第1篇 某物業管理公司出納職務說明書
物業管理公司出納職務說明書
1負責登記現金日記帳,銀行存款日記賬的工作,做到日清月結。
2負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。
3負責管理銀行賬戶,辦理銀行結算業務,月終及時對賬,并根據需要編制銀行 存款余額調節表。
4出納員要按照有關規定,具體辦理經營收入及費用報銷等現金收支或銀行轉賬手續。
5負責統一管理公司的發票和收據。做好各下屬屋村管理處票據的領用和核銷工作。
6加強貨幣資金的管理,嚴格執行國家有關現金管理和銀行賬戶管理法規制度。不得挪用公款,不得出借公司賬戶。
7協助管理處完成其它日常工作。
第2篇 物業管理知識問答題-4
物業管理知識問答題(4)
1、物業管理用房應按什么比例配置產權歸誰所有
答:《淄博市物業管理辦法》第二十九條規定:建設單位應當按照開發物業總面積3‰的比例在物業管理區域內無償提供物業管理用房,最低不得少于80平方米,產權歸全體業主所有。規劃行政管理部門在規劃許可時應當明確物業管理用房的具體位置以及相應面積。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時,應當提交物業管理用房配置的相關資料,經審核符合條件的,方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。
2、業主是否可以擅自將住宅用房改為經營性用房
答:《物權法》第七十七條規定:“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。”
法律雖然沒有明確禁止業主將自己的住宅改為經營性用房,但對這一行為進行了限制:一是必須遵守法律、法規和管理規約的規定。二是應當征得有利害關系的業主的同意。這里所說的“有利害關系的業主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業主。也就是說,業主要想將住宅用房改為經營性用房,在遵守相關法律、法規的基礎上,還必須通過協商,征得有利害關系的所有業主的同意,有利害關系的業主可以實行“一票否決權”,限制這一行為,維護自己的權利。換句話說,只要一個有利害關系的業主不同意,即使其他人都同意,當事人也不得將住宅改為經營性用房。
3、哪些事項應該由業主共同決定
答:《物權法》第七十六條規定:“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
4、物業共用部位、共用設施設備包括哪些部分
答:根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號)第三條規定:共用部位是指住房主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等),戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單幢住房內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
5、業主委員會越權業主該怎么辦
答:業主作為物業管理區域內物業的所有權人,不僅對建筑物專有部分享有專有權,對共用部分享有共有權,同時作為小區成員還享有成員權,業主通過業主大會的形式,通過民主協商,個人利益服從共同利益,少數人的利益服從多數人的利益,采取多數決定或絕對多數決定的方式決定小區物業管理、處分、使用等事項。
由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督,侵害業主權益的事件不斷出現,在實踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業主可以向物業管理行政主管部門投訴調處;也可以采用在業主大會內部設置監督部門等方式,來避免業主委員會的越權行為等。
6、樓道內的照明燈該由誰負責維修
答:應由物業公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設施設備,它的日常運行維護費用包含在物業管理費中,但樓道公共照明的電費本著誰收益、誰承擔的原則應由業主分擔。
7、房頂漏水到底應該誰來修
答:分幾種情況。國務院《建設工程質量管理條理》第四十條規定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應該由開發商負責維修;如果已經出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經繳納物業專項維修資金的,從專項維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業主分擔。
8、物業公司為業主換水龍頭該不該收人工費
答:首先我們要先了解物業管理的內容,物業管理的基本內容按服務性質和提供方式可分為三種:常規性公共服務、針對性專項服務和委托性特約服務。
常規性公共服務面向全體業主和物業使用人,目的是保證物業的完好和正常使用,保證小區內住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環境,這一服務是物業管理企業提供的基本服務,內容通常在物業管理委托合同中明確規定,業主和承租人不需額外提出要求。這項服務大致包含六項內容:房屋管理、共用設施設備維修養護、公共秩序維護、公共保結服務、綠化養護管理、公眾代辦性質的服務如:代收代繳水電費、煤氣費等公共事業性費用。
針對性專項服務是物業管理企業為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務工作。一般是指物業管理企業事先設立服務項目,并將服務內容與質量、收費標準予以公布,當住戶需要這項服務時,可自行選擇。如:家政服務、商業服務、金融服務、中介服務等。
委托性特約服務是為滿足小區內個別住戶的委托而提供的服務,一般未在合同或專向服務中設立。
為業主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務,物業管理服務費是物業公司提供常規性公共服務而獲得的報酬,并不包括專項服務和特約服務的報酬,因此業主要求物業公司提供專向服務和特約服務應當另外支付報酬,具體數額由雙方協商確定。
9、建設單位已經聘請了物業服務機構,業主是否有權更換
答:按照《物業管理條例》、《淄博市物業管理辦法》相關條款的規定,在業主大會選聘物業管理企業之前,開發建設單位應當選聘物業管理企業進行前期物業管理,并簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同可以約定期限。前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘新的物業管理企業的,前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限已滿,尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的,物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止,但業主大會要求物業管理企業退出的,物業管理企業應當退出。
前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的,物業管理企業應當于期滿前2個月通知業主。
10、什么情況下住宅小區應當成立業主委員會如何成立
答:《淄博市物業管理辦法》第九條規定:“符合下列條件之一的,建設單位、物
業管理企業或者業主(超過20%)可以向區縣房產行政管理部門提出成立業主大會的書面要求:(一)新建物業入住率達到50%以上的;(二)物業入住率達到30%以上并且首套房屋業主辦理入住手續已滿2年的;(三)非新建物業具備實施物業管理條件的?!?/p>
區縣房產行政管理部門接到成立業主大會的書面申請后,應當和物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立由業主代表和居民委員會成員組成的業主大會籌備組。
籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)擬定《業主大會議事規則(草案)》和《業主公約(草案)》;(三)登記和確認業主身份;(四)確定業主委員會委員產生辦法;(五)其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內,組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
11、物業服務費到底做什么用的有哪幾部分構成
答:《淄博市物業服務收費管理實施細則》第十四、十五條規定業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,期于全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3)物業管理區域清潔衛生費用;
4)物業管理區域綠化養護費用;
5)物業管理區域秩序維護費用;
6)辦公費用;
7)物業管理企業固定資產折舊;
8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9)經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
12、物業維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業公共維修資金是《物業管理條例》確立的一項制度,在《物權法》中也有具體體現。該資金應由房屋買受人交納(房價總額的2%),由開發商在房屋出售時代收,在辦理房屋產權登記時,統一由房產行政管理部門監管,保障該資金的安全。
物業公共維修資金,由房產行政部門部門按照統一交納、專戶儲存、??顚S玫脑瓌t進行管理。
第3篇 a物業質量管理評審控制程序
e物業質量管理評審控制程序
1目的
按計劃的時間間隔評審質量管理體系,以確保其持續的適宜性、充分性和有效性。
