第1篇 某小區管理處人員培訓計劃
小區管理處人員培訓計劃
培訓作為公司內部管理運作的重要內容之一,通過專業化的培訓,可以為公司培養一批高素質的管理人才。
1、培訓計劃
序號培訓內容培訓對象授課人
1小區管理模式及標準全體人員
2小區管理規章制度全體人員
3小區房屋驗收移交程序全體人員
4小區治安保衛工作程序保安員
5小區清潔衛生工作程序清潔員
6小區住戶裝修管理辦法全體人員
7工作技巧及服務語言全體人員
8消防職責及滅火程序全體人員
2、培訓方式
(1)自行辦班培訓:舉辦物業管理相關專業培訓班,提高員工專業知識水平;
(2)外送培訓。主要是選派骨干人員參加行業主管部門組織的各項專業技能培訓;
(3)專題研討會:組織管理人員就日常管理工作中發生的典型安例舉行專題研討,總結探討較好的管理途徑。
(4)崗位輪訓:主要通過不同崗位管理人員的雙向交流,培養一專多能,提高綜合管理水平。
3、培訓類型
(1)新員工培訓
a)公司概況
b)小區管理目標、規章制度、工作職責等
c)服務意識、質量意識
d)物業管理基礎知識、崗位基本技能
(2)基層作業人員培訓
a)改善人際關系培訓,包括員工之間,員工與業主、住戶之間關系協調
b)新知識、新觀念與新技術的培訓,以不斷提高員工管理服務水平
c)晉級前培訓,通過培訓增強擬晉升人員信心與適應力。
(3)管理人員培訓
a)物業管理工作程序的熟悉及了解
b)定期提交工作報告或改善管理工作建議
c)對一些能力較高的、有發展潛力的人,適當調動工作,使其能在最短時間內學習多種工作經驗和技能。
五、人員管理
1、公司實行首問追究制和末位淘汰制,首問追究制:首位接受業主、住戶投訴來訪、來電、來函的投訴、求助、問詢的人員,如不當即給予滿意答復或有效的答復,公司將追究其責任。末位淘汰制:全年受業主投訴最多的1-5名員工,公司將其辭退,真誠維護業主權益。
為了充分調動員工的工作積極性、主動性、加強員工的組織紀律性,提高員工的競爭意識,開展勞動競賽,促進工作,特制定員工工作考核及獎懲制度。
2、考核種類:考核分月考核和年度考核,月考核由各部門負責人進行評比打分,年度考核由主任與管理處各部門負責人組織考核小組進行評比打分,日常的記錄、檢查由各班組負責人進行記錄。
3、考核頻度:考核每月進行一次,年度總評一次。
4、考核標準:考核內容及標準詳見考核表。
5、獎懲:
每季度月考核平均分在9分以上為達標,可領取當季度全額獎金;8-8.9分為基本達標,可領取當季度獎金的90%,7-7.9分可領取當季度獎金的80%,6-6.9分可領取當季度獎金50%,6分以下取消當季度獎金。
年度扣分累計在10分以下者,可領取全額年終獎,扣分在10-18分之間的可領取90%的年終獎,扣分在18-26分之間可領取70%的年終獎,扣分在26-36之間可領取50%的年終獎,36分以上者取消年終獎。
連續三個月考核在9.5分以上者,季度獎可上浮10%。
連續二個月考核在6分以下者辭退或給予行政處分。
年度考核評為先進工作者,年終獎可上浮10%,工資上浮一級。
五、適用范圍,管理處全體員工。
第2篇 物業小區管理規約示范文本征求意見稿
第一章總則
第一條為加強本小區物業的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全與合理使用,根據《物權法》、《 條例》、《業主大會 》等有關規定,制定本規約。
第二條本規約由業主大會通過,全體業主和物業使用人須自覺遵守。
第二章業主的共有權
第三條本物業小區內物業的基本情況
物業名稱: 金碧御水山莊
座落位置: 花都區獅嶺鎮山前旅游大道**山莊
物業類型: 商住小區
面積: 636,264.80平方米
建筑物區域四至:
東至芙蓉嶂風景旅游度假區
西至六花崗水庫
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四條根據有關法律 和物業買賣 ,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)其他依據法律法規規定屬于全體業主共有的物業。
第三章物業使用原則
第五條為維護業主的共同利益,經業主大會同意,授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利;
(一)根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章 ;
(二)以批評、規勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為。
第六條物業服務收費采取()方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎,涉及全體業主的共同利益,業主應積極履行交納物業服務費用的義務。
