第1篇 某小區物業管理意見征詢
小區物業管理意見征詢
一、如果為保持小區建筑外觀的美觀統一,不允許安裝以下物體,對此您做何看法(同意就請在'□'上劃'√',否則請提出參考意見)
1、小區內不允許安裝外置式防盜網、拉閘等,只能按統一式樣安裝內置式的。
□贊同
□其他意見或建議:
2、小區內不允許安裝戶外型熱水器,包括各式太陽能熱水器,或需破墻安裝排煙裝置于戶外的燃氣熱水器等。
□贊同
□其他意見或建議:
3、不允許以任何形式改動或封閉陽臺、露臺、層頂花園。
□贊同
□其他意見或建議:
4、晾衣架、空調外機需要安裝于統一指定的位置。
□贊同
□其他意見或建議:
如果為保障小區業主的安全,對小區實行封閉式管理,即采取'業主憑證'出入,訪客需得到業主同意方可入內,臨時人員需辦理
二、《臨時出入證》接受管理等措施,對此您有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
三、按照政府有關規定以及為保障小區環境安靜整潔,如果禁止在小區內畜養任何大型寵物,你有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
第2篇 x苑小區物業管理經營成本的測算
景苑小區物業管理經營成本的測算
管理服務報價及費用構成
一、物業管理費報價:
1、依據《物業服務收費管理辦法》及連云港物業市場情況,制定物業管理公共服務收費標準。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商業用房2.00元/m2
((3))空置房按相關規定由開發商全價支付物業管理公共服務費
2、停車服務費
地上車位 : 70元/位.月
地下車位:110元/位.月
3、公眾代辦性服務
二次供水水費代收代繳,按照行業相關規定;公攤水電費,按實際用量分攤到戶;代辦性服務免費
4、特約服務費
(1)保潔家政服務,鐘點工按照10元/時收取。
(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計價格收取費用。
其余服務項目按用戶與物業公司協商價收取。
二、年物業管理費用支出構成
1、人員費用(包括工資福利、各種保險、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):
管理處主任:1500元/人×1*12=16800元
安全護衛隊長:1300元/人×1*12=15600 元
行政財務:1200元/人×1人*12=14400元
安全護衛員:800元/人×5人*12=153600元
設備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
維修工:700元/人×1人*12=33600元
保潔員:700×2人*12=50400元
綠化工:700×1人*12=33600元
合計:368400元
2、行政辦公費用(包括辦公用品、電話費、培訓費及水電費等及稅金):1200元*12月=15600元
3、安全護衛費用(包括安全護衛員裝備費、器材維修費告示及稅金):1100元*12月=13200元
4、公共設施維護費用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護欄維護及稅金):800元*12月=9600元
6、設備設施維護保養費用(包括設備的保養維護、年檢、照明燈具的更換及利潤、稅金):1100元*12月=13200元
合計:51600元
總合計420000元
總收入420960元-總支出420000元=960元
第3篇 某小區物業管理人員培訓內容
小區物業管理人員培訓內容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業管理主任從上任之日起,就要注意培養自己的接班人,在這種培養過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業管理骨干自行培訓為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養員工重于創造利潤的觀念,其含義在于提高內部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰的優秀團隊,實現企業的發展目標。
1 高級管理員培訓內容
物業管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
2 技術骨干培訓內容
責任感,榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
管理規則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
第4篇 小區物業管理處主任考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執行的員工守則的執行(第一章,工作條例) 每發現一處不符合扣0.5分
崗位基本技能的掌握(人員聯系、物業概況、崗位標準)
文明服務
按規定著裝,佩戴胸卡;
每發現一處不符合扣0.5分;
專業場所(室)環境整潔、規范
崗位標準 范圍 標準 每發現一處不符合扣0.5分
管理
制定月工作計劃,并按計劃實施;
每周組織召開管理處例會,并做好記錄;
對保潔、保安、維修工作按崗位標準進行檢查,并每月進行評價;
對小區內的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;
巡視中發現轄區內公共設施/設備有損壞,應立即報修并做好記錄;
做好與客戶的聯絡工作,每年兩次召開業主座談會;每月最少一次回訪業主,并做好記錄;
對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結果反饋給客戶,然后登記備案;
各類基礎資料、設施設備資料、業主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;
遇突發性、危害性事故或事件發生,立即采取應急處理,并及時向上級部門匯報。
指標
