第1篇 物業管理手冊－業主滿意度測量程序
物業管理手冊:業主滿意度測量程序
1、目的
對業主是否滿意的信息進行監視,以評價質量、環境管理體系的有效性和識別可改進的機會。
2、范圍
適用于本公司的業主是否滿意的各種信息獲取和利用的控制。
3、職責
3.1物業服務中心負責與業主聯絡,有效處理業主的意見,并保存相關服務記錄。
3.2品質部根據滿意度調查情況,分析存在問題的原因,并督促相關部門有效處理業主意見或建議,持續提高業主滿意度。
4、程序
4.1業主信息的收集、分析與處理
4.1.1物業服務中心負責收集業主滿意與否的信息。
4.1.2物業服務中心以面談、信函、電話等方式與業主、業主委員會進行溝通,業主提供的意見或建議由物業服務中心解答、收集,并記錄在《業主回訪單》、《工作日志》或《服務登記本》上。暫時未能解答的,應詳細記錄,并向上級領導反映或經由相關部門協調后予以答復。
4.1.3相關責任部門應負責有效處理業主意見,執行《與業主有關的過程控制程序》的有關規定。
4.2業主滿意度測量
4.2.1物業服務中心客服主管按要求每月對業主進行回訪,填寫《業主回訪單》;接待專員對維修情況進行回訪,月末由經理對回訪信息進行統計,填寫《月管理目標、指標完成情況統計分析》交品質部,由品質部報管理者代表審批。
4.2.2品質部每年至少組織一次業主滿意度調查,了解業主滿意程度,對反饋的意見進行匯總、分析,并由責任部門采取措施,對存在問題進行整改并有效地預防。
5、相關文件
5.1《與業主有關的過程控制程序》
5.2《不符合、糾正和預防措施控制程序》
5.3《數據分析控制程序》
6、相關記錄
6.1《月管理目標、指標完成情況統計分析》jw/jl-8.2.1-001
6.2《工作日志》jw/jl-8.2.1-002
6.3《業主回訪單》jw/jl-8.2.1-003
第2篇 物業iso9000物業管理費用的收取程序
公 司 程 序 文 件 版號:a
修改號:0
ej-qp4.13物業管理費用的收取 頁碼:1/4
1.目的:
為規范物業管理服務收費行為,確保公司的經濟收入,促進公司事業的運作、發展。
2.適用范圍:
適用于公司經營管理部對住戶收取費用的工作。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.9章
3.2 iso9002標準第4.9章
4.職責:
4.1經營管理部主任負責年物業管理費用收取的計劃工作和月收費情況的檢查工作。
4.2收費員負責年度、日常物業管理費用的收取。
4.3物業管理員負責年度、日常物業管理費用收取的統計報表工作。
5.工作程序:
5.1計劃工作:
5.1.1經營管理部主任每年年初根據物業管理委員會通過的收費標準和政府的各類收費標準制定《物業管理服務費收費計劃》,并報副總經理審核。
5.1.2物業管理員檢查收費員各項收費項目表格、報表是否齊全。
5.1.3物業管理員協助綜合辦公室檢查微機內收費系統數據:住戶的姓名、樓房號、面積等是否反映現實居住情況,由綜合辦公室打印出收費表。
5.2費用的收取:
5.2.1物業管理委托服務費:
5.2.1.1此項費用收費期為每年底和次年初,收費員在大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼收費通知。
5.2.1.2住戶交納費用時,收費員向住戶出示《物業管理委托服務收費表》,住戶確認無誤后,由住戶在表上簽字,同時請住戶交納費用,收費員開出票據,在收費過程中執行服務規范用語。
5.2.1.3收費完畢,收費員填寫《物業管理委托服務收費臺帳》,作復寫收據,將錢或支票交與財務部。
5.2.1.4完成上述程序后,收費員將程序中涉及的文件移交物業管理員,物業管理員審核后歸檔。
5.2.2“五費”的收取:
5.2.2.1“五費”是指冷水費、熱水費、燃氣費、電費、電話費。收費員每月或每兩月向住戶收取。
5.2.2.2收費員接到市政部門送來的水、電、氣費交納通知單后,將費用、表數分別填寫到《五費統收(單元)記錄》表上。
5.2.2.3收單后第二天開始,物業管理員下戶查表,準確記錄各表示數,將數據計入《五費統收(分戶)記錄》。
5.2.2.4收單后第四天,收費員在小區大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼交費通知。
5.2.2.5住戶交費時,收費員向住戶出示《五費統收(分戶)記錄》,住戶確認后,向住戶收取費用,并開據收據。過程中實行服務規范用語。
5.2.2.6收費后收費員將錢和支票填寫復寫收據后交與財務部。
5.2.3車輛的收費:
5.2.3.1每年不定期向車主收取車輛有關費用,收費員嚴格按照《車輛通行停放收費規定》收費。
5.2.3.2當車主通行證、停車證即將到期時,保安服務部車輛管理員應通知車主交費。
5.2.3.3車主到保安服務部交費時,保安服務部記清車主姓名、住址、車牌號,將收取的費用及時交給經營管理部收費員。
5.2.3.4收費員核準后,填寫收據,錢或支票交與財務部。
5.2.4有償服務收費:
5.2.4.1住戶申請有償服務時,物業管理員如實填寫《有償服務派工單》,并轉交有關部門執行。
5.2.4.2工作人員完工后,將派工單由住戶簽完字后交回收費員,由收費員通知住戶交費,并填寫《有償服務收費臺帳》。
5.3收費標準調整:
5.3.1收費員應嚴格按照各項收費標準收費,不收無標準的費、不收無批示的費。
5.3.2當政府對某項收費標準調整時,經營管理部主任將政府的文件和本小區調整的范圍上報公司審批,無需物業管理委員會批準,若公司對內部自定的收費標準調整時,應上報公司審批后,經物業管理委員會通過后才能執行。
5.3.3審批和通過后的標準,經營管理部主任組織管理員、收費員學習調整收費的文件和本小區實行新收費標準的測算方法,以便工作人員向住戶解釋。
5.3.4收費員及時將調整費用的通知在宣欄中通告住戶
,物業管理員將審批文件的復印件給綜合辦公室保存。
5.3.5在質量體系運行前已執行的收費標準,在質量體系運行中未作調整的不執行本章程序。
5.4收費報表的制定:
5.4.1收費員根據各項收費記錄表,將各項費用匯總,每月最后一個工作日填寫月《物業管理服務費匯總表》,每年十二月最后一個工作日填寫年度《物業管理服務費匯總表》。
5.4.2上述報表需收費員填寫,物業管理員核準,經營管理部主任
審核。
5.5催繳費用:
5.5.1住戶逾期未交納物業管理服務各項費用,由收費員發出《費用催繳通知單》,限期交付。
5.5.2《費用收繳通知單》發出后,過期不交又無正當理由的,物業管理員和收費員應登門征徇住戶意見,做其工作直到住戶交費為止。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《物業管理服務費收費計劃》 ej-qr-qp4.13-01
6.2《交費通知》 ej-qr-qp4.13-02
6.3《物業管理委托服務收費表》 ej-qr-qp4.13-03
6.4《物業管理委托服務費臺帳》 ej-qr-qp4.13-04
6.5《五費統收(分戶)記錄》 ej-qr-qp4.13-05
6.6《五費統收(單元)記錄》 ej-qr-qp4.13-06
6.7《物業管理服務費匯總表》 ej-qr-qp4.13-07
6.8《五費統收臺帳》 ej-qr-qp4.13-08
6.9《費用催繳通知單》 ej-qr-qp4.13-09
6.10《有償服務派工單》ej-qr-qp4.13-10
6.11《有償服務費臺帳》ej-qr-qp4.13-11
6.12《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.13《費用調整的請示》無固定格式
6.14《車輛通行、停放收費規定》ej-wi-qp4.13-01
6.15《物業管理服務規范行為》ej-wi-qp8.1-01
第3篇 物管師物業管理實務模擬練習題12
2022物管師《物業管理實務》模擬練習題12
(單選與多選部分)