第七條業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第八條業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
第九條業主應按 用途使用物業。因特殊情況需要改變物業規劃用途的,業主應在征得相關業主及業主委員會同意后,報有關 主管部門批準,并告知物業服務企業。
第十條業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業或業主委員會,并交納1000元裝修押金給物業服務企業或業主委員會。裝修押金在裝修完工后,經物業服務企業或業主委員會派專業人員檢查合格后退還。
業主應按有關法律法規的規定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
裝飾裝修 時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條業主應按有關規定合理使用水、電、氣等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條業主及物業使用人使用電梯、扶梯,應遵守本物業小區電梯、扶梯的使用管理規定。
第十六條本物業小區內行駛和停放車輛,應遵守本物業小區的車輛行駛和停車規則。
第十七條本物業小區內禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施;
(五)未經業主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、有害物質;
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發出超過規定標準的環境噪聲;
(十一)法律、法規和業主規約禁止的其他行為。
第十八條業主和物業使用人在本物業小區內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業的 養護
第十九條業主應當按照國家有關規定交納 。
專項維修資金屬于全體業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經相關聯專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上業主同意方可使用。
第二十條業主轉讓或者出租物業時,應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業時應提供繳納維修資金的相關證明。
第二十一條業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十二條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,并在約定期限內恢復原狀,相關業主應給予必要的配合。
> 相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。
第二十四條物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第五章違約責任
第二十五條業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十六條業主違反本規約關于業主共同利益的約定,導致全體業主的共同利益受損的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十七條本規約所稱物業的專有部分,是指由業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備,是指業主建筑物區域內業主專有部分以外的,屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十八條業主轉讓或出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。
物業小區
第3篇 嘉園住宅小區管理規約草案
盛世嘉園住宅小區管理規約(草案)
第一章 總則
第一條 為加強物業管理區域內建筑物及其附屬設施的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全和合理使用,根據《中華人民共和國物權法》、國務院、浙江省、杭州市物業管理等有關規定,制訂本規約,
第二條 本規約經業主大會表決通過后,對物業管理區域內全體業主和物業使用人均具有約束力。
第二章 物業基本情況
第三條 本物業管理區域內物業的基本情況
物業名稱:盛世嘉園
坐落位置:浙江省杭州市**西路**號
物業類型:住宅小區
第四條 物業管理區域四至:
東至余杭區閑林鎮荊山村
南至杭禹路
西至余杭區閑林鎮荊山村
北至天目山西路
第三章 建筑物及其附屬設施的使用、維修和養護