物業管理費收繳率≥90% (按總戶數90%計算)
成本總體控制率≤100%
客戶滿意度≥80%
房屋零修、急修、維修及時率≥98%
維修質量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物業管理小區達到“物業管理窗口達標”
每年兩次向業主公布物業管理(維修基金)收支情況表
每年兩次開展客戶調查和滿意度測評工作
每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下
管理處安全治安事故率0%
日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業管理檢查單》
注:
1、同一地點同類問題按發生次數,加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發生各類重大安全事故
第5篇 某某花城小區物業管理模式
某花城小區物業管理模式
1、物業管理方式
(1)運作方式:華東物業公司在**花城小區內設立物業管理處,物業的日常管理如保安、保潔、養護、維修等管理服務交由其全權負責,并保證服務質量。
(2)創造品牌優勢:建立優質高效的服務管理體系,以貼心熱忱的服務在業主中樹立良好的口碑,創建華東物業的品牌優勢,為益本房地產開發公司后期物業銷售增加'賣點'。
(3)物業管理與經營互為依托:物業管理的質量對物業經營工作的開展影響深遠。服務的好壞不但影響到后續管理及物業費用的收繳,還涉及到益本公司后期房產銷售的業績。所以物業管理處應意識到物業高尚氛圍的營造,同時也是經營環境、投資環境的創建與維護,只有這樣物業管理所產生的微利才能良好維持,華東物業才能生存與繁榮。
(4)管理定位:充分利用并完善**花城的軟、硬件條件各種配套系統,有效調劑物業資源分配,配置精干專業的高素質管理隊伍,為小區業主營造高尚的工作、生活環境。
2、管理機制
(1)自我約束機制:將華東物業的管理精神與服務質量精神貫徹整個管理過程,在**花城的物業員工中形成'自覺自律的意識'。
(2)質量控制機制
①、運用質量保證模式:所有管理運作和服務規范流程對照遵循國際標準化組織的管理模式建立,實施質量管理體系。
②、'說到、做到、持續有效'是實施高水平物業管理的一條基本原則。把說到、做到和持續有效貫徹到一切日常物業服務管理中。
③、按質量管理體系建立日常管理制度,建設小區業主檔案,使物業管理工作正常有序開展,持續有效運行。物業管理服務的目標星級服務標準為核心,確保物管服務的高質量、高水準、高效率。
(3)外界評定:當規范制定完畢后,將開展的是外界評定工作(包括物業主和行業口碑)。評定工作是為了對物業服務管理的測量及其效果進行驗證。通過檢查來避免出現不合格服務的傾向,以消除、彌補業主的不滿意之處。物業服務管理質量的優劣最終取決于業主的感受和他們的評價,所以著重注意以下幾點:
a、對在服務中和服務后的業主評價給予同樣重視;
b、采取多種形式和方法,引導業主對服務質量做出評價;
c、對業主的評價進行統計和全面的分析,排除主觀因素的干擾,得出結論;
d、若業主有不滿意傾向,立即采取糾正措施進行補救,并使業主能夠感覺到。
根據注意的事項,可開展以下一些活動得到業主的評價:
a、定期按比例發放業主意見征詢表(涵蓋所有的服務項目);
b、通過設置業主信箱、公布投訴電話等方法來獲得業主的評價信息;
c、參加先進小區創建、評比工作獲得社會好評。
(4)物業服務管理目標責任制:物業服務管理能夠做到具體的服務管理項目與管理目標實現,與員工的升遷、去留密切掛鉤;同時,具體項目由服務中心經理為核心全面負責,將提高管理的效力。
(5)物業服務管理激勵機制:物業管理行業人才流動現象嚴重,同時實踐證明,公司要想保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和企業文化機制,鼓勵員工奮發向上、努力工作;通過企業文化活動的形式,培養集體主義精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。將管理建立在'人性'的基礎上,對知識、對人格、對價值給予高度尊重,也將贏得人才與人心。
①、考核淘汰機制:管理處每年對員工進行全方位考核,對主管以上人員實行述職考核,不合格者調離崗位或淘汰。
②、工作點負責制:每名員工其工作職責(即工作點)、工作流程、操作規范及服務標準均依照質量體系文件逐一進行書面界定,并有直接業務上級進行職責范圍內的全面監控。使每件工作都有具體人員可落實,從而避免工作漏項或無人管,保證事件處理的效率和責任分判。
③、巡視檢查機制:由管理處對各員工進行定期或不定期檢查,發現問題及時糾正。對重大問題或多次重復出現的問題,由管理層檢討并制定糾正和預防措施。
第6篇 某某小區物業管理內容：實際運行期間
某小區物業管理服務內容:實際運行期間
(四)實際運行期間的管理服務內容與服務標準
1.服務內容:
1、綜合服務管理
服務項目序號內容服務標準
機構設置1管理處設置(1)小區內設置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經理有中級以上職稱或大專以上學歷,有3年以上的物業管理工作經歷或有1年以上項目經理任職經歷。(2)分公司經理和管理人員有從業資格證書,持證上崗。
(3)小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書,持證上崗。
日常管理
與服務3服務時間設有服務接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務。
4合同、收費公示規范簽訂物業管理服務合同,并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。
5承接項目承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗,驗收手續齊全。
6管理制度有完善的物業管理方案和物業管理年度工作計劃,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全,物業管理檔案資料齊全、裝訂規范、保管完善。
