物業管理師物業管理實務試題-第三章物業管理合同
物業管理師物業管理實務試題匯編之第三章物業管理合同
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.在()階段,由()制定業主臨時公約。
a物業銷售之前建設單位
b物業銷售之前物業管理企業
c物業人住階段建設單位
d物業人住階段物業管理企業
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對業主公約的掌握程度。物業銷售之前,由建設單位制訂業主臨時公約。故本題選a,有關內容可參見教材第66頁。
2.下列屬于合同要約的是()。
a拍賣b廣告c標價d投標
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項a“拍賣”選項b“廣告”選項c“標價”屬于邀請要約。故本題選d,有關內容可參見教材第51頁。
3.物業管理招標是()。
a要約b承諾c邀請要約d反要約
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對要約的掌握程度。招標是邀請要約,投標是要約。故本題選c,有關內容可參見教材第50一52頁。
4.前期物業服務應達到()的質量標準。
a國家規定b省、市規定c合同約定d業主要求
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務合同內容的掌握程度。前期物業管理服務應達到約定的質量標準。故本題選c,有關內容可參見教材第56頁。
5.下列不屬于合同簽訂應遵循的基本原則是()。
a誠實信用b權利義務公平對等c業主占主導地位d合同自由
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權利義務公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本
題選c,有關內容可參見教材第54~55頁。
6.承諾必須由()作出,才能產生法律效力。
a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關內容可參見教材第52頁。
7.物業管理服務合同一般采用()。
a書面合同b口頭合同c事實合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理服務合同的掌握程度。當事人雙方協商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式,如前期物業服務合同、物業服務
合同、業主公約等。故本題選a,有關內容可參見教材第54頁。
8.前期物業服務合同期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同開始生效,在此條件下,前期物業服務合同將()。
a繼續生效b中止c終止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同區別的掌握程度。前期物業服務合同期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同開始生效,在此條件下,前期物業服務合同將會終止。故本題選c,有關內容可參見教材第58頁。
9.物業服務合同簽訂的過程中,某業主對物業管理企業提出異議,該業主的反對()。
a成立b不成立c根據具體情況具體分析d該業主可拒絕履行合同義務
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同特點的掌握程度。物業管理區域內的全體業主作為物業服務合同的一方主體,一般不可能在選擇物業管理服務以及選擇物業管理企業方面形成一致的看法,其中的單個業主或部分業主,也不可能拒絕某種物業管理服務或某個物業管理企業。故本題選b,有關內容可參見教材第57~58頁。
10.業主自有物業專有部分的承接驗收屬于()之間的問題。
a業主與開發商b業主與物業公司c物業公司與開發商d業主與施工方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對簽訂前期物業服務合同應注意的事項的掌握程度。物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節,而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬于業主與發展商之間的問題,無需在合同中約定。故本題選a,有關內容可參見教材第57頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.合同要約構成要件有()。
a要約必須是特定人的意思表示
b要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定
c要約發出就生效
d所有的訂約提議都可以構成要約
e要約不一定具有訂立合同的意圖
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對合同要約的構成要件的掌握程度。要約的構成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須
具體確定;③要約必須傳達到受要約人才能生效。故本題選ab,有關內容可參見教材第51頁。
2.下列屬于邀請要約的有()。
a廣告b標價c投標d拍賣e招標
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項c“投標”是要約。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第50~52頁。
3.合同要件應當具備的必要條件有()。
a當事人的締約能力
b當事人的真實意思表示
c合同的內容的合法
d合同的形式合法
e合同的權利與義務對等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對合同要件應具備的必要條件的掌握程度。選項e“合同的權利與義務對等”屬于“合同簽訂應遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第53頁。
4.合同簽訂應遵循的基本原則有()。
a當事人的締約能力
b誠實信用
c守法和維護社會公益
d合同自由
e主體平等
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權利義務公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本
題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第54~55頁。
5.物業服務合同可因以下哪些原因終止()。
a物業服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續簽合同
