業資質的頒發和管理,并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。故本題選b,有關內容可參見教材第4頁。

6.新設立的物業管理企業,在領取營業執照之日起30天內,持相關資料向當地的房地產主管部門申請以下資質()。

a一級資質b二級資質c三級資質d三級資質,并設一年的暫定期

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期,物業管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選d,有關內容可參見教材第6頁。

7.物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的()。

a法人b經濟實體c企業單位d以上說法都不對

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念的掌握程度。物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。故本題選b,

有關內容可參見教材第l頁。

8.下列選項中,不屬于物業管理企業特征的是()。

a是獨立的企業法人

b屬于服務性企業

c具有一定的公共管理性質的職能

d具有行政管理職能

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業特征可歸納為以下三點:一是獨立的企業法人;二屬于服務性企業;三具有一定的公共管理性質的職能。故本題選d,有關內容可參見教材第1頁。

9.物業管理企業的產品是()。

a服務b管理c服務與管理并存d以上說法都不對

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業本身不制造實物產品,它主要是常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。故本題選a,有關內容可參見教材第1頁。

10.物業管理有限責任公司最低限額的注冊資本為(&nbs

p; )萬元。

a 10b 200c 300d 500

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業工商注冊登記的掌握程度。《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定(若辦理資質,10萬元的注冊資本是不行的)。故本題選a,有關內容可參見教材第3頁。

11.()組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理。

a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線制是最簡單的企業管理組織形式,它的特點是:企業各級領導者親自執行全部管理職能,按垂直系統直接領導,不設專門職能機構。這種組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理,不能適應較大規模和較復雜的物業管理。故本題選b,有關內容可參見教材第6~7頁。

12.()組織形式,其員工受雙重領導。

a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。矩陣制是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上,按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統,縱橫交叉,構成矩陣的形式。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門,又建立橫向的管理系統;參加項目的成員受雙重領導,既受所屬職能部門的領導,又受項目組的領導。故本題選d,有關內容可參見教材第8~9頁。

13.規模大、物業種類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司可以采用()組織形式。

a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。事業部制是較為現代的一種組織形式,是管理產品各類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。一般多由那些規模大、物業各類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司借鑒采用。故本題選c,有關內容可參見教材第8頁。

14.目前物業管理機構設置中普遍采用的一種組織形式是()。

a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線職能制以直線制為基礎,在各級主管人員的領導下,按專業分工設置相應的職能部門,實行主管人員統一指揮和職能部門專業指導相結合的組織形式。其特點是各級主管人員直接指揮,職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示,只是起業務指導和監督作用。這種組織形式是目前物業管理機構設置中普遍采用的一種形式。故本題選a,有關內容可參見教材第7~8頁。

15.新設立的物業管理企業,其資質等級按()等級核定。

a最低b最高c適合的資質等級d矩陣制

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期物管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選a,有關內容可參見教材第6頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業管理企業在申請資質時,應持以下資料()。

a營業執照和企業章程

b驗資證明

c物業管理企業組織架構

d企業法定代表人的身份證明

e物業管理專業人員的職業資格證明書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證明書和勞動合同

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業在申請資質時,應持以下資料:營業執照;企業章程;驗資證明;企業法定代表人的身份證明;物業管理專業人員的職業

資格證明書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證明書和勞動合同。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第6頁。

2.關于物業管理企業的設立,以下說法正確的是()。

a物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段

b 物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,是根據《公司法》的規定

c新設立的物業管理企業,在領取營業執照后,要向當地工商主管部門申請資質,是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定

d《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為50萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時可以辦理三級資質的物業管理企業

e物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業設立程序的掌握程度。根據《公司法》和《物業管理企業資質管理辦法》的規定,物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段;根據《公司法》規定,物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領取營業執照后,方可開業;新設立的物業管理企業,在領取營業執照之日起30天內,要向當地房地產主管部門申請資質,是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定;《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作

為服務性企業應符合此規定。同時,考慮到企業注冊后應辦理物業管理企業資質證書,因此,注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求;物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第3~6頁。

3.以下哪幾種是物業管理企業的常見模式()。

a房地產建設單位的附屬公司

b民營物業管理企業

c獨立的物業管理企業

d集體所有制物業管理企業

e物業管理集團公司

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業常見模式的掌握程度。物業管理企業的常見模式有房地產建設單位的附屬公司、獨立的物業管理企業、物業管理集團公司。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第3―6頁。

4.物業管理企業的組織形式主要有()。

a直線制b直線職能制c矩陣制d直線矩陣制e事業部制

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。物業管理企業組織形式有直線制、直線職能制、事業部制和矩陣制。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第6頁。

5.以下對物業管理企業描述正確的有()。

a依法設立,以盈利為目的,承擔獨立責任的企業法人

b物業管理企業的產品就是服務,屬于服務性企業

c其職能帶有公共管理的性質

d具備專門資質,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體

e物業管理企業以自己的名義享有民事權利,在提供服務時不承擔民事責任

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念和特征掌握程度。e“物業管理企業以自己的名義享有民事權利,在提供服務時不承擔民事責任”應為“物業管理企業以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任”。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第1頁。

6.關于事業部制物業管理組織形式以下哪種說法是正確的()。

a事業部制是較為現代的一種組織形式,是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式

b采取事業部制的物業管理企業,要求企業領導者通曉各種專業知識,具備多方面的知識和技能

c其主要特點:實行分權管理,將政策制定和行政管理分開;每個事業部都是一個利潤中心,實行獨立核算和自負盈虧

d其主要優點:強化了決策機制,使公司領導擺脫了繁雜的行政事務;能調動各事業部門的積極性;促進了內部競爭;有利于復合型人才的考核培養

e主要缺點:機構人員較多,容易形成多頭領導

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對物業管理組織形式的掌握程度。選項b“采取事業部制的物業管理企業,要求企業領導者通曉各種專業知識,具備多方面的知識和技能”是直線制組織形式的特征;選項e“主要缺點:機構人員較多,容易形成多頭領導”是矩陣制組織形式的缺點。故本題選a、c、d,有關內容可參見教材第8頁。

7.以下諸多因素,哪幾個因素影響物業管理企業組織機構設置()。

a企業資質b企業戰略c技術d組織規模e外部環境

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置的影響因素的掌握程度。影響因素包括:企業戰略因素、外包環境因素、技術因素和組織規模及所處階段。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第9頁。

8.物業管理企業組織機構設置的要求是()。

a按企業資質設置組織機構

b按照企業規模、任務設置

c按照統一領導、分層管理的原則設置

d按企業注冊資本設置組織機構

e要充分體現各崗位、各部門之間的分工協作,同時,要精干、高效、靈活

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置要求的掌握程度。物業管理企業組織機構設置的要求是:①按照規模、任務設置;②統一領導、分層管理;③分工協作;④精干、高效、靈活。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第10頁。

9.物業管理企業的分類,以下各項是按投資主體的經濟成分來劃分的有()。

a中外合資經營的物業管理企業

b全民所有制物業管理企業

c物業管理集團公司下的子公司

d集體與個人共同投資的物業管理企業

e股份合作型物業管理企業

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業分類的掌握程度。物業管理企業按投資主體的經濟成分來劃分,可分為:全民所有制物業管理企業;集體所有制物業管理企業;民營物業管理企業;外資物業管理企業和其他物業管理企業。選項c“物業管理集團公司下的子公司”屬于物業企業的模式;選項e“股份合作型物業管理企業”是按股東出資形式來劃分的。故本題選abd,有關內容可參見教材第1―2頁。

10.物業管理企業的職能機構主要包括人力資源部、行政管理部、品質管理部、財務部、經營管理部、工程管理部、安全管理部、環境管理部。品質管理部的主要職責包括以下那幾個方面()

a客戶服務監督管理

b制訂和分解企業經營計劃和經營目標

c維護企業質量管理體系的正常運行

d建立相關規章制度、管理目標和工作標準

e客戶管理關系,客戶投訴處理,客戶滿意度評價

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業職能機構職責的掌握程度。品質管理部的主要職責包括:企業質量管理體系運行和維護,各物

業項目服務品質監督,客戶滿意度評價及監督,管理評審,

協助新物業項目建立質量管理體系,外部質量審核的協調,內部服務品質審核的組織協調,客戶服務監督管理,客戶關系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第10~11頁。

三、案例題

1.你是一個職業經理,負責組建一個準備接管兩個三十萬建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小區的物業管理公司。按上級領導的要求:成立之初的組織機構設置要考慮公司的發展要求,要貫標(is09001)。請問(1)按直線職能制組織形式思路,設立公司的職能部門并確定各部門的職責。(2)說明直線職能制的主要優缺點。

【答案】(1)應設立的職能部門及職責如下:

①總經理室:由總經理及若干副總經理共同構成公司的決策層,對企業的重大問題作出決策。

②人力資源部:制訂企業各項人力資源管理制度,編制人力資源發展和培訓計劃,優化人力資源結構和人力資源配置,設計實施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。

③行政管理部:編制實施行政管理、企業文化建設、品牌管理和信息化建設的規劃和預算,建立相關規章制度、管理標準和工作標準,完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯絡等工作。

④財務部:堅持原則,遵守財經紀律,執行財務規章制度;編制財務計劃,做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作;督促檢查各項目的財務收支情況,監督資金和資產的安全運作,增收節支;定期向總經理室匯報財務收支情況。

⑤品質管理部:企業質量管理體系運行和維護,各物業項目服務品質監督,客戶滿意度評價及監督,管理評審,協助新物業項目建立質量管理體系,外部質量審核的協調,內部服務品質審核的組織協調,客戶服務監督管理,客戶關系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。

⑥市場拓展部:制訂和分解企業經營計劃和經營目標,制訂物業項目考核體系、考核指標和標準,組織對各物業項目進行目標考核等。

⑦經營管理部:物業管理市場調查研究,物業管理市場拓展,物業項目可行性研究分析,制作標書,投標管理,新接管物業項目前期介入管理的組織和協調,顧問項目管理與協調等。

⑧工程管理部:工程維修和運行保障,合格工程維修分包商評審,各項維修保養工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作,為各物業項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審,支持新項目做好新接管物業的移交、驗收和工程管理,負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。

⑨安全管理部:各物業項目安全管理監督控制、安全管理指導的統籌安排、安全檢查的統籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等;具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制度與實施,并監督、指導、協調和考核各項目的執行情況;完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作;協助項目對重大安全事故或突發事件的調查和處理。

⑩環境管理部:負責清潔、綠化管理,保持環境衛生,實施企業對清潔和綠化分包方監管等;具體負責指導、監督各項目清潔綠化日常維護保養工作;負責對承包方的監督檢查與考核;負責制訂公共環境衛生防護的各類管理措施,組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養計劃。

(2)優點:加強了專業管理的職能,適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業管理企業。缺點:機構人員較多,成本較高,橫向協調困難,容易造成扯皮,降低工作效率。

2.公司剛剛意向成立一個物業管理公司,你是行政經理,請你寫出物業公司設立的程序。分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。

【答案】

(1)工商注冊登記階段:企業名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數和法定代表人、公司人員、公司章程。

第3篇 物業管理師物業管理實務試題-第七章房屋及設備設施管理

物業管理師物業管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.以下不屬于按建筑結構類型和材料分類的是()。

a磚木結構

b混合結構

c鋼筋混凝土結構

d墻承重結構

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結構和類型可分為:磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。選項d“墻承重結構”是按房屋承受力方式進行分類的,有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

2.以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。

a房屋完好率

b危房率

c維修率

d設施設備完好率

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。

3.以下不屬于房屋組成部分的是()。

a非承重墻

b門窗

c電氣

d樹木

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

4.房屋的結構部分不包括哪一項()。

a基礎

b承重構件

c屋面

d暖通

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項d“暖通”屬于設施設備部分。有關內容可參見教材第108頁

“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

5.不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。

a計劃性預防維修

b緊急搶修

c狀態監測下的預防維修

d改善性的預防維修

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對維修養護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態監測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項b“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內容可參見教材第1 12~1 13頁“房屋及設施設備維修養護計劃的制訂”的內容。

6.不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。

a建立針對承包方的檢查監控制度

b保證簽約主體與實施主體一致

c明確在出現情況時的責任方

d明確服務的技術指標

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項a“建立針對承包方的檢查監控制度”是外包管理合同實施應注意的問題,而不是“訂立”應注意的事項。有關內容可參見教材第125~126頁“共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制”的內容。

7.關于消防設施維修保養人員的職責,以下說法不正確的是

()。

a維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任

b維修保養人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告

c對維修保養的消防設施運行情況,每月不少于2次到現場做一般性檢查

d實行24小時值班制度,對消防設施出現的故障及時修復,保證其正常運行

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對維修保養人員工作職責的掌握程度。選項b“維修保養人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“維修保養人員進人現場后,在5個工作日內提供所保養設備的現狀報告”。有關內容可參見教材第119頁“維修保養人員職責”的內容。

8.以下各項不屬于排水系統的是()。

a污水系統

b雨水系統

c中水系統

d工業廢水系統

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對給排水系統的掌握程度。排水系統分為污水系統、雨水系統和工業廢水系統。選項c“中水系統”屬于給水系統。有關內容可參見教材第127頁“給排水系統”的

內容。

9.給排水系統管理的注意事項中,不正確的是()。

a應保證消防用水的基本儲備

b雨水、污水合流排放

c餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

d北方地區應注意冬季管道防凍

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對給排水系統注意事項的掌握程度。選項b“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內容可參見教材第128頁“給排水系統中的注意事項”

的內容。

10.以下說法中不正確的是()。

a完好房是指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋

b危險房是指房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩定和承重能力的房屋

c嚴重損壞房是指房屋年久失修,結構有明顯變形或損壞,需進行大修或翻修、改建的房屋

d設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項a“完好房是指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”

的解釋。有關內容可參

見教材第109~1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.房屋及設施設備的維修保養包括,對房屋和設施設備進行的()。

a維護

b清潔及潤滑

c故障維修

d狀況普查

e定期檢查

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對維修保養內容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養包括:對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑;損耗或故障時的維修;必要情況下的專業測試;無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等,不包括“狀況普查”。有關內容可參見教材第111頁。

2.按房屋層次和高度可分為()。

a平層建筑

b低層建筑

c多層建筑

d高層建筑

e超高層建筑

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選b、c、d,有關內容可參見教材第108頁。

3.房屋的基本組成部分,結構部分包括()。

a基礎

b承重構件

c屋面

d暖通

e樓地面

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等,選項d“暖通”屬于設施設備部分。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第108頁。

4.房屋的基本組成部分,設施設備部分包括()。

a水衛

b電氣

c消防系統

d門窗

e非承重墻

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷電梯)等項目,選項d“門窗”屬于裝修部分,選項e“非

承重墻”屬于結構部分。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第108頁。

5.房屋及設施設備維修養護計劃的實施中,應注意控制的因素有()。

a質量的控制

b進度的控制

c成本的控制

d人員的控制

e緊急事件的控制

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養護計劃實施應注意控制三個因素:質量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第116―117頁。

6.設施設備的狀態管理包括的內容有()。

a設備的檢查

b設備的狀態監測

c定期預防性試驗

d設備故障診斷技術

e節能管理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態管理的掌握程度。設施設備的狀態管理包括四個方面:設備的檢查、設備的狀態監測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第122頁。

7.訂立外包管理合同應注意的事項有()。

a在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致

b合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失,明確在出現情況時的責任方,以免在出現問題時產生糾紛

c應在合同中明確服務的技術指標標準,并盡量采取量化形式,便于檢驗

d委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件,既便于監督服務過程,也便于掌握設施設備狀況

e建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項e“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第125~126頁。

8.關于消防設施設備維修保養人員的職責,以下說法正確的是

()。

a維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任

b維修保養人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告

c對維修保養的消防設施運行情況,每月不少于一次到現場做一般性檢查

d實行24小時值班制度,對消防設施出現的故障及時修復,保證其正常運行

e按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對維修保養人員職責的掌握程度。選項b“維修保養人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“在5個工作日內”;選項c“對維修保養的消防設施運行情況,每月不少于一次到現場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第119―120頁。

9.關于供配電系統的種類說法正確的是()。

a按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

b按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電

c按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

d按供電性質分為長期供電和臨時供電

e按供電類型方式分為交流電和直流電

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對供配電系統的掌握程度。選項e“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選abcd,有關內容可參見教材第126頁。

10.屬于共用設施設備運行管理主要內容的

是()。

a制訂合理的運行計劃

b外包的選擇

c節能管理

d配備合格的運行管理人員

e建立健全必要的規章制度

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括:制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環境、建立健全必要的規章制度、設施設備的狀態管理和節能管理,選項b“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內容。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第121~124頁。