7辦公自動化運用計算機并利用物業管理有關軟件對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。
8規范服務管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。
9報修、投訴處理(1)公示服務電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
(2)對業主或使用人的投訴在2天內答復處理。
10特約、代辦服務根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。
11滿意度調查每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,平時采取多種形式與業主或使用人溝通,溝通面不低于小區住戶的75%,對測評結果分析并及時整改。
12小區業主活動節假日有專題布置,每年組織1次以上的小區業主活動。
13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與
建議,根據業主大會的決定,組織維修。
14裝修事項告知業主或使用人裝修須知,加強裝修過程中的監督和管理,對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。
2、公共區域秩序維護
服務項目序號內容服務標準
人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康,工作認真負責,定期接受培訓。
2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練(專項培訓、崗中持續培訓)的比例為80%以上。訓練有素,掌握基本的安全護衛技能。
3技能水平有較強的安全防范能力,能很好地維護公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。
4服裝儀容上崗時佩戴統一標志,穿戴統一服裝,儀容儀表規范整齊,上崗時精神飽滿,姿態良好。
5器械配備配備對講裝置等必要用具。
門崗6出入口值勤小區主出入口24小時雙人執勤,次出入口24小時設專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細交接班記錄。
7進出人員管理對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理,對外來人員實行登記管理,阻止小商小販隨便進入小區。
8車輛疏導對進出小區的機動車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;非機動車輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進行詢問;
(2)看管公共財產,包括樓內的門、窗、消防器材及小區的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
監控崗10監控要求配有安全監控設施,對重點區域、重點部位實施24小時監控。
應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習,對重大突發事件有應急預案。
3、公共區域保潔服務
服務項目序號內容服務標準
樓內公共區域 樓外公共區域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設置垃圾桶,每天早晚定時清運2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。
(3)設定垃圾轉運站,生活垃圾日產日清。
2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養1次。
(4)樓梯間無亂貼亂畫,發現業主擅自占用現象應及時勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次,保持干凈。
4門、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對電梯門壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進行清掃,冰溜子及時清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門前燈每月擦1次。
14設施設備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂
健身設施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養寵物符合有關規定,對違反者進行勸告,對不聽勸告者報告有關部門進行處理。
4、公共區域綠化養護
服務項目序號內容服務標準
草坪
1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補種每年補種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲害防治發生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發生。
樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節;喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。
11病蟲害防治防治結合,及時滅治。
花壇
花境12補種缺枝倒伏不超過15%。
13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。
5、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修
服務項目序號內容服務標準
公用部位
1房屋結構每年不少于2次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。
