小區物業管理投標文件編寫規范（十二篇）

發布時間：2024-03-16 07:04:21 查看人數：67

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小區物業管理投標文件編寫規范

第1篇小區物業管理投標文件編寫規范

小區物業管理投標文件的編寫

投標人應仔細閱讀招標文件的所有內容,并按招標文件的要求提供投標文件,保證所提供的全部資料的真實性,準確性及完整性,以便使其投標文件做出實質性響應,否則其投標可能被拒絕。

(一)投標文件的組成與裝訂

投標人應按招標文件的要求編寫招標文件,提交包括證明有資格進行投標和有能力履行合同的文件。投標文件包括以下內容:

1、投標人提供的必要管理文件

(1)物業管理服務理念及目標

(2)物業管理服務機構運作方法及管理制度

(3)管理服務人員的配備及主要管理人員簡介

(4)物業管理服務用房及相應管理設施的配備

(5)物業管理費用的收支預算方案

(6)物業管理服務分項標準及承諾

(7)物業管理服務分項操作流程圖

(8)物業維修養護設想

(9)物業管理應急方案

(10)對本物業項目設計的管理模式及運作方法的創新

(11)對本物業接管驗收工作程序

2、報價說明

2、1除非本招標文件或補充通知另有規定,招標范圍包括本須知所述的全部內容,以投標人提交并以投標人認可的單價和金額為支付基礎。投標價格應為物業管理過程中的全部費用(包括招標文件所列出的服務管理項目的管理酬金、易耗材料費用、人員工資福利、工具配置費用、辦公行政費用、稅金費用等)。

2、2投標人報價應充分考慮漲價因素,在合同執行中不再更改或調整價格。所有根據合同或其他原因,應由投標人支付的所有稅收和其它費用,須根據投標時國家及有關部門的現行稅率和費用以及其他有關資料進行計算,并列入投標人呈報的單價及總價金額中。本合同實施過程中,投標人由于投標人的失誤的漏項,不允許再補列,也不承擔任何經濟責任。

3、資格、資質文件

(1)法定代表人或其委托代理人審批簽字;

(2)企業簡介;

(3)營業執照副本、資質證書、稅務登記證副本復印件加蓋公章;

(4)企業質量認證證書、獲獎證書及其他資質、資格證書;

(5)投標人認為需要提交的其它文件。

4、投標文件的編寫方式和裝訂

投標文件正本和副本用a4紙幅面的紙張打印、裝訂、密封。

(二)投標文件的簽署

投標人的法定代表人(或委托代理人)必須對投標文件的下列組成部分進行簽署;

1、投標文件正本、副本封面;

2、招標文件所列的各種附件。

(三)投標語言計量單位

1、投標文件及投標人和投標交換的文件和來往信函,使用中文(簡體);

2、除在招標文件的技術規格中另有規定的外,投標文件中所有使用的計量單位應使用中華人民共和國計量單位。

(四)投標文件的密封和標記

1、投標人應準備五份投標文件,一份正本和六份副本。在每一份投標文件上要明確注明'正本''副本'字樣,一旦正本副本有差異,以正本為準。

2、投標人應將投標文件正本副本用信封分別密封,并在封口處加蓋投標人單位公章,在信封和投標文件封面明顯處注明:

(1)項目名稱;

(2)投標人姓名(加蓋公章)、地址、電話、傳真;

(3)正本、副本;

(五)投標文件的遞交

1、遞交投標文件的地點和截至時間:

地點:

截至時間:

2、投標人代表必須在投標截至時間前將投標文件送達指定地點。如因招標文件的修改提前或推遲投標日期,則按招標人通知規定時間遞交。

3、電報、電話、傳真、電子郵件形式的投標概不接受。

4、對投標人提交的文件概不退還。

第2篇小區物業服務管理方式規范

住宅小區物業服務管理方式

第一節管理原則

1、超越需求原則:以業主需求為導向,并適度超越業主需求,推陳出新,提供業主心理預期的酒店式尊崇服務。

2、品牌管理原則:基于開發商的開發理念,圍繞創新的'尊貴生活,星級服務'模式定位,組織提供高標準、高品位、全方位酒店式管理服務,輔以言之有物的形象工程和品牌戰略,共同打造開發商的地產品牌。

3、陽光服務原則:十大陽光服務

服務態度-----熱情服務技能-----嫻熟

服務效率-----快捷服務效果-----滿意

服務程序-----規范服務制度-----健全

服務收費-----透明服務設備-----完好

服務層次-----豐富服務項目-----齊全

4、業主參與原則:引導業主正面參與物業管理,把國家制定的'業主自治與專業化管理相結合'的物業管理原則落到實處。

第二節管理措施

措施之一:治安管理確立'三防'結合的方式,確保小區內的安全

'三防'結合即是人防、物防、技防相結合。'人防'上實施階梯式快速推進體系,由管理處統一指揮調度,強調多重結合,即流動崗、固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合。物防上充分發揮小區安防配套設施的作用,提高防范能力。在'人防為主、技防為輔'前提下,運用御景園智能化安保設施,如監控系統等,結合管理處的統一管理、快速調度,確保治安防范萬無一失。

措施之二:對消防、工程、保安、清潔、環境美化等方面實施三化管理

制度化:完善內部管理機制,要求管理人員必須明確:唯有制度管人,才能使各項工作得到高效運轉。執行保安、保潔、綠化、水電等各崗位規章制度和運行圖表,并由質檢人員嚴格監督檢查落實情況,做到日有檢查,月有總結,形成了'檢查-整改-提高'的有效監督機制,從而確保公司政令暢通,執行力得到了很好的貫徹。

標準化:制定各部門(如保潔、保安、綠化、工程等)工作流程和考核辦法,要求一線員工嚴格按照制定的各項工作標準開展服務活動。另一方面,針對不同物業項目的特點和性質,采用人工作業和機械作業相結合的方式努力提高服務質量和工作效率。

專業化:重視管理人才的培養,要求管理人員(尤其是中層以上管理人員)必須不斷提高自身綜合素質(如心理素質、專業知識和其他學科知識)和實際解決問題的能力。

措施之三:超前性、全方位地實行尊貴服務

在小區提供超前性、全方位的酒店式物業管理服務,讓業主充分享受尊貴、安全的物業管理服務。一方面加強規范員工的服務行為、服務意識,一方面超前挖掘業主的潛在需求,通過組建專業聯盟,運用鳳凰會作為平臺,分別在客戶購房期、業主裝修期、業主入住期為其提供超前性、全方位的酒店式物業管理服務。從業主(客戶)的家居生活、商務(旅行)活動等方面,向業主(客戶)提供相關服務,滿足業主深層次的物質和精神需要,業主想到的我們一定要做到,住戶沒想到的我們已想到并且做到。

●'零干擾'服務模式

在日常物業管理服務中,不論是在綠化養護、日常維保,小區保安防衛等基本服務,還是在全套的物管增值服務方面,都是以不打擾業主的日常生活為準則,讓業主充分享受屬于自我空間的愜意和坦然。

● 提供'全方位的尊貴服務'。

通過問卷調查,了解業主所需服務項目,為住宅區業主量身定做地設計其所需服務項目,以客戶服務中心為窗口,專業聯盟、鳳凰會為服務平臺,按業主需求適時提供相關服務。例如:室內清潔服務、送洗衣服務、叫車服務、訂報服務、代訂牛奶、代找傭工保姆服務、室內設施設備維修、室內植物擺放養護服務、物業租賃、生日/節日祝賀、老人慰問、健康檢查、超值會所服務等。