1 1.屬于采用管理手段節能降耗的節能管理方式有()。

a加強宣傳和培訓,樹立節能意識

b建立能源消耗的計劃和考核制度

c對設備或工藝進行改造

d盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用

e合理設定運行參數(如空調溫控點)

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對節能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節能”的內容而不是“采用管理手段節能降耗”中的內容。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第123~124頁。

三、案例題

1.某業主4年前在某小區購買了一套商品房,但一直沒有居住。一天,該業主接到物業管理公司房屋漏水的通知,經查看,是所購商品房衛生間的水表接頭處破裂,并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損,兩戶業主均提出賠償要求。

該業主認為,自己并未人住所購商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接頭處老化斷裂所致,自己不應對漏水負全責。

物業公司認為,業主購買房屋后,房屋漏水造成的損失理應由業主承擔。

請問樓上業主長期未入住,其房屋中管道老化破裂,給樓下業主造成的損失應該由誰來承擔在緊急情況下,物業管理公司可否進入本案樓上業主家進行必需的維修,因此給樓上業主造成的損失應該由誰承擔

【答案】(1)首先,根據建設部下發的《商品房實行住宅質量保證書》的規定:房地產開發企業對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中,業主購房已滿4年,則開發商不承擔責任。

本案中的水表接頭處老化斷裂問題發生在業主房屋內,雖然不是業主人為造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,從物業公司提供服務的公共性質考慮,物業公司既沒有權力私自打開房間進行檢

查,在沒有備案的情況下,也不可能有能力了解每位業主的房屋使用情況。因此,水管老化破裂造成的損失應由該業主個人承擔。

但根據實際情況,也并不排除物業公司承擔責任的可能性:若在本案例中,物業公司在接到樓下業主反映的情況后,沒有及時采取措施,如未聯系樓上業主,而采取消極的不作為,致使樓下業主的損失擴大,則物業公司存在過錯,可能也會就擴大的損失承擔責任。

(2)物業公司在無法聯系到業主,而樓下業主的損失又在不斷擴大的情形下,(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業主家進行檢查維修,如因此給樓上業主造成如門窗破損等損失,賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業主)。

緊急避險是指:為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險,不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業公司可以未經樓上業主許可,進入樓上業主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件:①樓下業主損失不斷擴大。②業主無法及時趕到或無法聯系到業主。③進入樓上業主家是唯一可行的維修方法。④樓下業主因不及時維修遭受的損失比物業公司進入樓上業主家給樓上業主造成的如門窗破損的損失更大。

此外,為了避免在緊急情況下,物業公司因缺乏明確的依據而無法果斷采取行動避免損失,也為了避免在采取緊急措施后,在責任確定上與業主之間產生糾紛,我們建議物業公司與業主最好在

《物業管理服務合同》中,對在小區管理中可能出現的采取緊急避險行為情形,如:緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。

2.王先生住在某物業公司管理的小區內。一天,王先生7歲的女兒在小區內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時,桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關節骨折。事

后,王先生找到某物業公司,認為其應就管理不善承擔責任。而物業公司則認為這完全是王先生監護不當造成的,與物業公司的管理沒有關系。因此,王先生將物業公司告上法庭。

石桌桌面重達90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時只用了樹脂和水泥粘合。

庭審中,物業公司認為,在小區安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的,是她自己的過錯造成的,而王先生作為父親也沒有盡到監護責任。因此,物業公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷,物業公司是否要承擔賠償責任王先生是否也應該承擔部分責任

【答案】

(1)王先生的女兒受傷,物業公司要承擔賠償責任。

根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定,小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和管理。故,物業公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是,不是全部賠償責任,而是部分責任。

(2)由于王先生作為女兒的監護人,沒有盡到監護責任,也負有一定責任。

3.甲小區某樓602室由華某承租,502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時,未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網,被鳥鉆進管道內筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺,因該陽臺排水izl已封死,積水無法排出,沿602室周圍墻角滲人502室,致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業公司對502室王某的損失負有什么樣的責任602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任

【答案】(1)根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定,小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治

安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業管理公司管理不善,未按規范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和

疏通,致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內,造成王某財產損失,對此,物業管理公司應承擔主要責任。

(2)華某未經物業公司同意,擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死,使陽臺的積水無法從排水管及時排出,加重了王某的財產損害。為此,華某對王某的財產損害也應承擔一定的責任。

4.張老太太住在某花園小區的7層。一天晚上,張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物,當從天臺下樓時,樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑,只好摸索著下樓。結果,不慎從樓梯上摔下,造成兩只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為:自己之所以被嚴重摔傷,完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區的物業管理企業應承擔自己全部的醫藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區的物業管理企業是否對此負有責任該物業公司是否應對張老太太進行賠償

【答案】(1)該小區的物業管理企業對張老太太的摔傷負有責任。

物業管理是根據合同進行管理和服務的。依據我國《物業管理條例》的相關規定,物業管理企業負有保證小區樓道、道路燈處于正常使用狀態的法定義務,本案中的物業公司沒有及時對小區的樓道燈進行更換,未盡到相應的管理和維護義務,最終導致張老太太身體嚴重受傷,身心受到傷害,物業公司對此負有責任。

(2)同時,依據《物業管理條例》的相關規定,“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”故,物業公司應對張老太太賠償醫療費和精神損失費。

5.你是工程部管理人員,負責房屋及設施設備的管理工作,請說明房屋及設施設備管理的主要內容與方法有哪些

【答案】房屋及設施設備管理的主要內容及方法有:房屋及設施設備的使用管理、維修保養、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術

支持。

“6.你是工程部管理人員,負責房屋及設施設備的維修工作,請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題

【答案】應注意以下問題:

(1)質量的控制:對維修養護質量有影響的要素進行有效控制,并加強對工程質量的驗收檢查,確保維修養護工作能夠達到計劃的質量標準。

(2)進度的控制:物業的房屋和設施設備的使用率較高,停機維護一般都會給物業的使用造成不便。對維修養護工作進度進行有效控制,既可以減少維修養護工作對物業使用的影響,也有利于降

低成本。

第4篇 物業管理師物業管理實務試題-第四章早期介入與前期物業管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.早期介入是指()建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業管理的咨詢活動。

a物業辦理入住前

b新建物業竣工之前

c新建物業竣工時

d物業辦理人住時

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。故本題選b,有關內容可參見教材第68頁。

2.前期物業管理是指()的物業管理階段。

a物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止

b物業銷售開始至物業辦理人住為止

c物業竣工驗收開始至業主大會選聘物業管理企業為止

d物業辦理人住開始至業主大會選聘物業管理企業為止

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理概念的理解。前期物業管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止的物業管理階段。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。

3.前期物業管理服務對象是()。

a建設單位

b承建單位

c全體業主

d建設單位、物業產權人

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理的掌握程度。前期物業管理的服務對象是全體業主,并按規定向業主收取物業管理服務費用。故本題選c,有關內容可參見教材第68頁。

4.早期介入分為以下哪幾個階段實施()。

a可行性研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

b可行性研究、規劃設計、建設、銷售階段

c規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

d可行陛研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。

5.早期介入的服務對象是()。

a建設單位

b承建單位

c物業產權人

d全體業主

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務的對象是建設單位,并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。

6.早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的()活動。

a服務b咨詢c管理d監理

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。故本題選b,有關內容可參見教材第68頁。

7.前期物業管理最明顯的特點是()。

a管理服務呈現波動和不穩定狀態

b經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

c溝通與協調

d前期物業管理的特定內容是以后常規物業管理的基礎

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。由前期物業管理工作的內容分析可知,前期物業管理的許多工作,尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎,對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特征。故本題選d,有關內容可參見教材第76頁。

8.前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于()。

a早期介入與常規物業管理之間

b早期介入與前期物業管理之間

c前期物業管理與常規物業管理之間

d常規物業管理之后

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規物業管理之間,故本題選a,有關內容可參見教材第76頁。

9.在整個物業項目實施過程中,不屬于早期介入階段的是()。

a規劃設計階段

b物業承接查驗階段

c竣工驗收階段

d銷售階段和建設階段

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括:可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項b“物業承接查驗階段”屬于前期物業管理,故本題選b。有關內容可參見教材第71頁。

10.對早期介入的必要性說法不正確的是()。

a早期介入可以從源頭上堵住漏洞

b早期介入可以減少房地產開發建設的糾紛

c早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題

d早期介入可以在物業開發建設初期把不利于物業管理、損壞業主利益的因素盡可能消除或減少

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。c選項“早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題”應為“可以避免或減少建設銷售過程中存在的問題”,故本題選c。有關內容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內容。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.早期介入的作用有()。

a優化設計

b有助于提高工程質量

c制止售房時的不合理承諾

d為前期物業管理作充分準備

e有助于提高建設單位的開發效益

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優化設計;②有助于提高工程質量;③有利于了解物業情況;④為前期物業管理作充分準備;⑤有助于提高建設單位的開發效益,故本題選a、b、d、e。有關內容可參見教材第69~70頁“早期介入的作用”的內容。

2.早期介入規劃設計階段的主要內容有()。

a根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容

b就物業的結構布局、功能方面提出改進的建議

c提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議

d根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準

e就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對早期介入的內容的掌握程度。早期介入規劃設計階段的內容有:①就物業的結構布局、功能方面提出改進意見;②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議;④就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。選項a“根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容”和選項d“根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準”屬于可行性研究階段的內容,故本題選b、c、e。有關內容可參見教材第7l~72頁“早期介入的內容”的內容。

3.前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括()。

a物業共用部位、共用設施設備承接查驗

b為建設單位開發物業項目提供物業管理專業技術支持

c裝修管理

d工程質量保修處理

e業主人住

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理內容的掌握程度。在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗,業主人住,裝修管理,工程質量保修處理,物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第75頁。

4.前期物業管理的特點有()。

a管理服務呈現波動和不穩定狀態

b經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

c與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案

d前期物業管理的特定內容是以后常規物業管理的基礎

e從物業管理的角度對開發建設項目提出合理化意見和建議

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。前期物業管理的特點包括:①由前期物業管理工作的內容分析可見,前期物業管理的許多工作,尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎,對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特征;②前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規物業管理之間;③管理服務呈現波動和不穩定狀態;④經營虧損,故本題選a、b、d。有關內容可參見教材第76~77頁“前期物業管理的特點”的內容。

5.物業管理企業參與竣工驗收,主要作用和目的是()。

a掌握驗收情況

b收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題

c為物業的承接查驗做準備

d參與驗收結論

e派出工程技術人員,對工程進行觀察、了解、記錄,并就有關問題提出意見和建議

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業管理企業參與竣工驗收,主要是為了掌握驗收情況,收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題,為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時,應隨同相關驗收組觀看驗收過程,了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第75頁。

6.在物業項目的建設階段,物業管理早期介入的內容主要有()。

a與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案

b就物業的結構布局、功能方面提出改進建議

c提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見

d配合設備安裝

e對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理早期介入內容的掌握程度。b選項“就物業的結構布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見”屬于早期

介入“規劃設計階段”的內容,而不是早期介入“建設階段”的內容。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第73頁。

7.在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,除包含物業正常使用期間所需要的常規服務,還包括()。

a物業公共部位承接查驗

b物業公用設施的承接查驗

c 業主入住

d業主專有部分的保修處理

e裝修管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理內容的掌握程度。在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗,業主人住,裝修管理,工程質量保修處理,物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第75頁。

8.前期物業管理溝通協調主要包括()。

a供水、供電部門

b政府主管部門

c社區居民委員會

d開發商

e規劃設計單位

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理溝通協調的掌握程度。在前期物業管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業管理企業、業主、業主大會及業主委員會等;相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位,市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第76頁。

9.在整個物業項目實施過程中,前期管理主要包括()。

a物業承接查驗階段

b物業人住階段

c業主大會選聘物業管理企業階段

d建設階段

e竣工驗收階段

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業管理的掌握程度。前期管理包括:物業承接查驗階段、物業人住階段和業主大會選聘物業管理企業階段。d選項“建設階段”和e“竣工驗收階段”屬于物業早期介入階段。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第68頁。

10.在整個物業項目實施過程中,早期介入主要包括()。

a規劃設計階段

b物業承接查驗階段

c竣工驗收階段

d銷售階段

e建設階段

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括:可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。b選項“物業承接查驗階段”屬于前期物業管理。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第71頁。

11.物業管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優化的具體內容包括()。

a管理制度的完善

b物資配備到位

c物業管理人員到位

d服務規范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理項目前期運作的掌握程度。物業管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優化的具體內容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業管理人員到位。故本

題選b、c、e,有關內容可參見教材第75頁。

三、案例題

1.物業管理的早期介入對于優化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問:(1)分別站在開發商和物業管理企業的角度,闡述物業管理早期介入對于開發商和物業管理企業的有利之處。

(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么(3)說明早期介人在物業建設各階段有哪些主要內容

【答案】

(1)物業管理的早期介入對開發商的好處很多。

①作為開發商在開發建設中需要一個好參謀,特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見,從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、提高效益,最大限度地促進產品銷售。

②開發商在開發建設中需要一個好幫手,特別需要有專業經驗的物業管理公司,協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題,如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。

③開發商需要一個事業上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業,開發銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來,芝麻沾手西瓜溜掉。

物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。

①通過早期介入,物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場,盡早地了解工程項目的客觀情況,促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處,避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管

理公司管理物業中產生不盡的煩惱與遺憾。

②物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備,實現物業管理服務的高起點、高標準,使廣大業戶受益。

③減少開發商在銷售階段不利于物業管理的承諾,減少日后物業管理不必要的麻煩。

(2)早期介入的作用包括:優化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業情況、為前期物業管理作充分準備、有助于提高建設單位的開發效益。

(3)早期介入的內容:

可行性研究階段:①根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式;②根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容;③根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準;④根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準;⑤設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。

規劃設計階段:①就物業的結構布局、功能方面提出改進建設;②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見;④就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

建設階段:①與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;②配合設備安裝,確保安裝質量;③對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;

④熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況,特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

銷售階段:①完成物業管理方案及實施進度表;②擬定物業管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標準及收費辦法,必要時履行各種報批手續;④對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓;⑤派出現場咨詢人員,在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務;⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業管理檔案。

2.a大廈入伙之初,管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多,主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻

煩)。入伙滿一年后,鑒于小區的經濟運行狀況,管理處決定按照法規規定,開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經理,你準備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌

【答案】

(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業管理法規,詳細介紹了物業管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。

(2)說明

了當初無償提供戶內維修的初衷,使大多數業主消除了“交了物業管理費,管理處就應包辦一切”的誤解,對戶內維修有償服務表示認同。

(3)針對個別業主客戶不理解這一情況,繼續深入做工作。

(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。

第5篇 物業管理師物業管理實務試題-第二章物業管理招標投標

物業管理師物業管理實務試題匯編之第二章物業管理招標投標

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業管理招標,是物業管理服務產品預購的一種方式,即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據(),制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業管理企業或管理公司參與競標,從中選擇最符合條件的競標者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。

a相關法規的要求

b物業管理費的多少

c物業管理公司的實際能力

d物業管理服務內容

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標概念的理解。物業管理招標,是物業管理服務產品預購的一種方式,即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業管理服務內容,制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業管理企業或管理公司參與競標,從中選擇最符合條件的競標者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。故本題選d,有關內容可參見教材第13頁。

2.在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中,()負責物業管理的招標組織工作。

a建設單位b施工單位c物業產權人d監理單位

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中,由建設單位負責物業管理的招標組織工作。故本題選a,有關內容可參見教材第13頁。

3.根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同,可以將物業管理投標分為()招標等類型。

a整體物業管理項目、單項服務項目、分階段項目

b單一招標、綜合招標、分塊招標

c專項招標、整體招標、分區招標

d專業招標、綜合招標、分區招標

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求,可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。故本題選a,有關內容可參見教材第14頁。

4.物業項目招標,按物業項目的服務方式可劃分為()。

a整體項目招標、專項服務招標

b全權管理項目招標、顧問項目招標

c專業招標、綜合招標

d單項招標、整體招標

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理服務的方式不同,物業管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求,可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型,故本題選b,有關內容可參見教材第14~15頁。

5.物業管理招標方式分為()。

a公開招標、議標b邀請招標、議標c公開招標、邀請招標d議標、評標

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為:公開招標和邀請招標。故本題選c,有關內容可參見教材第16頁。

6.前期物業管理階段是指()。

a物業開發設計、施工建設、竣工驗收

b從入住到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前

c從物業開發設計到業主人住

d從竣工驗收到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。前期物業管理階段是指從人住到業主大會聘請物業管理企業承擔日常管理前的階段。故本題選b,有關內容可參見教材第16頁,第16頁的定義和第68頁的“前期物業管理”有些區別,請注意。