2門窗每周1次巡視樓內公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。
3樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補應保持與原墻面材質一致。
4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進行清掃、疏通,保持室內公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發現破損的,及時修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。
7休閑、娛樂、健身設施每周1次以上巡查,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用。
8安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。
共用設施設備
1公共照明系統(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業主或使用人。
2消防系統(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養1次。
(2)配備煙感、噴淋系統的,每季度檢查1次,每年保養1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監控系統的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。
(6)每年對消防知識進行1次宣傳。
3安全防范
系統(1)安全防范系統配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監控、電梯集中監視系統、門鎖智能卡等設備三項以上)。
(2)系統每月檢查1次,發現問題及時維修。
4排水系統(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養1次。
(2)污水處理系統每年全面保養1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每兩年油漆1次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質化驗1次,水質符合國家標準。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護網,每年冬季對外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調壓每季度1次測壓并做好記錄。
6防雷系統防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標準。
6、電梯
服務項目服務標準
電梯(1)建立電梯事故應急措施和救援預案。
(2)建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。
(3)與專業維修保養單位簽定維修保養合同,明確電梯維修保養單位的責任,每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志。
(4)保證電梯完好,轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運行時間,隨時監督電梯運行狀況。
(6)定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查,發現問題及時處理。
(7)根據實際情況,配備電梯管理人員,落實每臺電梯的責任人。
(8)配置必備的專業救助工具及24小時不間斷的通訊設備。
(9)遇電梯發生一般故障的,專業維修人員2小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件時,物業管理人員5分鐘之內到場應急處理。
(10)電梯維護保養提前1天通知業主或使用人,盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務收費標準:
序號項目細目收費標準備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費
安裝普通燈具5元
第7篇 x居小區物業管理總體設想
桂花居小區物業管理總體設想
1、總體設計方案闡述:建業桂花居以'綠色家園'為指導思想,以'桂花居'為立意進行設計的多層住宅區,通過對小區內部環境及規劃的精心設計和布局,營造出一種回歸田園、生態健康的居住環境。建業物業愿以高品質的物業管理服務,使小區業主物業保值、增值。
2、樓盤定位和客戶需求分析:建業桂花居位于安陽市高新技術開發區,緊鄰安陽師院、安陽大學和安陽五中,周邊文化氛圍非常濃厚,地理位置非常優越,未來幾年將會成為開發區的理想居住生活區。
結合小區規劃設計優勢,小區以疊加別墅和多層住宅為主,結合安陽城市發展的優勢和我們公司國家一級物業管理資質的優勢,我們的總體方案是為桂花居業主提供高品質的物業管理服務。
3、對整體物業管理特點的分析:整潔、舒適、安全、便捷和專業的物業管理服務,是高檔住宅生活區業主的核心需求。我們公司國家一級資質企業的專業物業服務,必將滿足小區業主不斷增長的生活需求。
4、建業物業的團隊價值觀:
4.1有追求卓越的激情,并且痛恨官僚作風--追求與眾不同
4.2把質量視為生命線--獎懲嚴明的制度
4.3保持整潔的形象,在所有的人面前都保持自信--員工能力的培訓
4.4有一個清晰、簡明、符合實際的前景,并且所有的管理者都參與執行--構筑河南全省范圍內的服務網絡
4.5運用巨大的能力和才干去激發別人--管理層以身作則
4.6設立勇于進取的目標,清楚責任和義務所在--晉升和降級管道暢通
4.7將變化視為機遇,而不是威脅--機遇與挑戰并存
4.8營銷意識、學習意識和憂患意識--建立學習型組織,搭建本地最好的服務公司團隊。
