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      某某小區物業管理思路(十二篇)

      發布時間:2024-01-05 15:36:10 查看人數:93

      某某小區物業管理思路

      第1篇 某某小區物業管理思路

      某小區物業管理思路

      '為業戶服務,使物業增值

      'zz'項目從概算設計、選址、可行性研究、立項報批、資金籌集、拆遷、建安完成,到市場營銷,其目的是最大限度地追求社會效應和利潤最大化。優秀物業公司,不僅能對物業善加愛護,使其'青春永駐',而且一流的物業加上優質的服務形成組合,使樓宇形象潛移默化地進入市場,扎根在消費者心中,形成物業本體以外的價值--無形資產。

      將有形資產與無形資產構成的物業增值,為業主帶來更大利潤,是我們的首要目標。

      '創造安、快、暖、便、潔的時間與空間環境

      物業管理服務是有償出售智力和勞務的服務性行業,管理服務是一種特殊商品,其核心是服務,物業管理=時間+空間+服務。

      所謂'時間',就是一年365天,每天每時都要保潔物業的正常運行;所謂'空間',就是使業主花錢買下的物業在規定的時間段里,保持良好的空間環境。如何保證'時間'和'空間'的優化,靠得是周到細致的服務。

      '時間'和'空間'的完美結合,是我們追求的目標。

      '求生存、求形象、求效益

      物業管理服務企業通過輸出自己的智力和勞務來獲取相應的報酬,從而確立自己的定位以及樹立適當的品牌,不同的管理服務水準,將獲得不同的社會評價和報酬。只有當所提供的管理服務被認可了甚至被推崇了,企業的形象也隨之完美了,這時,生存和效益的問題也就解決了,自身也發展了。

      企業自身的發展是我們的奮斗目標。

      第2篇 小區物業管理內容5

      小區物業管理內容(五)

      在接管小區物業后,我們將就下列事項進行管理:

      1、房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等;

      2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、公共消防設備、中央供水系統等;

      3、物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維修、養護和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;

      4、物業規劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養護和管理;

      5、公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;

      6、交通、車輛行駛及停泊;

      7、配合當地公安機關進行安全監控和秩序巡視工作;

      8、組織開展社區文化娛樂活動;

      9、整理、保管與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;

      10、對業主和物業使用人違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為,要求賠償經濟損失及支付違約金;

      11、處理法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項;

      12、積極配合小區的銷售。13、太陽能統一編號。

      第3篇 國際小區物業管理費預算

      星河國際小區物業管理費預算

      1、收入部分:889,612元

      1.1管理費收入:464,737元

      a、住宅部分:464,737元

      住宅建筑面積:152874m2,管理費收費標準:3.8元/m2

      152874m2×3.8元/m2×80

      第4篇 小區物業質量管理方針目標管理方式

      小區物業質量管理方針、目標及管理方式

      (一)、質量管理方針、目標

      本公司質量管理的方針:

      以一流的服務和一流的質量面向顧客;以現代化的管理和良好的社會信譽面向國內及國外市場。

      質量管理的總體目標:

      物業服務項目做到'家政勞動社會化;安全管理、秩序維護系統化、文化娛樂活動社區化、綜合服務能力專業化。

      按照量化管理的要求,對照'國家級示范小區'項目標準,保證在合同期內按以下質量管理具體目標進行工作:

      1.全年不發生重大安全責任事故

      注:'重大安全事故'是指

      --因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;

      --因失職或玩忽職守引發的公司管理重要財產報廢、損毀事故;

      --因失職或玩忽職守引發的火災事故;

      --困失職或玩忽職守引發的水浸事故;

      --因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件;

      --因失職或玩忽職守引發的業主/住戶重傷、死亡事件;

      2.所轄物業設施設備的使用完好率達到98%以上;

      3.員工培訓合格再上崗率達到100%;

      4.員工對企業的滿意率達到90%以上;

      5.住戶對管理、服務工作的滿意率95%以上;

      6.全年支出控制在預算范圍內;

      7.業主違章有效處理率100%;

      8.房屋完好率100%;

      9.住戶維修及時率,合格率100%;

      10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結果為準)100%;

      11.住戶求助處理率,滿意率100%;

      12.有效回訪率達到100%;

      13.培訓計劃完成率100%;

      14.員工績效考評有效率98%;

      15.服務規范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準)3%;

