第1篇 物業管理手冊－采購控制程序
物業管理手冊:采購控制程序
1、目的
對采購過程和供方進行控制,確保所采購的產品和供方提供的服務符合規定要求。
2、適用范圍
適用于對服務所需的物資采購和對供方的選擇、評價和控制。
3、職責
3.1各部門負責本部門所需采購計劃的編制及對供方提供的產品進行監督、反饋。
3.2管理部負責采購計劃的審核、落實,采購物資的驗證、管理及供方的評價,建立供方檔案。
3.3工程部負責服務設施、設備采購計劃的審核工作。
3.4總經理負責采購計劃的審批工作。
4、程序
4.1評價范圍
4.1.1對價值高、用量多、對服務質量影響大的維修配件、物資的供方需進行評價。
4.1.2對服務質量有較大影響的零星維修配件、物資,如:水暖管件、衛生潔具、電料等的供方需進行評價。
4.1.3對服務質量影響極小的零星維修配件、物資,如:掃帚、拖把等的供方可進行現場、簡單的驗證。
4.1.4對公司分包出去的綠化服務供方需進行評價。
4.2評價方式
4.2.1對產品資料的獲取
4.2.1.1生產廠家不在本地的,由管理部采取信函的方式或到本地的批發商店、專賣店,調查物資的生產廠家、營業執照、規格型號、合格證、質量標準及認證情況等。
4.2.1.2生產廠家在本地的,可直接到廠家所在地收集資料,內容同上。
4.2.1.3對分包出去的綠化服務供方的質量按合同要求進行控制。
4.2.2對供方的評價方法
4.2.2.1對服務質量有較大影響的零星維修配件、物資,由管理部調查供方的營業執照、
產品認證、供貨能力、產品規格型號等,對其供方進行評價,填寫《供方質量、環境保證能力調查記錄》。
4.2.2.2對分包出去的“服務產品”的供方由管理部調查其營業執照、企業簡介、信譽等級及質量保證能力等進行評價。
4.2.3對服務質量影響極小的零星維修配件、物資,可由使用部門、采購人員在采購現場對質量、價格進行目測、比較等方法進行評價。
4.2.4對評價合格的產品和供方,報總經理審批同意后,可列入《采購物資一覽表》、《合格供方名錄》。
4.3對于屬4.1.1、4.1.2范圍,而又未列入《采購物資一覽表》的維修配料、物資由管理部根據使用情況進行評審。
4.3.1此類物資的采購應根據實際使用量進行最小采購,發生質量問題隨時退貨、退款。
4.3.2管理部根據此類物資的使用特性確定其試用期(1-3個月),試用期內各使用部門根據使用批次填寫《物資質量使用情況反饋單》報管理部。
4.3.3試用期結束后,管理部依據《物資質量使用情況反饋單》,對符合使用要求的物資按4.2中的有關規定進行評審。評審合格,由總經理簽署意見,列入《采購物資一覽表》。
4.4管理部負責合格供方的業績考核,其依據為雙方的供貨協議及國家有關技術標準?？己朔椒?物資使用部門,對物資質量情況隨時填寫《物資質量使用情況反饋單》報管理部,管理部對其匯總評價?？己藰藴蕿?對同一類物資連續兩次發生質量問題的,由管理部報總經理審批取消供方資格。
4.5采購計劃的編制、審批與落實
4.5.1各部門于每月26日前編制下月采購計劃,通過辦公平臺以公文形式上報給管理部。
4.5.2管理部依據《合格供方名錄》和《采購物資一覽表》及上月的《倉庫盤點表》在三天內分別完成對辦公用品、電料、水暖、工具及其他類的數量和價格審核,報總經理審批。
4.5.3審批完畢,管理部根據總經理批示,通過辦公平臺以公文形式發至財務部。
4.5.4管理部負責在每月7日之前完成對采購計劃的落實工作,并通報采購情況。
4.6管理部應保存有關采購產品的規格、型號、等級及相應的國家標準、行業標準或企
業標準等資料。各部門在編制采購計劃時,應列出采購產品的規格、型號、技術參數。管理部負責有關資料的收集,對采購中發生的合同,在采購結束后,由管理部統一保存。
4.7采購產品的驗證
4.7.1零星維修配件的采購由采購人員按照管理部指定的品牌、廠家、型號等要求購買,在購買時目測質量情況。
4.7.2對需要在貨源處驗證的,則由采購人員在現場進行驗證;如不需要,則在產品使用過程中由使用部門進行驗證。
4.7.3分包出去的綠化、垃圾清運工作,品質部、物業服務中心按照委托合同的約定進行監督、考核。
5、相關文件
5.1《相關記錄控制程序》
5.2《綠化服務委托合同》
5.3《垃圾清運服務合同》
6、相關記錄
6.1《合格供方名錄》jw/jl-7.4-001
6.2《采購物資一覽表》jw/jl-7.4-002
6.3《采購計劃》jw/jl-7.4-003
6.4《供方質量、環境保證能力調查記錄》jw/jl-7.4-004
6.5《物資質量使用情況反饋單》jw/jl-7.4-005
6.6《倉庫盤點表》jw/jl-7.4-006
第2篇 接管物業管理公司員工培訓
(接管)物業管理公司員工培訓
一、培訓目標:
通過培訓,儲備一批知識結構全面、經營管理與操作能力強的管理人員和工作技能扎實,具備敬業精神的基層作業人員,為管理目標的實現和公司的發展奠定基礎。
二、培訓計劃: 第一階段:接管前人員培訓(見下列圖表)
序號培訓內容培訓對象授課人
1管理目標模式全體人員內部
2管理規章制度全體人員內部
3房屋驗收移交程序管理及維修人員內部
4安全工作目標與作業程序護衛人員內部
5清潔衛生標準及作業程序保結人員內部
6住戶裝修管理辦法全體人員內部
7維修服務標準及作業程序維修及家政服務人員內部
8消防責任及滅火程序全體人員內部
9公用設施設備維護標準及作業程序維修人員內部
10住戶入住手續辦理程序主管人員內部
11人際溝通技巧全體人員內部
12急救常識全體人員內部
13房屋結構及維護要求管理及維修人員內部
14商場經營管理實務與操作全體人員內部
2.2第二階段:接管后人員培訓
正式接管后,外來人員日益增加,一系列管理服務問題將會陸續出現,為了確保管理人員嚴格按程序操作,掌握好管理的原則性和靈活性,確保服務水準,必須進行更深一層的培訓,具體內容包括:
2.2.1怎樣做好物品進出的安全管理
2.2.2怎樣有效杜絕違章
2.2.3怎樣切實提高服務水準
2.2.4怎樣當好班組長
2.2.5怎樣有效調動員工工作積極性
2.3其他需要培訓內容可從以下三個方面來進行考察:
2.3.1從人員素質、精神面貌、工作規程、程序、工作效率、完成工作的指標、器具損耗等方面進行分析、比較,從而決定是否需要進行再次培訓。
2.3.2從員工的工作狀況、工作效率、服務態度、客人意見、基層管理人員執行管理的情況、人際關系的變化來發現培訓是否必要。
2.3.3針對一些新技術、新的服務方式、方法進行培訓。
三、培訓方式
3.1自行辦班培訓,重在針對實踐。
3.2參加行業主管部門組織的各項專業技能培訓,從理論上充實。
3.3參觀其他優秀行業,吸取經驗。
3.4支持、鼓勵員工自學。
3.5進行崗位輪換,多項交流。
四,培訓類型:
4.1入職員工培訓:由管理處各部門主管每月組織一次,主要內容有:
公司發展概況、經營理念、質量方針、組織架構及主要管理人員介紹。
4.1.1管理目標、管理規章制度、員工工作職責及物、財、設備管理要求。
4.1.2服務意識、質量意識、職業道德規范。
4.1.3物業管理基礎知識、崗位基本技能。
4.1.4安全消防知識。
4.2基層作業人員培訓:主要由主管人員利用會議、面談等機會向所屬人員施行,或參加管理處及公司組織的各類專題培訓,主要內容有:
4.2.1改善人際關系的培訓,包括員工與員工之間、員工與顧客之間、員工與管理人員之間及管理處內部各部門之間的關系,使員工態度利于向管理目標的達成。
4.2.2新知識、新觀念與新技術的培訓,以不斷提高員工管理服務水準。
4.2.3提升前的培訓,通過培訓增強員工信心和適應力。
4.3管理人員的培訓:
4.3.1從基層做起,積累現場經驗,培養團隊意識。
4.3.2物業管理運作程序的熟悉及充分了解。
4.3.3定期提交工作報告或改善管理工作建議。
4.3.4以考代訓,健全物業管理知識題庫,定期、不定期進行工作考核。
4.3.5崗位輪訓,使其能在最短時間內學習多種工作經驗和技能。
五、培訓周期(如下圖所示):
對是否需要培訓作出估計
實施培訓計劃 確定培訓之需要
進行培訓準備策劃培訓計劃
六、培訓后的評核工作:
6.1員工經過培訓后,組織培訓人員要進行跟查,即在員工的實際工作中進行檢查,該員工是否按培訓要求和標準進行工作,對不按要求做的員工進行批評和指正。
6.2培訓結束后需進行現場考核及評核工作,現場考核分為實際操作和書面考核;評核工作是在員工工作一段時期后,由培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況,并做好記錄,以便員工直接上司、管理處經理或公司領導及時了解和掌握員工工作或思想情況,并作為實行末位淘汰制的考核依據。
第3篇 鳳凰城物業管理目標
鳳凰城項目物業管理目標
――構建“文化社區、理想家園”
根據我們對**.鳳凰城項目的預測分析結果顯示,未來**.鳳凰城項目的業主對于居住的景觀環境和物業管理服務以及其融合度都應該有很高的要求,開展物業管理工作,就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的愿望。
我們提出構建“文化社區、理想家園”的完美人居服務模式,強調由物化管理上升到文化管理,實現傳統家居理念與現代生活方式高度共融的“文化社區”的管理目標。根據我們的住宅服務經驗,我們設計的“文化社區、理想家園”管理模式涉及兩個層面,一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通,使“長幼有序,睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸,并激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念,進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中,進行約束和引導,以降低管理難度,提升管理效果。我們的設想是:
一、倡導“全員參與”的管理文化
在內部管理上我們強調員工在合理分工基礎上的充分合作,例如在保潔方面提倡“人過地凈,全員保潔”,安全管理方面提倡“全員防范,全員消防”等,以多層面的共同參與和協作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區內,我們推崇“為您想的更多,讓您住的更好”的管理理念,實現“管理開放,開放管理”。把熱心社區公益事業的社區成員組織起來,參與社區的安全管理和社區文化建設。此外,我們還將借鑒行業內的成功經驗,實施“管理報告制度”,每季度利用小區公告欄等形式如實向業主報告綜合管理服務費的收支使用情況,以及治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況,真正做到尊重業主權益。
二、推廣“平等互動”的服務文化
服務文化的涵義在于“把提供優質服務視為工作的自然方式和最重要的規范”。服務連著業主和物業管理人,我們對兩者關系的定位是:建立在權利與義務對等基礎之上的合法契約關系。
建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作,產生服務熱情,自覺嘗試去尋找滿足業主期望的恰當方法,提供發自內心的“微笑服務”。業主在享受服務的同時提出改進意見,服務產品的供方和需方均保持愉悅的心境,服務水準在平等互動的基礎上得以提升。
三、營建“和睦親善”的社區文化
社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合,社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“和睦親善”的文化氛圍,以取代社區中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶,建立嶄新的社區公共秩序。
我們將結合我們在已往的住宅項目管理服務經驗,圍繞“愛國主義、環境保護、社區科普、全民健身、社區公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區活動,努力把**.鳳凰城創建為“精神家園”。
四、塑造“親和人文”的環境文化
現代信息時代的到來,業主更加關注社區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設,將極大地滿足業主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上,我們將導入一套結合現代與傳統、符合建筑設計特色的形象識別系統,提升檔次:提供高品質的園藝維護,保持綠化的良好長勢以承續設計理念:以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動,并不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀,營造厚重的人文氣息,建立人與環境和諧共融的“文化社區”,自然的環境融合文化的氣息,**.鳳凰城真正成為每一個業主的理想家園。
第4篇 物業公司：標識管理程序
物業公司程序文件:標識管理程序
1.目的
規范公司ci管理,提升zz物業形象,規避經營風險。
2.范圍適用于公司各部門ci標識的管理。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責
品質管理部各類標識內容符合性的核定。新項目首批標識的制作、驗收,對公司整體ci執行情況監督檢查使用部門本部門標識的制作、監督、檢查與維護,標識驗收。
5.方法及過程控制
5.1標識的分類
5.1.1管理處識別標識:物業管理處指示招牌、標識;社區入口與'物業人'識別有關的標識;物業管理處辦公區域標識。
5.1.2物業服務現場標識:物業職員操作現場或服務現場使用的標識。分為:顧客服務類、安全類、環境服務類、設施服務類。
5.1.2.1顧客服務類:物業服務內容及收費標準、顧客意見箱
5.1.2.2安全類:崗亭、防火防盜、請勿停車等標識
5.1.2.3環境服務類:寵物牌、天氣氣溫標識、水溫室溫、小心地滑、消殺進行中等標識
5.1.2.4設施維護類:養護進行中、油漆未干等標識
5.1.3項目本體識別標識:與項目本體、環境相配套的標識。屬于'物業服務'的標識,如須長期、直接安裝在項目本體上或相關環境或配套設施上,則須劃歸'項目本體標識'類。
