第1篇 物業公司辦公用品管理制度6
物業公司辦公用品管理制度(六)
為合理管好、用好辦公用品,本著高效、節約的原則,特制訂本管理制度。
一、管理原則:
辦公用品采取集中管理、項目申請、定期供應的原則。
二、申請采購、配發程序:
各項目、各部門每月初將申請采購辦公用品的計劃報公司行政部,采購計劃由項目、部門負責人簽字。
行政部按公司規定和實際需要,對采購計劃進行綜合平衡后報公司分管經理審批。
行政部根據審批的采購計劃,當月分期分批購買、發放。
配備給各員工的辦公用品,損壞、遺失均由使用人負責。
凡新進員工,須配備辦公用具,由使用人提出書面申請,經項目、部門負責人審批后,報分管經理審批。
第2篇 物業管理公司固定資產管理制度-3
物業管理公司固定資產管理制度(三)
第一章總 則
第一條為明確固定資產管理權限,提高固定資產的使用效益,根據《公司法》及相關財務管理規定,特制定本制度。
第二條本制度中的固定資產指的是使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產、經營主要設備的物品,單位價值在2000元以上,并且使用期限超過兩年的,也作為固定資產。
第三條只要固定資產的所有權屬于本公司的,不論其存放地點、形成方式等因素都須納入本制度的管理范圍之內。
第二章固定資產的購建程序
第一條購建固定資產作為投資行為,公司應納入年度投資方案并附新增固定資產的明細清單,報董事會審批。
第二條如果實際購建的固定資產與經董事會審批的投資方案中所附清單上的固定資產的名稱、型號、數量等基本一致(差異不超過10%),視為納入年度投資方案的固定資產處理;如果公司臨時調整投資方案或調整明細清單上的具體項目,當作購建未納入年度投資方案的固定資產處理。
第三條購建納入年度投資方案的固定資產投資,附原經董事會審批的投資方案,計算機信息投資報萬向集團公司發展部審核后按程序審批;車輛的購置按照《萬向集團車輛購置有關費用列支管理規定》程序辦理。
第四條購建未納入年度投資方案的固定資產(包括基建購置固定資產),由資產的使用部門提出書面申請,并附相應的可行性報告,報董事會批準。
第三章固定資產的驗收程序
第一條對一些技術成熟、性能穩定的固定資產,應在使用正常并由經辦人和相關技術人員驗收簽字后,資產管理部門方可辦理相應手續。
第二條按合同定制的專用機器、機械等重要設備,應由制造單位、采購部門、 使用部門等參加驗收。在設備經調試正常并達到合同規定的各項技術指標后,方可轉入固定資產管理。
第三條基建項目的驗收由公司總經理組織,應有基建項目的設計單位、施工單位、基建項目的歸口管理部門等參加,驗收應嚴格按建造合同規定的工程標準實施,在竣工驗收報告上必須有參加驗收者的簽字。基建工程經驗收合格后資產管理部門方可列入固定資產管理。
第四章 固定資產的管理
第一條管理固定資產實物的部門應與管理固定資產帳務的部門嚴格分開,并制定相應的內部控制措施,保證帳實相符。
第二條固定資產的實物管理部門必須設置并登記好固定資產臺帳,應將實物保管的責任按實際情況分配到各相關部門和人員,防止出現資產無人管的現象。
第三條公司應積極采取措施保護固定資產的安全完整,防止自然環境的侵蝕及人為的破壞。
第四條對于固定資產的使用人員,尤其是易損資產的使用人員,公司應提供適當的操作培訓以合理利用資產,延長資產的使用壽命。
第五條公司必須設立小組專門對固定資產進行定期維修,及時發現資產在使用過程中出現的問題,提高資產的使用效率。
第六條一年內對固定資產須進行1-2次盤點,對余缺數量應及時查明原因落實責任。若盤虧資產屬于個人責任的,應追回資產并作出處罰。
第七條禁止任何單位和個人非法挪用公司的固定資產,一經發現將從嚴追究相關人員的責任。
第五章固定資產的處置程序
第一條對已提足折舊的固定資產,由于長期使用而效率低下,運行成本大于其產生的效益的,企業可以在組織相關部門分析并簽署意見后,報公司總經理審批,董事會核準后予以調帳。
第二條未使用、不需用、利用率很低的固定資產經資產的使用部門和歸口管理部門分析論證后可以轉讓,轉讓的價格原則上不得低于固定資產的凈值,轉讓前由使用部門填寫固定資產轉讓申請單,報公司總經理審核。
第三條因使用時間較長、磨損過大或不能適應生產經營要求需要報損的固定資產,其審批程序和權限與轉讓固定資產相同。
第六章罰則
第四條1萬元以下的固定資產購建后,造成閑置的,公司總經理應承擔全額責任。
第五條在固定資產的驗收過程中不負責任、弄虛作假、甚至收受賄賂的,處以1000-10000元的罰款并按相關人事制度處理。
第六條未經批準擅自購建固定資產的,責令返還資產并視責任大小對相關人員處以200-1000元的罰款。
第七條因資產的管理和使用不當,造成嚴重損失的,應由相關責任人員承擔損失金額的10%--20%。
第八條未經批準擅自出租、出借、轉讓、報損固定資產的,責令將資產返還原狀,由相關責任人全額承擔因資產轉移造成的損失并處以1000-2000元的罰款。
第七章附則
第一條本制度的解釋權屬于公司財務部。
第二條本制度自下發之日起執行,原制度同時廢止。
第3篇 物業公司財務成本費用管理制度
物業公司財務制度之成本費用管理
第一條 經營活動各項耗費根據各項財務制度計入成本費用。主要包括營業成本、營業費用、管理費用、財務費用等。
第二條 下列支出不得列入成本費用:
1、購置和建造固定資產支出;
2、購建無形資產的支出;
3、對外投資的支出;
4、被沒收的財物;各項罰款、贊助、捐贈支出;
5、歸還固定資產投資借款的本金和在固定資產投入使用前發生的借款利息和外幣折算差額;
6、在職工福利費中開支的福利費;
7、向股東發放的股利;
8、 償還債務本金;
9、國家規定不得列入成本費用的其他支出。
第三條 經營活動中發生的差旅費、業務招待費,分別按公司制定的《因公出差管理制度》、《經營業務費管理制度》嚴格執行。
第四條 員工工資由綜合部造冊,相關負責人審核,經總經理審批后,由財務部發放。
第五條 福利費每月按職工工資總額的14%的比例計提、工會經費每月按職工工資總額的2%計提、職工教育經費每月按職工工資總額的1.5%計提,養老金等按有關規定計繳。
第六條 經營活動當期所發生的營業費用、管理費用、財務費用,不計入成本內,營業費用直接從營業收入中扣除,管理費用和財務費用計入當期損益。
1、營業費用包括業務人員的工資補貼和福利費、廣告費、展覽費、租賃費(不包括融資租賃費)、差旅費、經營業務費等。
2、管理費用包括行政管理人員的工資補貼和福利費、折舊、工會經費、業務招待費、職工教育經費、研究開發費、技術轉讓費、無形資產攤銷、壞帳損失、辦公用品、水電費、物料消耗、房租費、會議費等其它因管理需要所支付的費用等。
3、財務費用包括經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、銀行手續費等。
第4篇 物業公司職員手冊勞動合同制度
物業公司職員手冊:勞動合同
1. 勞動合同制管理
1.1 公司實行全員勞動合同制管理。你的所在單位會與你簽訂勞動合同。如所在單位不具備獨立法人資格,則由所在單位的上級單位或集團總部與你簽訂勞動合同。
1.2 合同的簽訂、變更、解除等依國家、各地方相關勞動法規和公司相關規定執行。
2. 完備調離手續
2.1 與公司解除/終止勞動合同,你須在離職前妥善處理完工作交接事宜,完備離職手續,包括:
(1) 交還所有公司資料、文件、辦公用品及其它公物;
(2) 向指定的同事交接經手過的工作事項;
⑶ 報銷公司帳目,歸還公司欠款;
(4) 租住公司宿舍的應退還公司宿舍及房內公物,辦理退房手續;
(5) 戶口及人事檔案關系在公司的,應在離職日將戶口、檔案及人事關系轉離公司,不能馬上轉離的,需與公司簽訂委托管理協議;
(6) 職員違約或提出解除勞動合同時,職員應按合同規定,支付有關費用;
(7) 如與公司簽訂有其它合同(如培訓協議、保密協議),按其約定辦理;
(8) 完備所在單位規定的其他調離手續。
2.2 待所有離職手續完備后,領取離職當月實際工作天數薪金。
2.3 未按公司規定完備調離手續即擅自離開工作崗位,公司將按曠工處理。
2.4 一線公司第一負責人或重要崗位管理人員離職,公司將安排離職審計。
2.5 在集團內部調動人員,應比照上述條款完備調離手續(戶籍、檔案關系等辦理依與公司的約定執行)。
3． 離職面談離職前,公司可根據職員意愿安排人力資源部門同事或職員上司進行離職面談,聽取職員意見。
4. 糾紛處理合同履行過程中的任何勞動糾紛,職員可通過申訴程序向上級負責人或責任機構(職工委員會、集團人力資源部、勞動仲裁調解委員會)申訴,不能解決時可向當地勞動仲裁機構申請仲裁。公司提倡良好、融洽、簡單的人際關系,致力于建設'陽光照亮的體制';提倡個人與公司、
第5篇 物業公司員工宿舍管理制度-9
物業公司員工宿舍管理制度(9)
為提高員工生活質量,確保員工生活安全,避免浪費,特制定本規定。
一、宿舍應保持干凈,整潔、禁止堆放垃圾。要求地面無雜物,門窗干凈,被褥、衣物放置整齊,床單、被套常換洗。
二、宿舍衛生由該宿舍人員自行輪流打掃,當天值日負責當天宿舍衛生,主管班長負責檢查落實,衛生不干凈者每次處以5元罰款。
三、宿舍內不準吵鬧,大聲喧嘩,不準隨便亂丟垃圾,隨身物品應安放整齊。
四、宿舍人員不得擅自調換房間或公司財產物品。
五、住宿人員如離開宿舍時必須關好門窗,切斷電源(電熱毯、電燈)水源,否則對宿舍班長處以10元的罰款。
六、住宿人員必須按時就寢,除值班人員外一律在晚11:00前就寢,如有特殊原因不能就寢,需報主管領導批準。
七、宿舍內節約用水,用電,不準私接電源。
八、起床時必須整理好被褥,衛生間及時沖洗,保持室內環境整潔。
九、宿舍物品實施精細管理,做到件件有人負責看管、維護、清理。住宿人員不得損壞公司財物及公共設施(如:暖氣片、洗臉盆、坐便器、插座、燈具等)。
十、員工應樹立安全意識作好日常防火,防盜工作,貴重物品應注意保管好,若有丟失及時向負責人報告。如有發現公司員工偷盜他人財物者,公司有權將其除名并追究其法律責任。
十一、注意保持公共區域衛生,衛生用品用完后必須放在垃圾桶里,嚴禁丟入廁所的下水道內,若因此導致廁所堵塞,由當事人負責疏通并承擔其費用。
十二、樹立文明意識,團結意識,住宿員工之間應互相尊重、互相幫助、團結友愛、和睦相處,嚴禁拉幫結派搞個人主義和地方主義,嚴禁罵人,說臟話和打架斗毆等事件發生。
十三、任何員工未經公司許可不得擅自留宿外人,須經理同意即可留宿,否則處以30元罰款。
第6篇 a物業公司行政辦公管理制度
物業公司為了更好的發展,特制定相關管理規定。以下是小編搜集并整理的有關內容,希望對大家有所幫助!
第一章 總則
第1條目的
為樹立良好的公司形象,規范行政辦公工作,維護良好的工作環境,保障公司各項業務的正常運轉,特制定本制度。
第2條適用范圍
本制度適用于所有在我公司工作的正式員工、兼職人員及臨時工。
第3條歸口管理
行政人事部是行政辦公管理工作的歸口管理部門,負責公司行政工作的各相關事項。
第二章 辦公管理
第4條員工應遵守公司的規章制度,自覺維護辦公環境的清潔、安靜。
第5條辦公室應保持整潔,無雜物,工作臺上擺放的辦公用品應整齊有序。
第6條保持辦公室肅靜,工作時間不得高聲喧嘩。
第7條工作時間不離崗、串崗,不聚眾聊天,不打瞌睡,不在辦公室內吃零食。
第8條上班時間,嚴禁辦理私人事情,因公外出應向本部門負責人請假。
第9條接待來訪,應起身相迎,做到態度和藹,彬彬有禮;來客告辭,起身相送;在回答來客詢問時,不得泄露公司管理制度及有關公司機密事項。
第10條下班或因事離開辦公室,應人走燈熄,關好門窗、電源等。
第11條愛護公物,節約使用辦公用品。
第12條講究文明禮貌,注重儀表儀容,按規定著裝;接待來訪客人,應熱情主動。
第三章 會議管理
第13條各種會議由召集者負責組織安排,并對出席對象提前發出通知。
第14條會議召開之前應確定議題、參會對象,準備好有關的會議資料、文件。
第15條會議出席者應安排好工作,準時到會,并帶筆記本及相關會議資料,如因故無法參加會議,須提前向會議組織者請假。
第16條會議堅持效率原則,各發言者應事先做好準備,發言應簡明扼要,以使會議起到應有的效果。
第17條公司的固定性會議為公司經理辦公會議、項目區域辦公會議、部門例會及班組例會。
1.公司經理辦公會議原則上每月召開一次,參會對象為公司總經理、各項目區域常務經理、經理助理及相關人員。
2.項目區域辦公會議于每月10日召開,參會對象為常務經理、經理助理、項目區域職能主管、管理處主任。
3.部門例會于每旬第一個星期五召開,參會對象為部門所有人員。
4.各班組每月至少組織一次例會,進行業務培訓、學習(具體時間由部門確定)。
第18條如遇特殊情況,會議組織者須另行通知;上一級別會議與本級別會議在時間上有沖突時,以上一級別會議為主,本級別會議作相應時間調整。