第三節管理目標

序號指標名稱標準測算依據主要措施

1公共場所設施

保潔率98%安排、實施保潔的公共場所、設施/公共場所、設施總計×100%1、明確保潔員崗位職責、作業流程、作業頻率、責任質量要求細致嚴格,保潔覆蓋率達到100%;

2、每日清潔、休息日、休息時間為重點保潔;

2清潔保潔率100%以工作計算,記錄及監督抽查合格率及糾正質檢記錄為依據1、保潔員責任區明確,工作質量要求具體、嚴格,有考核、有獎罰;

2、保潔員監督機制健全。

3室外綠化完好率94%完好綠化帶/總綠化面積×100%1、綠化制度、工作計劃、整改行之有效且有執行力度;

2、保安人員負責環境保護,管理人員及時發現綠化問題,靜態提示小區人員愛護環境。

4火災發

生率0以轄區公安消防部門記錄為依據1、培訓一批有較好素質和經驗的巡查人員,及時發現火災隱患;

2、管理到位,合理使用設施、設備等;

3、分層分責任經常性檢查消防安全,提示注意防火。

5小區治安案件發生率0以轄區公安部門記錄為依據1、實行24小時保安巡查制度,分應急、中速、慢速巡查,24小時報警中心落實各崗位責任區域,以保證小區事內人身財產安全。

6小區刑事案件發生率0以轄區公安部門記錄為依據1、實行24小時保安巡查制度,建立應急預案,24小時報警中心落實各崗位責任區域,以保證小區內人身安全。

7公共用房完好率98%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總建筑面積×100%1、建立經常性檢查制度;

2、每半年進行一次全面分項檢修;

8房屋零修急修及時率98%及時維修次數/應計報維修次數×100%1、人力配備充足;

2、崗位培訓、服務意識培訓到位;

3、技術人員有過硬的技術水平;

4、強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。

9道路完好及使用率95%完好道路總面積/規劃道路總面積×100%1、嚴格公共設施管理養護制度,治安管理員加強巡查和疏導;

2、及時整改修補損壞路面。

10違章占道處理及時率95%及時有效處理次數/應計處理占道車輛次數×100%1、對違章占道車輛協調處理;

2、安排人員疏導交通。

11化糞池,雨、污水井完好率95%完好化糞池,雨、污水井數量/化糞池、雨、污水井總數量×100%1、每日記錄檢查情況,發現問題,立即疏通處理;

2、化糞池每半年清理一次;

3、雨水井、污水井每一年全面檢修一次。

2排水管、明暗溝完好率95%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度×100%1、每日記錄檢查情況,發現問題立即設計施工方案,疏通處理;

2、每半年進行一次全面檢修。

13照明燈及疏散燈完好率95%完好照明燈疏散燈數量/照明燈、疏散燈總數量×100%1、每日記錄檢查情況及時更換檢修;

2、每日全面檢查檢修一次;

3、水電工配合保潔員保持照明潔凈。

14停車場完好率95%完好的設備設施/停車場設施設備總計×100%1、停車場設施設備正常運行,技術人員檢修,確保安全有效;

2、停車場疏導有序,無阻礙交通。

15消防設施設備完好率100%完好的消防設備/消防設備總數×100%指定機電設備及公用設施管理員維護,實行巡查制度,建立文件記錄,并由維修主管監督執行,以確保消防設施、設備完好無損、正常。

16維修工程質量合格率100%維修合格工程項次/維修工程項次×100%1、建立合理有效的工作質量監督機制和回訪制度;

2、擁有一批有較高技術水平的維修隊伍。

17投訴處理率95%處理的有效投訴/有效投訴×100%1、做好各項管理工作,創建優美、完善的小區事管理機制;

2、提高員工素質,強化服務意識;

3、發生問題,及時處理,為委托方排憂解難;

4、做好解釋工作與回訪制度落實。

18業主對物業管理滿意率95%對管理滿意業主人數/參加評議人數×100%1、科學和規范的管理手段相結合,編制無管理漏洞的管理網絡;

2、加強重點部門的走訪,重點解決問題;

3、以優良的敬業精神不斷改善工作,贏得委托方的支持。

19收費

及時率95%實際收取業主戶數/總業主戶數1、收費任務分解到管理人員身上,納入考核;

2、主動上門收取,將經過催收仍不交管理費的用戶姓名公諸于眾。

第四節管理服務質量標準

1、房屋管理

1.1 按有關法規政策規定和合同約定對房屋及配套設施進行管理服務。

1.2 房屋外觀完好、整潔,外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。

1.3 對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告并協助有關部門依法處理。

1.4 房屋裝修符合規定,有御景園裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料,有日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現象及時勸止、報告。

1.5 主出口設建筑、道路平面分布圖。小區內各路口、棟及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

2、設施設備維修養護

2.1 共用設施設備運行正常,維護良好,無事故隱患;有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

2.2 急修報修15分鐘內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場;回訪率100%以上。

2.3 水、電、消防、監控等設備運行人員技能熟練;嚴格執行操作規程;定期進行消防演習,消防器材可隨時啟用。

2.4 道路、停車場平整通暢,交通標志齊全規范。

2.5 公共照明設備完好率98%以上,按規定時間定時開關。

2.6 維修養護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執行良好。

2.7 對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。

2.8 辦理房屋及公共設施設備損壞險及公共責任險。

2.9 各設備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

2.10 停水、停電在接到相關部門通知后,按規定時間提前通知用戶。

3、公共秩序維護

3.1 出入口24小時值班,7:00-23:00立崗值班。

3.2 對小區重點部位每小時巡查一次。

3.3 中央監控室24小時實施監控。

3.4 應對小區公共娛樂設施、水池、設備房等危險隱患部位,設置安全防范警示標志。

3.5 進出小區的車輛實施登記管理,并引導車輛出入,有序停放車輛(含非機動車)。

3.6 進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理;對可疑人員作盤問、登記管理;對訪客指引行走路徑。

3.7 火災、水浸、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案(每年預演一次)。

4、保潔服務

4.1小區公共場所、公共綠地、主次干道的保潔:前期裝修階段在8:00-18:00時間段;入住階段在6:00-18:00時間段。

4.1.1 小區公共場所、公共綠地、主次干道(計劃保潔)

(1)公共綠地、信報箱 1次/天清理

(2)主次干道2次/天清掃

(3)雕塑小品 2次/周擦拭

(4)標識、宣傳欄1次/周擦拭

(5)水池、溝、1次/周清理

(4)公共場所 2次/天清掃

4.2 垃圾的處理與收集

4.2.1 根據物業實際合理布設垃圾桶,垃圾袋裝并進行垃圾分類收集;

4.2.2 垃圾每日收集2次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現象;

4.2.3 垃圾中轉站每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據實際需要進行消殺;有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;

4.2.4 垃圾桶每日清理,定期清洗,保持潔凈。

4.3排水、排污管道暢通

4.3.1 小區內公共雨、污水管道1次/年全面疏通

4.3.2 雨、污水井、沙井1次/月檢查(并視檢查情況進行及時清掏)

