第1篇 物業管理財務資產部部門職能
物業管理公司財務資產部部門職能
1、負責公司預算管理;成本管理;會計事務、項目成本核算管理;資產管理;公積金管理。
2、負責公司會計事務、項目成本核算、收入管理、稅收核算與籌劃管理。
3、負責公司現金和支票的管理;往來賬目管理;票據管理及醫藥費報銷;庫存貨幣資金管理 。
4、負責擬定各服務項目工作管理制度、工作標準、作業規程、考核標準。
5、負責對各項目指導、監督、檢查、考核。
6、負責與各部及客戶服務中心之間工作協調。
第2篇 物業管理費催繳宣傳標語范例
1.物業管理業主當家,小區建設依靠大家!
2.知榮辱,樹新風,加強業主自治自律!
3.拖欠物業管理費是對交費業主的侵權和對全體業主的損害!
4.樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!
5.物業管理有償服務需要業主按約繳費來支持!
6.欠費影響物業公司經營,損害最大的是廣大業主的利益!
7.加強物業管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
8.拖欠物業管理費是違約違規損人害已的錯誤行為!
9.樹立正確的物業管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!
10.共建和諧樹新風,八榮八恥記心中!
11.維護業主合法權益,做好物業管理費清收清欠工作!
12.加強物業管理服務,提高物業管理品質!
13.辛勤勞動無尚光榮,物業管理功德無量!
14.依法依規從事物業管理,切實提供質價相符的服務!
15.改善物業環境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
16.揚榮棄恥,不做痞子/賴子和渣滓!
17.尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創造!
18.加強民主,依法治國,構建和諧社會!
19.樹立科學發展觀、構建和諧平安社區!
20.實現社會和諧,建設美好家園!
第3篇 金碧世家物業管理公司簡介
金碧世家物業管理有限公司簡介
一、企業現狀
廣州市金碧世家物業管理有限公司為廣州恒大實業集團屬下五大產業集團之一物業集團屬下具有獨立法人資格的專業化、規范化物業管理公司,注冊資金100萬元,資質4級。公司現下設辦公室、客戶服務中心、工程維修部、保安部、環衛部5個部門。
公司建立了全面質量管理體系和內部運作管理機制,健全了各類規章制度,具有完善的計算機辦公與設備監控系統,以及先進的通訊、防盜、消防、工程維修等設備,秉承'規范管理、專業運作、優質服務'的經營理念。在管理小區的過程中,始終堅持以人為本,以'業主至上,服務第一'為宗旨,灌輸'高起點、嚴管理、精服務'的管理服務思想,努力打造'金碧物業'的品牌,并銳意創新,不斷進取,追求完美。
公司擁有一支事業心強,業務素質高的專業化人才隊伍。現有員工61人,其中,經濟師1名,碩士1名,大專以上文化程度20余名,管理人員全部是大專以上文憑。公司吸納了行政管理、工程維修、園區綠化、社區文化等多方面的行業精英,組建了一支聞名廣州的特色保安隊伍,配備了智能化的小區保安監控報警系統,保安成為小區安全的守護神。
公司推出了獨特的服務理念。提出了'一個結果,兩種標準'的工作原則,即'一個結果':讓業主滿意的結果;'兩種標準',物業公司業務范圍內的,物業公司必須解決,處理的結果讓業主滿意;非物業公司業務范圍內的,物業公司必須設法解決,處理的過程讓業主感動,直至滿意。同時,推出了'人過地清'、'首問責任制'、'總經理信箱'、'總經理接待日'等服務舉措,在提升服務質量,融洽物業公司與業主的關系方面,走出了一條成功之路。
二、企業理念
服務宗旨:堅持'業主至上,服務第一',營造現代化人文生活空間。
經營理念:以業養業、優質服務。
管理目標:創建具有金碧特色的全國一流物業管理模式。
產品目標:營造良好的社區人文環境和銷售氛圍,把在管小區建設成為'健康文明,和諧進步'的全國一流文化小區。
三、公司業績
(一)公司管理項目:第三金碧花園
(二)物業集團下屬4家具有獨立法人資格的物業公司,在管金碧花園、金碧華府、金碧新城、金碧世紀花園等10多個樓盤,形成各具特色的經典樓盤。
(三)住宅業務:我公司的住宅業務的發展取得了令人矚目的佳績,自前期介入第三金碧花園項目以來,業主滿意率高達98%以上,無一起治安案件發生,2003年保安部王澤忠同志因工作成績突出被評為集團公司先進個人。
四、管理優勢
(一)人才優勢。我司屬恒大物業集團下屬公司,在管理人才方面,由集團公司給予統一調配,資源共享,因此,在人才儲備與使用方面具有更優于其他公司的明顯的優勢。
(二)技術優勢。公司擁有專業化、現代化的管理、運作、監控系統,引入了現代化科學管理機制,具有明顯的技術優勢。
(三)公共關系優勢。公司自成立以來,一直注重于品牌建設,努力在業內塑造一個良好的物業管理品牌,形成良好的口碑,注重對外宣傳及公眾形象,對于項目的宣傳效應會起到積極推動的作用。公司多年的市場運作,與公安、工商、稅務、環衛、供電、供水等各政府部門關系融洽,已形成良好的外圍環境。
(四)企業文化優勢。公司十分重視企業文化建設,弘揚'艱苦創業、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取'的企為精神,發揚'精心策劃、狠抓落實、辦事高效的'工作作風,提出并實踐'金碧園'、'金碧人'理念,推出以'共建'為特色的濃郁的社區文化,全面提升物業品質。
第4篇 物業管理部主管職務說明書
工作概述:熟悉轄區內安防重點、難點與地形地貌,主要為裝修單位、外圍墻、低柵欄別墅及洋房首層,采取積極的防范措施;制訂中隊工作計劃,督導崗位工作實操。
(一)任職資格
1、年齡要求:35歲以下
