第1篇 物業管理公司綠化試題
區域姓名總分
一、對錯題:(請在每題的括號里打上'√'或'×')每小題4分,共計60分。
(1)鳳仙花生長適溫是10度至25度。( ×)
(2)鳳仙花在32度以上便停止生長。( √)
(3)通風不良的情況下,鳳仙花容易患蟲害。(√ )
(4)一般情況下,鳳仙花都是作為多年生花卉栽培。(×)
(5)鳳仙花一般在日照百分之七十的情況下,生長最好。( √ )
(6)鳳仙花的種子具好光性,所以播種時不必覆蓋土壤。(√)
(7)鳳仙花喜溫暖、半陰、濕潤土壤疏松肥沃的環境,忌高溫暴曬,不耐旱、怕水漬。( √)
(8)矮牽牛種子發芽適溫::是20至23度。( √ )
(9)矮牽牛生長適溫為15度至30度。( √ )
(10)矮牽牛耐半陰,光照不好的地方也可大量栽培。( × )
(11)矮牽牛生長的床土喜疏松、肥力和水分中等,忌太濕。(√ )
(12)鳳仙花在通風不良的情況下,易患白粉病、莖腐病。應該注意水分的管理,藥品合理的使用,以免大面積傳染。(√)
(13)矮牽牛喜光、耐輕霜、耐熱,日照充分開花不斷。(√ )
(14)鳳仙花、矮牽牛種子是蒴果,一般會自動爆裂將種子散出,應在清晨其尖端變黃時采收。(√ )
(15)矮牽牛、鳳仙花繁殖一般是扦插和播種,但是大量生產還是利用種植繁殖。( √)
二、請列出本小區任意四十種花卉名稱。(不分先后,每種花卉計1分,共計40分)。
答:1胡椒木、2大紅花、3七彩大紅花、4美國槐、5琴也榕、6黃槐、7紅烏桕、8紅繼木、9黃連翹、10鳳仙花、11紅刺林投、12五彩鐵、13七彩鐵、14矮牽牛、15蜘蛛蘭、16文殊蘭、17駁骨丹、18黃榕、19肖竹芋、20七彩竹芋、21孔雀竹芋、22南天竹、23上海紅鐵、24大葉青鐵、25芒果、26水葡萄、27雞蛋花、28海芋、29蟛蜞菊、30硬枝黃蟬、31一串紅、32細葉紫薇、33大葉傘、34綠蘿、35百合竹、36金心百合竹、37花葉榕、38垂葉榕、39九里香、40
第2篇 某某物業管理公司用工須知
某物業管理公司用工須知
(一)對個人素質的控制
因為質量是公司各個部門和全體員工共同努力的結果,是公司整個工作和管理水平的綜合體現,服務質量的好壞是和每一名員工密切相關的。每一位員工的工作都直接或間接地影響著公司服務的質量,每一位成員都承擔著與自己工作相關的質量職責。因此,為了獲得所期望的質量,每位員工的個人素質必須符合崗位要求。
(二)勞動條例
1、聘用原則
(1)招聘員工的原則是根據公司的工作需要,依據應聘者是否適合應聘崗位職務的素質和培養潛質,并以該職位人員應具有的完備知識和操作技能作為考核標準'公開招聘,擇優錄用'。
(2)用人原則是優勝劣汰,能者任用,不能勝任者辭退,沒有'鐵飯碗'。
2、培訓期
應聘員工均有培訓期,學習所應聘崗位的業務范圍、本小區的基本情況及公司規章制度,培訓期一般為七天,可以根據具體情況延長。如需延長,須由管理處主任報人事部門審核批準。經培訓考核后合格方可試用。
3、試用期
(1)新錄用員工均有試用期,以考核其實際工作表現和適應能力。試用期一般為1個月,也可以根據具體情況縮短或延長。如需縮短或延長,同樣由部門主管報公司經理審核批準,但試用期最長不得超過3個月,最短不得低于1個月。
(2)試用期內違反公司規定或不稱職者,公司可隨時辭退,而不作任何補償。
4、調職
公司因工作需要或員工的工作表現能力適合與否,可以決定員工工作的調整。
5、晉升
公司對于工作能力強,表現良好或有特殊貢獻的員工,在認為適當的時候,可以給予晉升。晉升后第1至3個月屬見習期,見習期滿后,工作表現滿意者則由公司經理正式委任。
6、辭職
員工在合同期內,因有特殊原因需要辭職時,須提前15天通知管理處或繳交半個月工資額作為違約金。獲準后按規定辦理相關手續。若員工未按上述規定而擅自離職,將不給該員工任何證明,并扣回該員工1個月工資總額以代替通知。試用期內的職工須提前7天遞交辭職申請,或以7天實際工資代替通知。
7、解聘
(1)員工在工作期間有重大過失,或屬于聘用合同有關辭退條款,公司有權隨時辭退該員工而不做任何補償。
(2)因業務調整或管理方面有變化而產生冗員,公司有權裁減人數,但需提前15天書面通知員工。
(3)認為員工不適宜本職工作而又不可能調職,可提前書面通知員工,予以解聘。
(三)其他事項
下列事項如有變更,員工須在變更后7天內通知公司。
1、個人變更事項;
2、住址和通訊方式;
3、婚姻和家庭。
(四)工資管理
1、工資構成
由基本工資、考核工資、補貼、其它工資(勞保統籌等)等構成。
2、員工工資崗位及標準
根據行業狀況和崗位的實際操作制定員工工作崗位標準。
3、崗位設立及條件
根據公司經營規模和發展需要,本著'精簡、效能'的原則,設立內部經營管理機構和部門,并按照職責范圍和工作任務、崗位任職條件,定崗、定員、定費。
4、崗位工資級別評定方法
(1)員工經招聘入職后,根據任職資格確定工作崗位。
(2)試用期人員工資根據新聘人員從事的崗位,按相應崗位的試用期工資標準發放。
5、工資發放
月薪發放日為次月的10日。各管理處在每月的最后一天將考勤情況上報公司人事財務部,由人事財務部計算并經核準后發放。
6、工資變動管理
(1)建立員工工資的動態管理。員工評定崗級后,工資按照崗位標準套入相應的檔次,做到薪隨崗定,崗變薪變,易崗易薪。
(2)根據企業經濟效益和目標規劃,由公司領導研究決定調升和下浮員工工資的比例,以增強企業的發展后勁。
(3)工資調整實行考核制。對于員工的表現將依據獎懲制度執行,發現有違紀現象,立即填寫'違規記錄表'按相應的處罰標準在當月的工資中扣除。
(4)獎勵實行評比制。通過自評、群眾評議、領導評議評出優秀給予獎勵。
第3篇 港式物業管理專題介紹3
三、管理費的理定
在物業管理中,管理費是業主最關心的問題之一。很多時候業主都想知道管理費都包括哪些費用管理公司是怎么理定管理費的為什么有時候管理費會增加等下面從幾個方面為大家介紹管理費:
(一)管理費開支包括的內容