我們相信,運用建業物業勇于創新和實驗的服務團隊,不斷提高員工的價值觀,建業桂花居這座富于創新的城市建筑作品才能傳達出令人難忘的居住文化。
5、服務定位:'讓業主天天滿意'是我們不變的承諾,'為業主提供安全、清潔、優美、舒適、方便的居住環境'是我們永恒的追求。為此,我們將通過系統的專業培訓,強化現場員工對業主服務的意識,做到以'服務第一,客戶至上'為宗旨,提供方便、快捷、文明的無干擾服務。采取'公司支持+現場管理'的工作方式投入嚴格的質量控制手段,保證項目的服務質量符合要求。
6、服務目標:
6.1總體目標:在物業管理合同期內,把小區管理成'安全、文明、優美、舒適'的示范小區,在小區達到硬件指標后,所有建筑物及配套設備設施完善,全部正式竣工驗收并交付使用后的一年內,達到'安陽市物業管理示范小區標準',兩年內達到'河南省物業管理示范小區標準'。
6.2分項目標:
6.2.1房屋及公共配套設備設施完好率達98%以上,其中大型設備完好率99%以上,中小型設備完好率95%以上,消防水系統設備完好率達100%,其它消防器材完好率達98%,公共照明完好率95%以上;
6.2.2衛生合格率達98%,環境綠化完好率95%;
6.2.324小時電話報修服務,房屋零修、急修及時率100%;維修質量合格率達到100%;
6.2.4管理人員專業培訓合格率100%;
6.2.5業主對物業管理滿意率95%以上,年有效投訴率不超過0.2%,投訴處理率100%;
6.2.6維修服務回訪率達85%;
6.2.7管理區域內車輛停放有序,交通秩序良好;
6.2.8做好消防設施、設備的檢修保養,保證隨時啟用;
6.2.9有效投訴處理和回訪率達100%。
以上目標及服務承諾的實現有賴于對員工進行系統的培訓,主要是加強員工的服務意識、質量意識、成本意識、創新意識和服從意識,改善以往物業管理中出現的重管理、輕服務的現象。同時,加強員工的專業技能培訓,以達到良好的服務效果。
6.3管理體系和完善的監督體系的建立:
6.3.1管理體系的建立:從前期介入開始在物業管理處推行iso9001質量管理體系,在一年內建立并運行較為完善的體系。
6.3.2加強員工隊伍的培訓:為確保管理早日走上正軌,實現管理目標,公司將嚴格按照iso9001質量管理體系文件的要求,科學系統地對物業管理處所有管理人員進行全面培訓,員工上崗前培訓率達到100%,全員年培訓率達到100%,合格率達到100%。新員工未經培訓或培訓成績不合格者,不予錄用,其它培訓成績不合格的按公司有關文件處理。
6.3.3安全防范:采用人防、技防和宣傳相結合的原則,確保本物業時時處于安全狀態。具體措施如下:
根據具體情況,設門崗、巡邏崗及車輛管理人員,所有公共秩序管理員均實行24小時值班制。
公共秩序管理員嚴格執行iso9001質量管理體系文件有關指導書規定,從儀容儀表、禮貌用語、值勤情況實施全方位管理。
堅持各班班長、公共秩序管理員主管及物業管理處主任逐級檢查及抽查制度,并根據檢查情況分別給予罰款、警告直至解聘處理。
加強區域內流動人員及外來人員的管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
建立安全責任制,并明確責任人。
6.3.4加強回訪工作和與業主及使用人之間的聯系,開展豐富多彩的宣傳活動和文化活動。
6.3.5作好各種公共關系協調工作:協調好與室供電、供水、供氣、公安及行政主管部門的公共關系業務,隨時掌握政府有關部門的政策,法規信息,以便管理。
6.3.6在日常管理服務中,建立完善的監督機制,做到員工自檢、班長巡檢、主管及管理處主任抽檢的監督機制,做到層層有監督,樣樣有落實,以確保服務質量。
6.4尊重客戶,以客戶為關注焦點:衡量企業成功與否的最重要的標準,就是我們客戶的滿意度。尊重客戶,理解客戶、與客戶良好地溝通,視客戶為我們永遠的朋友,將客戶的投訴視為我們的禮物。
我們倡導99%客戶滿意度等于零的服務宗旨。
提供超出客戶期望的服務,建業物業品牌的附加值因公司員工優秀的表現而日益增加。
20**年,集團定位為'服務升級年',建業人'全程、全員、全心'為業主打造'尊貴、健康、和諧、成長、開放'的生活方式。
6.4.1尊貴生活方式:引領尊貴生活方式,讓居住者在服務的每一細節中都感受到來自建業社區的自信、上進、自由、悠閑,營造出一種優越、博大的社區氛圍。
6.4.2健康生活方式:'倡導富養運動,讓健康與財富同行'。旨在創造和諧健康的生活環境,
培養積極養生觀念,建立多元健康服務網絡和社區衛生服務體系,將健康文化滲透到居民生活的方方面面。
6.4.3和諧生活方式:'增進鄰里感情,構建和諧社區'。建立文明高尚的社區行為準則,培養和睦的家庭關系,增強業主的歸屬感、親情感、溫馨感,全力打造一個充滿活力和創造力、團結互助、融洽和諧 的社區環境。
6.4.4成長生活方式:'深思熟慮,細節打動消費者'。旨在思考長遠發展及消費者綜合需求,建立一個學校、家庭、社會緊密結合,將社區建設成為充滿智慧、人文、思想的高素質社區。
第8篇 x園小區物業管理設想
御佳園小區物業管理設想
1、管理服務整體設想
**物業公司經過近十年的實踐摸索,不斷總結、創新發展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優勢。對于福建龍巖這樣高檔、優美的個性化健康豪宅小區,我公司必將把各項優勢全部運用到實際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務之中。
1.1在御佳園物管中全面導入iso9000國際質量體系。
作為國內通過iso9001認證的物業管理知名企業,將通過實際的運作,結合市場的需要將在御佳園實際管理過程中全面導入iso9000國際質量體系。
1.2在日常物業管理中引入環保理念,將iso14001環境管理體系標準運用到日常管理中。
體現福建龍巖倡導的綠色、健康生態的居住環境。作為通過iso14001認證的物業管理企業,將通過管理保證環境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養物業使用人的自律意識,從而愛護環境、關心環境、關心生態的良好習慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業管理,寓管理于全面、細致的服務之中。
