第1篇 海關辦公樓服務報價物業管理費預算說明
海關辦公樓服務報價和物業管理費預算說明
(一)、預算編制依據
1、zz海關辦公大樓的承建特點和使用對象。
2、國家、zz市政府有關部門的法規或專業文件。
3、本公司多年寫字樓的管理經驗,參考了現行市場行情。
(二)、預算編制原則
1、先計劃,后預算。
2、從實際出發,本著合理、先進、周密、可行的原則,科學計量,合法收、支,不斷完善。
(三)、預算中需說明的事項
1、本預算物業管理費年合計2,543,303.58元。
如貴單位接受我公司的各項建議,與我公司簽訂《物業管理委托合同》時
(1)增加項目,另行協商;
(2)具體收費方式和時間再行確定。
2、因該辦公大樓屬于新建,各項設施、設備系統應在保修內,本預算中'設施設備運行、維保費'只計入了運行物料費用,未計入維修保養費用。正常年度的設備設施運行、維保費用需根據實際需要核算。因此,本預算專門針對2002年度,不適用于其他年度。
3、本預算中不包括該辦公大樓的運行、辦公用能源費用。
4、因對該辦公大樓的設備、設施了解程度很有限,本預算包總價,不包單價和單項。
5、預算中的人員工資按現行市場水平測算,以后年度將參考市場水平、物價變動情況和國家相關勞動、人事規定進行調整。
6、預算中各項'單位計費標準'及'數量'僅供參考,以'年合計'為準。
7、預算中'人員費用'包括工程、客戶服務、行政用管理人員的費用,安保和保潔人員費用分別計入'安保、消防服務費用'和'清潔、綠化費用'中。
8、預算中'公共設備的運行、維保和保養費用'主要是運行消耗物料費用,運行人員費用已計入'人員費用'(工程)。
9、《自帶設備情況表》中各項數據僅供參考。
自帶設備、工具的使用費用包括固定資產折舊費、低值易耗品攤銷費和設備修理費,已計入'物業管理費'預算中。
(四)、財務預算對業主及其產業不同時期利益的考慮
本公司的財務預算同時考慮了維護業主的近期和長期利益。
1、近期內減少業主的一次性資金投入。
考慮到業主自建辦公大樓,已經投入巨額資金,為保證該辦公大樓的正常使用仍需注入日常物業管理費用所需資金,投入較大。本公司憑借自身實力自帶全部物業管理服務所需設備和工具,投資總額約37萬元。
2、長期目標:嚴格管理,積極建議,使業主的產業保值、增值。
(1)嚴格控制人工成本,著重設備設施及建筑物的維修和養護
將人工成本控制在物業管理費用總額的合理比例內,隨著物業使用年限的增長增加設備設施維修、養護投入,做好設施設備的各級維修保養工作,在較長的時期內保持樓宇的優秀品質和良好性能。
(2)加強員工培訓,提高服務質量
加強員工服務意識和對該辦公大樓使用特點的認知培訓,讓我公司員工的服務水平作為提升物業品質的要素之一是我公司日常人員培訓的目標,我公司將為此合理支配培訓費用,決不讓員工'質素'透支。
(3)管理維修基金的積累和使用
管理維修基金是指由業主(或稱'產權人')或使用人按其擁有或占用的產權面積交納的公共維修基金,用于支付大廈公共區域、公共設施、設備保修期滿后的大修、更新或改造以及其他非日常性維修項目等費用。
該辦公大樓作為單一業主產權物業,建議由業主在物業投入使用后、保修期滿時,開始按建筑面積預提管理維修基金。
該項基金可由業主自行專戶存款,專款專用,按批準的大修或大型增改項目計劃和預算支付使用,并制定相關的管理制度。遇重大緊急支出,管理基金存量不足,再另行籌措。
(4)進行風險管理,控制風險
本公司對樓宇實行風險控制管理,將保險和日常維修養護工作結合起來,在保證樓宇的正常使用的同時,對樓宇進行風險投資以減少突發事件給業主產業帶來的巨額損失。
如貴單位將該辦公樓委托我公司管理,建議貴單位將樓宇的保險委托我公司一同辦理,一方面利用我公司整體規模優勢降低保費支出,一方面維保與保險一體管理、責任分級,可以更好地控制風險。
第2篇 海關辦公樓物業管理服務整體設想策劃
海關辦公樓物業管理服務的整體設想及策劃
(一)項目定位
zz海關辦公樓是zz海關自用辦公用樓,物業性質屬于行政辦公樓,業主的單一性是其最顯著的特點。而zz**物業管理有限公司正是以寫字樓的管理在行業中樹立了品牌形象,因此,我們將把在寫字樓管理上積累的豐富經驗運用到zz海關辦公樓管理當中。
(二)管理思路
以合理的收費價格,現代的管理手段,充足的人力資源保障,集結我公司豐富的物業管理經驗和技術水平,為中國zz海關辦公樓提供優質、高效、全面的服務。
(三)管理體制
物業管理行業的競爭在于比管理水平、資金實力、規模及市場化運作基礎上的持續競爭,這就要求企業在管理體制上必須具備優勢,為能更好地適應物業管理市場日益激烈的競爭,我們特成立'zz海關物業管理中心',項目經理由本公司具有豐富物業管理經驗并創造過良好業績的資深人士擔任。中堅層是從公司充足的人力資源中選拔具有較高專業知識和管理經驗的人員組成;操作層通過嚴格的選拔和招聘,形成責任心強,操作熟練,具有豐富經驗的操作群體。各層次人員在投入項目管理前均需經公司嚴格的崗前培訓,考試合格后方能上崗工作。
(四)管理機制
若競標成功,我公司將以zz海關辦公樓的特點建立'三部一室'的管理架構,最大限度的減少管理環節,提高管理效率,形成簡明快捷的管理體系。
(五)合理的收費,高標準服務
通過我公司對zz海關辦公樓項目的實地考查及認真分析,按照'合理、先進、周密、可行'的原則對項目物業管理價格進行了系統的測算,我們認為標書中提供的物業服務收費標準,在一定階段內基本上能滿足zz海關辦公樓日常管理的收支平衡,同時使我公司獲得合理的收益。物業管理質量的保證是靠公司建立完善的物業管理質量體系及規章制度,作為規范公司的行為準繩,為業主提供信任的依據。針對辦公樓的特點和管理目標特制定了公眾制度、員工崗位職責和工作考核標準,對日常管理內容編制了相應的工作程序、作業指導書,確保每個工作環節及其過程都有章可循。
(六)管理優勢
首先作為國有大型企業集團中的企業,zz**物業管理公司對于政府項目的管理具有高度的可靠性;其次,zz**物業管理公司在zz中高檔寫字樓的管理上居于領先地位;第三,zz**物業管理公司擁有充足的人力資源儲備;第四,zz**物業管理公司管理的航華科貿中心及華商大廈距zz海關辦公樓均只有不足五分鐘的車程,可及時提供支持與幫助。