7.物業管理企業在確定參與招標活動后,應在()的基礎上制訂切實可行的物業管理方案。

a分析投標物業項目基本情況、周邊其他項目基本情況

b分析投標項目的基本情況、擬訂物業管理成本

c分析投標項目的基本情況、確定物業管理服務內容

d分析投標物業項目基本情況、確定物業管理模式

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的一般程序的掌握程度。物業管理企業在確定參與招標活動后,、應組織相關人員在對招標物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上,制訂切實可行的物業管理方案。故本題選d,有關內容可參見教材40頁。

8.居住型物業的物業管理服務的重點是()。

a基礎性的物業管理服務

b特約服務

c經營管理

d緊急事件的預防和處理

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。選項b“特約服務”屬于政府物業服務重點;選項c“經營管理’’屬于商用類型物業服務重點;選項d“緊急事件的預防

和處理”屬于公用事業類型物業的服務重點。故本題選a,有關內容可參見教材43頁。

9.招標人在發布招標公告或投標邀請函書的()日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

a 7日b 10日c 15日d 30日

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標的基本要求的掌握程度。招標人在發布招標公告或投標邀請函書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故

本題選b,有關內容可參見教材18頁。

10.按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,投標人少于()或者住宅規模在()以下,經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

a 2個,2萬平方米b 3個,2萬平方米c 3個,3萬平方米d 2個,3萬平方米

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業,故本題選b,有關內容可參見教材20頁。關于2萬平方米的出處,可參見關于統一印發《北京市協議選聘物業管理企業行政許可程序》的通知(京建物[2005]88號)。

11.招標人招標代理負責組建評標委員會,評標委員會的人數一般為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的()。

a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人招標代理負責組建評標委員會,評標委員會的人數一般為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的2/3。故本題選b,有關內容可參見教材第22頁。

12.物業招標程序中緊接在公布招標公告后的工作是()。

a編制招標文件

b投標申請人的資格預審

c發放招標文件

d接受投標文件

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。物業管理招標的程序是:①成立招標領導小組;②編制招標文件;③公布招標公告;④發放招標文件;⑤投標申請人的資格預審;⑥接受投標文件;⑦成立評標委員會;⑧開標、評標、中標。故本題選c,有關內容可參見教材第20~22頁。

13.物業管理招標的程序有:①編制招標文件;②接受投標文件;③投標申請人的資格預審;④發放招標文件;⑤成立招標領導小組;⑥成立評標委員會;⑦開標、評標、中標;⑧公布招標公告,

正確的順序是()。

a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦

c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。本題選b,有關內容可參見教材第20―22頁。

14.物業管理投標過程中,獲得了招標信息之后應進行的工作是()。

a項目評估與風險防范b登記并取得招標文件

c準備投標文件 d送交投標文件

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理投標程序的掌握程度。物業管理投標的程序是:①獲取招標信息;②項目評估與風險防范;③登記并取得招標文件;④準備投標文件;⑤送交投標文件;⑥接

受招標方的資格審查;⑦參加開標、現場答辯和評標;⑧簽約并執行合同。故本題選a,有關內容可參見教材第24~28頁。

15.必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目是()。

a新建的商場b新建的寫字樓

c新建的住宅d新建的醫院

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目,僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅;新開發的非住宅項目,以及業主人住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下,既可采取招投標方式,也可采取其他方式。故本題選c,有關內容可參見教材第20頁。

16.招標人應當在投標有效期截止時限()日前確定中標人。

a 15b 20c 30d 7

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。故本題選c,有關內容可參見教材第23頁。

17.招標人應當自確定中標人之日起()日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

a 15b 7c 20d 30

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當自確定中標人之日起15日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故本題選a,有關內容可參見教材第23頁。

18.公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于()日。

a 20b 15c 30d 7

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日。故本題選a,有關內容可參見教材第21~22頁。

19.采用邀請招標方式的,至少應該邀請(

; )家物業管理企業。

a 5b 7c 4d 3

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人采用邀請招標方式的,應當向3個以上物業管理企業發投標邀請書。故本題選d,有關內容可參見教材第21頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業管理招標的方式有()。

a公開招標b邀請招標c有限競爭性招標d選擇性招標e議標

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為:公開招標和邀請招標。故本題選a、b,有關內容可參見教材第16頁。

2.物業管理招標投標的基本原則是()。

a物業管理招標由招標人依法組織實施

b在評標委員會的組織、開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上,應當嚴格遵循相關法律和招標文件的要求,公正對待每一個投標單位

c招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開

d在物業管理招標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動,實事求是,信守諾言

e對招投標方的資格認定須符合相關法律法規的要求

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標基本原則的掌握程度。物業管理招標投標的基本原則是:①物業管理招標由招標人依法組織實施;②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求,公正的對待每一個投標單位,禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明,確保投標招標公平、公正的實施;④在物業管理招標投標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第19頁。

3.物業管理招標投標的基本要求是()。

a參與招標投標的雙方的活動都應符合相關的法律、法規,即合法性

b在物業管理招標投標過程中,雙方都應充分考慮市場要素,即適應性

c招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開,即公開性

d招標方應根據項目的實際情況和業主需求選擇物業管理企業,投標方應根據項目的實際情況和業主需求制定物業管理模式,即響應性

e按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,即程序性

【答案】a b d e

【解析1本題考查的是考生對物業管理招標投標基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的基本要求是:①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動,即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等,都必須符合相關法律法規的要求,并接受有關部門的監督與管理;②在物業管理招標投標過程中,無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務;對投標方而言,不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案,還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險,在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動;④按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,確保招標投標活動順利實施。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第18頁。

4.物業管理招標投標法律依據是()。

a物業管理條例

b前期物業管理招標投標暫行辦法

c中華人民共和國招標投標法

d招標方的有關規定

e物業管理收費管理辦法

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標的基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的法律依據主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第18頁。

5.物業管理方案中體現物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容有()。

a項目的整體設想與構思

b組織架構與人員配置

c費用測算與成本控制

d工作目標和計劃

e服務承諾

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。關鍵性內容包括:①項目的整體設想與構思;②組織架構與人員配置;③費用測算與成本控制;④管理方式、運作程序及管理措施。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第41頁。

6.物業管理方案的實質性內容包括()。

a服務承諾

b人員培訓及管理

c早期介入及前期物業管理服務內容

d工作計劃

e管理制度的制定

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。實質性內容包括:①人員的培訓與管理;②管理指標;③管理制度的制定;④檔案資料的建立與管理;⑤早期介入及前期物業管理服務內容;⑥常規物業管理服務綜述;⑦工作計劃;⑧物資裝備。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第42頁。

7.物業管理服務模式包括()。

a組織架構的設置

b客戶定位

c服務需求定位

d經營服務模式確定

e物業的功能定位

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理服務模式的掌握程度。確定招標物業的管理服務模式,是在對項目進行深入調查分析的前提下,結合招標文件的具體要求,確定最符合物業實際情況和業主需求的管理服務重點和主要措施,包括物業的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面的內容。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第43頁。

8.商用類型的寫字樓、綜合性商業物業管理服務的重點和難點主要有()。

a經營b設施管理c安全d公用設施無故障的正常運行e特殊服務需求服務

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。一般而言,商用類型的寫字樓物業、綜合性商業物業管理服務的重點及難點主要體現在經營和設施設備管理等方面。故本題選a、b,有關內容可參見教材第43頁。

9.政府物業管理的特殊性主要體現在()。

a維護政府的形象 b設備設施管理c會議接待d安全和保密管理e內部特約服務

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。政府物業管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第43頁。

10.物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外,最主要的內容有()。

a物業管理企業

b物業管理服務內容

c物業管理費用

d物業管理要點

e物業管理企業規章制度

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對投標文件編寫的掌握程度。物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外,最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務內容、服務形式和費用。故本題選b、c、d,有關內容可參見教材第29頁。

11.物業管理招標的主體主要有()。

a建設單位b業主大會c物業產權人d物業使用人e業主委員會

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第13頁。

12.物業管理招標投標的特點主要有()。

a綜合性b公正、合理性c公開、公平性d特殊性e差異性

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標特點的掌握程度。投標方所提供的服務具有綜合性;投標人在分析和策劃投標活動時應該根據具體情況采用有差異的方式和策略;物業管理招標投標具有一定的行業特殊性。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第15頁。

13.下列屬于常規物業管理招標內容的有()。

a客戶管理、客戶服務和便民措施

b精神文明建設

c物業的租賃經營

d參與物業的竣工驗收

e財務管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有:①項目機構的建立與日常運作機制的建立;②房屋及共用設施設備的管理;③環境與公共秩序的管理,包括清潔衛生、環境綠化養護、停車場及安全防范等;④客戶管理、客戶服務和便民措施;⑤精神文明建設;⑥物業的租賃經營;⑦財務管理,包括對物業服務費和專項維修資金的使用和管理。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第17頁。

14.物業管理投標的主要風險來自于哪些方面()。

a政府相關單位b招標人c招標物業d投標人e競爭對手

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業、投標人、競爭對手等三個方面。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第26頁。

15.物業風險的防范與控制的具體措施有()。

a嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動

b對項目進行科學合理的分析、評估

c完善企業自身的管理

d選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業

e不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理風險防范與控制的具體措施有:嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動;對項目進行科學合理的分析、評估;完善企業自身的管理;選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業;慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求”與“慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求”相矛盾,故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第26~27頁。

三、案例題

1.你是一家物業公司的管理入員.由你負責對一家正在公開招標的住宅小區進行投標。

請問:(1)你將按怎樣的程序開展投標工作你的標書中的主要內容有哪些(2)物業管理招標投標的基本要求和基本原

則是什么(3)在物業管理投標活動中,對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素

【答案】

(1)投標程序:①獲取招標信息;②項目評估與風險防范;③登記并取得招標文件;④準備投標文件;⑤送交投標文件;⑥接受招標方的資格審查;⑦參加開標、現場答辯和評標;⑧簽約并執行合同。

標書的主要內容:分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件主要包括:①公司簡介;②公司法人地位及法定代表人證明;③招標報價單及招標文件要求提供的其他資料。技術文件主要是:物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。

(2)基本要求:①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動,即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等都必須符合相關法律法規的要求,并接受有關部門的監督與管理;②在物業管理招標投標過程中,無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務;對投標方而言,不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案,還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險,在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動;④按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,確保招標投標活動順利實施。

基本原則:①物業管理招標由招標人依法組織實施;②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求,公正的對待每一個投標單位,禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明,確保投標招標公平、公正的實施;④在物業管理招標投標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。

(3)在物業管理的投標活動中,應考慮以下幾個方面的因素:①投標物業的基本情況;②招標物業項目的定位;③業主的需求;④建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況;⑤招標條件和招標過程;⑥競爭對手;⑦企業自身條件的分析。

2.你是某物業公司的管理人員,由你負責制定某項目的物業管理方案。請問物業管理方案應包括哪些內容

第6篇 物業管理師物業管理實務試題-第十二章物業管理檔案管理

物業管理師物業管理實務試題匯編之第十二章物業管理檔案管理

一、單項選擇題(備選項中有1個符合題意)

1.以下關于檔案的說法,不正確的是()。

a檔案是歷史的原始記錄

b檔案是該原始記錄的信息內容

c檔案是經過歸檔保存的原始記錄及其載體

d施工圖紙在工程竣工驗收之前,是正在使用的文件,它既是原始記錄,也是檔案

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對檔案定義的理解。有關內容可參見教材第178頁。

2.能夠較好地保持文件在內容方面的聯系,使內容相同或相近的文件集中在一起的檔案分類方法是()。

a月度分類法b年度分類法c事件分類法d組織機構分類法

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對檔案分類方法的理解和掌握。有關內容可參見教材第178頁。

3.物業承接查驗期的基礎資料檔案不包括以下哪項內容()

a物業及其附屬設施設備的權屬文件

b物業及其附屬設施設備的技術文件

c物業及其附屬設施設備的驗收文件

d日常物業管理文件

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關內容可參見教材第180頁。

4.關于物業管理檔案的保存與安全,說法不正確的是()。

a某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的,應當從相互關聯的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限

b房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案,保存期限為設備的使用年限

c檔案損壞有人為的原因和自然的因素

d檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復制、查閱和傳播

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對檔案管理要求的理解和掌握。有關內容可參見教材第184―186頁。

5.關于物業管理企業信用檔案,說法不正確的是()。

a物業管理企業信用檔案的建立范圍是所有物業管理企業和物業管理師等執(從)業人員

b建設部負責全國一級和二級資質物業管理企業及執(從)業人員信用檔案系統的建立和監督管理

c地方物業管理行政主管部門負責二級資質以下物業管理企業及執(從)業人員信用檔案系統的建立和監督管理

d建設部信息中心負責物業管理企業信用檔案系統建設的技術支持和系統運行與維護管理工作

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業信用檔案的理解和掌握。有關內容可參見教材第186~187頁。

6.不屬于物業管理企業信用檔案記錄內容采集途徑的是()。

a通過政府部門、協會采集

b通過物業管理企業、執(從)業人員采集

c通過中介機構及社會公眾采集

d通過口頭方式采集

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業信用檔案記錄內容的采集途徑的理解和掌握。d選項是采集方式,因此,是錯誤的。有關內容可參見教材第192頁。

7.物業承接查驗期檔案的索取對象是()。

a建設單位b施工單位c監理單位d早期介入的物業管理企業

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗期檔案的收集與整理中物業承接查驗期物業管理檔案收集的范圍的理解和掌握。此階段檔案收集的索取對象較單一,主要是建設單位。有關內容可參見教材第180頁。

8.日常物業管理企業檔案的收集范圍不包括的是()。

a設備設施運行記錄

b設備設施維修養護記錄

c工程竣工驗收記錄

d物業服務記錄

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對日常物業管理期檔案的收集與整理的理解和掌握。“工程竣工驗收記錄”是在“物業承接查驗期”收集的檔案。有關內容可參見教材第182頁。

9.關于物業檔案保存注意事項說法不正確的是()。

a物業承接查驗期和人住收集的檔案資料保存管理和安全十分重要

b房屋共用部分和共用設施設備的監測、檢修與運行檔案的真實性和保存期限應明確規定

c設備檢修與運行記錄檔案保存期限一般不低于該設備使用年限的2倍

d所有設備運行和維護檔案應有一個銷毀的管理方案和程序

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的保存和安全的理解和掌握。d選項是錯誤的,教材講的是“小型設備的運行和維護記錄檔案’’應有銷毀的管理方案和程序。有關內容可參見教材第184~185頁。

10.下列檔案損壞屬于自然因素是()。

a遺失

b榻壞

c被盜

d墨跡的自然消失

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的損毀的理解。有關內容可參見教材第185~186頁。

11.關于物業管理企業信用檔案的投訴處理,說法不正確的是()。

a物業管理企業信用檔案應當接受社會公眾的網上投訴

b投訴信息轉給被投訴企業后,被投訴企業應在20天內將處理意見反饋給信用檔案管理部門

c反饋意見應由當地物業管理行政主管部門簽章

d無正當理由不按期反饋的,可作為不良記錄計人企業或執(從)業人

員的信用檔案并進行公示

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業信用檔案的投訴處理的理解和掌握。b選項是錯誤的,教材講的是15天。有關內容可參見教材第184~185頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業管理檔案包括以下哪些內容()。

a物業權屬資料、技術資料和驗收文件

b業主(或物業使用人)的權屬檔案資料、個人資料

c物業運行記錄資料、物業維修記錄、物業服務記錄

d物業管理公司行政管理及物業管理相關合同資料

e國家及地方行政管理部門的相關規定

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業管理答檔案內容的理解和掌握。有關內容可參見教材第178頁。

2.物業管理常用的檔案分類方法有哪些()。

a月度分類法b季度分類法c年度分類法d事件分類法

e組織機構分類法

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的分類方法的理解和掌握。有關內容可參見教材第178~179頁。

3.物業承接查驗期物業管理檔案收集范圍包括以下哪些內容()。

a權屬資料檔案

b技術資料檔案

c物業運行記錄檔案

d驗收文件檔案

e業主(或物業使用人)的權屬檔案

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗期物業管理檔案的收集范圍的理解和掌握。有關內容可參見教材第180~181頁。

