住宅小區日常物業管理與服務規范
住宅小區日常的物業管理與服務
(一)日常的管理
1、樓宇的管理
(1)管理員上班前巡查一遍所分管之樓宇,發現問題及時處理并記錄于工作日記(房屋管理臺帳);下班再巡查一遍,做好記錄交接班人員;
(2)設立《房屋維修卡》,對房屋的公共部分和用戶室內的維修做有全面記錄,并定時回訪;
(3)對裝修的住(用)戶要隨時查看是否按裝修規定進行裝修,發現亂搭亂改等行為,即時處理、糾正,并耐心做好思想工作,直到恢復原狀為止。
(4)對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室、基礎、梁板、外墻、空間、地面進行管理與維護,使房屋完好率達98%以上,維修合格率達100%;
以上由管理組負責,按人均管理戶數和棟數包干,量化考核。
2、設施、設備的管理
(1)將公共設施如公廁、配電房、泵房、通訊、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動場所等管理好,不得改變其使用功能。
(2)對水泵、發電機、配電柜做好運行及維修保養記錄臺帳,定期檢
查等,及早堵漏洞;管道和有電的設備均有明顯的提示標志(如小心觸電等提示);
(3)在設備、設施的現場設置'管理制度'、'維修保養規定'、'操作規范',掛在明顯的位置,操作人員必須熟悉牢記后,按要求上崗操作,每季度組織學習,考試合格后才可繼續上崗。
3、水電管理
(1)水電工24小時值班,保障用戶的水電供應,不得出現因管理不善而停電停水;出現故障,水電工必須20分鐘到達現場,及時維修恢復正常,;因公用線路停水、停電,必須由管理處預先通知用戶,讓用戶做好蓄水、停電的準備;
(2)按期清洗水池、定期出示水質化驗單,保障生活用水的清凈符合標準。
(3)每月準確無誤地給用戶抄水、電表,做好計算、攤分及收繳水電費通知單等工作,讓用戶有足夠的時間備足水電費用,按時交納;
(4)將住(用)戶入住前的水電表度數抄好、登記好存檔;
(5)協助辦理住用戶用電增容。
4、衛生管理
(1)垃圾天天清運、上門收住戶的袋裝垃圾;公共地方、中心花園的垃圾桶內的垃圾不得超過三分之二,垃圾桶每天清洗一次;
(2)小區內馬路、走道、公共場地每天清掃、保潔兩次,確保路面無雜物、集水現象;
(3)所有樓梯每周清洗一次;電表箱、電梯轎廂、樓梯扶手、消防箱、信箱、樓宇防盜門、通風窗玻璃等設備,每天抹一次,確保無衛生死角,達到**市物業管理示范小區的標準。
5、電梯管理
(1)操作人員必須持證上崗,經嚴格考核后才能上崗。
(2)操作人員必須按電梯運行管理規定、電梯安全操作管理規定,每天巡查并做好電梯運行記錄以備檢查。
(3)操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機房清潔,每天用不銹鋼水清潔一次電梯。
(4)定期進行電梯檢修、維護工作并做好記錄。
6、交通與車輛管理
(1)管理好報經公安交通部門批準的停車場地。
(2)買進并豎起各種交通警示牌(如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線牌等)
(3)在小區出口處設置減速杠,以保障老人小孩出行安全;
(4)臨時停車有'臨時停車證',并設有示意牌。車輛進出方便,管理有序有禮。
(5)汽車、摩托車進出做好車牌登記,進出時間登記,并嚴格按制度做好交接班記錄,以防車輛被盜及事故發生后責任的劃分;
(6)汽車、摩托車車主同管理處簽訂一份有關車輛事故(如被盜、刮花)賠償合同書,此合同書在統一的車輛停放費條件下,設最低賠償金額,車主如需提高賠償金,則必須增加停車費,以便增加車管員對其特別對待,提供優質、高檔服務。
7、綠化管理
(1)定期對綠地、樹木進行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養護;
(2)做到黃土不見天,一年四季繁花似錦,保障規定的綠化率;
(3)豎起各種保護綠地、樹木的警示牌。
8、環保的管理
與有關部門聯系,管好噪聲、廢氣、防疫、防鼠、蚊、害蟲等事項,定期噴射殺蟲水,投放老鼠藥;對打麻將、卡拉ok造成的噪聲者進行合法的管理,為住用戶創造一個安寧、融洽、文明的鄰環境。
(二)日常的服務
在'業主至上,服務第一'的宗旨下,確保在接手該物業管理的二年內取得'全國城市物業管理示范小區'的稱號,樹立小區的名牌,起到保值、增值的經濟效益。
1、辦理業主入住手續
(1)業主入住前,對整個小區進行全面的'物業開荒'做到窗明幾凈;
(2)各種類型的表格齊備,場地干凈,停車有序,鑰匙擺放整齊,在隆重似節日、五彩繽紛、鮮花盛大氣氛下,迎接業主的到來;
(3)憑業主購房發票、購房合同(復印件)、身份證等,填寫好《入住登記表》和《裝修登記表》,然后由管理員陪同業主開門對房屋進行驗收并留下要求意見;
(4)驗收手續完成后,繳有關各項管理服務費用;
(5)業主與物業管理公司簽訂《物業管理服務公約》,明確雙方責、權、利,以便今后物業公司與業主相互督促;簽訂公約后業主領取房屋鑰匙。
(6)管理員向業主講解日后物業管理的應知應會的注意事項。
2、保安與消防服務
(1)本小區實行半封閉管理,保安24小時值班、巡邏,住(用)戶憑出入證進出,裝修施工人員憑施工人員出入卡出入,嚴格做好外訪人員登記;
(2)設立監控中心,處理突發事故,確保小區安全、寧靜。
(3)配合派出所做好出租屋、暫住人口登記管理工作;
(4)小區內杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀現象,一經發現,配合派出所嚴懲;
(5)保安員每隔四小時巡邏一遍樓宇(從一樓到天臺),為確保保安員夜晚不偷懶,簽到薄掛在每幢樓宇的天面,這樣保安只有上到天面才能簽到,把整幢樓宇所發生的問題一一記錄下來;
(6)每季度或半年檢查火隱、消防設備、防盜設施、防事故標志等,發現有過期、損壞的設備、設施應即時更換;
(7)門崗設雨傘送老弱病者到樓,設'雨天小心路滑'等提示標志。
(8)保安員以禮待人,給進出大門的司機敬禮,見到客人上、下車主動上前開門迎送。
(9)向住(
用)戶分派報紙、電信等,接待來訪者并指點引路;
(10)火災、刑事和交通事故發生率不得超過1%。
3、管理處負責協助住用戶辦理如安裝電話、有線電視、產權證、報戶口、暫住證等手續。
