第1篇 物業管理手冊之物業分公司職能部門設置
各物業分公司必須按本手冊規定設置職能部門,因當地情況特殊,需要變更部門職能、部門名稱或新增職能部門時,必須事先呈報項目所在公司審核、管理公司物業管理部批準。
本章節對行政人事部、品質部、財務部、管理處必須具有的職能作了規定。各物業分公司的組織架構及崗位設置必須遵守'責任清晰、設置規范、機構精簡、運作高效'組織建設原則,可根據實際需要安排其它職能或設置其它職能部門(如工程部、物業部、經營部等),根據這些職能劃分進行機構、崗位設置。如公司規模較小,可將部門職能設置在管理處,盡量精簡機關的行政機構。
各物業分公司的體系文件應根據本手冊規定,對組織架構、部門、崗位職責有更細化的描述和規定。
組織機構、部門及崗位設置須按本手冊要求獲得批準。
1.行政人事部必要的工作職能
1.1溝通與協調
1)設置專責人員負責與管理公司物業管理部、項目所在公司對接溝通與協調,及時傳達相關信息。
2)負責建立并實施本公司內部員工的溝通與協調機制。
1.2目標、計劃管理的落實
1)協助總經理編制本公司年度工作計劃。
2)根據本手冊中的計劃管理要求落實業務工作計劃在各部門各崗位的運用。
3)監督各部門、崗位計劃實施效果。
4)監督各級主管人員對計劃的考核情況。
5)協助總經理監督各部門責任目標完成情況,監控本公司責任目標完成進度。
1.3其它常規業務參考如下
1)制訂并完善公司相關工作管理制度;
2)協助公司總經理規劃并培育公司企業文化體系;
3)負責組織召集公司大會、行政辦公例會及各項專題會議;
4)負責公司行政文件的擬定、登記、發放、歸檔及公司印章的保管和使用;
5)負責公司工商執照、資質等級的申辦、年審、變更、補辦、注銷等工作;
6)負責公司車輛、辦公設備、員工餐廳(公司機關)、員工宿舍等行政管理工作;
7)負責公司對外聯絡及宣傳;
8)負責員工的招聘、入職、離職、人事異動;
9)負責對人力資源進行規劃、預測、信息收集及數據統計;
10)負責員工檔案的建立及勞務合同的管理;
11)負責公司員工考勤、工資、福利及保險管理工作;
12)負責公司行政檔案、行政文書的管理。
2.品質部必要的工作職能
2.1建立、維護和改進公司管理體系
1)根據本手冊要求協助總經理建立和細化各方面的文件,形成完整的體系文件。
2)落實體系文件在各職能部門、崗位中運行。
3)組織內部審核,協助總經理進行管理評審,具體配合物業管理部進行監督審核。
4)對于體系中發生的涉及管理公司物業管理部權限的問題應及時通過行政人事部向管理公司物業管理部反映。
2.2負責實施品質培訓
1)編制總體培訓計劃并組織落實。
2)監督各部門、專業的培訓實施情況。
3)對總體培訓效果負責。
2.3負責質量監督與改進
1)根據本手冊9.2要求落實三級檢查機制,具體負責實施本公司月檢,監督周檢、日常檢查實施情況。
2)負責總體質量統計分析,監督、指導各專業的質量統計分析。
3)負責糾正與預防措施的跟蹤驗證。
2.4方案的落實與調整
1)跟蹤被批準的方案實施情況。
2)協助總經理定期評審方案的適宜性,以及對方案進行評審和調整。
2.5其它常規職能參考如下:
1)按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成本部門責任目標。
2)負責本部門相關招標工作,參與非工程類的業務分包、供方的評價與選擇。
3)負責定期分析顧客投訴信息,并組織重大投訴的處理。
4)負責組織顧客滿意度調查工作。
5)負責搜集物業行業法規及其它信息并及時反饋。
6)負責組織公司創優評先活動。
3.財務部職能
3.1根據國家有關財經法規、政策、制度,制定公司財務管理制度和會計核算辦法;
3.2按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成本部門責任目標;
3.3負責組織編制公司年度收支預算計劃;
3.4實行全面預算管理,組織和監督各項資金的收支情況,保障資金供給;
3.5按月、季、年定期編制會計報表并按季度編寫財務情況說明書;
3.6定期開展經濟活動分析,提出改進意見,為總經理決策提供真實可靠的會計信息;
3.7對公司各部門及下屬基層單位進行財務監督和指導;
3.8負責經濟合同的財務審核工作,參與供方的評價與選擇;
3.9負責公司成本控制和管理,并定期分析成本細項;
3.10負責組織經濟合同的評審,建立合同臺帳;
3.11辦理現金收付和銀行結算業務;
3.12負責公司采購的預、決算審核工作;
3.13負責公司固定資產與低值易耗品管理及清查工作;
3.14負責財務檔案的管理工作;
3.15制訂本部門業務培訓計劃,并組織實施;
3.16配合外部和內部的財務審計工作;
3.17負責與財務、稅務、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯絡。
4.管理處
4.1按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成部門責任目標;
4.2負責制定本部門年度、月份工作計劃,并組織實施;
4.3按照公司管理體系的標準和要求,持續改進管理服務工作質量;
4.4負責轄區內的綠化、清潔、消殺日常管理;
4.5負責轄區內的公共秩序維護、車輛、消防日常管理;
4.6負責轄區內房屋本體、公共設施設備的日常維修養護,提供有償維修服務;
4.7負責轄區內各項費用的收繳工作
4.8負責轄區內房屋裝修管理;
4.9負責日常接待和客戶投訴的處理;
4.10負責業主檔案和本部門物業管理運作檔案的管理;
4.11負責與業主委員會的溝通、協調;
4.12負責實施社區文化活動;
4.13負責制訂本部門業務培訓計劃并組織相關人員實施;
第2篇 物業保安管理員考核綱要
物業(保安)管理員考核綱要
(一)課目:業務技能考核
目的:檢驗訓練效果,提升隊伍單兵素質
內容:一.業務知識考核
二.企業文化大綱
三.隊列
四.車輛指揮
五.擒敵拳
六.消防技能
七.體能(100m/3km/俯臥撐)
方法:全部統一組織,分項實施
時間:總計七課時
要求: 一.組織嚴密,將考技術與練作風緊密結合;
二.堅持'公開、公平、公正'的原則,通過考試客觀地反映工作水平與訓練水平。
(二)物業管理員考核評分標準
1.隊列、擒敵拳、車輛指揮、體能參照班長標準執行;
2.《業務知識》與《企業文化大綱》按試卷筆試進行;
3.消防考核標準
消防課目評定標準(共60分)
(三)評分表
物品業管理員考核總表(共250分)
第3篇 物業管理師考試:物業經營管理
物業管理師考試大綱-物業經營管理
第一章 物業經營管理概述
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業經營管理及其管理對象和工作內容等知識的熟悉程度。
(二)考試基本要求
掌握:物業經營管理的內容,收益性物業的類型及特點,物業經營管理的層次及各層次之間的相互關系。
熟悉:物業經營管理的戰略性工作內容和常規工作內容。
了解:物業經營管理和傳統物業管理的異同和相互關系。
(三)要點說明
1.物業經營管理的性質和管理對象
2.物業經營管理的目標
3.管理型物業管理企業、專業型物業管理企業、綜合型物業管理企業的區別
4.物業經營管理的類別
5.物業經營管理的工作內容
第二章 房地產投資及其區位選擇
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資、房地產投資風險等內容的熟悉程度。
(二)考試基本要求
掌握:房地產投資及其特性,房地產直接投資和間接投資的區別與聯系。
孰悉:房地產投資的形式及利弊,房地產投資風險的種類,房地產區位的內容。
了解:不同類型房地產投資項目對區位的特殊要求。
考試大綱下載:物業管理師考試大綱-物業經營管理
第4篇 物業區域治安管理具體內容
物業區域治安管理的具體內容
治安人員有權制止的行為
1.住宅小區開設的經營攤點,未經物業管理公司批準,或未領有經營許可證的,治安人員有權禁止其活動。
2.在住宅小區內的公共場所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺堆放雜物,飼養雞、鴨等家畜,治安人員應予以制止。
3.非法攜帶、存放槍支彈藥,或非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具,治安人員一經發現應予以制止。
4.非法侵入他人住宅,損毀他人財物,治安人員一經發現應予以制止。
治安人員有權監督、勸阻的行為
1.使用音量過大或發出噪聲的器材,影響他人正常的工作和休息的。
2.從樓上往下亂扔雜物。
3.擅自撬開他人信箱,私自拆開他人郵件、電報、信函等。
4.未經批準,私自安裝、使用電網。
5.使用氣槍,在住宅小區內進行各種射擊活動。
6.制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。
7.利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。
8.利用住宅作據點,進行盜竊活動。
9.制造、復制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像等行為。
10.利用住宅進行嫖娼活動。
11.在車輛、行人通行的地方施工;對溝井坎穴不設覆蓋物、標志,或故意損毀、移動覆蓋物或標志。
12.故意損壞郵筒、公用電話等公共設施;故意損壞路燈、消火栓、公用天線、電梯等配套設備;故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共地方。
第5篇 物業管理師物業管理實務試題-第一章物業管理企業
物業管理師物業管理實務試題匯編之第一章物業管理企業
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業管理企業的分類,以下各項不是按投資主體經濟成分來劃分的有()。
a中外合資經營的物業管理企業
b全民所有制物業管理企業
c物業管理集團公司下的子公司
d集體與個人共同投資的物業管理企業
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業類型的掌握程度。物業管理企業分類按照投資主體的經濟成分可劃分為:全民所有制物業管理企業、集體所有制物業管理企業、民營物業管理企業、外資物業管理企業、其他物業管理企業。故本題選c,有關內容可參見教材第1―2頁。
2.物業管理企業資質等級分類方法有()。
a a、b、c、d四個等級
b高、中、低三個等級
c一、二、三級
d特級、一、二級
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業的資質等級為一、二、三級。故本題選c,有關內容可參見教材第4~5頁。
3.一級資質的物業管理公司,其注冊資本可以是:
a 200萬元
b 300萬元
c 400萬元
d 800萬元
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。一級資質的物業管理企業注冊資本為人民幣500萬元以上。故本題選d,有關內容可參見教材第4~5頁。
4.二級資質物業管理公司,專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于()人。
a 10b 20c 30d 40
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。二級資質的物業管理企業應具有物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。故本題選b,有關內容可參見教材第4~5頁。
5.關于物業管理資質的頒發機構,下面哪個說法是正確的()。
a國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理
b省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理
c直轄市人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督
d直轄市人民政府房地產主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理,設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書
的頒發和管理,直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企
業資質的頒發和管理,并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。故本題選b,有關內容可參見教材第4頁。
6.新設立的物業管理企業,在領取營業執照之日起30天內,持相關資料向當地的房地產主管部門申請以下資質()。
a一級資質b二級資質c三級資質d三級資質,并設一年的暫定期
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期,物業管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選d,有關內容可參見教材第6頁。
7.物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的()。
a法人b經濟實體c企業單位d以上說法都不對
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念的掌握程度。物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。故本題選b,
有關內容可參見教材第l頁。
8.下列選項中,不屬于物業管理企業特征的是()。
a是獨立的企業法人
b屬于服務性企業
c具有一定的公共管理性質的職能
d具有行政管理職能
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業特征可歸納為以下三點:一是獨立的企業法人;二屬于服務性企業;三具有一定的公共管理性質的職能。故本題選d,有關內容可參見教材第1頁。
9.物業管理企業的產品是()。
a服務b管理c服務與管理并存d以上說法都不對
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業本身不制造實物產品,它主要是常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。故本題選a,有關內容可參見教材第1頁。
10.物業管理有限責任公司最低限額的注冊資本為(&nbs
p; )萬元。
a 10b 200c 300d 500
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業工商注冊登記的掌握程度。《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定(若辦理資質,10萬元的注冊資本是不行的)。故本題選a,有關內容可參見教材第3頁。
11.()組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理。
a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線制是最簡單的企業管理組織形式,它的特點是:企業各級領導者親自執行全部管理職能,按垂直系統直接領導,不設專門職能機構。這種組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理,不能適應較大規模和較復雜的物業管理。故本題選b,有關內容可參見教材第6~7頁。
12.()組織形式,其員工受雙重領導。
a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。矩陣制是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上,按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統,縱橫交叉,構成矩陣的形式。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門,又建立橫向的管理系統;參加項目的成員受雙重領導,既受所屬職能部門的領導,又受項目組的領導。故本題選d,有關內容可參見教材第8~9頁。
13.規模大、物業種類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司可以采用()組織形式。
a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。事業部制是較為現代的一種組織形式,是管理產品各類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。一般多由那些規模大、物業各類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司借鑒采用。故本題選c,有關內容可參見教材第8頁。
14.目前物業管理機構設置中普遍采用的一種組織形式是()。
a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線職能制以直線制為基礎,在各級主管人員的領導下,按專業分工設置相應的職能部門,實行主管人員統一指揮和職能部門專業指導相結合的組織形式。其特點是各級主管人員直接指揮,職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示,只是起業務指導和監督作用。這種組織形式是目前物業管理機構設置中普遍采用的一種形式。故本題選a,有關內容可參見教材第7~8頁。
15.新設立的物業管理企業,其資質等級按()等級核定。
a最低b最高c適合的資質等級d矩陣制
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期物管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選a,有關內容可參見教材第6頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業管理企業在申請資質時,應持以下資料()。
a營業執照和企業章程
b驗資證明
c物業管理企業組織架構
d企業法定代表人的身份證明
e物業管理專業人員的職業資格證明書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證明書和勞動合同
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業在申請資質時,應持以下資料:營業執照;企業章程;驗資證明;企業法定代表人的身份證明;物業管理專業人員的職業
資格證明書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證明書和勞動合同。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第6頁。
2.關于物業管理企業的設立,以下說法正確的是()。
a物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段
b 物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,是根據《公司法》的規定
c新設立的物業管理企業,在領取營業執照后,要向當地工商主管部門申請資質,是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定
d《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為50萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時可以辦理三級資質的物業管理企業
e物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業設立程序的掌握程度。根據《公司法》和《物業管理企業資質管理辦法》的規定,物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段;根據《公司法》規定,物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領取營業執照后,方可開業;新設立的物業管理企業,在領取營業執照之日起30天內,要向當地房地產主管部門申請資質,是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定;《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作
為服務性企業應符合此規定。同時,考慮到企業注冊后應辦理物業管理企業資質證書,因此,注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求;物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第3~6頁。
3.以下哪幾種是物業管理企業的常見模式()。
a房地產建設單位的附屬公司
b民營物業管理企業
c獨立的物業管理企業
d集體所有制物業管理企業
e物業管理集團公司
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業常見模式的掌握程度。物業管理企業的常見模式有房地產建設單位的附屬公司、獨立的物業管理企業、物業管理集團公司。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第3―6頁。
4.物業管理企業的組織形式主要有()。
a直線制b直線職能制c矩陣制d直線矩陣制e事業部制
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。物業管理企業組織形式有直線制、直線職能制、事業部制和矩陣制。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第6頁。
5.以下對物業管理企業描述正確的有()。
a依法設立,以盈利為目的,承擔獨立責任的企業法人
b物業管理企業的產品就是服務,屬于服務性企業
c其職能帶有公共管理的性質
d具備專門資質,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體
e物業管理企業以自己的名義享有民事權利,在提供服務時不承擔民事責任
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念和特征掌握程度。e“物業管理企業以自己的名義享有民事權利,在提供服務時不承擔民事責任”應為“物業管理企業以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任”。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第1頁。
6.關于事業部制物業管理組織形式以下哪種說法是正確的()。
a事業部制是較為現代的一種組織形式,是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式
b采取事業部制的物業管理企業,要求企業領導者通曉各種專業知識,具備多方面的知識和技能
c其主要特點:實行分權管理,將政策制定和行政管理分開;每個事業部都是一個利潤中心,實行獨立核算和自負盈虧
d其主要優點:強化了決策機制,使公司領導擺脫了繁雜的行政事務;能調動各事業部門的積極性;促進了內部競爭;有利于復合型人才的考核培養
e主要缺點:機構人員較多,容易形成多頭領導
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理組織形式的掌握程度。選項b“采取事業部制的物業管理企業,要求企業領導者通曉各種專業知識,具備多方面的知識和技能”是直線制組織形式的特征;選項e“主要缺點:機構人員較多,容易形成多頭領導”是矩陣制組織形式的缺點。故本題選a、c、d,有關內容可參見教材第8頁。
7.以下諸多因素,哪幾個因素影響物業管理企業組織機構設置()。
a企業資質b企業戰略c技術d組織規模e外部環境
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置的影響因素的掌握程度。影響因素包括:企業戰略因素、外包環境因素、技術因素和組織規模及所處階段。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第9頁。
8.物業管理企業組織機構設置的要求是()。
a按企業資質設置組織機構
b按照企業規模、任務設置
c按照統一領導、分層管理的原則設置
d按企業注冊資本設置組織機構
e要充分體現各崗位、各部門之間的分工協作,同時,要精干、高效、靈活
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置要求的掌握程度。物業管理企業組織機構設置的要求是:①按照規模、任務設置;②統一領導、分層管理;③分工協作;④精干、高效、靈活。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第10頁。
9.物業管理企業的分類,以下各項是按投資主體的經濟成分來劃分的有()。
a中外合資經營的物業管理企業
b全民所有制物業管理企業
c物業管理集團公司下的子公司
d集體與個人共同投資的物業管理企業
e股份合作型物業管理企業
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業分類的掌握程度。物業管理企業按投資主體的經濟成分來劃分,可分為:全民所有制物業管理企業;集體所有制物業管理企業;民營物業管理企業;外資物業管理企業和其他物業管理企業。選項c“物業管理集團公司下的子公司”屬于物業企業的模式;選項e“股份合作型物業管理企業”是按股東出資形式來劃分的。故本題選abd,有關內容可參見教材第1―2頁。
10.物業管理企業的職能機構主要包括人力資源部、行政管理部、品質管理部、財務部、經營管理部、工程管理部、安全管理部、環境管理部。品質管理部的主要職責包括以下那幾個方面()
a客戶服務監督管理
b制訂和分解企業經營計劃和經營目標
c維護企業質量管理體系的正常運行
d建立相關規章制度、管理目標和工作標準
e客戶管理關系,客戶投訴處理,客戶滿意度評價
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業職能機構職責的掌握程度。品質管理部的主要職責包括:企業質量管理體系運行和維護,各物
業項目服務品質監督,客戶滿意度評價及監督,管理評審,
協助新物業項目建立質量管理體系,外部質量審核的協調,內部服務品質審核的組織協調,客戶服務監督管理,客戶關系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第10~11頁。
三、案例題
1.你是一個職業經理,負責組建一個準備接管兩個三十萬建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小區的物業管理公司。按上級領導的要求:成立之初的組織機構設置要考慮公司的發展要求,要貫標(is09001)。請問(1)按直線職能制組織形式思路,設立公司的職能部門并確定各部門的職責。(2)說明直線職能制的主要優缺點。
【答案】(1)應設立的職能部門及職責如下:
①總經理室:由總經理及若干副總經理共同構成公司的決策層,對企業的重大問題作出決策。
②人力資源部:制訂企業各項人力資源管理制度,編制人力資源發展和培訓計劃,優化人力資源結構和人力資源配置,設計實施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。
③行政管理部:編制實施行政管理、企業文化建設、品牌管理和信息化建設的規劃和預算,建立相關規章制度、管理標準和工作標準,完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯絡等工作。
④財務部:堅持原則,遵守財經紀律,執行財務規章制度;編制財務計劃,做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作;督促檢查各項目的財務收支情況,監督資金和資產的安全運作,增收節支;定期向總經理室匯報財務收支情況。
⑤品質管理部:企業質量管理體系運行和維護,各物業項目服務品質監督,客戶滿意度評價及監督,管理評審,協助新物業項目建立質量管理體系,外部質量審核的協調,內部服務品質審核的組織協調,客戶服務監督管理,客戶關系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。
⑥市場拓展部:制訂和分解企業經營計劃和經營目標,制訂物業項目考核體系、考核指標和標準,組織對各物業項目進行目標考核等。
⑦經營管理部:物業管理市場調查研究,物業管理市場拓展,物業項目可行性研究分析,制作標書,投標管理,新接管物業項目前期介入管理的組織和協調,顧問項目管理與協調等。
⑧工程管理部:工程維修和運行保障,合格工程維修分包商評審,各項維修保養工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作,為各物業項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審,支持新項目做好新接管物業的移交、驗收和工程管理,負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。
⑨安全管理部:各物業項目安全管理監督控制、安全管理指導的統籌安排、安全檢查的統籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等;具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制度與實施,并監督、指導、協調和考核各項目的執行情況;完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作;協助項目對重大安全事故或突發事件的調查和處理。
⑩環境管理部:負責清潔、綠化管理,保持環境衛生,實施企業對清潔和綠化分包方監管等;具體負責指導、監督各項目清潔綠化日常維護保養工作;負責對承包方的監督檢查與考核;負責制訂公共環境衛生防護的各類管理措施,組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養計劃。
(2)優點:加強了專業管理的職能,適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業管理企業。缺點:機構人員較多,成本較高,橫向協調困難,容易造成扯皮,降低工作效率。
2.公司剛剛意向成立一個物業管理公司,你是行政經理,請你寫出物業公司設立的程序。分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。
【答案】
(1)工商注冊登記階段:企業名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數和法定代表人、公司人員、公司章程。
第6篇 z物業小區公共設施管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.11物業小區公共設施管理程序 頁碼: 1/3
1.目的:
保證小區公共設施好無損,能夠正常運用,滿足質量要求。
2.適用范圍:
公司將公共設施的維護發包給分承包商,要求分承商派維修工負責維護并執行公司規定的程序。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002標準第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.職責:
4.1公司工程維修部(以下簡稱工程部)負責監督、檢查分承包商對公共設施的維修、保養等工作。
4.2工程部主任監督、檢查分承包商對小區內污水管道疏通,化糞池的清掏、天線及防盜門維修。
4.3維修工負責各類自管公共設施維修及養護。
4.4保安服務部負責公共設施不被他人損壞,保證公共設施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共設施管理:
5.1.1工程部檔案員建立《公共設施臺帳》。
5.1.2工程部主任依照《公共設施管理規定》制定有關公共設施檢查工作的《公共設施檢查記錄》指導各班長對各部門所屬的公共小區設施進行檢查。
5.1.3天線維修工依據工程部制定的《天線周保養項目及記錄》、《天線月保養項目及記錄》、《天線季保養項目及記錄》、《天線年保養項目及記錄》做好日常的維護、保養工作,并填寫有關記錄。
5.1.4分承包商的天線技術人員,每月中旬及月末對天線維修工的工作進行抽查,并填寫《天線周保養檢查記錄》、《天線月保養檢查記錄》、《天線季保養檢查記錄》、《天線年保養檢查記錄》。
5.1.5工程部檔案員根據各班長做出的《公共設施檢查記錄》,在每月最后一個工作日做出《公共設施月完好率統計表》,并報工程部主任審閱。
5.1.6工程部主任每月末對天線分承包商的工作進行一次抽查,內容包括:維護保養及維修情況,并填寫《天線工作考核記錄》,以此做為對分承包商工作的考評依據。
5.2公共設施的維修:
5.2.1維修班根據檢查情況進行判斷,屬小修范圍內的應及時修復,并填寫有關記錄。
5.2.2維修班根據檢查情況結果判斷后,超出小修范圍的,應及時上報工程部,雙方在《公共設施檢查記錄》簽字。
5.2.3工程部根據維修的實際情況,制定公共設施維修工作計劃,并上報副總經理審批后方可進行維修。
5.3對服務質量的監督、檢查:
5.3.1工程部負責按計劃對維修進度,過程進行監督、控制、促進工
作進展,并對維修后的結果進行檢查,做好記錄。
5.3.2每月定期由工程維修部主任檢查污水清掏情況并填寫《污水清掏月檢查記錄》。
5.4應急情況處理:
5.4.1自來水、電、燃氣一旦出現問題,維修工應及時趕到現場,采取必要的應急措施,并立即通知工程部主任及時與市政有關部門聯系填寫《應急情況處理記錄》。
5.4.2以上程序所涉及的各種表格記錄,月底上報工程部歸檔。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《公共設施臺帳》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天線周保養項目及記錄》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天線月保養項目及記錄》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天線季保養項目及記錄》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天線年保養項目及記錄》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天線周保養檢查記錄》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天線月保養檢查記錄》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天線季保養檢查記錄》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天線年保養檢查記錄》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盜門維修檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共設施日檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共設施周檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共設施月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共設施月完好率統計表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《應急情況處理記錄》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料領用單》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零維修服務單》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共設施管理規定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物業管理服務規范用語》 ej-wi-qp8.1-02
第7篇 物業iso9000物業的驗收管理程序
公 司 程 序 文 件 版號: a
修改號: 0
ej-qp2.1物業的驗收管理頁碼: 1/3
1.目的:
明確驗收管理的程序,確保物業的工程驗收得到有效的控制。
2.適用范圍:
適用于公司工程維修部(以下簡稱工程部)對新承接物業項目工程的驗收。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.7 4.9章
3.2 iso9002標準第4.7 4.9章
4.職責:
4.1公司副總經理領導各部門負責人及工程維修部專業人員組成驗收組。
4.2驗收組負責對公司新承接的物業項目進行驗收,并負責驗收合格后的交接工作。
4.3驗收組匯同開發商及施工單位,聯合對物業竣工工程及室內設備等進行全面系統性的驗收。
4.4對已投入使用的物業項目,要求委托方出據工程竣工資料以及設備使用維護、公共設施等配套維修資料,并進行系統檢查。
5.工作程序:
5.1驗收準備:
5.1.1由公司總經理或副總經理主持組成物業工程驗收組。
5.1.2 驗收組對新承接的物業進行實地考查。
5.1.3 公司與委托方簽署物業委托管理合同后,按驗收組對物業工程竣工資料(設計圖紙、設計變更、中間驗收、洽商、建材試驗報告、產品合格證、國家監理單位驗收單等)進行驗收。
5.2物業的預驗收:
5.2.1驗收組分專業依據設計圖紙的內容及竣工圖,設備清單進行預驗收。
5.2.2 驗收組根據總公司頒發的《建筑工程竣工驗收管理規定》對物業實物進行系統全面的驗收。對使用時間長,驗收結果差的物業,請建筑質量監督部門檢查,并出具檢查報告書。
5.2.3對預驗收的單獨設備進行試運轉驗收,主要驗收安裝質量是否達到設備規定的技術指標。5.2.4在預驗收中檢查出不符合國家標準的項目,提出《整改通知書》,交施工單位或委托方進行整改。
5.3物業的驗收:
5.3.1在物業預驗收《整改通知書》落實后,接到整改單位的通知,驗收組匯同有關部門進行實地驗證,并在《整改通知書》中填寫驗證結果。驗證合格后,進行正式的物業驗收。
5.3.2對物業的樓本體實物驗收,要作到實物與設計相符,運行及使用功能與設計相符。
5.3.3對公共設施及室內水、電、氣設施進行全面系統驗收,驗收結果填寫在《物業驗收交接記錄》中。
5.3.4對移交單位移交的設計圖、竣工圖、施工記錄資料,設備資料,竣工合驗單等技術資料進行驗收,并在《竣工資料記錄》和《物業驗收交接記錄》中登記齊全。
5.4物業的交接:
5.4.1各專業人員根據驗收情況,寫出單項驗收報告。
5.4.2驗收組根據單項驗收報告,作出綜合性驗收評定,提交副總經理審核。
5.4.3公司副總經理審核后,由公司授權代表同移交單位進行正式交接。
5.4.4辦理正式交接手續后,將全部資料分類歸檔,存放在工程檔案室。
5.4.5辦完交接手續后,由經營管理部看房員接管房門鑰匙,并當場驗證。
5.5對于iso9002質量體系正式運行之前已驗收的物業,由工程維修部將上述驗收資料,整理并列出清單,交總經理或副總經理確認后存放工程檔案室。
6.支持性文件與質量記錄
6.1《竣工資料登記表》ej-qr-qp2.1-02
6.2《物業驗收交接記錄》ej-qr-qp2.1-01
6.3《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.4《建筑工程竣工驗收管理規定》見
第8篇 小區物業管理費預算書
住宅小區物業管理費預算書
1收入測算($1227425)
1.1管理費收入
1.1.1管理費收入測算依據
類型 收費單價 收費總面積 已入伙面積 目前實際入住面積 備注
多層住宅1.00 59657.55 52148 36635
高層住宅
商業2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理費收入測算($835148.43)
a.住宅管理費收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商鋪管理費收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停車位收入$253620元(見停車場收支預算)
1.3其它收入=82288元
小區收入分項列明,如:
裝修管理費/擺攤設點費/建渣清運費節余/廣告位收入等
設定20**年裝修戶數80戶,平均每戶138平方米。
(1)裝修管理費=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80戶 = 13248元
(2)建渣清運費=138平方米* 00元/平方米* 80戶/2 =11040 元
(3)場地租賃費3000元/年
(4)有償服務費55000元/年
1.4 補虧款:73978.82元
1.5總收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元
第9篇 萬科某小區物業管理規約
萬科星園小區物業管理規約(2022)
萬科星園是全體業主共同的家園,為加強本物業區域的物業管理,維護全體業主的合法權益,維護物業區域內公共安全、公共環境和公共秩序,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和北京市的有關規定,經本物業區域業主大會會議表決通過,制訂本管理規約(以下簡稱本規約)。本規約由全體業主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業基本情況
物業名稱:北京市朝陽區萬科星園小區
物業類型:北京萬科服務有限公司
坐落位置:北京市朝陽區仰山路
建筑物總面積:約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號:京朝國用(2000出)字第0097號
2、本物業區域成立業主大會行使業主關于物業管理事項的共同決定權。
3、業主應遵守物業管理有關法律法規和本規約,執行業主大會和業主大會授權業主委員會做出的決議、決定。配合物業服務機構的物業服務活動,遵守本物業區域內物業管理的相關規章制度。同時,業主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規約和相關規定,合理使用物業。
第二章 物業使用和維修
4、按規劃設計用途使用物業。合理使用共用部位、共用設施設備,自覺維護物業整潔、美觀,遵守市容環境管理的相關規定。不得擅自改變房屋結構、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設施設備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。空調外掛設備應按指定位置安裝,陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。
5、愛護公共環境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應按指定時間和地點投放,避免遺撒。
6、自覺維護物業區域內的公共秩序。不在物業共用部位或違反規定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質;不得利用物業從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規及相關規定禁止的其它活動;遵守環境保護的相關規定。
7、業主飼養寵物,應當遵守相關管理規定,實時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應當避開乘梯的高峰時間。
8、機動車在本物業區域內行駛應避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應按規定出示相應證件或登記;機動車應在規劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設施;停放期間,防盜報警器應使用靜音,發生噪音應迅速解除。
9、業主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業主權益的損壞部位和設施設備進行維修,發現屬公共維修責任的物業共用部位、共用設施設備損壞時,應及時告知物業服務機構或業主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
10、對異產毗連的物業進行維修,各相關業主應積極協助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產損失的,阻撓人應承擔法律責任。業主應配合物業服務機構和相鄰業主必要時進入專有部分以內進行維修,如因該維修而造成物業損壞的,應予以修復或適當賠償。
11、人為原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,責任人應負責修復或賠償。
12、業主需要進行室內裝飾裝修的,應當告知物業服務機構,并按規定簽訂裝飾裝修服務協議。裝飾裝修房屋,應在規定時間施工,不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用,因裝飾裝修導致物業共用部位、共用設施設備損壞的,應當承擔修復及賠償責任。
13、規劃中為全體業主共有的露臺,依約定由部分業主專有使用的,由對該露臺享有專有使用權的業主承擔維修責任。
第三章 物業服務費用的交納
14、業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業按時足額交納物業服務費,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業服務費用的業主,業主委員會應進行催繳或委托物業服務機構催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式,并可采取相應催繳措施。欠費六個月以上或長期拒繳物業服務費用的,經業主委員會批準,物業服務機構可在物業區域內公示欠費情況;逾期仍不納的,物業服務企業可以依法追繳。
15、任何業主無故欠繳物業服務費的,則物業服務企業有權采取有關措施,并從逾期之日起每日按應交納費用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業服務費的其他收入,歸全體業主所有。
16、業主如委托物業服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養護等特約性服務,應另行支付費用。
17、業主應按有關規定交納和使用專項維修資金,并及時續籌。
18、業主在轉讓或出租其擁有的物業時,應當要求新業主和承租人承諾遵守本規約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內,將房屋轉讓或出租等情況告知業主委員會或物業服務機構。業主轉讓物業,應當結清物業服務費用;出租物業,約定由承租人交納物業服務費用的,從其約定,業主承擔連帶責任。
第四章 業主行為準則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態度理性處理鄰里糾紛。
20、業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
21、業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
22、業主不得違反法律、法規以及萬科星園小區物業管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。
23、未依法辦理相關審批手續,不得惡意占用任何共用部位和共用設施設備,損害其他業主的合法權益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業或私人用途。
26、不在本物業區域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,家中生活燃氣儲存及使用符合政府燃氣安全使用規范。
27、愛護本物業內共用部位和共用設施設備,造成損壞應照價賠償。未成年人損壞的,監護人承擔賠償責任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業區域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產生惡臭、刺激性氣味或嚴重煙塵的物質。
30、不從室內向外拋擲任何物品,對易墜落的物品做好安全防護,定期檢查,防止跌落,臺風暴雨來臨前即時加固或收回室內。
31、未經業主大會同意,不在本物業區域內業主共有部分擅自張貼大字報、標語,不在共有部分使用擴音器材(物業服務及公益性活動需要除外)。
32、不在本物業區域內違規飼養動物。附合規定的飼養者應對動物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業專有部分存在安全隱患時,及時維修養護或配合物業服務企業及時維修;不及時維修或不予配合,由利害關系人或相關責任人維修,無上述利害關系人或相關責任人或上述利害關系人或相關責任人不維修的,物業服務企業可以主動維修養護,費用由利害關系人或相關責任人承擔。
34、發生水、氣泄漏或火災等緊急情況時,配合物業服務企業采取緊急避險措施,并依據法律法規承擔相關費用。
35、因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,在物業服務企業事先告知的情況下,相關業主應給予必要的配合。因相關業主阻撓維修養護而造成他人或公共財產受到損失的,應負責修復并承擔相應賠償責任。
36、業主的家庭成員或其他物業使用人亦應遵守本管理規約,否則業主將承擔連帶法律責任。
第五章 物業管理權利
37、 為維護業主的共同利益,全體業主同意授予物業服務企業以下權利:
a) 根據法律法規、本管理規約以及本物業區域的實際需要來制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度,經業主委員會批準后執行;
b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本管理規約和規章制度的行為;
c) 向欠費業主追繳物業服務費用。
d) 對業主共有車位,除非業主大會另有明確決議,物業服務企業有權根據實際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區域。
e) 從室內向外拋擲物品是嚴重違反公德和危害公共安全的行為,物業服務企業有權勸告、制止;
f) 為保證業主的大件物資的安全,物業服務企業可以對大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進行登記并向業主核實。
g) 業主非因公共利益占用共用部位應征得共有產權業主和物業服務企業的同意,否則物業服務企業有權清理而無需事先通知。
第六章 違約責任和違約糾紛的解決
38、 業主應自覺遵守本公約的各項規定,違反本公約造成其他業主、物業使用人人身傷害或財產損失的應承擔法律責任。
39、對業主的違約行為,業主、業主大會、業主委員會和其他業主可督促其改正,也可委托物業服務企業督促其改正。
40、業主對物業服務工作的意見和建議,可直接向物業服務企業提出,也可向業主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業主委員會協調解決,或提交本小區業主大會表決。
41、業主違反本管理規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主可依據本管理規約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規約和欠費六個月以上的業主不能被選舉為本小區業主委員會委員。
43、對于超過12個月沒有交納物業服務費的業主,業主委員會、物業服務企業可向房地產行政主管部門申請禁止該業主轉讓、出租和抵押該欠費的物業。
44、對個別業主、使用人違反公約或損害其他業主、使用人合法權益的行為,由業主大或業主委員會授權物業服務企業提起訴訟。
45、業主、物業服務企業執行本管理規約產生的糾紛和爭議,首先可通過協商或調解的方式解決,協商或調解達不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭議:向仲裁機構申請仲裁或提交該物業建筑區域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規約如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區物業管理規約經本小區2023年業主大會審議通過后開始生效。
48、本管理規約附件一至五:《裝修管理規定》、《治安、消防、交通管理規定》、《環境、衛生管理規定》、《電梯使用管理規定》、《商鋪管理規定》以及本物業其他管理制度是萬科星園小區物業管理規約的有效組成部分,全體業主承諾遵守。
49、本管理規約的修訂權屬于本物業小區業主大會。
北京市朝陽區萬科星園小區
2023年業主大會工作委員會
2023年10月15日
第10篇 小區物業管理公司投標邀請書
小區物業管理公司投標邀請
按照國務院《物業管理條例》和《**市物業管理招標投標暫行辦法》的規定,現決定對(項目名稱)的物業管理服務進行(公開/邀請)招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。
一、招標項目的簡要說明
本項目位于**市**區(市)縣**口**路 號,(或見小區周邊地理位置圖)。
本項目規劃設計的物業類型為: 。
本項目總用地面積 平方米。用地構成為:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米),道路用地 平方米,綠化用地 平方米。
本項目總建筑面積 平方米。其中地下總建筑面積 平方米,地上總建筑面積 平方米(住宅建筑面積 平方米,商業用房建筑面積 平方米,辦公用房建筑面積 平方米,其他物業建筑面積 平方米)。
本項目共計建筑物 幢(其中住宅 幢 套,非住宅 平方米);建筑結構為 。
本項目的建筑密度為 %;綜合容積率 ;綠化率為 %。
本項目規劃建設機動車停車位 個,其中地上停車位 個,地下停車位 個;按照規劃設計建造了非機動車停車場所 平方米。
二、項目開工和竣工交付使用時間
本項目于 年 月開工建設,共分 期開發建設。第一期工程計劃于 年 月竣工并交付使用;整個建設項目于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物業管理用房的配置情況
1、物業管理企業辦公等用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
2、業主委員會活動用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
四、房屋專項維修資金建立情況
開發建設單位按 標準繳存,計 元;購房人按 標準繳存,計 元;專項維修資金的補充來源有 ,建立的住房專項維修資金現存于 。
五、招標書的發售
投標單位應于 年 月 日 時 分前至**市**區**口**路 號室(領取/購買)招標書。(出售的招標書每套標書收取成本費 元整)。
六、保證金的繳納
1、投標人在(領取/購買)招標書的同時繳納投標保證金元整。未中標者在招標人與中標人簽訂物業服務合同后5日內退還保證金,不計利息。投標前所發生的一切費用由投標人自行承擔。
2、未按規定提交投標保證金的投標,將被視為投標無效。
七、投標地點:**路 號室。
八、投標截止時間 年 月 日 時 分,逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。
九、招投標說明會: 年 月 日 時 分約請投標人共同踏勘招標物業現場并舉行說明會。
十、投標人可在收到招標文件以后自行組織查看現場。
十一、開標時間、地點
1、開標時間: 年 月 日 時 分
2、開標地點:*市*區*口*路 號室。
十二、對本次招標提出詢問的,請于 年 月 日前與(姓名)聯系,(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地 址:
郵 編:
電 話:
傳 真:
聯系人:
(招標人)
年月日
第11篇 物業某園區電梯使用管理守則
物業園區電梯使用管理守則
為保證電梯安全、平穩、高效,更好地為住戶服務,請遵守以下規定:
1.0電梯管理
1.1切勿讓幼兒單獨乘坐或進入電梯,以免發生危險。
1.2乘坐電梯時應注意安全,進出轎廂時保持良好秩序,不得擁擠或沖撞。
1.3嚴禁在轎廂內吸煙。
1.4嚴禁攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。
1.5嚴禁在轎廂四壁涂寫、刻劃或敲打四壁。
1.6電梯門在關閉時不得將身體任何部位或其它物品伸出門外,以免發生危險。
1.7轎廂內應保持安靜、清潔。嚴禁大聲喧嘩或亂丟雜物、垃圾等。
1.8運行中電梯出現突然故障,請乘客不要驚慌,請乘客立即按轎廂內的'緊急報警按鈕'求救,管理處會及時派來電梯工救援乘客。
1.9發生火警時,切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困于電梯內,被困者可能會因濃煙而致命。
1.10電梯全天24小時開放。
2.0電梯做為臨時貨梯管理規定
2.1電梯做為臨時貨梯是管理處為業主的裝修及搬屋時提供方便。
2.2業主裝修時搬運材料及搬家時使用電梯,需先向管理處申請。業主在使用電梯時如對電梯造成損壞,影響電梯安全運行要承擔相應責任并賠償。
2.3搬運人員在搬運物品過程中,造成轎廂及電梯間環境污染要負責清潔干凈,違者視情節輕重處以賠償。
2.4搬運物品時,對可能造成環境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝,細心搬運,物品應盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。
2.5搬運水泥等可能對轎廂底部造成污損的物品時要在轎廂底部預先鋪好油布或塑料布,違者視情節輕重處以賠償。
2.6每次電梯運載物品,總重不得超過電梯額定載荷1000公斤,單件物品重不得超過50公斤,大件物品的長*寬*高不得超過120*80*200(厘米),袋裝或箱裝物品疊放時,不得超過三層。
2.7砂不得用電梯運載,需從安全通道的樓梯搬運,造成樓梯間環境污染的要負責清潔干凈;造成樓梯間公共設施損壞的要恢復原狀。
2.8貨梯開放時間:8:30--19:30;如有特殊情況需向管理處申請。
3.0當發現有水滲入電梯或電梯底坑有積水時,應立即停止使用,以免觸電;業主在沖洗屋內衛生時,請注意,切勿讓水流入電梯內,以免損壞電梯設備。
4.0電梯維修人員每周對電梯作例行檢查、維護保養,因維修、保養而正常停用或其它原因造成停梯,維修人員將會在一樓掛牌告示。
第12篇 某物業綠化管理知識培訓
物業綠化管理知識培訓
一、物業環境
綠化管理是指為了發揮物業綠化的防護和美化功能,根據植物的生物特性,通過科學的肥水管理、整形修剪、中耕除草、防治病蟲害等養護措施,使物業環境綠地中的花草樹木生長茂盛,以維護良好的生活、工作環境的管理活動。
二、管理制度
1、機構設置(根據實際情況)
2、職責(管理者、技術人員、技術工人)
3、對人員的基本要求
4、對物業主的要求
三、物業環境綠化管理的內容
1、特點:經常性、針對性、動態性
2、內容
1)、綠地管理(綠地的設計,植物的選擇,配置方式,施工,養護)
2)、空間綠化(墻面,陽臺,屋頂,室內)
3、日常養護管理
1)、澆水(時期,澆水量,澆水方法)
2)、排水
3)、施肥(時期,方法)
4)、中耕除草
5)、防寒越冬
6)、修剪越冬
四、具體操作
a、草坪
1、草坪類型
1)、根據草坪功能區分
a、游憩草坪
b、運動草坪
c、觀賞草坪
d、護坡固土草坪
2)、根據草種配置組合分類
a、純一草坪:整齊美觀,高矮、稠密、葉色一致。
b、混合草坪:兩個或兩個以上草種,按比例配置。
c、綴花草坪:有疏有密,自然錯落。
3)、按照綠期分類
a、常綠草坪:一年四季保持綠色(夏綠型、冬綠型草種混播)。
b、夏綠型:春、夏、秋三季綠,又稱暖季型,冬季休眠,早春返青,26-32℃。如日本結縷草、中華結縷草、狗牙根、天堂草等。
c、冬綠型:冷季型,耐寒,夏季不耐炎熱,十分適合我國北方地區種植。如羊茅、葦狀羊茅、羊胡子草等。
2、養護
1)、草坪質量下降原因
a、引入草種不當。如白三葉草喜酸性或冷暖季草互換。
b、禾草老化
c、雜草侵入
2)、土壤管理與施肥
a、施肥與加土(氮肥-促莖葉繁茂;鉀、磷-增強抗病能力)
b、刺孔、滾壓,耘耙(促進水分滲透)(提高平整度,促根系生長)(除死野草,疏通)
3)、抗旱與澆水
a、正常的養護澆水能及時解除草坪植物因干旱出現的旱象,促其正常生長發齊。
b、施肥后及時澆水,會促進養分的分解和水肥吸收。
c、北方入冬前澆水能使禾草根部吸收充足的水分。
d、南方草坪進行春灌能促進其提早返青。
4)、修剪
a、控制草坪植物的生長高度,使草坪經常保持平整美觀。
b、草坪的修剪通常依草坪的種類和培育的強度不同而異,一般留茬高度以4-5