      16.物業服務標準作業規程的內審嚴重不合格為零,輕微不合格3項以下,觀察項10項以下;

      17.物業服務標準作業規程抽檢合格率95%以上;

      18.社區文化活動有效完成率100%;

      19.業主委員會對物業管理服務工作的滿意率98%;

      20.住戶對小區管理公司服務工作滿意率98%;

      21.消防設施、設備的使用完好率100%;

      22.普通治安案件的發生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;

      23.其他各類突發事件的有效處理率100%;

      24.滅火預案演習達標率100%;

      25.治安預案演習達標率100%;

      26.訓練考核達標率100%;

      27.車輛違章停放率5%;

      28.住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100%;

      29.設備計劃保養完好率100%;

      30.設備開機完好率100%;

      31.設施、設備大、中、小修計劃完成率100%;

      32.設備運行成本降到行業標準最低;

      33.設備臨時故障排除的及時率95%;

      34.員工工傷事故發生率0;

      35.值班記錄準確合格率98%;

      36.機房衛生達標率100%;

      37.住戶對維修保養工作的滿意率100%;

      38.住戶對保潔工作的滿意率100%。

      (二)采用的管理方式

      1、在總體管理方式上擬采取'標準化'管理模式。

      該管理模式特點有三:一是強調工作的'一次成功率'。物業管理行業是一個'100-1=0'的服務行業,一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業主滿意率大幅度降低;二是強調服務質量的'穩定性'。物業管理工作重復性高、單調、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規程在執行中'雷聲大,雨點小',建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設,標準化管理很有效的解決了長期、穩定的保持工作質量的問題。三是強調'時效性',對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業主的心理承受范圍之內解決業主的問題(詳見服務作業標準)。

      正因如此,本公司擬采取全方位的標準化管理模式,其基本原理是將預期發生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準,全體人員必須嚴格執行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現,其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質量的穩定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標準的,可大大提高服務水平和能力。

      2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預案制。

      由于本物業小區規模較大,人員成分復雜,安全死角多,加之安全問題是業主永遠最關心的問題,故本公司擬采取安全預案制管理。其原理是:公司先詳細了解安全死角(如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口),將物業在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預案措施,將預案作為員工訓練的依據,成為習慣性動作后,將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進出擬進行分類控制。對業主采用'記憶+規范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監控出入。在區域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結合監控中心定位系統,建立遠紅外線及電子巡更網絡,實行立體化管理。

      3、在服務方式上,擬采取本公司的特色服務與個性化服務。

      (1)'時效工作制':

      本公司對業主關心的事項員工都要求按規定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業主監督,對于無效工作均依照業主的投訴按《投訴管理標準作業規程》進行處理,對責任人和責任部門實施處罰,這樣才能讓業主對我們的服務效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當日內處理完畢。回訪工作必須一周內進行。入伙手續辦理工作實行一站式服務,全程完成時間必須控制在15分鐘內(不包含業主驗收房屋),秩序維護人員收發卡必須在45秒內完成規定動作等等。

      (2)'不均衡管理制'

      該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據業主的生活特點和生活規律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據以上規律實施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務'。比如:減少業主在活動時進行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養安排在夜晚10點后進行,以

      免影響業主使用等等,讓業主真正感到體貼入微的服務。

      (3)'唱喏制':

      '唱'是指用動聽的語言將有關事項告之業主,讓業主成為'知情人',避免產生不必要的認識分歧和提高服務技巧;'諾'是指服務工作要'一諾千金',答應業主的事情必須按承諾完成。比如:業主進行裝修時,將業主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業主的角度提醒業主,業主感到的是'溫馨';管理人員在進行收費的時候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業主感到的是'認真'。按法規要求,定期將財務報表公示給業主,讓業主'明明白白的消費。

      (4)'三米微笑制':

      為住戶提供服務時,應主動向業主展示周到的微笑,不能等到業主到了面前也不理會,雖然是點點滴滴的服務,但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業主時應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應沉著穩重,給人以鎮定感。

      (5)'首問責任制':

      第5篇 住宅小區物業管理模式5

      住宅小區物業管理模式(五)

      居住在zz社區中,不僅提高了住戶的生活質量,也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段,通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。