2、身體要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身體協調性好,體格勻稱,能持續工作10小時以上,視力不得低于5.0,無色盲及口吃。
3、學歷要求:高中、中專或以上學歷
4、工作經歷:任職大型物業社區保安領班1年以上;
5、工作技能要求
經《物業管理部主管任用標準》評測合格后予以試用;經《物業管理部主管試用轉正考核標準》評測合格后予以轉正。
(二)工作關系
1、直接上級:經理助理
2、直接下級:副主管
3、合作部門:
(1)內部部門:屋村各部及其他部門
(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊、執法中隊、交警中隊
(三)崗位職責
1、制訂中隊工作計劃,帶領中隊做好以'治安防范'為中心的'五防'工作;;
2、建立轄區住戶狀況、租戶狀況裝修管理、車輛管理等檔案;
3、負責對轄區業戶的家訪或隨訪;
4、監督中隊隊員嚴格執行崗位操作規程;
5、對轄區內業主對物業管理員服務質素、工作質量滿意度負責
6、與各中隊主管及兄弟部門協作,協同苑區管理;
7、教育和帶領中隊執行公司、部門的有關部門條令、規章制度,做好遵紀守法教育,嚴防各種事故、案件發生;
8、組織中隊軍事隊列、業務理論培訓工作;
9、關心愛護下屬,及時了解和掌握隊員思想動態,幫助其解決實際問題;
10、主持中隊例會與點名;
11、妥善處理與中隊相關的投訴及各類事件;
12、負責中隊隊員、領班一天內假期申請的審批,并核準2日或以上假期申請;
13、擬訂中隊崗位加班計劃與申請;
14、擬訂中隊隊員與領班調薪計劃并預以評核;
15、負責中隊領班級的任免與調配,并報部門備案;
16、每日審閱中隊各班值班記錄;
17、完成上級賦予的其他任務。
(四)工作目標與衡量標準
1、確保社區無安全管理責任事故案件發生,自然案發率(備注:非管理責任造成,不可預測)每年不得超過1%戶;
2、確保轄區業戶、租戶綜合檔案備案清晰、完善,每戶一檔無漏記或錯位記錄;部門確保社區內重要情況,如租戶、住戶有違法犯罪可疑等情況即時與派出所溝通,并向部門經理匯報;
3、確保家訪或隨訪情況記錄詳細,并分析總結,一周內予以回復;
4、確保各崗位實操80分以上比率不低于95%,中隊隊員儀容儀表扣分少于5分/月;
5、確保年度業主問卷調查滿意度達到95%;
6、確保中隊發揮一職多能,全面對安全、環境、工程、水電維修等工作進行協作、監管,確保中隊隊員及骨干無因主觀不配合、協作等情形出現;
7、確保每月一次安全教育,中隊無嚴重違紀或違法犯罪發生,無重大工傷事故;
8、每周不得少于1次1小時左右的軍事隊列或業務理論培訓學習,每周不得少于2次中隊組織的長跑與體能訓練,確保中隊成員綜合素質95%達到《物業管理考核達標》標準;
9、每季度不得少于一次針對單個隊員的談心與交流,確保無因管理失職、關心愛護不夠而引致的人員流失或辭職;
10、嚴格執行《會議制度》,做好上傳下達,確保各項工作及時總結、調整、部署,無遺漏或不及時;
11、處突3分鐘至現場(非工作期間5分鐘),確保投訴當日有跟進,確保無因處置態度不佳、包庇縱容等主觀過失引致的二次投訴;
12、確保中隊請假程序正確,符合《請銷假制度》,無因請假引致崗位欠缺而影響工作;
13、確保加班計劃符合《加班管理規定》;
14、確保調薪計劃符合《薪酬規定》;
15、確保每日對各班次值班記錄內容的跟進;
16、確保選拔任免的骨干符合崗位能力要求。
第5篇 物業某園區電梯使用管理守則
物業園區電梯使用管理守則
為保證電梯安全、平穩、高效,更好地為住戶服務,請遵守以下規定:
1.0電梯管理
1.1切勿讓幼兒單獨乘坐或進入電梯,以免發生危險。
1.2乘坐電梯時應注意安全,進出轎廂時保持良好秩序,不得擁擠或沖撞。
1.3嚴禁在轎廂內吸煙。
1.4嚴禁攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。
1.5嚴禁在轎廂四壁涂寫、刻劃或敲打四壁。
1.6電梯門在關閉時不得將身體任何部位或其它物品伸出門外,以免發生危險。
1.7轎廂內應保持安靜、清潔。嚴禁大聲喧嘩或亂丟雜物、垃圾等。
1.8運行中電梯出現突然故障,請乘客不要驚慌,請乘客立即按轎廂內的'緊急報警按鈕'求救,管理處會及時派來電梯工救援乘客。
1.9發生火警時,切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困于電梯內,被困者可能會因濃煙而致命。
1.10電梯全天24小時開放。
2.0電梯做為臨時貨梯管理規定
2.1電梯做為臨時貨梯是管理處為業主的裝修及搬屋時提供方便。
2.2業主裝修時搬運材料及搬家時使用電梯,需先向管理處申請。業主在使用電梯時如對電梯造成損壞,影響電梯安全運行要承擔相應責任并賠償。
2.3搬運人員在搬運物品過程中,造成轎廂及電梯間環境污染要負責清潔干凈,違者視情節輕重處以賠償。
2.4搬運物品時,對可能造成環境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝,細心搬運,物品應盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。
2.5搬運水泥等可能對轎廂底部造成污損的物品時要在轎廂底部預先鋪好油布或塑料布,違者視情節輕重處以賠償。
2.6每次電梯運載物品,總重不得超過電梯額定載荷1000公斤,單件物品重不得超過50公斤,大件物品的長*寬*高不得超過120*80*200(厘米),袋裝或箱裝物品疊放時,不得超過三層。
2.7砂不得用電梯運載,需從安全通道的樓梯搬運,造成樓梯間環境污染的要負責清潔干凈;造成樓梯間公共設施損壞的要恢復原狀。
2.8貨梯開放時間:8:30--19:30;如有特殊情況需向管理處申請。
3.0當發現有水滲入電梯或電梯底坑有積水時,應立即停止使用,以免觸電;業主在沖洗屋內衛生時,請注意,切勿讓水流入電梯內,以免損壞電梯設備。