2適用范圍
適用于對公司質量管理體系的評審。
3職責
3.1總經理主持管理評審活動。
3.2管理者代表負責向總經理報告質量管理體系運行情況,提出改進建議,組織編寫相應的管理評審報告。
3.3質管部負責評審計劃的制定、收集并提供管理評審所需的資料,負責對評審后的糾正、預防和改進措施進行跟蹤和驗證。
3.4各相關部門負責準備、提供與本部門工作有關的評審所需資料,并負責實施管理評審中提出的相關的糾正、預防和改進措施。
4程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進行一次管理評審,可結合內審后的結果進行,也可根據需要安排。
4.1.2質管部于每次管理評審前一個月編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,總經理批準。計劃主要內容包括:
a)評審時間;
b)評審目的;
c)評審范圍及評審重點;
d)參加評審部門(人員);
e)評審依據;
f)評審內容。
4.1.3當出現下列情況之一時可增加管理評審頻次。
a)公司組織機構、服務范圍、資源配置發生重大變化時;
b)發生重大質量事故或客戶關于服務質量有嚴重投訴或投訴連續發生時;
c)當法律、法規、標準及其他要求有變化時;
d)市場需求發生重大變化時;
e)即將進行第二、三方審核或法律、法規規定的審核時;
f)質量審核中發現嚴重不合格時。
4.2管理評審輸入
管理評審輸入應包括與以下方面有關的當前的業績和改進的機會:
a)審核結果,包括第一方、第二方、第三方質量管理體系審核、服務質量審核等的結果;
b)客戶的反饋,包括滿意程度的測量結果及與客戶溝通的結果等;
c)過程的業績和服務的符合性,包括過程、服務監視和測量的結果;
d)改進、預防和糾正措施的狀況,包括對內部審核和日常發現的不合格項采取的糾正和預防措施的實施及其有效性的監視結果;
e)以往管理評審跟蹤措施的實施及有效性;
f)可能影響質量管理體系的變化,包括內外環境的變化,如法律法規的變化,新服務項目的開發等;
g)質量管理體系運行狀況,包括質量方針和質量目標的適宜性和有效性;
h)改進的建議。
4.3評審準備
4.3.1預定評審前十天,質管部以書面形式向管理者代表匯報現階段質量管理體系運行情況并提交本次《管理評審計劃》,由管理者代表審核,總經理批準。
4.3.2質管部負責根據評審輸入的要求,組織評審資料的收集,準備必要的文件,評審資料由管理者代表確認。
4.3.3質管部向參加評審的人員發放《管理評審通知單》,及本次《管理評審計劃》和有關資料。
4.4管理評審會議
a)總經理主持評審會議,各部門負責人和有關人員對評審輸入做出評價,對于存在或潛在的不合格項提出糾正、預防和改進措施,確定責任人和整改時間;
b)總經理對所涉及的評審內容作出結論(包括進一步調查、驗證等)。
4.5管理評審輸出
4.5.1管理評審的輸出應包括以下方面有關的措施:
a)質量管理體系及其過程的改進,包括對質量方針、質量目標、組織結構、過程控制等方面的評價;
b)與客戶要求有關的服務的改進,對現有服務符合要求的評價,包括是否需要進行服務、過程審核等與評審內容相關的要求;
c)資源需求等。
4.5.2會議結束后,由質管部根據管理評審輸出的要求進行總結,編寫《管理評審報告》,經管理者代表審核,交總經理批準,發至相應部門并監督執行。
4.6改進、糾正、預防措施的實施和驗證
質管部根據《改進控制程序》的規定,對改進、糾正和預防措施的實施效果進行跟蹤驗證。
4.7如果評審結果引起文件更改,應執行《文件控制程序》。
4.8管理評審產生的相關的質量記錄應由質管部按《質量記錄控制程序》保管,包括《管理評審計劃》、評審前各部門準備的評審資料、評審會議記錄及《管理評審報告》等。
5相關文件
5.1《內部審核程序》。
5.2《改進控制程序》。
5.3《文件控制程序》。
5.4《質量記錄控制程序》。
6質量記錄
6.1《管理評審計劃》。
6.2《管理評審通知單》。
6.3《管理評審報告》。
6.4《糾正和預防措施處理單》。
第4篇 某某小區物業管理內容:入住及裝修期間
某小區物業管理服務內容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內容
1、入住管理
(1)辦理入住手續的前提條件
a.小區已經通過接管驗收,達到入住條件。
b.已經通過接管驗收,標志著:
a)房屋無重大質量問題;
b)工程遺留問題基本得到解決;
c)工程文件資料已經齊備;
d)業主檔案資料已經移交完畢,產權確認工作已經結束。
c.達到入住的條件,這里指:
a)小區實現通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。
d)物業管理公司已經同委托方簽訂完畢《物業管理委托合同》。
(2)入住的準備工作
a.入住資料的準備:
a)根據小區的實際情況編寫和印制《業主公約》、《業主手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》;
b)《入住通知書》的內容要求寫明管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費明細,并附簡明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類入住表格:
--《〈業主通行證〉領用登記表》;
--《裝修申請表》;
--《住宅使用說明書》(開發商提供);
--《住宅質量保證書》(開發商提供);
--《鑰匙領用登記表》;
--《入住驗房表》;
--《業主家庭情況登記表》。
b.設計辦理入住手續流程圖。
c.入住時的環境布置:涉及服務標識區別的按《服務標識管理作業標準》有關規定辦理。
a)區內環境:
--入口處掛橫幅,內容有'歡迎您入住_________小區、_________小區是你溫馨的家'等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標明'物業管理辦公室'字樣;
--入口處標明管理公司辦公地址和辦公時間。
b)管理公司辦公環境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的'辦理入住手續流程圖',辦理手續窗口設置要求做到'一條龍服務',各窗口標識清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續流程圖
不合格
(4)發出入住通知
a.小區物業管理公司依據與房地產發展商辦公會議議定的入住時間,向業主發出入伙通知,內容包括:
a)《關于辦理入住手續的通知》;
b)《致廣大業主的慰問信》。
b.業主收到入住通知后,應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理公司辦理入住手續。如果在規定期限到來的前3天內,業主仍未辦理入住手續的,小區管理員應再次發函或致電到通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續;超過規定期限未辦理入住手續的,小區管理員應將情況向管理公司主管經理匯報決定是否登報催辦。業主辦理入住手續須帶以下證件:
a)《關于辦理入住手續的通知》;
b)《購房合同》原件和復印件各一份;
c)業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購房的業主須帶齊營業執照副本及其復印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業主簽字的授權委托書。
(5)入住手續的辦理
a.驗證:管理員在業主前來辦理入住手續時,應首先對以下證件進行檢查;
a)《購房合同》原件;
b)《業主的身份證原件》;
c)《單位購房的還須檢查其單位營業執照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業主授權的委托書。
b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業主及家庭成員的身份證原件、單位營業執照副本返還業主,證件復印件及業主委托書存入業主檔案。
c.將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭登記表》內,另一張為業主辦理《業主通行證》。
d.交納入住費用:小區管理員導引業主到收費公司交納入住費用,收費人員根據收款項目開具收款收據。一般情況下,入住費用包括以下項目:
a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區無此配套項目的不予收費;
b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區無此配套項目的不予收費;
c)水電押金:實行抄表到戶的小區不需收取,未實行抄表到戶的可適當收取;
d)裝修保證金:業主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;
e)裝修垃圾清運費:同上;
f)管理費:以收到入伙通知之日計算當月物業管理費,預收一年。
e.驗房收樓:
a)小區管理員在業主交完入住費用后帶業主驗收房屋,并請業主將房屋存在的問題填入《業主入住驗房表》中簽字確認;
b)房屋驗收合格的,管理員應請業主在《業主入住驗房表》中簽字確認;
c)驗收發現問題,業主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應通知發展商在一周內給予解決,并將整改結果通知管理公司;
--發展商一周內未整改完畢的,小區管理公司應將整改情況反饋給業主,并告之具體再驗收的時間;
--整改完畢后,由小區管理員通知業主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經理進行跟綜,并依據物業管理公司同發展商簽定的《物業管理委托管理合同》中的保修條款要求發展商盡快解決。
f.發放鑰匙:
a)業主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區管理員應將業主房屋鑰匙全部交給業主;