在公司多個項目成功實施的酒店式物管經驗,并將由我司策劃部、質量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業主及物業使用人則體現為熱情服務,提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。
1.4全面推行智能化物業管理。
我司下屬工程部曾給深圳數個知名樓盤擔任智能化系統的前期介入和設計,對施工、維修、保養工作,有其豐富的經驗將用于御佳園設置的樓宇智能化系統,對小區智能化管理系統進行全面、專業性的維護與管理,以期發揮智能化設施安全、高效、方便之優點。
1.5公司將根據業主、用戶的實際需求提供' 個性化'服務。
加大服務深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創造溫馨和諧的生活環境,真正使業主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據小區自然環境優勢,小區將全部實行封閉式管理,加強人防與技放防相結合;強化技防,降低管理成本,提升服務質量。
1.7創優
條件具備后第一年創市優秀住宅小區,第二年創省優,第三年創國優。
2、具體服務方式、內容及辦法詳見:(略)
第9篇 某高檔小區物業管理意見征詢表
高檔小區物業管理意見征詢表
為了提升居住品質,向廣大業主提供更為專業、便捷、周到的物業管理服務項目,我們特制定了本問卷,請您把真實想法和意見告訴我們。
您的需要,您的期望就是我們努力的方向。
占用您寶貴的時間。填寫表格時,除文字部分外,請在選項前打'√'。
姓名年齡
聯系電話從事職業
一、如果您選擇新居,家庭成員會有幾位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60歲以上)或孩子(16歲以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)無孩子4)無老人
三、您現在使用的交通工具
1)自備車2)出租車3)公共汽車4)單位班車5)地鐵6).其它
四、您未來兩年內是否有購車計劃
1)有2)無
五、您覺得下列安保措施中哪些最重要(請選三項)
1)紅外線周界報警2)電視監控3)可視對講4)ic卡門禁
5)家庭緊急報警6)保安門崗7)保安巡邏8)其它
六、您最需要的是哪些代辦服務(請選三項)
1)代訂報刊2)代訂車、船、機票3)代訂賓館、飯店
4)代訂鮮花5)代投遞郵件6)代綠化種植養護
7)代辦商務活動、會務接待8)代收、代送洗滌衣物
9)代辦家政服務10)其它
七、您家中是否飼養寵物
1)是2)否
八、您認為不影響正常居住的裝修時間是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您認為報修后維修人員多少時間內到達現場較為滿意
1)15分鐘以內2)20分鐘以內3)30分鐘以內
十、據您所知,類似本地段和檔次的小區物業管理費一般是多少(不包括電梯水泵運行費及公共水電費)
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物業管理每年將組織四季社區活動,您認為
1)有必要,會積極參與2)無所謂,可能會參加3)沒必要,不參加
十二、如果您選擇四季花城,您認為生活中最不方便的是什么(請填三項)
1)2)3)
十三、您是否需要在小區內租賃車位
1)需要個2)不需要
十四、您現在居住區是否由物業公司管理如果是,您認為滿意的服務有哪些不滿意的服務有些(請填三項)
1)是2)否
3)滿意的服務
4)不滿意的服務
十五、您知道本物業管理公司嗎
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通過何種途徑知道本物業管理公司的
1)親身感受2)聽朋友介紹3)媒體4)銷售人員介紹5)其它
十七、您希望物業管理為本項目營造怎樣的氛圍
1)自然2)高檔3)舒適4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物業管理能為您做些什么
十分感謝您的建議,您所填的個人資料將完全保密。
**房地產發展有限公司
第10篇 某某小區物業管理運作觀念
某小區物業管理運作觀念
'安全觀念
'zz'的設計定位決定了物業使用人對物業安全和人身財產安全的需求,作為物業管理服務者,就必須確立安全觀念,因此,安全防范工作顯得極為重要。安全防范工作應包括:防火、防毒、防盜、防亂、防溢、防事故(包括突發性公共衛生事故)、防故障、其它。
'服從觀念
物業管理服務過程中,分分秒秒都有可能發生各種障礙的可能性,從這個意義講,物業管理服務從業人員只有服從,障礙就是命令,杜絕'不、不會、不知道、不是我管的'現象發生,并且堅持'三不放過'原則。(即障礙原因不查清楚、責任者未查清、處理意見和改進措施未拿出來)。
'營銷觀念
物業管理服務在實施過程中,是營銷的過程,也是創造希望市場的過程,每位員工的每個作業節點,都將影響企業營銷的成功與否。我們要通過我們不懈地努力,使我們所提供的服務潛在地進入業主和使用人的心中,并占據明確、獨特、牢固的地位,從而在界定的領域內占具應有的份額。
'參與觀念
物業管理服務作為開發商的延伸部分,樓宇建設過程的參與是非常重要的,根據我們的經驗,物業管理服務公司的參與,應嚴把'四關',即功能設計關、建設配套關、工程質量關、業戶入住關。
'科技觀念
當今社會,科學技術日新月異,高新技術的普及應用遍及社會經濟活動的各個領域,作為一名現代物業管理者,必須擁有很強的科技觀念,才能使自己所管理的物業走在時代的前列,滿足業主和使用人的各種合理要求,尤其針對'zz'物業而言,顯得更為重要。
'細微觀念
評價物業的優劣,不僅僅在于其豪華程度,功能設施、地理位置等硬件,更重要的是管理和服務這個軟件。什么是優質服務我們認為,所謂優質服務,在于那溫暖如春的'一'份微笑,在于那清泉純靜而快樂的'一'聲問候,在于那感覺到家一般的'一'縷溫馨……。那無數個沁人心脾的'一',這些不能言傳卻無時無刻存在于顧客身邊的細微之處,能讓人體會到什么是優質服務。