第19條凡會議所作的決議、決定及重要事項必須形成會議紀要,經行政人事部整理后以文件形式印發并貫徹執行。
第四章 公文管理
第20條各級政府、上級部門下發和其他單位抄送的公文,統一由行政人事部行政專員收管,并負責簽收、分類、登記和分發、傳閱。
第21條以公司名義發出的各種文件須編號、登記,統一對外發送。
第22條公文處理程序
1.行政專員將公文登記、分類,交行政人事部經理審閱并提出擬辦意見。
2.行政專員根據擬辦意見,送有關部門相關人員閱辦。
3.領導批辦的公文,按批示意見交有關部門負責辦理。
4.如承辦過程中有疑問或問題,應及時請示、報告。
5.辦理完畢后,相關部門應填寫承辦結果,連同原文件退回行政人事部存檔。
第23條對送閱文件要抓緊時間閱讀,各部門人員不得無故拖延或扣押,文件傳閱后,閱文人須簽名并寫上時間,
第24條文件一律由專人傳送,一般不得橫向傳閱。
第五章 印章使用管理
第25條公司印章由公司總經理指定專人保管,法定代表人印章、財務專用章由財務部專人分開保管。印章未經公司總經理批準,不得隨意交與他人保管、使用。
第26條部門印章由部門負責人保管或指定專人保管。
第27條印章使用審批規定如下。
1涉及人員調動(任免)、以公司名義簽署的合同協議、財務收支及對外發文、發函等方面用章,由公司總經理批準。
2有關業務管理工作用章,由項目區域常務經理批準。
3使用法定代表人印章,由公司總經理批準。
4使用部門印章、有關業務管理工作用章,由部門負責人批準。
第28條未經領導批準,公司人員不得私自用章,不準攜帶公章外出,不準蓋出空白信箋。
第29條對不符合用章規定的事項,印章保管人員有權拒絕蓋章;對違反用章規定或弄虛作假,造成重大影響或經濟損失的,要追究保管人、當事人的責任。
第30條刻制印章,須經公司總經理批準。作廢的印章應及時封存。
第六章 傳真機、復印機、計算機管理
第31條為確保辦公設備的正常運行和使用,公司指定專人保管、使用,非操作人員,未經許可不得私自使用。
第32條為節約紙張和能源,公司嚴格控制復印和傳真數量,非必要不予復印和傳真。
第33條公司一般不承接外單位及私人委托的打印、復印、傳真業務,特殊情況須經領導同意。
第34條計算機內存資料注意保密,凡涉及機要文件資料須加密碼保存,未經批準,任何人不得提取(閱)電腦內存信息、數據資料。
第35條凡內部常用業務資料、數據,必須進行備份處理,以免丟失。
第36條嚴格控制計算機外部軟件流入管理,嚴禁安裝和使用游戲軟件(盤),以防電腦感染病毒。
第37條工作結束后,應做好辦公設備的日常保養和清潔工作,并及時處理廢棄稿件,切斷電源。
第七章 保密工作規定
第38條凡符合下列條款之一者,均屬于公司機要文件,不得泄露。
1.關于重要決策或計劃。
2.關于人事問題。
3.關于會議重要的討論事項。
4.關于業主或租戶的檔案資料。
5.契約、協定或根據協商而決定的事項。
6.特別指定的事項。
第39條機要文件按保密等級可分為以下三級。
1.秘密,不能向相關人員以外者公開。
2.機密,不能向外公開。
3.絕密,不能向特別指名的最小范圍內的工作人員以及承辦人員以外者公開。
第40條機要文件、機要事項及其種類的認定,原則上由所管部門的負責人負責。
第41條機要文件由其制發部門制成正、副本兩份,一份由制發部門分類保管,另一份由所管部門的負責人保管。
第42條機要文件的制發部門應備有發文簿,文件發至有關部門時,必須有收件人簽字。
第43條機要文件來往傳遞(包括傳真),應指定專人傳接或采取親啟信函方式進行。
第44條機要文件須經制發部門負責人同意后方可復制。機要文件復制時,制發部門應將復制件數量在原件或副本上詳細記錄,并在發文簿上記載復制件的去向。
第45條秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事項,由制發部門負責人負責,由專人進行分發和傳送。
第46條機要文件及其相關草案、其他無用資料的銷毀,由所管負責人負責。
第八章 檔案管理
第47條檔案實行集中管理與分散管理相結合,即分別由公司、部門管理或專人負責檔案管理工作。
第48條公司各部門在各項活動中所形成的具有參考價值的文件、材料,由承辦部門、經辦人負責將用完的文件、資料及時歸檔。
第49條文件結案移送歸檔時,相關人員須檢查文件的文本及附件是否完整,如有短缺,應立即追查。
第50條文件的處理手續必須完善,如有遺漏,應立即退回承辦人。
第51條檔案管理人員做好收件登記、編號、運轉、催辦工作,對按規定程序符合立卷標準要求的文件,及時進行分類、立卷及歸檔。
第52條檔案管理人員每年對檔案材料的數量、保管等情況進行一次檢查,發現問題及時采取補救措施,確保檔案的安全。
第53條檔案管理人員保持檔案室清潔,隨時擦拭檔案櫥、架,并采取防蟲措施。
第54條檔案管理人員每年按規定清理一次,對已到保管期限、確定銷毀的檔案材料必須列冊登記,經領導審批后作銷毀處理。
第55條公司嚴格履行檔案調、借閱登記、審批手續,一般僅限在檔案室查閱,確因工作需要須復印或摘抄文件,須經領導批準。
第56條借閱人員不得轉借、拆卸、調換、污損所借的檔案。
第57條對于歸還的檔案,經檔案管理人員檢查無誤后,立即歸入檔卷。
第九章 附則
第58條本制度由公司行政人事部擬定,其解釋權、修改權歸公司行政人事部。
第7篇 物業管理公司員工聘用制度
公司招聘員工的主要原則是依據應聘者是否適合應聘崗位職務的素質和培養潛質,并以該職位人員應具有的實務知識和操作技能作為考核準則,“公開招聘、擇優錄用”。申請人首先必須如實填寫《職位申請表》,經面試、筆試、實操考核合格后方可聘用。申請人接到公司辦公室發出的錄用通知書后按期到公司報到上班。
(一) 招聘員工資格要求根據企業發展對人才素質的基本要求,以及所在市住宅局頒布的“城市物業管理優秀大廈”考核評比條件中對人才素質的要求標準,特擬定公司招聘人員資格標準要求。
1.管理處正、副經理,經理助理。本科以上文化程度,具有2年以上物業管理工作經驗,綜合素質高,能力強,年齡在35歲以下。
2. 事務助理(房管員)。大專以上文化程度,個別能力強的可適當放寬到中專以上。
3．機電工程師。本科以上文化程度,個別有較豐富工作經驗和較高能力的可適當放寬,具機電工程師職稱,具5年以上工作經驗,年齡在35歲以下,機電主管工程師及具有高級職稱者年齡可適當放寬。
4. 機電維修工。大專以上文化程度,有較豐富實際工作經驗和較強工作能力的適當放寬至中專以上。須持有電工操作證,具機電維修2年以上工作經驗。
5. 護管隊長。復轉軍人或保安專業學校畢業,中專以上學歷,有2年以上保安工作經驗,有較強的軍體訓練能力和組織能力,年齡在35周歲以下。
6. 護管員。復轉軍人或保安專業學校畢業,高中以上學歷,個別素質較好的可放寬到初中畢業生,
第8篇 物業管理公司員工獎懲制度-6
物業管理公司員工獎懲制度(六)
一、目的:建立科學、完善的員工工作獎懲體系,以激發員工的自律性、積極性、主動性。
二、范圍:適用于公司全體人員。
三、職責:
1、班長、主管簽發的《獎罰通知書》由部門經理審批,總辦備案;一次性超過(含)20分或50元的罰款,由部門經理審核,品質部經理審批,總辦備案;一次性超過(含)20分或50元的獎勵,由總辦審核,總經理審批。
2、主管及以上人員的獎罰由品質部、總辦審核,總經理批準。
3、操作員的辭退通知由主管提請,部門經理、品質部審核,總辦主任批準。
4、普通員工(含)以上級別員工的辭退通知由部門經理提請,品質部、總辦審核,總經理批準。
5、部門級的獎懲通報,由部門經理簽發,報品質部和總辦備案。
6、公司級的獎懲通報由總經理簽發。
四、方法和過程控制
1、全體員工獎懲辦法
①獎懲方式:
a獎勵方式包括:口頭表揚、獎勵通知書、通報表揚等,同時進行相應的物質獎勵(加分、獎金、加薪)。
b處罰辦法包括:口頭批評、處罰通知書、通報批評、辭退,同時進行相應的物質懲罰(扣分、罰款、減薪)。
2、獎勵方法:
(1)凡符合下列條件之一者,將給予表揚:
①工作積極主動,提供優質服務,尊老愛幼,屢受顧客表揚;
②培訓認真刻苦,成績突出,做到學以致用;
③工作中善于發現問題,解決問題,反映問題及時,處理問題靈活;
④勤儉節約,為公司節省開支;
⑤經常提出合理化建議并被采納;
⑥經常協助上級管理工作;
⑦遇事臨危不懼,勇于維護公司利益;
⑧內務始終保持良好,做好傳、幫、帶工作。
(2)凡符合下列條件之一者,將給予通報嘉獎:
①提出合理化建議,對改革小區(大廈)物業管理、提高服務質量有重大貢獻者;
②在服務(生產)工作中,創造優異成績,屢受各界表揚者;
③發現事故苗頭,及時采取措施,防止重大事故發生者;
④對現行規章制度提合理化建議,被公司采納者;
⑤檢舉、揭發損害公司利益或違規行為,抵制歪風邪氣事跡突出者;
⑥嚴格控制開支,節約費用能源有顯著成效者;
⑦保護公共財產安全,防止重大事故,搶險救災成績顯著者。
3、懲罰方法:
(1)凡有下列過失之一者為輕微過失,將受到批評、扣分、罰款等處分:
①儀容儀表:違反公司《員工行為規范》要求;
②工作要求:工作時間不得辦理私事,閑聊,班前吃帶異味的食品;
③工作(內務)環境:員工工作場所及員工宿舍干凈整潔,辦公用品擺放整齊;
④不使用指定之員工通道或搭用乘客電梯,未經允許上班會客,擅自換班、替班,不參加培訓;
⑤未經部門經理允許在宿舍會客,留外人住宿者;
⑥高聲喧嘩或發出不必要之聲音,隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑等;
⑦工作散漫,粗心大意,違反制度要求;
⑧不節約用品、用料,不愛護工具。
(2)凡有下列過失之一者為一般過失,將視情節輕重給予扣薪、記過處理:
①對業主不禮貌,與顧客爭辯;無理頂撞領導;
②當值時間睡覺未造成損失;
③擅離工作崗位,經常遲到、早退或委托他人、代他人打卡;
④吵鬧、粗言穢語,違反公共場所秩序,擾亂轄區安寧;
②發現問題故意回避,不處理、不報告、不記錄;
③因疏忽、不小心損壞公司或業主的財物;
④未經業主允許擅自進入業主房間;
⑧利用工作之便,泄私憤、損壞公物、浪費材料;
⑨公報私仇,以權壓人,以老欺新,處理問題不公正;
⑩非工作需要,私用機電設備、消防器材。
(3)凡有下列過失之一者為嚴重過失,將視情節輕重給予通報、扣分、罰款、降職、降薪或辭退處理:
①當班睡覺,造成事故或損失者;
②當班期間喝酒或酒后上崗;
③違反制度、操作規程,隱瞞工作過失,造成事故,給公司帶來經濟損失;
④蓄意破壞、損壞、浪費、偷竊公物或顧客之物品;
⑤服務態度差,遭到業主有效投訴;
⑥未經批準,私自配制顧客或公司鎖匙;
⑦涂改、假造單據、證明及各類憑證記錄,拾遺不報;
⑧不盡忠職守,遇事不及時向領導報告;
⑨發生緊急情況時不參與救護或逃離現場;
⑩進行公司不允許的活動或變相賭搏;
⑧不團結、拉幫結派、搬弄是非、無中生有,誹謗他人,影響團結,影響聲譽。
⑨利用職務之便貪污受賄、損公肥私;
⑩不節約用品、用料,不愛護工具,三次不改者;
未經總經理批準,私自復印或向外傳播企業規章制度等文件;
不服從上級領導的正確命令;
發現緊急事件不立即采取措施、不向上級報告者。
(4)凡有以下過失之一者為重大過失,對當事人即時辭退處理并承擔相應的法律和經濟責任:
①貪污、盜竊、索賄、受賄、行賄;
②侮辱、謾罵、恐嚇、威脅他人、與顧客吵架,私自拿走、轉買、隱藏公司、業主及他人財物;
③傳播淫穢書刊、錄像或使用毒品、麻醉劑或*;
④酗酒、賭搏或打架,惡意破壞公物或顧客物品;
⑤未經批準私自外出兼職或利用病休另謀職業;
⑥利用職權徇私舞弊、謀取私利、假公濟私,未經公司同意向顧客索取小費、物品或其它報酬;
⑦玩忽職守,違反操作規程,造成嚴重后果;
⑧經常違反公司管理規定,屢教不改;
⑨由于工作失職使顧客財產、公司財產受到嚴重損失;
⑩連續曠工三天或一個月內累計曠工三次。
4、獎懲標準:
①符合“2(1)獎勵方法”中各條款規定的,可給予口頭表揚或部門通報表揚,較突出者可給予50元以下獎勵;符合“2(2)獎勵方法”各條款規定的
,可給予員工50~100元獎勵,并在公司內通報表揚。
②輕微過失予以口頭批評,給予10~30元(扣5~15分)罰款;一般過失給予部門通報批評,并給予30~50元(扣15~25分)罰款;嚴重過失給予公司通報批評,并給予50~100元(扣25~50分)罰款;重大過失立即給予辭退,并在公司內通報,承擔相應經濟損失,并給予100~500元罰款;因違犯公司規定被辭退的員工,公司有權不提前通知,且不給予任何補償。
5、操作層獎罰辦法:
①基準分為100分,總分為100+獎分/-罰分。
②考核分數與當月工作掛鉤,每獎罰1分=2元。
③凡獎罰分值在20分以上者,須附簽發人的書面報告;連續兩個月罰分值在20分以上者給予辭退處理。