5.1.3.1消防類:消防疏散圖、消防用沙、市政消防栓等標識。
5.1.3.2設備設施類:生活泵、嚴禁煙火、高壓危險、兒童娛樂設施注意事項、娛樂設施開放時間等標識。
5.1.3.3門牌類:水泵房、健身房、防煙門等標識
5.1.3.4方向指示類:出口指示、洗手間指示等標識
5.1.3.5提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項、車輛停放處注意事項、安全聯防電話等標識。
5.1.3.6泳池類:水深、泳池救生技巧、請勿跳水等標識
5.1.3.7車場類:汽車防盜守則、嚴禁鳴笛等標識
5.1.3.8圖標警示類:嚴禁攀爬、請勿戲水等標識。
5.1.3.9其他:開門提示、綠化牌等標識
5.2標識使用
5.2.1管理處必須在醒目位置張貼'全心全意全為您'的服務語
5.2.2各類設施、設備、場所應張貼相應標識,重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態,標志流體要有流向標識。
5.2.3高層樓宇應在每層電梯廳醒目部位掛貼'消防疏散示意圖'
5.2.4庫房應設置合格區、不合格區和待驗區,并懸掛相應的標識牌。來料在未檢之前均應放在待驗區,驗證后由庫管員根據合格、不合格狀態對應放置
5.2.5在服務過程中,應根據服務的內容、性質按需要在顯眼位置設立提示標識,服務完成后,撤除提示標識。
5.2.6物業服務現場標識使用指引:
服務過程標識狀態標識放置位置
物業服務價格公示物業服務內容及收費標準管理處接待中心懸掛
擦洗地面小心地滑清潔位置
潮濕下雨、下雪天氣小心地滑出入口
公共設施、場所因故停用1、正在維護中
2、工作進行中設施或場所處
綠化消殺消殺進行中
此區域消殺中,請勿靠近
如大面積消殺,應用警戒帶圈出消殺區域消殺現場顯眼位置
四害消殺此區域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
待清潔區域及樓梯樓層保潔工作時此區域正在清潔中清潔區域
綠化修剪綠化養護中綠化修剪處
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊
高空作業
1、用警戒帶圈出警戒區域
2、高空作業,危險勿近作業影響區域
供配電設備維修有人工作,禁止合閘開關上
路面搶修
1、用警戒帶圈出警戒區域
2、'請繞行'標識路面維修處
停車場車位已滿'車位已滿'標識車場入口處
在公共場所刷油漆油漆未干,請勿觸摸刷漆位置附近
5.3 ci產品的制作
5.3.1 ci產品設計必須符合公司ci手冊的規定。
5.3.2 ci標識制作時,由使用部門填寫《管理處ci工程視覺識別產品制作表》,經管理處負責人審核后,報品質管理部審核內容符合ci標準的規范性后,方可制作。
5.3.3新項目標識制作數量及方案由品質管理部、管理處(或籌備組)現場共同規劃確定,并符合公司標識制作原則,由管理處(或籌備組)負責人負責把關。由管理處(或籌備組)填寫《管理處ci工程視覺識別產品制作表》,品質管理部負責制作。
5.3.4標識制作完成后,申請部門負責對所有標識的效果、質量進行驗收,品質管理部負責對新項目首批標識進行驗收,且申請部門負責人須在標識送貨清單上簽字確認,方可據交貨情況辦理報銷手續。
5.3.5標識驗收人必須保留由驗收人簽收的標識送貨清單(原件或復印件),以備核查。
5.4 標識的管理
5.4.1各部門負責標識的日常維護與清潔。
5.4.2管理處應建立統一的《標識臺帳》,并到品質管理部備案。
5.4.3如發現標識已經被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標識意義,應及時申報更換、替補或直接撤銷,并在《標識臺帳》上做好記錄
5.4.4當所設置的固定標識需要更改部位或予以撤消時,須經管理處負責人同意后方能執行,改動影響較大時須經品質管理部審核后方可執行,并在《標識臺帳》上做好記錄
5.4.5品質管理部將不定期對各管理處的標識使用情況進行檢查,對不符合公司ci手冊應用規范要求的,應及時要求部門予以整改。
6.支持性文件
無
7.質量記錄表格
tjzzwy7.5.3-k01-f1 《管理處ci工程視覺識別產品制作表》
tjzzwy7.5.3-k01-f2 《標識臺帳》
第5篇 泰達醫院物業管理計劃書
泰達國際醫院物業管理計劃書
**國際醫院在規劃、設計建設以及物業管理方面都要求全新的創意和更高水平,追求“更加優秀”的立
意,堅持以人為本,樹立“服務永遠是第一”的理念,強調每一細節都能想病人所想,隨病人所愿,無論從
整體規劃、設計建設,還是對物業管理的要求來看,**國際醫院都是高起點、高水準、高品位的智能化大型
醫院。
針對**國際醫院物業管理的各個要素,在深入挖掘醫院的設計和運作思路的基礎上,充分把握泰達國際
醫院對物業管理的高標準需求,仔細琢磨物業管理工作重點和難點,確立了我們的整體構想和管理經營思路
,可概括為:
創造性地采用星級酒店結合醫院特點的管理模式
天津**大酒店是**集團經營管理的四星級酒店,從規模、內部項目構成、部分服務管理內容來看,都有
相似之處,同時又都具智能化、高標準的特點。我們具備了星級酒店的管理經驗和建全完善的管理制度。經
過調研和論證,我們認為創造性地采用星級酒店的管理模式,針對醫院的特殊要求和特點進行調整改進,是
泰達國際醫院物業管理的最佳選擇。
我們的體制是:企業化、專業化、一體化。
我們抓的三大效益是:社會效益、環境效益和經濟效益。
我們的質量方針是:規范的管理、高效的服務、文明禮貌的環境。
我們的服務理念是:服務是核心,安全是生命,文化是靈魂,商譽是資產。
**國際醫院物業管理的工作重點:
1.制定科學合理、切實可行的設施運行計劃、設備養護和維修計劃,確保設施設備的正常運轉。在具體操作
上,我們強調“三個到位”。一是對設施設備的技術性能、操作程序的學習掌握到位,二是專業技術操作人
員的選聘、培訓到位,三是管理人員的管理質量和管理水平培訓考核到位。
2.杜絕因管理原因造成的治安事件的發生,確定在前期物業管理期間以“人防為主,技防為輔”,在常規物
業管理期間以“技防為主、人防為輔,科學防范”的整體治安防范思路。在具體操作中我們強調“三防”結
合,即人防、物防、技防相結合。保安力量由泰達國際醫院物業管理處統一指揮,多重結合,即流動崗相結
合,全面防范與重點防范相結合,著裝與便裝相結合,白天寬松與夜晚嚴密相結合。在充分調動人的因素的
前提下,運用醫院的智能化保安設施,統一管理,快速調動,確保安全防范萬無一失。
3.認真做好院區內的衛生清潔工作,制定衛生管理制度,劃分責任區域,確定衛生標準,做到垃圾日產日清
,樓道、公共區域無亂堆亂放,定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無滋生源。維護管養好院區內的園林綠化項目
。
4.運用合理手段對進出醫院的車輛進行有序管理、秩序停車。隨著醫院的投入使用,就診人數的不斷增加,
進出車輛在院內的行駛和停放的管理問題至關重要。我們將在車輛的入口和停車場派車管員現場指揮疏導,
對急診搶救車輛進行專門引導,劃分行駛路線和停車車位,堅決維護醫院范圍內的駛停車秩序。