4.關于物業入住期物業管理檔案收集的方式和程序說法正確的是()。

a物業人住期的資料檔案收集與入住期物業管理工作密切相關,須同步進行

b應設立檔案資料收集整理工作小組,由該小組專責進行檔案資料的收集和整理

c專責工作小組應按照業主權屬資料、業主(或物業使用人)個人資料檔案分組,并確定各自檔案資料的收集范圍、相關表格和收集程

d將相關的權屬資料和個人資料的復印件作為檔案資料保管

e在檔案資料收集后,應及時整理并歸檔

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業入住期物業管理檔案收集的方式和程序的掌握。只有d選項是不準確的,應為“與原件核對后的復印件”作為檔案資料保存。有關內容可參見教材第182頁。

5.關于el常物業管理期檔案的收集與整理,說法正確的是()。

a日常物業管理期檔案主要是權屬資料檔案、技術資料檔案和驗收文件檔案

b物業運行記錄檔案的收集范圍包括:建筑物運行記錄檔案和設施設備運行記錄檔案

c物業維修維護記錄檔案的收集范圍包括:建筑物維修維護記錄檔案和設施設備維修維護記錄檔案

d手續辦理完畢的文件,應由承辦單位或個人保存,一年后向檔案部門移交

e日常物業管理期檔案主要包括物業運行記錄檔案、物業維修記錄檔案、物業服務記錄檔案和物業管理公司行政管理檔案

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對日常物業管理期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關內容可參見教材第182~183頁。

6.物業管理檔案管理中,紙介質檔案常用的檢索工具有()。

a目錄式檢索工具

b簿式索引檢索工具

c電子目錄檢索工具

d卡片式檢索工具

e指南式檢索工具

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的檢索的理解和掌握。c選項是錯誤的,紙介質檔案常用的檢索工具沒有這一項。有關內容可參見教材第183頁。

7.以下屬于物業管理紙介質檔案提供利用的方式的有()。

a檔案室閱讀

b外借光盤

c制作副本

d向查閱者提供檔案的專業知識

e向查閱者提供檔案索引的方法

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案中紙介質檔案的檢索的理解和掌握。b選項是錯誤的,紙介質檔案中不含有光盤。有關內容可參見教材第183―184頁。

8.關于物業管理檔案的保存與安全,說法正確的是()。

a某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的,應當從相互關聯的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限

b房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案,保存期限為設備的使用年限

c檔案損壞有人為的原因和自然的因素

d檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復制、查閱和傳播

e小型設備的運行和維修記錄檔案應長期保存

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對物業管理檔案的保存和安全的理解和掌握。有關內容可參見教材第184~185頁。

9.物業承接查驗期其物業管理檔案收集主要包括()。

a權屬資料檔案

b建設單位的資料檔案

c驗收文件檔案

d業主使用人檔案資料

e技術資料檔案

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關內容可參見教材第180頁。

三、案例題

1.張先生于2002年購買了一套某花園式住宅的配套底商。人住時,小區尚未全部竣工。急于用底商開餐廳的張先生沒有追究工程的不完善,草草接收了房屋,餐廳也隨即開業。由于在其后對房屋

的使用中,張先生對房屋以及物業管理存在諸多不滿,除人住時交了一年物業費外,3年內沒有向物業公司交過任何費用。截止到2004年底,張先生已經拖欠物業費、水電費、取暖費20多萬元。在多次催繳無效的情況下,物業公司將張先生告上了法庭。經過調查審理和法院調節,張先生對物業費和取暖費沒有異議,但對水電費不能認同。原因是:物業公司不能提供由張先生簽字確認的水電費的起始數字依據。最終,物業公司損失了水電費總額的20%。請問法院這樣判決是否恰當在此案例中,物業公司的錯誤在哪里

【答案】(1)法院對此進行的判決比較合理,因為物業公司不能提供水電費的起始表數,按照正常的慣例推理,物業公司交付給業主的水電表均不可能為“零起始”。同時張先生也不能提供已交費的證據。根據公平的原則及法官的自由裁量權,法院支持物業公司收取張先生80%的水電費較為合理。

(2)物業公司為代收取水電費的主體,應做好相關的準備工作。此案中物業公司沒有及時對張先生所購買房屋的原始水電表數與張先生進行書面確認。為以后的收取工作留下隱患。

2.如果你是某物業公司的檔案管理員,負責檔案的保存工作,請說明檔案保存應注意的事項有哪些

【答案】(1)物業承接查驗期和人住期收集整理的檔案資料屬于物業基礎資料檔案,是物業管理檔案中最重要和基礎性的檔案,它的保存管理和安全十分重要。

(2)房屋共用部位和共用設施設備的檢測、檢修和運行記錄檔案,在分析房屋主體安全、設備運行狀況和事故分析中有時起著十分關鍵性的作用,因此這類檔案的真實性和保存期限應有明確規定,一般不能低于設備的使用年限的2倍。

(3)各類小型設備的運行和維護記錄檔案、環境與安全管理記錄檔案的數量較大,這部分檔案的保存期較短。這類檔案應有一個銷毀的管理方案和程序,以騰出空間,避免檔案室空間被無謂占用。

3.如果你是某物業公司的管理人員,分管檔案管理工作,請說明物業管理企業信用檔案管理工作的目標和要求。

【答案】目標:以物業管理電子政務系統、物業管理行業協會自律管理系統和企業經營管理系統為基礎,形成覆蓋物業管理行業所有企業及執(從)業人員的信用檔案系統,并通過中國住宅與房

地產信息網實現各級物業管理行政主管部門、行業協會網站的互聯互通。

要求:(1)各級物業管理部門要提高認識,加強領導,積極組織、指導和推動物業管理企業信用檔案系統的建設工作。

(2)擴大物業管理企業信用檔案的覆蓋面。

(3)保證物業管理信用檔案系統信息的全面、準確。

(4)及時做好信用檔案記錄信息的更新工作。

(5)統一系統數據平臺,保證信息傳遞暢通、資源共享。

(6)物業管理企業信用檔案記錄信息的報送、傳遞及有關事宜的聯系,主要采用電子郵件方式。

4.如果你是某物業公司的管理人員,分管檔案管理工作,請說明物業管理企業信用檔案的記錄內容有哪些。

第7篇 年注冊物業管理師物業管理實務專項練習匯總一

1、 《物業管理條例》設立的制度均是針對(b )的物業管理活動而言

a、非住宅物業

b、居住物業

c、即包括居住物業也包括非住宅物業

d、以上答案都不對

2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。

a、1978

b、1979

c、1980

d、1981

3、 ( a)是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件,是推動我國全面開展物業管理活動的基石,對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。

a、《城市新建住宅小區管理辦法》

b、《全國優秀管理住宅小區標準》

c、《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》

d、《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

4、 (b )年,國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理,以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰,都做了明確規定。

a、1995

b、1996

c、1997

d、1998

5、 非市場性的房屋管理( b )物業管理。

a、屬于

b、不屬于

c、包括

d、不包括

1、 業主大會籌備組的工作內容,應當在首次業主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業管理區域內公告。

a、7

b、10

c、15

d、20

2、 業主大會作出的一般決定,實行簡單多數表決原則,必須經與會業主所持投票權( b )以上通過

a、1/2

b、2/3

c、3/4

d、4/5

3、 經業主委員會或者( b )%以上業主提議,認為有必要變更業主委員會委員的,由業主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業管理區域內公告。

a、15

b、20

c、30

d、50

4、訂立業主公約是業主之間的共同行為,通常情況下,業主公約由業主大會籌備組草擬,經首次業主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于( a)。

a、業主大會

b、業主委員會

c、業主管委會

d、業主公約

5、 物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業,物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中,由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的,稱為( a )。

a、前期物業管理招標投標

b、物業管理招標投標

c、后期物業管理招標投標

6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎租金。

a.等于

b.低于

c.高于

d.不確定

答案:c

解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎租金。否則市場租金低于基礎租金,業主就需要進一步壓縮經營成本來降低基礎租金。

7、從管理的角度來講,確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是( )

a.與客戶關系維護工作

b.與行政管理部門的協調工作

c.與開發商、施工企業的合作

d.房屋與設備維護工作

答案:d

解析:從管理的角度,確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施,是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業管理的第二個常觀目標。

8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業管理的( )

a.經營目標

b.服務目標

c.管理目標

d.微觀目標

答案:a

解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業管理的第一個常規目標。即其經營目標

9、一套完整的會計報表包括( )組成

a.會計報表和文字報告

b.主表和附表

c.會計報表附注和財務情況說明書

d.《企業會計制度》規定的和企業內部管理需要的報告。

答案:b

解析:詳見第三題解析。

10、( )是會計核算的最終產品,是物業管理企業向信息使用者提供財務信息的基本形式

a.主表

b.附表

c.會計報表

d.文字報告

答案:c

解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產品。d也是提供給信息使用者的信息之一。

1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )

a.物業管理用房

b.租賃倉庫

c.店鋪

d.停車場

e.設備機房

答案:b,c,d,

解析:ae為物業維持的必備條件,不屬于收益性部分。

2、向業主租戶提交的物業管理報告的重點是( )

a.物業管理企業收取的管理費用值

b.物業管理費用用在何處

c.物業管理企業未來的計劃

d.企業盈利

e.本期物業經營管理活動完成的情況

答案:a,b,c,

解析:與物業業主租戶相關的信息應成為這類型報告的主要內容,de兩項與業主不相關。

3、資金運用包括( )

a.資金的投放

b.支付罰款

c.各項資產的使用

d.補償物業經營管理耗費

e.繳納

各種稅金

答案:a,c,

解析:資金運營是物業管理企業將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業管理經營服務中的過程,包括資金的投放于各項資產的使用。

4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業管理績效評價的類型有( )

a.政府評價

b.新聞媒體評價

c.社會評價

d.企業集團內部評價

e.企業自我診斷評價

答案:a,c,d,e,

解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。

5、物業管理企業績效評價以( )四個方面的內容作為評價重點。

a.物業管理企業的盈利能力

b.資產運營水平

c.償債能力

d.物業管理企業

e.后續發展能力

答案:a,b,c,e,

解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內容。

6、屬于物業建設單位在開發過程中所訂立的合同是( )

a.建設施工合同

b.售房合同

c.收益性物業的租賃合同

d.水電供應合同

e.專項維修工程合同

答案:a,b,d,

解析:a選項為建設單位的主要工作,因此正確。可以在開發過程中售房,因此正確;開發過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發過程中的合同。

7、物業管理招標方式有( )

a.公開招標

b.有限競爭公開招標

c.邀請招標

d.有限競爭選擇招標

e.議標

答案:a,c,d,e,

解析:這里考察的是招標方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde

8、前期物業服務合同與物業服務合同的差異包括( )

a.合同的客體

b.合同的主體

c.合同簽訂的日期

d.合同的有效期限

e.合同的委托事項

答案:b,c,d,

解析:合同的客體均是物業管理企業,是相同的。但是主體分為建設單位與業主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。

9、物業服務合同包括( )

a.租賃合同

b.物業服務合同

c.前期物業服務合同

d.保管合同

e.裝修合同

答案:b,c,

解析:根據物業所處時間的不同,合同主體的不同,導致其分為bc兩類,但是客體都是物業管理企業。

10、下面屬于事先控制的有( )

a.前饋性控制

b.材料成本控制

c.管理費用控制

d.簡單控制

e.防護性控制

答案:a,e,

解析:前饋控制是發生在成本發生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。

1、靜態運算的優點是( )

a.編制簡單

b.具有挑戰性

c.可實現費用等效益最大化

d.調動員工控制費用支出積極性

e.編制成本低

答案:a,e,

解析:靜態預算也是固定預算,是以過去的實際費用支出為基礎的,優點在于簡單、容易為各部門所接受。

2、宣傳廣告的費用支出數量取決于( )

a.人平均工資水平

b.新舊程度

c.物業的質量

d.市場的供求狀況

e.物業的空置水平

答案:b,d,e,

解析:宣傳廣告費用支出的數量取決于物業的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。

3、成本包括( )

a.物化勞動的價值

b.工資

c.活勞動創造的價值

d.福利費

e.所有耗去的費用

答案:a,c,

解析:成本是指全部生產費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。

4、租賃合同自然終止的情況包括( )

a.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的

b.租賃合同到期

c.符合法律規定或者合同約定的解除合同條款的

d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的

e.當事人協商一致的。

答案:b,c,d,e,

解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續履行的、當事人協商一致的。因此,正確選項為bcde

5、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有( )

a.確定可出租面積和租賃方式

b.編制租賃經營預算

c.定位目標市場

d.確定租金方案

e.明確廣告策略

答案:a,b,c,d,

第8篇 注冊物業管理師物業管理實務試題

一、單項選擇題:

1.住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到( )。

a.98%, 100%

b.98%, 100%

c.98%, 98%

d.100%, 98%

2.具有優越的地理位置和交通環境,建筑物的物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求,有完善的物業管理服務,包括24小時的設備維修與保安服務,這樣的條件屬于( )。

a.甲級寫字樓

b.乙級寫字樓

c.丙級寫字樓

d.丁級寫字樓

3.商場要合理布局,精心策劃

b.建筑結構設計單一

c.商務齊全,人員素質雜

d.客流量大

4.工業物業空氣污染的防治途徑包括( )。

a.教育住戶和生產單位改變能源結構,減少直接燃燒

b.硬化地面,減少塵土

c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣

d.禁止車輛駛入,減少尾氣排放

5.學生公寓的住宿管理,( )不符合規定。

a.寢室成員辦理住宿登記卡和床頭卡,并將床頭卡按要求掛在指定位置。

b.要求學生按時就寢,如有特殊情況,需要向公寓管理人員請假。

c.學生不準擅自調整寢室,如有需要,應按相關規定要求進行調整。

d.對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記,推銷商品者登記進入公寓。

6.物業環境管理的基本原則是( )的原則。

a.以防為主,防治結合

b.一治為主,防治結合

c.以防為主,一治為輔

d.一治為主,以防為輔

7.防治固體廢棄物的污染,最有效的辦法是杜絕垃圾的( )。

a.形成

b.產生

c.利用

d.處理

8.水體污染防治的主要措施是嚴格控制工業和生活污水的( )。

a.排放

b.凈化

c.處理

d.利用

9.根據《城市綠化規劃建設指標的規定》,2000年以后人均公共綠地面積在( )平方米以上。

a.4-5

b.4-6

c.4-7

d.5-7

10.物業管理招標,是指( )或其法定代表的開發商或業主委員會,在為其物業選擇管理者時,通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開,由多家物業管理企業競投,從中選擇最佳對象,并與之訂立物業管理合同的過程。

a.物業使用人

b.物業所有權人

c.物業占有人

d.物業權利人

11.標價評審主要評審內容不包括( )。

a.標價是否最低

b.投標報價和標底價是否接近

c.標價的構成是否合理可靠,

d.標價是否能滿足管理服務需要

12.( )不屬于房屋租賃關系終止的情況。

a.房屋租賃期限屆滿

b.房屋拆遷

c.房屋承租人死亡

d.房屋出售

13.一種由火災探測器、自動報警器、噴水裝置、供水管網、水泵等組成

,固定在建筑物內的消防供水裝置,其噴水裝置一般在大型建筑、高層建筑、高檔建筑等防火重點部位的上方位置設置。這種裝置為( )。

a.消防栓

b.消防水槍

c.火災探測器

d.自動噴水滅火系統

14.消防設施日常使用管理由專職管理員負責,專職管理員( )檢查消防設施的使用狀況,保持設施整潔、衛生、完好。

a.每天

b.每周

c.每半月

d.每月

15.根據停車場的規劃,進出停車場管理要嚴格。車輛進入停車場要驗證發牌、登記。駛離停車場時要( )。

a.驗證

b.收牌

c.收牌登記

d.驗證、收牌

16.( )是質量手冊的基礎,是質量手冊的支持性文件。

a.工作手冊

b.質量手冊

c.程序文件

d.工作規程文件

17.物業租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜,明確雙方的權利義務和責任的協議,即( )的契約。

a.以房屋為租賃標的物

b.以房屋為交換對象

c.以房屋使用權為交換對象。

18.物業管理企業早期介入的咨詢服務對象,主要是( )。房地產開發商或投資商,其費用應由開發商承擔。

a.開發商

b.業主

c.建筑商

d.銷售商

19.衛生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過( )米。

a.4

b.5

c.6

d.8

20.浴室內安裝燃氣熱水器必須采用強排式,且其排氣管不得超出外墻( )厘米。

a.5

b.10

c.15

d.20

21.裝修材料須封裝不漏,按物業管理公司指定地點堆放;裝修材料要及時搬入室內,不得堆放在( )。

a.戶內或陽臺

b.戶門外或公共場所

c.廚房或衛生間

d.戶門外或陽臺

22.物業檔案是指關于物業項目所有的包括過去和現在的一切活動中所形成的,具有參考價值,應當歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的( )。