      我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

      1、管理方法

      1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。

      1.2提供共管式服務。

      1.3嚴格法規、制度和標準制約,規范組織和個人的管理服務行為。

      1.4運用現代化管理手段,實現辦公管理自動化。

      1.5啟動ci系統,致力于精神文明建設,實施品牌和形象戰略。

      2、運作程序

      可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

      3、實施措施

      3.1治安管理上運用現代科技手段'三防'結合,確保安全。

      3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。

      3.3精心養護小區綠化,加強小區環境建設和環保建設。

      3.4合理調度、有序停車,人車分流順暢交通。

      3.5發揮規模優勢,實施對電梯、保安方面的專業化管理。

      3.6在智能化管理上加強各方面工作

      3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。

      3.8開展卓有成效的社區文化活動

      4、管理手段

      4.1啟動思想工作機制,通過思想工作重在激發潛能,充分發揮群眾效能和工作積極性,引導員工動機,尊重個人感情,并且針對個性心理做適時的思想工作,工作方式有談心、座談等。

      4.2執行獎懲制度,在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。

      通過獎與懲,做到人人有動力,個個有壓力,從而促進工作。

      4.3建立激勵機制,尊重個體權力,保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。

      4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策,既要考慮群體效能,更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。

      4.5提倡'以人為本'的管理理念,充分發揮每個員工的主觀能動性,增強主人公意識和自我實現意識,使其在授權范圍內創造性地開展工作。

      4.6管理工作的計劃性,我們根據各個階段管理要點的不同,按照輕重有序、科學實效的原則,擬定不同時期階段的工作計劃,并實施。

      第6篇 某小區物業管理項目投標書前言

      《小區物業管理項目投標書》前言

      首先感謝荊州****房產開發公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業管理發展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業物業管理企業,有多年的物業管理的經驗,管理的物業類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產商進行合作,開設了分公司。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數字不包括顧問管理的面積。

      由我公司管理**小區,能夠在管理和運作上充分發揮出新理念、新模式的優勢,為業主提供值得信賴的物業管理服務,使得****房產能夠比其他房產商更領先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質量管理體系提供物業管理服務的企業。我們深信,在荊州****房產開發公司的支持和關心下,'****物業'和'**'的結合,一定能在更大程度上提高樓盤品質,確保給**小區帶來一種新都市社區生活居家的概念,確保**的業主們購置物業保值、增值。

      ****物業承諾:在物業建筑階段,****將對物業建筑、環境布置、智能化系統、會所功能、物業管理用戶和設施配置等方面,結合物業定位及施工進度因素,提出有利于今后物業管理和方便業主使用的意見和建議。在物業進場前做好員工招聘和培訓工作,建立一套完整的物業管理方案。為后期的物業管理打下扎實的基礎。在物業交付使用后,委派有高檔物業管理經驗的物業經理,駐場負責該物業的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促,以按****的物業管理理念進行日常的物業管理,并在高效有序管理的基礎上,開展一系列符事物業性質的有特色的服務,以真正體現高品質國際化物業的意義。

      本投標書僅針對已在建的**小區提出初步的物業管理管理方案,將作為今后開展物業管理工作的基本執行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!

      第7篇 某高檔小區物業管理意見征詢表

      高檔小區物業管理意見征詢表

      為了提升居住品質,向廣大業主提供更為專業、便捷、周到的物業管理服務項目,我們特制定了本問卷,請您把真實想法和意見告訴我們。

      您的需要,您的期望就是我們努力的方向。

      占用您寶貴的時間。填寫表格時,除文字部分外,請在選項前打'√'。

      姓名年齡

      聯系電話從事職業

      一、如果您選擇新居,家庭成員會有幾位

      1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上

      二、您家中是否有老人(60歲以上)或孩子(16歲以下)

      1)有老人(位)2)有孩子(位)3)無孩子4)無老人

      三、您現在使用的交通工具

      1)自備車2)出租車3)公共汽車4)單位班車5)地鐵6).其它

      四、您未來兩年內是否有購車計劃

      1)有2)無

      五、您覺得下列安保措施中哪些最重要(請選三項)

      1)紅外線周界報警2)電視監控3)可視對講4)ic卡門禁

      5)家庭緊急報警6)保安門崗7)保安巡邏8)其它

      六、您最需要的是哪些代辦服務(請選三項)