一、單項選擇題(每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1. 物業服務企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位,依據(物業服務合同 )從事物業管理相關活動的經濟實體。
a. 物業管理服務合同b. 物業管理服務標準
c. 管理規約d. 物業管理服務費用
2. 物業服務企業的(a)登記內容包括:企業名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數和法定代表人、公司人員和公司章程。
a. 工商注冊 b. 資質申請
c. 稅務注冊 d.組織機構代碼注冊
3. 新設立的物業服務企業,其資質等級按最低等級核定,并設(b)年的暫定期。
a. 半b. 一 c. 二d. 三
4. 物業服務企業在領取營業執照之日起(c)天內,向當地的房地產主管部門申請資質。
a. 10b. 20c. 30d. 60
5.省、自治區人民政府建設主管部門負責(b )級物業服務企業資質證書的頒發和管理。
a. 一級 b. 二級c. 三級 d. 四級
6. 物業管理招標是由多家物業服務企業或專業管理公司參與競投,從中選擇(a )的競投者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。
a. 最符合條件b. 服務費用最低
c. 服務標準最高 d. 性價比最高
7.物業管理投標,是對物業管理招標的響應,是指(b )的物業服務企業,根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準,編制投標文件,參與投標競爭的行為。
a. 具有相應資質b. 符合招標條件
c. 被指定參加 d. 由上級領導推薦
8.根據物業的不同類型,可以將物業管理招標分為(d )兩大類招標。
a. 住宅項目和寫字樓項目b. 住宅項目和商業項目
c. 商業項目和非商業項目d. 住宅項目和非住宅項目
9.物業管理招標的方式包括(a)。
a. 公開招標和邀請招標b. 公開招標和非公開招標
c. 協議招標和邀請招標d. 住宅項目招標和非住宅項目招標
10.物業管理招標投標的基本原則是:物業管理招標投標應依法組織實施,招標投標過程應(d)。
a. 公開、合理、平等b. 公開、公平、合理
c. 公開、合理、公正d. 公開、公平、公正
11.根據物業管理服務的方式可以將物業管理招標分為:(b)
a. 公開招標和邀請招標
b. 全權管理項目招標和顧問項目招標
c整體物業管理項目招標和單項服務項目招標.
d. 全方位服務型管理和顧問服務型管理
12.公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請(d)的法人組織參與投標,招標程序和中標結果公開,評選條件及程序是預先設定的,且不允許在程序啟動后單方面變更。
a 確定 b 3-5家
c 符合要求d不確定
13.合同是當事人之間意思表示一致的結果。合同的訂立,必須經過(c )兩個階段。
a、邀請要約、承諾b、要約、反要約
c、要約、承諾 d、邀請要約、反要約
14.《中華人民共和國合同法》第十二條規定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行為合同形式,也就是通常人們所說的(c)合同。
a、書面合同b、口頭合同
c、事實合同d、其他合同
15.下面哪項不屬于前期物業服務合同內容(c):
a、共用部位的承接驗收內容b、共用設施設備的承接驗收標準
c、業主自用部位的承接驗收d、共用部位、共用設施設備的承接驗收
16.(b)是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要,引入的物業管理的咨詢活動。
a、前期管理b、早期介入
c、物業管理咨詢d、項目的可行性研究
17.下列哪個階段不屬于早期介入階段(d):
a、規劃設計階段 b、建設階段
c、銷售階段d、物業承接查驗階段
18.早期介入服務的對象是(b),并根據雙方約定支付早期介入服務費用。
a 施工單位 b 建設單位
c 業主大會 d 業主委員會
19.物業服務企業對新接管物業項目的共用部位、共用設施設備進行的接管驗收通常稱為( b)。
a、前期管理b、物業的承接查驗
c、早期介入d、工程項目的竣工驗收
20.(b)是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質量和使用功能,以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。
a、檢測查驗 b、使用查驗
c、試驗查驗 d、觀感查驗
21.物業管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業的承接查驗,其承接查驗內容、重點都有一定區別。下列不屬于物業管理機構更迭時物業承接查驗的準備工作的是(c):
a、分析是否符合承接查驗條件 b、成立物業承接查驗小組
c、與建設單位共同開展查驗工作d、準備資料和工具
22.新建物業的物業管理工作移交中,移交方為該物業開發建設單位,承接方為(a):
a、物業服務企業b、業主大會
b、社區居民委員會d、建設單位行政主管部門
23.物業管理機構更迭時管理工作移交,如承接的部分物業項目還在保修期內,承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂(d),明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況。
a 保修協議b 驗收協議c 移交清單 d 移交協議
24.(b)是指建設單位將已具備使用條件的物業交付給業主并辦理相關手續,同時物業管理單位為業主辦理物業管理事務手續的過程。
a、早期介入 b、物業入住c、前期管理 d、承接查驗
25.在物業辦理入住手續階段,建設單位或物業管理單位陪同業主一起驗收其名下的物業,登記水、電、氣表起始數、房屋驗收情況,購房合同雙方應在(a)上簽字確認。
a、《業主入住房屋驗收表》b、《物業驗收須知》
c、《住宅質量保證書》d、《業主(住戶)手冊》
26.驗房驗收不合格的部分,物業管理單位應協助業主敦促建設單位進行工程不合格整改、質量返修等工作。發現重大質量問題,建議采取的辦法是(b ):
a、向建設單位辦理退房手續b、暫不發放鑰匙。
c、向行業主管部門反映 d、由業主自行解決
27.物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據主要是( b)以及國家和地方的其它規定。
a、《住宅使用說明書》
b、建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規定》
c、《業主(住戶)手冊》
d、《管理規約》
28.在物業裝飾裝修之前,目前較為通常的做法是由物業管理單位和裝修人應簽訂(d),約定物業裝飾裝修管理相關事項。
a、《管理規約》 b、《前期物業管理協議》
c、《物業驗收須知》d、《物業裝飾裝修管理服務協議》
29.物業管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容,下述哪些行為在物業管理單位允許動工范圍內(d):
a、變動建筑主體和承重結構;b、擴大承重墻上原有的門窗尺寸
c、拆改供暖管道和設施;d、在正常負荷范圍內增加室內隔墻數量
30.物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的,由房地產行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費(a)倍的罰款。
a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5
31.在進行裝修管理服務時,下列不屬于重點檢查的裝飾裝修項目是:(b )
a有無變動建筑主體和承重結構;
b 地板磚的品牌和顏色;