'人才觀念
無論是企業品牌的樹立,還是優質服務的提供,都離不開人的作用,用什么樣的人,將決定著企業經營的結果。物業管理服務行業屬勞動密集型行業,人的主觀作用將更明顯。提高從業者的文化知識,作業技能、職業道德、服務觀念以及提升服務能級是我們公司的立業之本。
第11篇 居住小區物業管理經費來源測算
居住小區物業管理經費的來源與測算
一、居住小區物業管理經費的來源
居住小區物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對居住小區內的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規范居住小區物業管理服務收費行為,維護正常收費秩序,促進物業管理事業健康發展,國家計委、建設部1996年2月9日聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區物業管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此,居住小區物業管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩定的資金來原,是居住小區物業管理企業必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業管理費機制。物業管理經費來源主要有:
1.定期收取物業管理服務費;
2.小區維修養護專項基金;
3.一業為主,多種經營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發單位給予一定的支持。
現簡單分述為下:
1.定期收取物業管理服務費。經物價部門批準,物業管理企業可以定期向住宅小區內的單位和居民收取一定數量的物業管理服務費。
物業管理服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業管理經費的籌集中,物業管理服務收費應是物業管理經費的穩定的主要來源。
2.小區維修養護專項基金。小區維修養護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數額巨大,單靠日常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區實行物業管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業主購房時一次性收取一定數額的維修基金,其具體標準由當地政府確定。如北京市規定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業主按月、按季或按年分次交納一定數額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發建設單位和業主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業主購房后,在辦理簽約、入戶手續時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業管理費,然后逐月從收取的物業管理費中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經業主委員會研究決定,還可臨時向業主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業主所有,經業主委員會批準,委托物業管理企業實際操作使用。在業主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業管理企業提出使用計劃與預算,報業主委員會批準;在使用過程中,接受業主委員會和銀行的監督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業管理企業直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業管理企業只是受業主委員會委托在一定時間內管理該物業。為了防止物業管理企業的短期行為,或是因解聘該企業而影響這項基金的安全,必須由業主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續使用,因此應在保證安全的基礎上,爭取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業管理企業可根據自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創造經濟效益,以業養業,補充小區物業管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區配套建設,建小區圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統一管理,統一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為小區內住用人服務,也向社會承接業務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現以業養業的目的。
物業管理企業開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業管理企業的收入和經營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業管理經費穩定的來源。這里之所以將物業管理企業開展多種經營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發,而提出的在一定時期內帶有較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業管理的發展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業管理給予大力扶持。