三、擬采取的管理方式
面對**國際醫院對物業管理工作高質量、高標準的要求,我們的基本管理思路是:嚴格資質管理,確保
各類人員的專業素質和綜合素質;提供24小時全方位專業化的星級酒店式服務;嚴格法規和標準制度,規范
組織和個人的管理服務行為;運用現代管理手段科學管理,實施品牌和形象戰略。
我們的方式分組織機構、整體運作、信息反饋和激勵機制四部分。
1.組織機構
(1)組織機構的設置原則是精干高效,一專多能。**國際醫院管理處實行公司領導下的管理處負責制,實行
物業處整體統一管理和職能部門專項管理相結合的管理方式。
(2)管理處內部實行垂直領導,減少管理環節,提高工作效率。
(3)管理處設管業部、保安部、工程部、環保部。管業部是指揮控制的樞紐,24小時值班,行使信息收集、
歸檔、整理和日常事務、服務的管理職能。其中包括醫院商務中心、銀行、餐廳、食堂、鮮花禮品店、商店
等的管理服務,及對就診病人進行導診服務,對專家門診展示公告牌及時更換和養護。保安部負責醫院治安
、交通與消防管理。工程部負責設施設備運行、維護、保養工作。環保部負責院內環境衛生、園林綠化服務
。
2.整體運作
(1)整體運作分提前介入、機構組建,驗收接管和常規管理幾個階段。運作的原則是全面、合理、高效、環
環相扣,保證各環節緊密銜接,無盲點、無積淀。
(2)運作流程堅持全過程管理,保證指揮和監督的有效性。
(3)運行操作職責明確,工作程序有嚴格的標準進行規范。
3.信息反饋
(1)信息是重要的經營資源,全面真實的反映**國際醫院的物業管理的所有信息,是不斷完善和調整管理和
服務內容的根本依據。
(2)信息反饋通道暢通,信息內容集中分析整理,管理處發出指令跟蹤檢查。
(3)對反饋信息的檢查核實,我們采用行政檢查、專項檢查、外部監督等方式,對不合格的服務制定改進處
理措施。
4.激勵機制
(1)激勵是我們人性化管理的方式。尊重個人權利,保持團隊精神,服務業主和創造經濟和社會雙重效益是
考核的標
準。
(2)激發員工潛能,發揮群眾效能,充分調動員工積極性。
(3)在實際工作中以獎為主,以懲為輔,堅持優勝劣汰,獎懲分明,通過獎勵鞭策員工積極向上。
四、根據泰達國際醫院的物業管理要求,擬定管理指標:
序號指標名稱 國家標準 執行指標 管理指標實施措施
1 房屋及配套設施完好率 98% 100% 采用管理處統一管理,工程部分區負責,責任到人,建立完
善的巡查、監管、維護制度,健全檔案記錄。
2 零修急修
及時率 99%100%建立嚴格的修繕制度、要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘
內到現場,零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄,以優質服務為本,實行24小
時值班制度。
3 維修工程質量
合格率 100%100% 分項監督,工程部嚴格把關,按照工序一步到位,杜絕返工,并
及時回查確保功效。
維修工程質量
回訪率100% 建立維修回訪制度,及時征求報修部門意見,保證反饋渠道暢通,以確保
維修服務質量。
4 清潔保潔率99% 100% 院內樓內保潔責任分片,落實到人,進行24小時保潔工作,巡查
制度,記錄完善,監督檢查措施嚴謹,嚴格考核制度,實行10%淘汰制。
序號 指標名稱 國家標準 執行指標 管理指標實現措施
5 道路完好率
及使用率 95% 100% 落實責任人,堅持對院內道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視
檢修和定期維護保養,由工程部監督執行,檢查落實,并建立建全檔案記錄,完善規章制度,確保公共設施
完好并正常使用。
停車場、存車棚完好率 95% 100%
6 路燈完好率
及使用率95% 99%
7 治安案件發生率 杜絕因管理原因造成的事件發生 實行24小時保安巡查制度,保安監控中心24小時監控值
班,接受報警及實施調度,根據實際情況,確立“人防、技防、全面防范”的治安思路。明確保安職責,層
層防護,確保院區內的人員及財產安全。
車輛被盜率 杜絕因管理原因造成的事件發生
8 火災發生率 全員義務消防員制,定期培訓和演習,加大宣傳力度,由保安進行日常巡視,發現隱患及時處
理,確保院區安全。
9 違章發生率 建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發現及時處理,加強宣傳工作,杜絕違章發生并建立相應
的回訪記錄。
違章處理率 90%以上 100%
10 有效投訴率 2‰以下 1‰以下 按照政策規定做好做細各項工作,采取措施,加強溝通,定期走訪院方,
征求管理意見,強化服務意識,提高員工素質,及時為院方排憂解難,投訴處理有結果、有記錄和進行回訪
。
投訴處理率 95%以上100%
投訴回訪率95%以上 100%
11 院方對物業管理工作的滿意率100% 采取現代化的科學管理手段,開展溫馨服務、親情服務
、助殘服務,完善院區服務內容,在日常工作中,注意收集信息意見,加強院管雙方的溝通交流,以確保院
方對物業管理工作的滿意。
1
2 綠化完好率95%99%建立專業化的清潔衛生,園林綠化養護隊伍,責任到
人,區域負責與巡查制度相結合,發現問題及時修復,確保小區公共綠化無破壞,無踐踏,無黃土裸露。
13 機電設施設備
完好率 95% 100% 完善機電設備的運作制度和維護保養制度,配備專業工程技術人員,所有維修人員全部持
證上崗,實行24小時正常運轉,出現故障及時排除。
五、**市房地產信托集團情況簡介
**市房地產信托集團是1993年4月組建的大型房地產企業集團。集團以房地產開發經營為重點,以物業管
理為基礎,集房地產、科、工、貿、餐飲娛樂、金融為一體,實行多元化經營,擁有房地產開發、房產經營
管理、物業管理、建筑施工、裝飾、建設監理、供熱服務、物資供銷、酒店旅店等十多項業務,50余家控股
、參股及國內外合資合作企業;資產總額20億元,年創利稅5000萬元以上。**市房地產信托集團是房信集團
的核心企業,具有房地產開發一級資質和物業管理一級資質,年開發建設達60余萬平方米。
憑借先進的技術與科學的管理,集團先后開發建設了水上村、翠湖溫泉花園、賓泰公寓、佳怡公寓等十幾個
大型項目,此外還投資與興建了康岳大廈、金美大廈、金坤大廈等一批綜合商貿寫字樓以及華苑地華里、北
洋花園等安居工程。以其高質量的建筑品質、獨特的設計風格、完善的物業服務贏得了社會的高度評價。
**市房地產信托集團在2002年全年完成營業收入(產值)5.38億元,比去年增幅超過20%;實現利潤3308萬元
第6篇 大市場物業管理總則
大市場項目物業管理總則
搞好****大市場三期的物業管理對于大市場的穩定、繁榮、發展、及房產的保值、增值具有特別重要的作用和意義?；谝陨险J識,為把大市場建設成為繁榮活躍、經營規范、健康有序、秩序井然、環境優美、安全文明的華東最大的商貿物流批發基地、商品集散批發基地,同時為了不斷提高各商戶的經營效益、切實維護各商戶、顧客的合法權益,根據有關法律法規之規定,就商戶經營暨物業管理有關事項制定如下條 款,以資業主/經營戶等所有在市場參與經營活動者共同遵守。
第一條 總則