b)業主收樓有問題,小區管理員在將鑰匙交給業主的同時,應留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;
c)業主在領取鑰匙時,管理員應要求業主在《鑰匙領用表》內簽字確認。
g.簽署《業主公約》和《消防安全責任書》:
a)管理員將《業主公約》和《消防安全責任書》(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀;
> b)請業主簽署《業主公約》和《消防安全責任書》;
c)管理員將簽署后的《業主公約》和《消防安全責任書》簽署后的其中一份存入業主檔案,另一份隨其它資料交業主保存。
h.資料發放:小區管理員將以下資料發給業主保存并要求業主在資料領取單上簽名:
a)《住戶手冊》;
b)《服務指南》;
c)簽署后的《業主公約》;
d)簽署后的《消防安全責任書》;
e)《住宅使用說明書》;
f)《住宅質量保證書》;
(6)開通水電
a.小區管理員應邀請業主一起將水電讀數抄錄在《業主入住驗房表中》。
b.通知機電維修人員開通該業主房屋的水電。
(1)業主檔案管理的具體辦法祥見《業主檔案管理作業標準》。
(2)本標準作為管理處相關人員績效考評的依據之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
a.申請:住戶需提前7日向小區管理公司提出裝修申請(租戶必須持業主授權委托書);
a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內容,并附裝修設計圖紙,室內裝修說明書;
b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業執照復印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);
c)裝修較大商業商鋪、娛樂場所時,需提供城市規劃、消防、環保等部門的審批文件。
b.審核與批準:
a)小區管理公司維修主管接到裝修申請當日,依據《管理公約》中'裝修管理規定'的相關條款,按唱諾制要求,就可能發生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對住戶未完全承諾的,小區管理公司維修主管應耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應當在半個工作日內給出同意意見;
d)審核同意的,報管理公司主管經理審批,管理公司經理應當在半個工作日內給出同意意見;
e)小區管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設計的,應告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準后,小區管理員應通知住戶帶領裝修施工隊一同到小區管理處辦理有關手續
a.小區管理員將《室內裝飾企業營業執照》、《執業許可證》、復印一份附在《裝修申請表》后。
b.將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后。
c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責任書》,并將之附在《裝修申請表》后。
e.住戶和施工隊一同到小區管理公司按裝修管理規定交納相關費用;
a)住戶應交納一定數額的裝修押金和垃圾清運費;
b)施工隊應交納一定數額的裝修押金和施工人員證件工本費;
f.引施工隊負責人辦理《施工通行證》;
a)施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區物品/人員出入管理作業標準》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續后,應立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區管理員按《樓宇巡查作業標準》每日巡查裝修施工情況。
b.機電維修人員負責監控施工隊土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護員負責按《封閉小區物品/人員出入管理作業標準》、《治安巡邏作業標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無'人員管理作業標準》隊施工人員進行管理。
(4)裝修施工的竣工驗收
a.裝修施工結束后,由住戶和施工隊負責人共同向小區管理公司提出驗收申請。
b.小區管理公司在當日內組織人員(機電維修主管及各專責工程師及小區管理員)對裝修進行現場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發現有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗收合格的,由小區管理公司維修主管在《裝修申請表》內'完工驗收'欄目簽署'初驗合格',并簽署姓名及日期。
d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。
e.施工隊當日清場離開。
f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區管理公司應對裝修施工組織復驗,復驗無問題,由小區管理公司主管經理在《裝修申請表》內注明'復驗合格'后,由小區管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。
(5)常見的違章裝修
a.擅自開工。
b.亂拉電線、超負荷用電。
c.擅自改動燃氣線路,安裝燃氣用具。
d.空調機不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調。
f.隨意改變陽臺功能。
g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負荷。
k.改動上下水、電線(開關盒)。
l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。
m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動消防設施。
q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動火作業。
s.鋪裝過重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運送裝修材料(散
裝料和超長重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
*.不按規定時間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區治安管理規定。
ab.隨意拆掉陽臺配重墻。
ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發現違章維修的,小區管理公司應立即要求住戶停止違章裝修,恢復原狀,并視情況采取以下方式進行處理:
a)批評教育,規勸改正;
b)責令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責令恢復原狀;
d)扣留或沒收工具;
e)停水停電(須報管理公司總經理批準);
f)要求賠償損失(須報管理公司總經理批準);
g)依據規定罰沒違章金。
b.裝修施工驗收時,如發現住戶違章裝修的,小區管理員應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經理同意后,列清扣款數額,由小區管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:
a)首先從施工隊裝修押金中扣款;
b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;
第5篇 物業管理公司人力資源管理程序
1.0目的:規范公司職員招聘、培訓、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關崗位的服務質量的要求和操作技能,增強服務意識,從而提高企業整體素質和服務質量。
2.0適用范圍:公司各類人員的招聘、培訓、辭(退)職。
3.0職責:
3.1 用人部門負責提出用人申請。
3.2 綜合事務部負責發布招聘信息及收集應聘信息。
3.3 綜合事務部負責組織對應聘人員進行管理。
3.4 綜合事務部全面負責公司員工培訓的日常管理工作。
3.5 綜合事務部負責制訂公司《月培訓計劃》,組織實施,并予以評估。
3.6 對涉及崗位技能的培訓由相關部門組織實施并予以評估。
3.7 綜合事務部負責職員的辭(退)職管理。
3.8 綜合事務部負責員工人事檔案的建立。
4. 0程序
4.1 職員的招聘及其考核
4.1.1 用人部門根據工作需要提出用人申請,填寫《用人申請單》,報綜合事務部審核,由綜合事務部上報總經理審批。
4.1.2 綜合事務部負責按公司文件規定的人員素質要求發布招聘信息,并將收集的應聘資料移交綜合事務部。
4.1.3 綜合事務部與用人申請部門共同對應聘資料進行篩選,通過面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4 綜合事務部負責職員試用期滿的轉正考核,并保存考核記錄。
4.2 培訓
4.2.1 入職培訓:綜合事務部應在一周內對新入職員工進行入職培訓,內容包括公司規章制度、企業文化等,培訓完成后須對培訓效果進行評估,并保持記錄。
4.2.2 在職培訓
4.2 .2.1 綜合事務部每年底組織調查各部門對下年度培訓的需求。
4.2.2 .2綜合事務部匯總培訓需求后,制訂年度培訓計劃。
4.2.2 .3各部門每月底上報下月培訓計劃,并按計劃實施與考核。
第6篇 z物業管理公司監視和測量裝置控制程序
1目的
通過對監視和測量裝置的定期檢定,保證儀器的計量、測試準確有效。
2范圍