      1)代訂報刊2)代訂車、船、機票3)代訂賓館、飯店

      4)代訂鮮花5)代投遞郵件6)代綠化種植養護

      7)代辦商務活動、會務接待8)代收、代送洗滌衣物

      9)代辦家政服務10)其它

      七、您家中是否飼養寵物

      1)是2)否

      八、您認為不影響正常居住的裝修時間是

      1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00

      九、您認為報修后維修人員多少時間內到達現場較為滿意

      1)15分鐘以內2)20分鐘以內3)30分鐘以內

      十、據您所知,類似本地段和檔次的小區物業管理費一般是多少(不包括電梯水泵運行費及公共水電費)

      1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元

      3)0.80~1.00元4)1.00元以上

      十一、物業管理每年將組織四季社區活動,您認為

      1)有必要,會積極參與2)無所謂,可能會參加3)沒必要,不參加

      十二、如果您選擇四季花城,您認為生活中最不方便的是什么(請填三項)

      1)2)3)

      十三、您是否需要在小區內租賃車位

      1)需要個2)不需要

      十四、您現在居住區是否由物業公司管理如果是,您認為滿意的服務有哪些不滿意的服務有些(請填三項)

      1)是2)否

      3)滿意的服務

      4)不滿意的服務

      十五、您知道本物業管理公司嗎

      1)知道2)不太知道3)不知道

      十六、您是通過何種途徑知道本物業管理公司的

      1)親身感受2)聽朋友介紹3)媒體4)銷售人員介紹5)其它

      十七、您希望物業管理為本項目營造怎樣的氛圍

      1)自然2)高檔3)舒適4)便利5)人性6)浪漫7)其它

      十八、您希望物業管理能為您做些什么

      十分感謝您的建議,您所填的個人資料將完全保密。

      **房地產發展有限公司

      第8篇 小區物業管理計劃成本預算

      住宅小區物業管理計劃成本預算

      在物業管理費用的收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業管理收支的基本原則。

      收入方面:堅決按招標書確定的參考價格及嘉興市房地局、物價局等政府部門的定價標準執行

      支出方面:以服從業主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節支措施,在降低管理成本,提高服務質量的同時,確保資金的合理使用,實現物業管理在較低收費條件下高效運營。

      (一)年物業管理費收支預算

      1、物業管理費收入

      高層:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)

      汽車位:30元/月個

      自行車庫:15元/月間

      年物業管理費收入為:2154048元/年

      2、物業管理費用支出預算

      (1)人員工資及福利:91666元

      (2)公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產折舊等共計:

      支出項目費用(萬元)

      辦公費1

      郵電通訊費1

      差旅費1.5

      低值易耗攤銷費2.8

      折舊費1

      業務招待費1

      業務宣傳費1

      業主委員會1

      水費6

      公共電費8.5

      電梯電費66.2

      電梯維修費25.4

      垃圾清運費5

      公共設施/設備維護保養費15

      維修工具0.15

      公共衛生清潔費1.5

      清潔用品消耗費0.3

      清潔用具購置0.1

      綠化維護費1.5

      保安用具0.2

      直接工資2

      共計142.15

      共計支出:2154048盈余:640882元

      (3)實際入住率的高低、小區周邊商業環境的好壞、國家稅收政策的優惠程度、社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳比例、水電費價格的變動將影響到測算結果的準確性。

      3、年度收支分析

      (1)據測算,收支相抵,扣除我公司管理酬金以外,每年能盈余2.6萬元左右,利潤率在法規許可的范圍內。

      (2)本次預算根據常年進行各項收支測算,在實際管理中前一二年會因設備維保期等原因而降低成本。

      (3)業主所購的空置房收費按浙江省物業管理條例及收費辦法執行。

      (4)本次預算已考慮工資水平逐年攀高、勞動保障更趨健全等因素。

      (5)本次預算會存在一定誤差,在實際管理中我們將貫穿科學、節約的思路開展管理服務工作。

      (二)增收節支計劃

      1、充分利用物業經營用房、路面臨時停車等合法收益活動,在合法、不影響業主正常生活的前提下利用小區各種公共設施創造收益;注重管理服務質量,以提高小區的入住率和管理費收繳率;通過多種有償服務項目增加收入來源。

      2、與公司其他管理處密切合作,優勢互補,資源共享,降低管理成本,提高管理水平。

      3、在入住的半年內,采取積極有效的措施,與有關部門協作,盡快完善小區的配套設施,迅速提高管理水平,營造良好的居住環境,消除未入住業主的后顧之憂,迅速提高入住率,增加管理收入。