c有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;
d有無拆改供暖管道和設施;
32.物業裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后,未及時處理,玩忽職守的,依法給予(c)。
a罰款b停職檢查c行政處分d行政拘留
33.垃圾清運費是指裝飾裝修工程產生垃圾的管理和清運費用。如裝修垃圾業主按照要求管理并自行清運,則該費用可免予繳納。否則,裝修人應向物業管理單位繳納該費用,裝修垃圾由(a )代為清運。
a物業管理單位b環衛部門
c行政主管部門d居委會
34. 因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(d )應當負責修復和賠償。
a物業管理單位b建設單位
c行政主管部門d裝修人
35.裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設施造成損害的,(a)可以責令其改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。
a城市房地產行政主管部門b物業管理單位
c建設單位 d街道辦事處
36.未經城市規劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,由城市規劃行政主管部門按照(b )及相關法規的規定處罰。
a《建設工程質量管理條例》b《城市規劃法》
c《物業管理條例》 d《物業裝飾裝修管理服務協議》
37.( a)是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑
面積的百分比。
a、房屋完好率b、危房率
c、房屋基本完好率d、設備設施完好率
38.房屋完好等級的評定方法是根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞程度進行的,通常把房屋的完損等級分為以下哪5類(c):
a、精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴重損壞房、危險房
b、精品房、完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房
c、完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房
d、完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴重損壞房
39.根據有關規定,電梯每(c)要由政府技術監督部門進行檢驗合格才能繼續使用。
a半年b兩年c一年d九個月
40.常見電梯按用途分為(a ):
a、乘客電梯、載貨電梯和客貨梯b、直流電梯、交流電梯
c、單機控制電梯、集選控制電梯d、運行梯和高峰梯
41.房屋及設備設施管理的基本要求是:做好房屋及設備設施的維護保養工作,充分發揮設備功能,有效延長設備設施的( c),并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。
a使用功能b技術壽命c使用壽命d技術更新
42.(b )是一種主動的具有預防作用的維修策略,是物業管理應提倡的主要維修養護方式。
a緊急搶修b預防性維修c事后維修d大、中修
43.在設施設備節能管理中,(d)是一種最常用、最經濟的節能方式。
a經常進行技術改造
b對設備的及時更新
c根據實際情況減少使用時間
d采用管理手段節能降耗
44.清潔衛生服務管理的基本方法,大致可分為(a)兩大類:
a、外包管理及自行作業 b、戶內有償清潔及公區日常保潔
c、垃圾分類收集及統一存放管理d、專業化服務及提供差異化服務
45.對于校園布局緊湊、人員活動較多的區域如教學樓、學生及教職工生活區、實驗樓、辦公樓等場所等,應采用(a )管理。
a、精品式b、自然式
c、放養式d、間歇式
46.下列消滅白蚊的方法中屬于藥殺法的是( b ):
a、根據蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法。
b、通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物,使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉,藥粉通過相互傳染傳遞給其它白蟻,導致整巢白蟻中毒死亡。
c、通過藥物和燈光兩種方法誘殺
d、利用白蟻的天敵或病菌對白蟻進行生物滅殺
47.下列屬于綠化的日常管理內容的是(b):
a、草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等
b、澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等
c、苗圃花木種植及工程苗木種植
d、節假日或喜慶等特殊場合對小區公共區域或會議場所等進行花木裝飾等布置
48.針對大型公共物業綠化的特點,在進行綠化管理時必須注意的問題不包括下列哪項(d ):
a、不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。
b、不宜使用果樹或大花植物作綠化。
c、植物養護應注重對綠地的圍護,避免人為因素造成植物損壞。
d、不宜使用大喬木作綠化
49.日常綠化管理的方法包括:建立健全綠化管理制度,明確日常綠化(b)。
a基本內容和標準 b檢查內容與檢查重點
c基本要求和針對性要求 d標準和要求
50.. 工廠綠化植物受周圍環境影響較大,其植物綠化功能以(d )為主,在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強的樹種。
a、莊嚴b、幽雅c、舒適d、環保
51.(a)是物業服務企業協助政府相關部門,為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務活動。
a、公共安全防范管理服務 b、車輛停放服務
c、物業管理風險防范d、物業裝修管理服務
52.消防工作的指導原則是(b):
a、安全第一,預防為主b、預防為主,防消結合
c、不顧一切,滅火為主d、安全第一,財產第二
53. 在消防裝備的維護管理中,對配置在各項目的消防器材要實行定期統計制度,(d)應作一次全面統計工作,以保證項目配備的消防器材完整、齊全。
a每半年b每年
c每季d每月
54.消防器材的配置應結合物業的火災危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在高層和超高層物業每層樓放置的消防栓(箱)內應配置(d)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
55.消防器材的配置應結合物業的火災危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在住宅區內,多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內均配置(b)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
56.在消防裝備的維護管理中,對常規消防裝備應定期檢查,至少(b)進行一次全面檢查,發現破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時,應對器材進行維修和調換申購,以防發生事故。
a、每周b、每月c、每季 d、每年
57. (a)是物業管理服務活動過程中突然發生的,可能對服務對象、物業服務企業和公眾產生危害,需要立即處理的事件。
a. 物業管理緊急事件b. 風險
c. 物業管理風險d. 緊急避險
58.物業服務企業在處理火警時首先要確認和了解起火的(a)、范圍和程度。
a. 位置b. 原因