第五條 業主、物業使用人在使用、經營、轉讓物業時應遵守物業管理法規、規章、政策的規定,不得影響他人的正常使用。妨礙他人正常使用物業的應及時改正,造成他人損失或影響物業使用的,應承擔修復或賠償責任。
第六條業主、物業使用人應當加強安全防范意識,自覺遵守有關安全防范的規章制度,配合物業服務企業做好防火防盜工作,維護家庭人身財產安全和本物業的使用安全。
第七條為防止水、氣泄漏或火災及發生上述災害獲得及時有效的處理,業主、物業使用人應主動向物業服務企業預留家庭主要成員的緊急聯系電話。
發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況下,如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務的突發事件,必須及時進入物業專有部分但無法通知相關業主的,物業服務企業應向相鄰業主說明情況,并在第三方(如所在地居委會或派出所或業主委員會)的監督下,進入相關業主的物業專有部分,事后應及時通知相關業主并做好善后工作。業主、物業使用人應積極配合物業服務企業對上述災害發生時采取的緊急避險措施。
第八條 房屋裝修時,禁止下列行為:
1 、擅自在房屋屋頂加層建房或搭棚;
2 、擅自改房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格),設計用途,功能和布局等;
3 、在房屋承重墻、梁、柱(含構造柱)、板進行拆改,開挖門洞;
4 、在樓面上鑿槽安裝各類管道,包括在樓面上鑿孔、打洞、砌墻或超標準荷載;
5 、在懸挑樓梯的承重墻上挖壁打洞;
6 、在懸挑陽臺拖梁部位的墻體上挖洞;
7 、拆改房屋共用設施設備;
8 、封閉侵占房屋共用部位;
9、衛生間、廚房間移位、擴大或者增設。
第九條 業主、物業使用人裝修房屋時,應自覺遵守《杭州市城市房屋使用安全管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等有關規定,開工前應向物業服務企業登記備案,并接受建設行政主管部門的監督。
業主、物業使用人和建設單位與物業服務企業簽訂《裝飾裝修管理協議》,并將此協議內容告知自行委托的裝飾裝修施工企業,并要求施工企業遵守本規約的相關內容,同時要積極配合建設行政主管部門和物業服務企業對裝修房屋活動進行指導、監督,不得拒絕和阻礙。
第十條 業主、物業使用人和建設單位對住宅房屋裝修需進行下列行為之一的,應當在裝修前向市建設行政主管部門進行備案:
(一)拆改、變動非承重結構;
(二)增砌墻體、增加房屋使用荷載;
(三)開鑿非承重墻體、擴大或移動門窗尺寸、位置。
第十一條 業主、物業使用人應當接受物業服務企業的現場監督檢查,及時糾正違規裝修行為。
第十二條 非住宅房屋進行裝飾裝修的,業主、物業使用人應當按照法律、行政法規有關規定向市建設行政主管部門辦理建筑工程施工許可或備案手續。
第十三條 業主、物業使用人裝修房屋有需要搭建建筑物、構筑物,或改變建筑物外立面、改變房屋使用性質等行為的,應當依法征得業主委員會、物業服務企業和直接利害人同意后,報規劃部門或其他行政主管部門批準后方可實施。
第十四條 在建筑物及其附屬設施使用中,不得有下列行為:
1、擅自占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、停車場(庫)、自行車庫等公用設施及場地;停車場(庫)、自行車庫不按規劃性質使用,挪作他用;
2、擅自拆除、截斷、改變、連接、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施;
3、影響物業整體環境或市容觀瞻的亂貼、亂掛、設立廣告牌;
4、踐踏、占用、擅自改變、破壞綠化用地(將綠地擅自改為私家花園或菜地);損壞涂劃園林建筑小品。在樹上刻劃、拉繩(鐵絲)晾曬衣服等;
5、違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危險物質等;
6、隨意堆放建筑裝潢垃圾、雜物、亂丟棄垃圾、高空拋物;
7、未經有關部門同意設置營業攤點、店鋪跨門營業;
8 、進行危害公共利益、侵害他人合法權益或其它不道德行為;
9、按照國家、浙江省、杭州市對群租房管理的規定,及時了解使用人的居住人口,禁止出現群租情況,影響他人生活和安全。
9、法律、法規、規章及政府規定禁止的其它行為。
第十五條 發現房屋共用部位、共用設施、設備需維修的,業主或物業使用人應及時告知物業服務企業,以便派人及時進行修復,在實施維修作業時,相關業主或物業使用人應配合維修人員做好維修工作,使維修工作正常進行。
第十六條業主、使用人使用電梯時,應遵守電梯使用管理規定。
第十七條業主、使用人車輛行駛和停放,應遵守以下規定:
1、5噸以上貨車(搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止進入小區;