本程序適有于對公司各需要定期檢驗的監視和測量裝置(以下簡稱監測裝置)的管理。
3職責
3.1管理處工程部負責定期組織對監測裝置進行校驗,并建立相關檔案;
3.2各使用部門負責按規定正確使用、維護監測裝置。
4工作程序
4.1監測裝置范圍
序號裝置名稱使用地點檢定周期
1兆歐表、萬用表檢測工具一年
2鉗形電流表配電室檢測工具一年
3高壓驗電器高壓配電室檢測工具一年
4驗電筆檢測工具一年
5主要設備和
主要線路的配電盤儀表配電室檢測工具一至四年
4.2監測裝置的購置
行政部在指定合格供方中購買各部門所需的監測裝置,購回的監測裝置應交管理處工程部送法定檢定機構檢定合格后方可使用,管理處工程部負責對監測裝置的使用人員進行使用及維護指導。
4.3監測裝置的管理
4.3.1管理處工程部于每年年底制定下年度《監測裝置檢定計劃》,經工程主管批準后實施;
4.3.2工程主管指定專人建立《監測裝置匯總表》,明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期,并在規定周期內將檢測裝置送相關法檢定機構進行檢定或校準,保證其精度符合技術要求,經檢定或校準合格的監視和測量裝置方可使用,工程部應做好監測裝置的檢校記錄;
4.3.3品質管理部負責組織人員對監測裝置進行巡檢,保證監測裝置正常使用;
4.3.4各管理處應指定專人負責監測裝置的日常使用維護,發現未經檢定合格或已過檢定周期或已失效或損壞的監測裝置應及時送交相關法定檢定機構進行維修、檢定、校準;
4.4各使用部門應妥善保護監測裝置的檢定合格標識。
5相關文件
6質量記錄
**/bg-7.6-01 《監測裝置檢定計劃》
**/bg-7.6-02 《監測裝置匯總表》
附加說明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件審核人:
本文件批準人:
第7篇 物業公司程序文件-消防管理控制程序
物業公司程序文件:消防管理控制程序
1.0 目的
為預防事故發生及事故發生時將其危害降低到最小程度,保障人身及財產的安全,特對消防應急處理予明確規定。
2.0 范圍
適用于公司管理項目發生的火災、燃氣、油類泄漏爆炸事故的處理。
3.0 職責
3.1 管理處負責消防系統的使用管理。
3.2 安保部負責全公司人防工作的監督檢查,定期組織管理處進行安全消防演習。
3.3 工程部負責技防工作監督檢查,并組織一季度一次的消防安全檢查。
3.4消防設備由工程部委托供方維護保養,管理處負責保養情況的日常監督。
4.0 程序
4.1 火災預防,各單位應加強對消防事故的人防、技防和物防。
4.1.1 公司每季度對管理處消防組織體系、設備設施的運行情況進行檢查評比,將發現的隱患通報管理處,管理處將問題轉呈相關方處理并負責跟蹤驗證。
4.1.2 管理處須派專人24小時在消防中心值班,監視火災報警系統、消防聯動系統的工作。發現預報出現火災,立即派人現場巡察,若為誤報,須排出故障,使主機復位。若發生火災按4.2.1條處理。
4.1.3 燃氣管理按《北京市燃氣管理條例》、《北京市燃氣安全管理規定》相關條文執行。
4.1.4 柴油發電機的油庫須按規范建造,油箱下方應砌池,池中放入細沙,當油泄漏時,被沙吸收,流不出油庫,不會將火帶出油庫。油庫內應裝自動滅火裝置,門應防火密封。發現油庫起火,迅速啟動滅火裝置,防止油箱爆炸,并打電話119及通報給公司相關部門。
4.1.5 管理處定期進行安全消防演習,演習作業具體事項根據《安全保衛管理手冊》中關于制定滅火應急方案和進行演練的規定和《緊急情況處理控制程序》執行。
4.2 火災處理
4.2.1發生火警時,在初期火災時間(5分鐘)內不能撲滅火災時,管理處應立即撥'119'報警,同時根據《安全保衛管理手冊》中滅火應急規程規定,組織義務消防隊員做好滅火、救人、引導住戶疏散等工作。 4.2.2 各單位對滅火流程和規定按照《安全保衛管理手冊》中相關文件執行。
5.0相關文件與記錄
《安全保衛管理手冊》
第8篇 助理物業管理師三級理論知識試題
一、單項選擇題(每題1分,共50分 )
1、(b)是隨著時間的推移而變化的,有時高,有時低。
a.原始價值b.市場價值 c.帳面價值d.折余價值
2、在城市規劃中,通常是用居住小區和( a)為規劃基本單位來組織居住區的。
a.居住組團b.居住團 c.居住區 d.居委會
3、供給狀況不變,需求增加時,引起(b )。
a.均衡數量增加,均衡價格上升;b.均衡數量增加,均衡價格下降;
c.均衡數量減少,均衡價格上升;d.均衡數量減少,均衡價格下降
4、城市布局中,一般情況可以根據最小風頻原則進行布局,對大氣有污染的工業應布置在全年最小風頻風向的( a )。
a.上風向 b.下風向c.左風向d.右風向
5、房地產具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產,其價格從長遠來看是趨于( b.)。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
6、民事責任主要表現為一種(b )責任。
a.社會b.財產c.違約d.侵權
7、市場調查方法中( d )具有一定的風險性。
a、詢問法 b、電話調查法 c、觀查法 d、實驗法
8、決定房屋租賃規模的主要因素是(d)。
a、 城市宏觀經濟環境b、房屋出售市場情況
c、房屋租賃市場情況d、房屋租賃政策法規
9、當事人在仲裁機關做出“仲裁決定書”后(c)之內可向人民法院提出訴訟。
a、5 b、10 c、15 d20
10、房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后( d )日內,到(市、縣人民政府房地產管理部門)辦理登記備案手續。
a、10b、15c、20 d、30
11、房屋租賃登記申請經(d)審查合格后,頒發《房屋租賃證》。
a、物業管理企業 b、房屋租賃公司
c、業主委員會 d、市、縣人民政府房地產管理部門
12、承租人在物業租賃期限內,可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人,但必須經得( c )同意。
a、 物業管理企業b、房地產行政產管部門
c、出租人
d、使用人
13、在租賃期限內,因承租人過錯造成房屋損壞的,由( a )負責修復。
a、承租人b、出租人 c、物業管理企業d、房地產管理部門
14、具有傳播需求的個人或集團,謂之(a)
a信息源b信息 c信道d信宿
15、 一個組織與大眾傳播媒介的關系稱(c)
a公共關系b組織關系 c媒介關系d人際關系
16、物業管理人員在與客戶進行溝通時,應保持一定的距離,其自然距離以( a)為宜。
a、雙方感到舒適 b、2米以上
c、聽清對方的聲音 d、適于握手
17、所謂激勵就是激發人的(a),調動人的工作積極性的過程。
a.動機b.需要c.目的 d.期望
18、 有人勤奮有人懶惰,這是性格的(a)
a.意志特征b.情緒特征c.態度特征 d.理智特征
19、下列說法正確的是( a)。
a.產權是一種權力束b.產權是指占有權 c.產權不具有排他性d.產權主要指房地產產權
20下列最可能屬于社團產權的是( b)。
a.城市標志性寫字樓 b.人行天橋 c.公司大樓 d.小區道路
21、關于自主經營型物業管理與聘用服務型物業管理的區別,下列正確的說法是( c)。
a.聘用服務型物業管理不涉及經營b.聘用服務型物業管理只針對居住物業
c.自主經營型的物業管理物業管理企業不僅僅有管理權
d.自主經營型的物業管理以經營為主服務為輔
22、物業管理從產業劃分上屬于(c )。
a.第一產業b.第二產業c.第三產業d.第四產業
23、縣級以上地方人民政府( a)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
a、房地產行政主管部門&n
bsp; b、工商行政管理部門
c、小區管理辦公室d、物業管理協會
24、一個物業管理區域可以成立不超過( a )個業主大會。
a、1 b、2c、3d、4
25、業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經( b )以上的業主提議,業主委員會應當組織召開大會臨時會議。
a、10% b、20% c、30%d、50%
26、業主委員會是業主大會的(d)
a、組織機構b、權力機構 c、自治管理機構d、執行機構
27在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其(d)
a、管理b、指導 c、監督d、指導和監督
28、建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害(d )的合法權益。
a、業主 b、物業使用人 c、住宅區居民d、物業買受人
29、公司的權力機構( a)。
a.股東會 b.工會c.董事會 d.監事會
30、物業公司以目標為基礎的部門劃分實際上是以( d )為中心的劃分;
a.項目 b.管理 c.經營 d.服務
31、矩陣制又稱( d)。
a.參謀制 b.對稱制 c.點陣式 d.規劃目標結構組織
32、三級物業管理企業資質證書的頒發和管理由(b)負責。
a.省建設廳b.設區的市房地產主管部門 c.縣級市房地產主管部門d.b或c
33、(d)是物業管理企業各部門中唯一常年24小時工作的部門。
a、 公關部b、工程部c、經營部d、安保部
34、緊急避險的構成要素不包括( b)。
a、合法利益受到緊急危險的威脅b、即將到來的危險
c、沒有其他方法能夠排除危險d、避險行為不能
超過必要的限度
35、滅火器應懸掛在(c)的溫度條件下。
a、較低b、較高c、相宜d、日常
36、在綠化時,應以(a)為主。
a鄉土植物b外來植物 c速生樹種 d慢生樹種
37、我國大氣污染,主要是(c )污染
a、粉塵排放 b、沙塵暴c、煤煙型 d、有毒有害氣體
38、以下不屬于營業成本的是(c)。
a.財產保險費
b.直接人工費
c.勞動保險費
d.固定資產折舊費
39、按全國物業管理示范住宅小區標準,小區房屋零修急修及時率應達d 以上,返修率不高于 d;
a.95%1%b.96% 2%c.98%1% d.100%1%
40、在房屋供暖施工圖中,用( d )表示溫度計、
a.*b.c.-.-.- d.