c. 時間d. 材料
59.易燃氣體泄漏時,物業服務企業應立即通知(c)。
a. 業主 b. 醫療急救單位
c. 燃氣公司d. 公安消防機關
60. ( b)是指物業服務企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入,包括主營業務收入和其他業務收入。
a. 物業服務企業收入b. 物業服務企業營業收入
c. 物業服務企業經營收入d. 物業服務企業總收入
61.(c)是指物業服務企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入。
a. 物業服務企業收入 b. 物業服務企業營業收入
c. 物業服務企業主營業務收入d. 物業服務企業其他業務收入
62.(d)是指物業服務企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入。
a. 物業服務企業收入 b. 物業服務企業營業收入
c. 物業服務企業主營業務收入d. 物業服務企業其他業務收入
63.( b)是指在一獨立行使管理權的基層物業管理單位內,獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。
a.物業管理項目預算管理b. 物業管理項目財務管理
c.物業管理項目資產管理d.物業服務企業財務管理
64.物業管理專項維修資金屬于(a )所有。
a.全體業主b.行業主管
c.物業管理單位 d.建設單位
65.物業服務企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及( a )。
a補貼收入b其他經營凈收益
c政策性補貼收入d其他業務利潤
66.下列關于專項維修資金的敘述不正確的是:( d )
a可用于購買一級國債
b業主大會成立后,維修資金的使用由物業服務企業提出年度使用計劃,經業主大會審定后實施
c專項維修資金屬于業主所有
d業主轉讓房屋所有權時,結余維修資金給予退還,或隨房屋所有權同時過戶
67.電子媒體檔案一般分為兩類,一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料,另一類是閉路視頻監控設備產生的錄像資料。新的監控設備已將二者合一為(c )形式存貯。
a.數字b.錄像磁帶
c.硬盤數位 d.磁帶
68.房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案,在分析房屋本體安全、設備運行狀況和事故分析中有時起十分關鍵性的作用,因此這類檔案的真實性和保存期限一般不能低于設備的使用年限(b )倍。
a.1b.2
c.3d.4
69.(a)是指利用計算機和網絡信息手段,將物業服務企業及執(從)業人員的基本情況,經營業績,經營中違規、違法劣跡及受到的處罰等按規定格式進行記錄,并向社會公示、接受社會監督的信用信息管理系統。
a.物業服務企業信用檔案 b.物業服務企業信息檔案
c.物業服務企業經營檔案 d.物業服務企業業績檔案
70.物業服務企業信用檔案的建立范圍是所有(d )等執(從)業人員。
a.物業服務企業b.物業管理師
c.物業管理經理d.物業服務企業和物業管理師
71.物業服務企業信用檔案的目標是以物業管理電子政務系統、( b )自律管理系統和企業經營管理系統為基礎,形成覆蓋物業管理行業所有企業及執(從)業人員的信用檔案系統,并通過中國住宅與房地產信息網實現各級物業管理行政主管部門、行業協會網站的互聯互通。
a.政府部門b.物業管理行業協會
c.物業服務企業d.執(從)業人員
72.物業服務企業信用檔案投訴信息轉給被投訴企業后,被投訴企業應在(c)天內將處理意見反饋給信用檔案管理部門,反饋意見應由當地物業管理行政主管部門
簽章。無正當理由不按期反饋的,可作為不良記錄記入企業或執(從)業人員的信用檔案并進行公示。
a.3 b.10
c.15d.30
73.( b )期物業管理檔案收集范圍較為明確,主要是權屬資料檔案、技術資料檔案和驗收文件檔案,檔案收集的索取對象較單一,主要是建設單位。
a物業入住b物業承接查驗
c日常物業管理d早期介入
74.物業服務企業項目機構的數量較多且分布較散,所管物業類型結構復雜,員工整體素質較高,培訓資源比較充裕,宜建立(b)級培訓體系。
a.一 b.二
c.三 d.四
75.(a)是指員工要求離開現任職位,與企業解除勞動合同,退出企業工作的人事調整活動。
a辭職 b 辭退c資遣d解聘
76.(c)是企業因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動。它不是員工過錯造成的。
a辭退 b辭職 c資遣d內退
77.客戶滿意是指客戶感覺狀態的水平,它來源于一項服務的績效或產出與客戶的期望所進行的比較,( b ) 會達成客戶滿意。
a績效不及期望 b績效與期望相稱
c績效超過期望 d績效大于或等于期望
78.物業管理應用文書的類型有行政公文、事務文書、制度文書、禮儀文書和(d )。
a. 條據類文書 b. 告啟類文書
c. 告知類文書 d. 其他日常文書
79.下列行政公文屬于外行文的是:(b)
a決定b 函
c通知d報告
80. 物業管理行政公文中,(c)是唯一不受內外、上下、用印等規范限制的文種。
a函b意見 c會議紀要d通報
二、多項選擇題(每題2分,每題中的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意。錯選或多選,本題不得分;少選,選對每個選項得0.5分)
1. 物業服務企業的特征可以歸納為(abd )。
a. 獨立的企業法人b. 具有一定的公共管理性質的職能
c. 實施標準化管理d. 屬于服務性企業
2. 物業服務企業按照投資主體的經濟成分劃分,可分為全民所有制物業服務企業、集體所有制物業服務企業、(bc)和其它物業服務企業。
a. 物業管理有限責任公司b. 外資物業服務企業
c. 民營物業服務企業 d. 物業管理股份有限公司
3. 物業服務企業按股東出資形式劃分,可分為(abc)。
a. 物業管理有限責任公司b. 物業管理股份有限公司
c. 股份合作型物業服務企業 d. 外資物業服務企業
4.根據物業管理招標主體的不同,可以將物業管理招標分為(bcd)的招標。
a. 招標公司為主體b. 物業建設單位為主體
c. 業主大會為主體 d. 物業產權人為主體
5.根據物業管理服務的方式不同,物業管理招標可以分為( ad)等。
a. 全權管理項目招標b. 單項服務項目招標
c. 分階段項目招標d. 顧問項目招標
6.物業管理招標程序包括成立招標領導小組、編制招標文件、公布招標公告或發出投標邀請書、發放招標文件、投標申請人資格預審、接受投標文件、成立評標委員會和( abd)等階段的內容。
a. 開標b. 評標
c. 圍議d. 中標
7.物業管理投標的程序包括:( abd ) 、送交投標文件、接受招標方的資格審查、參加開標、現場答辯和評標、簽約并執行合同等內容。
a. 獲取招標信息 b. 項目評估與風險防范
c. 了解專家評委的組成 d. 準備投標文件
8.投標的策略和技巧主要包括:投標的組織策劃、項目的現場踏勘和( abc)等內容。
a. 投標文件的編寫b. 投標報價的策略和技巧
c. 現場答辯的技巧d. 口頭表達的技巧
9、前期物業服務合同的內容包含以下哪幾個主要部分(acd):
a、合同的當事人、物業基本情況
b、業主委員會的職責
c、物業的經營與管理、承接查驗和使用維護
d、專項維修資金、違約責任、其他事項
10、物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別在于(ac):
a、訂立合同的當事人不同b、服務內容不同
c、合同期限不同d、服務費用不同
11、與前期物業服務合同相比,物業服務合同具有(bd)等特點。
a、合同期長b、期限明確c、服務費用高d、穩定性強
12、下列哪些原因可以視為物業服務合同的終止條件(acd):
a、物業服務合同約定的期限屆
第4篇 物業管理公司概況范文