1.公共地方及設施的維修與保養,如電梯、水泵、消防系統等;
2.公共地方清潔服務;
3.保安服務;
4.公共地方水電費、煤氣費、采暖費、空調費等;
5.管理公司員工薪金及福利;
6.財產保險及第三者責任保險;
7.大型維修改善儲備基金;
8.管理公司酬金;
9.行政支出,包括法律及專業費用、核銷費用、管理處的支出一切雜項等。
以上開支,管理公司必須備有詳細準確的帳目,如業主有要求,應隨時提供給業主查詢,管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產負債表經核數師核對,交予業主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。
(二)管理費的增加
管理費理定之后,并非一成不變,因各種因素的影響在新的一年度開始,往往管理費需要調整,通常下列因素會直接影響管理費的水平。
1.通貨膨脹因素;
2.發展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶,故意將管理費壓低而導致巨大管理開支赤字;
3.管理公司財務管理不善及其他不可預見的因素。
物業管理公司要增加管理費,必須通過一定的程序進行,不可以擅自做主。簡言之,須經業主委員會和業主法團同意方可。如果業主法團開會決議否定了新的收支預算案,經理人應視該年度預算管理費總額與上一年度的相同,然后另外增加不得超過此數的10%,直至新的收支預算給業主法團接納為止。如果經理人在新的財政年度開始沒有按其大廈公契的規定的程序制備收支預算案,則管理費不可以有任何增加。
雖然增加管理費是解決大廈管理赤字的一個方法,但如果赤字額巨大,僅僅靠合理地 增加管理費并不能解決問題,有時會需要大廈全體業主集款一次性填補赤字,或暫挪用管 理費押金或儲備基金,以應付當前的需要,待管理帳戶有盈余時再撥回填補。
(三)管理費的分擔
有了管理費支出總額,那么管理公司是怎么將這筆費用分攤到每個小業主頭上的呢按現時的大廈公契計算及分攤管理費有三種常見的方法:
1.以該單元的建筑面積;
2.以不可分割權份數;
3.以管理份額。
無論以哪一種方法計算分攤,其每個單元應支付的管理費份數必須在大廈公契附表中列出,下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費。
第4篇 物業管理公司員工手冊總則
一、為使本公司管理科學、規范,并使公司能夠穩步長期發展,特制定本《員工手冊》,作為員工行為的指南。《員工手冊》旨在幫助員工了解新的工作環境,從而使您與公司融為一體。
二、本手冊根據國家有關法規及公司章程而制定,為員工提供有關權利、責任和義務的詳盡資料。
三、本手冊對公司有關情況和政策進行了介紹和解釋,不代替公司政策,如本手冊與政策文本有沖突,以公司政策文本為準。公司在遵守國家法律、法規的情況下,有權對手冊任何內容進行修改、暫停或終止手冊內容。
四、本手冊好有與國家法律相悖之處,以國家法律規定為準。
五、本手冊所稱“公司”指湖南**物業管理有限公司,本手冊適用于經公司綜合管理部批準錄用的所有員工。
六、公司管理層有權根據需要對手冊進行修改和更新,并通過綜合管理部培訓、實施新員工手冊。舊手冊將即期作廢,一切以新手冊為依據,員工不得以未知為理由,提起勞動爭議。
七、公司各部門可根據部門特點和需求制定相應的部門規章制度,并報綜合管理部審核,以執行總經理批準方可實施,制度中如與國家、公司的規章制度不一致情況下,以國家或公司相應制度為準。
八、本手冊的解釋權歸公司綜合管理部。
第5篇 z物業小區公共設施管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.11物業小區公共設施管理程序 頁碼: 1/3
1.目的:
保證小區公共設施好無損,能夠正常運用,滿足質量要求。
2.適用范圍:
公司將公共設施的維護發包給分承包商,要求分承商派維修工負責維護并執行公司規定的程序。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002標準第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.職責:
4.1公司工程維修部(以下簡稱工程部)負責監督、檢查分承包商對公共設施的維修、保養等工作。
4.2工程部主任監督、檢查分承包商對小區內污水管道疏通,化糞池的清掏、天線及防盜門維修。
4.3維修工負責各類自管公共設施維修及養護。
4.4保安服務部負責公共設施不被他人損壞,保證公共設施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共設施管理:
5.1.1工程部檔案員建立《公共設施臺帳》。
5.1.2工程部主任依照《公共設施管理規定》制定有關公共設施檢查工作的《公共設施檢查記錄》指導各班長對各部門所屬的公共小區設施進行檢查。
5.1.3天線維修工依據工程部制定的《天線周保養項目及記錄》、《天線月保養項目及記錄》、《天線季保養項目及記錄》、《天線年保養項目及記錄》做好日常的維護、保養工作,并填寫有關記錄。
5.1.4分承包商的天線技術人員,每月中旬及月末對天線維修工的工作進行抽查,并填寫《天線周保養檢查記錄》、《天線月保養檢查記錄》、《天線季保養檢查記錄》、《天線年保養檢查記錄》。
5.1.5工程部檔案員根據各班長做出的《公共設施檢查記錄》,在每月最后一個工作日做出《公共設施月完好率統計表》,并報工程部主任審閱。
5.1.6工程部主任每月末對天線分承包商的工作進行一次抽查,內容包括:維護保養及維修情況,并填寫《天線工作考核記錄》,以此做為對分承包商工作的考評依據。
5.2公共設施的維修:
5.2.1維修班根據檢查情況進行判斷,屬小修范圍內的應及時修復,并填寫有關記錄。
5.2.2維修班根據檢查情況結果判斷后,超出小修范圍的,應及時上報工程部,雙方在《公共設施檢查記錄》簽字。
5.2.3工程部根據維修的實際情況,制定公共設施維修工作計劃,并上報副總經理審批后方可進行維修。
5.3對服務質量的監督、檢查:
5.3.1工程部負責按計劃對維修進度,過程進行監督、控制、促進工
作進展,并對維修后的結果進行檢查,做好記錄。
5.3.2每月定期由工程維修部主任檢查污水清掏情況并填寫《污水清掏月檢查記錄》。
5.4應急情況處理:
5.4.1自來水、電、燃氣一旦出現問題,維修工應及時趕到現場,采取必要的應急措施,并立即通知工程部主任及時與市政有關部門聯系填寫《應急情況處理記錄》。
5.4.2以上程序所涉及的各種表格記錄,月底上報工程部歸檔。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《公共設施臺帳》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天線周保養項目及記錄》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天線月保養項目及記錄》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天線季保養項目及記錄》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天線年保養項目及記錄》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天線周保養檢查記錄》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天線月保養檢查記錄》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天線季保養檢查記錄》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天線年保養檢查記錄》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盜門維修檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共設施日檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共設施周檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共設施月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共設施月完好率統計表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《應急情況處理記錄》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料領用單》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零維修服務單》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共設施管理規定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物業管理服務規范用語》 ej-wi-qp8.1-02
第6篇 物業管理公司住宅區管理公約
物業管理有限公司住宅區管理公約
為了加強維護和管理好住宅區的房屋及配套設施,保障住宅區內的房屋和公共設施的合理使用,維護住宅區的公共秩序,創造清潔、安全、舒適、優美的生活環境,特制訂本公約,以共同遵守和承擔責任。
一、根據國務院《物業管理條例 》、《溫州市城市管理暫行規定》和《溫州市城市市容、環境衛生、綠化和市政設施管理暫行辦法》等規定,本小區的物業管理由溫州市zz物業管理有限公司負責,為了住戶(含單位)提供有償服務。
二、物業管理公司給住戶(含單位)提供公共服務:(1)協助入戶口;(2)供水供電;(3)代收繳水電費;(4)室外清潔;(5)排水排污;(6)綠化保養;(7)糾正違章、改建、維護房屋的完整和免遭損壞;(8)保安;(9)消防;(10)維護公共設施;(11)噪音環保的管理。
三、物業公司的權利:
(1)根據與開發公司簽訂的管理合同,實施對住宅小區全面的物業管理;
(2)協助收取管理維修基金;
(3)辦理住戶入住手續,收取住戶每月公共的服務管理費,交給住房鑰匙;
(4)督促住戶遵守各項管理規定;
(5)管理進入住宅區進行裝修或土建的施工隊伍;
(6)催交各種滯納金;
四、物業公司的責任:以為住戶服務為宗旨,提供生活服務,對住戶和房地產行政主管部門負責。
五、住戶的權利:
(1)對所購買的房屋擁有居住權(使用權)和出租權(但出租時要到物業公司備案。)
(2)對所購買的住房進行裝修(不得違章);
(3)可對物業公司的各種管理服務和收費提出要求、批評、投訴,以至起訴違約者;
(4)對物業管理的制度和管理事項,提出修改或補充意見;
(5)參與民主管理和監督物業公司的經營管理活動。
六、住戶的責任:
(1)不改變房屋使用性質,不違章改建;
(2)不擅自占用公共走廊或場地;
(3)裝修房間時不得損壞公共設施、不滲漏水、不亂倒雜物及堵塞排水管道、不從樓上亂拋垃圾袋、不危及他人安全;
(4)愛護市容衛生、不亂畫亂涂;
(5)不制造噪音影響他人休息;
(6)不收藏危險品和毒品,樓宇內嚴禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油等)確保全體住戶的安全;
(7)按章程交納各種管理費、服務費。
七、違約責任。本公約經各方簽定,必須嚴格遵守,如有一方違約,對方有權追究違約責任。
八、本公約一式二份,雙方簽字認可后生效,各執一份以共同遵守。
溫州市zz物業管理有限公司 住戶(單位)簽章
地址: 地址:
電話:*** 幢號 室號
_______年_______月_______日
第7篇 物業管理公司質量手冊前言
e物業管理公司《質量手冊》前言
廣州e物業管理有限公司自 年成立以來,多年運行經驗告訴我們,企業要持續、健康的發展,必須建立一整套行之有效的管理體系,使企業管理多方面的工作處于有效的控制之中。只有建立規范化、專業化、系統化、標準化的管理模式,才能真正為顧客提供高品質的物業管理服務。
國際標準化組織頒布的iso 9001:2000標準,是國際上公認的質量保證體系,它的建立、推行和貫徹,將全面提升企業管理質量,有效地提高全體員工質量意識,最終使企業步入規范化、專業化、系統化、標準化的運行軌道,形成既有企業的自身特點,又有完善的運作、監督和預防機制,為業戶提供優良的物業管理服務。
隨著物業管理行業進一步規范和完善,為最大程度滿足業戶日益增長的全方位需求,打造e品牌,創建優秀物業管理小區并把物業管理行業推向規范化發展的新階段,物業公司制定了''的質量方針,作為向社會的承諾和公司全體同仁的工作宗旨。為確保質量方針的實現,我公司按照gb/t19001-2000idtiso9001:2000質量保證模式的要求,建立了物業公司的質量體系,編制質量手冊。
本手冊適用于合同環境下向業戶提供管理服務的質量保證和承諾。同時,它也是物業公司質量管理的綱領性文件和行動準則,每一位員工必須嚴格遵循、執行。
第8篇 物業創優資料目錄之共用設施設備管理
一、共用配套設施完好,無隨意改變用途
1、公共設施設備臺帳
2、設備標識卡
3、共用設施實景(現場相片)
二、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄,無事故隱患,專業技術人員和維修人員嚴格遵守操作規程與保養規范
1、共用設備設施月檢查表
2、發電機房運行記錄
3、水電技術領班崗位職責
4、水電工崗位職責
5、土建維修組長,崗位職責
6、土建維修工崗位職責
三、室外共用管線統一入地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻
1、小區實景(現場相片)
四、排水、排污管理通暢,無堵塞外溢現象
1、化糞池吸污記錄表
五、道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行
1、路面井蓋相片(現場相片)
2、維修作業道路警示牌相片
六、供水設備運行正常;設施完好、無滲漏、無污梁;二次生活用水有嚴格的保障措施,水質符合衛生標準;制定停水事故處理方案
1、本小區無二次供水系統(屬于直供水)
2、停水停電通知頒發及反饋流程圖
3、停水通知單
七、制訂供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整;供電設備運行正常,配電室管理符合規定,路燈、樓道燈等公共照明設備完好
1、發電機房養護記錄表
2、設備檢查檢測記錄表
八、電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,無安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機房通風、照明良好;制定出現故障后的應急處理方案
(本小區屬多層洋房,無電梯)
九、三北地區,冬季供曖室內溫度不低于16℃
(本小區不屬于三北地區)
第9篇 物業管理公司內部審核控制程序-13
物業管理公司內部審核控制程序(13)
1.0目的:
通過按策劃的時間間隔進行內部管理體系審核,確定管理體系活動及其結果是否符合策劃的安排,確保管理體系的有效性。
2.0適用范圍:
適用于本公司內部管理體系審核。
3.0職責:
3.1管理者代表負責批準《年度內部管理體系審核計劃》,批準審核報告。
3.2審核組長負責每一次具體的《內部管理體系審核計劃》、《內部管理體系審核報告》及《不符合項報告單》。
3.3綜合事務部負責組織對內審中不合格的糾正措施進行驗證。
4.0程序:
4.1綜合事務部在每年十二月底編制《年度內部管理體系審核計劃》,并確定審核組長及審核組成員,報總經理批準后實施。
4.2審核組長應為公司領導。
4.3內部管理體系審核通常為半年一次,必要時可增加審核次數。
4.4審核組長應在審核前一天對審核員進行相關培訓,以提高審核效率和技巧。
4.5審核組長負責確定審核組成員,成立審核組。審核組長和審核員必須經過送外進行專門的審核員培訓并取得內審員資格證書,且與被審核部門無直接關系。
4.6審核過程
計劃內容應包括:本次審核的目的、需要審核的要素及內容范圍、審核依據的標準或文件、審核組織及人員、審核的日程安排。計劃報管理者代表批準后執行。
審核員負責編制檢查清單,準備各種審核表格及文件。
審核組長將審核日程安排表提前5-7天通知相關部門。
審核組長負責主持召開受審核部門與審核員間的首次會議。
審核小組到現場實施審核。
對審核中發現的不合格項經確認后,填寫《不符合項報告單》,并由受審核部門負責人簽字確認。
審核工作完成后,審核組長負責召開未次會議,向受審核部門介紹審核結果。
審核組長在審核結束后一周內負責提交審核報告,審核報告由管理者代表批準后,以文件形式向全公司發布。
責任部門負責采取糾正措施。
審核組長負責派專人對內審中不合格項進行跟蹤驗證。
審核結束后,所有審核記錄轉交綜合事務部存檔,存檔期二年。
5.0支持性工具
《年度內部管理體系審核計劃》
《內部管理體系審核計劃》
《內部管理體系審核檢查清單》
《不符合項報告單》
《內部管理體系審核報告》
編制:審核:批準:日期:
第10篇 前期物業管理控制程序范本
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2 物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在'物業管理接管驗收記錄表'中進行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后,::由參加驗收各方在'物業管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1 根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4 聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5 辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1 及時向住戶發送有關的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續書'和'收費通知書'。
4.5.2 做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定'管理公約';
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂'裝修管理規定',做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6 由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3 工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4 物業管理機構根據'管理公約'規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1 qr23-01 物業管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02 入伙通知書
5.3 qr23-03 入伙手續書
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》
第11篇 某物業公司采購管理程序
城市花園物業管理公司質量體系
--采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務符合質量要求.
2.范圍
適用于公司內各類物資和服務的采購管理.
3.職責
3.1 總經理辦公室后勤主管負責物資采購的實施,行政副主任負責物資采購的管理控制.
3.2 品質管理部負責組織對分供方進行評定和控制.
3.3 各部門質檢員或專業技術人員負責采購物資和服務的驗收.
4.程序
4.1 根據采購物資對服務質量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務質量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機電設備等.
b類:對服務質量有直接影響的物資.如:娛樂設施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設施維修使用物資等.
c類:對服務質量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負責提供采購資料,包括:規格、名稱、價格、技術要求、相關國家、專業標準等.
4.2.2 總經理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經理簽字后交總經理辦公室后勤主管匯總后報總經理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規格、型號、等級、數量、價格、交貨期、技術要求、檢驗方法等內容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經理或其授權人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應急物資的采購由部門經理、總經理助理審核后報總經理批準.
4.3.9 固定資產和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權,按財務規定執行.
4.3.11 需要采購服務的部門提出服務采購申請,經部門經理、總經理助理審核后報總經理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設備(服務)合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔的責任.
4.3.14 嚴格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進后,采購員應及時通知質檢員辦理入庫報檢手續;庫管員根據《物資申請單》項目進行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質檢員對物資進行驗收時,若發現物資有標識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進行檢驗或向經理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進行檢驗時,由后勤主管負責組織相關部門質檢員與分供方聯系,實施現場驗證,認真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負責雙方聯系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機電設備等技術性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應進行驗收,以確保其質量符合要求.
4.4.7 服務質量驗收由服務申請部門負責.
4.4.8 當出現不合格物資時,由質檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經理審批,由采購員按審批意見處理執行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購完成后采購的有關文件由使用部門及后勤各自保存備份以備查閱.
4.4.11 對采購服務不合格項由服務采購部門負責人根據合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執行.
5.監督執行
由總經理辦公室監督執行.
6.支持性和相關性文件
**s4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應商名單》
**s4.15-01《倉庫管理程序》
**s4.6-01-02 《設備(服務)合格分供方名單》
7.質量記錄及表格
**s4.6-01-f1-01《物資申請單》
**s4.6-01-f2-01《入庫單》
**s4.6-01-f3-01《物資驗收單》
**s4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第12篇 x物業管理公司人力資源管理指引
1總則
1.1為確保人力資源滿足經營業務發展需要,各物業分公司必須重視人力資源管理工作,遵照集團和管理公司的制度規定,以崗位設置、薪酬體系、績效管理、員工教育培訓為基礎,逐步建立和完善本公司人力資源管理體系。
1.2人力資源管理應堅持公司業務需要與個人發展相結合的原則,將恰當的人在恰當的時間安排在恰當的位置,通過考試培訓、激勵、考核等措施,不斷提升員工隊伍的整體素質,充分發揮人力資源效能。
2人事管理權限
2.1物業分公司(管理處)職位級別名稱包括:總經理、副總經理、總經理助理、部門經理/主任、主管/隊長、班長/組長、員工,共7個職位級別。
2.2物業分公司總經理的招聘面試工作由項目公司提出申請,管理公司、集團人力資源部門和管理公司物業管理部共同完成。
2.3物業分公司總經理、副總經理、總經理助理、物業管理處(園區)主任、保安隊長(主管)的招聘、薪酬、人事任免由項目所在公司申報,經管理公司審核,報集團人力資源部審批。
2.4物業分公司部門經理的招聘、薪酬、人事任免,按照集團、管理公司相關規定,由物業分公司總經理審批,報項目所在公司和管理公司備案。
2.5物業分公司部門經理以下人員的招聘、薪酬、人事任免,按照集團、管理公司相關規定,由物業分公司總經理審批,報項目所在公司備案。
2.6物業分公司財務人員接受項目所在公司財務部的垂直管理,同時對物業分公司的總經理負責。
3人員聘用
3.1基本要求
3.1.1一般情況下,新開發項目在項目規劃設計方案確定后,應著手物業分公司總經理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。物業分公司其他管理層成員的招聘時間應納入項目開發計劃及物業分公司組建工作計劃。
3.1.2各物業分公司在確定人員需求時,應明確工作崗位的職責范圍和任職條件,并以《職務說明書》的形式對工作崗位進行全面描述。
3.1.3《職務說明書》應作為各物業分公司人力資源管理的基礎文件,人員招聘、
考核、培訓、晉升、調動或淘汰,以及申請新增或撤并工作崗位時,均必須將《職務說明書》作為呈報審批的必需附件。
3.2招聘篩選的一般程序
3.2.1初篩及面試初選工作由物業分公司行政人事部承擔,根據不同職位標準,經一般性詢問和
觀察,了解應聘者是否符合聘用基本條件。同時聯合相關部門人員對初篩合格的人員進行面試(從人品及專業等幾個方面進行),填寫《面試評估表》。
3.2.2技術考核在面試合格后需筆試或技術考核的人員,由物業分公司行政人事部與專業人士
共同確定考核內容、方法,考核由行政人事部主持,一般采用書面試題和現場操作的考核方法,考核后由考核人給出評定意見。
3.2.3背景審核、調查行政人事部要有針對性地對部門經理及其他特殊崗位的候選人員背景資料的真實性進行審核調查。
3.2.4復審復審及主管領導最后約見由行政人事部組織實施。復審應包括與用人部門經理、業務分管領導的面談。
3.2.5體檢由行政人事部組織擬聘用人員到公司指定醫院進行體檢。
3.3錄用審批
3.3.1經上述篩選評估程序后,物業分公司行政人事部負責組織履行相關審批手續,填寫《新員工聘用批準匯簽單》,報送相關主管領導批準。錄用審批必須按上述第2條人事管理權限的規定執行。
3.3.2經審批錄用的招聘人員,由行政人事部門發出通知,并與其簽訂《新進員工聘用確認書》,明確報到日期、具體待遇及其他相關事宜。
3.4新員工入職
3.4.1在新員工正式報告前,行政人事部應與用人部門共同做好以下準備工作:
a)根據崗位需要安排工作區位及配置辦公用品、工作用具;
b)確定新員工入職引導人(由部門負責人或部門負責人指定的、已具備本公司相關崗位工作經驗一年以上的人員承擔)。
3.4.2新員工到行政人事部報到時,行政人事部應按以下程序辦理:
a)說明入職注意事項,及相關手續辦理程序;
b)如有需要時應要求新員工在報到一周內提供《就職擔保書》;
c)發放、指導填寫《員工自然情況登記》;
d)收集新員工個人登記照片;
e)介紹辦公用品配備標準和申領手續,并約定領用時間;
f)介紹新員工入職引導人。
3.4.3用人部門入職引導人負責幫助新員工熟悉公司情況,介紹本職工作要求,指導申領辦公用品。
a)引領新員工至各部門進行自我介紹;
b)協助申領辦公用品;
c)介紹崗位工作要求
3.4.4其它事項
a)人事部門在新員工按要求提供個人照片后,1個工作日內做好新員工的工作牌、用餐卡(如有公司食堂)。
b)新員工必須嚴格按照要求填寫表格、提供相關資料原件和復印件,一周內交回人事主管。
c)外地員工報到必須在報到當日,安排好公司宿舍。特殊情況下,經總經理批準,由公司安排暫住賓館(招待所)。
d)新員工報到后,公司應在次月15日前辦理該員工社會保險事宜。e)新員工報到后15日內,公司必須按規定與新員工簽署聘用合同。f)新員工報到后30日內,公司應完成正式的新員工入職培訓。
3.5新員工試用
3.5.1所有新進員工均應試用,行政人事部辦理新進員工簽訂勞動合的同時予以明確。新員工試用期一般為三到六個月。
3.5.2試用期間員工待遇按公司相關制度執行。
3.6新員工轉正
3.6.1行政人事部在新員工試用期屆滿前5個工作日,將《員工轉正考核表》發至用人部門,由上級領導負責新員工的轉正考核。
3.6.2上級領導收到《員工轉正考核表》應完成的工作及要求:
a)與本部門其他員工溝通,征詢考核意見;
b)與入職引導人進行溝通,就考核意見基本取得一致;
c)與新員工本人進行面談;
d)填寫《員工轉正考核表》。
3.6.3新員工轉正考核意見以上級領導的意見為主,同時應綜合考慮入職引導人和本部門其他人員意見。如果考核意見存在明顯分歧,應將不同意見記錄在考核表中。
3.6.4就考核表中的每一評估項目,上級領導都應與入職引導人、本部門其他人員(至少1/3),以及新員工本人交換考核意見。
3.6.5被考核員工的上級填好《員工轉正考核表》后,交由人事主管組織公司領導審核確認考核結果:業務分管領導審核、總經理審批。
3.6.6經總經理審批后,人事主管負責正式辦理該員工轉正或辭退事宜。
a)同意該員工轉正,則按規定辦理轉正手續;
b)需延長試用期的,則通知員工本人;
c)需辭退的,則按規定辦理辭退手續。
3.6.7辦理正式轉正手續的,由人事主管協助新員工填寫《員工轉正審批表》,并連同新員工試用期間培訓記錄送呈用人部門經理、分管領導、總經理簽署審批意見。
3.6.8需延長試用期的,在其本人同意后可繼續試用,重新試用期滿仍按上述轉正考核程序組織轉正考核,仍不合格的按辭退處理。
4員工離職
4.1各物業分公司員工離職的情形包括(不限于):
a)辭職:由員工本人提出,按離職程序辦理相關手續后視為辭職;
b)自動離職:員工未以書面形式向公司提出辭職申請,或申請未經批準、未辦理完結離職手續的視為自動離職。自動離職視其本人放棄在本公司的一切權利,不給予工資結算及經濟補償。
c)勸退:公司裁員或認為某員工不適宜本職工作,可勸退。
d)辭退:員工在工作期間嚴重違反公司制度、或符合公司規定必須即時解雇的,依據有關規定處理后再按離職程序辦理相關手續。
e)除名:如員工觸犯法律,被依法追究刑事責任的給予除名,不給予結算工資
及經濟補償。
f)合同期滿終止勞動合同或雙方協商解除勞動合同。
4.2離職申請與審批
4.2.1公司員工提出的辭職,由員工本人填寫《員工離職申報表》,送交直接上級或行政人事部。其它情況下,由擬離職員工的直接上級填寫《員工離職申報表》。
4.2.2物業分公司決定勸退、辭退、除名,以及合同期滿不再續簽或協商解除勞動合同的,均必須按人事管理權限履行逐級審批手續。在完成內部審批手續后,通知擬離職員工,并要求其在《員工離職申報表》上簽字
確認。
4.2.3員工本人提出的辭職申請,由其直接上級負責(或在本部門審批后轉交行政人事部)組織內部審批手續。
4.2.4員工離職審批權限的特別規定:
a)物業分公司一般操作人員(不含專業技術〈工種〉人員)及辦公文員的離職,經用人部門審批,報行政人事部備案,并辦理相關手續;
b)基層主管以上級別人員及專業技術(工種)人員的離職,最后須報總經理或分管副總審批。
4.3離職手續辦理
4.3.1員工離職申請批準后,員工所在部門應配合行政人事部督促離職員工辦理工作交接手續,并完整填寫《離職工作交接表》。
4.3.2所有離職員工均應根據辭退員工個人意愿,由公司行政人事部(或分管領導)組織離職面談,并如實填寫《離職面談清單》。
4.3.3與離職員工相關的財務結算(包括離職補償),由財務部按集團、管理公司及本公司財務制度的規定執行。
4.3.4各物業分公司行政人事部負責收集、整理、歸檔員工離職的相關審批和移交手續記錄,屬集團、管理公司人事權限范圍的應將相關資料呈報集團人力資源部或管理公司行政人事部。
5工作行為管理
5.1各物業分公司總經理應以身作則,指導、監督本公司員工遵循集團和管理公司有關工作行為的規定,努力維護和改善日常工作秩序。
5.2各物業分公司應在管理公司《物業服務行為規范》的基礎上,結合各專業服務
的需要制訂有針對性的服務行為規范。
5.3各物業分公司行政人事部負責按集團行政管理制度的規定,做好本公司員工的考勤工作。除國家法定公眾假期,由各物業分公司正式發布休假通知外,其它各類請、休假均必須辦理請假審批手續,并確保正常業務工作不受影響。
5.4請、休假審批權限,以及員工休假權利,各物業分公司均必須按集團公司《請休假管理規范》執行,外派人員按集團《外派員工探親假管理規定》執行。
6員工關系管理
6.1管理公司鼓勵各物業分公司在控制成本的原則下,盡可能地開展員工集體活動和員工關懷行動,不斷豐富員工工作和生活,促進員工隊伍的溝通交流和集體認同感。
6.2各物業分公司應充分重視員工提案的管理工作,鼓勵員工提出合理化建議或意見,并積極、客觀、公正地進行評價和利用。各物業分公司應制訂本公司員工提案管理制度,對員工提案的收集、評價、實施及獎勵做出明確規定。
6.3各物業分公司必須定期開展員工滿意調查活動,以全面了解和評估員工對公司的真實感受,為改進公司內部管理提供機會,同時員工滿意程度也是各級管理人員目標管理責任制的重要內容之一。
6.4針對物業分公司進行的員工滿意調查由項目所在公司負責組織實施,管理公司物業管理部予以指導和監督,。
6.5各物業分公司應確保客觀、公正、平等地對各級員工,根據個人工作表現做出的獎罰決定必須符合《物業員工獎罰管理規定》的要求,真正達到獎優罰劣的效果。
7薪酬管理
7.1各物業分公司員工的薪級設置、核定、調整必須按集團公司《薪酬管理制度》的要求執行,根據人事管理權限履行規定的審批手續。
7.2員工薪資必須與工作業績掛鉤,各物業分公司總經理有權在本公司工資總額的范圍內,根據員工效果考核結果決定員工浮動工資及年終資金的分配,但必須報項目所在公司審批。
7.3及時足額發放員工工資是公司誠信的重要體現,各物業分公司必須保證按時足額發放員工工資。
8人員績效考核
8.1基本要求
8.1.1根據集團公司績效考核的相關制度規定,管理公司建立和實施物業員工個人績效考核體系,確保考核工作的公平、公正、公開,并有利于促進物業員工個人績效、物業分公司整體績效的持續提升。
8.1.2各物業分公司應參照管理公司規定的考核標準、程序和要求,建立和健全本公司人員績效考核制度,考核結果與個人工資掛鉤的同時,應著重關注問題改善,加強考核反饋和溝通工作。
9相關文件與記錄
9.1wdwy-wi-mm5101au*物業服務行為規范
9.2wdwy-wi-mm5102物業員工獎罰管理規定
9.3wdwy-fr-mm5101職務說明書(范本)
9.4wdwy-fr-mm5102面試評估表
9.5wdwy-fr-mm5103新員工聘用批準匯簽表
9.6wdwy-fr-mm5104新進員工聘用確認書
9.7wdwy-fr-mm5105就職擔保書
9.8wdwy-fr-mm5106員工自然情況登記表
9.9wdwy-fr-mm5107員工轉正考核表
9.10wdwy-fr-mm5108員工轉正審批表
9.11wdwy-fr-mm5109員工離職申報表
9.12wdwy-fr-mm5110離職工作交接表
9.13wdwy-fr-mm5111離職面談清單
9.14wdwy-fr-mm5112員工獎勵申請表
9.15wdwy-fr-mm5113員工處罰單