      4、我們專門成立經營部,加強經營服務,進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務,方便住戶,同時提高經濟效益。

      5、增收的同時,努力降低成本,如充分發揮公司在管理中的統籌作用,利用公司現有管理人員和技術人員,在各小區合理統籌安排,減少費用比例高的人員經費開支。反對鋪張浪費,從小處著眼,集水成流,我們將制定奉公廉潔制度,加強物流控制,提高利用率,采取有效節能措施,實施科學管理,走可持續發展之路。

      6、我們的管理將十分重視公共能耗和工程設施設備。我們有一整套降低能耗、延長公共設備設施使用年限、節約日常物料的具體辦法,當然是在不降低服務質量的前提下。具體如下:形成規模管理、降低管理成本;充分利用好每一個人,我們的用人原則是精干高效;進行科學地能源管理,降低公共水電費的支出;加強設施設備的管理,杜絕跑、冒、滴、漏的現象,延長設備設施使用年限;嚴格控制辦公成本、節約經費和辦公費用開支;科學嚴格的管理,減少和杜絕工作失誤的發生。

      第9篇 小區物業管理質量保障體系

      小區物業管理處質量保障體系

      在導入iso9000與iso1800的基礎上建立一個有效的管理運行機制

      管理運行機制

      1、質量監管機制

      質量監管機制是在建立一整套有物業管理特色的質量管理體系的基礎上,根據iso9001:2000質量管理體系標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各崗位、各環節直至到個人,并通過質量管理小組監督檢查,使工作質量不斷提高,達到用戶滿意的效果。

      管理處各職能管理人員根據公司制定的各項考核目標,按照質量監管體系的要求,明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。同時,還通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神、職業道德,加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平,進而提高工作質量和工作效率。

      2、協調機制

      協調機制是指運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。

      1、行政促動力:即以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

      2、競爭促動力:即運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。

      3、輿論促動力:因勢利導利用輿論達到協調的目的。

      4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。

      3、監督機制

      監督機制有利于防止或糾正工作中出現的偏差,有利于保證管理處及其服務人員依法辦事,是實現物業管理各項工作開展的必要外在約束條件。

      1、管理者對內部工作人員進行監督。

      2、用戶對管理處及工作人員進行廣泛監督,形成多方面綜合監督體系。

      3、過信息反饋監督,以各種手段來及實現監督管理的收尾機制,保證管理監督機制的有效實施。

      第10篇 x小區物業管理處經理崗位責任

      職位:管理處經理

      工作大綱:統籌整個**小區日常管理工作,包括:員工監管、保安、清潔、維修與保養,同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。

      匯報職級:物業總公司

      崗位責任:

      1.制訂本部門工作規劃和物品購置預算,定期向物業總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。

      2.組織編制管理預算、年終結算,交物業總公司審核。

      3.制訂各項管理制度,下達于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。

      4.定期對小區的保安、維修、清潔進行監察協調,并與承判商代表定期會議,以檢討及改善**小區的管理水平。

      5.定期提交小區管理報告。

      6.解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務質量。

      7.遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責處理善后工作,并及時通報物業總公司辦公室。

      8.協助聯絡業主,建立良好關系。

      9.負責協調、指導部門主任的工作,保證各方面工作的順利進行。

      10.負責本部門員工的業務培訓計劃及實施,提出員工招聘、調職、晉升等意見。

      11.關心員工生活、工作,協調員工之間所出現的工作矛盾,增強凝聚力。

      12.負責簽署對外簽訂的合同、協議及報價的審核,簽批有關付款單據和員工聘用合同。

      13.制定**小區設備使用方法及守則。

      14.負責擬任部門主任職稱以上職務人員的面試、錄用、辭退等工作。

      15.負責公司重要的公關及重要接待工作。

      16.監管管理處員工超時工作及編制補薪表。

      17.管理處員工制服安排、處理及監視。

      18.定期檢查所屬部門的固定資產,并對有疑問者進行審核。

      29.發揮工作主動性,完成物業總公司交辦的其它任務。

      第11篇 小區物業管理員工獎懲機制

      我們將實行獎勤罰懶,根據公司檢查考核以及業主對小區管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。

      一、目的

      為維護公司聲譽,加強企業管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。

      二、種類

      (一)警告

      適用于第一次觸犯輕微過失的規定。

      (二)嚴重警告

      適用于第一次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者

      (三)最后警告

      適用于第二次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者

      (四)開除(或辭退)