物業管理有限公司概況范文(十三)
河南**物業管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集團(中國)有限公司控股經營的獨立法人企業,是國家一級物業管理資質企業,現為中國物業管理協會常務理事單位。
公司位于鄭州市緯四路東段**廣場1層,現有職工300多名。主營業務有:**金水花園小區、城市花園小區、新天地桂園小區、森林半島小區、聯盟新城小區、各地市項目、**商務中心,管理面積150多萬平方米。物業類型有多層、高層、小高層住宅、別墅、多功能商務中心及商鋪等。
公司秉承“追求卓越、堅忍圖成”的企業精神,堅持“物業管理,盡善盡美”的質量方針和“預防污染,關愛環境;誠信守法,持續改進”的環境方針,上下一心,勵精圖治,積極致力于河南省的物業管理開發業務,并對河南省物業管理行業的發展進行了積極的探索和有益的嘗試。經過全體員工的共同努力,我公司管理的金水花園住宅小區、**城市花園住宅區和建苑小區住宅區先后獲得“全國物業管理優秀住宅小區”、“河南省物業管理示范住宅大廈”、“全國物業管理示范住宅小區”、“鄭州市物業管理示范住宅小區”的稱號。
為提高本公司的服務質量、管理水平,實現“決策科學化、管理規范化、經營專業化”的企業發展道路,創造環保型的社區環境,使公司物業管理水平再上新臺階,公司決定全面貫徹iso9001:2000標準、iso14001:2004標準,建立本管理體系。
《管理手冊》是管理體系的基本文件,也是業主或第三方認證機構對公司管理體系進行審核的主要依據。
《管理手冊》經批準頒布后,公司每年針對其適用性、先進性及實際運行情況進行評審,并修訂補充,以適應本公司管理體系不斷深化和發展的要求。
本公司通信地址:河南省鄭州市緯四路東段**廣場1層
郵政編碼:z
網址:wz
電話:z
傳真:z
第5篇 物業創優資料目錄之保安消防車輛管理
一、小區基本實行封閉式管理
1、物品搬出小區放行流程圖
2、門崗操作規程
3、行人道業主進出操作流程圖
4、行人道訪客進出操作流程圖
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、辦公樓及小區外圍紅外線警報處理流程圖
7、小區保安崗位分布圖
8、小區巡崗記錄表
二、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責
1、安全服務部組織架構
2、保安工作獎罰細則
3、巡崗工作管理制度
4、保安主任工作職責
5、隊長工作職責
6、領班工作職責
7、車管員操作規程
8、各保安崗位工作具體描述
9、監控中心操作規程
10、門崗操作規程
11、巡邏崗操作規程
12、保安訓練照片
13、保安員上崗證
14、保安巡邏記錄表
三、危及人身安全處有明顯標識和具體防范
1、應急常用電話一覽表
2、緊急事故處理流程圖
3、緊急事故及自然災害處理工作小組
4、停水停電通知頒發及反饋流程圖
5、小區內交通事故處理流程圖
6、自然災害處理流程
四、消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道暢通;制訂消防應急方案
1、消防隱患預防流程圖
2、小區消防設施管理制度
3、小區消防管理規定
4、消防檢查記錄表
5、消防器材標識卡(樣式)
6、消防器材檢查卡(樣式)
五、機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記
1、停車場管理規定
2、小區內交通事故處理流程圖
3、車管員操作規程
4、**華庭各保安崗位工作具體描述
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、車輛異常情況登記表
7、交通標志(現場相片)
六、非機動車車輛管理制度完善,按規定位置停放,管理有序
1、車輛停放實景(現場相片)
2、停車場管理規定
3、車管員操作規程
4、交通標志(現場相片)
第6篇 物業管理人事管理技巧及范例精解2
物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(2)
第二節人力資源管理技巧
一、人力資源管理的內涵
以人為中心,這是物業管理與傳統房屋管理的又一個重要區別。傳統房屋管理是以房屋為中心,以維護房屋及其附屬設施完好可使用為原則。而物業管理貫徹的則是以人為中心的原則。它除了維護房屋及其附屬設施可使用外,更注重業主或租賃者的房屋使用環境,滿足他們的居住、經營、辦公、生活等方面的服務需要。它除了講究房屋的安全、可用的基本要求外,更講究居住環境的舒適和方便。
物業管理的以人為中心原則中的“人”,不僅是指具體單個的人,還指群體化的和社會化的人,它是人的個性和共性辯證和協調的統一。因此,物業管理以人為中心的原則,不僅為單個業主或租賃者的需求服務,而且更是為物業所有人或使用人的需求服務,是為人的合情、合理、合法的需求服務。對于單個業主或租賃者為了自己的需要而妨礙公共利益的需求則不能提供服務。
資源通常可分為三大類:自然資源、資本資源、人力資源,或粗分為物力資源和人力資源,其中物力資源為自然資源和資本資源的總和。
那么,什么是人力資源(human resource)呢人力資源一般指蘊含在人體內的一種生產能力,以及具有這種能力的人,而生產能力是指在勞動活動中可資運用的體力和腦力的總和,是存在于勞動者身上的、以勞動者的數量和質量表示的資源。
人力資源的概念,有狹義和廣義之分。狹義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口。廣義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口,再加上超過勞動年齡而還有勞動能力的那部分老年人口。
人力資源管理是通過以下五個職能要素實施的。
(1)確保。這是為了實現組織目標而募集與配置人力的過程,是人力資源管理中的先行職能。其主要內容為:職務分析;人力資源規劃;招募、考核、選拔與錄用。
(2)開發。這是指開發所募集的人員的品德才能。以提高組織績效的過程。是人力資源管理中的重要職能。其主要內容為:培訓、開發規劃;職前培訓、在職培訓及脫產培訓;職業生涯開發。
(3)報償。這是為員工對組織所作出的貢獻而給以報酬的過程,是人力資源管理中的激勵凝聚職能。其主要內容為:激勵工作積極性;工作績效評估;工資薪酬;福利措施。
(4)整合。這是使員工之間和睦相處、協調共事、取得群體認同的過程,是人力資源管理中的人際協調職能。其主要內容為:新來人員的職前教育與社會化;群體中人際關系之和諧;矛盾沖突的調解與化解。
(5)控調。這是對員工實施合理、公平的動態管理的過程,是人力資源管理中的控制調整職能。其主要內容為:科學、合理的員工績效與素質的考評評估;對員工使用的動態管理措施,如晉升、調動、獎懲等。
所以,人力資源管理可定義為:為了有效地達成組織的目標而進行的組織內人力資源的確保、開發、報償、整合、控調的活動和過程。
二、物業管理公司的用工方式的原則與崗位設置
(一)用工方式
隨著我國企業用工制度改革的不斷深化,在用工方式上已改國家用工為單位用工,改固定用工為合同用工。物業管理公司作為企業,有充分的用工自主權,可以根據企業的實際情況和具體需要,建立起適應市場經濟環境、靈活多樣的用工制度,按照具體崗位的設置,配備多種用工形式的人員。
(1)無固定期限的合同制員工。這是一部分人員,在實施全員勞動合同制以后,由固定工轉換為沒有約定合同終止時間的勞動合同制員工。這部分人員一般是物業管理公司在成立前就在本系統工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制員工。這是物業管理公司成立后向社會公開招聘的人員,與物業管理公司簽訂勞動合同,約定合同終止的時間、條件。在合同期內履行合同義務,享受合同權利。物業管理公司的一些較為重要的崗位,除了由上述第一類合同制員工任職外,有固定期限的合同制員工也是重要的組成部分。