4.3.3 化糞池1次/月檢查2次/年清掏

> 4.5 無飼養家禽、家畜,飼養寵物遵守《業主公約》之約定。

4.5.1 飼養寵物必須符合相關規定;對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。

4.6 建立消殺工作管理制度,根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物

5、綠化養護管理

5.1 草坪保持平整,高度不應超過10公分,超過時應及時進行修剪。

5.2 草坪內常年清除雜草,有效控制雜草孳生。

5.3 花草樹木無枯死,發現死樹應在一周內清除,并適時補種。

5.4 綠籬超過平齊線12公分時應進行修剪;綠籬根部無死枝枯葉及雜物,當天清除修剪廢棄物。

5.5 造型樹木應根據樹木品種生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。

5.6 根據季節氣候狀況,適時澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。

5.7 適時組織防風暴,預防病蟲害。

第3篇小區物業管理目標及服務內容規范

住宅小區物業管理目標及服務內容

一、前期物業管理服務內容

前期介入和物業接管驗收是搞好今后物管工作的前提條件,我司將跟進以下項目:

1、參與整體工程的甲乙方交接驗收;

2、物業的接管驗收及問題的整改、督促;

3、接受業主入住前的相關咨詢;

二、業主入住管理

1、辦理業主入住及接房的相關手續;

2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。

三、物業管理服務內容

1、公共性服務

公共性服務提供常規性服務,是為了維護**小區的整潔、環境的美化、業主,商戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目:

(1)清潔衛生管理;

(2)綠化日常維護管理;

(3)治安管理;

(4)共用蓄水池的維護管理;

(5)水電管理;

(6)排污設施管理;

(7)道路維修管理;

(8)房屋共用部位的日常養護維修;

(9)物業檔案資料管理;

(10)車輛停放及交通秩序管理;

(11)安排社區文化活動,協助政府宣傳教育;

(12)代收代交水電氣費(移交后除外);

(13)根據需要增設的其他服務項目。

2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的,為滿足業戶的個別需求,

受其委托而提供的服務

(1)日常家居設施維修

包括:維修戶內供用電設備、門窗維修、廚具及衛生潔具維修、

給、排水系統的維修等。

(2)家居清潔服務

包括:清潔家私、玻璃、燈飾等。

(3)家政服務

包括:提供代客訂票、送餐服務、保衛等。

(4)租賃服務

包括:物業出租、轉讓、物業估價等。

四、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

(1)房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變

使用功能,無違反規劃亂搭建現象。

(2)房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,

房屋土建方面的問題接報后三天內完成,維修合格率達98%以上。

(3)代收代繳各項公用事業費及水電氣費,收繳率達到90%以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業技術人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、

檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統

(1)保證24小時正常運行,出現故障,立即排除。

(2)限電、停電按規定提前通知業戶,外線停電時,自備發電機

送電不超過15分鐘。

4、消防系統

(1)消防控制中心及消防系統配備齊全,完好無損,可隨時起用。

(2)訂有突發性火災等緊急事件處理程序,設立消防疏散示意圖,

疏散通道暢通,照明設施、引路標志完好。

5、給排水系統

(1)定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒,保持水池、

水箱及周圍環境的清潔衛生,無二次污染隱患。

(2)設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

(3)所有排水系統暢通,汛期道路無積水,樓內、地下室及車庫

無積水、浸泡發生。

(4)遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水,

(5)無長時間停水事故。

6、空調系統

(1)窗式及分體式空調按規定安裝位置統一,排列有序。

7、市政公用設施管理

(1)公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。

(2)公用照明、通訊、郵政設備設施齊全。

(3)交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現象。

8、綠化管理

定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護,無破壞、踐踏及隨意占用現象。

9、環境衛生管理

(1)清掃保潔,垃圾日產日清,公共走道、地下室、天臺等所有

公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。

(2)商業網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現象。

10、治安管理

(1)并實行24小時安全防范制度。

(2)無重大火災、刑事和交通事故。

第4篇公寓小區物業管理整體設想策劃規范

公寓小區物業管理整體設想及策劃

一、對**公寓的認識

1、項目位置:位于海淀區知春路49號

2、規劃面積:總建筑面積4.3萬平方米

3、發展商:北京**房地產開發有限公司

4、業主構成:以自用住宅為目的的社會中上層人士和以經營方式出現的使用人。

二、從物業管理角度分析項目

本公司進駐后,將致力于小區快捷實現與和諧社區接軌的工作思路,追求為居住者營造一個悠閑、舒適的高尚品質生活環境,實現物業的保值、增值。現從以下幾方面闡述對小區的物業管理服務。

(一)服務定位

目前,小區物業管理服務有以下幾個關注點:

1、小區的居住安全環境是物業服務的首要關注點。

2、對設備設施實施科學規范的運行、養護和管理。在保證小區使用功能的情況下,強調節能降耗,充分發揮物業費的作用與效果。

3、更新物業服務觀念,增強服務意識、提高服務質量,以全新的物業管理企業形象得到小區業主的認可。

4、與地方政府、居委會、相關主管部門建立良好關系,協助和配合業主委員會解決業主共同關心的問題,推動小區物業管理向良性方向發展。

據此,我們將小區的服務定位為:通過我們的兩年的努力,使小區建設成為'業主自治管理、物業服務到位'的高品質住宅小區。

(二)服務目標

為使項目成為同類物業中的典范,我們特提出針對項目的管理目標:

物業環境:安全、優美、潔凈、舒適、便利;

生活氛圍:輕松、友善、自由、愉快、和諧;

打造品牌形象:高尚、尊貴、優雅。

具體分解為:

◇通過規范化的安全、保潔、工程維修服務,為全體業主提供一個'安全、優美、潔凈、舒適、便利'的居住環境。

◇加強業主與業主、業主與物業的溝通,通過開展豐富多彩的社區文化活動,為全體業主營造出一個'輕松、友善、自由、愉快、和諧'的生活環境;

◇快速提升小區居住檔次和品質,力爭管理期內重塑**大廈'高尚、尊貴、優雅'的品牌形象。

(三)服務模式

小區的設計標準高,對管理服務要求高,我們的服務模式將圍繞安全、私密、舒適、周到、溫馨十字方針設計:

1、安全:讓業主有安全感,小區實行封閉管理,24小時安保服務;燃氣管道、電氣線路安全穩定運行,使業主真正安居樂業,小區內安祥寧靜,居民無憂無慮。

2、私密:隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往,尊重業主/使用人的隱私權成為物業公司全體人員必須要作到的工作。

3、舒適:致力于社區文明建設,提供高品位的生活環境,人際環境。通過物業服務,讓業主享受清潔優美的環境,社區內草綠花香,高尚文明,無污染、無噪音,出行方便,處處順心,使業主以入住本社區為自豪。

4、周到:提供全方位全天候的維修服務、清潔服務、家政服務和特約服務。業主想到的我們要想到,業主沒想到的,我們要超前想到。維修服務隨叫隨到,家政服務細致周到,處處為業主提供方便,使業主享受優質的生活空間,特約服務充分體現嚴格的工作程序和高規格質量的工作特點。

5、溫馨:服務設計以業主為中心,倡導'酒店式'服務理念,充分體現我們的服務特色,滿足業主/使用人豪華、尊貴的心理要求。

(四)服務特色

以業主需求為基礎,提供便利、經濟、優質的社區特色服務。我們將根據業主需求,建立一個完整的社會化服務體系,提供全方位、多層次的綜合性特色服務項目,同時,在實際操作中不斷設計和推出滿足業主個性要求的特色服務項目。

綜合經營服務是多種經營性質的特約有償服務,是具有委托和代理性質的服務方式。 '急業主之所急,想業主之所想'是我公司綜合經營服務的一貫宗旨。我公司一旦進駐,將根據小區業主的實際情況組織調查,推出有效的綜合經營服務,充分發揮我們過去在小區經營服務方面積累的成功做法和經驗,制定方便與業主生活的特約有償服務。