a.施工記錄

b.歷史記錄

c.登記記錄

d.審核記錄

23.嚴重損壞房存有部分( )構件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足的現象。

a.結構

b.承重

c.主體

d.輔助

24.清理明渠及沙井沉淀物每( )周 1次。

a.2

b.3

c.4

d.8

25.設施設備維修中修工程更換率為( )左右。

a.10%~20%

b.10%~30%

c.20%~30%

d.30%

26.由于物業類型與規模的不同,( )住宅項目本身需要的配套服務內容要求要多得多,所以對物業管理企業的管理要求就會更高。

; a.小戶型

b.大戶型

c.經濟適用房

d.廉租房

27.根據《城市居住規劃設計規范》規定,居住區( )也稱配套公建。

a.市政公用設施

b.行政管理

c.其他八類設施

d.公共服務設施

28.( )是指由物業管理企業提供的、與物業的正常使用和業主在住宅小區、寫字樓等物業中的生活、工作相配套的一系列商業、教育、衛生、娛樂、金融等經營服務項目的總和。

a.綜合經營服務項目運作

b.綜合經營服務項目策劃

c.綜合經營服務

d.公共服務

29.全國物業管理示范項目申報條件規定,住宅小區、工業區建筑面積為( )萬平方米以上。

a.8

b.10

c.2

d.5

30.質量手冊共分( )章。

a.6

b.7

c.8

d.9

31.在質量體系文件的層次中屬于b層次是( )。

a.質量手冊

b.程序文件

c.工作規程

d.質量記錄

32.會議接待用熱水瓶應表面清潔光亮,無水跡,水溫控制在( )度以上。

a.60

b.70

c.80

d.90

33.物業管理企業接到急修項目報修的,應在( )小時內趕到現場,( )小時內修理。

a.1 12

b.1 24

c.2 12

d.2 24

34.物業維修項目實行質量保修制度,保修期一般為( )個月。

a.1

b.2

c.3

d.6

35.客戶報修內容屬《維修項目收費標準》中的項目,客戶要求盡快前去維修的,應安排維修人員在接單后( )分鐘內帶齊工具、備件到達維修現場。

a.10

b.15

c.20

d.30

36.編制預案,必須與( )充分溝通,達成共識,以免預案無法落實。

a.主管部門

b.主管領導

c.管轄區業主

d.將來的實際操作者

37.重要投訴,接待后()小時內轉呈主管經理進行處置程序。

a.1

b.2

c.3

d.5

38.輕微投訴,不超過()天內或在客戶要求的期限內解決。

a.1

b.2

c.3

d.5

39.住宅小區防治物業環境污染的重點工作是( )。

a.商業垃圾

b.醫療垃圾

c.裝修垃圾

d.業主和使用人生活垃圾

; 40.投訴的處理時效。輕微投訴一般在2日內處理完畢,超時需經物業部經理批準;重要投訴一般在3日內處置完畢,超時需經公司總經理批準;重大投訴應當在2日內給投訴的客戶明確答復,解決時間不宜超過10日。

a.2 3 2 10

b.2 3 3 10

c.2 3 2 5

d.2 2 2 10

二.多項選擇題(每小題2分,共20分)

1.建立商場識別系統的作用是( )。

a.引起消費者注意

b.可以使顧客克服記憶困難

c.改善企業形象

d.是商場樓宇促銷的一項戰略性工程

2.工業物業的特點是( )。

a.投資大,投資回收期長

b.非流動性

c.工業設備的功能不容易過時

d.對周圍環境容易產生污染

3.垃圾的處理方法有( )。

a.堆放法

b.填埋法

c.焚化法

d.無害化處理

4.住宅小區綠化的基本任務是( )。

a.開展綠化創收工作

b.推廣綠化養護技術

c.為居民創造優美舒適的環境

d.促進居民的身心健康

5.物業專項分包的應具備( )前提條件。

a.物業管理總包單位有相當的管理和協調能力

b.社會化、專業化達到一定程度,社會上有一批專業化的物業管理專業公司

c.業主委員會成立,專業分包得到業主委員會的認可

d.中低物業檔次

6.道路交通管理的內容包括( )。

a.建立機動車通行證制度

b.禁止亂停放車輛,尤其在道路兩旁

c.限制車速

d.根據轄區內道路情況確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉灣

7.物業租賃的租金管理包括( )工作。

a.做好租金的評定工作

b.建立租金底賬

c.按時收取租金

d.堅持專款專用

8.立項決策階段的早期介入項目的市場定位內容主要( )。

a.明確用途功能

b.確立消費檔次

c.篩選目標客戶

d.推出主打房型

e.選擇入市時機

f.消費水平需求

9.物業檔案整理工作要求做到( )。

a.分類科學,組卷合理,排列有序

b.保管期限準確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內目錄和備考表(異動記錄)填制準確

c.字跡工整,圖樣清晰

d.載體和裝具質地優良,便于保管和利用

10.房屋按常用結構分成( )。

a.鋼筋混凝土結構

b.混合結構

c.磚木結構

d.其他結構

11.物業管理企業的房屋小修養護工程項目信息,主要是通過( )渠道收集取得的。

a.走訪查房

b.電話

c.隨時報修

d.電子郵件

12.小修

工程的考核指標主要有( )。

a.定額指標

b.服務指標

c.安全指標

d.經費指標

13.物業管理企業在選擇綜合經營項目時應遵守( )原則。

a.日常生活類項目優先

b.易損易耗品項目優先

c.物業管理企業優勢特色項目優先

d.中介服務項目優先

14.客戶服務中心是物業管理企業接待客戶咨詢、報修和投訴并進行跟蹤、回訪的一個部門,具有( )等職能。

a.協調

b.溝通

c.公關

d.服務

15.重大投訴包括( )。

a.公司承諾或合同規定提供的服務沒有實施或實施效果有明顯差錯,經客戶提出而得不到解決的投訴。

b.由于公司責任給客戶成重大經濟損失或人身傷害的。

c.有效投訴在一個月內得不到合理解決的投訴。

d.因公司的管理服務工作不位、有過失而引起的投訴。

三.判斷題(每小題1分,共10分)(正確的將“√”、錯誤的“×”填入括號中。)

1.房屋附近種植的喬灌木,可不按綠化規范中所規定的喬灌木與建筑和各種管道網的最小距離,只注意不要影響房屋的通風和采光。(×)

2.招標人認為各投標人標價都過高和無法達到招標文件所規定的服務要求,投標作廢。(√)

3.干粉滅火器適用于撲滅可燃液體、可燃氣體火災和帶電設備等電氣火災,使用范圍較廣泛。但由于干粉滅火劑基本上沒有冷卻作用,滅火后,易發生燃燒物復燃的情況。所以,滅火后還應采取其他冷卻滅火方法相配合。(√)

4.各種引發突發事件的安全隱患有著共同的特點,所以編制突發事件處理預案可以統一編制,采取相同措施。(×)

5.如果出租人提前收回房屋只要有“必須收回”的理由即可。(×)

6.屬有損壞的房屋,由交接人和接管單位協商解決,既可約定期限由交接人負責維修,也可采用其他補償形式。(√ )

7.不得改變廚房、衛生間、陽臺的使用功能,請勿將生活污水排入雨水管道。(√ )

8.計劃養護任務完成后,再安排報修任務。(×)

9.房屋維修管理是指對已建成的房屋進行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護保養。(×)

10.修理項目竣工以業主驗收簽字為準。其中,疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準,筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。(√ )

四.簡答題(每小題5分,共10分)

1.綜合經營服務項目的策劃書的主要內容有哪些

2.對裝修施工人員管理內容有哪些

五.案例分析題(每小題5分,共10分)

1.花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居,一個住6樓,一個住5樓。去年10月21日上午9時許,物業管理公司開始給這個單元加壓供熱。當時,陳某發現自己家的暖氣栓(系分戶供暖)未開,就找到物業人員將他家的供熱栓打開。下午陳某及妻子離開了家,15時許,住在樓下的劉某家人發現樓上往下淌水,就趕緊上樓找陳某,但發現其家無人,后找到物業管理公司將總閥門關閉。但這時,劉某新裝修的房屋地板塊、門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經查,是陳某家的暖氣接頭處松動漏水而淹了樓下。由于責任糾纏不清,劉某將物業管理公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價局價格認證中心對劉某的“損失”鑒定結論為:被水浸物品折合人民幣3576元。請談談你的看法。

第9篇 物業管理師物業管理實務試題-第十章物業管理風險防范與緊急事件

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.以下關于風險的說法中不正確的是()。

a風險是因未來的不確定性帶來的可能損失

b風險是收益或結果偏離期望值或平均值的可能性

c物業管理風險是指物業管理企業在服務過程中,由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業管理企業承擔的意外損失

d物業管理的風險類型由前期物業管理的風險和日常管理的風險兩部分構成

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對風險與物業管理風險概念的理解。物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和el常管理的風險。故本題選d,有關內容可參見教材第157頁。

2.以下關于前期物業服務合同的說法中不正確的是()。

a《物業管理條例》26條規定:“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”

b前期物業服務合同的期限具有不確定性,物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘

c在訂立前期物業服務合同時,物業建設單位居于主導萬回

d前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同,由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險的掌握程度。選項a“《物業管理條例》26條規定:‘期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”’應為“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選a,有關內容可參見教材第158頁。

3.以下對緊急事件的性質說法不正確的是()。

a緊急事件具有偶然性

b緊急事件具有隨機性

c緊急事件具有規律性

d緊急事件具有復雜性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質的掌握程度。緊急事件能否發生,何時何地發生,以什么方式發生,發生的程度如何,均是難以預料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“緊急事件具有規律性”相矛盾。故本題選c,有關內容可參見教材第162頁。

4.關于燃氣泄漏處理措施不正確的是()。

a抵達現場發現氣體泄漏后立即用手機報警

b立即打開門窗、關閉燃氣閥門

c情況嚴重時,應及時疏散人員

d如發現有受傷或不適者,應立即通知醫療急救單位

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對處理燃氣泄漏事件的掌握程度。當發生燃氣泄漏后要立即通知燃氣公司,但是不能在現場用手機報警,應為在泄漏現場使用手機可能會引起爆炸。故本題選a,有關內容可參見教材第164頁。

5.關于物業違規裝飾裝修帶來的風險,以下哪一說法是不正確的()。

a會造成物業共用部位損壞

b會降低物業管理的運行、維修和維護成本

c會使物業管理企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任

d會帶來安全隱患和鄰里糾紛

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對日常物業管理的風險的掌握程度。選項b“會降低物業管理的運行、維修和維護成本”應為“會增加物業管理的運行、維修和維護成本”。故本題選b,有關內容可參見教材第159頁。

6.物業管理風險按類型分類不包括()風險

a早期介入

b前期物業管理

c日常管理

d能源調價

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的概念的理解。物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險。故本題選d。有關內容可參見教材第157頁。

7.發生電梯故障的處理程序有:①仔細觀察電梯情況,通過對講系統詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業人員到達現場救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協助。正確的處理程序是()。

a①②③④⑤

b②⑤①③④

c①②⑤⑧④

d②①⑤③④

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細觀察電梯情況,通過對講系統詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業人員到達現場救助;③留意被i~1)k

員情況,必要消防人員協助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細記錄備案。故本題選c,有關內容可參見教材第164頁。

8.下列不屬于緊急事件的是()。

a火警

b噪音侵擾

c高空墜物

d投訴

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、

刑事案件和臺風襲擊等。故本題選d,有關內容可參見教材第163頁。

9.下列不屬于緊急事件事先準備工作的是()。

a成立緊急事件處理小組

b制定緊急事件備選方案

c制定緊急事件的溝通計劃

d負責人迅速趕到現場協調指揮

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件實現準備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計劃。選項d“負責人迅速趕到現場協調指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選d,有關內容可參見教材第163頁。

10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是(

)。

a通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施

b利用現有的設備工具,排除積水,清理現場

c對現場拍照

d檢查排水管道是否暢通,防止淤塞

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對浸水、漏水處理的掌握程度。當發生浸水、漏水事件時,應:①檢查漏水的準確位置及所屬水質,設法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關部門采取緊急措施;③利用現有的設備工具,排除積水,清理現場;④對現場拍照作為存檔及申報保險理賠證明。故本題選d,有關內容可參見教材第165~166頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業早期介入的風險包括以下哪幾個方面()。

a項目接管的不確定性帶來的風險

b法律概念不清導致的風險

c合同執行的風險

d管理項目外包存在的風險

e專業服務咨詢的風險

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對物業管理風險內容的掌握程度。早期介入的風險包括:項目接管的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。選項b“法律概念不清導致的風險”和選項d“管理項目外包存在的風險”是日常物業管理的風險;選項c“合同執行的風險”是前期物業管理的風險。故本題選a、e,有關內容可參見教材第157―160頁。

2.合同風險具體包括以下哪幾個方面()。

a合同期限的風險

b合同訂立的風險

c合同仲裁的風險

d合同違約的風險

e合同執行的風險

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對合同風險的掌握程度。合同風險具體包括三個方面:合同期限、合同訂立的風險和合同執行的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第158頁。

3.物業使用帶來的風險包括以下哪些方面()。

a高空拋物

b維修和維護成本

c堵塞消防通道

d損壞共用設施設備和場地

e改變物業使用功能

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。物業使用帶來的風險包括對物業使用出現不當行為和不當使用的情況,如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等;還包括業主(或物業使用人)因物業的“瑕疵或當事人疏忽”而發生的意外事故。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第159頁。

4.緊急事件處理小組應由哪些人員組成()。

a高層決策者

b各部門領導

c法律顧問

d公共部門、質量管理部門、技術部門領導

e普通管理人員

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應由企業的高層決策者,公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加。故本題選a、c、d,有關內容可參見教材第163頁。

5.以下哪些屬于物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件()。

a火警和電梯故障

b噪聲侵擾和電力故障

c鄰里糾紛和寵物傷人

d浸水漏水和高空墜物

e刑事案件和臺風

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、

刑事案件和臺風襲擊等。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第163頁。

6.以下關于前期物業服務合同的說法中正確的是()。

a《物業管理條例》26條規定:“期限未滿、業主委員會與

物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”

b前期物業服務合同的期限具有不確定性,物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘

c在訂立前期物業服務合同時,物業建設單位居于主導面

d前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同,由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂

e前期物業服務合同是附解除條件的合同

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險的掌握程度。選項a“《物業管理條例》26條規定:‘期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止…應為“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第158頁。

7.前期物業管理的合同風險包括()。

a合同期限

b合同訂立的風險

c法律概念不清導致的風險

d物業違規裝飾裝修帶來的風險

e合同執行的風險

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險和日常物業管理風險的掌握程度。合同風險具體包括3個方面:合同期限、合同訂立的風險和合同執行的風險。選項c“法律概念不清導致的風險”和選項d“物業違規裝飾裝修帶來的風險”屬于日常物業管理的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第158頁。

8.業主使用物業、接受服務中的風險包括()。

a合同期限

b物業使用帶來的風險

c管理費收繳風險

d物業違規裝飾裝修帶來的風險

e高空拋物和改變物業使用功能的風險

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。選項a“合同期限”屬于前期物業管理的風險;選項c“管理費收繳

風險”屬于日常物業管理的風險中日常運作過程中的風險,而不是“業主使用物業、接受服務中的風險”。故本題選b、d、e,有關內容可參見教材第159頁。

9.物業日常運作過程中的風險包括()。

a替公共事業費用代收代繳存在的風險

b管理項目外包存在的風險

c合同訂立的風險

d合i司執行的風險

e管理費收繳風險

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。物業日常運作過程中的風險包括:管理費收繳風險、替公共事業費用代收代繳存在的風險、管理項目外包存在的風險、物業管理員工

服務存在的風險和公共媒體在宣傳報道中的輿論風險。選項c“合同訂立的風險”和選項d“合同執行的風險”屬于前期物業管理的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第159頁。

10.物業管理企業的風險防范可從以下幾個方面進行()。

a學法、懂法和守法

b抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實

c妥善處理物業管理活動相關主體間的關系

d提高研究、控制和防范的能力

e提高管理費的收取能力

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業管理風險防范措施的掌握程度。物業管理風險防范措施有6個方面:①學法、懂法和守法;②抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實;③妥善處理物業管理活

動相關主體間的關系;④重視企業宣傳,建立輿論平臺;⑤引入風險分擔機制;⑥提高管理費的收取能力。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第160~161頁。

11.緊急事件有以下哪些性質()。

a極大的偶然性

b復雜性

c事先預知性

d隨機性

e規律性

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質的掌握程度。緊急事件能否發生,何時何地發生,以什么方式發生,發生的程度如何,均是難以預料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“事先預知性”和選項e“規律性”相矛盾。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第162頁。