b因不可抗力致使物業服務合同無法履行
c業主委員會選聘了新的物業管理企業
d物業管理企業被宣告破產
e法律、法規規定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同的掌握程度。物業服務合同可因下列原因終止:①物業服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續簽合同;②物業管理企業與業主大會雙方協商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業服務合同無法履行;④物業管理企業被宣告破產;⑤法律、法規規定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第60頁。
6.物業服務過程中出現的爭議,可通過以下()方式解決。
a協商b仲裁c訴訟d行業主管部門裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對爭議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭議的合同應該通過友好協商解決。如果協商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請求仲裁委員會仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第60頁“明確違約責任的界定及爭議的解決方式”的內容。
7.簽訂物業服務合同時,應特別注意的條款有()。
a明確服務期限
b項目所包括的內容具體、詳細
c明確項目管理服務質量標準
d明確相應管理服務費用
e逐項寫清管理服務項目
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同應注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項目,及應逐項寫清管理服務項目;②內容。即各項目所包含的具體內容越詳細越好;③標準,即各項目具體內容的管理服務質量標準;④費用,即在前述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應費用,故本題選b、c、d、e。有關內容可參見教材第59~60頁“物業服務合同的主要條款宜細不宜粗”的內容。
8.根據《物業服務收費管理辦法》,常規物業服務合同中物業服務費不包括()。
a業主人身保險
b業主機動車的保管
c使用人的人身保險
d物業公共區域公眾責任險
e業主財產保管費用
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同注意事項的掌握程度。在物業服務合同中應當明確約定物業服務費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管等費用,排除物業管理企業對業主及物業使用人的人身、財產安全保護、保管等義務,故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第59頁“對免責條款的約定”的內容。
9.簽訂物業服務合同應注意()。
a合同雙方當事人的權利和義務
b免責條款的約定
c違約責任的約定
d物業服務合同條款宜粗不宜細
e以上都正確
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同注意事項的掌握程度。簽訂物業服務合同應注意的事項有:①明確業主委員會的權利義務;②明確物業管理企業的權利和義務;③對違約責任的約定;④對免責條款的約定;⑤物業服務合同的主要條款宜細不宜粗;⑥合同的簽訂要實事求是;⑦明確違約責任的界定及爭議的解決方式。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第59~60頁“簽訂物業服務合同應注意的事項”的內容。
10.物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別體現在()。
a訂立合同的當事人不同
b違約責任的約定不同
c服務內容不同
d合同期限不同
e服務質量標準不同
【答案】a d
【解析】本題考查的
是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關內容可參見教材第58頁“物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別”的內容。
11.簽訂前期物業服務合同的當事人是()。
a業主b業主委員會c建設單位d物業管理企業e物業使用人
【答案】c d
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業。故本題選c、d,有關內容可參見教材第50頁。
12.物業服務合同的訂立期限與前期物業服務合同相比具有()特點。
a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩定性弱e穩定性強
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同。物業服務合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業服務合同相比,具有期限明確、穩定性強等特點,故本題選a、e,有關內容可參見教材第58頁。
13.前期物業合同中關于專項維修資金的主要內容包括這部分資金的()。
a續籌b管理c使用d繳存e保管
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務合同內容的掌握程度。專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第57頁。
14.物業服務合同的特點有()。
a一般權多元化的物業管理區域是由業主委員會在業主大會的授權下與物業管理企業簽訂物業服務合同
b《物業管理條例》對物業服務合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規定,物業服務合同要向政府物業管理主管部門備案
c合同明確,業主或使用人要繳納物業管理過程中的相關費用及物業管理企業還應取得一定的酬金或利潤
d合同期限不確定
e只要通過法定的多數投票權數,所有業主都必須承擔相應的物業服務合同責任
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同特點的掌握程度。選項d“合同期限不確定”應為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第57~58頁。
二、案例題