把握業主需求,擬推出'無間斷服務'、'量身定做','干擾極小化'等一系列特色服務,打造物業管理的差異化優勢,滿足業戶的個性化需要,形成鮮明的服務特色,滿足業戶的尊貴感、尊重感、愉悅感。

(五)、服務措施

(1)擁有一支高素質的專業隊伍

深圳市科技工業園物業管理有限公司在成立開始就注重專業化、高素質隊伍的培養,員工從進入公司開始即接受崗前各類專項培訓,考核合格后上崗,并根據員工的實際需求組織各類培訓并建立崗位輪訓制度,使員工對各項規章制度、操作規程、物業服務標準、崗位職責有深刻的理解,并能不斷的提升自身的專業素質。同時公司深入推行'職業物業人'、'職業經理人'的形象塑造活動,使員工保持著對公司文化的認同,保持著高度的工作熱情,從而以專業的面貌、優質的服務為業主提供高品質的服務。

(2)擁有強大的工程技術支持體系和完善的應急預案機制

經過多年的實際管理經驗,同時結合國內外先進的管理技術,我們積淀了一套行之有效的的工程技術管理體系和完善的預案機制。進駐前期我們將通過專業隊伍為業主提供安全、房屋及配套設施等方面的專業意見,并根據多年努力所積累的豐富經驗及時為業主提出合理化建議,根據項目實際情況建立有效的應急預案機制,保障項目更好體現自身的品質。

(3)建立暢通的溝通渠道

1、設立網站、網頁,使業主的任何意見或建設可隨時通過e-mail發至我公司。本公司的答復、通知、公告等信息也可通過網絡及時方便地傳遞給各位業主。通過網絡進行溝通不僅方便快捷,還可極大地節省通訊費用、復印費用,達到提高效率、節約開支的效果。

2、建立有效的座談會制度,保持通暢的溝通渠道,隨時聽取業主的意見和建議,并依此為據,不斷持續改進和提高物業管理水平,滿足廣大業主的需求。

3、利用公司oa系統,實現覆蓋全國各地的內部聯網,實現公司內部各部門、各分公司、員工之間、員工與領導之間全方位的信息共享,高效快捷的為各部門間溝通信息,協同作業提供方便。

(六)服務探索

1、物質性服務:

①保質保量的輸出我們物業服務的有形物質產品,如機電設備的完好,共用設施的齊全有效,水、電、氣的正常供應,通訊線路通暢,綠化長勢良好,修剪適宜,保潔效果理想,標識系統完整清晰,整個物業區域的硬件設施打理完好,代業主/使用人維修的材料質量過硬等。

②有科學的服務規格和程序,能根據業主/使用人的需要制定服務標準,并對服務的整個過程制定科學的程序,將每個流程用

文字的形式確定下來,對員工加以培訓,嚴格按照程序執行。我們提倡建立完善的數據化信息管理體系,使員工可以很清楚明了地按表格要求規范操作。

③全體員工有嫻熟的業務知識和服務技能

④細致周到的服務項目來滿足業主/使用人的要求。

2、精神性服務:

①服務意識:培育員工樹立正確的服務意識,從而了解和掌握業主/使用人的心理,自律與服從。物業從業員工在物業管理活動中很容易走兩種極端,一是以管理者自居,二是以仆人自居,這兩種其實都不正常,也就是說兩者均缺乏正常的服務意識。人與人之間關系是平等的,只是在服務過程中,服務人員與被服務者享有了不同的權利。業主/使用人因為購買了服務,他們獲得了尊重和享受;而服務者因為付出了勞動,獲得是尊重和報酬。服務人員在獲得回報的同時應該做到自律與服從,應該懂得服從上級指示和懂得服從業主/使用人提出的合理要求,更應該懂得用自律這一良好的意識品質去控制自己的行為,并提供熱情、周到、及時、準確的優質服務,提供物業服務的每一個員工都必須具有以上正確服務意識。

②服務態度:良好的服務態度會給業主/使用人帶來良好的感覺和精神上的享受,是物業管理服務人員的必備素質。

③服務效率:熱情、準確、及時、周到的服務是服務效率高的體現,我們建立客戶服務中心這樣一個協調、調度中心,確保業主/使用人永遠都能以最簡單、直接的方式獲得最有效的服務,所有需求都可以通過客戶服務中心得到解答。

④服務人員的儀容、儀表:為業主/用戶提供服務的服務人員的儀容、儀表,可給業主/用戶帶來良好的感覺,對展示物業的形象和環境十分重要。

⑤規范服務:規范服務具體體現在為業主服務的每一個細節上,要求做到任何一個業主在任何時候所享受到任意一個服務人員提供的服務時的感覺應該是一樣的出色,服務人員使用規范的禮貌用語和服務行為。

⑥全員服務:即千人一面的服務,物業所有員工都具有良好的服務意識,只要業主在物業紅線范圍內,業主向任一服務人員提出合理的建議或要求,均能獲得及時、準確、周到、熱情的服務。如管道堵塞時,無論是向主管還是向安保人員反映,在規定的時間內均可得到有效的解決。

⑦文化氛圍:努力營造一種和諧、高雅的氛圍、通過高質量的清潔效果,雅致的綠化與園林布置,適時的節日活動策劃烘托節日氣氛等人為地創造出溫馨和諧的氣氛,以達到理想的生活氛圍。

三、機電設備節能措施

現代物業在使用的過程中,最大的支出就是能源的消耗。我公司擁有科學的環境管理控制體系和高度的社會責任感,因而也非常重視節能降耗工作。小區各類機電設備、智能化設備、公共照明設施較多,耗電量大,耗水量相對較少,因此,節能降耗的主要方向是節電。據此,列出本樓機電設備節能降耗措施如下表所示:

機電設備節能措施備注

配電系統功率補償,功率因數>0.95減少線損。

燈光系統靈活設定開關的模式及時間段,在二次更換照明產品時廣泛采用節能產品。

給排水系統嚴禁跑、冒、滴、漏,發現苗頭及時解決。

第5篇小區物業中心督導管理機制規范

小區物業中心督導管理機制

采取有效的督導管理機制,通過工作績效、成本效益與工資掛鉤的管理制度,對各職能部門實施監督、指導和管理,保證工作正常運作,提高工作效率和工作質量,具體有以下四種作法:

1、經濟管理:公司與各級員工簽訂目標責任狀,明確員工的權利與義務,并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度,以此來調動員工的工作積極性。

2、制度管理:遵循既定的規章制度和工作程序來規范員工的言行,提高工作效率和工作質量。

3、行政管理:實行每月、每周各部門擬定詳細的工作計劃,各部門主管每天組織部門員工召開'早會'布署當日工作,下達工作任務,總結前一天的工作情況,分析存在的問題,提出解決辦法;每周管理中心項目經理召開管理中心工作例會,講評和布置工作,聽取匯報,分析存在問題,提出解決辦法。

4、激勵、培訓管理:物業管理是多工種的服務行業,平凡而繁瑣,為避免員工在一天天的重復工作當中養成一種惰性,建議采取系列的激勵機制培養員工的敬業精神、職業道德、職業的榮譽感和責任意識,讓員工能在挑戰平凡的工作過程中不斷超越,并培養員工對公司的認同感和'區榮我榮'的使命感,不斷提高員工自身素質和工作水平。激勵、培訓管理建議采用如下的機制:

*思想工作機制

重在激發潛能,形成共享的價值觀,充分發揮群體效能和工作積極性,引導員工尊重個人情感,并且針對個性心理做適時的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等。

*獎懲機制

在實際工作中以獎為主,以懲為輔,堅持優勝劣汰,獎罰分明。通過獎勵'引導'員工往前走,通過懲罰'督促'員工朝前走。做到人人有動力,個個有壓力。獎勵的形式有物質獎勵和精神激勵等。

*培養提升機制

將培訓放在集體和個人發展的重要位置,培養的目標是使員工忠于企業,一專多能,精益求精。在提升上不拘一格,能者上,平者讓,庸者下。方式有培養、提升、培訓、進修等。

*工資福利機制

重在考核,依據貢獻大小進行工資決策。充分肯定努力工作所應得的優厚報酬,吸引人才,激勵員工取得更好的工作績效。福利措施有住房、保險等。

*文化活動機制

通過文化活動的開展,增強凝聚力和向心力,增強員工的自信心和認同感。方式有集體活動、旅游等。

第6篇小區物業管理十條標準規范

小區物業管理'十條標準'

(一)文明服務

遵守社會公德,講究職業道德,執行各項規章制度。管理處各類員工守時守紀,著裝整潔,禮貌待人,嚴格按《服務準則》,做好各項服務。

(二)整體環境

小區公共場所沒有堆積物,地面平整,無建筑垃圾。小區整體外貌無損壞,房屋達到完好或基本完好的標準,保證居住安全和正常使用,車輛停放整齊有序。

(三)清潔衛生

小區內公共部位清掃保潔,衛生無死角。做到:垃圾日產日清,管道、溝渠暢通,無積污堵塞,小區公共走廊潔凈,不堆放雜物,排污達到國家規定排放標準。

(四)樓外綠化

小區外公共綠地和街道綠化分布合理,花、草、樹木、建筑小品培植得當,環境優雅宜人。

(五)治安管理

小區內治安保衛制度化、防偷盜、防自然災害,有制度、有設施、有公約、有專人負責。小區內治安人員盡職盡責,確保小區業主(使用)人身財產安全和商業機密。

(六)經費管理

嚴格按照國家和市有關部門制定的收費標準,無亂收費、亂攤派行為。收費統一,手續簡便,方便業主,各種費用收繳及時。管理處嚴格執行財經紀律,財會人員無貪污、挪用行為,并厲行節約,積極開展多種經營。

(七)設施齊備

小區內給排水、供電、通訊、照明、消防、監控、文體等設施齊全完備,運作正常,不改變原設計用途,發現破損及時修理。

(八)樓內文化

積極開展文化活動,宣傳教育活動內容豐富,活動開展有計劃、有制度,積極培養愛護公物,遵守法紀,團結互助,弘揚社會主義精神文明和道德風尚,共同創建文明小區。

(九)機構職能

管理處管理人員職責明確,分工合作,協調管理。行政管理盡職盡責,監督機制完善。召開各種會議有記錄(紀要),開展各項活動有效益。資料、檔案齊全,保存完好。

(十)管住關系

'業主至上、服務第一'的宗旨貫穿在各項管理服務之中,切實體現'為業主(使用人)排憂解難',使業主(使用人)滿意。

第7篇某小區物業管理員工作規范

小區物業管理員工作規范

一、每日工作

1、巡視所管理的宅區,巡視內容為:

(1)、檢查住宅區是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、有無亂擺攤販)

(2)、住宅區是否有不安全隱患(房屋是否出現破損、消防通道是否被堵、輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭、有無可疑人員活動)

(3)、住宅區環境與衛生是否符合標準(樹木花草有無損壞、房前屋后和公共場所有無亂仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有無亂停放車輛、亂晾曬衣物、有無影響正常休息的噪聲源)

(4)、基礎設施是否完整(道路有無損壞、室外上下水道是否暢通、有無滲漏、路口及其它實施有無損壞)

2、經營性房租、管理費、各項規費的收繳;

3、接待住戶、租戶來訪和處理有關房產的投訴;

4、編報和房屋保養、維修計劃工作,驗收修繕質量;

5、做好工作日記、整理內務。

二、一周工作

1、走訪租、住戶,了解情況、聽取意見、及時處理;

2、初審租、住戶裝修申請、并報上級審批;

3、檢查每棟樓宇及公共設施是否完好,發現問題應及時上報并協助處理;

三、一月工作

1、執行本月保養維修計劃,編報下月保養維修計劃;

2、編報房屋租金、管理費和各項規費收繳報表;

3、整理房屋管理資料、檔案,對發生異動的做出修改、

4、與有關單位聯系、交換情況,如有情況須用書面報告反映;

四、一季工作

1、檢查住宅區消防設施是否完整無缺、能否正常使用,發現問題及時處理及上報;

2、清理房租、管理費和各項規費收繳情況、并編報季度報表,清查是否有錯收、漏收,采取措施對拖欠費用進行追繳;

3、編報本季度維修保養報告及季度工作計劃;

五、一年工作

1、本年度所做工作進行自我總結并報主管經理考評;

2、編報年度房租、管理費和各項規費收繳報告;

3、編報下年度維修保養計劃、制訂下年度工作計劃。

第8篇小區物業管理服務承諾規范

小區物業管理服務承諾

'zz'是**區住宅項目的一大亮點,通過現場考察和參閱相關技術資料,針對其設計理念和客戶群體,**物業精心編制了針對'zz'這一經典小區的物業管理服務方案。

用心服務與銳意創新貫穿了我們工作主線。我們將作出以下承諾:

1、確保該項目服務方案目標的實現,提供優質的管理和服務;

2、以服務推進房產銷售,實踐'服務是第一資源',創造售樓效應,加速開發商回籠資金;

3、以依法和規范管理與優質服務,讓樓盤保值增值,使業主真正感受到物有所值,值有所增。

我們深信,無論中標與否,**物業都會將此次投標作為未來工作的動力與發展的一個新起點,竭誠為上海市物業管理行業的發展和天諧房產的發展盡微薄之力!

感謝上海**物業管理行業的領導和專家對**物業的關注與指導!真誠希望得到天諧房產領導與專家們的寶貴意見,并向此次活動組織者、參與競標的業內同仁學習與致敬!

上海**物業管理有限公司

總經理:

二o**年十月*日

第9篇花都小區物業管理整體設想和策劃規范

水木花都小區物業管理整體設想和策劃

濱海水木花都是獲得中國人居環境設計綜合大獎,浙西北地區最大的綜合型的小區。在設計和建設中,對主體結構體系、維護結構體系、廚衛體系、管網體系、建筑節能體系、建筑防水及飾面技術體系、小區環境質量保障體系、小區智能化管理體系的技術都有特定的要求,這不光為廣大客戶提供了新一代房產品,也為日后的物業管理打下了良好的基礎,同時對物業管理提出了新的更高的要求。

(一)總體思路

我們對濱海水木花都物業管理體系設想與策劃思路可概括為:'一種觀念,二個目標,三條思路,四項保證。'

1、一種觀念

我們長期以來一直秉承'團結、拼搏、求實、創新'的公司理念,以'業主滿意'作為我們做好各項工作的標準。

團結:每一位員工要愛崗敬業,以主人翁的態度參與管理和服務工作;

拼搏:每一位員工要以最大的工作熱誠和一絲不茍的工作態度,為業主住戶提供優質服務;