12.緊急事件的處理過程分為()階段。

a成立緊急事件處理小組

b制訂緊急事件備選方案

c制訂緊急事件溝通計劃

d制定專人向外界發布信息

e對事件責任人進行處理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個階段。選項a“成立緊急事件處理小組”j選項b“制訂緊急事件備選方案”、選項c“制

訂緊急事件溝通計劃”均屬于事先準備的內容;選項d“制定專人向外界發布信息”屬于事中控制的內容。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第163頁。

13.火警的處理處理步驟有()。

a了解和確認起火的位置、范圍和程度

b組織義務消防隊全力撲救

c向公安消防機關報警

d清理通道,準備迎接消防車入場

e立即組織現場人員疏散

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對火警處理過程的掌握程度。選項b“組織義務消防隊全力撲救”應為“組織義務消防隊,在不危及人身安全的情況下搶救物資”。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第163~164頁。

14.處理緊急事件的基本要求是()。

a成立緊急事件處理小組

b應主動出擊,直面矛盾及時處理

c根據變化有針對性提出有效的處理措施和方法

d緊急事件處理小組應由企業的最高層決策者、公關部

門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加

e控制事態惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時間內恢復正常

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對處理緊急事件的要求的掌握程度。選項a“成立緊急事件處理小組”和選項d“緊急事件處理小組應由企業的最高層決策者、公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加”屬于緊急事件處理過程中的“事先準備”的內容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第162~163頁。

三、案例題

“1.某寫字樓由a物業管理公司提供物業管理服務。寫字樓為業主提供中央空調冷卻水,接vi至業主房屋內,房屋內的空調設備由業主自行購買和安裝。b公司是寫字樓的一租戶,因空調漏水,導致隔壁房屋內進水,c公司租用的是b公司隔壁的房間。屋內進水導致c公司的部分設備和貨物被損壞,造成了一定的經濟損失。

事故發生后,a公司首先配合業主進行事故現場處理,減少損失。同時向特種設備檢測所申請鑒定事故發生的原因。鑒定結論是因b公司在安裝房屋內空調時,螺絲松脫導致冷卻水漏出。基于上述情況,c公司向b公司提出賠償,a公司作為中間人,進行調解,最后簽訂了三方協議,由a公司和b公司共同對c公司的損失進行賠償。

事后a公司認為自己不應承擔責任而反悔,c公司起訴至法院。因a公司已簽訂協議愿意承擔賠償責任,依法應作出賠償。請問在上述事件的處理過程中,a公司的做法哪些是正確的在善后處理上,a公司應注意什么

【答案】(1)當安全事故發生時,首先物業管理公司的義務是立即協助業主處理現場、減少損失,同時應申請有關部門對事故發生的原因進行鑒定,該鑒定結論將是以后認定各方責任的依據,也是法院在訴訟中認定過錯的根據。在本按案中,a公司的上述做法和處理措施是正確的。

(2)但當b公司與c公司協商經濟損失賠償過程中,未分清各方主體的法律地位,a公司承擔了不應承擔的責任。b公司是空調設備的所有權人,是該設備的管理責任人,也是此事故的直接責任

人,對因設備造成的損失理應依法承擔賠償責任。鑒定結論已經證明責任在b公司,事實是清楚的,過錯也是明確的。因a公司對法律的模糊導致了不應有的損失。此外,a公司

應為寫字樓購買公眾

責任保險,以便于減少一旦發生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財產損失時,由公司承擔經濟賠償責任。

2.某物業管理公司職工在進行清潔內墻的施工過程中,由于升降機運動時該職工未站穩,不幸墜落下來,造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫療費、誤工費、護理費、停工收人損失,造成公司損失共計人民幣3萬余元。請問根據此情況,你認為物業公司應該如何避免此類風險

【答案】(i)在日常管理和服務過程中,物業管理公司必然要聘請一定數量的員工,而這些員工在工作過程中可能發生與其所從事的工作相關的人身傷害和職業病危害的情況。依據有關法律和雇

傭合同的約定,雇主需履行相應的保障責任。所以發生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責任。作為微利經營的物業管理行業很難承擔如此大的風險,要想避免這類風險,就應購買雇主責任保險,將此類風險轉嫁于保險公司。

(2)物業公司還應加強安全管理方面的培訓和安全操作培訓。購買保險,雖然能轉嫁風險,但傷者的痛苦和給公司的負面影響是無從轉嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。

3.李小姐住在某小區五樓,六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發現天花板開始滴水,而且墻壁也出現滲水,意識到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業管理公

司反映情況。但該物業管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來越嚴重,非常著急,在萬般無奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監督下,物業公司強行進入六樓房間,解決了六樓漏水的問題。

但是事情遠遠沒有結束,五樓的李小姐責怪物業管理公司處理不及時,造成她家受到財產損失,六樓的王先生則埋怨物業公司未經他的許可擅自進入他的房屋,物業公司夾在中間,顯得左右為難。

請問在上述案例中,你認為物業公司的“夾縫”狀況是如何造成的由于強行進入王先生家,給其造成的損失誰承擔給出你對物業公司在善后處理方面的意見。

【答案】(1)在一般情況下,物業公司確實無權強行進入業主房屋,但如發生危急情況,為維護更大的利益或防止損失擴大,物業公司可以實施緊急避險行為。本案中,王先生家的漏水事實已經

存在,也造成了李小姐家的財產損失,為了避免李小姐家損失的進一步擴大,物業管理公司可以采取撬門或其他方法進入王先生家,解決漏水問題,這是符合緊急避險的構成要件的。同時,物業公司應及時與王先生取得聯系,告知情況。物業公司在有權利也有能力控制危險、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。

(2)根據《民法通則》等的相關規定,如果六樓漏水是人為原因導致,則由責任人負責賠償;如果是自然原因導致,則李小姐作為緊急避險行為的受益人,應當對王先生的損失適當賠償。同樣,

王先生自家的損失因為撬門減少了,李先生作為緊急避險行為的受益人亦自行承擔撬門的損失。

(3)在善后處理上物業公司應當注意的是:一、應當盡可能及時地把實際情況通知王先生;二、最好在有見證人(此案的派出所民警)在場的情況下進入王先生家并通過圖片資料加以記錄;三、進入王先生家后要注意加強對其家庭財產的保管,避免財產損失。

4.你是某物業公司的管理人員,公司委派你制定物業管理風險防范措施,請說明在制定物業管理風險防范措施時應把握的主要內容是什么

【答案】(1)物業管理企業要學法、懂法和守法,物業管理相關合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務的約定應盡可能詳盡,避免歧義。

(2)物業管理企業要抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實,建立健全并嚴格執行物業管理企業內部管理的各項規章制度和崗位責任制,不斷提高員工服務意識、服務技能和風險防范意識。

(3)妥善處理物業管理活動相關主體間的關系。

5.作為物業公司的管理人員,你認為緊急事件的處理要求是什么

【答案】(1)盡可能努力控制事態的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時間內恢復正常。

(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態度來對待,應主動出擊,直面矛盾,及時處理。

(3)隨事件的不斷發展、變化,對原訂的預防措施和應對方案要能靈活運用,要能隨各種環境與條件的變化而有針對性地提出有效的處理措施和方法。

(4)緊急事件發生后應由一名管理人員做好統一的現場指揮,安排調度,以免出現“多頭領導”,造成混亂。

(5)處理緊急事件應以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。

6.你是某物業公司的管理人員,負責安全管理工作,請說明發生火警時的應對措施是什么

【答案】應對措施如下:

(1)了解和確認起火位置、范圍和程度。

(2)向公安消防機關報警。

(3)清理通道,準備迎接消防車人場。

(4)立即組織現場人員疏散。在不危及人身安全的情況下搶救物資。

(5)組織義務消防隊。在保證安全的前提下接近火場,用適當的消防器材控制火勢。

第10篇 物業管理師物業管理實務試題-第十一章物業財務管理

物業管理師物業管理實務試題匯編之第十一章物業財務管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.商品房銷售時,專項維修資金的繳納比例是()。

a購房款的1%一2%

b購房款的2%~3%

c,購房款的3%~4%

d購房款的4%~5%

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關規定的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規定,在銷售商品房時,購房

者應當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選b,有關內容可參見教材第176頁。

2.在物業管理企業發生更迭時,代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤辦理賬戶轉移后續后,自雙方簽字蓋章之日起()。

a 10日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案

b 15日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案

c 20日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案

d 30日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業管理企業發生更迭時,代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤后,應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。故本題選a,有關內容可參見教材第176頁。

3.在業主轉讓房屋所有權時,結余的維修資金()。

a結余部分退還

b結余部分不予退還

c結余部分退還新產權人補繳

d結余部分不予退還隨房屋所有權同時過戶

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業主轉讓房屋所有權時,結余維修資金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。故本題選d,有關內容可參見教材第176頁。

4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。

a按賬面余額按戶數退還業主

b按繳納數額扣除發生數額按面積退還業主

c按賬面余額按面積退還業主

d按賬面余額按業主個人繳納比例退還業主

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應當將維修資金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。故本題選d。有關內容可參見教材第176頁。

5.物業管理企業可于年度終了時按年末應收取賬款余額的()計提壞賬準備金,計入管理費用。

au.r2u/0一u.1j’j/0

bo.3%~0.4%

c 0.3%~0.5%

do.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用的掌握程度。物業管理企業可于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用。故本題選c,有關內容可參見教材第169~170頁。

6.關于物業管理項目財務管理,說法不正確的是()。

a分為獨立核算和非獨立核算兩種形式

b物業管理項目財務管理是指在一個獨立行駛管理權的基層物業管理單位內,獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務活動

c酬金制條件下業主有權利直接干預物業管理項目機構的財務工作

d物業管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態,又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理項目財務管理的掌握程度。選項c“酬金制條件下業主有權利直接干預物業管理項目機構的財務工作’’應為‘‘酬金制條件下業主有通過業主大會及其機構監督物業管理項目機構財務管理的權利,但又不能直接干預物業管理項目機構的財務工作”。故本題選c,有關內容可參見教材第170“ 171貞。

7.酬金制的物業服務費計提基數為()。

a預收服務資金

b實收服務資金

c預收服務資金和其他收入

d實收服務資金和其他收入

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業服務費用酬金制的掌握程度。物業服務費用酬金制應以預收的物業服務資金為計提基數。故本題選a,有關內容可參見教材第172頁。

8.酬金制的年末結余資金歸屬()。

a全體業主

b物業管理企業按比例提取后,剩余部分歸全體業主

c用于業主委員會經費

d計人物業管理的利潤

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業服務費用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業管理企業提供物業服務的經濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業服務支出后結余的資金為全體業主所有。故本題選a,有關內容可參見教材第172頁。

9.以下不屬于物業管理企業主營業務收入的是()。

a無形資產轉讓收入

b物業管理收人

c物業經營收入

d物業大修收人

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業營業收入的掌握程度。物業管理企業主營收入包括:物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。選項a“無形資產轉讓收入”屬于其他業務收入。

故本題選a,有關內容可參見教材第168~169頁。

10.以下不屬于物業管理企業利潤構成的是:

a營業利潤

b投資凈收益

c營業稅及附加

d補貼收入

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業利潤的掌握程度。物業管理企業的利潤構成包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。選項c“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選c,有關內容可參見教材第170頁。

11.以下不屬于物業服務費成本(支出)的是()。

a物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用

b營業稅及附加

c物業管理區域綠化養護費用

d辦公費用

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括:①管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等;②物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;③物業管理區域清潔衛生費用;④物業管理區域綠化保養;⑤物業管理區域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業管理企業固定資產折舊;⑧物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;⑨經業主同意的其他費用。選項b“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選b,有關內容可參見教材第173~174頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業管理企業的財務管理包括()。

a成本和費用管理b利潤管理c專項維修資金的管理d稅金管理

e營業收入管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業財務管理的掌握程度。物業管理企業的財務管理包括營業收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第168頁。

2.主營業業務收入包括()。

a物業經營收人b物業大修收入c人戶維修收入d特約服務收入

e物業管理收入

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業營業收入的掌握程度。物業管理企業主營收入包括:物業管理收入、物業經營收人和物業大修收入。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第168~169貞。

3.物業服務費用構成包括()。

a物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費

b辦公費用

c物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

d物業共用部位、共用設施設備的大中修費用

e物業管理企業固定資產折舊

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括:①管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等;②物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;③物業管理區域清潔衛生費用;④物業管理區域綠化保養;⑤物業管理區域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業管理企業固定資產折舊;⑧物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;⑨經業主同意的其他費用。選項b“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第173~174頁“物業服務費成本(支出)構成”的內容。

4.公房銷售時,繳納維修資金的提取比例是()。

a多層住宅不低于售房款的20%

b多層住宅不低于售房款的25%

c多層住宅不低于售房款的30%

d高層住宅不低于售房款的25%

e高層住宅不低于售房款的30%

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對物業管理專項維修資金的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規定,在出售公房時,售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選a、e,有關內容可參見教材第176頁。

5.下列屬于物業經營收入的是()。

a房屋出租收入

b會所收入

c廢品回收收入

d房屋中介代理收入

e材料物質銷售收入

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對物業經營收入的掌握程度。物業經營收入是指物業管理企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人,如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。選項c“廢品回收收入”、選項d“房屋中介代理收入”和選項e“材料物質銷售收入”都屬于“其他業務收入”。故本題選a、b,有關內容可參見教材第168~169頁。

6.企業發生壞賬損失時,如何進行處理()。

a企業發生的壞賬損失,沖減壞賬準備金

b收回已核銷的壞賬增加壞賬準備金

c不計提取壞賬準備金的物業管理企業,其所發生的壞賬損失,計入管理費用

d收回已核銷的壞賬,增加管理費用

e收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備金

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用的管理的掌握程度。企業發生壞賬損失時,要:企業發生的壞賬損失,沖減壞賬準備金;收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金;不計提取壞賬準備金的物業管理企業,其所發生的壞賬損失,計入管理費用;收回已核銷的壞賬,沖減管理費用。選項d“收回已核銷的壞賬,增加管理費用”應為“收回已核銷的壞賬,沖減管理費用”;選項e“收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備”應為“收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金”。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第170頁。

7.物業服務費的測算編制應考慮的因素有()。

a區分不同物業的性質和特點

b根據物業服務的項目、內容和要求,科學測算物業服務成本

c固定資產的折舊

d做到收支平衡略有結余

e物業管理人員素質

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業服務費的測算編制的掌握程度。應考慮的因素有:①物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點,并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價;②物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求,科學測算確定物業服務成本;③物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊,這兩部分折舊均應納入到物業服務費的測算中;④物業管理屬微利性的服務行業,物業服務的測算和物業管理的運作應收支平衡、略有結余,在確保物業正常運行維護和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業管理企業得以可持續發展。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第173頁。

8.物業服務費的編制依據有()。

a管理計劃

b實施計劃

c物業正常維修和養護計劃

d物業管理人員素質

e收費標準和可收費的管理面積

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業服務費編制依據的掌握程度。收入的編制方式通常是依據收費標準和可收費的管理面積;支出的編制依據包括管理計劃及實施計劃所需物業服務成本和物業正常維修和養護計劃。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第174頁。

9.確定物業服務費成本構成的注意事項有()。

a詳細b全面c測算依據準確d平時注意收集數據e多用估值

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對確定服務費成本構成的注意事項的掌握程度。注意事項有:一是要求詳細,把具體消耗或支出費用分解得越具體,才越真實;二是全面,不要漏項;三是測算依據準確,不用或少用估值。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第174貞。

10.以下關于物業管理企業的成本費用和稅費的說法,正確的()。

a物業管理企業營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等

b物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加,收益環節的所得稅等

c物業管理企業可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的3%一5%計提壞賬準備金,計人管理費用

d物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為,不計征營業稅,但對

從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅e實行一級成本核算的物業管理企業,可不設間接費用,有關支出直接計人管理費用

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業管理企業可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的3%~5%計提壞賬準備金,計入管理費用”應為“物業管理企業可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用”。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第169~170頁。

11.以下關于物業管理服務費用的說法,不正確的是()。

a包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式

b酬金制是指在預收的物業服務資金中技約定比例或者約定數額提取酬金支付給物來管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或不足由業主享有或承擔

c采取包干制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金

d采取酬金制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費

e無論是在酬金制還是包干制下,物業管理項目都是的會計主體

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理服務費用的掌握程度。選項c“采取包干制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金”應為“采取酬金制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金”;選項d“采取酬金制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費”應為“采取包干制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費”;選項e“無論是在酬金制還是包干制下,物業管理項目都會計主體”應為“在酬金制下,物業管理項目是獨立的會計主體;在包干制下,物業管理項目的會計主體是物業管理企業”。故本題選c、d、e,有關內容可參見教材第171―173頁。