1. 某小區入住已五年,已經成立了業主委員會。業主委員會與物業管理企業a公司簽訂的物業管理合同已經到期。業主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業管理企業,一直未能順利進行,a物業公司仍按照原合同提供物業管理和服務。業主王先生以物業管理合同已經到期為由不再繳付a物業管理公司的物業管理費。a物業管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請問你認為a物業管理公司能勝訴嗎為什么
【答案】能勝訴,應判決王先生償付拖欠的物業管理費。
合同的期限雖然已經屆滿,但業主委員會沒有選出新的物業管理企業,也沒有訂立新的物業服務合同,a物業管理公司作為小區的物業管理部門以原合同的標準對小區物業進行管理和提供服務。王先生作為該小區的業主,實際享受a物業公司提供的服務,并未提出異議,理應按約支付物業管理費。
2.劉先生購買了一套位于頂層的商品房,“人住時與物業公司簽訂的《前期物業管理服務協議》和《業主公約》中都有明確的規定:為維護小區整體形象和相鄰住戶的安全,業主不得私自封閉觀景陽臺,不得在窗戶上加裝防護欄。”人住后,劉先生未經物業公司同意,擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業公司發現后要求其拆除。劉先生認為:這是自己的房子,自己有權利處理,拒不拆除。物業公司決定:對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業公司因此把劉先生告上了法庭。
物業公司的訴訟請求是:劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當之處物業公司在操作中的錯誤所在
【答案】
(1)a物業公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據,應予以駁回;
b訴劉先生拆除陽臺及護欄的請求應予支持;
c此案的訴訟費應由雙方分擔。
(2)業主應合理使用房屋,不得損害他人權益和公共利益。劉先生致小區整體形象和相鄰住戶的安全于不顧,擅自封閉陽臺和加裝護欄,不僅侵犯了其他相關業主的利益,而且違反了《前期物業管理服務協議》和《業主公約》的約定,行為不當。
(3)首先,作為物業公司不是行政管理部門也不是執法單位,無權罰款;其次,物業公司應依照合同約定,采取協商或司法途徑解決矛盾,無權采取停水、停電等方式處理糾紛。
3.a房地產開發商開發的居住小區一期已經人住,當時的物業管理工作由a房地產開發商的物業部完成。隨著二期開發的繼續和人住的臨近,a開發商找到b物業管理公司并與之簽訂了為期十年
的物業管理合同,將該居住小區的物業管理權承包給b物業管理公司。按合同約定,b物業公司要向a開發商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。請問a開發商與b物業管理公司簽訂為
期十年的物業管理合同效力如何a開發商要求.b公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效
【答案】(1)開發商與物業公司簽訂的合同,屬前期物業服務合同。《物業管理條例》規定,前期物業服務合同可以約定期限,但是,期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。故即便開發商與物業公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區業主委員會成立并與物業管理企業簽訂物業服務合同之后,前期物業服務合同對小區業主就不再具有法律約束力了。
(2)開發商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權人的身份,在房屋交付后物業管理合同的實際履約當事人是各個業主和物業管理公司。對于代他人簽署的合同,開發商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實際履約人即業主合法權利的行為,該條款無效。
4.邵先生在某小區購買一套住宅人住三年,每月按時繳納物業管理費。一個冬天的夜晚,邵先生回家發現,自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞,整個門毀壞變形,屋內一片狼藉。邵先生立
即打電話給物業公司,同時報警。經統計,邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。邵先生認為,自己繳納了物業管理費,物業公司的安全管理工作中有巡邏的職責,家中被盜物業公司竟然毫無察覺,屬于管理疏漏,應賠償自己的全部損失。在與物業公司多次交涉無結果的情況下,邵先生對物業公司進行起訴,要求物業公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求為什么
【答案】法院不會完全支持邵先生的訴訟請求,但會部分支持邵先生的訴訟請求。
失竊案件發生時,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室內并盜竊的。這樣長的時間內,保安員未能巡邏發現,存在疏漏,未能及時發現、制止犯罪,對由此產生的損失負有一定
責任。但是,盜竊是發生在室內,發現起來有一定的難度,故物業公司無需承擔全部責任。
5.你是某公司的高級管理人員,公司委派你起草前期物業服務合同,你認為前期物業服務的主要內容是什么物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別有哪些
【答案】前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業管理企業之間的權利義務關系,包括主要部分為:一是合同的當事人,二是物業基本情況,三是服務內容與質量,四是服務費用,五是物業的經營與管理,六是承接查驗和使用維護,七是專項維修資金,八是違約責任,九是其他事項。
物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別:
物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當事人不同,前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業;物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。二是合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定,但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的,前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩定強等特點。
6.你是某物業公司的高級管理人員,公司委派你與業主委員會簽訂物業服務合同,你認為簽訂物業服務合同應注意哪些事項