41、商業物業不包括以下(a)物業。
a.碼頭 b.機場餐廳c. 經營性加油站 d.購物廣場
42、目前我國收益性物業的物業管理的模式主要包括自主經營型和( c)兩種物業管理模式。
a. 合作管理型 b. 公開招標型 c.委托服務型d. 發展商管理型
43、一般出租的收益性物業出租管理辦法不包括( b )。
a. 招租管理辦法 b. 租戶管理辦法c. 租金管理辦法 d. 合同管理辦法
44、房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩定和承載能力,隨時有倒塌的可能,這種房屋是( d )。
a、 基本是好房b、一般損壞房c、嚴重損壞房d、危險房
45、屬于非危險房屋的,應在簽定文書上注明在正常使用條件下有效時限,一般不超過( a )。
a、一年b、二年c、三年d、四年
46、( c )負責房屋安全鑒定。
a、物業管理企業b、業主委員會
c、人民政府房地產行政管理部門d、公安部門
47、經鑒定屬危險房屋的,(c)必須及時發出危險房屋通知書。
a、物業管理企業b、業主委員會 c、鑒定機構d開發建設單位
48、對鑒定為危險房屋的,如果房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理,( b )有權指定有關部門代修,所需的費用由責任人承擔。
a、 物業管理企業b、房地產行政管理部門
c、人民法院d、公安機關
49、由于使用不當或其他人為原因造成房屋損壞,應由(d)負責修復。
a、房屋所有人b、房屋使用人c、物業管理企業d、損壞責任人
50、在計算房屋完損等級時,一律以( b )為計量單位。
a、使用面積b、建筑面積c、幢d、層
51、在房屋結構施工中常用的構件代號“wb”表示的是( b )。
a、空心板b、屋面板 c、基礎梁d、樓梯梁
52、在給排水方式的圖例中“ ”表示(c)。
a、 清掃口b、水泵c、洗臉盤d、消火栓
53、在電氣施工圖中,常用“ ”表示( d )。
a、 壁燈b、球形燈c、安全燈d、吸頂燈
54、(a)主要是對物業設備設施進行的清潔、整理、潤滑、緊固、調整、更換、防腐等。
a保養b日常保養
c維修d維修保養
55、(a)一是對非重點設備實行故障發生后的維修;二是對事先無法預見的突發故障的維修。
a事后維修b預防維修
c生產維修d預知維修
56、(c)零件更換率一般在10%-30%。
a維修保養b小修
c中修d大修
57、物業管理區內的高壓供電設備應由(a)維修保養,物業管理公司主管人員負責督促其如期維修保養,并做好其維修保養記錄。
a專業公司b物業管理公司
c業主委員會d行政主管部門
58、(c)、每年進行火災自動報警系統的檢查和試驗。
a每周b每月
c每季 &nbs
p;d每半年
59、電梯困人時,當電梯停在距某平層位置約(b)m范圍時,維修人員可以在該平層的廳門外使用專用廳門鑰匙開啟廳門,用手拉開轎廂門,并協助乘客撤離轎廂。
a +0.5 b ±0.5
c -0.5 d ±1.0
60、(c)級以下的地震可由電梯操作人員以低速至各樓層試運行一趟,確認沒有任何異常情況,即可投入使用。
a二 b三
c四 d五
二、多項選擇題(每小題1分,共20分)
1、房地產開發項目招標的程序包括( ab )。
a.招標準備 b.組織招標 c.現場考查d.開標、評標、定標
2、與客戶進行溝通的心理過程包括(abcd)環節。
a、理解b、接受c、行動d、注意
3、如果宏觀經濟情況好,下列說法正確的是(ac)。
a、房屋租金會提高 b、房屋租金會降低
c、出租者希望租期較長 d、出租者希望租期較短
4、物業管理的專業性主要是指從事物業管理有( abc)。
a.專門的組織機構 b.專業的人員配備c.專門的工具與設備 d.專門的行政管理機構
5、國家提倡業主通過( abc )的市場競爭機制選擇物業管理企業。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
6、國家鼓勵物業管理采用( ac),依靠科技進步提高管理和服務水平
a、新技術 b、新知識 c、新方法d、新成果
7、物業管理企業的義務包括( bcd)。
a.服從主管部門的領導 b.提供符合合同要求的物業管理服務c.接受業主大會的監督 d.按照法律、法規和有關規定從事經營活動
8、垃圾的處理方法一般有(abc)。
a、堆放法b、填埋法c、焚化法 d、散落法
9、物業管理企業的主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中取得的( abc)。
a.物業服務收入b.物業經營收入c.物業大修收入d.房屋中介收入
10、目前,我國物業管理服務的價格形式可以分為( bc)。
a.政府定價
b.政府指導價
c.市場調節價
d.法律定價
11、以下屬于小區基礎管理內容的是(abc)。
a.建立房屋裝修管理規定b.建立住用戶檔案 c.定期住用戶意見與建議d.建立機動車停車場管理制度
12、(bd )后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標準。
a、中修b、大修c、翻修d、綜合維修
13、對主體工程維修的標準是(acd)。
a、牢固b、恢復原樣c、安全d、不留隱患
14、房屋(bc)的修繕、更新費用在專項維修資金中列支。
a、自用部位b、共用部位c、共用設備d、自用設備
13.房屋結構部分包括( abd )項目。
a、樓地面b、基礎c、門窗d、屋面
14、生產維修是(ad)相結合的維修方式。
a事后維修b改善維修
c預知維修d預防維修
15、排水管堵塞的故障原因可能是(abcd)。
a使用中或施工中,硬雜物進入排水管,停止在排水管中
b尿垢堵塞排水管
c管道坡度小或達不到自清流速,使污水中的雜物沉積而堵塞
d排水管的管徑偏小
16、對電梯曳引電機的檢查,應檢查(abcd)。
a油位、油色有無異常 b油溫有無異常
c運行異常聲音 d運行有無異味
17、從室外設計地面至基礎底面的垂直距離稱基礎的埋置深度,簡稱基礎的埋深。根據埋置深度的不同,基礎可分為(abd)
a、深基礎 b、淺基礎c、半埋基礎d、不埋基礎。
18、正投影具備以下(abc )基本性質
a、真實性b、積聚性c、類似性d、虛擬性
19、國家制圖統一標準還規定定位軸線的編號中不得采用(acd )這三個字母。
a、“i” b、“j”c、“o” d、“z”
20、房屋基礎加固法包括以下幾種( abcd)
a、水泥粘結法&n
bsp; b、擴大基礎底面積加固法c、條形基礎兩側擴大加固法 d、架托換基法。
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯誤的打×,共20分)
1、市場調查并不是市場營銷活動的出發點,只是了解市場、認識市場的一種有效方法和手段。( √)
2、建設工程是指規劃區內所有新建、擴建、改建的建筑物、構筑物、管線、道路和其他工程設施。(√ )
3、在分析房屋租賃市場時,沒有必要分析房屋銷售市場( ×)。
4、與客戶有效溝通是物業管理人員必備的核心技能之一( √ )
5、物業管理的常規性服務是非經營性的( ×)。
6、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。( √)
7、住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于5個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業管理企業。( ×)
8、 安全管理工作形式經常在表面上與對客戶的服務發生沖突,但是從本質上講安全管理工作還是為客戶提供一種安全性的服務。(√)
9、 我國消防管理的方針是“隱患險于明火,防患重于救災。”(× )
10、向水體排放污染物超過國家標準的,按照排放污染的種類、數量加倍繳納排污費。( √)
11、檢查所轄范圍的保潔成效,發現問題馬上糾正,是保潔部門經理的職責。(×)
12、房屋經過維修后,應調整房屋受損等級(×)
13、在鋼筋混凝土構件中,混凝土的抗壓強度和抗拉強度都較高。( √ )
14、凡是夜間發生的、不影響物業管理區正常運作的、不會產生嚴重后果的供配電故障,可以由日班當值人員進行維修?!?/p>
15、對某些房屋建筑進行必要的沉降觀測,是房屋管、修單位的保養工作之一。( √ )
16、樓地面是房屋的主要水平承重構件,它們將自重和使用荷載傳遞給墻、柱及基礎,對墻身起垂直支撐作用,并有分隔空間、隔聲、隔水等作用。(×)
17、所有維修工程不論工作量大小,都必須在開工前編制工程組織設計。(×)
18、房屋完好率就是完好房屋的建筑面積與總的房屋建筑面積的百分比( ×)
19、電梯運行管理發生任何故障時,要首先救護乘客出梯。( √)
第9篇 大型小區物業管理目標整體設想
大型住宅小區物業管理的目標及整體設想
針對****的實際情況,我們確立了其物業管理的目標定位和整體構想。我們對****的管理目標定位是:在管理期內,使****的物業管理在社區環境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌物業形象。通過專業化、規范化的物業管理服務,在全面接管小區后一年內使****達到龍崗區物業管理優秀小區的管理標準,二年內達到深圳市物業管理優秀小區的管理標準,三年內達到廣東省優秀示范小區物業管理的標準,四年內達到國家優秀示范小區物業管理標準。我們對****的管理設想可概括為:
樹立***物業管理形象
建設專業規范的服務隊伍
提升****的綜合品質
打造***一流地產品牌
(一)樹立***物業管理形象
***物業是一個極具活力和競爭能力的物業管理企業,她最鮮明的特色是敢于創新,既有機制創新,又有管理創新,還有物業管理行業理念的創新。***物業經過四年的歷煉,積淀了豐富的企業文化,儲備了大批優秀人才,擁有成熟的物業管理經驗,保證了自己在市場經濟大潮中越來越具競爭力。***在接管****后,****將成為***物業明年工作的重中之重,必將投入主要精力,努力樹立起***物業管理的形象,為提升****物業管理水平,***物業準備采取以下措施:
1、全面推行'人性化物業管理模式'
***物業借鑒國外物業管理經驗,廣泛引入人性化物業管理的先進管理理念,以關注員工的不同需求、關注業主的家居質量、關注環境的溫馨和諧、關注社區的整體氛圍為特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物業在管理水平上有了質的提高。***的人性化管理實現了幾個統一:對業主來說,注重了外在環境和內在情感的統一;對公司來說,實現了規范化管理和人性化管理的統一;對員工來說,體現了企業發展和個人成長的統一。
***'人性化物業管理模式'可以表述為:(1)關注員工和業主不同層次的需求;(2)小區環境建設中人性化因素的融入;(3)對業主在管理服務過程中的'家庭式關懷';(4)現代文明社區精神的塑造。簡言之,就是在管理、環境、空間各個層次和環節營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規則約束的和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。***物業在桂芳園的物業管理實踐中提煉出的人性化物業管理模式必將使****的物業管理在檔次上得到全面提高。
2、個性化服務
作為服務性行業,***物業在管理服務上不斷吸收行業內較先進的理念,在****的物業管理中,我們將提供個性化服務,以適應社會發展與消費細分的市場趨勢。我們從過去的著眼于滿足業主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業主上述需求的基礎上,最大可能地滿足于業主的個性需求、特殊需要的高度;盡可能多地為業主提供關懷心靈、關注人性的深層次的服務。因此,***物業將根據各類業主的不同需求,提供不同層次、不同類型的個性化服務。我們將根據****各類業主的不同需求,提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區服務內容,實行有效的'愛好分類、個性服務',將以往物業服務的大面積、大分類和大時段上升為業主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務。
3、實踐'即時服務和隱性管理'相結合的管理設想
我們在****的物業管理中,將引入'即時服務'和'隱性管理'相結合的管理理念。'即時服務',就是我們將對小區業主的服務需求做全面、深入、細致的了解,并成立'業主應急服務隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業主需要幫助時會即時出現,為業主提供及時滿意的服務,我們強調的是服務的快捷性和業主的滿意度。'隱性管理'是服務檔次的提升,其主旨是充分尊重業主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業主需要幫助時即時出現,提供深層次的個性化服務。比如,小區的清潔管理,我們在業主上下班高峰期不讓業主看到保潔員,充分尊重了業主的私密空間。
4、物業管理人職業化