(3)勞務協議工。這是把物業管理公司的一些技術要求較低、勞動強度較大的崗位,以主動承包形式向社會上一些勞動服務機構發包的用工方式。比如一些清潔工崗位,物業管理公司可以與企業所在地勞動局所屬的勞動力市場或街道職業介紹機構簽訂勞務協議,由勞動力市場或其它職業介紹機構輸送勞務人員,由物業管理公司進行管理、使用。
(4)退休回聘人員。這是利用原單位或外單位已退休的職工,他們年齡已高,但身體健康,仍能從事一些較輕體力消耗的工作。這部分人員有較深的工作閱歷或熟悉本單位情況。
只有打破了計劃經濟模式下“鐵飯碗”式的用工制度,人員能進能出,干部能上能下,工資能高能低,才能使物業管理公司的人員請得進,留得住,流得出,用得活。
以上介紹的四種用工形式的合理使用,有利于物業管理公司精簡人員、降低成本、提高效益、激勵士氣。
(二)用人原則和規定
勞動合同是建立勞務關系的重要依據。根據國家有關規定,應與從事勞務的所有人員簽訂勞動合同,并通過國家勞動部門予以鑒證。目前實行的合同種類有:與正式員工簽訂的定期勞動合同;與臨時聘用人員簽訂的臨時工勞動合同;以及其他各種聘用及借用合同等。
(三)崗位設置
1.認真貫徹“精簡機構,提高效率”的原則,在保證正常營業的前提下,根據工作需要確定機構和編制,高效率、滿負荷,合理配備各崗位人員,并設置相應崗位。
2.物業管理的崗位層次設置如下:
(1)總經理;
(2)副總經理(總會計師、總工程師);
(3)正、副總監(亦可不設);
(4)部門正副經理;
(5)正副主管;
(6)領班;
(7)員工;
(8)見習員工。
3.員工具體崗位及級別,應根據應聘職務、崗位職責、服務技能、專業知識和業務水平,經董事會或公司考核后分別確定,員工內部調動,一律以新聘職級為準。
(四)辭退、辭職和調動的有關規定
為加強員工管理,做好辭退、辭職和人員調動的工作交接,現對申請辭職、調動的人員或勸其調出人員的申請程序及辦理手續,規定如下:
1.本人申請辭職、調動
(1)員工因個人原因提出辭職或調動,須提前30日向部門經理遞交書面申請。部門經理確認后,由申請者本人填寫“辭職、調動審批表”,部門經理簽署意見再送人事部審核。人事部經理簽署意見后呈報總經理或主管人事的副總經理審批。
(2)辭職或調動申請自批準之日起10日之內,應持調入單位的接收函到人事部辦理調動手續,逾期不予辦理。
(3)申請辭職或調動未
批準之前,必須堅守工作崗位,不得以任何借口拒絕接受領導安排工作。私自脫崗的員工一律按有關規定處理。
(4)員工申請辭職或調動經批準后,部門經理不再安排其工作,應按規定辦理業務、財、物移交等手續和調、離職事宜。
2.辭退和除名
凡在合同期內被辭退或除名人員,同時解除勞動合同,從批準之日起,1周之內必須按規定迅速辦理工作、財及物等移交手續。
3.辦理移交手續
(1)辭職、調動和辭退人員,經批準后,須首先與所在部門做好交接工作,才可辦理離職手續。
(2)辦理離職手續須持人事部發的離職通知單到各有關部門辦理離職手續。
(3)離職手續辦清且將檔案轉移后,人事部再根據本人出勤情況,結算本人工資。
三、管理和考核的技巧
(一)物業管理公司人力資源的日常管理
1.員工入職管理
從向員工寄發書面的錄取通知單開始,依次辦理員工報到手續,收取員工身份證、證件照、學歷證件(有的在招聘時已獲取)、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執照、勞動手冊(下崗、待業證明)、養老保險關系轉移單、獨生子女證等,有關證件、資料復印后原件應歸還員工,然后開具申領制服表給制服房或綜合部,發放制服、員工手冊、小區或大廈管理規定、胸牌、更衣柜鑰匙等,并要求員工在領物表上簽名后存檔,接著安排入職培訓,完成后到各自部門崗位上報到。
2.員工規章制度管理
物業管理公司運作程序的管理,是以規章制度形式等予以貫徹執行的。公司為不同性質和內容的崗位(工種),制定各級崗位責任制,各部門、各工種的員工在工作崗位上的行為都必須遵循崗位責任制條款的規定。現有國外一些先進的國家也把職務分析(包括職務描述和職務要求),作為任職者的工作標準和任職要求。
有關員工紀律管理的日常規章制度一般包括在《員工手冊》中。物業管理公司編印《員工手冊》,發給全體員工人手一冊,介紹公司的各種章程和規定,尤其對必須遵守的紀律管理和各種規章制度,簡要明白地逐條羅列,便于員工集中學習,在日常工作中參照對比。上海廣播大廈物業管理部《員工手冊》包括員工守則、勞動條例、員工福利、安全守則、獎懲條例。紀律處分是員工手冊中獎懲條例的一部分,它是人力資源部門用以糾正員工違紀犯規行為的一種行政懲罰手段,而不是目的,在操作中要注意嚴肅慎重、實事求是、及時客觀、公正一致。
3.投訴處理
員工投訴是指員工對公司的管理政策、制度的執行情況,對公司的工作方法和作風,對所受懲處等因素不滿所產生怨憤而進行的申訴。處理投訴要注意以下幾點:a
第7篇 物業危害辨識方法指引管理體系
物業質量/環境/安全管理體系作業指導書
--危害辨識方法指引
1.0危害的類型
1.1 物體打擊:是指物體在重力或其他外力的作用下產生運動,打擊人體造成人身傷亡事故,不包括因機械設備、車輛、起重機械、坍塌等引發的物體打擊;
1.2 車輛傷害:是指企業機動車輛在行駛中引起的人體墜落和物體倒塌、飛落、擠壓傷亡事故,不包括起重設備提升、牽引車輛和車輛停駛時發生的事故;
1.3 機械傷害:是指機械設備運動(靜止)部件、工具、加工件直接與人體接觸引起的夾擊、碰撞、剪切、卷入、絞、碾、割、刺等傷害,不包括車輛、起重機械引起的機械傷害;
1.4 起重傷害:是指各種起重作業(包括起重機安裝、檢修、試驗)中發生的擠壓、墜落、(吊具、吊重)物體打擊和觸電;
1.5 觸電,包括雷擊傷亡事故;
1.6 淹溺,包括高處墜落淹溺,不包括礦山、井下透水淹溺;
1.7 灼燙,是指火焰燒傷、高溫物體燙傷、化學灼傷(酸、堿、鹽、有機物引起的體內外灼傷)、物理灼傷(光、放射性物質引起的體內外灼傷),不包括電灼傷和火災引起的燒傷;
1.8 火災;
1.9 高處墜落,是指在高處作業中發生墜落造成的傷亡事故,不包括觸電墜落事故;
1.10 坍塌,是指物體在外力或重力作用下,超過自身的強度極限或因結構穩定性破壞而造成的事故,如挖溝時的土石塌方、腳手架坍塌、堆置物倒塌等,不適用于礦山冒頂片幫和車輛、起重機械、爆破引起的坍塌;
1.11 放炮,是指爆破作業中發生的傷亡事故;
1.12 火藥爆炸,是指火藥、炸藥及其制品在生產、加工、運輸、貯存中發生的爆炸事故;
1.13 化學性爆炸,是指可燃性氣體、粉塵等與空氣混合形成爆炸性混合物,接觸引爆能源時,發生的爆炸事故(包括氣體分解、噴霧爆炸);
1.14 物理性爆炸,包括鍋爐爆炸、容器超壓爆炸、輪胎爆炸等;
1.15 中毒和窒息,包括中毒、缺氧窒息、中毒性窒息;
1.16 其他傷害,是指除上述以外的危險因素,如摔、扭、挫、擦、割傷和非機動車碰撞、軋傷;
2.0 參照國家衛生部等頒發的《職業病范圍和職業病患者處理辦法的規定》,將危害因素分為以下7類
2.1 生產性粉塵.指生產過程中,有塵作業工人長時間吸入粉塵,能引起肺部組纖維化為主的病變、硬化,喪失正常的呼吸功能,導致塵肺病;
2.2 毒物。指以較小劑量作用于生物體能使生理功能或機體正常結構發生暫時性或永久性的病理改變、甚至死亡的物質。
2.3 噪聲與振動。噪聲能引起聽覺功能敏感度下降甚至造成聲聾,或引起神經衰弱、心血管疾病及消化系統等疾病的高發。振動危害可分為全身振動和局部振動。全身振動時可導致工效降低、辨別能力和短時間記憶力降低視力惡化和視野改變,對血壓升高、脊椎病變、女性生殖功能有一定影響;局部振動可導致外周循環機能障礙,表現為振動性白指;還能引起中樞神經、外周神經、植物神經功能紊亂。
2.4 高溫。高溫作業人員受環境熱負荷的影響,作業能力隨溫度的升高而明顯下降。
2.5 低溫。低溫作業人員受環境影響,操作功能隨溫度的下降而明顯下降。
2.6 輻射(電離輻射、非電離輻射):人體處于交變電磁場中或受到微波、紫外線、α、β、γ、*射線的照射,達到一定劑量就會產生輻射危害。
2.7 其他危險因素等
3.0 以上1.0及2.0合計23類,是職業安全衛生工作中主要的危險、危害因素。