12.以下關于專項維修資金的說法,正確的是()。

a專項維修資金由業主或物業使用人交納,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造

b專項維修資金屬于開發商所有,物業管理單位的管理和使用屬于代管性質

c在大、中修和更新改造費用不足時,由物業管理企業決定向全體業主續籌資金

d專項維修資金應當在銀行專戶存儲,專款專用,不得用于任何投資

e業主大會成立后,維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃,經業主大會審定后實施

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理專項維修資金的掌握程度。選項b“專項維修資金屬于開發商所有,物業管理單位的管理和使用屬于代管性質”應為“專項維修資金屬于業主所有,物業管理單位的管理和使用屬于代管性質”;選項c“在大、中修和更新改造費用不足時,由物業管理企業決定向全體業主續籌資金”應為“在大、中修和更新改造費用不足時,由業主大會決定向全體業主續籌資金”。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第175~176頁。

三、案例題

1.請寫出物業服務費成本(支出)構成,并對其中的“物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用”的子項目進行詳細說明(至少5項以上內容)。

【答案】(1)物業服務費成本(支出)構成:

①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

> ②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

③物業管理區域清潔衛生費用;

④物業管理區域綠化養護費用;

⑤物業管理區域秩序維護費用;

⑥辦公費用;

⑦物業管理企業固定資產折舊;

⑧物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;

⑨經業主同意的其他費用。

(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用含有:

①公共建筑及道路土建零修費;

②給排水設備日常運行維護費用;

③電氣系統設備維護保養費;

④消防設備日常運行維護費用;

⑤電氣系統設備運行能源費等。

2.說明業主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。

【答案】在業主大會成立前,專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃,經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。在業主大會成立后,維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃,經業主大會審定后實施。

3.如果你是某物業公司的物業管理人員,請說明物業服務費的內容構成

【答案】(1)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(2)物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;

(3)物業管理區域清潔衛生費用;

(4)物業管理區域綠化保養;

(5)物業管理區域秩序維護費用;

(7)物業管理企業固定資產折舊;

(8)物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;

(9)經業主同意的其他費用。

4.如果你是某物業公司的管理人員,請說明物業管理包干制和酬金制的概念

【答案】包干制:指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制:指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物來管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或不足由業主享有或承擔。

5.如果你是某物業公司的管理人員,公司委派你開展物業服務費的測算編制工作,請說明物業服務費的測算編制應考慮哪些因素

【答案】(1)物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點,并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。

(2)物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求,科學測算確定物業服務成本。

第11篇 物業管理師物業管理實務試題-第十四章客戶管理

物業管理師物業管理實務試題匯編之第十四章客戶管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.以下哪種不屬于溝通的方法()。

a傾聽和交談

b寫作和閱讀

c非語言表達(表情、姿態)

d書面交流

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對溝通方法和溝通形式的理解以及是否能正確區分這兩個概念。溝通的方法包括:傾聽、交談、寫作、閱讀和非語言表達(表情、姿態)。溝通的形式有:語言交流、書面交流和其他形式交流(如網絡等)。因此,書面交流屬于溝通的形式而不屬于溝通的方法。故本題選d,有關內容可參見教材第211頁。

2.以下哪種不屬于溝通的形式()。

a語言交流

b寫作和閱讀

c書面交流

d 網絡交流

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對溝通形式和溝通方法的理解以及是否能正確區分這兩個概念。溝通的形式有:語言交流、書面交流和其他形式交流(如網絡等)。溝通的方法包括:傾聽、交談、寫作、閱讀和非語言表達(表情、姿態)。因此,寫作和閱讀屬于溝通的方法而不屬于溝通的形式。故本題選b,有關內容可參見教材第211頁。

3.以下哪種不是與客戶溝通的管理()。

a建立定期客戶溝通制度

b建立追蹤分析和會審制度

c解決問題,客戶所提出的問題或投訴要引起重視,盡快解決

d引進先進技術和手段,加強客戶管理

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對溝通方法與溝通的管理的理解。溝通的管理包括:建立定期客戶溝通制度、建立追蹤分析和會審制度、引進先進技術和手段,加強客戶管理。而選項c是溝通的方法中的內容。故本題選c,有關內容可參見教材第212~213頁。

4.在溝通的管理中,一個很重要的工作是建立定期客戶溝通制度。以下哪一項內容不是建立定期客戶溝通制度中的內容()。

a檢討物業管理工作和客戶溝通存在的問題

b定期走訪客戶,與客戶進行溝通,全面了解和掌握客戶需求

c與業主、業主大會和業主委員會等的溝通是一項長期的工作

d定期召開業主座談會,實施客戶滿意度調查

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對溝通在的管理的理解。選項a“檢討物業管理工作和客戶溝通存在的問題”是建立追蹤分析和會審制度中的內容。有關內容可參見教材第213頁。

5.關于客戶滿意,以下說法不正確的是()。

a客戶滿意是指客戶感覺狀態的水平

b客戶滿意來源于服務的績效與客戶期望所進行的比較

c績效不及期望會造成客戶不滿;績效超過期望則客戶十分滿意或喜悅

d客戶的實際感受全是真實的

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對客戶滿意概念的理解。客戶的實際感受不一定全是真實的。有關內容可參見教材第218頁。

6.客戶滿意調查過程的成敗首先取決于該調查的策劃。以下不是物業客戶滿意度調查策劃時考慮的問題是()。

a調研的目標是什么

b調查的結果將對哪些部門產生影響

c被調查的客戶是否已交納物業管理費

d如何交流本次調查的數據

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對客戶滿意度問卷調查實施步驟中“客戶滿意度調查的策劃”的掌握程度。c選項的內容不含在“客戶滿意度調查的策劃”的內容中。故本題選c,有關內容可參見教材第220頁。

7.物業管理企業和管理服務人員為了使溝通達到良好效果,要作許多準備工作,以下與政府相關部門溝通的準備工作是()。

a要以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權利義務

b擺正位置,對對方提出的建議和應經過了解、調查和分析

c充分熟悉和掌握物業的基本情況

d熟悉物業管理基本的法律法規,并能將其運用于物業管理實踐

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對客戶溝通的準備工作的掌握程度。物業管理企業溝通工作含:與政府相關部門的溝通、與建設單位和市政公用事業單位以及與專業公司的溝通。故本題選b,有關內容可參見教材第212頁。

8.下列不屬于與業主(或物業使用人)的溝通范疇的是()。

a投訴受理與處理反饋

b物業管理相關法規的宣傳

c物業服務需求以及其他需求的受理

d與業主大會和業主委員會物業管理事務的溝通與交流

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業管理客戶溝通內容的掌握程度。故本題選d,有關內容可參見教材第211~212頁。

9.不屬于物業管理投訴處理要求的是()。

a詳細記錄、總結經驗

b“誰受理、誰跟進、誰回復”

c必須滿足業主要求

d盡快處理、時時跟進

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業管理投訴處理要求的掌握程度。故故本題選c,有關內容可參見教材第216頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業管理客戶溝通的內容一般包括以下哪幾個方面()。

a與建設單位就早期介入、承接查驗、物業移交等問題的溝通交流

b與政府行政、業務主管部門、轄區街道居委會等在法規監管、行政管理服務方面的溝通交流

c與市政公用事業單位、專業服務公司等相關單位和個人的業務溝通交流

d客戶所提的要求,無論能否滿足,應將結果及時反饋客戶

e與業主大會和業主委員會物業管理事務的溝通交流以及與業主或物業使用人的溝通交流

【答案

】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理客戶溝通內容的掌握程度。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第21 1~212頁。

d選項的內容是客戶溝通注意事項中第6條的內容。有關內容可參見教材第213―214頁。

2.以下哪種是物業管理企業與業主、業主大會和業主委員會的溝通準備工作的要求()。

a熟悉物業管理基本的法律法規,并能將其運用于物業管理實踐

b熟悉和掌握物業、和業主及物業使用人的基本情況,熟悉物業區域內各類設備設施、場地的功能、特點和要求

c對物業管理服務人員進行培訓,使其把握溝通服務的基本形式、方法和要求

d擺正位置,對對方提出的建議和應經過了解、調查和分析

e以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權利義務

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業管理客戶溝通的準備是否掌握。d選項是與政府相關部門溝通的準備,e選項是與建設單位、市政公用事業單位、和專業公司溝通的準備。故本題選a、b、c。有關內容可參見教材第212頁。

3.在物業管理與服務運行的過程中,引起物業管理投訴的原因很多,主要有()。

a物業管理服務和物業服務收費方面

b房屋質量方面

c社區文化活動組織方面

d突發事件處理和毗鄰關系處理方面

e市政設施配套方面

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對客戶投訴處理內容的掌握程度。b選項和e選項的內容是物業管理的實踐中經常遇到的投訴,由于很多客戶搞不清楚誰是這兩項投訴主體,或是找物業公司投訴更方便,而經常把不該投訴的物業公司的問題投訴到物業公司的問題,注意不要混淆。故本題選a、c、d,有關內容可參見教材第215頁。

4.在溝通的管理中,一個很重要的工作是建立跟蹤分析和會審制度。以下哪幾項內容是建立跟蹤分析和會審制度中的內容()。

a在與客戶溝通的過程中,要形成完整的溝通記錄

b每次溝通完成后,按照客戶不同類型分門別類地建立客戶檔案

c定期走訪客戶,與客戶進行溝通,全面了解和掌握客戶需求

d檢討物業管理工作和客戶溝通存在的問題

e實施跟蹤分析和會審制度,評估客戶溝通工作的效果

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理客戶溝通管理是否掌握。c選項是溝通的管理中“建立定期客戶溝通制度”中的內容。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第213頁。

5.物業管理服務中投訴的途徑一般包括()。

a信函郵寄、投送意見箱

b個人親臨、委托他人

c請媒體刊登

d通過網絡投訴

e電話投訴

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對客戶投訴處理內容和方式的掌握程度。c選項的內容在物業管理的實踐中也會遇到,但已是投訴嚴重升級,不包括在投訴的一般途徑中。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第215頁。

6.物業管理投訴的接待與處理是物業管理服務中很重要的工作,要正確理解客戶投訴的意義()。

a通過物業管理投訴不僅可以糾正在物業管理與服務運行中出現的失誤與不足,而且能夠維護和提高物業管理企業的信譽和形象

b正確看待物業管理投訴,并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業主溝通的機遇

c業主的投訴可反映出物業管理與服務中存在的缺陷,也可折射出業主對物業管理與服務的需求和期望;將投訴項目歸類存檔,運用科學的統計方法進行顧客滿意度的測評,可提高管理與服務

d如果對待業主的投訴置之不理、敷衍了事,非但不能解決問題,還可能將問題擴大化,甚至會影響企業的品牌聲譽

e投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對處理好客戶投訴意義的理解。e選項是“物業管理投訴處理要求”中的內容。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第215~216頁。

7.物業管理投訴處理方法,不但包含詳細記錄,確認投訴,還應包含()。

a真誠對待,冷靜處理

b取得協議,監督解決

c及時處理,注意質量

d總結經驗,改善服務

e耐心傾聽,不與爭辯

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對物業管理投訴處理方法的掌握程度。b選項的內容不在其中,故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第215頁。

8.測量客戶滿意的方法包括()。

a建立受理系統

b客戶滿意度調研

c失去客戶分析

d競爭者分析

e建立“首問責任制”

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對客戶滿意測量方法的掌握程度。e選項的內容是物業管理實踐中常用的一種管理方法,而不是測量方法。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第219頁。

9.物業管理投訴處理程序包括()。

a回訪

b總結經驗改善服務

c調查分析原因

d及時處理注意質量

e判定投訴性質

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業管理投訴處理程序的掌握。b選項和d選項的內容是物業管理投訴處理方法中的內容。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第216~217頁。

10.為保證客戶滿意度調查的效果,在實施前需要準備的主要工作包括()。

a找出提高答卷率的方法

b調查競爭對手的客戶

c應該由誰執行本過程

d決定答謝方式

e分析

結果

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對客戶滿意度問卷調查實施步驟的深入理解程度。在實施步驟的第6項內容中,闡明調查前要作幾項具體準備工作。e選項是實施步驟的第7項內容。有關內容可參見教材第221~222頁。

11.與建設單位、專業公司等單位的溝通交流,要做到()。

a以合同準備為核心

b明確各方職責權利義務

c物業管理企業要擺正位置

d建立跟蹤分析和會審制度

e熟悉物業管理基本的法律法規,并能將其運用于物業管理實踐

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對客戶溝通的準備的理解程度。c選項是與政府相關部門溝通的準備,d選項是溝通管理中的內容,e選項是與業主或業主大會溝通的準備。有關內容可參見教材第212。213頁。

12.與業主的溝通交流的內容包括()。

a物業管理相關法規的宣傳

b建立定期客戶溝通制度

c物業投訴的受理

d物業投訴處理的反饋

e物業管理服務內容和標準的解釋

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對客戶溝通內容理解。b選項是溝通管理中的內容。有關內容可參見教材第211~213頁。

13.客戶滿意度調查的基本原則是()。

a倘若客戶的滿意度下降,則必須決定采取哪些必要的措施促使業主滿意度上升

b如果客戶感到滿意,說明工作符合客戶要求,繼續做即可

c如果客戶感到滿意,同樣有必要了解企業在哪些方面做到了盡如人意

d倘若客戶的滿意度下降,和競爭對手進行比較,看看是否我們確定的客戶滿意度指標太高了

e因為客戶的感受不一定全是真實的,客戶滿意度調查的結果并不重要

【答案】a c

【解析】本題考查的是考生對客戶滿意度調查重要性、原則的理解。答案中只有a、c是正確的。有關內容可參見教材第219頁。

三、案例題

1.你是某物業管理公司客服部經理,你公司接管的一個項目已人住3年,物業費收繳率一直在80%附近徘徊。為了解客戶的滿意度和找出服務上的差距,公司要求你作一次該項目的客戶滿意度調

查。請寫出客戶滿意度問卷調查的實施步驟。

【答案】客戶滿意度調查的策劃――利用客戶數據庫――了解客戶期望――草擬問卷――審核問卷――調查――分析結果――報告反饋與實施戰略行動計劃――客戶滿意過程再評估

【解析】本題考查的是考生對客戶滿意度問卷調查實施步驟的掌握。有關內容可參見教材第220頁“客戶滿意度問卷調查實施步驟”。

2.你是某物業公司的員工,職位是客戶服務經理,服務于某小區。該小區業主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業公司上門催討時,陶小姐以前不久自家水管(非公共管道)滲漏,物業公司沒有及時進行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業管理費用。請問陶小姐的主張是否有法律依據為什么請你給出處理這個問題的步驟和具體解決的方法。

【答案】陶小姐的主張沒有法律依據。

(1)物業管理費是物業公司為業主提供《物業服務合同》中的義務所收取的服務費,物業公司的服務是針對整個物業的公共部位和公共設施,提供包括公共設施的維修維護、公共衛生、公共安全與秩序、公共綠化等服務項目。而業主家里管道滲漏,除非有特別約定,一般不屬于物業服務合同約定的維修范圍。若在保修期內,業主應向開發商提出,若超過保修期,則應由業主自行負責。故業主陶小姐以此拒交物業管理費無法律依據。

若物業公司接到業主的保修,并承諾提供此特約服務,物業公司與業主之間就成立了維修合同,若物業公司沒有及時修繕,則應承擔此維修合同的違約責任。但維修合同與物業服務合同是兩個合同,業主陶小姐雖可就漏水未及時修復給其造成的損失(本案陶小姐并沒有提出具體損失)要求抵消部分物業管理費,但仍不能以維修合同未得到及時履行作為其不履行《物業服務合同》義務的合法理由。

物業管理費的構成包括公共部位及設施維修維護、保潔、保安、綠化等許多部分,即便是陶小姐家中的公共管道滲漏,也只能扣除相對應的部分物業費,陶小姐就其享受的其他服務仍需支付費用。因此,無論從何種角度,陶小姐拒交物業管理費的做法是不妥當的。

(2)耐心向業主說明其交費義務不受水管滲漏影響的緣由;繼續催繳物業費,并保存催繳證據;若在保修期內,及時協助業主告知開發商或開發商指定的承擔維保責任的施工單位;若接受業主的特別委托,答應修理漏水水管,則應及時提供服務,否則即構成對《維修合同》的違約,業主有權要求索賠,并在合理賠償數額內主張與物業管理費相抵消。