4.0電梯維修人員每周對電梯作例行檢查、維護保養,因維修、保養而正常停用或其它原因造成停梯,維修人員將會在一樓掛牌告示。
第6篇 項目物業工程部管理范圍4
項目物業工程部管理范圍(四)
工程部負責的日常工作有:
1.對建筑物及所有機電設備的日常運行管理及維護保養。
2.對物業未盡人意之處提出整改方案。
3.對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監督管理。
4.對客戶進行有償服務。
5.為物業管理提供有關工程詢問。
6.公司及物業管理處領導交辦的其它工作。
一、強電專業
1.負責整個物業變配電系統的日常運行、管理及維護、保養工作。
2.負責空調、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調專業自行負責,但當對方技術力量不足或設備工具不全時,應給予支持配合。
3.負責給排水專業所有動力電源的維修保養。
4.負責物業公共區域的照明維修。
5.負責物業臨時供電的安排和計劃。
6.負責消防系統強電及卷簾門的維修、保養。
7.負責提供節約電力的計劃方案,并經批準后實施。
8.對系統不完善的地方提出整改方案,并經批準后實施。
9.為客戶提供有償服務。
二、空調、給排水專業
1.負責整個物業空調制冷、采暖通風系統的日常運行、管理及維修、保養工作。
2.改善空調、采暖、通風系統的設計,使物業有一個良好舒適環境,同時最大限度節約能源。
3.負責整個物業的供水系統、排水系統、熱水鍋爐系統的運行、維修保養工作。
4.負責生活水水質報檢工作。
5.負責消防水系統(消火栓、噴灑)的維修、保養工作。
6.為業主、客戶提供有償服務。
三、綜合維修專業
1.負責整個物業內所有衛生潔具、設備的維修、保養。
2.負責物業內水箱、水池及污水井、雨水井等基礎設施的維修整改。
3.負責物業內公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調整。
4.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。
5.負責公共范圍內和物業公司的家具維修。
6.負責安排一些小五金件的維修和調整。
7.負責一些臨時性的任務。
8.負責為業主、客戶提供有償服務。
四、弱電專業
1.負責整個物業內保安監控系統、綜合布線系統、電話系統、物業自控系統、消防自動報警及公共應急廣播系統、有線電視的正常運行和維修、保養工作。
2.負責向業主、客戶提供有償服務。
第7篇 物業供水管理程序
物業的供水管理程序
1目的
本程序明確了對物業供水管理實施控制的職責、方法和要求,以確保用戶的供水及安全用水。
2適用范圍
適合于本公司目前所承接物業的供水管理。
3相關標準要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相關文件
4.1《物業裝修管理》
4.2《水泵站運行規程》
4.3《質量手冊》
4.4《給排水管道維護管理規程》
4.5《建筑給排水工程規范》
4.6《安裝工程施工及驗收規范》
5職責
5.1機電工程部總體負責本公司所有供水設施的維修保障及運行控制;其中zz開關站具體負責zz苑中心泵站的正常運行。
5.2沙河管理部具體負責本公司沙河南、北工業區供水設施的正常運行 ,并負責抄沙河南、北工業區所有用戶的水表的抄表工作。
5.3物業管理部具體負責zz航苑大廈供水設施的正常運行, 并負責本公司生活區各住戶的水表的抄表工作。
5.4經營部負責本公司商業用戶的水表抄表工作, 并負責本公司管理物業全部用戶的水費計算。
5.5財務部負責本公司管理物業全部用戶的水費收繳。
5.6機電工程部負責停水的搶修及通知相關部門。
5.7公司承接zz外物業管理項目中, 由其物業管理處具體負責該物業供水設施的正常運行。
6實施程序
6.1入住用戶用水水量的申請報裝。
6.1.1經營部負責向用戶發放《用水申請表》,具體參見運作程序《物業裝修管理》執行。
6.1.2用戶向機電工程部提供供水系統管道平面圖及管道系統圖。
6.1.3機電工程部負責對其審查,經批準后用戶方可施工。
6.1.4機電工程部對用戶的施工驗收合格后供水,并由水工班負責碰管接表的施工或監理,若驗收不合格,按本程序6.4.4條規定將不給予供水。
6.1.5施工驗收標準按初步審批意見及《建筑給水排水工程規范》和《安裝工程施工及驗收規范》進行。
6.2正常供水
6.2.1本公司所有泵站的每月值班均由各相應站長在上月末根據情況制定《值班人員安排表》,巡視項目及要求按《水泵站運行規程》執行。
6.2.2機電工程部負責保障本公司zz中心泵站,北苑住宅區及zz苑內所有建筑供水設施的安全可靠運行,24小時值班,做好水泵運行記錄。
6.2.3沙河管理部負責保障本公司沙河南、北工業區內供水設施的安全可靠運行,做好水泵運行記錄。
6.2.4物業管理部具體負責zz航苑大廈供水設施的安全可靠運行,并做好運行記錄。
6.2.5所有泵站的《水泵運行記錄表》應每半月上交機電工程部,由技術主管進行匯總及技術分析,發現不正常即采取相應的措施予以解決。
6.3正常停水
6.3.1公司接到自來水公司發出的停水通知后,機電工程部在一小時內通知相關部門,并作記錄,由物業管理部、沙河管理部在接到通知不超過半小時內及時通知用戶。
6.3.2公司供水設備或管道維修改造及清洗水池等需停水時,由物業管理部、沙河管理部在停水前一天書面通知用戶。
6.3.3由于工程之需要,對消防設施停水時,應由用戶報消防辦批準后,再由機電工程部按排執行,在工作中應實行閥門操作表制度。
6.4非正常停水
6.4.1自來水公司事故停水,由機電工程部及時與自來水公司取得聯系,了解恢復供水時間,并報告公司領導和通知相關部門,作好記錄。物業管理部、沙河管理部掌握恢復供水時間后,在半小時內書面通知用戶。