求實:每一位員工要以熟練的業務知識和精益求精的工作本領做好每一項工作;

創新:思想觀念、服務意識、工作方法、質量標準,要不斷

創新,以適應業主、住戶對物業管理新的更高的要求和適應企業自身發展的需要。

2、兩個目標

(1)、以《全國物業管理示范住宅小區59條標準》為小區日常管理與服務工作的指導,一年內達到湖州市物業管理示范小區水平,兩年內達到國家級示范小區水平。

(2)、一開始全面實施iso9001質量保證體系,對各項制度的實施進行全程監控,保證管理與服務的專一化、業主和住戶對物業管理與服務的滿意率達到95%以上,并以物業管理費收繳率作為衡量標準。

3、三條思路

(1)、在追求經濟效益的同時,更注重環境和社會效益。不僅僅重視營造自然環境,更注重對內對外堅持以人為本原則,營造團結、向上、融洽、親和的人居環境。把人文精神融入到小區物業管理與服務活動中去,組織、配合業主開展各種形式社區文化活動,豐富業主的業余生活,滿足業主對精神生活方面更高層次的追求,提高小區文化品位。

(2)、一業為主,多種經營。我們在落實物業管理主業的基礎上,圍繞業主實際需要,開展多種經營服務,重視個性化服務,拓展收入渠道,走市場化自負盈虧道路,最終的目的實現以區養區的目標。

(3)、加強當地員工培養,最終實現屬地化管理。我們將以

杭州的總公司為依托,同時學習物業管理成熟地區的先進經驗,不斷完善自己,超越自我,采用兩個結合的辦法解決人員選聘和人員培訓的問題,工作人員采取杭州選派和當地招聘相結合,員工培訓采取當地培訓和抽調管理人員定期到杭州培訓相結合。在兩年后基本實現湖州屬地化管理。

4、四項保證

(1)、開發建設的硬件設施,通過精心規劃、精心設計、精心施工、精心管理、嚴格按照國家人居環境設計工程落實,設施齊全,一步到位。物業管理提前介入,從確保使用功能和方便日后正常管理兩個方面參與質量管理,確保開發建設高標準,同時為今后的物業管理奠定良好基礎。

(2)物業管理軟件,公司依托十年來物理管理實際操作經驗,注重積累,并不斷學習,總結和完善,形成一套有效的管理制度文本。嚴格按照iso9001質量保證體系要求,實施規范化運作,并以成功的創優標準來指導各項管理與服務工作。同時建立和執行嚴格的督查與考核制度,更好地使水木花都的管理維持在高水平。

(3)公司高度重視人才選派和嚴把人員招聘入職關,上崗前進行為期一個月的嚴格培訓,通過考試和實際操作,合格者方能上崗。平時加強在職培訓,缺什么,學什么。要為業主住戶提供高質量服務,首先要在建設培養一支高素質的員工隊伍上下功夫,要令業主滿意,必須首先讓員工自己滿意,要教育、培養員工主動發現問題,主動學習,主動改進服務質量。

(4)努力爭取和緊緊依靠長興縣政府及有關部門,對我們工作的大力支持和幫助;虛心學習當地物業管理的先進經驗和值得借鑒的做法,把杭州的好的物業管理理念和成功的做法與長興的實際情況結合起來,選準突破口,明確主攻方向,把物業管理水平和服務質量,提高到一個新的水平,上一個較大的臺階。

(二)擬采用的管理模式

1、本公司指的物業管理是為管理人員對保安、保潔、綠化、

房管維修等操作人員的管理,對小區房屋公用部位、公共設施(設備)的管理維護等工作,強調的管理制度體系。對廣大業主、住戶來說,我們提供盡善盡美的優質服務,因此,公司內部架構設置必須條理嚴密、科學、規范的管理運作機制。

公司總經理是全本公司最高領導者,第一責任人。其主要職責是確定公司質量方針和質量目標,確保質量方針和質量目標為全體職工理解和堅決貫徹執行,為質量體系的有效運行和確保服務質量提供充足的資源,對公司體系建立、完善、實施起到主要作用,對服務質量全面負責。

公司設常務副總經理,根據總經理授權,全面主持負責本公

司日常事務工作,貫徹公司質量方針,為實現質量目標帶領全體員工對所管理小區的物業管理與服務全面負責,保證經營方向,善于經營理財,定期向總經理匯報質量體系運行情況,在質量體系運行過程中,對各部門工作進行檢查、指導、幫助、督促、考核。公司總經理室下設高效、精干、實用的五個專業工作部門:即行政人事部、環境保潔部、保安部、工程維修部、客戶服務部。

2、組織架構圖:

(1)、各部門主要職責:

行政人事部:主要負責計算機檔案文件資料的處理,后勤、人事、信訪、財務、接待、辦證等事務;

環境保潔部:負責環境清潔,綠化維護、衛生消殺,環保監測和居民委托的保潔服務項目等;

保安部:主要配合公安部門維護住宅區的公共秩序,做好安全防范工作;道路暢通,車輛進出及有序停放管理;消防安全管理和監控中心管理等;

工程維修部:負責物業及設備、設施維修保養,住戶委托維修服務、裝修管理、工程項目外包工作等;

客戶服務部:負責會館中心各項服務,社區文化活動策劃、組織、實施;與當地政府有關部門的聯絡工作,業主來電來訪接待,特約服務等。

(2)、人員配備:(一期)

第10篇商住小區物業管理經營預測規范

商住小區物業管理經營預測

a)經營收入:46.1萬元(年度,以下省略)

物業管理費:住宅部分應收368772元〔61462×12×0.5=368772(元)〕

商業用戶部分121252元〔10104.4×12×1=121252.8(元)〕

1.預計收入44.10萬元(收繳率90%)

2.維修服務費:0.5萬元

3.特約服務:0萬元

4.其他收入:1.5萬元

b)支出:47.6萬元

1.人員工資福利:28.6萬元

2.辦公費用:4.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)

3.垃圾清運:0.5萬元(542×3×3=4878元)

4.維修保養費用:2.5萬元

5.稅金:2.5萬元(44.10×5.55%=24476.74元)

6.固定資產折舊4萬元

7.不可預見費用:5萬元

c)潤虧:-1.5萬元

d)物業接管期間前期投入:20萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年,0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費

福利:264000*23%=60720(元/年)合計:324720元/年

(2)公用設施設備維修及保養費:2.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.2萬m2*1元/年*m2=1.2萬元

(4)清潔衛生費:6人*12月*80元/月*人=0.576萬元

(5)安全護衛費:13人*200元/年*人=0.26萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算10.2萬元*25%=2.55萬元

(7)固定資產折舊費:按20%計算即4萬元

(8)稅費:按營收5.55%繳納即2.5萬元〕

(9)保險費:暫不投保

(10)合理利潤:按營收8%計算44.1萬元×8%=3.528萬元

但為減輕業主負擔,我司將通過多元化經營、特約服務,嚴控經營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.5元/月*m2。

第11篇花都小區物業管理總體設想規范

水木花都小區物業管理的總體設想

(1)、針對[**水木花都]物業集排屋、公寓為一體,多元化業態之間物業管理的策劃

**水木花都是浙西北地區最大的樓盤。東區和西區有城市道路分割兩個大組團。根據金都物業十年來對多層公寓,別墅,排屋,小高層公寓的管理經驗。**水木花都在實施管理的過程中,在確保服務標準,服務規范統一的情況下。把小區分成3-4個組團實施管理,物業公司下設3-4個客戶服務部,客戶服務經理為本組團管理的主要責任人,對本組團所有服務項目責任到人負責監督,落實管理,服務到位。