3.a物業公司負責b寫字樓的物業管理工作。一天,租用十層的廣告公司行政主管王小姐來找a公司的物業部趙主管,協商在b寫字樓大廳及入口處懸掛一幅巨大的歡迎標語,因公司有一重要客戶要來公司參觀。趙主管本著“客戶至上”的服務精神,答應了客戶的要求。請問趙主管的做法有無不妥你有什么建議

【答案】首先,要看該公司有無這方面的規定和平時是否對管理人員進行過這方面的培訓。

趙主管的做法存在一點問題,因為寫字樓大廳為公共部位,其所有權與使用權歸屬于全體業主,任何單位或個人在未得到全體業主(業主委員會)的同意時,均不可對此部位進行任何的處置,本案中趙主管雖主要目的是為業主進行更好的服務,但是客觀上已經對其他業主的合法權益造成了侵害。所以其行為有所不妥。

為避免此類事情的發生,建議物業公司在《業主公約》、《服務協議》中約定物業公司可以對部分公共部門進行善意、臨時性、非營利性的處置而無須先征得全體業主(業主委員會)的同意。

4.你是某物業公司客服部經理,請說明與客戶溝通的注意事項有哪些。

【答案】(1)良好的溝通環境可使雙方在輕松愉快的環境中進行溝通和交流。

(2)物業管理人員在與客戶溝通交流時,應態度誠懇、神情專注,沒有特別情況不去做其他與溝通交流無關的事。

(3)溝通中物業管理人員要與客戶保持適度距離,不應有多余的肢體動作或不恰當行為。

(4)在與業主正式溝通中,可以寒暄等方式為開場白,緩和氣氛,使雙方更好地交流。

(5)物業服務的溝通應根據溝通的對象、目的、內容和地點的不同采取

相應的溝通方法。

(6)客戶溝通的事由、過程、結果應記錄歸檔。

【解析】本題考查的是考生對客戶溝通注意事項的掌握。有關內容可參見教材第213―214頁。

5.你是某物業公司客服部經理,經常會處理客戶投訴,請寫出物業管理投訴的處理程序。

【答案】記錄投訴內容――判定投訴性質――調查分析投訴原因――確定處理責任人――提出解決投訴的方案――答復業主――回訪――總結評價

第12篇 物業管理師物業管理實務試題-第八章物業環境管理

物業管理師物業管理實務試題匯編之第八章物業環境管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.關于物業環境管理的描述,以下哪種說法是不準確的()。

a物業環境管理的范圍包括物業管理區域內物業公共部位、共用設施和場地等

b物業環境管理包括清潔衛生、園林綠化和衛生蟲害防治等內容

c環境管理與業主、物業使用人生活工作密切相關

d環境管理是物業管理服務的間接體現,是物業管理的基本內容

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業環境管理的理解。選項d“環境管理是物業管理服務的間接體現,是物業管理的基本內容”中“間接體現”說法不對,應為“直觀體現”。故本題選d,有關內容可參見教材第133頁。

2.以下哪種方法不屬于滅蠅的主要方法()。

a環境治理

b誘殺

c生物滅蠅

d藥殺

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對蠅的防治方法的掌握程度。蠅的防治方法主要有三種:環境治理、誘殺和藥殺。故本題選c,有關內容可參見教材第138頁。

3.對物業綠化管理內容的描述不正確的是()。

a物業綠化管理的內容包括對綠化植物及園林小品等進行養護管理、保潔、更新、修繕等

b綠化管理是為了達到改善、美化環境,保持環境生態系統良好循環的效果

c綠化的日常管理不包括園林建筑及園林小品維護、綠化標識制作、園林觀賞魚喂養

d綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對綠化管理內容的掌握程度。選項c“綠化的日常管理不包括園林建筑及園林小品維護、綠化標識制作、園林觀賞魚喂養”應為“包括”。故本題選c,有關內容可參見教材第139~140頁。

4.對酒店及會所綠化管理要求,說法不正確的是()。

a酒店及會所綠化管理的重點是清除枯枝

b酒店及會所綠化管理工作內容較多、技術要求較高

c為了提高工作效率,可根據綠化員工的技術特長進行合理的工作范圍劃分

d為了不對客人的活動造成影響,酒店及會所的綠化布置、養護工作應在客人到達前或休息時進行

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對綠化管理的要求的掌握程度。選項a“酒店及會所綠化管理的重點是清除枯枝”是不正確的,“修剪及清除枯枝黃葉應是機關綠化管理的重點”。故本題選a,有關內容可參見教材第140~141頁。

5.對大型公共區域綠化,說法不正確的是()。

a植物養護應注重對綠地的圍護,避免人為因素造成植物損壞

b在植物選用上必須選用生長快、成活率高、抗性強的樹種

c不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物

d不宜使用果樹或大花植物作綠化

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對綠化管理的要求的掌握程度。選項b“在植物選用上必須選用生長快、成活率高、抗性強的樹種”是不正確的,這是工廠綠化的要求。故本題選b,有關內容可參見教材第140―142頁。

6.對灌木的綠化檢查重點不包括以下哪個方面()。

a蟲害、病害的情況

b有無枯黃枝及折斷枝

c植物修剪、造型狀況

d花苞及花果枝及時清除

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對綠化管理方法的掌握程度。灌木的檢查重點內容包括:植物蟲害、病害的情況;有無攀爬及寄生植物;植物肥水狀況;有無枯黃枝及折斷枝;植物修剪、造型狀況;

植物生長勢;松土除草狀況等。故本題選d,有關內容可參見教材第142頁。

7.以下哪種不屬于白蟻的防治方法()。

a環境治理

b挖剿法

c藥殺和誘殺法

d生物防治法

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對白蟻防治方法的掌握程度。白蟻的防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法和生物防治法。故本題選a,有關內容可參見教材第137頁。

8.以下哪種不屬于鼠害的防治方法()。

a防鼠和化學滅鼠

b誘殺滅鼠

c器械滅鼠

d生物滅鼠

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對鼠害防治方法的掌握程度。防鼠的主要方法包括環境治理、斷*源以及安裝擋鼠柵、擋鼠板等設施進行隔防等。故本題選b,有關內容可參見教材第138頁。

9.下列要求不屬于綠化管理的基本要求是()。

a及時對妨礙業主、物業使用人活動的綠化植株進行改造,減少人為踐踏

b加強綠化保護宣傳

c保持植物的正常生長

d人工實行精品式管理,對綠籬、灌木進行人工造型

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對綠化管理的掌握程度。綠化管理的基本要求是:①保持植物正常生長;②加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;③及時對妨礙業主、物業使用人活動的綠化植株進行改造,減少人為踐踏;④創建社區環境文化,加強綠化保護宣傳。選項d“人工實行精品式管理,對綠籬、灌木進行人工造型”是綠化管理針對性要求中的內容。故本題選d,有關內容可參見教材第140~14i頁。

10.不屬于物業清潔衛生操作基本方法的是()。

a全面清掃

b泳池循環過濾

c綠植修剪

d晶面處理

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對清潔基本方法的掌握程度。選項c“綠植修剪”是綠化管理的內容,不屬于清潔衛生操作。故本題選c,有關內容可參見教材第134頁。

11.關于綠化管理的方法,說法不正確的是()。

a要建立健全綠化管理制度

b對于喬木,要注意蟲害、病害情況;攀爬及寄生植物

c對于草坪,要注意雜草情況;施肥、淋水是否合理

d小區園林在設計時應首先考慮“美觀”,然后是“方便”、“實用”

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對綠化管理的理解。選項d“小區園林在設計時應首先考慮‘美觀’,然后才‘方便’、‘實用…應該為首先考慮“方便”、“實用”然后才是“美觀”。故本題選d,有關

內容可參見教材第143頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.關于建筑物外公共區域清潔說法正確的是()。

a建筑物外公共區域的清潔主要包括道路清潔、游樂場等公共設施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔等

b室外公共區域的清潔方法主要包括掃、洗、撿等

c建筑物外公共區域的清潔對專業知識和技能要求較高

d建筑物外公共區域的清潔對設備要求較高

e園區水池景觀、露天停車場不屬于建筑物外公共區域的清潔范圍

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對清潔衛生服務內容的掌握程度。建筑物內公共區域的清潔對清潔專業知識、技能及設備等的要求較高,建筑物外公共區域則沒有較高的要求;園區水池景觀、露天停車場均屬于建筑物外公共區域的清潔范圍。故本題選a、b,有關內容可參見教材第133頁。

2.關于清潔衛生服務管理的基本方法,說法正確的是()。

a清潔衛生服務管理的基本方法大致可分為外包管理及自行作業兩大類

b自行作業不需要監督檢查,而是要強化清潔服務工作

c清潔衛生不符合物業服務合同的標準,其責任在外包清潔服務公司

d外包管理的重點是監督檢查外包清潔公司的工作質量并對其進行考核和管理

e不論哪種管理方式,物業管理企業均應根據物業服務合同的要求,實施清潔服務相關工作

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對清潔衛生服務管理的基本方法的掌握程度。選項b“自行作業不需要監督檢查,而是要強化清潔服務工作”應為“自行作業不僅要監督檢查,更要強化清潔服務工

作”;選項c“清潔衛生不符合物業服務合同的標準,其責任在外包清潔服務公司”屬責任問題,與方法無關。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第134頁。

3.清潔衛生的el常管理方法由下面那些內容構成()。

a日檢查

b月檢查

c季度檢查

d半年檢查

e專項抽檢

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對清潔衛生日常管理方法的掌握程度。清潔工作日常管理由日檢、月檢及專項抽檢組成。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第135頁。

4。白蟻的防治方法有()。

a挖巢法

b藥殺法

c誘殺法

d捕殺法

e生物防治法

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對白蟻防治方法的掌握程度。白蟻的防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法和生物防治法。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第137頁“白蟻防治”的內容。

5.綠化翻新改造包括()。

a草坪翻新與補植

b花木養護

c園林建筑小品翻新

d花壇植物更換

e林下綠地改造與綠籬翻新補植

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對綠化管理內容的掌握程度。綠化翻新改造內容包括草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。選項b“花木養護”不屬于翻新改造內容。故本題選acde,有關內容可參見教材第140頁。

6.對草坪的管理主要包括()。

a雜草狀況及修剪是否及時

b施肥、淋水是否合理

c攀爬及寄生植物情況

d表面平整度、禿斑及垃圾雜物

e病蟲害情況

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對綠化管理方法的掌握程度。草坪管理主要包括:雜草狀況、修剪是否及時;施肥、淋水是否合理;表面平整度、斑禿;垃圾雜物。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第14頁。

7.以下工作哪種屬于物業管理的清潔服務內容()。

a建筑物外公共區域清潔、建筑物內公共區域清潔

b垃圾收集與處理、管道疏通服務

c草坪修剪

d上門有償清潔服務、專項清潔工作(打蠟、晶面處理、地毯保潔等)

e外墻清洗、泳池清洗

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對清潔服務內容的掌握程度。清潔服務的內容包括:建筑物外公共區域清潔、建筑物內公共區域清潔、垃圾收集與處理、管道疏通服務、外墻清洗、泳池清潔、上門有償清潔服務和專項清潔服務;選項c“草坪修剪”屬于綠化管理內容;故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第133―134頁。

8.物業管理綠化的基本要求有()。

a保持植物正常生長

b保持環境生態系統的良l生循環的效果

c及時對妨礙業主、物業使用人活動的綠化植株進行改造,減少人為踐踏對綠化的危害

d創建社區環境文化,加強綠化保護宣傳

e加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對綠化管理要求的掌握程度。綠化管理的基本要求包括:保持植物正常生長;加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;及時對妨礙業主、物業使

用人活動的綠化植株進行改造減少人為踐踏對綠化的危害;創建社區環境文化,加強綠化保護宣傳,故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第140―141頁。

9.清潔衛生管理制度包括以下哪些內容()。

a各崗位的崗位職責

b各項清潔工作的標準操作工藝流程

c各個崗位的操作質量標準;清潔質量檢查及預防糾正機制

d清潔衛生操作的基本方法

e員工行為規范

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對清潔衛生管理制度的掌握程度。選項d“清潔衛生操作的基本方法”屬于清潔衛生服務方法而不是制度,故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第134―135頁。

10.以下哪種不屬于蚊子防治的主要方法()。

a環境治理

b誘殺

c藥殺

d生物防治

e捕殺

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對蚊子防治方法的掌握程度。蚊子的防治方法有:環境治理和藥殺兩種。故本題選b、d、e,有關內容可參見教材第138頁。

1 1.以下哪種屬于蟑螂的防治方法:

a對建筑物各種孔縫進行堵眼、封縫、防止蟑螂進入

b嚴格控制食物和水源,及時清理生活垃圾,消除蟑螂食物

c徹底整頓室內衛生,清除殘留卵夾,控制和減少高峰季節的蟑螂密度

d做好個人衛生,做好清潔保養工作,控制寵物行為和衛生

e利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等進行化學防治

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對蟑螂防治方法的掌握程度。選項d“做好個人衛生,做好清潔保養工作,控制寵物行為和衛生”是對蚤類、螨類、螞蟻等的防治方法。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第139頁。

三、案例題

“1.某小區居住的張女士,經常與同樣居住在小區的其他老年人一起在小區廣場上打太極,廣場周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至,樹葉已落,枯枝清晰可見。突然,一陣旋風刮來,枯枝紛紛墜落,來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。聞訊趕來的保安員把張女士送到醫院,診斷為:頸脊髓震蕩,頸椎過伸性損傷。請問物業公司對小區內老楊樹是否有管理義務對于此案的樹木致人傷害,物業公司是否應該承擔賠償責任

【答案】(1)物業公司對小區內老楊樹有管理義務。

居住小區物業管理的內容之一是綠化管理,老楊樹屬于綠化范圍,故物業管理公司對小區內的老楊樹有管理義務。

(2)對于此案的樹木致人傷害,物業公司應負賠償責任。

老楊樹上的枯枝被一陣風吹過就會斷裂,已經給樹周圍的人構成人身和財產損害的威脅,而物業管理公司作為老楊樹的管理者應該發現卻沒有及時發現可能斷裂的枯枝,未及時采取適當措施(如

修剪和放置警示標志等),故應就枯枝斷裂造成的損失承擔賠償責任。

2.業主石先生和朋友邊走邊聊經過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫藥費數千元。石先生認為其摔倒主要是因為地滑,因此,物業公司應負擔一定責任。物業公司應當補償其醫藥費、誤工費和精神損失費。請問此案中,物業管理公司是否需承擔賠償責任并結合此案例,談談你對物業管理公司應承擔的管理職責的認識。

【答案】物業管理公司對其大堂具有管理職責,應保證行人在大堂內正常行走的安全,故若經證實石先生摔倒確因大堂地面濕滑造成,而物業管理公司對地面濕滑發現處理不當或不及時,亦未設明顯警示標志等提醒行人,則應承擔賠償責任。若可以證明石先生行走時自己沒有盡到足夠的注意義務,則石先生亦應自行承擔一部分損害后果。

對管理職責的認識是開放性題目,可以結合環境管理的職責和任務、目的,談談如何保證其使用功能和如何避免對使用人的侵權和傷害,從而防范風險。

3.亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場經濟發育過程中出現的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業管理優秀示范小區的某花園,也未能幸免。

某花園小區管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強護衛巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現象,卻屢禁不絕。

實行封閉式管理的樓宇內部,又何以如此呢管理處在查處了幾例之后,發現樓內廣告的派發有三種情況:一是經批準人樓為住戶提供服務的某些人員順便所為;二是以探訪名義上樓而實有其他

意圖的住戶親友乘隙所為;三是本人承做特定生意的個別住戶刻意

所為。

請根據此情況制訂管理辦法。

提示:可以采取多種方法治理,制作廣告牌疏導、把亂貼小廣告的人請來說服教育、對屢教不改者列“黑名單”。

【答案】疏導管理:在每幢大廈人口處設置一廣告櫥窗,為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務,變堵為疏(先提供正當渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現對其的有序管理。

說服教育:發現樓內派發廣告,當即按照廣告上的聯系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應當怎樣去做,敦促其依規行事(抓住其想做成生意的心理,促其上門來接受教育,辦法巧

妙)。

對屢教不改的強制管理:某些單位不聽勸誡繼續亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴格限制這些單位在花園內的經營活動,直至其做出保證,并確實校正了自己的違規行為時止。

4.你是某物業管理公司的環境管理人員,負責環境衛生和綠化管理工作,請說明清潔衛生服務的主要內容和物業綠化管理的基本要求。

【答案】清潔衛生服務的主要內容有:①建筑物外公共區域清潔;②建筑物內公共區域清潔;③垃圾收集與處理;④管道疏通服務;⑤外墻清洗;⑥泳池清潔;⑦上門有償清潔服務;⑧專項清潔工作。