4.0 危害辯識
4.1 危害危險存在的主要方面
4.1.1 公司本部及管理處管轄物業所處地址;
4.1.2 公司本部及管理處管轄物業平面布局;
4.1.3 物業建筑物及公用設施;
4.1.4 管理服務作業過程;
4.1.5 機電設備設施;
4.1.6 粉塵、毒物、噪聲、輻射、振動、高溫、低溫等有害作業部位;
4.1.7 管理設施、事故應急搶救設施和輔助生產、生活衛生設施;
4.1.8 工時制度、女職工勞動保護、體力勞動強度。
第8篇 物業管理費用收取程序
項目物業管理費用的收取程序
1.0目的
對物業管理費用收取過程進行控制,規范物業管理服務費的收取和使用,確保公司和業主的利益得到保障,保證物業管理工作的正常運作。
2.0適用范圍
適用于物業服務中心所轄物業的物業管理費、有償服務費及代收水費的收繳。
3.0職責
3.1物業服務中心客戶服務部負責參照有關規定制訂物業管理及服務的各項收費標準。
3.2物業服務中心主任負責審核各項收費標準并監督費用收取的執行情況。
3.3物業公司總經理負責審批各項收費標準。
3.4物業服務中心客戶服務部內勤助理按規定具體負責各項費用的收取工作。
3.5物業公司財務部主任負責監督和指導物業服務中心財務工作。
4.0工作程序
收費標準的制定
4.1.1管理費、代收代繳水電費用、有償服務費用的收取標準由物業服務中心參照政府有關職能部門規定的標準制訂,經物業服務中心主任審核、物業總經理批準,報物價局備案后執行。
4.1.2物業服務中心在業主入伙時即建立《物業管理費用收費一覽表》,明確每個業主的物業管理費用收費標準。
4.2 管理費的收取和水費的代收代繳。
4.2.1物業服務中心根據與業主約定的前期物業管理服務合同的日期之日起計收管理費。
4.2.2 每月底物業服務中心內勤助理核算各業主的物業管理費用。
4.2.3物業服務中心內勤助理按物業服務中心設備維護部抄錄水表讀數,按照收費標準核算打單。(預付費除外)
4.2.4 每次的《收費通知單》由物業服務中心客戶服務部于每月5日前發放到各業主/用戶信箱。
4.3有償服務收費
4.3.1物業服務中心設備維護部向住戶提供有償服務時,如實填寫《有償維修服務單》,寫明人工服務費、材料費及總金額等,維修完成后并請業主對有償服務進行驗收及在《有償維修服務單》上簽名確認。《有償維修服務單》一式四聯,第一聯(白聯)為發單部門保留,第二聯(紅聯)交內勤助理保留備存,第三聯(藍聯)實施部門保留,第四聯(黃聯)為客戶保留。
4.4.2物業服務中心財務部內勤助理根據《有償維修服務單》(紅聯),收取費用時須:
審核《有償維修服務單》是否有錯誤之處;
參照《便民有償服務價格表》核對《維修服務單》相關欄目中的金額;
以上無誤后再收取相關費用。
4.5監督管理
4.5.1收款票據均由物業服務中心專人負責保管,發票的使用由物業公司出納在辦理領用、驗銷手續后由物業公司財務部到稅務局核銷.
4.5.2收費需領取收款票據時,根據有關財務制度進行登記.
4.5.3票據使用完畢后,領出人要把存根聯及時交財務票據保管人,并即時結清。
4.6違章處理
4.6.1業主/租戶逾期未交納管理費的,超過規定時間后,由物業服務中心客戶服務部發出《催款通知書》和《催款函》,限時繳交。
4.6.2《催款通知書》和《催款函》發出后,過期拒不繳交又無正當理由的,物業服務中心按《業主臨時管理規約》、物業管理服務合同及有關規定執行。
第9篇 z物業管理公司員工保密條款
物業管理公司員工保密條款
zz物業管理有限責任公司駐**集團江北計劃發展中心的全體物業管理員工必須遵守下列保密規定:
一、未經過許可,不得私自進入辦公室和私人房間;
二、不得翻閱辦公文件、檔案、資料等;
三、不得擅自帶親友或外部人員到辦公大樓內;
四、不得向他人提出辦理工作以外的私人事項;
五、未經同意,不得向外來人員或無關人員提供領導辦公電話號碼和辦公室號碼;
六、不得私自為他人遞交資料和信件;
七、不得向外傳播在工作中所了解到的領導談話、會議內容、領導活動、人事變動。
第10篇 物業區域室內觀葉植物管理作業方法-5
物業區域室內觀葉植物管理作業方法(五)
1.0適用范圍
2.0 適用于室內觀葉植物管理工作
3.0內容
序號項目內容
1外觀管理1)綠化管理員應及時清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。
2)對于枯黃面積達1 / 3以上的葉片應整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
2淋水1)操作步驟:
a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;
b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對準花盆注入適量的水;
2)室內花木淋水量根據花木生態習性及環境決定,淋水量應遵守'見干見濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。
3施肥1)室內植物常用商用有機肥、無異味腐熟有機肥、全價復合肥、增綠劑;
2)施肥量應根據植物種類、生長時期、環境條件來決定;
3)觀葉植物應于換盆或上盆時,施足基肥,在生長季每個月追一次復合肥,使用量視情況而定。
4)室內觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。
5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。
4病蟲害防治1)依照《園林綠化病蟲害防治規程》操作。
2)室內觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進行。
3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關記錄。
5管理質量標準1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;
2)無明顯病斑,蟲咬孔,無明顯蟲害;
3)無枯枝黃葉;
4)盆面干凈、無雜物,花盆、套盆無積水雜物;
5)植株無缺水干旱,焦葉等現象。
第11篇 北城小區物業管理近期目標和遠期規劃
北城春色小區物業管理近期目標和遠期規劃
1、'北城春色小區'的管理目標
'北城春色小區'的物業管理實行公司的品牌模式一一酒店式物業管理。創優目標確定為接管一年內達到寧波市'物業管理優秀小區'標準,并加入誠信物業的倡議活動,二年內達到寧波市'物業管理示范小區'標準,三年內達到全國'物業管理示范小區'標準。
2、近期管理目標(1-3年)
(1)第一年,重點抓好裝修階段的管理,使小區設施、設備保護完好,運行正常,小區的建筑風格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發放工作,加強與業主溝通,動態巡檢,發現違章行為,及時制止。同時各項物業管理服務逐步推出運行,設立'北城春色小區'網上服務平臺。協助成立業主委員會。聽取開發商和業主對管理服務的意見和建議,不斷改進,使 '北城春色小區'推出的酒店式物業管理得到業主的認可,小區管理水平達到'市級優秀',參加誠信物業活動,并通過多種物業延伸服務,增加收入,達到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結經驗的基礎上,結合創優達標、社區文明創建等開展各種社區活動,利用網站論壇開設'小區管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強業主參與管理意識。充分發揮業主委員會的作用,使業主參與到物業管理中來在經營管理上,奉行'業主滿意第一'的服務理念,在管理服務中去發現、挖掘業主的需求,以滿足業主需要為核心和經營導向,全方位提升服務質量,使小區管理逐步從持平走向盈利,同時讓業主感受到與日俱增的溫馨服務。第三年小區管理水平達到'全國示范'標準。
3、遠期規劃