這樣操作的優點:a.縮小物業公司的服務半徑,確保物業公司服務過程中的時效性。b.最大限度方便業主,為業主節約時間

c.對客戶來訪人員有效分流,方便物業公司操作。

'多元化管理服務

物業公司將為廣大業主提供傳真、復印、打字、代訂購報紙雜志等代辦服務;和其他有償服務,如房屋設計裝飾、室內維修、清潔服務等,為業主提供便利的同時,亦可增加管理收益。

(2)針對[**水木花都]治安管理的策劃:

保安服務在整個水木花都物業管理中,占著舉足輕重的作用,它是業主安居樂業的保證。小區面積大,戶數多,又是多種物業的復合型小區。水木花都保安部平時應與當地派出所保持密切聯系,協助公安維護小區公共安全秩序。水木花都的治安防范堅持人防,物防,技防結合的基礎上,在平時做好宣傳,充分發動群眾,增強自我安全防范意識,和業主一起做好群防,群治工作。我們通過教育和培訓,讓每個員工都樹立'優質的服務離不開安全'的意識。嚴格貫徹實施公司iso9001質量文件。實行封閉式,全天候,全方位保安服務。為業主創造一個文明,安全和諧的生活環境。落實公司'全程關懷,全程服務'的服務理念。

a.建立一支合理,準軍事化的正規保安隊伍。嚴格把好保安的入職關,確保保安員的高素質,認真落實崗前培訓,經考試合格后方可上崗,并且有計劃的實施崗位培訓,不斷提高服務意識和服務質量。做到紀律嚴明,作風優良,服從管理,發揚金都物業的優良傳統,塑造'金都衛士'良好的社會形象。

b.治安管理中,保安人員須時刻保持良好的儀容儀表,對來人來車詢問時必須敬禮示意。訪客須通過監控中心聯系業主確認,門崗登記后放行。施工人員須憑有效證件辦理小區臨時出入證。對進出小區的物品一律憑物業公司的物品放行單,嚴格檢查核實后放行。保安人員操作時做到三個一致,查驗進出人員和證件一致,查驗出門物品和放行單物品清單一致,對待業主和外來人員的態度一致。

c.充分利用智能化系統配置,設置完善的電子巡更點,使人防、物防、技防做到有機結合,巡邏人員按要求打點巡邏,對在小區的陌生人必要時進行詢問,在巡查過程中確實用眼、耳、口、鼻、手去收集各種信息。去發現問題,查明原因,解決問題。

(3)、針對[**水木花都]小高層、高層消防管理的策劃:

a、消防是重點,公寓對消防安全設施的配置到位,本司將成立'消防領導小組',著重在消防系統定期保養維護及測試、規章制度及緊急措施,做出適當的安排。

b、對各項圖紙及使用操作說明作系統的分析并妥善保存,本公司對其裝置的安裝分布進行評估。

c、對監控員的業務知識、各級員工的防火知識培訓,同時做好防火宣傳教育工作。組織員工內部消防演習,每年公開進行一次消防演習。

d、制定相應各種情況下的緊急措施及工作指引,在《業主手冊》中作詳細說明,盡量減低意外造成的損失。

f、在重要設備房中配置一定數量的消防器材,并定期檢查,預防為主。

作為現代化智能型小區,消防系統的可靠性至關重要,物業公司將著重在系統定期保養維護及測試、規章制度及緊急措施,做出適當的安排,例如:

'對各項圖紙及使用操作說明作系統的分析并妥善保存。

'加強對監控員、各級員工的防火知識、業務知識培訓,同時做好業主的防火安全宣傳工作。

'定期對消防器材設備及消防通道、標識、防火門進行檢查,確保設施、設備完好,通道通暢,標記清晰、明顯。

(4)、針對[**水木花都]其機電設備管理與維護的策劃:

a、制定完善的維修保養計劃,對[**水木花都]所有設備均做出定期檢查,將一切有關項目列成表格,以便執行檢查及保養項目。力求使機電系統發揮最大功效。

b、物業公司優秀專業人員的管理保證高標準的設施設備運作良好,是小區正常運作的保障;制定24小時的工程人員當值安排,務求于最短時間能處理突發情況,如漏水、停電、電梯故障等,降低對業主所造成不便。

(5)、針對[**水木花都]客戶接待的策劃:

客戶接待嚴格按照總公司的接待服務規范操作。水木花都根據分組團管理總體指導思想,客戶的來訪、來電、報修及其他有償服務需求。由各服務部接待落實,客戶服務部經理及時組織協調相關部門、責任人實施服務。并跟蹤監督處理過程,對不符合服務規范和服務不到位的,責令責任人即時改正,提出整改措施,落實到位并做好即時記錄,事后做好對業主的回訪工作,整理記錄存檔。

(6)、為[**水木花都]公寓提供個性化星級服務的策劃:

a、物業公司將根據[**水木花都]業主的層次,為業主們度身定制一套服務模式,為能達到標準,我們憑借對住宅物業管理多年來所積累的經驗,制定各項規范的服務流程及準則,并通過有效的培訓提高服務水平及素質,使住戶享受舒適、自然、周到、熱情的服務。

b、服務個性多樣化,包括室內清潔、綠化,客戶熱線,代洗燙衣物服務,代訂報刊雜志,24小時醫療急救服務,24小時緊急援助服務,代辦保險,代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務,失物招領等內容。

(7)智能化維護的策劃

長興**房地產開發有限公司在開發建設中,智能化設置做得比較到位,物業公司如何使其發揮最大功能,延長使用壽命,后期的維護就相當重要。

a、通過前期介入提出合理化建議使智能化的設計方案具有一定的先進性、合理性、實用性、可擴展性。并且提前配備智能化維護人員,與前期施工一并跟進,對智能化設施設備熟悉掌握,利于今后管理當中的維修養護。

b.根據金都物業多年的管理驗,對周界防越報警系統,電子巡更系統,車控系統,電子監控攝像、錄像等設施設備。制定嚴密的日巡視,周、月、季度、年度檢查維護制度。專人落實檢查維護,發現問題及時解決。

c.制定智能系統誤報的有效防范措施。

(8)為地下車庫提供服務的策劃

地下車庫的公共設施的維護保養劃歸物業公司。所以物業公司著重考慮如何延長公共設施壽命和節約費用,同時地下車庫由于建筑死角較多,如何加強

安全防范是管理的重點。

為保持本小區良好秩序,確保車輛安全,為業主提供車輛停放管理服務,特制定本規定:

1、凡購買地下車位的業主一律將車輛停放在自己的地下車位上,車位不得挪作它用。

2、對地下車位停車實行登記,凡已購買地下車位的業主須在物業服務中心登記車牌并領取進入小區的'長期卡'憑卡進入,停車入庫。

3、已購地下車位的業主按物價規定每月向物業服務中心交納地下車庫管理服務費。管理服務費包括車庫照明、通風保潔、廢污水清理排放、消防設施設備、監控設施設備運行成本、維護等。

4、車輛進出停車場地應一看、二慢、三通過,必須服從保安員的指揮。

5、地下車位車輛停放時必須注意前后左右車輛的安全,在規定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。地下車位車主必須鎖好車門車窗,調好防盜系統警備狀態,車內貴重物品須隨身攜帶,所有地下車位僅提供停車之用。車輛的任何擦損,物業服務中心概不負責。車主停好車輛后必須立即離開停車場,請勿在他人車輛旁停留。