人力資源是物管企業最大的資本,因而,必須樹立現代的人力'資本'觀念,把人力資源作為企業的一種最重要的資本進行開發利用,擴大投資,讓其為企業創造更多的價值。***物業將建立一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機制,能量化的盡量加以量化,不能量化的則以適當的方式轉化可量化的項目,在工作績效的考核方面將注重績效的改進,而在工作態度和能力方面側重于長期表現,在考核過程中,以上級考核下級為主,輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量,確保考核的公平、公正和公開。***物業已經具有以下三個方面的優勢:一是具有對人才有吸引力的、符合企業實際的薪酬福利政策;二是重視與員工的溝通,加大了情感投資力度,充分尊重員工,對員工進行'人文關懷、情感服務',用溫馨、和諧的企業內部人際關系氛圍打動和感染員工,讓員工感受到企業這個'大家庭'的溫暖;三是進行職位激勵,幫助員工進行職業生涯設計,給員工特別是中高層管理人員自我價值實現的機會。通過種種努力,***物業勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才,使員工以公司為家,以目前的職業為終身職業,確保****物業管理質量,保證了***物業的可持續性發展。
5、全面實施mis、cis系統及cs系統工程
a.mis系統:物業管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監控中心設置信息控制系統及處理系統,對社區所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發出后進行跟蹤管理。
b.cis系統:我們將對****進行形象設計。該設計內容包括小區標識導視系統、商業網點的色調、招牌規劃設計、小區管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設計完成并實施以后,****將有一個獨立完整的形象系統,從而大大提高****的形象,提高社區的文化品味。
c.cs系統:我們將在****的物業管理中實施顧客滿意戰略,即一切從業主、住戶的需要出發,以業主滿意為***物業管理服務的目標,使****業主和住戶充分感受到高水平管理服務的價值。
6、實行社區計算機網絡管理
現代化的物業應該實行現代化的先進物業管理,實行電腦化管理是提高物業管理水平的關鍵所在。***物業已在桂芳園使用了當時較為先進的物業管理軟件系統,現在物業管理軟件日新月異,我們將總結經驗,爭取將目前最新的網絡版投入****的管理中,從而全面提升****的物業管理水平。
7、全面實施iso9001質量保證體系
實施iso9001質量保證體系是進行社區規范化管理的保證,***物業將力爭于2004年通過iso9001國際認證,我們將在****的管理中全面導入iso9001的管理體系,保證小區的管理規范化
、制度化。
8、建立治安快速反應系統
安全防范是物業管理第一要素,****的治安工作由中央監控中心統一指揮調度,并建立起戰斗力強的治安快速反應系統,該系統既強調迅速快捷,又強調多重結合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內趕到現場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即小區治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合,確保小區治安防范萬無一失。
9、逐步增加社區管理服務的技術含量
未來的物業管理行業是人才的競爭,也是管理服務中技術含量的比拼,技術的競爭將起最終作用。在****的物業管理中,我們將逐步加大技術投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節約人力成本;在機電設備管理中,利用成熟的技術和經驗,加快智能化建設。
10、全面導入酒店式商務物業管理(重點介紹)
我們將在****推行'以業主為中心'的酒店式管理服務模式,倡導'以人為本'全方位個性化的業主服務。我們將按照現代酒店服務的國際標準及相關要求來對****進行全方位的服務:
(1)****酒店式物業管理的行為標準:
smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業主)保持真誠的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。
ready(準備):主動,要求能隨時為服務對象(業主)提供專業、規范的服務;
viewing(看待):要把每一位服務對象(業主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創造):要精心創造出使服務對象(業主)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;
eye(關注):始終要用熱情友好的關注態度對待服務對象(業主),關注業主服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;
國際酒店業認為,service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內容來理解,這也是我們對酒店式商務物業管理服務的行為標準要求。
(2)****酒店式物業管理服務滿足個性服務需求的標準:
要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點:
*要事前了解服務對象的各種不同的需求:
不同類型的業主具有不同的個性服務需求。一般而言,業主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環境。酒店式物業管理過程中,在滿足業主歸屬需要方面,應特別注重業主對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業主的'個性'歸類集中,擬定服務的實施計劃。
*按物質性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業主)的需要:
物質性的需求差別是指服務對象對具體物質產品(物業管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質產品的需求是相同的,但對產品的形式和表象(即物業管理職能的實施過程)有不同的要求。
在提供服務時,不僅對物業管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業主的感受差異,在物業管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑'以物業管理為依托、以業主服務為中心'的理念,推行充分體現酒店式的'隱性管理'管理模式。
(3)****服務工作的指導方針(服務誡條):
*業主滿意是我們工作的目標。
*微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。
*溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。
*快捷。根據業主的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業主。
*職業禮貌。保持職業禮貌,主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。
*職業儀表。整齊佩帶名牌,以自己經過修飾的儀表容貌為驕傲;注意個人衛生;時刻留意員工就是公司的形象的體現者。
*團體合作。互助合作,良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現,認同***的企業文化和管理。
*工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業、規范的工作水準進行物業管理服務。
(4)業主服務感受描述:
*安全方面有職業儀表、工作規范的安全巡視人員、崗位執勤人員、折射'紀律嚴明、訓練有素'的安全防范行為。
*大堂優雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的大堂保安的真誠微笑、禮貌問候,讓業主體現星級酒店服務的感受。
*優美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
*整潔儀表、操作規范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服務。
*任何時候需要,通過信息網絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備'紅十字'應急醫藥,以備不時之需。
*公共設備正常運行和迅速的家居維修服務,便可商居無憂。
*組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。
*擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。
***的酒店式物業管理將使****的業主倍感尊貴。
(二)建設專業規范的服務隊伍
在實施****物業管理的過程中,我們將建設一支能夠將***物業管理模式與****全面結合的專業、規范的物業管理人員隊伍。同時,我們將持續推行'物業管理人職業化'的管理主題,有計劃地選拔培養管理處高層管理員,為****物業管理的持續發展和提高培養和儲備人才。***物業歷來重視培訓工作,建立了理論學習和實際演練相結合的培訓機制。因此,我們有信心在****的物業管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經驗的高素質的物業管理服務隊伍。
(三)提升****的綜合品質
略
(四)打造***一流地產品牌
第10篇 助理物業管理師技能試題
第一部分 模擬現場操作
一、模擬現場操作題(1~2題,每題25分,共50分)
說明:1、2兩題均為先看一段錄像,然后按要求答題??荚囬_始,即播放第1題錄像;考試后30分鐘,播放第2題錄像。每題錄像均播放兩遍。
⒈請看一段錄像,指出錄像中所反映的物業管理工作存在的問題,并說明理由。
⒉請看一段錄像,指出錄像中所反映的物業管理工作安排存在的問題,并說明理由。
第二部分 筆 試
二、情景題(3~6題,每題5分,共20分)
⒊某住宅樓建筑面積為8767
第11篇 物業管理師管理實務考試預測試題及答案1
2022物業管理師管理實務考試預測試題及答案(1)
一、單項選擇題
1.下列關于前期物業服務合同的表述中,不正確的是(d)。
a.前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議
b.前期物業服務合同是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據
c.前期物業服務合同的當事人不僅涉及建設單位與物業服務企業,也涉及業主
d.在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當訂立口頭的前期物業服務合同
2.前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時,物業服務企業可以通過(c)的方式規避風險。
a.宣告合同無效
b.宣告合同可撤銷
c.提前解除合同
d.約定條款
3.下列選項中屬于物業項目開發的銷售階段早期介入內容的是(b)。
a.就物業的結構布局、功能方面提出改進建議
b.完成物業管理方案及實施進度表
c.就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見
d.對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見
4.物業工程質量保修分為兩部分:一是物業服務企業承接管理的物業共用區域及共用設設備等部分;二是業主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由(b)負責。
a.業主大會
b.建設單位
c.物業服務企業
d.施工單位
5.新建物業承接查驗的主要內容不包括(d)。
a.物業資料
b.物業共用部位
c.共用設施設備
d.建設單位資料
6.在物業管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(b):
a.建設單位
b.業主
c.專業公司
d.政府部門
7.物業管理客戶溝通的內容不包括(b)。
a.與建設單位就早期介入、承接查驗、物業移交等問題的溝通交流
b.與建設單位、市政公用事業單位、專業公司等單位的溝通交流,要以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權利義務,做好溝通交流工作
c.與市政公用事業單位、專業服務公司等相關單位和個人的業務溝通交流
d.與業主大會和業主委員會物業管理事務的溝通交流
8.物業管理投訴處理的要求不包括(a)。
a.要正確看待物業管理投訴,并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業主溝通聯系的機遇
b.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”
c.接受和處理業主投訴要做詳細記錄,并及時總結經驗
d.接受與處理業主的投訴,要盡可能滿足業主(或物業使用人)的合理要求
9.通報正文的主體構成不包括(d)。
a.結論
b.結語
c.事實與評析
d.依據
10.當物業與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復問題,向有關部門(如派出所、居委會)、業主委員會或其他單位等聯系工作時,要用(a)文種。
a.“函”