目前,政府對物業管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區物業管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規定物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區日常管理費用的負擔。如北京市規定,小區內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用。
5.開發建設單位給予一定的支持。開發建設單位的支持主要體現在以優惠的方式提供一定數量的管理用戶和經營性配套商業用戶。有以下2種優惠方式:
按成本價出售。如有的城市規定,開發建設單位將規劃建設的專業管理用戶和小區住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業網點房,按建筑成本價出售。物業管理企業利用商業網點用房開展方便住宅小區內居民生活的各項服務,由物業管理企業統一經營管理,經營收入用于小區物業管理。
6.以成本租金租用。這是指對經營性商業用房采取不全出售的辦法,物業管理企業以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區物業管理。
隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業管理也會給予必要的支持。
二、居住小區物業管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規定:物業管理單位開展正當物業管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業管理收費應當根據所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導價和經營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規定對水、電、房租、煤氣、衛生5費統收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區等高標準住宅小區提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準,由物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后,以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理企業可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。
2.實行經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規定有統一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商議定,并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統一。
三、居住小區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區公共性服務收費的費用構成,作了如下的規定:
1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業管理單位固定資產折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門根據本地區實際情況確定。
此外,對實行物業保險的住宅小區,還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區公共性服務收費標準測算原則
居住小區公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第12篇 小區物業管理質量保障體系
小區物業管理處質量保障體系
在導入iso9000與iso1800的基礎上建立一個有效的管理運行機制
管理運行機制
1、質量監管機制
質量監管機制是在建立一整套有物業管理特色的質量管理體系的基礎上,根據iso9001:2000質量管理體系標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各崗位、各環節直至到個人,并通過質量管理小組監督檢查,使工作質量不斷提高,達到用戶滿意的效果。
管理處各職能管理人員根據公司制定的各項考核目標,按照質量監管體系的要求,明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。同時,還通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神、職業道德,加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平,進而提高工作質量和工作效率。
2、協調機制
協調機制是指運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。
1、行政促動力:即以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
2、競爭促動力:即運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
3、輿論促動力:因勢利導利用輿論達到協調的目的。
4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。
3、監督機制
監督機制有利于防止或糾正工作中出現的偏差,有利于保證管理處及其服務人員依法辦事,是實現物業管理各項工作開展的必要外在約束條件。
1、管理者對內部工作人員進行監督。
2、用戶對管理處及工作人員進行廣泛監督,形成多方面綜合監督體系。
3、過信息反饋監督,以各種手段來及實現監督管理的收尾機制,保證管理監督機制的有效實施。