業主/經營戶自愿將所購/承租大市場內的商鋪及其共用部位、有權使用的共用設施設備委托給****大市場物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)進行管理,并且接受****大市場物業管理有限公司對自己在大市場內的經營行為所進行的管理及所提供的服務。
第二條 商戶經營管理內容
1、物業公司將采取有力措施宣傳、推廣和完善大市場的商業形象,以不斷促進**大市場的活躍、成熟和繁榮。為此,物業公司會進行廣告宣傳、招商工作,并根據市場情況對專業市場及商戶的經營范圍、經營品種、經營方式、營業時間進行調整及采取認為適當的促銷活動、促銷措施或其它商業手段,業主/經營戶同意無條 件予以積極配合。
2、市場經營的指導、服務和管理
(1)做好大市場的宣傳,提升大市場的品牌和知名度,引進國內外知名商家進駐大市場;
(2)協調與政府各職能部門的關系,防止有關部門對大市場的不合理干預及對商戶的不合理收費;
(3)協調商戶間的紛爭;
(4)制止及協助有關部門處理大市場內的違法違規活動;
(5)及時提供商品信息、價格信息、供求信息、物流信息;
(6)根據需要,在市場時機成熟時可提供物流配送等服務;
(7)規范經營、維護市場秩序,預防、制止、查處違規行為。
3、為提高商業信譽,維護****大市場三期的良好形象,業主/經營戶承諾所出售商品來源合法且貨真價實、物美價廉,嚴禁擺放、出售不符合衛生標準或環境污染控制標準或內容不健康或國家禁止流通的商品。
4、商戶必須合法經營、文明經商、禮貌待客、明碼標價,嚴禁摻雜使假、短斤少兩、欺行霸市、強賣騙賣、哄抬物價。
5、為維護大市場整體形象,經營戶須規定擺放證照、商品及其他物品。
6、按政府規定繳交各種稅費。
第三條 物業管理內容
1、負責商鋪外觀及大市場整體形象的維護和完善,商鋪共用部位、共用設施設備的維護和管理,并嚴格按照建設部標準保養、維護設備,保障各類設備正常運行。共用部位指商鋪公共屋頂、戶外墻面、戶外場地、設備機房和共用設施設備使用的房屋等;共用設施設備指共用的上下水管道、落水管、天線、通訊線路、照明、鍋爐、消防設施、公廁、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、廣場、公益性文體設施等。
2、環境衛生
負責公共場地、建筑物共同部位的清潔衛生和垃圾的收集、清運,以確保公共場所干凈整潔。加強綠化,保證綠化帶無明顯黃土裸露;及時修剪、施肥、補種并及時防治病蟲害。
3、治安
協助公安部門維護大市場區域的公共秩序和治安防范,對大市場區域內實行二十四小時巡查。
4、交通秩序
(1)維持大市場區域內的道路暢通;
(2)指導車輛的行駛、停放,使車輛擺放有序。
(3)提供車位租用服務。
5、商鋪裝飾裝修管理與服務
(1)經營戶室內裝修的審批、審核及驗收;
(2)裝修施工單位的監督與管理;
(3)廣告、宣傳經營活動的管理。
6、消防
(1)協助公安消防部門對大市場經營戶消防安全知識的宣傳工作;
(2)協助公安消防部門對大市場內的消防隱患進行檢查、整改;
(3)組建義務消防隊,并與業主/經營戶安全工作小組長保持聯系,達到群防群治;
(4)檢查消防設施,配備相應的消防器材。
7、商鋪共用部位、共用設施維修
(1)小修:小修小問題立即答復并積極處理;小修較大問題當天答復并積極處理;
(2)急修:急修小問題立即派人積極處理;急修大問題立即組織足夠人力積極處理。
第四條 業主/經營戶權利和義務
1、依法享有對自己所擁有物業的各項權利。
2、有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造。
3、有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其它設施進行合法維修養護。
4、有權要求物業公司對市場內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業管理規定的其他行為予以制止、糾正。
5、有權參加業主大會,并對大市場的各項管理決策擁有表決權。
6、就大市場和物業管理的有關問題向物業公司提出意見和建議。
7、遵守國家法律法規、政策及物業公司對大市場的有關管理規定、公約。
8、依據合同、約定和有關標準按時足額向物業公司交納市場和物業管理費及有償服務費用。
9、不得占用、損壞商鋪的共用部位、共有設施設備或改變其使用功能及破壞墻體外觀、主體結構等。
10、因搬遷、裝飾裝修等原因需合理使用共有部位、共有設施設備的,應事先通知物業公司,使用完畢后在物業公司限定的期限內恢復原狀,造成損失的,要給予相關權利人賠償。
11、業主/經營戶、商鋪其他使用人及訪客等違反本規定的行為造成損失的,由業主/經營戶承擔或連帶承擔賠償責任。
12、業主/經營戶、商鋪其他使用人在大市場公共范圍內經營活動須有謹慎和自我保護之義務,如不幸發生摔跤、打架斗毆、財物丟失或被盜、被侵害事件等,自行處理善后事宜并承擔一切后果。
13、業主/經營戶、商鋪其他使用人對其所監護的限制民事行為能力或無民事行為能力人(如未成年人、精神病人等)在市場內的行為和活動有完全監管責任,發生侵害或被侵害事件,自行承擔一切后果。
14、業主/經營戶、商鋪其他使用人對商鋪上擱置物、懸掛物負有安全維護之責任,如因擱置物、懸掛物脫落、墜落對他人造成損害的按國家規定承擔完全民事責任。
15、按照維護大市場整體利益、方便生活、團結互助、公平合理原則,正確處理商鋪的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系;給相鄰方造成妨礙或損失的,應當停止侵害、排
除妨礙、賠償損失。
16、為保持大市場的整體形象,業主/經營戶不得改變商鋪的結構、用途、外貌,業主/經營戶如因經營需要需對商鋪進行裝修、維修,必須將裝修、維修的設計圖樣、尺寸、施工單位及施工方案呈報物業公司,經物業公司書面同意后方可施工,并應在物業公司規定的合理時間內施工、完工。完工后應向物業公司申請驗收,驗收合格后方可開業,且施工單位和業主/經營戶須交納一定的管理費及保證金。嚴禁對承重墻進行挖、改、拆。
17、業主經營戶不得對窗戶、陽臺、屋面、外墻做任何改變。如需搭建戶外雨棚、遮陽棚或安裝空調、防盜網或進行其他加建、改建的商戶,須申報物業公司審核批準后方可進行,除此以外,業主/經營戶不得進行有對商鋪存在任何損毀、潛在損毀以及對商鋪外貌、形象有任何改變的裝修、維修、改建、加建、搭建。
18、未經物業公司的書面同意,業主/經營戶不得改變商鋪的用途及經營范圍、類別或品種,更不得擅自停業、歇業或將商鋪長期閑置;如業主/經營戶須出租或轉讓所購商鋪,應提前一個月通知物業公司,并應確保其承租人、受讓遵守物業公司關于大市場管理的相關規定。業主/經營戶承諾物業公司享有該轉讓或出租商鋪的優先受讓、承租權。
19、遵守物業公司依法律法規及本手冊規定所進行的管理,不得阻礙、干擾物業公司履行管理職責。
20、業主/經營戶必須在營業執照核準的經營范圍內持照、亮照經營且只能經營物業管理合同約定范圍內的商品,國家有特殊規定的,還必須持有關部門核發的經營許可證照,做到資質合格、證照合法齊全。如果市場發生變化,業主/經營戶可根據市場需求適當調整經營范圍,但其經營范圍不能與大市場商業規劃相違背,并須事先經物業公司書面同意并辦妥有關工商登記手續。