      適用于觸犯開除規定以及受過二次最后警告者。

      三、過失性質

      (一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)

      1、一個月遲到或早退三次;

      2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;

      3、違反安全制度但未造成后果;

      4、在小區內行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;

      5、不講衛生,在小區公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;

      6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;

      7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;

      8、業主連續三次反映工作態度不好(經查屬實);

      9、私扣業主(使用人)提出的一般意見。

      (二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):

      1、曠工一天;

      2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;

      3、對業主(使用人)態度蠻橫;

      4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;

      5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。

      (三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):

      1、連續曠工三天;

      2、接受賄賂;

      3、毆打他人或相互打架斗毆

      4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。

      (四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)

      1、連續曠工七天或一年內累計曠工十五天;

      2、偷竊公司、同事或業主財務;

      3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據,從不牟取私利;

      4、嚴重玩忽職守,給業主(使用人)或公司利益造成重大損失;

      5、威脅上級,侮辱刁難業主及來訪客人;

      6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;

      7、犯有其他嚴重錯誤。

      四、獎勵條例

      (一)獎勵對象

      1、在改進公司經營管理,提高經濟效益和管理效益方面有顯著成績者;

      2、工作努力,深得業主表揚者;

      3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區財產方面有特殊成績者;

      4、在防止業主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;

      5、因其行為為公司帶來榮譽者;

      (二)獎勵辦法

      凡符合獎勵條件者,經公司批準予以確認,獎勵形式。

      1、全公司通報表揚;

      2、頒發獎品或獎金;

      3、特別加薪;

      4、晉級

      第12篇 某某小區物業管理內容:實際運行期間

      某小區物業管理服務內容:實際運行期間

      (四)實際運行期間的管理服務內容與服務標準

      1.服務內容:

      1、綜合服務管理

      服務項目序號內容服務標準

      機構設置1管理處設置(1)小區內設置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。

      2人員要求(1)分公司經理有中級以上職稱或大專以上學歷,有3年以上的物業管理工作經歷或有1年以上項目經理任職經歷。(2)分公司經理和管理人員有從業資格證書,持證上崗。

      (3)小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書,持證上崗。

      日常管理

      與服務3服務時間設有服務接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務。

      4合同、收費公示規范簽訂物業管理服務合同,并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

      5承接項目承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗,驗收手續齊全。

      6管理制度有完善的物業管理方案和物業管理年度工作計劃,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全,物業管理檔案資料齊全、裝訂規范、保管完善。

      7辦公自動化運用計算機并利用物業管理有關軟件對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。

      8規范服務管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。

      9報修、投訴處理(1)公示服務電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

      (2)對業主或使用人的投訴在2天內答復處理。

      10特約、代辦服務根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。

      11滿意度調查每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,平時采取多種形式與業主或使用人溝通,溝通面不低于小區住戶的75%,對測評結果分析并及時整改。

      12小區業主活動節假日有專題布置,每年組織1次以上的小區業主活動。

      13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與

      建議,根據業主大會的決定,組織維修。

      14裝修事項告知業主或使用人裝修須知,加強裝修過程中的監督和管理,對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。

      2、公共區域秩序維護

      服務項目序號內容服務標準

      人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康,工作認真負責,定期接受培訓。

      2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練(專項培訓、崗中持續培訓)的比例為80%以上。訓練有素,掌握基本的安全護衛技能。

      3技能水平有較強的安全防范能力,能很好地維護公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。

      4服裝儀容上崗時佩戴統一標志,穿戴統一服裝,儀容儀表規范整齊,上崗時精神飽滿,姿態良好。

      5器械配備配備對講裝置等必要用具。

      門崗6出入口值勤小區主出入口24小時雙人執勤,次出入口24小時設專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細交接班記錄。

      7進出人員管理對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理,對外來人員實行登記管理,阻止小商小販隨便進入小區。

      8車輛疏導對進出小區的機動車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;非機動車輛停放整齊。

      巡邏崗9巡邏要求(1)對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進行詢問;