(1)按照'統一管理,綜合服務'的原則,在管理服務中動態監督工作質量,不斷引入新的理念,強調員工的培訓,不斷提高業務水準。盡量減緩物業的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當使用物業造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區的現有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業的附加值,保障投資者的利益,為物業保值、增值打下基礎。
3、通過全體業主和物業公司齊抓共管,形成'北城春色小區'的物業管理特色,使小區在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應,創造一個安全、舒適、倍受尊重的居住環境。使業主實實在在體驗到優質物業管理所帶來的物業保值、增值。
第12篇 物業費用管理試題
第四章 物業管理費用的管理
一、單選題
269、物業管理勞動成本分為( )
a、有形成本 b、無形成本 c、固定成本 d、有形成本和無形成本
270、物業管理勞動成本中屬于有形成本的是( )
a、城鄉基礎建設費 b、市容管理費 c、交通管理費 d、排污費
271、小區維修養護專項基金是指用于小區的共用設施設備的更新與大中修基金,單靠日常管理收費無法負擔,因此,有必要以基金的形式( )
a、臨時籌集 b、事先提取 c、事后籌集 d、按月籌集
272、當商品房出售后,小區維修基金應向( )籌集。
a、開發建設單位 b、業主本人 c、開發建設單位和業主 d、公有住房的售房單位
273、國家規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設施設備的運行、維護和更新費用由( )支付。
a、使用人按建筑面積 b、使用人的單位 c、物業管理公司 d、開發建設單位
274、物業管理費用的計算機除了合理預算每項費用外,關鍵是( )。
a、不要漏項 b、留出余地 c、加強財務管理 d、節約管理費用
275、物業管理人員的資金根據企業經營管理的經濟效益,從( )中提取。
a、管理費 b、服務費 c、維修基金 d、盈利
276、物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體,也應獲得一定的利潤。其利潤率暫由( )來確定。
a、業主委員會 b、物業管理公司 c、政府房管部門 d、政府物價部門
277、物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策,應繳納的稅費是兩稅一費,共計為經營總收入的( )
a、5% b、5.5% c、8% d10%
278、物業管理企業的固定資產折舊費的折舊年限通常按( )計算。
a、2年 b、3年 c、5年 d、10年
279、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位( )的基金。
a、日常保養 b、日常維修 c、所有維修 d、大修理
280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上,多層住宅不低于售房款的( ),高層住宅不低于售房款的( )。
a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%
281、物業管理服務收費通知單每月要及時送達業主手中,并( )
a、由管理員簽字 b、由經理簽字 c、業主委員會簽收 d、由業主簽收
二、多選題
282、無形成本是指因管理勞動過程或發展本行業給社會和環境帶來的消極影響,包括( )
a、行政管理費 b、交通管理費 c、市容管理費 d、教育費、科研費
283、物業管理經營應繳納的稅金包括( )
a、營業稅 b、所得稅 c、印花稅 d、房產稅
284、住宅小區物業管理經費的來源主要有( )
a、定期收取物業管理服務費 b、小區維修養護專項基金 c、多種經營收入 d、業主委員會的經營收入
285、政府對物業管理企業的資金支持主要表現在( )
a、減免部分物業管理服務費 b、制定相關政策 c、給予一定資金支持 d、從總投資中提取專用基金
286、管理和服務人員的工資福利費包括( )
a、基本工資 b、福利費 c、服裝費 d、獎金
287、物業管理企業的辦公費包括( )
a、交通費、通訊費 b、福利費、服裝費 c、書報費、廣告宣傳費 d、辦公用房租金
288、物業管理企業固定資產折舊費,是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產包括:( )
&nb
sp; a、交通工具 b、通訊設備 c、辦公設備 d、工程維修設備
289、收益性物業管理中的收入包括( )
a、租金收入 b、保證金 c、其他經營性收入 d、準備金
290、辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數量取決于( )
a、物業的空置水平 b、物業的新舊程度 c、物業管理公司的規模 d、市場的供求狀況
291、收益性物業管理的每一項工作都應以( )為中心。
a、提高物業的檔次 b、提高經濟效益 c、滿足當前承租人的需要 d、吸引未來的新承租人
292、任何一種收益性物業的管理,基本都包括( )等方面的內容。
a、制定管理計劃和租金收取辦法 b、加強市場宣傳以提升物業的租金 c、提供安全保衛服務 d、協調與業主和承租人的關系
293、維修基金的收繳對象,有向( )收取。
a、業主 b、開發建設單位 c、物業的出售者 d、物業的管理者
三、判斷題
294、( )物業管理費用的構成分為人工費用和設備費用兩大類。
295、( )物業管理服務收費的利潤率由國家統一規定。
296、( )物業管理費主要用于物業管理公司對所管物業區域內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展維護、修繕和整治服務。
297、( )物業管理費用=物業管理勞動成本+物業管理經營應繳納稅金+物業管理經營利潤。
298、( )物業管理的勞動成本主要是指在物業管理工作中耗費的物質資料及活動經費。
299、( )公有住房或商品房出售后,當維修基金不敷使用時,經物業管理公司研究決定,可以臨時向業主籌集。
300、( )物業管理企業開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業管理企業。
301、( )公共設施設備日常運行、維修及保養費用的測算方法分簡單測算法和成本法。
302、( )在公共設施維修保養費的測算方法中,簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿中心等物業的費用測算。
303、( )當物業管理企業不能百分之百地收繳物業管理服務費時,造成的損失應由全體業主分攤。
304、( )物業管理保險費項目包括物業本身的保險、員工的醫療保險和失業保險。
305、( )我國城市房產稅的征收分為按租金征收和按房產原值征收,按年計征,分期繳納。
306、( )就單位建筑面積所分攤的費用來看,辦公費等相對固定的費用,隨著物業管理企業所接管物業數量的變動成正比變動。
307、( )收益性物業管理是指以出租經營性房屋為主體對象的物業管理。
308、( )收益性物業管理關注的重點是承租人對物業的環境滿意,并希望繼續租用。
309、( )對收益性物業管理進行評價時,良好的物業管理意味著百分之百的出租率。
310、( )物業管理公司在任何情況下,都不能采用停止服務的手段來處理拖欠管理費的問題。
311、( )在追討托欠的管理費時,應注意保存好催款工作的書面記錄,因為安是按照法律程序解決時的物證。
312、( )商品房和公有住房出售后,由業主分擔的維修基金可一次性籌集,也可分次籌集。
313、( )開發建設單位在將物業移交委托給物業管理企業維修時,必須支付一定數額的維修基金。