21、業主/經營戶應按物業公司確定的開業時間準時開業,否則按照《****大市場三期商戶經營暨物業管理合同》規定處理。
第五條 市場經營和物業管理費用
1、市場經營和物業管理費用收費標準按建筑面積計算,暫定為人民幣0.50元/平方米/月。業主/經營戶同意物業公司享有對以上收費標準在大市場正式開業后根據管理實際需要以保持收支平衡和正常運轉為目的的調整權利。該收費標準的調整經雙方協議或**市物價局批準后,由物業公司以大市場管理公告的形式在市場公告欄內公布視為送達業主/經營戶。
2、業主/經營戶應按物業公司入市通知書中載明的日期和項目、數額向甲方業主/經營戶交納首期市場經營和物業管理費及其他相關費用。
3、業主/經營戶應于每月五日前向物業公司交納本月市場經營和物業管理費;于每月五號前向物業公司交納上月所實際發生的水電費及其他費用;繳交方式可以為現金、支票或轉帳。
4、業主出租其商鋪,市場經營和物業管理費用由業主交納。
5、業主經營戶轉讓其所有的商鋪,須交清轉讓之前的市場經營和物業管理費及其他相關費用。
6、上述費用均不包括商鋪共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用。
7、公用照明、公用動力及水電線網損耗按所占有的商鋪建筑面積的比例分攤,每月由物業公司向業主/經營戶收取。
第六條 其他有償服務費用
1、車位及其他管理費按雙方協議或物價部門的有關規定執行。
2、物業公司可根據大市場實際情況,開展各項有償服務和多種經營活動。
第七條 物業維修基金的管理與使用
1、物業維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃,經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。
2、維修基金不敷使用時,經當地物業管理行政主管部門審核批準,由物業公司向業主按其所占有的商鋪建筑面積的比例續籌。
3、業主轉讓商鋪時,結余基金不退還,隨商鋪同時過戶。
第八條 環境衛生與秩序維護
1、商戶應自備垃圾袋,將垃圾置于指定的地點,不得飼養家畜禽及寵物,負責'門前三包'即包衛生、包秩序、包綠化。
2、在市場內,禁止擺放、張貼、發送內容不健康的書報刊、宣傳單或播放內容不健康的音像制品;不得濫張濫貼、高聲吆喝、高分貝播放音像;不得打罵鬧事。
第九條 保險
商鋪及其范圍內的財產與人身安全的保險由業主/經營戶自行辦理并承擔相應費用。
第十條 廣告
1、大市場區域內的所有廣告(包括但不限于霓虹燈、廣告牌、橫幅、條 幅、宣傳單等形式)發布權屬于物業公司,業主/經營戶如需發布廣告,須將廣告內容、設計圖樣、尺寸、色彩效果、廣告形式、發布位置等,送物業公司審核,由物業公司統一管理、委托專業廣告公司制作,在報經有關廣告管理部門審批并交納一定的廣告費后,方可在物業公司確認或指定的方式、位置、期限內發布。
2、凡違反本規定發布廣告的,物業公司有權制止并責令其消除影響,并處以一定數額的違約金。
3、物業公司在大市場內的所有屋頂及外墻面上均可制作、發布廣告,但業主/經營戶所發布的廣告內容應有利于宣傳和促進大市場的繁榮與發展。
第十一條 其他
1、具體規定詳見細則。
第7篇 家居商場物業移交接管管理流程
家居(廣場)商場物業移交和接管管理流程
1預備移交接管的工作程序:
*新建家居廣場成立后要安排物業工程技術人員提前介入項目建設,熟悉整個項目情況,為接管驗收工作做好準備,應主動收集工程資料,并及時向工程項目部提出物業管理方面需要整改的意見和建議。
*新建家居廣場于開業前一個月組成內部預接管驗收小組,盡早掌握設施、設備的性能、操作方法,以利于接管驗收的順利進行,并分步進行家居廣場內部組織的驗收登記,填寫預驗收記錄,將所發現的問題匯總后反饋給項目部,由其督促施工單位實施整改工作。
2移交接管的準備工作:
*移交新建家居廣場工程竣工驗收后、開業前,家居廣場應及時組建驗收接管小組,對所接管的物業從使用人的角度進行綜合性的驗收接管,以確保所接管的物業基本合格,滿足家居廣場的質量要求和使用要求。
*由區域物業部負責,抽調業務骨干組成物業接管驗收小組;
3接管驗收小組應當由以下部門人員組成:
*由商場物業部經理任接管驗收小組組長
*商場物業部文員接管物業的產權、工程、設備資料和相關合同資料;
*商場部抽調樓層管理人員協助本樓層的驗收移交工作;
*商場物業部具體負責房屋本體、公共設施設備和機電設備的驗收移交工作;
*商場安全部負責對消防驗收合格意見書的收集及對消防設施設備的驗收移交
*制定接管驗收工作計劃;
*準備接管驗收記錄表格:
*《物業接管驗收工作計劃表》;
*物業設備設施交接清單》;
*《物業圖紙資料交接清單》;
*《物業備品備件交接清單》;
*《物業工程遺留問題清單》;
*與工程項目部協調接管驗收事項、具體時間、工作進度等;
第8篇 商務廣場物業管理收支預算說明分析
(一)物業管理開辦費205720元,由開發商承擔。
(二)根據中華人民共和國國務院令第379號《物業管理條例》中第四十二條規定“已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納”,所以前期物業管理中前期介入費和前期開辦費由貴司承擔,具體標準參照我司管理標準的實際要求。物業管理前期介入費用(交付前三個月)282865元,由開發商承擔;交付時物業現場布置、開荒清潔、成品保護等工作由開發商完成。
(三)收支相抵共盈利12042元。
交付第一年盈利:總收入2388097元-總支出2388032元=65元
交付第二年盈利:總收入2571643元-總支出2559666元=11977元
(四)本測算中住宅物業管理費已包含電梯、加壓供水等設備運行能耗費。
(五)本測算中不包括1―4層的兩部提升電梯的年檢及維護、運行能耗等相關費用。
(六)會所及游泳池的收支獨立核算。
(七)測算中物業的所有技術參數(物業建筑面積、總戶數等)由開發商提供,若實際操作中參數有所差異,差價部分費用由開發商按實承擔。
(八)收入測算說明及分析
1、物業管理費測算:根據物業管理經驗,交付第一年住宅入住率相對較低按50%計,第二年逐漸提高按70%計;商場第一年入住率按70%計,第二年按90%計,寫字樓第一年按70%計,第二年按85%計。
2、經營用房的測算(含在其他經營收入中):在交付前幾年業主入住率不高,業委會尚未成立,此項費用暫作為收入,該項收入作補充物業公用部位,公共設施設備維修和養護。
(七)支出測算說明及分析
1、人員工資:人員工資的測算是參照我司發放標準。
2、福利費及社會統籌保險的測算:按國家有關政策執行。
3、綠化養護費:因第一年綠化養護還處于保養期(保養起止期為物業交付之日起至物業交付滿一年),養護產生的相關費用由綠化施工單位承擔,第二年開始由管理處自行保養,因此在費用測算時,增加了綠化工及綠化用藥、用具等費用支出。
4、公用設施設備維護:因第一年大部分設備或處于維保期,或是新的設備,維保費用相對較低;第二年度設備結束維保期,設備的維保費相應增加。
5、由于第一年電梯處于維保期相應費用未支出,第二年增加電梯維保費用。