b.“通知”
c.“請示”
d.“批復”
二、多項選擇題
1.合同要約的構成要件為(ace)。
a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
b.要約必須由受要約人或其代理人作出
c.要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定
d.要約必須在要約的有效時間內作出
e.要約必須傳達到受要約人才能生效
2.合同簽訂應遵循的基本原則是(acde)。
a.主體平等
b.罪責自負
c.合同自由
d.誠實信用
e.權利義務公平對等
3.物業管理服務及相關活動規范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業服務合同時,要特別注意的主要條款包括(abce)。
a.內容
b.費用
c.項目
d.技術
e.標準
4.新建物業承接查驗的常用記錄有(abe)。
a.工作聯絡登記表
b.物業承接查驗記錄表
c.物業承接查驗工作流程
d.承接查驗所發現問題的處理流程
e.物業工程質量問題統計表
5.物業人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意的問題是(bcde)。
a.物業運轉資金要落實到位
b.人力資源要充足
c.資料準備要充足
d.緊急情況要有預案
e.分批辦理人住手續,避免因為過分集中辦理產生的混亂
注釋人: hjtao提交時間:2022-6-15 10:32:55
物業管理實物
1、物業管理企業是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現代化科學管理,為業主和用戶提供良好的生活、工作和學習環境的服務性企業。
a.場地
b.綠化帶
c.道路
d.周圍環境
2、物業管理公司處理業主或是用人投訴的部門是( )。
a.管理部
b.服務部
c.監察部
d.產業部
3、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業主直接進行的
b.通過房地產行政部門實現的
c.通過業主大會和業主代表大會實現的
d.通過物業管理公司實現的
4、業主小組成員可以通過協商選舉產生,一般按每( )平方米建筑面積產生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次業主大會或業主代表大會由( )組織召開。
a.房地產行政管理部門
b.房屋出售單位
c.業主委員會和物業管理公司
d.房地產行政管理部門和房屋出售單位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指縣級以上地方人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉移登記
答案:a
2.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應當及時續交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養護
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷
c.依法裁定
d.調解
答案:b
5.業主對建筑物專有部分享有( )的權利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
6.物業管理師資格注冊審批機構為( )
a.建設部
b.人事部
c.省、自治區、直轄市房地產行政管理部門
d.縣級以上房地產行政管理部門
答案:a
7.依據國家相關法律、法規制定的,是業主應當共同遵守的行為準則,對全體業主具有普遍約束力的是( )。
a.物業服務合同
b.《物業管理條例》
c.管理規約
d.臨時管理規約
答案:c
8.在物業管理區域內,業主大會.業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行( )職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
a.管理職權
b.自治管理
c.民主管理
d.監督指導
答案:b
9.違反《條例》規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。
a.10萬元
b.20萬元
c.1萬元
d.5萬元
答案:a
10.物業管理用房的所有權依法屬于( )。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
a.業主
b.業主大會
c.物業服務企業
d.業主委員會
答案:a
1.鑒定機構接到鑒定申請后,應進行的程序不包括( )
a.受理申請
b.初始調查,摸清房屋的歷史和現狀
c.現場查勘、測試
d.立即做決定,簽發鑒定文書
答案:d
解析:除以上三個選項外還包括:檢測驗算,整理技術資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發鑒定文書。一共包括6個程序。
2.下列不屬于轉移登記的是( )
a.繼承
b.劃撥
c.合并
d.境遷
答案:d
解析:房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并,以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人,致使房地產權屬發生變更的屬于房屋所有權主體發生轉移的情況。
3.契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間( )
a.債權成立
b.債權先成立,物權后成立
c.物權先成立,債權后成立
d.債權和物權同時成立
答案:d
4.抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產所在地辦理房地產抵押登記.
a.20日內
b.30日內
c.28日內
d.半個月內
答案:b
5.( )是《擔保法》規定的擔保形式之一
a.質押
b.抵押
c.物押
d.約定
答案:b
6.下列關于設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是( )
a.有自己名稱、組織機構
b.有固定的服務場所
c.無規定數量的財產和經費
d.具有房地產及相關專業中等以上學歷
答案:c
解析:應具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構;(2)有固定的服務場所;(3)有規定數量的財產和經費;(4)從事房地產咨詢業務的,具有房地產及相關專業中等以上學歷.初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上;從事房地產評估業務的,須有規定數量的房地產估價師;從事房地產經紀業務的,須有規定數量的房地產經紀人。
7.下列關于房地產中介服務機構履行義務的說法,正確的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交納稅費
c.可自行規定收取費用
d.遵守有關法律、法規和政策
答案:d
解析:包括6個方面:(1)遵守有關的法律、法規和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準的業務范圍從事經營活動;(4)按規定標準收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。
8.承租人如需繼續租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前( )提出并經出租人同意,重新簽訂租賃合同.
a.2個月
b.1個月
c.半個月
d.3個月
答案:d
9.下列說法正確的是( )
a.房屋所有權人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是業主
答案:a
10.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續
a.90日
b.100日
c.50日
d.1個月內
答案:a
1.經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起( )依法做出準予預售的行政許可書面決定
a.9日內
b.15日內
c.10日內
d.12日內
答案:c
2.房地產轉讓的內容包括( )
a.房屋轉讓
b.土地使用權轉讓
c.房屋轉讓和土地使用權轉讓
d.劃撥土地使用
答案:c
解析:由于房屋與土地物質相連,經濟屬性也密切相關,因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。
3.取得建設用地批準文件以后( ),政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費
a.超過1年未動工開發的
b.超過半年未動工開發的
c.超過2年未動工開發的
d.超過3年未動工開發的
答案:a
解析:超過2年未動工開發的,政府可以無償收回土地使用權
4.關于房地產開發企業一級資質的要求,正確的是( )
a.注冊資本不高于5000萬元
b.從事房地產開發經營4年以上
c.連續3年建筑工程質量合格率達100%
d.注冊資本不低于5000萬元
答案:d
解析:一級資質房地產開發企業:一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產開發經營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成于此相當的房地產開發投資額;四是連續5年建筑工程質量合格率達100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;六是有職稱的建筑.結構.財務.房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;八是具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發生過重大工程質量事故。
5.根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,達到房地產開發企業資格的條件是( )
a.有100萬元以上的注冊資本
b.有50元以上的注冊資本
c.有3名以上持有資格證書的房地產專業人員
d.有1名以上持有資格證書的專職會計人員
答案:a
解析:設立房地產開發企業應符合《城市房地產開發經營管理條例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業.建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
6.住宅專項維修資金的使用,應遵循( )的原則
a.不公開
b.受益人和負擔人不一致
c.任何單位和個人不得挪作他用
d.方便但緩慢
答案:c
解析:住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷.公開透明.受益人和負擔人相一致的原則。
7.業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
8.《物業管理條例》規定投標人少于( )的,由于缺乏足夠的競標,進行招投標的意義不大,可以采用協議的方式選聘物業服務企業。
a.1個
b.2個
c.3個
d.4個
答案:c
9.( )決定了應對物業管理人員實行職業資格制度
a.物業管理活動的特殊性
b.經營管理的專業性
c.學科多,管理復雜
d.以上說法都正確
答案:d
10.物業服務企業是一種( )的企業
a.以較多自有資本而管理企業
b.以較少自有資本而管理龐大資產企業
c.以較多自有資本而管理較小企業
d.以較少資本管理較小企業
答案:b
1.( )逐步推行城鎮住房制度改革
a.1980年以來
b.1981年以來
c.1979年以來
d.1982年以來
答案:c
解析:1979年開始實行向居民售房的試點。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業承接查驗的內容包括( )
a.物業管理資料移交
b.物業現場驗收
c.物業管理資料移交和物業現場驗收
d.物業合同
答案:c
解析:物業承接查驗的內容。
3.對實行物業承接查驗制度的說法,錯誤的為( )
a.可彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端
b.重視物業共用部位
c.擾亂業主生活規律
d.保障業主財產利益
答案:c
4.下列關于物業管理招標投標的說法,錯誤的是( )
a.采取地方保護主義違背公開、公平、公正原則
b.不得對潛在投標人實行歧視待遇
c.對潛在投標人分三六九等區別對待也違背公開、公平、公正原則
d.對潛在投標人可以提出與招標物業管理項目實際不符的要求
答案:d
5.前期物業管理招標投標活動( )
a.有利于遏制協議選聘物業服務企業各種不正當競爭行為
b.有利于創造物業管理公平的市場競爭環境
c.有利于促進物業服務企業提高物業服務質量
d.以上都正確
答案:d
6.物業管理是市場經濟的產物,( )是市場經濟的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.競爭
d.發展
答案:c
7.( )是業主之間建立聯系的基礎.
