第1篇 物業管理項目部部門職能
物業管理公司項目部部門職能
1、負責根據合同要求,為業主提供各項服務并對服務質量進行監督、考核;負責為用戶提供專項服務和特約服務。
2、負責項目內公共設施設備的維修養護;負責轄區環境衛生管理;綠化管理。
3、負責轄區內社區便民服務項目的立項調研、實施。
4、負責獨立核算、本項目運營情況的定期分析以及服務質量趨勢的分析、預測;負責定期對本項目運行情況進行匯總、分析、上報。
5、負責本項目物業管理費和社區服務項目費用的收繳、上交工作。
6、負責本項目內大中小修項目的實施、維修質量跟蹤、驗收。
7、負責社區文化活動的策劃和實施及共青團、黨政事務、核算管理;基礎數據統計、調查等管理。
8、負責建立高效率的組織機構,合理配備人員。
9、負責建立完善、科學的管理制度和監督考核體系;
10、負責制定本部門質量目標、實施方案,并全面落實各項質量指標。
11、積極與小區派出所、居委會等管理機構建立友好的業務關系和人際關系。
12、接受業主委員會和用戶的民主監督;征求和采納用戶、員工合理化建議。
13、并提交季度質量目標實施報告。
14、負責與各部及客戶服務中心之間工作協調。
第2篇 某物業管理公司出納職務說明書
物業管理公司出納職務說明書
1負責登記現金日記帳,銀行存款日記賬的工作,做到日清月結。
2負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。
3負責管理銀行賬戶,辦理銀行結算業務,月終及時對賬,并根據需要編制銀行 存款余額調節表。
4出納員要按照有關規定,具體辦理經營收入及費用報銷等現金收支或銀行轉賬手續。
5負責統一管理公司的發票和收據。做好各下屬屋村管理處票據的領用和核銷工作。
6加強貨幣資金的管理,嚴格執行國家有關現金管理和銀行賬戶管理法規制度。不得挪用公款,不得出借公司賬戶。
7協助管理處完成其它日常工作。
第3篇 物業管理手冊－管理方針與目標
物業管理手冊:管理方針與目標
1、質量方針
物業管理,盡善盡美。
2、環境方針
預防污染,關愛環境;
誠信守法,持續改進。
3、質量目標:達到或超過國家一級《普通住宅小區物業管理服務等級標準》。
3.1業主滿意度達到85%以上。
3.2公共區域保潔合格率95%以上。
3.3接警處理及時率100%,無重大安全責任事故。
3.4綠化合格率達到95%以上。
3.5對業主投訴回復及時率100%;維修及時率95%以上。
注:重大安全責任事故是指失職或玩忽職守引發火災、水浸、員工工作中的死亡事故。投訴回復及時率是指在自發生投訴起24小時內回復。維修及時率是指在約定的維修時間到達業主家。
4、環境目標:
4.1污水、廢氣、噪聲排放符合環保要求;
4.2固體廢物分類、存放、處置達標率100%;
4.3節能降耗達到公司規定。
5、制定管理方針的依據:
5.1本公司服務宗旨是滿足業主、相關方的需求和期望,為落實和實現本公司的宗旨,制定了管理方針。制定管理方針時應考慮組織的活動、產品、服務質量、環境影響的性質和規模。
5.2本公司將管理方針貫徹、落實形成管理目標,管理目標是評價管理體系有效性的依據。
5.3管理方針以承諾業主、相關方為目標,以滿足業主要求、遵規守法和持續改進、污染預防的要求為原則。
5.4本公司為確保管理方針在各部門、各崗位上有效傳遞,通過培訓、標語、布告、墻報等形式宣傳,使全體員工理解管理方針,并在各自的崗位上遵守管理方針。
5.5總經理在每次的管理評審會議上對管理方針的適宜性、有效性進行評審,品質部做好記錄,必要時對管理方針進行修訂。
5.6總經理在確定管理方針時,應體現全員參與的原則,管理方針由總經理批準、發布。任何情況下,對管理方針進行修訂時,應由品質部組織管理評審,經總經理批準后,才能發布修訂后的管理方針。
5.7本公司通過各種途徑向業主、相關方、員工及代表公司工作的組織(綠化承包方、垃圾清運方)傳遞管理方針,以便于社會了解和監督公司質量、環境行為。
第4篇 某學校物業管理招標說明
一、項目說明
本項目為物業管理采購,一個包。供應商必須對包內所有服務項目完全響應,不得分解響應。
二、管理范圍
安全護衛、衛生保潔、綠化管理、學生公寓管理、水電暖值班及日常維修.
三.管理目標
(一)安全護衛
1.校園護衛:負責學校一個大門24小時值班,按照學校規定,對外來出入人員、車輛進行檢查、登記及管理;根據學校關于學生管理的有關規定,管理學生外出;對校院進行夜間(20:00-7:00)安全巡查,落實有關夜間巡查要求;對值班、巡邏中發現問題及時報告,妥善解決。根據學校安排,服從保衛人員調配,做好各項活動的安全保衛工作。(60畝)
2.學生公寓樓值班:負責學生在校期間的男、女生公寓樓24小時值班。根據學校關于學生公寓樓管理的有關規章制度,落實外來人員出入公寓樓、學生上課后清理檢查學生宿舍人員、安全和衛生。保持值班室內清潔衛生,執行夜間巡視排查的管理規定,熄燈前會同學生處值班人員、學生會干部對學生進行點名登記。堅持每天對公寓樓公物、門窗玻璃、消防器材、設施設備和學生反映的維修項目和安全隱患情況及時掌握,分清責任,如實上報且做好記錄。熟悉消防器材的使用與保養,熟知消防通道鑰匙的放置位置,遇到特殊緊急情況能及時打開消防通道,組織學生疏散撤離。
3.安全監控值班:負責監控室夜間(20:00-8:00)值班,認真填寫值班記錄,值班人員要熟悉消防報警及監控錄相設備的基本功能,做到會操作使用、會排除一般故障,具有相關技能與水平;服從保衛部門管理,及時報告情況,做好各種突發事件的預防和處理工作。
(二)衛生保潔
1.學生公寓保潔:學生在校期間,每天清掃地面,每天擦拭樓梯扶手、衛生箱(桶)、瓷墻面,保持地面清潔,無垃圾、痰漬、污漬;保持墻壁無浮灰、蜘蛛網、無污跡;保持門窗干凈;保持廁所衛生清潔,便池、水池、地面、管道無積水、堵塞、垃圾存放,無明顯異味,設施用具完好無人為損壞。(兩棟樓女生公寓5層4500平方米,男生公寓6層3800平方米)
2.綜合樓廁所保潔:7層14個廁所,學生在校期間,保持廁所衛生,便池、水池、地面、墻壁無污跡,門窗干凈、地面無積水、無垃圾存放,無明顯異味,管道無堵塞,設施用具完好。18:30-21:30晚自習時間要有人員清掃保持。
3.教工住宅區保潔:3幢樓共96戶,配備足量垃圾箱(筒),負責保潔及清運垃圾,包括樓道、扶手、樓道窗戶保潔,要求樓道墻面無浮灰、無明顯污漬、無蜘蛛網。
4.學校所有公共區域門窗根據學校要求保潔。
5.校園、綜合樓保潔:負責學校全部環境區域衛生的清掃與保持,對校園衛生進行不間斷巡視、清掃,撿拾雜物,路面、場地、綠化區無垃圾、雜物,無衛生死角;保持衛生箱外表干凈,校園內硬化地面無痰漬、污漬。負責對綜合樓一層、三層和全部門窗玻璃進行日常保潔。
6.垃圾清運:配備足量垃圾箱(筒),對校園垃圾每天進行清除、外運,做到垃圾日產日清,保持校園垃圾全部進垃圾箱,保持箱外無垃圾,對垃圾箱每天清刷,做到箱體清潔無污跡、無損壞。
7.衛生防疫:按照要求負責全校范圍內的滅蚊蟲噴藥。
8.廣場保潔:按照學校要求對廣場清洗保潔。
(三)綠化維護管理
全面負責校院綠化區的日常養護,制定切實可行的養護計劃和管理措施,適時對花木、草坪進行修剪、施肥、防治病蟲害、養護和澆水,清除綠化區雜草。
(四)水電暖值班及日常維修
水電暖24小時值班,負責每天燒開水,每周兩次給學生浴室燒熱水(男、女浴室每次各3小時),負責鍋爐房及浴室衛生;采暖期安排鍋爐工負責供暖鍋爐運行,含水處理工作;配備相關專業人員,完成學校交辦的水電門窗等日常小型維修,一次維修費用在50元內(含)由公司承擔,50元以上由學校承擔;負責排水管道堵塞疏通、雨水井口和建筑物樓頂排水口的清淤工作。
四.幾項要求:
1.公司按照學校劃定的工作范圍、工作內容及管理目標成立相關機構,制定相應工作流程、工作制度、監督考核辦法,合理安排人員,科學管理,嚴格要求,達標運行。學校分管領導、職能部門負責監督、檢查、指導,發現問題及時溝通、整改,規范運行。
2.雙方簽訂物業托管協議,明確各自的權利、義務及責任,切實履行協議內容。
3.學生放假期間(學生放假時間約4個月)物業公司根據工作量安排留守工作人員,保持學校的物業管理正常運行,管理目標不變。
4.公司人員著工裝上崗,標志明顯,特殊崗位如鍋爐工、電工等
要持證上崗。學生公寓值班人員、安全護衛人員素質高、形象好、耐心、細致、機智、敬業,如因人員疏于職守發生被盜、財產損失等情況,由供應商承擔相應責任并照價賠償。安全護衛人員要求年齡50歲以下并在校居住。保潔工作應明確工作內容和工作要點,制定出具體的工作標準、檢查標準。預定編制27人(不含管理人員)。
五. 相關要求
1.在報價文件中,要將成本構成與其服務范圍、服務標準和服務質量一一對應。
2.物業公司根據有關物業管理法規和物業委托管理合同對該物業項目實行統一管理,綜合服務,自主經營,自負盈虧。
3.物業公司對員工的疾病和人身安全負責。
4.采購人在適當的時候對該物業管理進行考核評比,如達不到上述要求則可終止管理合同,由物業公司承擔違約和賠償責任。
第5篇 物業轄區電梯的管理程序
物業轄區電梯的管理程序1目的本程序明確對物業管理公司所管理的電梯(包括自動扶梯)進行維修保養的職責、程序和要求。
2適用范圍適用于物業管理公司電梯維修中心所承擔的新安裝及在使用的電梯及自動扶梯。
3相關標準要素gbt19002-iso900 2
4.9
4.10
4.134相關文件gb7588-1995電梯制造與安裝安全規范gb10060-93電梯安裝驗收規范《深圳經濟特區電梯及自動扶梯安全管理條例》5職責確保電梯正常安全運行,保障生產、生活及各項活動正常開展,保障電梯及自動扶梯使用人的人身安全,延長電氣部件、機械零件的使用壽命。
6程序
6.1新裝電梯的安裝驗收
6.1.1 電梯及自動扶梯經安裝單位安裝完工后,電梯維修中心根據物總的計劃通知,派注冊檢測員參與對新裝電梯(自動扶梯)的安裝驗收,并在相應的驗收報告書上簽字。
驗收依據:gb7588-1995電梯制造與安裝安全規范gb10060-
9 3. 電梯安裝驗收規范
6.1.2 由安裝單位向市勞動局申報安裝驗收,經市勞動局檢測合格并發放運行證后,電梯維修中心方可接受安裝單位的移交。
6.1.3 移交時應接受的文件和資料。
6.1.3.1 制造廠提供的資料
a.裝箱單;
a.產品出廠合格證;
a.電梯機房井道圖;
d.電梯使用、維護說明書;
a.電梯電氣原理圖及符號說明;
a.電梯使用單位提供的經制造廠同意的變更設計證明文件。
6.1.3.2 電梯安裝部門提供的電梯安裝驗收證書
6.1.4 以上資料及文件由電梯維修中心負責驗收,在清單上簽字。
爾后移交公司資料室,資料員簽收后,按公司檔案管理條例進行存檔。
6.2電梯的管理
6.2.1 電梯的管理標示和標識
6.2.
1.1各管理處將下列標識張貼在電梯顯目處:
a.將市勞動局審核后發放的《準運證》張貼在電梯、自動扶梯顯目處;
a.將乘搭電梯、自動扶梯注意事項張貼在基站顯目處;
a.將電梯維修中心地址、聯系電話、投訴電話張貼在顯目位置。
6.2.2 各管理處依照電梯維修中心制訂的'電梯管理細則'的內容進行電梯的日常管理,并作好電梯運行記錄。
6.2.3 電梯維修中心每年征求一次各管理處對電梯運行情況的意見,意見表反饋后,電梯維修中心針對情況采取相應措施。
6.3電梯的維修保養
6.3.1 電梯維修中心按照gb7588-1995電梯制造與安裝安全規范、gb10060-93電梯安裝驗收規范以及《深圳經濟特區電梯、自動扶梯管理條例》制訂電梯維修保養操作規程及崗位責任制。
6.3.2 電梯的巡視檢查:電梯維修中心人員每周對所管轄范圍的電梯巡視檢查一次。
巡視檢查按檢查表所列內容進行。
6.3.3 電梯的保養6.
3.3.1 維修工按電梯定期保養項目表的內容對電梯進行保養。
6.3.3.2 保養質量的檢查監督,由電梯維修中心注冊安全檢測員負責實施,對每個保養組例行保養的電梯,每月至少抽檢2臺。
檢測員填寫抽檢表,簽注抽檢意見。
6.3.4 電梯的維修6.
3.4.1 電梯維修中心制訂'電梯維修細則',各維修組、維修工在維修電梯時應按'電梯維修細則'內容進行。
電梯大中小修的分級分權詳見'電梯維修細則'。
6.3.4.2 電梯的中、小修由各維修組進行,組長負責維修質量檢查,因零配件緊缺不能在24小時內修復的,除在基站懸掛'電梯維修,暫停使用'的標牌外,維修組長應向管理處說明原因,并向電梯中心技術主管匯報情況。
6.3.4.3 電梯維修工在排除電梯故障后應填寫電梯維修表,維修表一式兩份,管理處和電梯中心各存壹份。
6.3.5 電梯的大修由電梯維修中心調配力量實施,由注冊檢測員進行質量檢查,對質量達不到gb10060-93標準的,應在兩周內整改完畢。
如配件緊缺不能按時修復應通知管理處。
參加大修有關人員,應填寫電梯大修記錄,由電梯維修中心存檔。
6.4緊急情況處理:電梯出現緊急情況,管理處電梯操作人員應在5分鐘內趕到現場,嚴格按照'緊急情況操作說明'的內容進行操作。
如管理處操作人員對求援操作無十分把握,應立即通知電梯維修專業人員到場,維修人員接到通知后應在30分鐘內趕到現場。
緊急情況處理完畢之后,應填寫緊急情況記錄表,此表一式兩份,管理處和維修中心各壹份存檔。
6.5重大事故的處理:重大事故指損失在千元以上(包括人身事故)。
電梯發生重大事故時,維修中心主管人員應立即到現場,分析事故發生原因,了解損失程度,并采取對策措施。
如是傷亡事故,應及時向市勞動局安委會反映,重大事故應有記錄。
6.6電梯年審:
6.6.1 維修中心每年10月底前向市勞動局申報年審。
6.6.2 凡年審不合格項目,由維修中心負責派人在兩周內整改完畢。
6.6.3 電梯、自動扶梯必須取得勞動局發放的準用證才能使用。
6.7電梯負荷試驗
6.7.1 電梯維修中心負責對在用電梯每五年進行一次負荷調效試驗,對在用扶梯每三年進行一次負荷調效試驗。
6.7.2 負荷調校試驗方法及內容按gb10060-93進行。
6.7.3 凡試驗不合格,維修中心派人在兩周內整改完畢。
6.8電梯檔案
6.8.1 對物業管理公司所管轄的電梯建立臺帳。
6.8.2 對每臺電梯建立檔案,內容包括:
a.電梯檔案卡
a.大修記錄
a.試險記錄
d.合格證
6.9電梯專業人員培訓
6.9.1 電梯司機須經市勞動局培訓后獲得'操作證'才能上崗。
6.9.2 電梯維修工須經市勞動局培訓,考試合格后頒發'電梯維修證'才能從事電梯維修工作。
6.9.3 維修中心按計劃每年對電梯司機進行一次操作要領、注意事項的學習培訓。
6.9.4 維修中心按計劃每年對電梯司機進行一次'應急救援'實際操作培訓。
6.9.5 維修中心每年組織電梯維修工參加市勞動局'電梯維修工'資格年審的學習培訓。
6.9.6 維修中心應創造機會給員工到生產廠家接受專業培訓。
7記錄
7.1電梯保養記錄:
a.電梯保養例行記錄單
a.維修記錄
a.電梯定期保養檢查記錄單
7.2扶梯保養記錄
7.3大修記錄
7.4抽檢記錄
7.5
第6篇 物業管理費收取及催繳程序-3
物業管理費的收取及催繳程序(三)
有關滯納金比例以該項目《業主公約》及《物業管理合同》為準)業戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日
1.1預繳半年管理費
1.1.1物業公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業戶發出次年〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務部對尚未交納本年度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
1.2預繳三個月管理費
1.2.1物業公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業戶發出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務部對尚未交納本季度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
1.3預繳一個月管理費
1.3.1物業公司財務部將于每月15日起向各業戶發出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。
1.3.2每月的1日起,財務部對尚未交納本月應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
第7篇 廈門市物業管理企業資質臨時三級轉正式三級需提交資料
(申辦資質手續須由本公司有關負責人辦理,其它企業不得代辦)
一、 向廈門市物業管理協會提出申請物業管理企業經營資質轉為正式三級的報告;
二、 填報《廈門市物業管理企業資質申報表》;
三、 廈門市建設與管理局的臨時三級資質批復;
四、 附下列文件:
1、 企業經營負責人姓名及其學歷、職稱證書;
2、 公司章程(加蓋公章);
3、 工商營業執照有效復印件;
4、 驗資證明(注冊資金50萬元以上);
5、 上一年度的審計報告;
6、 經營辦公場所證明;
7、 物業管理委托合同;
8、 具有專業職稱管理人員的資格證書(含物業管理從業人員崗位證書)原件及復印件
具體要求(專職專業管理人員不少于5人):
(1)企業負責人取得建設部物業管理企業經理崗位證書;
(2)企業專職專業管理人員全部取得從業人員崗位證書;
(3)企業要具有工程、經濟等中級以上職稱的人員不少于5人;
(4)中級職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復印件,并要簽定勞動合同;
(5)企業經理必須有大專學歷,二年以上物業管理經驗;
(6)送驗時必須提供證書原件,并附復印件(加蓋公章)
申報材料要真實,企業從業人員、中級職稱人員必須是本公司的在編人員,
不得借用各種證書,一經查明將不予辦理企業資質;
以上資料(a4紙張)一式三份送至廈門市物業管理協會
聯系電話:0592-2235709
地址:廈門市禾祥西路68號光華大廈9f
第8篇 物業管理師物業管理實務試題-第三章物業管理合同
物業管理師物業管理實務試題匯編之第三章物業管理合同
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.在()階段,由()制定業主臨時公約。
a物業銷售之前建設單位
b物業銷售之前物業管理企業
c物業人住階段建設單位
d物業人住階段物業管理企業
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對業主公約的掌握程度。物業銷售之前,由建設單位制訂業主臨時公約。故本題選a,有關內容可參見教材第66頁。
2.下列屬于合同要約的是()。
a拍賣b廣告c標價d投標
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項a“拍賣”選項b“廣告”選項c“標價”屬于邀請要約。故本題選d,有關內容可參見教材第51頁。
3.物業管理招標是()。
a要約b承諾c邀請要約d反要約
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對要約的掌握程度。招標是邀請要約,投標是要約。故本題選c,有關內容可參見教材第50一52頁。
4.前期物業服務應達到()的質量標準。
a國家規定b省、市規定c合同約定d業主要求
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務合同內容的掌握程度。前期物業管理服務應達到約定的質量標準。故本題選c,有關內容可參見教材第56頁。
5.下列不屬于合同簽訂應遵循的基本原則是()。
a誠實信用b權利義務公平對等c業主占主導地位d合同自由
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權利義務公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本
題選c,有關內容可參見教材第54~55頁。
6.承諾必須由()作出,才能產生法律效力。
a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關內容可參見教材第52頁。
7.物業管理服務合同一般采用()。
a書面合同b口頭合同c事實合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理服務合同的掌握程度。當事人雙方協商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式,如前期物業服務合同、物業服務
合同、業主公約等。故本題選a,有關內容可參見教材第54頁。
8.前期物業服務合同期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同開始生效,在此條件下,前期物業服務合同將()。
a繼續生效b中止c終止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同區別的掌握程度。前期物業服務合同期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同開始生效,在此條件下,前期物業服務合同將會終止。故本題選c,有關內容可參見教材第58頁。
9.物業服務合同簽訂的過程中,某業主對物業管理企業提出異議,該業主的反對()。
a成立b不成立c根據具體情況具體分析d該業主可拒絕履行合同義務
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同特點的掌握程度。物業管理區域內的全體業主作為物業服務合同的一方主體,一般不可能在選擇物業管理服務以及選擇物業管理企業方面形成一致的看法,其中的單個業主或部分業主,也不可能拒絕某種物業管理服務或某個物業管理企業。故本題選b,有關內容可參見教材第57~58頁。
10.業主自有物業專有部分的承接驗收屬于()之間的問題。
a業主與開發商b業主與物業公司c物業公司與開發商d業主與施工方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對簽訂前期物業服務合同應注意的事項的掌握程度。物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節,而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬于業主與發展商之間的問題,無需在合同中約定。故本題選a,有關內容可參見教材第57頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.合同要約構成要件有()。
a要約必須是特定人的意思表示
b要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定
c要約發出就生效
d所有的訂約提議都可以構成要約
e要約不一定具有訂立合同的意圖
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對合同要約的構成要件的掌握程度。要約的構成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須
具體確定;③要約必須傳達到受要約人才能生效。故本題選ab,有關內容可參見教材第51頁。
2.下列屬于邀請要約的有()。
a廣告b標價c投標d拍賣e招標
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項c“投標”是要約。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第50~52頁。
3.合同要件應當具備的必要條件有()。
a當事人的締約能力
b當事人的真實意思表示
c合同的內容的合法
d合同的形式合法
e合同的權利與義務對等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對合同要件應具備的必要條件的掌握程度。選項e“合同的權利與義務對等”屬于“合同簽訂應遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第53頁。
4.合同簽訂應遵循的基本原則有()。
a當事人的締約能力
b誠實信用
c守法和維護社會公益
d合同自由
e主體平等
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權利義務公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本
題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第54~55頁。
5.物業服務合同可因以下哪些原因終止()。
a物業服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續簽合同
b因不可抗力致使物業服務合同無法履行
c業主委員會選聘了新的物業管理企業
d物業管理企業被宣告破產
e法律、法規規定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同的掌握程度。物業服務合同可因下列原因終止:①物業服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續簽合同;②物業管理企業與業主大會雙方協商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業服務合同無法履行;④物業管理企業被宣告破產;⑤法律、法規規定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第60頁。
6.物業服務過程中出現的爭議,可通過以下()方式解決。
a協商b仲裁c訴訟d行業主管部門裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對爭議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭議的合同應該通過友好協商解決。如果協商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請求仲裁委員會仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第60頁“明確違約責任的界定及爭議的解決方式”的內容。
7.簽訂物業服務合同時,應特別注意的條款有()。
a明確服務期限
b項目所包括的內容具體、詳細
c明確項目管理服務質量標準
d明確相應管理服務費用
e逐項寫清管理服務項目
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同應注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項目,及應逐項寫清管理服務項目;②內容。即各項目所包含的具體內容越詳細越好;③標準,即各項目具體內容的管理服務質量標準;④費用,即在前述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應費用,故本題選b、c、d、e。有關內容可參見教材第59~60頁“物業服務合同的主要條款宜細不宜粗”的內容。
8.根據《物業服務收費管理辦法》,常規物業服務合同中物業服務費不包括()。
a業主人身保險
b業主機動車的保管
c使用人的人身保險
d物業公共區域公眾責任險
e業主財產保管費用
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同注意事項的掌握程度。在物業服務合同中應當明確約定物業服務費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管等費用,排除物業管理企業對業主及物業使用人的人身、財產安全保護、保管等義務,故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第59頁“對免責條款的約定”的內容。
9.簽訂物業服務合同應注意()。
a合同雙方當事人的權利和義務
b免責條款的約定
c違約責任的約定
d物業服務合同條款宜粗不宜細
e以上都正確
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同注意事項的掌握程度。簽訂物業服務合同應注意的事項有:①明確業主委員會的權利義務;②明確物業管理企業的權利和義務;③對違約責任的約定;④對免責條款的約定;⑤物業服務合同的主要條款宜細不宜粗;⑥合同的簽訂要實事求是;⑦明確違約責任的界定及爭議的解決方式。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第59~60頁“簽訂物業服務合同應注意的事項”的內容。
10.物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別體現在()。
a訂立合同的當事人不同
b違約責任的約定不同
c服務內容不同
d合同期限不同
e服務質量標準不同
【答案】a d
【解析】本題考查的
是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關內容可參見教材第58頁“物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別”的內容。
11.簽訂前期物業服務合同的當事人是()。
a業主b業主委員會c建設單位d物業管理企業e物業使用人
【答案】c d
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業。故本題選c、d,有關內容可參見教材第50頁。
12.物業服務合同的訂立期限與前期物業服務合同相比具有()特點。
a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩定性弱e穩定性強
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同。物業服務合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業服務合同相比,具有期限明確、穩定性強等特點,故本題選a、e,有關內容可參見教材第58頁。
13.前期物業合同中關于專項維修資金的主要內容包括這部分資金的()。
a續籌b管理c使用d繳存e保管
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務合同內容的掌握程度。專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第57頁。
14.物業服務合同的特點有()。
a一般權多元化的物業管理區域是由業主委員會在業主大會的授權下與物業管理企業簽訂物業服務合同
b《物業管理條例》對物業服務合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規定,物業服務合同要向政府物業管理主管部門備案
c合同明確,業主或使用人要繳納物業管理過程中的相關費用及物業管理企業還應取得一定的酬金或利潤
d合同期限不確定
e只要通過法定的多數投票權數,所有業主都必須承擔相應的物業服務合同責任
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同特點的掌握程度。選項d“合同期限不確定”應為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第57~58頁。
二、案例題
1. 某小區入住已五年,已經成立了業主委員會。業主委員會與物業管理企業a公司簽訂的物業管理合同已經到期。業主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業管理企業,一直未能順利進行,a物業公司仍按照原合同提供物業管理和服務。業主王先生以物業管理合同已經到期為由不再繳付a物業管理公司的物業管理費。a物業管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請問你認為a物業管理公司能勝訴嗎為什么
【答案】能勝訴,應判決王先生償付拖欠的物業管理費。
合同的期限雖然已經屆滿,但業主委員會沒有選出新的物業管理企業,也沒有訂立新的物業服務合同,a物業管理公司作為小區的物業管理部門以原合同的標準對小區物業進行管理和提供服務。王先生作為該小區的業主,實際享受a物業公司提供的服務,并未提出異議,理應按約支付物業管理費。
2.劉先生購買了一套位于頂層的商品房,“人住時與物業公司簽訂的《前期物業管理服務協議》和《業主公約》中都有明確的規定:為維護小區整體形象和相鄰住戶的安全,業主不得私自封閉觀景陽臺,不得在窗戶上加裝防護欄。”人住后,劉先生未經物業公司同意,擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業公司發現后要求其拆除。劉先生認為:這是自己的房子,自己有權利處理,拒不拆除。物業公司決定:對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業公司因此把劉先生告上了法庭。
物業公司的訴訟請求是:劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當之處物業公司在操作中的錯誤所在
【答案】
(1)a物業公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據,應予以駁回;
b訴劉先生拆除陽臺及護欄的請求應予支持;
c此案的訴訟費應由雙方分擔。
(2)業主應合理使用房屋,不得損害他人權益和公共利益。劉先生致小區整體形象和相鄰住戶的安全于不顧,擅自封閉陽臺和加裝護欄,不僅侵犯了其他相關業主的利益,而且違反了《前期物業管理服務協議》和《業主公約》的約定,行為不當。
(3)首先,作為物業公司不是行政管理部門也不是執法單位,無權罰款;其次,物業公司應依照合同約定,采取協商或司法途徑解決矛盾,無權采取停水、停電等方式處理糾紛。
3.a房地產開發商開發的居住小區一期已經人住,當時的物業管理工作由a房地產開發商的物業部完成。隨著二期開發的繼續和人住的臨近,a開發商找到b物業管理公司并與之簽訂了為期十年
的物業管理合同,將該居住小區的物業管理權承包給b物業管理公司。按合同約定,b物業公司要向a開發商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。請問a開發商與b物業管理公司簽訂為
期十年的物業管理合同效力如何a開發商要求.b公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效
【答案】(1)開發商與物業公司簽訂的合同,屬前期物業服務合同。《物業管理條例》規定,前期物業服務合同可以約定期限,但是,期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。故即便開發商與物業公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區業主委員會成立并與物業管理企業簽訂物業服務合同之后,前期物業服務合同對小區業主就不再具有法律約束力了。
(2)開發商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權人的身份,在房屋交付后物業管理合同的實際履約當事人是各個業主和物業管理公司。對于代他人簽署的合同,開發商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實際履約人即業主合法權利的行為,該條款無效。
4.邵先生在某小區購買一套住宅人住三年,每月按時繳納物業管理費。一個冬天的夜晚,邵先生回家發現,自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞,整個門毀壞變形,屋內一片狼藉。邵先生立
即打電話給物業公司,同時報警。經統計,邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。邵先生認為,自己繳納了物業管理費,物業公司的安全管理工作中有巡邏的職責,家中被盜物業公司竟然毫無察覺,屬于管理疏漏,應賠償自己的全部損失。在與物業公司多次交涉無結果的情況下,邵先生對物業公司進行起訴,要求物業公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求為什么
【答案】法院不會完全支持邵先生的訴訟請求,但會部分支持邵先生的訴訟請求。
失竊案件發生時,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室內并盜竊的。這樣長的時間內,保安員未能巡邏發現,存在疏漏,未能及時發現、制止犯罪,對由此產生的損失負有一定
責任。但是,盜竊是發生在室內,發現起來有一定的難度,故物業公司無需承擔全部責任。
5.你是某公司的高級管理人員,公司委派你起草前期物業服務合同,你認為前期物業服務的主要內容是什么物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別有哪些
【答案】前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業管理企業之間的權利義務關系,包括主要部分為:一是合同的當事人,二是物業基本情況,三是服務內容與質量,四是服務費用,五是物業的經營與管理,六是承接查驗和使用維護,七是專項維修資金,八是違約責任,九是其他事項。
物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別:
物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當事人不同,前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業;物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。二是合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定,但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的,前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩定強等特點。
6.你是某物業公司的高級管理人員,公司委派你與業主委員會簽訂物業服務合同,你認為簽訂物業服務合同應注意哪些事項
第9篇 物業管理質量體系文件培訓控制程序
物業管理公司質量體系文件:培訓控制程序
1.0目的通過對公司所有員工實施必要的培訓,使其掌握相應崗位的操作技能和服務質量意識,確保員工素質滿足公司的要求。
2. 0適用范圍適用于公司所有培訓工作。
3．0職責
3.1 管理者代表負責物業管理公司年度培訓計劃的制定和監督實施工作,年度培訓計劃應在年終總結結束后10個工作日內提出,并由物業管理公司經理負責審核、批準。
3.2 行政部負責組織對各類員工培訓效果進行考核和鑒定;并負責保存由公司組織進行培訓的記錄。
3.3 各部門主管和管理處主任配合公司年度培訓計劃的要求,制定本部門相應的培訓計劃見《員工培訓計劃表》,并負責組織實施,培訓記錄由各部門和管理處負責歸檔保管,有必要時,相關部門制訂部門培訓制度,參見《保安人員培訓制度》。
4. 0工作程序
4.1 入職培訓
4.1.1 所有新入職本公司的員工都應接受該項培訓及考核。
4.1.2 對新員工的培訓主要包括以下內容:a)公司的基本情況、組織架構,b)公司的質量方針、目標、企業精神及物業管理工作基本知識,c)《員工手冊》、職業道德及質量意識教育,d)對員工的期望及要求。
4.1.3 該項培訓由行政部或行政部指定人員組織實施并保存記錄。
4.2 上崗培訓
4.2.1 員工入職培訓合格后或轉換工種前均需經上崗培訓,培訓時間根據工作崗位的要求而定。
4.2.2 上崗培訓主要內容包括a)應知部分:如崗位的基本情況(崗位職責、人員配置及設備、設施的分布等),b)應會部分:崗位工作操作規程,異常狀況時的特殊處理程序等。
4.2.3 上崗培訓由各用人部門負責組織,并指定專人進行。《培訓記錄》由各部門保存,《員工培訓登記表》保存于員工檔案中。
4.3 在職培訓
4.4 員工參加外部培訓按公司有關行政制度執行。
4.5 除了以質量手冊、流程文件以及作業指導書等工作文件作為員工的培訓教材外,各部門可依據本部門工作實際編制培訓教材,如編制教材應由行政部審核,并由行政部至少每半年組織一次對培訓教材的評審。
5. 0相關文件
5.1 《保安人員培訓制度》
5.2 《保潔部員工培訓考核流程》
5.3 《工程部新入職員工培訓流程》
6
第10篇 國際星河物業清潔綠化管理
星河國際物業清潔綠化管理
1、清潔管理
專業化的物業管理必須將星河國際的清潔保潔提升到較高的水平。著名的清潔公司,既可全面承擔星河國際的保潔任務,又可定期對保潔人員進行培訓;確保的星河國際清潔水平。
a.外圍
清潔標準:地面無垃圾、無雜物、無積水、無明顯污漬、無明顯膠漬、外玻璃(低位部分)無積塵、無污痕;不銹鋼大門光潔美觀。
-外圍地面高壓機沖洗每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墻身抹凈每日一次
-指示牌抹凈每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墻身清洗每周一次
-圍欄抹塵每周一次
-首層外玻璃、墻身及光棚清洗每月一次
-指示牌及不銹鋼電動門上保護油每月一次
b。入口大堂
清潔標準:地面無雜物、無積塵;蠟面均勻、光亮;墻身、內玻璃及服務臺無塵漬、無手印;垃圾筒、果皮箱表面干凈、美觀
-地面拖抹每日二次
-地面推塵每日三次
-地面拋光每日一次
-低位內玻璃及墻身抹塵每日一次
-大堂服務臺椅抹凈每日二次
-大堂指示牌、宣傳架抹凈每日一次
-大堂垃圾筒、果皮箱清理及表面清潔每日二次
-玻璃門、把手抹塵、清潔每日多次
-低位(1.80米以下)內玻璃清潔每周一次
-門頭清潔每周一次
-電器開關、地腳線清潔每周多次
-大堂裝飾物上保護油每周一次
-大堂內玻璃、墻身清洗每月一次
-大堂天花、風口、燈具(大型燈飾除外)每月一次
-大堂地面除舊蠟、打新蠟每月一次
c.走廊
清潔標準:地面無污漬、無雜物;內玻璃無塵漬、無手印;門、窗、把手等無污痕、無積塵;天花、風口、燈具表面無積塵、無不潔懸掛物。
-地面拖抹每日二次
-指示牌抹凈每日一次
-內玻璃抹塵、抹手印每日一次
-走廊內門、窗、把手清潔每日一次
-地腳線、門頭、窗臺清潔每周一次
-電器開關、消防設備、應急設備表面抹塵每周一次
-天花、風口、照明燈具抹塵清潔每月一次
-墻身吸塵、抹塵每月一次
-機洗地面每季一次
-保潔巡回多次
d.電梯
清潔標準:電梯廂內無雜物、無污漬;廂壁、扶手、鍵盤、門壁表面光潔、美觀;門槽無積垢、無雜物
-電梯廂地面清潔(或地毯吸塵)每日二次
-電梯廂壁及鍵盤抹凈每日二次
-電梯廳清潔每日一次
-電梯門大理石墻身抹凈每日一次
-電梯口垃圾筒、果皮箱清理及地面清潔每日二次
-電梯門槽清潔每周一次
-電梯門及廂壁等不銹鋼上保護油每周一次
-電梯廂頂抹塵清潔每周一次
e.停車場
清理標準:地面無垃圾、無雜物;基本無油污、無膠漬;天花、風口、燈具、管道表面無嚴重積塵、無蛛網。
-地面打掃每日二次
-指示牌、標志牌抹凈每日一次
-巡回保潔每日多次
-隔水溝、防盜門等清潔每周一次
-消防設備表面抹凈每周一次
-天花、風口、照明燈具、管道表面抹塵每季一次
-地面沖洗每月一次
-地面油污、膠漬等清理巡回進行
f.管理用房、機房
清潔標準:地面無雜物、無污漬;臺、椅無積塵、無污物,其他部位干凈、整潔。
-地面打掃每周一次
-臺、椅抹塵每周一次
-地面機洗每季一次
g.會議室
清潔標準:地面無雜物、無污漬;臺、椅無積塵、無污物,其他部位干凈、整潔。
-地面拖抹(或地毯吸塵)每日一次
-臺、椅抹凈每日一次
-門、窗抹凈每日一次
-垃圾桶、煙灰缸清理每日二次
-墻身及其裝飾物抹凈每周一次
-天花、風口、照明燈具清潔每季一次
-會議及會客前后清潔現場即時進行
-機洗地面、打蠟或地毯清洗每兩月一次
h.辦公室
清潔標準:地面無污漬、門、窗、內玻璃等無污痕、無積塵;其他部位無不潔懸掛物。
-地面拖抹(或地毯吸塵)每日一次
-臺、椅抹凈每日一次
-內玻璃抹凈每日一次
-門、窗清潔每日一次
-文件柜表面清潔每周一次
-辦公設備表面清潔每周一次
-機洗地面(或地毯清洗)每兩月一次
-天花、風口、照明燈具清潔每兩月一次
-辦公室廢紙籮清理每日一次
i.天臺、露臺
清潔標準:天臺、露臺無垃圾、無雜物、無青苔;排水口不堵塞
-天臺、露臺打掃每日一次
-排水口清理每日一次
-女兒墻(內側)抹凈每周一次
-地面沖洗每月一次
j.殺蟲、滅鼠
清潔標準:按國家相關標準執行
-垃圾房清潔每日一次
-垃圾房消毒每周一次
-停車場殺蟲、滅鼠每月一次
-殺蟲、滅鼠每兩月一次
2.清潔員管理
對清潔員要求,不僅要求身體好、有經驗、懂技術,更重要的是員工應有較強的服務意識,要態度熱情、吃苦耐勞、耐心細致、品行端正、拾金不昧。
堅決杜絕下列行為的出現:
a.未經批準進入大樓內不屬本公司清潔保養的地方,或從事任何與大樓清潔項目相抵觸的工作;
b.經批準進入辦公室內清潔時,若移動文件需經現場人員同意。
c.進入大樓上班或離開大樓下班時要打卡或簽名。離開大樓后原則上不準再進入,除非有合理解釋,并獲得批準。
d
.非值班時間,禁止進入大樓。值班時間嚴禁帶親朋鄉友進入大樓。
e.值班時,不得在大樓內大聲喧嘩或粗言穢語,妨礙大樓公共秩序。
f.正常工作時,按照規范的程序工作,不得做出對大樓內的工作人員和設施有危害的動作。
g.得收受大樓內任何工作人員的金錢或禮品。
3.清潔監管
a.以《清潔質量標準》為依據,檢查星河國際各區域的衛生狀況,對清潔質量作出評估,記錄于《每日清潔檢查評估表》內。
b.客務部主管每周巡查各區域的衛生狀況,巡查結果記錄于《每周公共區域衛生清潔抽查表》內。
c.客務部在清潔衛生的檢查過程中,凡發現不符合《清潔質量標準》的,應迅速通知清潔員處理,并進行復檢。
d.客務部主管根據《每日清潔檢查評估表》進行統計,以評定當月清潔公司的清潔質量,將統計結果記錄于《清潔質量月總結表》。
e.客務部將《清潔質量月總結表》交管理處經理,反饋存在的問題。
4.綠化管理
4.1綠化的范圍及內容
a.星河國際外圍以花槽綠化為主,在花槽里種植部分喬木、花灌木,定期進行養護.
b.前后正門擺放植物可根據季節更換,一般每月更換一次。
c.在大堂及各樓層電梯廳擺放兩盆常青植物每月更換一次。
d.星河國際平臺花園以花槽種植喬木、花灌木,定期進行養護。
4.2重大節日的綠化
每逢元旦、春節、五一、國慶等國家法定節日,擬在星河國際前后正門、大堂和平臺花園進行節日綠化和美化,以布置植物、花和燈飾為主。
4.3綠化養護標準
a.綠化管理員每天應派工人淋水、松土、修剪、除雜草、殺蟲防病、保持綠化帶的衛生及常青。
b.保持綠籬、盆栽、草坪、樹木等綠化植物達到葉色光潤、無蟲、無病、無枯枝敗葉、無雜物、無塵;花球造型優美花色均一,觀賞面正對客人。
c.保持花木正常生長,水量、肥料施用適度,花色均一。
d.提倡生化物防治、人工防治,使用農藥不傷害健康;使用農藥時,須在晴朗無風天氣一次性完成;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑,避免藥液擴散。
第11篇 物業工程部管理范圍4
物業工程部管理范圍(四)
總體:工程部負責項目有:
(1)對所有設備的日常運行管理。
(2)對建筑物及所有機電設備的維護保養。
(3)對樓宇未盡人之處提出整改方案。
(4)對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監督管理。
(5)對客戶進行有償服務。
(6)為物業管理提供一切有關工程詢問。
一、強電專業
1.負責整個樓宇變配電系統的日常運行、管理。
2.負責整個樓宇變配電系統的維修保養工作。
3.負責空調、冷水機組等動力電源、電機、控制柜的維修保養。
4.負責給排水專業所有動力電源、電機、控制柜的維修保養。
5.負責樓宇公共區域的照明維修。
6.負責樓宇臨時供電的安排和計劃。
7.負責提供節約電力的計劃方案,并經批準后實施。
8.對系統不完善的地方提出整改方案,并經批準后實施。
9.負責電梯的維修、保養。
10.負責卷簾門的維修、保養。
11.為客戶提供有償服務。
二、空調專業
1.負責樓宇整個空調、采暖、通風系統的日常運行、管理。
2.負責樓宇整個空調、采暖通風系統的維修保養。
3.負責空調、采暖、通風系統中,電機和控制柜的巡視工作,發現問題后及時報告電氣維修班處理。
4.改善空調、采暖、通風系統的設計,使樓宇有一個良好舒適環境,同時最大限度節約能源。
5.為業主、客戶提供有償服務。
三、給排水專業
1.負責樓宇的供水系統、排水系統、消防給水系統、噴灑系統、雨淋系統的運行、維修、保養和故障檢修。
2.負責樓宇所有衛生潔具的維修保養。
3.負責樓宇內所有機械的維修,如:手推車等。
4.負責水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。
5.負責生活水水質處理。
6.為業主、租戶提供有償服務。
四、土建專業
1.負責樓宇內公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項目的修理、調整。
2.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等修、整改。
3.負責公共范圍內和物業公司的家具維修。
4.負責安排一些小五金件的維修和調整。
5.負責一些臨時性的任務。
6.為業主、客戶提供有償服務。
五、弱電系統
1.負責公共應急廣播系統、保安監控系統、綜合布線系統、電話系統、有線電視系統、樓宇自控系統、消防自動報警系統的正常運行和維修、保養。
2.負責向業主、客戶提供有償服務。
第12篇 xz物業公司人力資源管理培訓控制程序
物業公司人力資源管理及培訓控制程序
1.0目的
為了給適當的崗位有效的配置適當的人力資源,并且通過培訓,使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責的能力。
2.0適用范圍
適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發,人員錄用,人員培訓的管理。
3.0職責
3.1公司總經理負責公司員工錄用的批準,公司主管保安工作副總經理負責保安員錄用的批準。
3.2公司辦公室負責編制公司《年度培訓計劃》報公司總經理批準。
3.3公司各部門、各管理處負責配合辦公室的各項工作開展。
4.0實施程序
4.1工作分析(定崗、定編)
4.1.1有以下三種情況:第一,當新組織(新管理處)建立時;第二,當組織發生變化產生新的工作時;第三,當工作由于新技術、新辦法出現或制度發生重要變革時,需進行工作性質分析。
4.1.2工作性質分析由相應職能部門及辦公室負責,辦公室根據具體情況進行崗位設置。
4.1.3各部室(各管理處)負責根據各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務量,制定出崗位定編計劃,報辦公室審核,由總經理批準。
4.1.4崗位定編每年進行一次。
4.1.5辦公室及各職能部門負責對公司各崗位進行工作規范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責及崗位標準》,詳見該文件。
4.2人員招聘和選擇
4.2.1各單位缺編時,由各單位負責人提出增補申請,辦公室審核,增補時應優先進行內部調配,內部調配不了的,對外公開招聘或內部員工推薦。
4.2.2保安員招聘由保安部負責,報辦公室審核,主管保安工作副總經理批準。
4.2.3除保安員外其他員工招聘由辦公室負責,公司總經理批準。
4.3人力資源開發(培訓)
4.3.1新員工的培訓
新員工上崗前培訓由辦公室負責,培訓內容:
(1)公司質量方針、目標、企業精神及物業管理基本知識;
(2)職業道德及質量意識教育;
(3)公司的規章制度
4.3.2在崗員工培訓
4.3.2.1辦公室根據各部門的年度培訓計劃制定公司《年度培訓計劃》,并組織實施及督促檢查。專業技術與技能的培訓,由主管部門負責。
4.3.2.2外部培訓由辦公室負責組織安排,并負責記錄。
4.3.2.3內部培訓由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內部培訓是根據工作需要和公司總經理及各部門提出的在公司范圍內有計劃性的培訓項目。
4.3.3特殊工種和業務專業人員的培訓
4.3.3.1司機、電工、焊工特殊工種需經市有關部門培訓、年審。
4.3.3.2各部門業務專業人員根據工作需要,經公司領導批準可參加市等有關部門組織的培訓。
4.3.3.3特殊工種和業務專業人員將參加培訓獲得的等級證、操作證和其他證書交辦公室認可,并將復印件存入員工檔案內。
4.3.4計劃外培訓
4.3.4.1公司根據實際情況,臨時提出的培訓活動由提出部門負責組織,公司總經理提出的臨時培訓由辦公室統籌安排。計劃外培訓報辦公室存檔。
4.3.4.2公司鼓勵員工通過自學或參加專業培訓等途徑,從而提高專業技能和質量管理意識,所取得的有關結業證或學歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內。
4.3.5培訓記錄
4.3.5.1內部培訓記錄由本部門存檔。
4.3.5.2其他培訓記錄由辦公室存檔。
5.0相關文件及記錄
《崗位職責及崗位標準》
zz021-01年度培訓計劃
zz021-02培訓記錄