6、共用電費、水費隨著入住率的增加,也將相應提高;綠化用水的增加(第二年綠化由管理處自行保養),在測算中增加了第二年所要耗費的公用水費。
7、不可預計費:因前期介入費中各項支出費用不穩定,不可預計費按5%計提,物管費測算中第二年度各項支出費用相對穩定,不可預計費按1%提取。
8、殘疾人保障金的年人均收入基數暫按15000元/年.人計算。
9、其余的費用(如管理費、稅金等),按國家有關規定執行。
第9篇 物業工程部管理范圍4
物業工程部管理范圍(四)
總體:工程部負責項目有:
(1)對所有設備的日常運行管理。
(2)對建筑物及所有機電設備的維護保養。
(3)對樓宇未盡人之處提出整改方案。
(4)對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監督管理。
(5)對客戶進行有償服務。
(6)為物業管理提供一切有關工程詢問。
一、強電專業
1.負責整個樓宇變配電系統的日常運行、管理。
2.負責整個樓宇變配電系統的維修保養工作。
3.負責空調、冷水機組等動力電源、電機、控制柜的維修保養。
4.負責給排水專業所有動力電源、電機、控制柜的維修保養。
5.負責樓宇公共區域的照明維修。
6.負責樓宇臨時供電的安排和計劃。
7.負責提供節約電力的計劃方案,并經批準后實施。
8.對系統不完善的地方提出整改方案,并經批準后實施。
9.負責電梯的維修、保養。
10.負責卷簾門的維修、保養。
11.為客戶提供有償服務。
二、空調專業
1.負責樓宇整個空調、采暖、通風系統的日常運行、管理。
2.負責樓宇整個空調、采暖通風系統的維修保養。
3.負責空調、采暖、通風系統中,電機和控制柜的巡視工作,發現問題后及時報告電氣維修班處理。
4.改善空調、采暖、通風系統的設計,使樓宇有一個良好舒適環境,同時最大限度節約能源。
5.為業主、客戶提供有償服務。
三、給排水專業
1.負責樓宇的供水系統、排水系統、消防給水系統、噴灑系統、雨淋系統的運行、維修、保養和故障檢修。
2.負責樓宇所有衛生潔具的維修保養。
3.負責樓宇內所有機械的維修,如:手推車等。
4.負責水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。
5.負責生活水水質處理。
6.為業主、租戶提供有償服務。
四、土建專業
1.負責樓宇內公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項目的修理、調整。
2.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等修、整改。
3.負責公共范圍內和物業公司的家具維修。
4.負責安排一些小五金件的維修和調整。
5.負責一些臨時性的任務。
6.為業主、客戶提供有償服務。
五、弱電系統
1.負責公共應急廣播系統、保安監控系統、綜合布線系統、電話系統、有線電視系統、樓宇自控系統、消防自動報警系統的正常運行和維修、保養。
2.負責向業主、客戶提供有償服務。
第10篇 物業區有線電視管理守則
物業園區有線電視管理守則
為使業主(住戶)接收到逼真、清晰的電視圖像,規范有線電視網絡管理,特制定本規定:
1、嚴格執行《廣州市有線廣播電視設施保護規定》的條例。
2、不可將電視插孔、底座取出搭線。
3、不可使用超標輻射及發射設備用具
4、業主(住戶)不得利用有線電視網絡發射任何信號(包括商業廣告、錄像等)
第11篇 物業環境管理基本形式
一、法律手段
運用法律手段是物業環境管理的一種強制性措施。環境管理一方面要靠立法,把國家對環境保護的要求和作法,全部以法律形式固定下來,強制執行;另一方面還要靠執法,環境管理部門要協助和配合司法部門對違反環境法律的犯罪行為進行斗爭,按環境法規、環境標準對嚴重污染和破壞環境的行為可以提起公訴,直至追究法律責任,也可依據環境法規對危害人民健康、污染和破壞環境的單位或個人直接給予各種形式的處罰,責令賠償損失等。我國自20世紀80年代開始,從中央到地方頒布了一系列環保法律、法規,特別是有關物業管理和物業環境管理的相關法律、法規的頒布,對物業環境、城市環境和整個地球的環境保護與污染防治起到了十分明顯的效果,但存在的問題還不少,致使環境管理的宏觀調控能力受到影響。其具體表現在以下兩個方面:
(一)立法不完善
首先,我國有關環境保護的某些法律條文不明確、不具體,使許多具體問題難以解決,不利于法律、法規的貫徹、執行與監督。例如,污染使受害人難以維護自身的環境權益,在尋求行政或經濟制裁時,又沒有明確的程序可依,法律對此規定不具體,不易操作,處理實際問題時帶有很大的主觀隨意性。
其次,法律在賦予環境保護與管理機構某些職權的同時,并未賦予相應和必要的執法手段和權利。
再次,由于部門職能獨立,常依企業的隸屬關系作為環境管理的依據,不利于當地政府對所轄區域的環境質量負起責任。
(二)執法體制不完善
目前,我國各項經濟管理工作正在逐步向法制方面轉移,但由于歷史和現實方面的原因,一些領導干部法制觀念淡薄,不按法律辦事,僅顧局部利益和眼前利益,憑領導個人意志行事,行政干預多,違反建設項目環保執法程序,不惜耗竭資源、破壞環境的事件經常發生。因此,為改變這種不良局面,應完善執法體制,建立環保經濟責任制,責任人承擔防止環境污染的責任,自覺遵守、執行環保法規,履行法定義務。
二、經濟手段
在物業環境管理中,我們要遵循價值規律利用價格、稅收、信貸等經濟杠桿,調節生產者在資源開發中保護環境、消除污染的行為,以便于限制損害環境的社會經濟活動,獎勵積極治理污染的單位和個人,促進節約和合理利用資源,充分發揮價值在環境管理中的經濟杠桿作用。如排污收費、經濟處罰、損失賠償、治污獎勵等保護環境經濟措施的綜合利用。
當前,我國在市場經濟條件下,由于市場經濟是一種利益導向型經濟運行機制,以自主經營、自負盈虧、獨立核算的企業和個體經濟,為追求自身的經濟利益,在當前我國環境保護相關法律、法規還不完善的情況下,千方百計地將生產經營造成的污染損害轉嫁給社會,形成外部效應。外部效應是企業或個人的行為對活動以外的企業或個人的影響。外部效應導致私人成本和社會成本的不一致,使市場實際價格不同于最優價格。外部效應可能是好的,也可能是壞的。好的外部效應的例子是,上游農民植樹造林,保持水土不流失,下游農民能夠得到灌溉用水和免受洪水與流沙之害。但上游的農民并不一定有這樣做的積極性。壞的外部效應的例子是,上游伐木會對下游的種植、灌溉、運輸、工業生產、居民生活等方面產生很多壞的影響,造成洪水泛濫、水土流失、生存環境惡化。這對下游居民和全社會都是成本,但上游居民并不承擔這一成本。他們沒有動力考慮這一成本,并且停止伐木還會減少上游居民的收益。另外,上游居民之間的競爭關系也不允許單一上游居民單獨承擔社會成本,只有全體上游居民都承擔這種成本,單一的上游居民才不會在競爭中失敗。因此,必須采用經濟杠桿,制定對所有上游伐木者同樣的標準和激勵機制使他們都承擔這一成本。
目前,由于環境保護的經濟手段不力,隨著市場經濟的建立和發展,這種外部的壞效應現象越來越明顯,其具體表現在以下兩個方面:
(一)把排污費作為企事業單位的環保補助金,并規定企業單位繳納的排污費可從生產成本中列支,這是不公平的。
企業把排污費列入成本,隨著產品流通過程的完成,最后還是轉嫁到消費者身上,形成一家污染,全民負擔的局面。