      (2)看管公共財產,包括樓內的門、窗、消防器材及小區的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

      監控崗10監控要求配有安全監控設施,對重點區域、重點部位實施24小時監控。

      應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習,對重大突發事件有應急預案。

      3、公共區域保潔服務

      服務項目序號內容服務標準

      樓內公共區域 樓外公共區域

      1生活垃圾收集

      (1)高層按層,多層按單元設置垃圾桶,每天早晚定時清運2次。

      (2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。

      (3)設定垃圾轉運站,生活垃圾日產日清。

      2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。

      (2)樓梯間墻面每月除塵1次。

      (3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養1次。

      (4)樓梯間無亂貼亂畫,發現業主擅自占用現象應及時勸阻、制止。

      3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次,保持干凈。

      4門、窗等

      玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。

      5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。

      6電梯及

      電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。

      (2)每月對電梯門壁打臘上光1次。

      (3)轎箱頂部每月清潔1次。

      7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。

      8道路地面(1)每天清掃保潔1次。

      (2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。

      9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進行清掃,冰溜子及時清除。

      10綠地綠地每天撿拾2次。

      11垃圾箱(桶)、果

      皮箱每天清運2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。

      12消滅鼠害

      蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,

      (2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。

      13庭院燈

      門前燈每月擦1次。

      14設施設備

      用房每周清掃3次

      15休閑娛樂

      健身設施5-10月每2天清潔1次(擦拭表

      面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。

      16寵物飼養寵物符合有關規定,對違反者進行勸告,對不聽勸告者報告有關部門進行處理。

      4、公共區域綠化養護

      服務項目序號內容服務標準

      草坪

      1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。

      2補種每年補種1次。

      3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。

      4灌、排水保持有效供水,基本無積水。

      5施肥每年施肥1次。

      6病蟲害防治發生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發生。

      樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。

      8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節;喬木每年修剪1次以上。

      9清雜草每年適時清除雜草2次以上。

      10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。

      11病蟲害防治防治結合,及時滅治。

      花壇

      花境12補種缺枝倒伏不超過15%。

      13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。

      14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。

      5、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修

      服務項目序號內容服務標準

      公用部位

      1房屋結構每年不少于2次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。

      2門窗每周1次巡視樓內公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。

      3樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補應保持與原墻面材質一致。

      4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進行清掃、疏通,保持室內公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發現破損的,及時修理。

      5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。

      6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。

      7休閑、娛樂、健身設施每周1次以上巡查,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用。

      8安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。

      共用設施設備

      1公共照明系統(1)樓道燈、庭院燈完好。

      (2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。

      (3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。

      (4)停電提前通知業主或使用人。

      2消防系統(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養1次。

      (2)配備煙感、噴淋系統的,每季度檢查1次,每年保養1次。

      (3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。

      (4)消防水帶完好,消防管網壓力每年檢查2次。

      (5)配備消防監控系統的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。

      (6)每年對消防知識進行1次宣傳。

      3安全防范

      系統(1)安全防范系統配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監控、電梯集中監視系統、門鎖智能卡等設備三項以上)。

      (2)系統每月檢查1次,發現問題及時維修。

      4排水系統(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養1次。

      (2)污水處理系統每年全面保養1次。

      (3)排水管線每半年檢查1次。

      (4)化糞池每年清掏2次。

      5二次加壓供水(1)總體供水設施每季度檢查1次。

      (2)泵、管道每兩年油漆1次。

      (3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質化驗1次,水質符合國家標準。

      (4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護網,每年冬季對外露水管包扎、防凍。

      (5)高層房屋減壓閥調壓每季度1次測壓并做好記錄。

      6防雷系統防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標準。

      6、電梯

      服務項目服務標準

      電梯(1)建立電梯事故應急措施和救援預案。

      (2)建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。

      (3)與專業維修保養單位簽定維修保養合同,明確電梯維修保養單位的責任,每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志。

      (4)保證電梯完好,轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。

      (5)確定合理的電梯運行時間,隨時監督電梯運行狀況。

      (6)定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查,發現問題及時處理。

      (7)根據實際情況,配備電梯管理人員,落實每臺電梯的責任人。

      (8)配置必備的專業救助工具及24小時不間斷的通訊設備。

      (9)遇電梯發生一般故障的,專業維修人員2小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件時,物業管理人員5分鐘之內到場應急處理。

      (10)電梯維護保養提前1天通知業主或使用人,盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。

      7)有償便民服務收費標準:

      序號項目細目收費標準備注

      1電更換單頭燈泡、起輝器免費

      安裝普通燈具5元

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