④獎懲均應使用“獎勵/處罰通知書”,當事人簽字,被考核者有權利了解獎罰分值及原因。
⑤此考核標準適用于操作層員工,此標準中沒有明確規定的以“懲罰方法”為準。
⑥獎罰標準:(略)
6、申訴和執行:
①員工如認為考核(檢查)人給予本人的獎懲不合理時,在簽字時可表明自己的意見并直接書面向總辦進行申訴。
②總經理對公司范圍內的獎懲有最終決定權,一旦決定,員工必須無條件執行。
第9篇 物業公司印章管理制度18
物業公司印章管理制度(十八)
一、公司印章的制發
印章是組織機構的象征。公司財務和各小區管理處因工作需要刻制印章,須經公司總經理批準,由綜合事物部按照規定的樣式、字體、尺寸、名稱在指定的特種行業刊刻單位刻制,并發文啟用。
二、印章的管理
設專人專柜管理,并建立健全管理制度。嚴禁任何人攜帶公章外出,特殊情況須經公司領導批準,到綜合事物部辦理相關手續,用畢后立即歸還。
公司行政印章,由綜合事物部負責掌管、監印;各小區管理處印章由各小區管理處指定可靠人員專人掌管、監印。
印章管理人員工作變動,應在主管領導監督下辦理交接手續。
印章要隨時放入加鎖的專柜內妥善保管,節假日應加封。如發現管理有異常情況,應保護現場,報告領導,查明情況,及時處理。發現重大情況,可報公安機關偵破處理。
三、使用印章
嚴格用印的審批簽字手續。使用公司印章,須經公司領導批準;使用財務印章,須經主管財務領導簽字批準;使用各小區管理處印章,須經各小區管理處負責人簽字批準。
使用印章時必須由經辦人在登記本上填寫用印原因,主管領導批準后方可使用。
印章管理人員要有高度的政治責任感和保密觀念。監印時,必須做到'三看'即:一看領導是否同意發文或用印;二看用印的類別同文件、函、電的頭子、標題、內容是否相符;三看文件的內容是否符合用印的規定。凡不符合用印規定或審批手續不全的,應拒絕用印并向領導匯報。對用印文件、函、電內容嚴格保密,不得泄露。
提取郵件、貨物和匯款、取款、辦自行車上戶以及開介紹信等需蓋印章者,必須要有依據、由管印人酌處。
印章對齊年蓋月、日或蓋在規定的位置,蓋印要端正、清晰。
不得在空白紙張、介紹信上蓋章,特殊情況需蓋空白介紹信、應經公司領導批準。
第10篇 物業公司管理制度
為強化公司內部管理，提高工作效率，加強組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定以下各項公司管理制度。
考勤管理制度
第一條 請銷假
1.請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經理批準，并在行政部備案。本規定適用于全體員工。
2.請假手續以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續,則應電話請假,書面手續后補。短信請假無效。
3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。
第二條 病假
1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續請病假超過三個工作日者，必須取得醫院開具的休假證明。
2.患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經批準后方可休假。
3.員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。
第三條 事假
1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導)，如實說明原因，經主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。
2.事假按照日標準工資100%扣除。
3.工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規定向主管領導請假，違反規定者以曠工計罰。
第四條 年假
1、根據《職工帶薪年休假條例》年假天數的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿2023年的，年休假5天;已滿2023年不滿20年的，年休假10天;已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。
2、年假應提前向公司提出申請、審批方可進行休假。
3、當年未休年假者不得累計到第二年(特殊情況除外)。
第五條 婚假
1.根據《婚姻法》的規定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經主管領導批準，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假。婚假時間：按法定結婚年齡(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享受3 天婚假;符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。 婚假包括公休假和法定假。 再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。
2.結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。
第六條 產假
1、根據《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產前15天)產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產假。
2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據實際情況具體規定。 )
3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。
4、女員工休假前需要有醫院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。
5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。
第七條 喪假
1.員工供養的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。
2.喪假期間工資的發放依據國家有關規定發放。
第八條 曠工
1.未經公司主管領導批準缺勤，或未按規定時間請假，或違反病、事假規定，或違反公司制度中其它有關規定等行為，均視為曠工。
2.曠工一日(含累計)者，扣發當日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發當日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當月只發同年北京市最低生活標準工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。
第九條 遲到、早退
1、工作時間：根據《勞動法》的條款規定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調休)。
2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。
3、遲到早退情節嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。
4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。
第十條：簽到簽退
1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續。
2、若員工上、下班未辦理相關手續且沒有證據證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。
3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。
第十一條 加班、調休
1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。
2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現。
3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。
財務管理制度
一.財務管理制度
1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。
2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。
3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。
4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。
5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。
6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。
7.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。
8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支一律不得報銷。
二.會計核算管理制度
1.采用借貸記帳法,用權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。
2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。
3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。
4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。
5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統一的會計制度的規定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。
6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫'會計檔案銷毀清冊',經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。
三.現金管理制度
1.根據物業管理公司管理業務的需要,庫存現金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現金必須在規定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現金收入中直接坐支。
2.現金的使用范圍:
2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;
2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;
2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。
3.不準單位之間和個人因私借用備用金。
4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。
5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。
6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續,次年初重新申請配備。
四.支票管理制度
1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得發出空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。
2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。
3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。
接待投訴制度
一、管理標準
1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;
2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。
二、處理投訴工作流程
1. 工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。
2. 工作人員根據投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業總經理匯報。
3. 針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。
4. 相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。
5. 辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。
6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。
7. 投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統一管理。
三、投訴規避
1. 簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。
2. 對物業的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。
3. 經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發現問題解決問題。
4. 對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。
四、 投訴受理
1. 開通投訴熱線。
2. 詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯系電話。
3. 耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。
4. 對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯系方法,以便及時告訴結果。
5. 應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。
6. 對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。
7. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。
8.規范用語:
1] 您好!請問我們能為您做些什么
2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。
3] 我們會及時把處理結果通知您
4] 您是否對處理結果感到滿意
5] 您是否還有什么要求
6] 有什么可以幫你的
安保員工作制度
一、工作要求
1.安保員均持證上崗，熟悉安保業務。
2.安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監控中心至少有一名隊員當值。
3.由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。
4.安保員執勤按相關制度和崗位工作規程完成。
5.各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現象。
6.突發事件發生后，安保員能保證3分鐘到達現場，并通知隊長及公司相關領導，按規定程序處理并及時總結。
7.消防系統運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。
8.消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。
二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00
中班:18:00- 0:00
夜班:0:00 - 8:00
三、管理規范
1.嚴禁安保員執勤著裝不整齊，不按規定著裝佩帶不全。
2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。
3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。
4.嚴禁飲酒執勤或在禁煙區吸煙。
5.嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。
6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。
7.嚴禁在突發事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。
8.嚴禁安保員之問，監守自盜，用權謀私，侵吞公款。
9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規定或轉借。
10.嚴禁參加非法宗教活動，參與**、賭博等。
11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。
12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍、彈、參與吸毒、販毒、私運的一切違法活動。
13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。
14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。
15.嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。
16.嚴禁私自運用公司財產物品。
17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。
18.嚴禁泄露物業部及安保機密。
19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。
20.嚴禁任何形式的賄賂收賄。
四、言行舉止
1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。
2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。
3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。
4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態要因事因人而宜。
5.與人交談，態度要真誠大方、自然，神態要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。
保潔員工作制度
一、保潔員分配：
行政中心所轄區域內設立衛生保潔員16名：其中行政辦公大樓a區6名;b區2名;c區2名;d區1名;內外廣場5名。
二、保潔職責范圍：
1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環境衛生及所負責區域的環境衛生。
2、景觀廣場、內廣場、各區通道、車輛出入口、草坪及尚未開發利用的空地(各保潔員的環境衛生區域另行安排)。
三、保潔工作要求：
1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區域，衛生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。
2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環境衛生保持衛生整潔，無雜物、紙屑。
3、各保潔區域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。
4、保潔員在工作中應根據實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。
四、 保潔工作時間：上午7：30～ 11：30
下午14：30～18：30
五、 監督制度：
1、定期和不定期檢查制度。
2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。
3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。
根據定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優罰劣。
維修維護制度
一、工作要求
1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養和管理;
2、負責監督安全用電,隨時檢查用電情況,發現不符合用電規定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;
3、提出采購日常維修材料及配件的意見;
4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;
5、按要求按時倒閘操作。
二、工作制度
1、堅守崗位,嚴格執行管理處的考勤、考核制度;
2、嚴格執行安全生產操作規程。節約使用器材和原材料;
3、堅持巡檢工作制度,發現問題及時維修,力避長流水、長明燈的現象發生;
4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業思想、態度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;
5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;
6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;
7、搞好工作間的清潔衛生。
三、巡檢制度
1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;
2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;
3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;
4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;
5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。
員工培訓學習制度
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想，為打造物業管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。
1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。
2.培訓內容包括：職業道德教育，物業管理概述，現代物業管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。
3.培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優良、業務素質過硬、敬業愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。
二、在崗員工循環培訓
社會在快速發展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。
1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。
2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。
3.上崗循環培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。
(2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的基礎。
(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優秀員工，達到優化管理的目的。
4.培訓內容。
(1)管理服務目標、業主需求變化、安全管理、物業管理動態。
(2)投訴回訪處理經驗總結。
5.培訓方式：
(1)利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。
(2)根據工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。
(3)根據工作需要，由本公司統一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。
(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。
走(回)訪制度
一、制定走(回)訪制度的意義：
1、加強物業管理處與入駐各單位的聯系和溝通，讓各單位切身體會物業公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業工作。
2、使管理處各項工作置身于各單位監督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。
二、回訪分類和回訪方式：
1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。
2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。
三、回訪的操作規范：
1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。
2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。
3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。
4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。
5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續支持和合作。
6、將《物業調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。
7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業經理，由辦公室及物業經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。
8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業主進行回訪，了解業主的意見，如業主不滿意，繼續改進直至業主滿意為止。
9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業經理審閱簽字后，報物業經理審閱。
10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統計，將業主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一年度物業公司的改進提供依據。
11、工作人員根據工程維修工作單對業主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。
12、《調查表》發放操作規范
(1)每半年進行一次詳細調查。
(2)發放對象：行政中心內所有單位。
(3)發放目的：是為及時了解業主對物業公司的滿意程度，請各業主對物業公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業公司完善各項服務。
(4)向業主介紹此次意見調查的重點項目。
(5)確定《調查表》的收取時間。
(6)工作人員在收取時，應查看業主是否署名，以便于工作的改進及回訪。
(7)工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業經理首先對《調查表》中業主對物業公司的滿意率進行統計，對業主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業主的具體意見、建議，上報總公司。
(8)物業經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。
(9)會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業經理。
(10)辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據各部門整改措施及時進行跟進回訪。
(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業經理，為今后公司完善服務提供依據。
13、相關責任部門、責任人規范：
(1)相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。
(2)不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協調。
(3)整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業主滿意。
14、辦公室主管監督檢查規范
(1)根據物業總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。
(2)監督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業主走訪/回訪，以及業主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據。
(3)辦公室主管全面了解掌握業主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。
四、方法和過程的控制：
1、各部門根據實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。
2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。
3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業主。
4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。
5、各部門每年按照物業公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。
6、物業辦公室和各部門按照滿意度調查統計分析模版，共同進行滿意度調查統計分析。
7、辦公室及物業經理負責監督、指導本項目對業主走回訪、業主滿意度調查工作的開展。
8、辦公室負責對業主走回訪、業主滿意度調查工作計劃的具體執行和任務分配。
9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。
五、回訪周期
1、原則上應三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經理隨時調整。
2、電話回訪情況隨時進行。
物業管理員巡視監督制度
一、應每日巡視物業三次以上，熟悉物業區域內一切設備、設施。如發現物業區域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業內一切設施運作正常。
二、每日巡視的范圍包括物業區域內的樓梯、停車場、物業區域與外圍接點等公共區域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。
三、每日檢查物業范圍的區域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現等。
四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。
五、巡視物業公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。
六、若巡視樓層時發現入駐單位出現門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。
七、若巡視過程中，如發現個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業遭受嚴重損失。
八、如發現可疑人員在物業范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。
九、巡視中發現的問題，及自己在工作中發現的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。
十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。
消防器材、設備設施檢查檢修制度
一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養一次。
二、檢查時進行各種聯動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態、電壓是否穩定。
三、發現問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。
四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養。
五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。
六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發現缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。
七、排煙的檢查、維護和保養。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。
八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養。
九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩固，如有松動、缺件應及時修補。
十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。
十一、各區域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。
十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。
十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。
十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進行全面擦拭保養。
監控系統操作制度
為了加強閉路電視監控系統操作室的管理，確保監控系統的正常使用和安全運作，充分發揮其作用，特制定本規則。
一、監控室值班登記制度
(一)監控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監控任務，及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況及時進行處理和上報。
(二)值班人員必須嚴格按照規定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。
(三)對監控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩定。
(四)每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。
二、監控系統使用管理制度
(一)監控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。
(二)監控人員應愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格操作規程，確保監控系統的正常運作。
(三)非工作人員未經許可不得進入監控室 ，公司員工和外來人員需到監控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。
(四)禁止在監控室聊天、游戲，按操作規程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養，保持室內衛生清潔。
(五)公司領導及相關部門領導需到監控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。
(六)必須保守秘密，不得在監控室以外的場所議論有關錄像的內容。
三、發現案件線索登記存檔制度
(一)監控人員每天對錄像進行翻看，發現有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。
(二)監控人員對行政區域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。
(三)對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。
第六條 產假
1、根據《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產前15天)產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產假。
2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據實際情況具體規定。 )
3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。
4、女員工休假前需要有醫院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。
5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。
第七條 喪假
1.員工供養的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。
2.喪假期間工資的發放依據國家有關規定發放。
第八條 曠工
1.未經公司主管領導批準缺勤，或未按規定時間請假，或違反病、事假規定，或違反公司制度中其它有關規定等行為，均視為曠工。
2.曠工一日(含累計)者，扣發當日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發當日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當月只發同年北京市最低生活標準工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。
第九條 遲到、早退
1、工作時間：根據《勞動法》的條款規定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調休)。
2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。
3、遲到早退情節嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。
4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。
第十條：簽到簽退
1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續。
2、若員工上、下班未辦理相關手續且沒有證據證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。
3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。
第十一條 加班、調休
1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。
2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現。
3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。
財務管理制度
一.財務管理制度
1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。
2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。
3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。
4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。
5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。
6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。
7.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。
8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支一律不得報銷。
二.會計核算管理制度
1.采用借貸記帳法,以權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。
2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。
3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。
4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。
5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統一的會計制度的規定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。
6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫'會計檔案銷毀清冊',經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。
三.現金管理制度
1.根據物業管理公司管理業務的需要,庫存現金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現金必須在規定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現金收入中直接坐支。
2.現金的使用范圍:
2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;
2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;
2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。
3.不準單位之間和個人因私借用備用金。
4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。
5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。
6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續,次年初重新申請配備。
四.支票管理制度
1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得發出空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。
2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。
3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。
接待投訴制度
一、管理標準
1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;
2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。
二、處理投訴工作流程
1. 工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。
2. 工作人員根據投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業總經理匯報。
3. 針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。
4. 相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。
5. 辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。
6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。
7. 投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統一管理。
三、投訴規避
1. 簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。
2. 對物業的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。
3. 經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發現問題解決問題。
4. 對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。
四、 投訴受理
1. 開通投訴熱線。
2. 詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯系電話。
3. 耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。
4. 對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯系方法,以便及時告訴結果。
5. 應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。
6. 對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。
7. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。
8.規范用語:
1] 您好!請問我們能為您做些什么
2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。
3] 我們會及時把處理結果通知您
4] 您是否對處理結果感到滿意
5] 您是否還有什么要求
6] 有什么可以幫你的
安保員工作制度
一、工作要求
1.安保員均持證上崗，熟悉安保業務。
2.安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監控中心至少有一名隊員當值。
3.由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。
4.安保員執勤按相關制度和崗位工作規程完成。
5.各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現象。
6.突發事件發生后，安保員能保證3分鐘到達現場，并通知隊長及公司相關領導，按規定程序處理并及時總結。
7.消防系統運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。
8.消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。
二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00
中班:18:00- 0:00
夜班:0:00 - 8:00
三、管理規范
1.嚴禁安保員執勤著裝不整齊，不按規定著裝佩帶不全。
2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。
3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。
4.嚴禁飲酒執勤或在禁煙區吸煙。
5.嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。
6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。
7.嚴禁在突發事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。
8.嚴禁安保員之問，監守自盜，以權謀私，貪污公款。
9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規定或轉借。
10.嚴禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。
11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。
12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。
13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。
14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。
15.嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。
16.嚴禁私自運用公司財產物品。
17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。
18.嚴禁泄露物業部及安保機密。
19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。
20.嚴禁任何形式的行賄受賄。
四、言行舉止
1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。
2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。
3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。
4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態要因事因人而宜。
5.與人交談，態度要真誠大方、自然，神態要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。
保潔員工作制度
一、保潔員分配：
行政中心所轄區域內設立衛生保潔員16名：其中行政辦公大樓a區6名;b區2名;c區2名;d區1名;內外廣場5名。
二、保潔職責范圍：
1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環境衛生及所負責區域的環境衛生。
2、景觀廣場、內廣場、各區通道、車輛出入口、草坪及尚未開發利用的空地(各保潔員的環境衛生區域另行安排)。
三、保潔工作要求：
1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區域，衛生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。
2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環境衛生保持衛生整潔，無雜物、紙屑。
3、各保潔區域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。
4、保潔員在工作中應根據實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。
四、 保潔工作時間：上午7：30～ 11：30
下午14：30～18：30
五、 監督制度：
1、定期和不定期檢查制度。
2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。
3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。
根據定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優罰劣。
維修維護制度
一、工作要求
1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養和管理;
2、負責監督安全用電,隨時檢查用電情況,發現不符合用電規定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;
3、提出采購日常維修材料及配件的意見;
4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;
5、按要求按時倒閘操作。
二、工作制度
1、堅守崗位,嚴格執行管理處的考勤、考核制度;
2、嚴格執行安全生產操作規程。節約使用器材和原材料;
3、堅持巡檢工作制度,發現問題及時維修,力避長流水、長明燈的現象發生;
4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業思想、態度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;
5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;
6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;
7、搞好工作間的清潔衛生。
三、巡檢制度
1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;
2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;
3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;
4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;
5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。
員工培訓學習制度
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想，為打造物業管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。
1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。
2.培訓內容包括：職業道德教育，物業管理概述，現代物業管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。
3.培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優良、業務素質過硬、敬業愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。
二、在崗員工循環培訓
社會在快速發展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。
1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。
2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。
3.上崗循環培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。
(2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的基礎。
(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優秀員工，達到優化管理的目的。
4.培訓內容。
(1)管理服務目標、業主需求變化、安全管理、物業管理動態。
(2)投訴回訪處理經驗總結。
5.培訓方式：
(1)利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。
(2)根據工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。
(3)根據工作需要，由本公司統一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。
(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。
走(回)訪制度
一、制定走(回)訪制度的意義：
1、加強物業管理處與入駐各單位的聯系和溝通，讓各單位切身體會物業公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業工作。
2、使管理處各項工作置身于各單位監督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。
二、回訪分類和回訪方式：
1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。
2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。
三、回訪的操作規范：
1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。
2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。
3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。
4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。
5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續支持和合作。
6、將《物業調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。
7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業經理，由辦公室及物業經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。
8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業主進行回訪，了解業主的意見，如業主不滿意，繼續改進直至業主滿意為止。
9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業經理審閱簽字后，報物業經理審閱。
10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統計，將業主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一年度物業公司的改進提供依據。
11、工作人員根據工程維修工作單對業主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。
12、《調查表》發放操作規范
(1)每半年進行一次詳細調查。
(2)發放對象：行政中心內所有單位。
(3)發放目的：是為及時了解業主對物業公司的滿意程度，請各業主對物業公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業公司完善各項服務。
(4)向業主介紹此次意見調查的重點項目。
(5)確定《調查表》的收取時間。
(6)工作人員在收取時，應查看業主是否署名，以便于工作的改進及回訪。
(7)工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業經理首先對《調查表》中業主對物業公司的滿意率進行統計，對業主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業主的具體意見、建議，上報總公司。
(8)物業經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。
(9)會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業經理。
(10)辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據各部門整改措施及時進行跟進回訪。
(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業經理，為今后公司完善服務提供依據。
13、相關責任部門、責任人規范：
(1)相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。
(2)不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協調。
(3)整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業主滿意。
14、辦公室主管監督檢查規范
(1)根據物業總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。
(2)監督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業主走訪/回訪，以及業主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據。
(3)辦公室主管全面了解掌握業主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。
四、方法和過程的控制：
1、各部門根據實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。
2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。
3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業主。
4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。
5、各部門每年按照物業公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。
6、物業辦公室和各部門按照滿意度調查統計分析模版，共同進行滿意度調查統計分析。
7、辦公室及物業經理負責監督、指導本項目對業主走回訪、業主滿意度調查工作的開展。
8、辦公室負責對業主走回訪、業主滿意度調查工作計劃的具體執行和任務分配。
9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。
五、回訪周期
1、原則上應三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經理隨時調整。
2、電話回訪情況隨時進行。
物業管理員巡視監督制度
一、應每日巡視物業三次以上，熟悉物業區域內一切設備、設施。如發現物業區域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業內一切設施運作正常。
二、每日巡視的范圍包括物業區域內的樓梯、停車場、物業區域與外圍接點等公共區域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。
三、每日檢查物業范圍的區域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現等。
四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。
五、巡視物業公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。
六、若巡視樓層時發現入駐單位出現門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。
七、若巡視過程中，如發現個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業遭受嚴重損失。
八、如發現可疑人員在物業范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。
九、巡視中發現的問題，及自己在工作中發現的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。
十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。
消防器材、設備設施檢查檢修制度
一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養一次。
二、檢查時進行各種聯動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態、電壓是否穩定。
三、發現問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。
四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養。
五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。
六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發現缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。
七、排煙的檢查、維護和保養。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。
八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養。
九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩固，如有松動、缺件應及時修補。
十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。
十一、各區域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。
十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。
十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。
十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進行全面擦拭保養。
監控系統操作制度
為了加強閉路電視監控系統操作室的管理，確保監控系統的正常使用和安全運作，充分發揮其作用，特制定本規則。
一、監控室值班登記制度
(一)監控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監控任務，及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況及時進行處理和上報。
(二)值班人員必須嚴格按照規定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。
(三)對監控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩定。
(四)每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。
二、監控系統使用管理制度
(一)監控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。
(二)監控人員應愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格操作規程，確保監控系統的正常運作。
(三)非工作人員未經許可不得進入監控室 ，公司員工和外來人員需到監控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。
(四)禁止在監控室聊天、游戲，按操作規程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養，保持室內衛生清潔。
(五)公司領導及相關部門領導需到監控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。
(六)必須保守秘密，不得在監控室以外的場所議論有關錄像的內容。
三、發現案件線索登記存檔制度
(一)監控人員每天對錄像進行翻看，發現有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。
(二)監控人員對行政區域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。
(三)對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。
第11篇 物業公司辭退員工管理制度－4
物業公司辭退員工管理制度4
有下列情況之一者,根據公司用人部門主管或經理批準,報公司行政管理中心人力資源部核準予以立即辭退,并不作任何補償。
1、在試用期內證明不符合錄用條件的。
2、符合《勞動合同書》中條款須辭退的。
3、嚴重違反勞動紀律或公司規章制度的。
4、因公司業務調整須減員的。
5、不能勝任工作的。
6、有偷竊客戶、公司或他人財物的行為。
7、謾罵或襲擊毆打客戶、訪客,工作態度惡劣。
8、上班時間酗酒、賭博。
9、侮辱、誹謗、毆打、恐嚇、威脅、危害上級、同事或互相吵架斗毆。
10、賣淫或協助、唆使賣淫。
11、違反國家法律或治安條例的其他行為。
12、故意不服從上級指揮及合理指令,經多次警告無效。
13、故意損壞公物或利用工作之便貪污、挪用公款。監守自盜、收受賄賂者。
14、擅自對外發表有關公司及所管小區的污蔑性言論。
15、有書寫匿名誣告信的。
16、有嚴重損害公司及所管客戶形象的行為,并造成后果的。
17、多次違反公司制定的規章、守則等行為,并經多次警告處罰仍不改過者。
18、一月中無故曠工三天以上的。
19、直接造成客戶投訴三次,并經查實卻系該員工責任的。
20、嚴重失職,營私舞弊,工作中出現責任事故,對公司造成重大損害的。
第12篇 物業管理公司例會制度
物業管理公司例會制度(試行)
第一條目的
通過開展例會制度,達到加強內部管理、提高物業服務品質、培養員工素質的目的。
第二條原則
例會制度應符合客觀實際,具備可行性高,操作性強的原則。
第三條例會的形式
根據管理項目特點、例會召開方式、參加對象的不同,例會形式分為:
一、管理項目周例會;
二、班組周例會;(主要為工程、保潔班組)
三、日講評;
四、班組長晨會。
第四條周例會制度:
一、每周召開一次,參加人員主要為領班以上人員;
二、主要內容:
1、管理項目負責人總結上周(本周)工作情況,并布置本周(下周)重點工作;
2、傳達公司會議及相關文件精神;
3、管理項目、班組需協調、解決的事宜。
第五條日講評制度:
做到班前有要求、班后有講評。
一、于每次交接班前、后5分鐘,參加人員為全體當班員工;
二、主要內容:
1、當班需注意、重視的事項;
2、講評本班次的當班情況、成績、問題。
第六條班組長晨會制度:
一、管理項目所有當班領班參加,由項目負責人主持,時間約為15分鐘左右;
二、主要內容:
1、匯報各班組的檢查與落實情況;
2、研究整改未落實的工作,進行跟蹤檢查;
3、總結交流各崗位的工作績效。
第七條例會、講評內容應按照公司行政辦公制度要求,以工作日志形式記錄。
第八條為保障例會制度的實施效果,公司將對例會內容進行檢查與考核。
第九條本制度由公司行政與人力資源部負責解釋。
第十條本制度自頒發之日起執行。