(二)現行有關環境保護優惠措施已失去效用。十多年來,國家在經濟優惠政策方面,對“三廢”綜合利用產品和環保產品的生產、銷售、價格等方面給予了一定優惠條件,但隨著市場經濟的建立,這些優惠條件已失去鼓勵效果,產品銷售、生產、價格等屬于企業自主權,優惠條件已不復存在。因此就要求進一步加強經濟方面的管理,對環境和資源實行符合價值規律的管理方法,要根據市場經濟的特點給予新的稅收、信貸等優惠,懲罰環境污染者,獎勵環境保護者,以促進環保產業、綠色產品生產和材料的發展。
三、行政干預手段
物業所在區域的環境保護和管理部門,應根據國家行政法規所賦予的組織和指揮權力,對環境資源保護工作實施具體的管理措施。主要包括環境管理部門定期或不定期地向同級政府機關報告本地區的環境保護情況和工作,對貫徹國家有關環境保護方針、政策提出具體的意見和建議;組織制定國家和地方以及各類物業與不同條件下的環境保護政策、工作計劃和環境規劃,并把這些計劃和規劃
報請政府審批,使之具有行政法規效力;運用行政權力對某些區域采取特定措施,如劃為自然保護區、重點污染防治區、環境保護特區等;對一些污染嚴重的工交企業要求限期治理,甚至勒令其關、停、并、轉、遷;對易產生污染的工程設施和項目,采取行政制約的辦法,如審批開發、建設項目的環境影響評價書,審批新建、擴建、改建項目的“三同時”(我國《關于保護和改善環境的若干規定》中明確指出:“一切新建、擴建和改建的企業,防止污染的項目,必須和主體工程同時設計、同時施工、同時投產?！?的設計方案,審批有毒、有害的化學品生產、進口和使用,管理珍稀動植物物種及其產品的出口、貿易事宜等等。
值得注意地是,行政干預的必要性,還得取決于以下兩個條件:
1.行政干預的效果必須好于市場機制調節的效果。
2.行政干預所得到的收益與效益必須大于行政干預本身的成本和代價(即計劃、執行成本和所有由于行政干預而加于其他經濟部門的成本或損失)。
四、技術手段
運用技術手段,實現物業環境管理的科學化,包括制定物業環境質量標準,組織開展環境影響評價,編寫環境質量報告,總結推廣防治污染的先進經驗,開展物業環境管理的研究、交流與合作,為制定環境保護技術政策提供依據。
從環境問題被提到議事日程、產生初步的環境管理概念,直到今天發展到用生態經濟學的觀點,運用系統論、信息論、控制論等現代科學原理和方法,開展環境管理基礎理論的研究,建立符合持續發展戰略要求的人類――環境――經濟系統,大規模地開展環境預測、預報和評價工作,預測科技進步、生產技術革新和評價資源、能源給環境帶來的影響及其效果等,都是科學技術發展的產物?，F在,就宏觀而言,許多西方國家已對環境管理的污染物體系以及有關評價人類――環境――經濟系統的指標體系進行了大量系統研究,建立了許多定性模型和定量模式,應用模擬實驗、計算機模擬方法進行系統分析,實現對高空乃至全球環境污染進行預測、預報,并對資源進行探測等等;就微觀而言,環境管理已由局部的點源治理發展到今天提出的污染全過程控制,提出了在生產過程中消滅污染的“清潔生產”方案。這種“清潔生產”方案的特點是:生產上的投入最少,產出量最大,既能取得近期效益,也能取得長遠的效果;資源的消耗和利用最經濟合理;生產者利益和整個社會利益協調一致,有最佳的環境效益。
總之,許多環境政策、法律、法規的制定、實施都涉及到許多科學技術問題,所以環境問題解決的好壞,在很大程度上取決于科學技術。沒有先進的科學技術,不僅發現不了環境問題,而且即使發現了,環境污染和破壞也難以控制。所以科學技術是實現環境科學管理的有效途徑和必不可少的手段。
五、宣傳教育手段
這是環境管理的一項戰略性措施。環境保護宣傳既是普及環境科學知識,又是思想動員。通過廣播、電視、電影及各種文化傳播形式廣泛宣傳,使公眾了解環境保護的重要意義和內容,激發他們保護環境的熱情和積極性,把保護環境、熱愛大自然、熱愛我們每個人所生存的環境變成自覺行動,形成強大的社會公眾意識和公眾輿論,制止浪費資源、破壞與污染環境的行為。
第12篇 物業檔案文件管理培訓內容
物業檔案文件管理培訓
1、發文格式中,函、通告、通知、報告、請示等文件如何使用
(1)函:與不相隸屬機關或本系統單位之間互相商洽和聯系工作,詢問和答復問題等用'函'。
(2)通告:在工作中可能出現或已經出現了問題,或者是有些工作或其他事項需要外界配合等用'通告'。
(3)通知:是'發現行政法規和規章,轉發上級機關、同級機關和不相隸屬機關的公文批轉所屬單位,要求屬下單位輸或需要周知和共同執行事項時所使用的下行文種'。常用的有'指示性通知'、'批示性通知'、'周知性通知'、'會議通知'、'任免通知'。
(4)報告:向上級機關匯報工作,反映情況,提出建議,答復上級機關的詢問等用'報告'。
(5)請示:請求上級機關對某項重要工作作出指示,答復和批準事項時用'請示'。
2、如何收集物業管理的重要文件、法規及信息
(1)可從上級公司傳閱的文件、資料中收集;
(2)從政府相關部門下發的文件資料中整理收集;
(3)從物業管理協會會刊中收集;
(4)征訂有關物業管理的專業信息、刊物及法規匯編等資料;
(5)經常了解物業管理專業書籍的出版情況;
(6)保持與物業管理各政府業務主管部門的聯系,從中獲得物業管理的有關文件法規;
(7)可從報刊、雜志等資料中收集。
3、檔案材料的收集和清理的具體要求是什么
(1)嚴格檔案材料的收、發制度和借閱制度;
(2)及時做好催還、清退工作,檔案材料不得個人保管;
(3)除做好日常材料的收集和清理工作外,每年要集中時間整理前一年的檔案材料;
(4)檔案工作應統一領導,分級管理。公司辦公室負責公司的主體檔案,對各職能部門的檔案管理工作進行指導和檢查,各職能部門分層管理本部門的檔案工作;
(5)檔案材料的收集和清理要便于公司及各部門的利用;
(6)必須按檔案分類項目進行檔案的整理和歸檔;
a、檔案材料的分類方法主要有:部門分類法、問題分類法、材料性質分類法、人物分類法和時間分類法。各部門應根據自己的工作性質和涉及范圍確定分類方法。
b、檔案分類項目一旦確定,要執行到底,不因易人而變更。
c、正式歸檔材料一般指已經處理完畢的材料。對歸類界限不明確的材料,可根據材料與類目的密切程度進行歸類。
(7)檔案材料的卷宗的處理:
a、對無主題的材料應擬定確切的標題;
b、所有歸檔材料均須編號,并按序號進行先后排列;
c、填寫材料目錄表,其主要內容有:順序號、發文部門、標題、文號和日期;
(8)確定檔案材料的保管年限。一般檔案分為永久保管、長期保管(15年以上)、中期保管(5-15年)、短期保管(5年以下)等。
(9)檔案材料的保管。檔案材料應集中指定地點保存,并按類上架進柜,注意防盜、防火、防潮、防蟲、防泄密等事件的發生,要經常對檔案材料進行檢查。
4、物業管理應保存的基本材料有哪些
物業管理公司應保存的基本材料有:會議記錄;上下行文;政府文件;工作計劃、總結、報告;規章制度;調查分析;重大事件和投訴;工作檢查、評比記錄;物業管理委托合同;物業管理各項分承包合同、協議;公司人事材料;治安事件記錄、處理材料;各工程竣工圖紙、驗收合格證明材料;技術圖紙、工程檔案;客戶/業主檔案;固定資產清單;財務憑證、帳冊、報表;財產和物資單據;各類經營證明、證件等。