6、停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其它危險品的車輛停放。

a照明和通風系統:電源接入上分為常規和應急兩部分,在車輛通行稀疏的時間段只開常規部分,以節約電費和延長設施設備壽命。

b 安全防范:利用閉路電視監控系統結合巡邏保安不定期巡邏來加強安全防范。另外,相隔一定距離還可通過設立的緊急呼叫和對講系統,讓業主與保安取得聯系。

c警示系統:在汽車泊車位上設立一些提醒標識,來提醒業主鎖好車門,車輛辦理保險。在轉角處設立明顯標識,提醒駕駛員不要跟撞。

d消防系統:定期測試煙感探頭、火災探測頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發生火災時,設施設備能投入正常使用。

(9)為環境保潔提供服務的策劃

a環境保潔管理

為提高小區的品味,在小區整體交付使用前,物業公司將對小區從外到內進行一次全面、徹底的清潔工作,才投入使用。小區經過'開荒'清潔,可清除裝修施工后遺留的污漬,此項工作做得好,還可為以后清潔保養工作打下基礎。

a 環境衛生管理方案與措施

1.環衛設施配置

根據小區實際情況,提供合理環衛設施配置建議。并在小區交付后,再予完善。

2.環衛設施管理方案

b管理內容

1、將環衛設施設置于合理位置;

2、實行垃圾分類收集;

3、定期對環衛設施進行清潔、維護、保養及更換,保持設施的完好和整潔;

4、開展環境衛生宣傳活動,增強全民環保意識。

c管理措施

1.根據園區情況,擬訂環衛設施配置方案;

2.制訂環衛設施的清潔、維護、保養規程,以及保潔標準;

3.加強宣傳教育,全民參與環境保護;

4.明確專人進行清潔、維護、保養工作。

b 綠化管理

a管理內容:綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

1.綠化保養期內,協助開發商做好綠化管理、監督工作;

2.根據氣候,給花木適量澆水;

3.及時清除綠化帶內垃圾、雜物;

4.根據花木長勢,給花木適量施肥,適當松土;

5.及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;

6.制定預防措施,防治病蟲害;

7.做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;

8.定期修剪草坪,使其生長茂盛,平整美觀;

9.公共部位綠化擺放委托專業園藝單位提供,協助監督;

b管理措施

1.建立綠化管理制度;

2.按操作規程進行規范操作;

3.加強綠化工的思想教育和業務培訓,提高業務素質,增強專業技能;

4.以'三查'形式對綠化工作進行經常性監督檢查('三查'指:綠化工自查、綜合管理部主管巡查、管理處主任抽查);

5.抓好綠化工的行為規范管理,要求統一著裝、標識齊全、言行文明。

'管理要求

制定完善計劃結合定期維護、日常巡視及時調整達到目標

(10)社區文化活動的策劃。

憑借總公司多年來實行'親情式服務'小區所積累的豐富的社區文化活動經驗,根據小區業主的實際需要,與小區社區居委會配合,每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規模的社區活動。社區文化活動將結合創建精神文明優秀小區、培養精神文明、倡導小區高品位居住氛圍的目標展開。

(一)制度建設

為了保證**水木花都小區社區文化工作的順利開展,公司以iso9001質量保證體系為基礎,制訂了《共建文明小區協議書》、《社區文化工作制度》、《社區文化活動實施流程》及各種活動場所管理制度等一套完善的規章制度。

(二)人員配備

由公司行政部負責**水木花都社區文化工作的全面開展。同時,充分挖掘業主中熱心公益的專業人士,組建相關有益社區成員身心健康的社區活動基層軟體組織,以擴大社區成員自娛自樂的空間。

(三)場所安排

1、公司將充分利用小區的景觀架空層和會所開展活動,并適時走出小區,把江南名勝風景和高尚的活動場所設施作為我們開展活動的大舞臺。

2、在小區適合處設置宣傳欄和公告欄,作為園區對外對內的窗口,適時開展社區文化宣傳,及時報道小區動態。

(四)活動計劃

圍繞'愛國主義、環境保護、社區公益、物管宣教、健康家居'等主題,并結合時勢,開展豐富多彩的社區文化活動,廣泛吸引社區成員的參與。社區文化活動的組織策略是:堅持高雅藝術與本區群眾文化相結合,確保大中小型活動有計劃開展,兼顧老中青少,采用'走出去,請進來',加強與街道及相關社會團體的合作。

愛國主義教育活動:舉行'革命傳統教育'講座、'祖國風光攝影作品展'等,以多種形式進行愛國主義教育,加強社區精神文明建設。

社區環保活動:制作環保知識宣傳欄,向業主贈送《環保手冊》,以提高社區居民的環保意識。

物管法規宣教活動:開展物業管理法規宣傳及《消防法》知識講座等。

社區公益活動:如'便民服務日'、'為殘疾人獻愛心'、'捐贈希望工程''賑災

捐款、物'等活動。

健康家居活動:開展各種藝術活動和體育活動,如綜合文娛晚會、文化沙龍、棋類比賽,少兒夏令營、參觀博物館等。

(五)目的

精彩紛呈的社區文化活動將為社區成員提供更多的交流機會,'遠親不如近鄰'的溫情將替代'老死不相往來'的遺憾,形成'與善人居,如入芝蘭之室'的人居理想境界。

通過社區文化活動,令社區成員在愉悅身心的同時更加理解和支持物業管理工作,產生'四兩拔千斤'的效果。讓各種隱性或顯性矛盾在活動過程中,在相互體諒相互理解的基礎上淡化或消除。

第12篇小區物業人員選拔和培訓管理規范

小區物業人員的選拔和培訓管理

(一)人員選拔

根據本小區的特點及所需的服務要求,適應今后的管理及服務水平,所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位,向社會公開招聘具有專業水平的,實踐管理經驗豐富的,善于協調各種人際關系的高素質人才。

職務要求

主任(項目經理)從業兩年以上,具有大型物業管理企業同職位兩年以上的工作經驗,大專以上學歷,年輕富有干勁及團隊協作精神,物業管理專業

管理員大專以上學歷,一年以上工作經驗,同職位工作一年以上,對物業管理有深刻的認識及豐富的實踐工作經驗

保安員高中以上學歷,退伍軍人或持保安證,在物業管理行業一年以上工作經驗

其他工作人員持相關上崗證件,具相關工作經驗

(二)培訓目標及方式

為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢,我公司將嚴格選聘人員,所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位,除公開向社會招聘具有專業水平的,實踐管理經驗豐富的,善于協調各種人際關系,高素質、高效、精干的人員外,還必須定期組織理論學習培訓,管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練,務求使其能日常管理事物的工作。

公司會采取集中與分工種培訓,將內部培訓與外部培訓相結合,造就房屋管理,電腦與檔案管理,治安管理,消防管理,水電管理,財務管理,與經營活動等專業的人才,建立高素質的管理服務隊伍,有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識,使其能于理論中實踐實質管理工作。

(三)培訓計劃及內容

1、管理處全體員工培訓

(1)委托方、管理公司及物業情況的簡介(包括人事結構和組織)

(2)管理員工禮儀及行為規范

(3)員工守則、行為及紀律

(4)物業管理基礎知識

(5)物業保安措施及輔助巡邏設備

(6)物業設施的類型及應用

(7)管理服務的目的及重要性

(8)防火知識、消防裝置及使用

(9)各項應急預案及實際操作培訓