6.4.2公司供水設備、管道在運行過程中出現故障或爆管造成停水,機電工程部應盡量縮小停水范圍,及時搶修,并報告公司領導,通知相關部門,并作好記錄,同時物業管理部、沙河管理部在接到通知后半小時內書面通知用戶。
6.4.3沙河南、北工業區事故停水, 沙河管理部及時掌握情況,盡量縮小停水范圍,及時搶修,并報告公司領導和機電工程部,由機電工程部派人搶修,并作記錄;同時沙河管理部在發生事故停水不超過半小時內通知用戶。
6.4.4懲罰性停水:當用戶違反了公司的消防、租賃、裝修等管理條例,經通告而拒不改正者,在得到公司領導同意后,由機電工程部對其進行強制性停水。
6.5應急供水保障
6.5.1機電工程部在接到自來水公司停水通知后,提前做好所屬水池水箱蓄水準備,以備停水時應急供水。
6.5.2航苑大廈管理處在接到停水通知后,提前做好大廈水池水箱蓄水準備,以備停水時應急供水。
6.5.3沙河管理部在接到停水通知后,提前做好樓宇水池水箱蓄水準備,以備停水時應急供水。
6.5.4當供電局或公司停電時,各相關部門應分別啟動發電機,充分保障各泵站的正常供水。
6.5.5任何人未經消防辦及公司領導同意,不得動用消防蓄備用水。
6.6工程臨時供水
6.6.1在無現成供水設施、管道且施工中需提供水源的工程施工時,施工、裝修單位在施工前應向機電工程部提出書面申請,申請包括:
a.施工及裝修單位名稱
b.施工及裝修地點、內容和所需時間段
c.施工日用水量
6.6.2由機電工程部審查后決定臨時供水的接管處及配表大小。
6.6.3機電工程部負責對臨時供水設施進行檢查后準允供水。
6.6.4工程結束后,由施工、裝修單位向機電工程部提出申請,拆除臨時供水設施、管道,恢復至原狀態。
6.6.5由于施工或停水而浪費的水,由機電工程部負責計量和收費,其它臨時供水的抄表計費工作由機電工程部通知經營部進行,并由財務收費。
6.7水質保障
6.7.1機電工程部每年對zz苑小區、北苑、南苑18、19棟,城東街2、 3棟所有水池、水箱進行消毒清洗兩次,并作記錄。
6.7.2沙河管理部每年對沙河南北工業區內所有水池、水箱進行消毒清洗兩次,并作記錄。
6.7.3機電工程部將清洗后的水池、水箱儲水取樣送至福田區防疫站進行衛生化驗,并及時領取化驗結果。
6.7.4沙河管理部將清洗后的水池、水箱儲水取樣送至南山
區防疫站進行衛生化驗,并及時領取化驗結果,并將水池清洗記錄及化驗結果上交機電工程部,由技術主管綜合分析。若化驗合格,存檔備案;若不合格,則根據相應情況找出不合格原因,并加以處理,直至化驗合格為止。
6.7.5機電工程部隨時接受配合相關衛生防疫部門的臨時水質衛生抽檢工作。
6.7.6機電工程部、沙河管理部所派水池、水箱清洗人員應在此前作體檢,以確保他們的身體健康狀況良好。
6.8用戶水表抄表
6.8.1經營部在每月1-5日抄商業用戶水表。
6.8.2物業管理部在每月1-5日抄生活區住戶水表,報經營部。
6.8.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工業區用戶水表, 報經營部。
6.9水費計算與收款
6.9.1經營部負責統計各用戶的水度數,計算出各用戶的水費并打印出水費票據,將票據交財務部。
6.9.2財務部根據票據收取水費,具體運作按《物業管理費用的收取》程序執行。
6.10公司供水設備的日常和定期維護保養
6.10.1機電工程部負責公司所轄范圍內整個供水系統的運行、保養、維修工作,但在某些指定地點可以交由樓房管理處具體執行運行保養任務,機電工程部仍應負督促及指導的責任,分工如下:
6.10.1.1沙河管理部負責沙河(南)、沙河(北)工業區泵站及供水設施的運行、保養。
6.10.1.2航苑大廈管理處負責航苑大廈泵站及供水設施的運行、保養。
6.10.2公司供水設備的定期維護保養均由水工維修班執行,每年一次, 由機電工程部具體安排,做好定期維護保養記錄。
7質量記錄
7.1用水申請表
7.2水泵站運行記錄表
7.3停水記錄表
7.4水質檢驗記錄
第8篇 物業管理員工文明用語培訓
物業管理公司員工文明用語培訓
1、用語:
1.1當外來人員進入辦公區,需要驗證時:
'先生/小姐請留步,麻煩您出示證件。'
'謝謝,您請進。'
'對不起,無證不準進入,這是本公司的規定。'
'先生/小姐,您找誰是否提前預約'。
1.2對客戶、領導或職工打招呼時:
'早上好'、'您好'、'請進'、'再見,您慢走'。
1.3有物品出入商場時:
'先生/小姐,您是否辦理相關手續攜帶物品請您從地下室出入。'
'對不起,攜帶物品需辦理相關手續,麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經確認后,方可放行。'
1.4值班人員接聽電話或有人借用電話時:
'您好,這里是物業公司保安部,請問有什么事情需要我幫忙'
'請問您找誰'
'請稍等一下。'
'對不起,根據公司規定辦公電話不準外借,很抱歉。'。
2、服務:
2.1站崗的姿勢要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時不準兩腿交叉或單腿伸得過長,倚靠在墻上。
2.2走路的姿勢要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。
2.3對來訪的客人打招呼時,應做到有呼必應,有問必答,百問不厭。
2.4保安員要熟悉商場,并能準確回答各層布局。
第9篇 金地花園物業管理方式
金地國際花園物業管理方式
借金地物業'以物業管理為依托,以業戶服務為中心'的管理理念和'基本職能標準化、業戶服務個性化'的管理模式;結合金地國際花園物業的實際狀況和業戶需求,使金地國際花園物業管理專業化、規范化,樹立北京市物業管理新典范。
(一)金地國際花園內部管理架構
(二)、運作機制
1.金地國際花園管理運作機制圖
2.全面質量管理
根據iso9001質量保證國際標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環節直至到個人,并通過監督檢查,使工作質量不斷提高,達到業戶滿意的效果。
3.計劃目標管理
按金地物業制定的各項管理指標,金地國際花園管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實施過程中加強檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。
4.協調管理
運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業戶之間的矛盾和沖突。
--以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
--運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過崗位競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協調的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員的吸引力、影響力,這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。
5.督導管理
管理處擬采用金地物業管理公司成熟的督導管理方式,對各能職部門實施指揮和指導管理。
--經濟管理,通過制定員工考評和工作成績的工資制度,調動員工積極性。
--法規管理,制定一套完整的規章制度和工作程序,以此規范員工言行,提高工作質量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神,職業道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。
(三)、監督機制
監督機制是實現物業管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差。保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。
--管理者對機構內部工作人員進行監督
--業戶對管理機構及工作人員進行廣泛監督,形成多方面綜合監督體系
--過信息反饋監督,通過各種手段及實現監督管理的閉環機制,保證小區物業管理監督機制的有效實現
(四)、信息反饋控制方式:
(1)中央控制室,通過投訴電話、閉路電視、巡更系統無線對講機等現代工具,及時反饋住宅區內發生的情況。
(2)嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度,實行規范化運作。
(3)流暢嚴密的運作流程,一環緊扣一環的,一環監督一環。
(4)管理處經理、主管的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評比,及時發現管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。
(五)量化管理及標準化運作
1、量化管理
每年根據iso9001質量方針,確定年度質量目標,對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、維修及時率、消防隱患處理率等指標作出量化要求。
1)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,作出具體要求。
2)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。
3)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃的控制成本的財務指標量化管理,提高效益。
2.運作標準化管理
1)貫徹公司iso9001物業管理質量體系,導入iso14000環境管理質量體系管理規程和操作要求。
2)運用公司《員工手冊》,規范管理處員工的行為,提倡專業、規范、文明的行為表率。
3)發揮計算機管理系統的作用,提高物業管理工作效率。
4)實施公司企業形象系統。
5)運用酒店管理模式在金地國際花園的進行管理、服務工作。
第10篇 物業管理公司常用宣傳口號標語
18個物業管理公司常用宣傳口號與標語
1、維護業主合法權益,做好物業管理費清收清欠工作!
2、尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創造!
3、樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!
4、加強物業管理服務,提高物業管理品質!
5、物業管理業主當家,小區建設依靠大家!
6、拖欠物業管理費是對交費業主的侵權和對全體業主的損害!
7、拖欠物業管理費是違約違規損人害已的錯誤行為!
8、物業管理有償服務需要業主按約繳費來支持!
9、欠費影響物業公司經營,損害最大的是廣大業主的利益!
10、樹立正確的物業管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!
11、實現社會和諧,建設美好家園!
12、依法依規從事物業管理,切實提供質價相符的服務!
13、改善物業環境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
14、加強物業管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
15、共建和諧樹新風,八榮八恥記心中!
16、加強民主,依法治國,構建和諧社會!
17、樹立科學發展觀、構建和諧平安社區!
18、知榮辱,樹新風,加強業主自治自律!
第11篇 某物業治安管理記錄
物業治安管理記錄
1.任何有關管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。
2.上述記錄必須要有系統方式處理,如以日期、地區、事故類型、編號分類等方式。
3.物業主管必須確保上述記錄完整及準確。
4.公司不會容許任何職員疏忽處理及保存物業之記錄。
5.特別事件報告
如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。
i.凡物業范圍內發生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應立即通知上司處理。
ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護人員未到時應對僵者施以急救。
iii.在事件發生時,所有職員應遵照大廈主管或在場最高級職員之指示去處理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管應于事件后盡快向上提交報告。
v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。
第12篇 物業管理知識--法規篇
物業管理知識學習-法規篇
001《城市新建住宅小區管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。
002深圳市物業管理的主要法律依據是“條例”及“細則”。
003《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》是經市政府二屆第101次常務會議審議通過,于1998年7月20日發布并實施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過,于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。
006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。
007“條例”是以住宅小區類物業為基礎編寫的。
008“條例”所稱物業是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。
009物業管理是指由專業機構或公司,按照合同或契約,接受業主(用戶)的委托,按照市場經營方式,運用現代管理方法和技術,為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主(用戶)進行管理并提供綜合服務。
*“條例”使用的概念是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治,使之保持正常狀態的行為。
010物業專營公司是指接受物業管理公司委托,承擔住宅區的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業務的機構。
011住宅區是指以住宅為主,并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。
012住宅區的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。
013業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結相應手續。
015入住人在規定期限內未辦理入住的視為入住,物業管理單位可從此時起收取相應的管理費。
016業生公約是指由業主承諾的,對全體業主具有約束力的,有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備,包括自用陽臺、門、窗、防盜網,室內自用隔墻、墻(板)面等。
018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。
020住宅區的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用和維護。
021住宅區的物業管理采用業主自治與專業服務相結合,屬地管理與行業管理相結合的模式。
022業主、承租人和其他非業主使用人的基本權利是依法參加住宅區物業管理。
023業主、承租人和其他非業主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施,維護住宅區公共利益。
024業主委員會成立的條件是住宅區入住率達到50%以上或自第一個業主入住起滿兩年。
025業主委員會與物業管理公司之間是平等的民事主體關系(法律關系)。
026分期開發的住宅區如何選舉業主委員會:分期開發的住宅區,經已入住的過半數投票權的業主申請,區住宅主管部門可以召集臨時業主大會,在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。
027業主大會由本住宅區的業主組成。
028業主大會召開的條件是須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。
029業主大會業主不能出席或業主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。
030業主大會每年至少召開一次。
031組織召開業主大會的程序是業主委員會
負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。
032業主如何要求召開業主大會:經持有住宅區全體業主10%以上投票權的業主提議,業主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業主大會。
033經提議而業主委員會不召開業主大會如何處理:在20日內,業主委員會未召集業主大會,由提議的業主向區住宅主管部門申請,區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。
034業主大會通過的決議必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過。
035業主大會表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計算為1票,不足5平方米的不計票。
036業主大會的職權包括:1.選舉、罷免業主委員會組成人員;2.監督業主委員會的工作;3.聽取和審查業主委員會的工作報告;4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項;5.修改業主公約;6.改變和撤消業主委員會不適當的決定;7.批準業主委員會章程。
037業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生;業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生;業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員;業主委員會可聘請執行秘書1至2名,負責處理業主委員會日常事物;
038業主委員會章程的制定業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制定,并經業主大會批準。
039業主委員會實行差額選舉方式。
040業主委員會委員的人數一般為11人至17人,經業主大會決定可適當增減,但最低不得少于5人。
041入選業主委員會委員的人員應熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
042業主委員會每屆任期三年。
043業主委員會換屆選舉業主委員會委員可連選連任。
044業主委員會成員的工作性質委員為兼職,主任可專職。
045業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集,并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。
046業主委員會召開會議時,可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。
047業主委員會向業主大會負責并報告工作。
048業主委員會的職權有:1.召集和主持業主大會;2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;3.采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業管理公司制定的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目;5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準;6.監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。
049業主委員會的職權中,其中3.4.5.項規定的事項須報業主大會批準.
050業主委員會的義務包括:1.執行業主大會各項決定;2.遵守和履行物業委托管理合同;3.不得從事各種投資和經營活動;4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。
051業主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動.
052業主委員會表決的原則是采取少數服從多數的原則。
053業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督;業主大會的決定等不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。
054物業公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區統一實施管理.
055物業委托管理合同應包括的內容:委托管理事項;管理標準;管理權限;管理期限;管理費收支;利潤及風險、監督檢查;違約責任及其他權利義務條款。
056住宅區物業委托管理合同應當報區住宅管理部門備案.
057開發建設單位對住宅區前期的物業管理是:開發建設單位應當從住宅區入住前6個月開始自行或委托物業管理公司對住宅區進行前期管理。
058前期管理的費用由開發建設單位自行承擔。
059開發建設單位在住宅區開始入住2年內可以決定住宅小區的物業管理事宜.
060在住宅區開始入住2年內成立業主委員會的,不可以終止物業管理公司與開發建設單位簽定的委托管理合同.但業主委員會可與開發建設單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規定的各項職責。
061住宅區入住2年后,業主委員
會應依“條例”規定聘請物業管理公司對住宅區進行管理,原物業管理公司在同等條件下可以優先承包管理。
062物業管理公司在住宅區范圍內的管理事項包括:房屋的使用、維修、養護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;清潔衛生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。
063物業管理公司的權利是:根據有關法律、法規,結合實際情況,制定本住宅區物業管理辦法;依據委托管理合同和有關規定收取管理費用;制止違反住宅區物業管理規定的行為;選聘專營公司承擔專項經營業務。
064物業管理公司的義務是:以為業主服務為宗旨,注重社會效益、經濟效益和環境效益;按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理;接受業主委員會和業主的監督;組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動;按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。
065住宅區內車輛管理的規定包括:接受公安等部門的統一指導和監督;進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所;物業管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系,并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。
066物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準,或者違反委托管理合同規定的,業主委員會或委托方可終止合同。
067物業管理公司因管理、維修、養護不善,造成業主損失的,應賠償業主損失。
068物業管理公司違反有關法律、法規和政策規定的,由有關部門依法予以處理。
069物業管理公司享受國家第三產業優惠政策.
070有關業主公約的規定有:由市住宅主管部門統一制訂示范文本;業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充,并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案;業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。
071業主公約的主要內容包括:住宅區名稱、地點、面積及戶數;公共場所及公用設施狀況;業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式;業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益;業主參與住宅區物業管理的權利;業主對業主委員會及物業管理公司的監督權;住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交;業主在本住宅區內應遵守的行為準則;違反業主公約的責任;其他有關事項。
072業主公約生效的條件是:業主公約在住宅區入住率達到30%后,經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。
073已生效的業主公約對本住宅區所有業主有約束力.
074業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約.
075在移交住宅區的同時,開發建設單位應向業主委員會移交的住宅區工程建設資料包括:住宅區規劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備竣工圖;地下管網竣工圖;住宅區各類房屋清單;出售房屋的產權范圍或成本核算清單;住宅區公用設施、設備及公共場地清單;住宅區未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。
076在業主委員會未成立時,由物業管理公司接管住宅區工程建設資料,并代為保管。
077業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應遵守的規定有:未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。
078室內部分的維修責任由業主負責維修。
079室內部分維修責任界限的劃分是:業主大門內,水、電表閘、閥以內。
080室內部分的維修費用由業主(非業主使用人、租戶)負責。
081共用部分維修養護責任的劃分是由物業公司組織定期養護和維修。
082共用部分的維修養護費用從房屋(本體)維修基金中支付。
083公用設施維修責任界限的劃分是:住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。
084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。
085住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護由相關業務單位負責,維修養護費用由相關業務單位支付。
086房屋毗連部位的維修養護由誰負責在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的
維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施。
087毗連部位維修養護費用由業主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側均分后,由每側業主按比例分擔,共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業主負責,其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。
088人為造成公用設施損壞、損失的,由損壞者負責修復、賠償。
089房屋外觀的整潔、統一由業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司共同維護。
090房屋的修繕、粉刷由業主委員會決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的,業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕和粉刷,經市、區住宅主管部門同意,可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用,外觀設施由業主或承租人承擔;其他費用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。
097公用設施專用基金由開發建設單位在住宅區移交時按一定的提取比例提取,并一次性向業主委員會劃撥;由區住宅主管部門設立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區住宅主管部門對業主委員使用公用設施專用基金不得干涉;
098公用設施專用基金提取的比例按住宅區除地價以外的建設總投資2%提取。
099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
100住宅區內禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發出超出規定標準的噪音;排放有毒、有害物質;經營業主公約所禁止的行業;法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。
101住宅區的專用房屋指的是物業管理的管理用房與按比例提供給業主委員會由物業管理公司經營的商業用房。
102住宅區的專用房屋由開發建設單位在住宅區移交時按市政府規定以建造成本提供管理用房,以微利房價提供部分商業用房;
103住宅區的專用房屋的產權屬該住宅區全體業主;
104物業管理用房的計算方法是:物業管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標(0.06)×住宅區房屋總套數(住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(3.75)。
105物業管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等,不包括機電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發建設單位利用小區(大廈)內相關公共場所解決。
107物業管理用房必須是正規用房。
108向業主委員會提供管理用房的期限在業主委員會成立2個月內提供,最遲不超過6個月(商業用房、公用設施專用基金相同)。
109提供給業主委員會的商業用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區或別墅區按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業主委員會的商業用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支,并從該商業用房經營收入中收回。
111提供給業主委員會的商業用房由物業管理公司按委托管理合同使用、經營,其收入用于彌補管理費的不足。
112住宅區的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業主委員會應每三個月至少公布一次,接受業主的監督。
113業主、非業主使用人違反業主公約的,承擔相應的民事責任。
114對未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的,物業管理公司可要求業主限期交納。
115對逾期不交納物業管理費、本體維修基金的,可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金,并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交;連續六個月不交納的,可向人民法院申請追繳。
116物業管理公司違反物業
委托管理合同的約定并造成損失的,承擔相應責任并承擔相應損失。
117業主委員會、業主大會違反“條例”第二十二條“業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督;業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。”規定的,市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定,并通告全體業主。
118業主委員會對物業管理公司有下列行為之一的:①擅自擴大收費范圍、提高收費標準;②改變公用設施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善,經市、區主管部門認定應當予以處罰的。業主委員會有權予以制止并限期改正;逾期不改正的,業主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節嚴重的,市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級,直至吊銷其物業管理的經營項目。
119業主委員會進行投資和經營活動,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業主、非業主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規定的,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,恢復原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業主、非業主使用人或其他單位、個人違反住宅區內禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發出超出規定標準的噪音;排放有毒、有害物質;經營業主公約所禁止的行業;法律、法規及市政府規定禁止的其他行為的,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業廠房等物業可參照本“條例”執行。
123物業管理公司必須按照所持有的“物業管理資質”從事相應的物業管理工作。
124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。
125物業管理公司按持有的不同資質證書,進行物業管理工作。持有甲級資質證書的單位,可以管理各類物業并按甲級標準收取管理服務費;持有乙級資質證書的單位,可以管理30層以下的各類物業并按乙級標準收取管理服務費;持有丙級資質證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(涉外住宅區、別墅小區除外)并按丙級標準收取管理服務費。
126業主委員會是否有權委托會計師事務所對物業管理公司進行審計業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅(本體)維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。
127對物業公司審計的費用從管理費中支付。
128業主委員委托會計師事務所會對物業管理公司進行審計的前提條件是在業主委員會與該物業管理公司之間的委托管理合同依法終止時。
129住宅區管理服務費總收入的主要來源有1.部分商業用房租金;2.公用設施、設備和公共場所(地)的經營收入;3.向業主收取管理服務費;4.住宅區的其他合法收入。
130住宅區管理服務費的基本開支有1.住宅區公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等);2.業主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用;3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;4.住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;5.住宅區必要的社區文化活動費用。
131管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管保險費用。
132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業主委員會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求,參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后,報業主大會批準執行。
133住宅區管理服務費的收支帳目由業主委員會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次;年度帳目公布應由業主委員會主任和物業管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主委員會。
135住宅區公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區住宅管理部門。
136住宅區公用設施專用基
金所說的開發建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。
137住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是:區內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產權不屬于全體業主共有的物業)。
138住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是:區內道路路面、路基嚴重損壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施;其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。
140專用基金不屬于業主委員會或物業管理公司的經營收入。
141專用基金用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費積累中墊支或由業主分攤。
142物業管理公司需要使用專用基金時,應向業主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請;該項目有關圖紙、預算資料;施工承接單位或人員資質資料。
143業主委員會對物業管理公司使用專用基金的審批程序是:業主委員會在接到物業管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業主大會審議;同意后,向區住宅管理部門報送有業主委員會主任及物業管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區公用設施專用基金使用申請表》;區住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業管理公司帳戶。
144房屋(本體)維修基金屬各類物業業主的共有資產,以每個單體物業為單位,由該單體物業的所有業主按各自物業的建筑面積分擔和享用。
145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區住宅主管部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理指導和監督。
146業主繳交房屋(本體)維修基金規定:業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起,按月繳交本體維修基金;業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。
147房屋(本體)維修基金的收取標準執行市物業主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發布一次。各業主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經與物業管理公司協商后,對本體基金繳交標準作適當調整。
148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養護。
149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。
150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護工程時,須經業主委員會或該棟50%以上業主書面同意。
151房屋(本體)維修基金維修標準:房屋共用部位的大、中、小修標準執行國家建設部有關標準。
152房屋(本體)維修基金不夠支出時,經業主委員會決定,由全體業主分攤;單棟房屋本體基金不夠使用時,經業主委員會或該棟50%以上業主書面同意,由該棟各業主按規定分攤。
153物業管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業主委員會審議通過。業主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復,逾期視為同意;急修工程應在7日內答復,逾期視為同意。
154如業主委員會或該棟房屋部分業主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施與否涉及國家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的,可由物業管理公司申請,經區住宅管理部門核準后實施。
155房屋(本體)維修基金使用之后的手續:日常維護和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應出具“施工項目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
&nbs
p; 156房屋(本體)維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。
157房屋(本體)維修基金的監督辦法:本體基金的收支項目,由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關部門和業主的監督和質詢。
158業主不按規定繳納基金的,管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。
159物業管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規范行為之一的,市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費標準;2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業主委員會或業主查詢的。
160物業管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的,業主可以拒繳本體基金。
161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規定的本體基金比例的,經業主委員會或所維修養護單棟房屋50%以上業主同意,日常小修可以超出規定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵,或經業主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。
162房屋(本體)維修基金征收的具體標準是:本體基金征收標準應根據物業的使用年限及新舊程度,維修養護實際需要,并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業主征收(注:房屋保修期內不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業大廈、廠房等)的本體基金標準,參照上述規定標準執行,但經業主委員會或多數業主同意,征收標準可適當上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50%。
163房屋(本體)維修基金使用的權限規定:動用本體基金,應履行規定的程序和手續,其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由物業管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經本棟房屋占60%以上業主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時,經占60%以上的業主同意,可由該棟房屋的業主分攤。
164在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位,應遵守《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》。
165物業管理服務應遵守社會化、專業化、企業化的原則,保持物業與城市環境的整潔優美,保障物業的安全使用,維護業主和其他非業主使用人的合法權益。
166何種物業可以不采用招標的方式確定物業管理企業 物業由開發建設單位自用的;在一個物業管理區域內,多層物業總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業管理區域的范圍,由市主管部門會同有關部門劃定。
167物業管理服務招標,可以采取公開招標、邀請招標的形式。
168物業管理服務投標書應當包括:物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度;管理服務人員配備方案;管理服務用房及其他物資裝備配置方案;管理服務費用收支預算方案;管理服務分項標準與服務承諾;社區文化服務方案;管理服務模式設想等。
169物業管理企業提供物業管理服務,應當遵循國家有關的強制性標準;沒有國家強制性標準的,應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準,提高管理服務水平。
170物業管理企業對物業實施物業管理的傭金是不得超過物業管理成本的百分之十。
171物業管理公司派出機構物業管理處下列項目支出列入物業管理成本,但不得重復計算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費;3.治安防范費;4.公用配套設施日常維修養護費;5.園林綠地維修養護費;6.用于物業管理的固定資產折舊及經營、辦公費用;7.公用部位水電費;8.電梯運行維修養護費;9.中央空調費。
172對物業管理企業在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后,有結余的,應轉入本物業管理區域下年度的管理服務費用,不得擅自提取或挪作他用。
173物業管理企業在合理的時間內進行的物業管理活動包括對物業進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改造,或按規定對物業的裝修進行監管的,業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的,由市、區主管部門決定執行;對維修養護或改造的費用有疑義的,可向物業管理企業提出質詢,物業管理企
業應當在收到質詢后七日內予以答復。
174業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的,可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處,并將查處結果書面通知投訴人。
175物業管理公司應交納的稅種有:營業稅、城市建設維護稅、教育費附加;企業所得稅;增值稅;印花稅。
176營業稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為:營業收入的5%。營業稅的1%。營業稅的3%。
177收取的中央空調使用費不算作營業收入不計征營業稅。
178物業管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。