a.個人財產
b.個人利益
c.共同財產和共同利益
d.以上說法都不對
答案:c
8.物業管理往往涉及多個業主利益,業主之間( )
a.只有個體利益
b.只有共同利益
c.無共同利益
d.既有個體利益,也有共同利益
答案:d
9.房地產開發項目的資本金占項目總投資的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.業主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有權人
答案:d
1.物業管理區域內的道路、場地是為( )而建設
a.業主利益
b.物主利益
c.業主共同利益
d.國家利益
答案:c
論業主和物業服務企業都不得擅自占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地。
2.關于利用共有部位.共用設施設備經營所得收益的使用,應當優先用于補充( ).
a.房屋維修資金
b.設備維修資金
c.物業服務費的不足
d.住房專項維修資金
答案:d
解析:理由有兩點:一是收益來源于利用共用部位.共用設施設備經營所得,應該主要用于其維修養護;二是住房專項維修資金是房屋“養老金”,由全體業主按照產權份額分期繳納,一旦急需時所需數量較大,利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。
3.物業管理師的執業范圍( )
a.制定并組織實施物業管理方案
b.審定并監督執行物業管理財務預算
c.維護物業管理區域內環境衛生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物業管理師的執業范圍包括6個方面,還包括:查驗物業共用部位.共用設施設備和有關資料;負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修.養護與管理。
4.《物業管理條例》( )規定:物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定.
a.第四十七條第二款
b.第四十七條第一款
c.第四十六條第一款
d.第四十六條第二款
答案:a
解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會這么出題。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當遵守職責,不得侵害公民的合法權益。
5.物業收費的形式為( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握兩個概念和物業服務費的構成。
6.下列選項中,有關物業服務合同應具備的內容不包括( )
a.物業管理事項
b.物業服務質量
c.專項維修資金的管理與使用
d.物業服務態度
答案:d
解析:物業服務合同具備的內容包括:物業管理事項、物業服務質量、物業服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任八個方面。
7.物業服務合同確立了業主和物業服務企業在物業管理活動中的( )
a.權利
b.義務
c.權利、義務
d.權利和義務的法律依據
答案:d
8.以政府定價方式管理物業服務收費存在的弊端是( )
a.不利于物業服務企業提高服務質量
b.不利于物業服務企業降低服務質量
c.利于物業服務企業提高服務質量
d.利于物業服務企業提高服務態度
答案:a
解析:正確答案a。還包括:制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權;因定價標準不客觀產生了大量矛盾;政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。
9.《價格法》對價格管理規定了( )
a.政府定價
b.政府指導價
c.市場調節價
d.政府定價、政府指導價、市場調節價
答案:d
解析:《價格法》對價
格管理規定了三種定價形式:政府定價、政府指導價、市場調節價。我國僅采取政府指導價.市場調節價對物業服務收費進行管理。
10.物業服務收費的原則是( )
a.合理原則
b.公開原則
c.收費與服務水平相適應原則
d.合理、公開、收費與服務水平相適應原則
答案:d
解析:掌握物業服務收費的原則。
1.物業管理服務的二級服務標準中( )巡查小區單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。
a.每兩日1次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物業服務合同規定以外的服務是( )
a.無償服務
b.義務服務
c.有償服務
d.業內服務
答案:c
解析:《條例》第四十四條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
3.( )是物業管理的基礎
a.業主的住宅權
b.業主的財產權
c.物業管理者所得
d.物業管理服務
答案:b
解析:對物業進行管理是業主行使財產權的行為。
4.( )建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:這一法規的頒布,確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的方向。
5.我國的物業管理制度是由( )共同組成。
a.國家法規
b.地方性法規
c.中央性法規
d.國家法規政策和地方性法規政策
答案:d
6.( )美國成立了第一個行業協會-芝加哥建筑管理人協會.
a.20世紀初
b.20世紀末
c.21世紀初
d.20世紀中期
答案:a
7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經歷了一個( )的過程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持續大
d.一直持續小
答案:a
解析:即解放初期私房總量遠遠大于公房總量,以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產市場的發展,私有住宅數量又迅速超過公有住宅。
8.物業管理起源于19世紀60年代的( )
a.法國
b.德國
c.英國
d.美國
答案:c
9.( )可作為物業管理活動的前提條件.
a.市場原則
b.平等原則
c.公平原則
d.公開原則
答案:a
解析:市場原則作為物業管理活動的前提條件,主要目的在于兩點:一是強調業主在市場活動中的自主權;二是強調物業管理活動必須納入市場秩序。
10.物業管理的內容是( )
a.對物業進行維修
b.對物業進行養護、管理
c.對物業進行維修、養護、管理,對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護
d.對相關區域衛生保潔
第12篇 物業管理公司分包方控制程序-13
物業管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
對公司服務分包方進行有效的控制,確保選擇合格的分包方。
2.0適用范圍:
適用于公司對服務分包方的管理。
3.0職責:
3.1綜合事務部負責組織對服務分包方的調查、評估、選擇。
3.2需求部門負責對服務分包方的工作進行監督檢查。
3.3總經理負責對服務分包方的控制。
4.0程序
4.1公司確定要服務分包方后,綜合事務部負責進行市場調查,收集分包方相關信息資料,對服務分包方進行初審。初審內容包括:分包方資質證明、公司聲譽、人員資格、產品質量等。
4.2同一服務項目,除特殊情況外,通常至少應選擇兩家以上單位,并將初審結果予以記錄。
4.3綜合事務部將初審評價結果報總經理,由總經理負責組織與乙方進行合同談判,把合同談判內容進行記錄,并形成合同談判紀要。紀要內容包括:合同的具體條款、技術服務質量及相關技術資料、服務價格、質量保證的承諾等與合同相關的內容。
4.4總經理根據合同談判紀要召開內部管理層會議,對分包方進行評價,并形成《合同評審記錄》。
4.5若經過管理層會議討論通過,須及時與乙方共同草擬合同,并就有關條件和要求作進一步的談判,形成合同版本。
4.6若需要,公司應將合同送律師事務所進行法律性審核,并征求律師事務所的意見。
4.7若律師事務所審核無意見,應約乙方簽訂合同;若律師事務所審核有意見,應及時與乙方進行進一步的溝通與談判,并將溝通與談判的內容加入合同條款中。
4.8公司應將合同新增加的內容與條款送律師事務所審核,若審核無意見,應約乙方簽訂合同。
4.9綜合事務部負責對分包方檔案的建立。
4.10服務分包方在服務過程中,如發生重大質量問題,應取消其合格服務分包方資格。
5.0支持性工具
《合同談判紀要》
《合同評審記錄》
編制:審核:批準:日期: