第1篇 前期物業管理施工建設階段介入程序與內容
新項目前期物業管理施工建設階段介入
1物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。
2施工建設介入程序與內容
2.1成立介入小組,一般2~3人,專業組人員專業搭配合理,具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接,及時回復物業的建議。
2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進,發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
2.3實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
2.4物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會,及時溝通相關問題和進度。
2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。
2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點
2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度,注意完善相關設計規劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境,是滲漏問題的常發部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項:
a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規范施工;養護時間和養護方式應嚴格監控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續施工,各層緊密貼合不留施工縫。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
2.6.4樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現露筋現象。
b)砼澆注:除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外,鑒于物業常見質量問題,物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理,有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題,通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水,還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。
2.6.5砌筑工程
建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
2.6.6裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法,外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應嚴格監督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區應重點監理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
2.6.7門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現縫隙,外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。
2.6.8給排水工程
a)給水工程:現有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問題造成水壓較大,而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造,較易為細小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式,應改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第2篇 紫苑前期物業管理招標書
紫庭苑前期物業管理招標書
**紫庭苑由臺州金龍投資有限公司開發建設,為推進物業管理服務的市場化運作,按照《臺州市前期物業管理招投標管理暫行辦法》的規定,采用公開招標的方式選聘本項目的物業管理企業。
招標人:臺州金龍投資有限公司
標的:**紫庭苑的前期物業管理
一、**紫庭苑基本情況概述
本項目建造的物業類型為:住宅 。
本項目位于溫嶺市太平街道中華北路,東至塔山公園,西至中華北路,南至沿河公園,北至藍庭苑。用地面積46755平方米,總建筑面積132191.2平方米。其中地下總建筑面積29383平方米;地上總建筑面積102808.2平方米(住宅建筑面積102143.52 平方米,非住宅建筑面積664.68 平方米)。
本項目共計8 幢17層建筑,建筑結構為框剪,預估使用約1230戶。
本項目容積率 2.2;綠化率35 %;集中綠化率30 %.
本項目規劃建設機動停車位 770個,其中地上停車位52個,地下停車位718個。小區主次出入口共計2 處:分設在中華北路,塔山公園路;地下車庫出入口3處,分別位于中華北路,塔山公園路。
本項目已于2007 年2 月開工建設,計劃于2008 年 7 月竣工并交付使用。
物業專項維修基金按溫嶺市有關文件規定執行。
物業管理收費標準參考溫嶺市物業服務收費管理實施細則,物業管理服務要求
提供2級以上服務標準。
二、主要設施設備的配置及說明
1、本項目8幢20個單元,每單元配電梯2臺,共40臺電梯。
2、小區智能化設備:車輛進出管理系統、可視對講系統、指紋門鎖系統、閉路電視監控系統等。
三、物業管理用房的配置情況
1、物業管理用房地上建筑面積為664.68 平方米,地下超市約290平方米,
備注:上述一至四點文字數據僅供投標參考,以政府最終批準為準。
四、物業管理的內容與要求
(一)物業管理的內容
1、物業管理區域內物業共用部位,共用設施設備及場所的使用管理及維修養護;
2、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的保潔服務;
3、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護;
4、物業管理區域內的綠化養護和管理;
5、物業管理區域內車輛(機動車和非機動車)行駛、停放及經營管理;
6、供水 、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時,進行必要的協調和管理;
7、物業管理區域的日常安全巡查服務;
8、物業管理區域內的巡視、檢查,物業維修、更新費用的帳務管理,物業檔案資料的保管;
9、物業管理區域內業主、使用人裝飾、裝修物業的行為管理;
10、物業管理區域內建筑及智能系統的的日常維修養護
(二)物業管理的要求
1、按專業化的要求配置管理服務人員,
2、物業管理服務與收費質價相符;
3、成為溫嶺市執行物業管理法規和服務標準化的典范;為紫庭苑的廣大業主提供安全、舒適、溫馨的生活環境,為業主提供良好的服務。
五、投標人的條件
1、依法注冊登記、具有獨立法人資格,并有一級物業管理資質的物業管理企業;
2、具有經營管理相似物業 10 萬平方米以上的管理經驗;
六、投標文件的編制要求
1、管理服務理念和目標
要求結合本項目的規劃布局,建筑風格,智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點,提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。
2、項目管理機構運作方法及管理制度
編制項目管理機構、工作職能組織運行圖,闡述項目經理(小區經理)的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。
3、管理服務人員配置
擬配小區(項目)經理、主要工程技術管理人員的姓名,年齡、學歷、職稱,以及相似工作崗位工作年限,經歷;其他崗位人員擬配人選,數量,職稱。
4、物業管理用房及相應管理設施的配置
提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。
5、物業管理服務分項標準與承諾
(1)房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾;
(2)房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾;
(3)維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾;
(4)電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾;
(5)街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾;
(6)街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾;
(7)住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾;
(8)小區街坊道路管護措施和完好率承諾;
(9)小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾;
(10)管理服務質量投訴處理及時率承諾;
(11)業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾;
6、物業的維修養護管理,保潔、保安、護綠工作的實施方案
(1)對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施;
(2)物業管理區域內共用設施設備的維修措施;
(3)業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施;
(4)住宅外墻或建筑物發生危險,影響他人安全時的工作預案;
(5)保障物業管理區域內環境清潔度的措施;
(6)物業管理區域內保安24小時值勤,巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述;
(7)小區綠化(喬灌木草坪及其他附屬設施)按季節維護、保養項目和措施;
7、物業維修和管理的應急措施
(1)業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
(2)小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
(3)業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施;
(4)雨、污水管及排
水管網阻塞的應急措施;
(5)電梯突然停運或機電故障的應急措施;
(6)發生火警時的應急措施。
8、豐富社區文化,加強業主相互溝通的具體措施。
9、智能化設施的管理與維修方案。
10、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。
11、提供《業主臨時公約》的建議稿。
七、投標報價要求
1、根據本招標文件的要求,表明對本項目的物業管理收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。
八、投標書送達的要求
1、投標單位應于2007年 4 月25 日前至臺州龍投資有限公司領取標書。
2、招標人自行踏勘招標物業現場。
3、投標單位應根據本招標文件的要求,編制投標書共 5 套,并加蓋投標企業法定代表人印章,于2007年 4月30日截標前,送達招標人處,逾期送達的,視作為放棄投標。
投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件,招標人有權拒收。
九、開標的時間,地點
1、開標的時間:2007年 5 月 8 日
開標的地址:溫嶺市建設局11樓會議室 。
2、本項目的評標委員會成員共設 6人。
3、評標陳述時間30分鐘之內,再就物業管理方案進行答辯。
十一、招標人及聯系方式
招標人: 臺州z投資有限公司
地址: z市z中路九龍公寓z室
電話:z
臺州金龍投資有限公司
第3篇 前期物業管理營銷策劃介入程序與內容
新項目前期物業管理營銷策劃介入程序與內容
1物業管理模式研究:一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分,以滿足銷售包裝設計內容的要求,同時此時的研究又是日后物業管理方案和特色服務設計的核心。物業管理概念研究完成后需要報集團物業管理部備案。詳見《物業管理方案策劃指引》。
2《物業管理方案》策劃:一般在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定《物業管理方案》,應包含管理模式、服務創新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業管理方案策劃指引》。
3《物業管理方案》經地產確認后,據此在房屋銷售前簽訂《物業管理委托合同》,同時物業應協助地產在銷售商品房時,與購買者簽訂《前期物業管理服務協議》。
4物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據地產需要提供物業推介資料,地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓,根據地產委托要求,物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現場解答有關物業管理承諾問題。
第4篇 x房地產開發工程項目前期物業管理控制程序
房地產公司開發工程項目前期物業管理控制程序
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在'物業管理接管驗收記錄表'中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在'物業管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續書'和'收費通知書'。
4.5.2做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定'管理公約';
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂'裝修管理規定',做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4物業管理機構根據'管理公約'規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1qr23-01物業管理接管驗收登記表
5.2qr23-02入伙通知書
5.3qr23-03入伙手續書
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》
第5篇 某小區前期物業管理招標程序
小區前期物業管理招標程序
1、 2004.06.30成立招標機構
2、 2004.06.30編制招標文件完成
3、 2004.06.30申請招標(招標申請書)
4、 2004.06.30招標人資格預審通知
5、 2004.07.15投標人資格預審(投標人資格預審文件)
6、 2004.07.15投標單位確定
7、 2004.07.15招標邀請
8、 2004.07.30招標會
9、 2004.07.30編制投標書
10、2004.08.10投標(交投標保證金)
11、2004.08.11評標
12、2004.08.15議標
13、2004.08.15定標(中標通知書、中標承諾書、履約保證金)
14、2004.08.30簽訂前期物業管理委托合同
房地產開發有限公司
年 月 日
第6篇 前期物業管理招標書范本
前期物業管理招標書
《**》物業小區由**開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作,現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和市房地資源局《關于前期物業管理招投標的若干規定》的規定,采用(公開/邀請)招標的方式選聘本項目的物業管理企業。
一、《**》住宅物業基本情況概述
本項目建造的物業類型為: 。
地塊四至范圍:東至**路,西至**路,南至**路 ,北至**路(或見附圖)。
本項目總用地面積**平方米。
用地構成為:物業用地**平方米;
道路用地**平方米;
公建用地**平方米;
綠化用地**平方米。
本項目總建筑面積**平方米。
其中地下總建筑面積**平方米;
地上總建筑面積**平方米(住宅建筑面積**平方米,非住宅建筑面積**平方米,其他物業建筑面積**平方米)。
本項目共計建筑物**幢(其中住宅**幢,非住宅**平方米);建筑結構為**。
本項目的建筑覆蓋率為**%;綜合容積率**;綠化率**%;綠化面積**平方米;集中綠化率**%;集中綠化面積**平方米。
本項目規劃建設機動停車位364 個,其中地上停車位**個,地下停車位**個;按照規劃設計建造了非機動車停車位 。
本項目已于**年**月開工建設,共分**期開發建設。第一期工程計劃于**年**月竣工并交付使用;整個建設項目計劃于**年**月全部建成并交付使用。
二、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)
三、公建配套設施及說明(詳見附件2)
四、物業管理用房的配置情況
1、物業管理企業辦公用房。建筑面積為**平方米;座落位置**:
2、業主委員會活動用房。 建筑面積為**平方米;座落位置**:
五、物業管理的內容與要求
(一)物業管理的內容
1、物業管理區域內物業共用部位,共用設施設備及場所的使用管理及維修養護;
2、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的保潔服務;
3、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護;
4、物業管理區域內的綠化養護和管理;
5、物業管理區域內車輛(機動車和非機動車)行駛、停放及經營管理;
6、供水 、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時,進行必要的協調和管理;
7、物業管理區域的日常安全巡查服務;
8、物業管理區域內的巡視、檢查,物業維修、更新費用的帳務管理,物業檔案資料的保管;
9、物業管理區域內業主、使用人裝飾、裝修物業的行為管理;
10、
11、
(二)物業管理的要求
1、 按專業化的要求配置管理服務人員,
2、 物業管理服務與收費質價相符;
3、
4、
5、
六、投標人的條件
1、依法注冊登記、具有獨立法人資格,并有**級以上物業管理資質的物業管理企業;
2、具有經營管理相似物業**萬平方米以上的管理經驗;
3、
4、
七、投標文件的編制要求
1、管理服務理念和目標要求結合本項目的規劃布局,建筑風格,智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點,提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。
2、項目管理機構運作方法及管理制度編制項目管理機構、工作職能組織運行圖,闡述項目經理(小區經理)的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。
3、管理服務人員配置擬配小區(項目)經理、主要工程技術管理人員的姓名,年齡、學歷、職稱,以及相似工作崗位工作年限,經歷;其他崗位人員擬配人選,數量,職稱。
4、物業管理用房及相應管理設施的配置提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。
5、物業管理費用的收支預案按照本物業的使用性質,分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費(每平方米建筑面積),以及各項管理費用支出計劃與數額。
6、物業管理服務分項標準與承諾
(1)房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾;
(2)房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾;
(3)維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾;
(4)電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾;
(5)街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾;
(6)街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾;
(7)住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾;
(8)小區街坊道路管護措施和完好率承諾;
(9)小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾;
(10)管理服務質量投訴處理及時率承諾;
(11)業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾;
(12)
(13)
7、物業的維修養護管理,保潔、保安、護綠工作的實施方案
(1)對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施;
(2)物業管理區域內共用設施設備的維修措施;
(3)業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施;
(4)住宅外墻或建筑物發生危險,影響他人安全時的工作預案;
(5)保障物業管理區域內環境清潔度的措施;
(6)物業管理區域內保安24小時值勤,巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述;
(7)小區綠化(喬灌木草坪及其他附屬設施)按季節維護、保養項目和措施;
(8)
(9)
8、物業維修和管理的應急措施
(1)業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
(2)小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
(3)業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施;
(4)雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施;
(5)電梯突然停運或機電故障的應急措施;
(6)發生火警時的的應急措施。
9、豐富社區文化,加強業主相互溝通的具體措施。
10、智能化設施的管理與維修方案。
11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。
12、提供《業主臨時公約》的建議稿。
13、
14、
八、投標報價要求
1、根據本招標文件的要求,表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。報價計算單位為建筑面積**元/每平方米/月。
2、說明物業服務費的結算形式(包
干制/酬金制/ )。
3、
4、
九、投標書送達的要求
1、投標單位應于200*年**月**日**時**分前至招標工作小組購買標書,每套標書收取成本費 元整并同時繳納投標保證金**元整 。未中標者在招標人確定中標人后的5日內退還保證金,利息不計。
2、招標人定于200*年**月**日**時**分約請投標人在施工現場 集中后,共同踏勘招標物業現場并答疑。
3、投標單位應根據本招標文件的要求,編制投標書共**套,并加蓋投標企業法定代表人印章,密封后于200**年**月**日**時**分截標前,送達招標人指定的投標箱內,招標人將出具收件證明。逾期送達的,視作為放棄投標。
投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件,招標人有權拒收。
4、投標文件有下列情形之一的,投標文件無效:
(1)未密封的;
(2)未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的;
(3)未能按照招標文件要求編制的;
(4)逾期送達的。
十、開標的時間,地點,方法與程序
1、 開標的時間 地址 。
2、 開標的方法與程序。
十一、評標標準和評標辦法
1、招標人根據有關規定,本項目的評標委員會成員共設 人。其中,招標人指派 人,由招標人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員 人 。
2、招標人、開標、評標會議定于200*年**月**日**時**分,在**路**弄**號**室召開。由評審委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的 %,投標人陳述與答辯占總分的 %。
3、
4、
十二、中標人的確定及物業服務合同的簽訂
1、招標人在投標文件截止之日起的**日內(最長不超過30日)確定中標人,并向中標人發出中標通知書;招標人在向中標人發出中標通知書向中標人發出中標通知書的同時,將中標結果通知所有未中標的投標人,并返還其投標書。
2、招標人和中標人在向中標人發出中標通知書發出之日起的30日內,按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。
3、
4、
十三、其他事項的說明
1、本招標項目物業管理服務費收費標準,按照中標價格確定。
2、投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》在投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的,一經查實取消本次投標資格,已經中標的取消中標資格,保證金不予退還,由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。
3、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的,本次招投標的全部費用由中標人承擔。
4、投標人應表明對招標人在招標邀請書,招標文件中所提出的規定和要求表示理解;應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力;應表明投標報價的有效期自******至 。
5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件,并概要介紹本公司的資質等級,以往管理業績等情況。
6、
7、
十四、招標人及聯系方式
招標人:
地 址:
電 話:
>郵 編:
聯系人:
(單位公章)
二○○*年**月**日附件:1.物業主要設施設備的配置及說明
2.物業公建配套設施及說明
附件1物業主要設施設備的配置及說明
一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。
二、供電、供氣設施設備配置狀況。
三、垃圾處理設施設備配置狀況。
四、小區出入口共計**處;分設在**路,**路和**路。
五、小區智能化設備的配置。
六、設施設備的主要技術參數和指標
七、
第7篇 某住宅項目前期物業管理緊急情況處理預案
一、目的
確保在發生突發事件或緊急情況時,能迅速、果斷地進行處理,確保住戶及相關方人員的人身安全,降低對環境的不良影響,減少財產損失。
二、 范圍
適用于z物業公司受托管理項目內發生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆、觸電及自然災害等各類突發事件或緊急情況。
三、職責
1、安全組負責各項目之間人員協調及相關方緊急支援。
2、安全組長/項目管理處主任負責搶險現場的指揮與督導。
3、公司相關員工應服從上級領導的調配,支持救護或搶險。
4、安全領班及崗位當值員負責安全防范及緊急搶險處理、維護秩序并保護現場。
5、工程維修組組織專業公司人員負責水、電等設備供應及搶修。
6、相關崗位人員應嚴守崗位,聽從指揮,積極支持救護或搶救。
四、內容
1、盜竊、匪警的應急處理
*安全領班/崗位當值員遇到/接報現行使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷等)強行索取、毀壞財物或威脅住戶人身安全的犯罪行為時,立即前往事發現場迅速制止犯罪,并通知相關部門。
*安全領班/崗位當值員在處理事件時,要保持鎮靜,控制事態擴展,設法制服罪犯,同時確保自身安全。
*安全領班/崗位當值員在事件處理過程中,可隨時通過通訊設備與相關人員取得聯系,協助對現場進行追蹤/錄像。
*安全領班/崗位當值員要密切注意現場情況,并向項目管理處主任報告。
*安全領班/崗位當值員可根據事發現場狀況撥'110'電話報警。
*安全領班/崗位當值員負責保護現場,等待公安機關人員前來勘查,并協助進行調查。
*現場如有人員受傷,撥打“120”或就近送醫,并報警;若現場有內部員工受傷,應考慮現場急救,同時撥打“120”或就近送醫,并報警。
*項目管理處組織當班人員做好事件處理記錄,并在一個工作日內以《特別事件報告》/書面報告形式報告安全部/公司領導。
2、火警處理
*滅火原則
先救人后救火,先重點后一般,先控制后撲滅。
*報警方式
― 感煙(溫)探測器
― 手動報警按鈕
― 消防對講電話
― 外線電話/值班對講機
* 報警處理
― 消防中心值班人員(以下簡稱值班人員)接到火警信號或報告后,立即確認火警發生的地點、狀況、報告人姓名及聯系方式。
― 值班人員立即通知附近當值安全員/管理員前往火警現場確認,雙方隨時保持聯系,追蹤現場情況。
― 發現現場有火情按4.2.4或4.2.5執行。
― 發現是誤報警,由值班人員分析原因,作出相應對策,并記錄于《運行記錄》。
― 發現有人故意破壞消防設施,立即上報項目管理處主任處理,情節嚴重的扭送公安機關處理。
* 報警處理流程見圖一(此處略)。
* 初起火災處理
― 確認現場有火情,崗位當值員立即通知義務消防隊,并利用火警現場附近的滅火器、消火栓滅火,盡力把火災撲滅在初起階段。
― 值班人員立即向項目管理處主任報告,并根據火災情況,撥打“119”電話向區消防大隊報警。
― 管理處主任接到報告后,立即趕赴火災現場指揮滅火。
― 消防箱水帶出水壓力小時,值班人員應及時啟動消防泵。
― 通知消防公司保證消防設備(施)正常運行,并協助滅火。
― 火災撲滅后,崗位當值員負責保護現場,消防中心值班人員協助調查著火源,作好記錄,并與一個工作日內以《特別事件報告表》/書面報告形式報安全部/公司領導。
― 初起火災處理流程見圖二(此處略)。
― 發生火情向周邊項目蔓延按4.2.5執行。
* 擴大火災的處理
― 若火勢無法控制時,由值班人員立即打“119”電話向區消防大隊 報警內容為:報警人單位、姓名、身份、火災發生的具體地點、燃燒物質、起火程度。
― 值班人員向項目管理處主任報告,經理擔任滅火救人工作臨時指揮,負責布置救人,疏散、警戒、滅火工作,同時向安全部經理/公司領導報告。
― 義務消防隊員啟動消防車前往滅火,還可用消防箱、噴淋頭滅火。
― 崗位當值員負責現場警戒,維護公共秩序。
― 崗位當值員負責引導消防大隊/消防車進場,協助滅火救人。
― 消防大隊到達現場,公司領導/安全部經理/管理處主任及時向消防支隊領導報告火情,服從統一領導、按照統一部署,帶領員工執行。
― 管理處其他人員及時疏散人員、物質到安全區,負責傷員護理,組織人員疏散時嚴禁使用電梯,應徒步從消防樓梯疏散。
― 崗位當值員負責檢查,核實人員是否安全撤離火災現場。
* 運行人員根據管理處配備的消防設備(施)操作,各消防設備(施)操作如下:
― 啟動相應的消防栓系統、噴淋系統、防排煙系統等設備設施。
― 迫降所有電梯,確認電梯內無人后關閉電梯。消防電梯由消防大隊支配使用。
― 啟動相應的消防風機。
― 切斷相應非消防電源。
― 通過廣播疏散顧客,內容為:女士們、先生們現在хх項目發生火災事故,請不要驚慌,有關人員正在處理中,為了你的安全,請立即從樓梯往下疏散,火警安全區為室外廣場/避難層。必要時,指導住戶疏散。
― 柴油發電機房著火,啟動柴油發電機房鋼瓶放氣滅火。
― 電腦機房場所著火,啟動該區鋼瓶放氣滅火,也可通知就近人員去機房門口按放氣按鈕滅火。
* 擴大火災處理流程見圖三(此處略)。
* 滅火注意事項
― 因電器故障短路引起著火,應迅速切斷電源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
― 汽油、柴油等著火,若有供油閥,應迅速關閉現場輸油管道閥門,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
― 液化石油汽等燃氣著火,應迅速隔斷所有可能的氣源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
* 火場燒傷者急救
― 用正確方法迅速把身上的火撲滅
― 義務消防隊救護組負責急救工作,初步處理方法:創面用急救紗布、洗凈的布單、三角巾或衣服等細心包扎,包扎時避免開水泡,以防感染,包扎不應太緊,以防創面受壓。
― 經過初步處理后,立即送醫院治療,傷員轉運途中要保持其呼吸暢通。
3、斗毆及暴力事故的處理
* 安全領班/崗位當值員遇到/接報住戶之間有爭吵、斗毆的現象時,要及時制止,情況特殊時,報項目管理處主任。
* 制止原則
* 勸阻雙方住手、住口;
* 將爭吵或斗毆的雙方或一方顧客勸離現場;
* 持有器械斗毆則應先制止持械一方并撥打“110”;
* 有傷員則送醫院救治或撥打“110”和120”。
* 在制止過程中要確保自身安全。
* 安全領班/崗位當值員在處理事件時應注意自己的語言、行為,以免引起事態的擴展。
* 安全領班/崗位當值員在事件處理過程中,可隨時通過通訊設備與相關人員取得聯系,協助對現場進行追蹤/錄像。
* 安全領班/崗位值班員要密切注意現場情況,并向項目管理處主任報告。
* 安全領班/崗位值班員可根據事發現場狀況撥打'110'電話報。
4 、形跡可疑人員的處理
* 安全領班/崗位值班員發現可疑人員時,要對其進行盤查,對持無效證件或說不出理由的人員禁止進入或停留在管轄項目。
* 發現有推銷業務和散發廣告的要堅決制止,并對其進行規勸教育后責令離開。
* 發現有作案嫌疑人員或“三無”人員要嚴格審查,必要時通知公安機關到場處理。
* 對必須處理的人員報管理處。
5、對失去自我約束能力的或有精神疾患人員的處理
* 安全領班/崗位值班員發現失去自我約束能力的或有精神疾患的人員先采取安撫措施,對其進行有效控制和監督。
* 報管理處主任,由經理決定是否撥打'110'求助。
* 若知其身份,設法通知其家人前來帶回。
6、對強行進入管理項目,破壞管理項目環境、擾亂工作秩序的人員,應立即向管理處主任報告并撥打'110'求助。
7、遇到急癥病人,立即打'120'或'110'求助。
8、觸電事故的應急處理
* 發現有人觸電時,發現人應設法關閉電源。
* 若發現人無法關閉電源,立即通知相關工程人員前來關閉電源。
* 在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防觸電,應用絕緣的東西把線頭或人拉開。
* 立即對觸電人進行人工急救,并視情況撥打'120'或'110'求助。 * 救護方法
如觸電者呼吸停止,應立即用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必須兩種方法同時進行。
人工呼吸法:
― 清理口中雜物/異物(如假牙),使其頭部盡量后仰,鼻孔朝上,以防舌根阻塞氣道,同時解開觸電傷者的衣服和領口,頭下不應墊枕頭;
― 救護者位于觸電者頭部的兩側,用一只手捏緊觸電者的鼻孔,另一只手掰開嘴巴;
― 深吸氣后,貼緊嘴巴吹氣,使觸電者胸部膨脹,吹兩秒,放松三秒,每五秒鐘一次;
― 對兒童應小口吹氣;
― 換氣時放松觸電人的口和鼻,讓其自動呼吸。
胸外心臟擠壓法:
― 解開觸電者的衣服,使其仰臥地上或硬板上,找出正確擠壓點;救護者跨腰跪在觸電者的腰部,雙手相迭,手掌根部放在心口窩稍高一點的地方;對觸電的兒童只用一只手;掌根用力下壓,壓擊心臟中的血液,成人壓陷3-5cm,太輕了效果不好;對兒童應用力稍輕;擠壓后掌根應立即放松,讓其胸部輪廓自動復原,血又充滿心臟,放松時掌根不必離開胸壁。
9、突發性水浸事故的處理
* 崗位當值員接到突發性水浸事故的報告后,應立即前往現場并報告項目管理處主任/工程維修組值班人員。
* 抵達現場后,立即進行:
― 觀察現場附近的用電設備,如有浸水立即切斷電源。
― 通電電梯附近漏水,應先將電梯升至頂層并關閉電梯,同時利用軟性材料封堵電梯廳門,盡可能減少水的浸入。
― 查找出水的來源,及時關閉有關的水閥。 ― 檢查排水設施,若堵塞立即疏通。 ― 組織人員攜帶相應設備清理積水。
* 通知項目管理處主任抵達現場指揮善后處理。
10、電梯困人應急處理
* 用對講同轎廂住戶聯系,并派人到相應的樓層電梯廳門前安慰住戶,等待救援。
* 通知電梯維護人員前來處理,崗位當值員協助。
* 將電梯機房總電源切斷。
* 用電梯專用門匙小心開啟廳門,同時查看轎廂地臺與樓面高低情況,采用手動盤車,在確安全全的情況下把住戶放出,并詢問住戶的身體狀況,必要時送醫務所處理。
* 在釋放電梯內住戶的整個過程中,要注意自身的安全。
* 現場處理不了,即刻與電梯供應商聯系前來解決。
11、交通事故的處理
* 附近崗位當值員第一時間趕到現場,并保護現場,通知當班領班/負責人/交警部門到場處理。
* 發現有人受傷時,應立即送醫院搶救,如傷勢較輕,應將其留在現場等待處理。
* 崗位當值員要協助做好事故現場的交通疏導工作,待事故處理完畢后,及時做好現場的善后工作。
12、煤氣泄漏/液、氣體泄露的應急處理。
* 當接到氣體泄露的有關信息及報告時,馬上通知有關人員不要用電話和對講系統與現場聯絡,項目管理處立即派出至少二名安全員/屋村管理員趕赴現場。
* 在現場應注意:
― 不要穿金屬鞋進入現場。
― 不能在現場使用手機、對講機、電話、電筒。
― 不能按門鈴以及任何電源開關。
― 不能使用電動工具開門。
― 泄露現場嚴格禁止任何人使用明火。
* 趕赴現場時,要用手拍門并迅速搶救和疏散人員。
* 確認煤氣泄露,而拍門沒應聲時,方可從陽臺進入現場或踢門強行入室。
* 入屋后,要立即打開所有的門、窗通氣,加快氣體擴散。
* 如發現室內有人中毒昏迷倒地,要到遠離現場的地方,用通訊系統通知管理處,送醫院救治。
* 采取強行入屋時,通知項目管理處查閱業主通知資料,通知業主到場。
13、應急故障的維修
* 需要進行緊急維修的故障可以是供水、供電、空調、電梯、消防監控、自控等系統的主要設備(施)的故障.
* 故障發生現場的所屬管理處主任負責判定該故障是否進行緊急維修。
* 緊急維修采取以下步驟:
― 采取措施控制故障的擴大化;
― 技術部組織相關的專業公司立即進行故障的維修;
― 待故障處理完畢后,技術部/項目管理處有關人員根據情況填寫相應的記錄
五、相關支持文件
此處略。
六、記錄表格
此處略。
注:該文件為z物業公司安全作業指導手冊內容,編號為ljpm-c-aq-17《緊急情況處理預案》。
第8篇 前期物業管理控制程序范本
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2 物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在'物業管理接管驗收記錄表'中進行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后,::由參加驗收各方在'物業管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1 根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4 聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5 辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1 及時向住戶發送有關的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續書'和'收費通知書'。
4.5.2 做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定'管理公約';
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂'裝修管理規定',做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6 由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3 工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4 物業管理機構根據'管理公約'規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1 qr23-01 物業管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02 入伙通知書
5.3 qr23-03 入伙手續書
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》
第9篇 鳳凰城小區前期物業管理模式
鳳凰城小區項目前期物業管理模式
一、針對項目的管理思路
根據我們對**.鳳凰城項目的實際情況的分析,我們擬訂的**.鳳凰城項目的管理思路為:
*強調成本控制意識和成本管理程序
*強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續改進
*強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化
*致力于共用設施、設備的持續改進和功能提升
*致力于培養員工的專業素質以及社區全員的參與意識
*致力于文化功能的提升,塑造符合現代文明的人居理想環境
二、管理服務模式
根據我們對**.鳳凰城項目的定位分析,我們確立**.鳳凰城項目的管理模式是:
*緊密圍繞“質量、成本雙否決”的運作核心,提供“質優價廉”的服務產品;
*倡導“以客戶為中心”客戶服務前向化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;
*致力于與業主建立平等的現代契約關系,推廣“平等互動”的服務文化。
在確定管理模式的基礎上,針對**.鳳凰城的特色及實際情況,我們進一步提出了全方位物業管理的基本思路。
我公司將秉承“服務創造價值,品質成就未來”的管理理念,依托我們在已有項目的成功經營模式和經驗,完善的質量管理體系,根據開發商在招標文件中對**.鳳凰城的客戶定位、綜合公共設施的智能化程度等因素,我們擬在**.鳳凰城采用以“以客戶為中心、以品質為導向”的 “客戶服務前向化”經營管理模式。
三、創建有效的服務價值鏈
圍繞“服務創造價值、品質成就未來”的經營理念和我們擬在**.鳳凰城采用的“以客戶為中心,以品質為導向”的經營管理模式,如中標后我公司將在**.鳳凰城項目全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業主、住戶提供優良的服務,又能向周邊展示我管理公司風采的團隊。
我用高性價比的優質服務為客戶提供使用物業的便利、安全和舒適的生活環境、促進物業的保值增值,同時為自己創造生存和發展空間,我們用服務為客戶創造消費價值、為公司股東、員工創造投資和工作價值、同時為社會創造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標。
創建有效服務鏈示意圖(略)
四、物業管理外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
*在***鳳凰城業主委員會成立之前,開發商通過招標選聘物業管理企業,并與之簽訂物業管理合同。
*如我公司中標,我們將設立***鳳凰城管理處,全面負責項目物業管理工作。
****鳳凰城管理處在業務上接受荊州市房管局物業科、街道辦事處和社區居委會等政府主管部門的監督和指導。
*在小區入住后達到法規規定的條件時,按法規規定成立業主委員會。
*管理處將在物業管理公司原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現。
第10篇 物業管理師物業管理實務試題-第四章早期介入與前期物業管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.早期介入是指()建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業管理的咨詢活動。
a物業辦理入住前
b新建物業竣工之前
c新建物業竣工時
d物業辦理人住時
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。故本題選b,有關內容可參見教材第68頁。
2.前期物業管理是指()的物業管理階段。
a物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止
b物業銷售開始至物業辦理人住為止
c物業竣工驗收開始至業主大會選聘物業管理企業為止
d物業辦理人住開始至業主大會選聘物業管理企業為止
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理概念的理解。前期物業管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止的物業管理階段。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。
3.前期物業管理服務對象是()。
a建設單位
b承建單位
c全體業主
d建設單位、物業產權人
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理的掌握程度。前期物業管理的服務對象是全體業主,并按規定向業主收取物業管理服務費用。故本題選c,有關內容可參見教材第68頁。
4.早期介入分為以下哪幾個階段實施()。
a可行性研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段
b可行性研究、規劃設計、建設、銷售階段
c規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段
d可行陛研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。
5.早期介入的服務對象是()。
a建設單位
b承建單位
c物業產權人
d全體業主
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務的對象是建設單位,并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。
6.早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的()活動。
a服務b咨詢c管理d監理
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。故本題選b,有關內容可參見教材第68頁。
7.前期物業管理最明顯的特點是()。
a管理服務呈現波動和不穩定狀態
b經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態
c溝通與協調
d前期物業管理的特定內容是以后常規物業管理的基礎
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。由前期物業管理工作的內容分析可知,前期物業管理的許多工作,尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎,對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特征。故本題選d,有關內容可參見教材第76頁。
8.前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于()。
a早期介入與常規物業管理之間
b早期介入與前期物業管理之間
c前期物業管理與常規物業管理之間
d常規物業管理之后
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規物業管理之間,故本題選a,有關內容可參見教材第76頁。
9.在整個物業項目實施過程中,不屬于早期介入階段的是()。
a規劃設計階段
b物業承接查驗階段
c竣工驗收階段
d銷售階段和建設階段
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括:可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項b“物業承接查驗階段”屬于前期物業管理,故本題選b。有關內容可參見教材第71頁。
10.對早期介入的必要性說法不正確的是()。
a早期介入可以從源頭上堵住漏洞
b早期介入可以減少房地產開發建設的糾紛
c早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題
d早期介入可以在物業開發建設初期把不利于物業管理、損壞業主利益的因素盡可能消除或減少
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。c選項“早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題”應為“可以避免或減少建設銷售過程中存在的問題”,故本題選c。有關內容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.早期介入的作用有()。
a優化設計
b有助于提高工程質量
c制止售房時的不合理承諾
d為前期物業管理作充分準備
e有助于提高建設單位的開發效益
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優化設計;②有助于提高工程質量;③有利于了解物業情況;④為前期物業管理作充分準備;⑤有助于提高建設單位的開發效益,故本題選a、b、d、e。有關內容可參見教材第69~70頁“早期介入的作用”的內容。
2.早期介入規劃設計階段的主要內容有()。
a根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容
b就物業的結構布局、功能方面提出改進的建議
c提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議
d根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準
e就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對早期介入的內容的掌握程度。早期介入規劃設計階段的內容有:①就物業的結構布局、功能方面提出改進意見;②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議;④就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。選項a“根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容”和選項d“根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準”屬于可行性研究階段的內容,故本題選b、c、e。有關內容可參見教材第7l~72頁“早期介入的內容”的內容。
3.前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括()。
a物業共用部位、共用設施設備承接查驗
b為建設單位開發物業項目提供物業管理專業技術支持
c裝修管理
d工程質量保修處理
e業主人住
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理內容的掌握程度。在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗,業主人住,裝修管理,工程質量保修處理,物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第75頁。
4.前期物業管理的特點有()。
a管理服務呈現波動和不穩定狀態
b經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態
c與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案
d前期物業管理的特定內容是以后常規物業管理的基礎
e從物業管理的角度對開發建設項目提出合理化意見和建議
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。前期物業管理的特點包括:①由前期物業管理工作的內容分析可見,前期物業管理的許多工作,尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎,對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特征;②前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規物業管理之間;③管理服務呈現波動和不穩定狀態;④經營虧損,故本題選a、b、d。有關內容可參見教材第76~77頁“前期物業管理的特點”的內容。
5.物業管理企業參與竣工驗收,主要作用和目的是()。
a掌握驗收情況
b收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題
c為物業的承接查驗做準備
d參與驗收結論
e派出工程技術人員,對工程進行觀察、了解、記錄,并就有關問題提出意見和建議
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業管理企業參與竣工驗收,主要是為了掌握驗收情況,收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題,為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時,應隨同相關驗收組觀看驗收過程,了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第75頁。
6.在物業項目的建設階段,物業管理早期介入的內容主要有()。
a與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案
b就物業的結構布局、功能方面提出改進建議
c提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見
d配合設備安裝
e對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理早期介入內容的掌握程度。b選項“就物業的結構布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見”屬于早期
介入“規劃設計階段”的內容,而不是早期介入“建設階段”的內容。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第73頁。
7.在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,除包含物業正常使用期間所需要的常規服務,還包括()。
a物業公共部位承接查驗
b物業公用設施的承接查驗
c 業主入住
d業主專有部分的保修處理
e裝修管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理內容的掌握程度。在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗,業主人住,裝修管理,工程質量保修處理,物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第75頁。
8.前期物業管理溝通協調主要包括()。
a供水、供電部門
b政府主管部門
c社區居民委員會
d開發商
e規劃設計單位
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理溝通協調的掌握程度。在前期物業管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業管理企業、業主、業主大會及業主委員會等;相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位,市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第76頁。
9.在整個物業項目實施過程中,前期管理主要包括()。
a物業承接查驗階段
b物業人住階段
c業主大會選聘物業管理企業階段
d建設階段
e竣工驗收階段
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業管理的掌握程度。前期管理包括:物業承接查驗階段、物業人住階段和業主大會選聘物業管理企業階段。d選項“建設階段”和e“竣工驗收階段”屬于物業早期介入階段。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第68頁。
10.在整個物業項目實施過程中,早期介入主要包括()。
a規劃設計階段
b物業承接查驗階段
c竣工驗收階段
d銷售階段
e建設階段
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括:可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。b選項“物業承接查驗階段”屬于前期物業管理。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第71頁。
11.物業管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優化的具體內容包括()。
a管理制度的完善
b物資配備到位
c物業管理人員到位
d服務規范的完善
e管理用房到位
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理項目前期運作的掌握程度。物業管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優化的具體內容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業管理人員到位。故本
題選b、c、e,有關內容可參見教材第75頁。
三、案例題
1.物業管理的早期介入對于優化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問:(1)分別站在開發商和物業管理企業的角度,闡述物業管理早期介入對于開發商和物業管理企業的有利之處。
(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么(3)說明早期介人在物業建設各階段有哪些主要內容
【答案】
(1)物業管理的早期介入對開發商的好處很多。
①作為開發商在開發建設中需要一個好參謀,特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見,從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、提高效益,最大限度地促進產品銷售。
②開發商在開發建設中需要一個好幫手,特別需要有專業經驗的物業管理公司,協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題,如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。
③開發商需要一個事業上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業,開發銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來,芝麻沾手西瓜溜掉。
物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。
①通過早期介入,物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場,盡早地了解工程項目的客觀情況,促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處,避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管
理公司管理物業中產生不盡的煩惱與遺憾。
②物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備,實現物業管理服務的高起點、高標準,使廣大業戶受益。
③減少開發商在銷售階段不利于物業管理的承諾,減少日后物業管理不必要的麻煩。
(2)早期介入的作用包括:優化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業情況、為前期物業管理作充分準備、有助于提高建設單位的開發效益。
(3)早期介入的內容:
可行性研究階段:①根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式;②根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容;③根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準;④根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準;⑤設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。
規劃設計階段:①就物業的結構布局、功能方面提出改進建設;②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見;④就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。
建設階段:①與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;②配合設備安裝,確保安裝質量;③對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;
④熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況,特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。
銷售階段:①完成物業管理方案及實施進度表;②擬定物業管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標準及收費辦法,必要時履行各種報批手續;④對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓;⑤派出現場咨詢人員,在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務;⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業管理檔案。
2.a大廈入伙之初,管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多,主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻
煩)。入伙滿一年后,鑒于小區的經濟運行狀況,管理處決定按照法規規定,開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經理,你準備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌
【答案】
(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業管理法規,詳細介紹了物業管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。
(2)說明
了當初無償提供戶內維修的初衷,使大多數業主消除了“交了物業管理費,管理處就應包辦一切”的誤解,對戶內維修有償服務表示認同。
(3)針對個別業主客戶不理解這一情況,繼續深入做工作。
(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。
第11篇 醫院前期物業管理思路及管理模式
醫院項目前期物業管理思路及管理模式
一、項目前期管理思路
根據我們對**市第二醫院項目的實際情況的分析,我們擬訂的**市第二醫院項目的前期物業管理思路為:
* 強調成本控制意識和成本管理程序;
* 強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續改進;
* 強調日常服務的專業化、規范化、標準化、與專項服務的人性化、個性化;
* 致力于共用設施、設備的持續改進和功能提升;
* 致力于培養員工的專業技能以提高綜合素質。
二、針對項目擬采取的管理方式
根據我們對**市第二醫院項目的定位分析,我們確立項目的管理模式是:
* 緊密圍繞'質量、成本雙否決'的運作核心,提供'質優價廉'的服務產品;
* 倡導'以廣大用戶為中心'客戶服務前項化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;
* 致力于充分發揮職能部門作用和個人的主觀能動性,積極采取有效措施,將醫院的物業管理服務做得細致入微。
在確定管理模式的基礎上,針對醫院的特色及實際情況,我們進一步提出了全方位物業管理的基本思路。管理物業規律與醫院實際運作狀況相結合,使每一步管理程序和每個管理環節形成一個制度化、系統化的有機整體,使內部管理和現場管理有機地相互協調配合起來。我公司將秉承'服務創造價值,品質成就未來'的管理理念,依托我們在已有項目的成功經營模式和經驗,完善的質量管理體系,根據甲方在招標文件中對醫院的服務范圍、內容的規定因素,我們擬在醫院采用以'以客戶為中心、以品質為導向'的 '客戶服務前項化'經營管理模式。
物業管理中心運作原理模型圖
三、創建有效的服務價值鏈
圍繞'服務創造價值、品質成就未來'的經營理念和我們擬在醫院采用的'以客戶為中心,以品質為導向'的經營管理模式,如中標后我公司將在醫院項目全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為廣大用戶提供優良的服務,又能向周邊展示我管理公司風采的團隊。
我公司將用高性價比的優質服務為客戶提供使用物業的便利、安全和舒適的生活環境、促進物業的保值、增值,同時為自己創造生存和發展空間,我們用服務為客戶創造消費價值、為公司員工創造投資和工作價值、同時為社會創造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意作為我們的追求目標。
創建有效服務鏈示意圖