2、機動車輛在小區內行駛,時速不得超過10公里,禁止鳴號、試車和練車;
3、機動車輛應按規定的車位停放,禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場地停放;
4、按規定繳納停車費用;
5、不得擅自在公共停車位上安裝任何
設置;車輛停放期間,防盜報警器應使用靜音,防止發生噪音,影響他人生活和休息;
6、主干道路面設置停車位后主干道實行單向行駛。
第十八條飼養寵物時,應遵守有關寵物飼養管理規定。
第十九條 業主應自覺按規定繳納應付的各項物業管理服務費用。
物業服務費用約定由承租人交納的,從其約定,業主應負連帶責任。轉讓物業的,業主應自覺與物業服務企業結清各項物業服務費用。
第二十條 業主如委托物業管理企業對其自用部位、自用設施和毗連部位的有關設施、設備進行維修養護,應支付相應費用。
第二十一條 自覺按規定或業主大會決定繳納(續繳)專項維修資金。
第二十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
第二十三條 因物業維修或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意,并依法辦理相關手續;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當征求直接利害關系人的意見,征得業主委員會同意,事先在物業管理區域內公告,并依法辦理相關手續。
業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備,應當采取措施保障通行安全,并及時恢復原狀。
第二十四條業主利用共用部位、共用設施設備設置廣告或進行其他經營活動的,應當征得有關業主、業主大會的同意,并按照規定辦理有關手續。所得的收益,按下列第(三)種方式處理:
(一)納入物業服務費;
(二)納入物業專項維修資金;
(三)用于小區水箱、水泵、游泳池、網球場等共有部分的維修和養護。
第二十五條 建筑物及其附屬設施的維護費用分攤,按照以下方式約定:
按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第二十六條 為維護業主的共同利益,全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務企業以下權利:
1、根據本規約配合業主委員會擬定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
2、以批評、規勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為;
3、對屬全體業主所有的共用部位和共用設施設備進行經營,按規定管理所得收益,每半年公布一次收支情況;
第二十七條 物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備,全體業主同意移交給相關專業單位。
第四章 違約責任和違約糾紛的解決
第二十八條 業主、使用人應自覺遵守本管理規約,違反本管理規約造成其他業主、使用人人身傷害或財產損失的應負相應的賠償責任。
對業主的違約行為,業主大會、業主委員會或其他業主有權督促其改正,也可委托物業服務企業督促其改正。
第二十九條 業主對物業服務工作有意見或建議的,可直接向物業服務企業提出,也可向業主委員會提出。遇有涉及公共利益的爭議應通過業主委員會協調解決,或提交業主大會表決。
第三十條業主、使用人違反管理規約,妨礙物業正常使用、造成物業損壞或導致全體業主共同利益受損的,負責修復或賠償經濟損失。其他業主、業主委員會或物業服務企業可依據本管理規約向人民法院提起訴訟。
第三十一條 業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者產生噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
第五章 附則
第三十二條 全體業主需加強精神文明建設、弘揚社會主義道德風尚,互助友愛,和睦相處,積極參加社區組織的各項活動,共同創造良好的工作和生活環境。
第三十三條 本管理規約如有與法律、法規、規章文件相抵觸的條款,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
第4篇 z小區設備管理計劃
小區設備管理計劃
設備管理與安全管理一樣是小區管理工作的重中之重,由管理處工程維修部負責,我們將著重以下方面:
接管驗收時嚴格把關:清單全、資料(設計圖紙、隨機資料、合格證等)全、核對準確、運行正常、培訓到位、保修到位
任用合格的管理技術人員,并責任到人,日常檢查維護到位,監督到位
外包項目(如電梯維護)要選擇合格的服務供應商并監管到位
重視安全作業:高壓變配電檢查維護、電梯維修、燃氣管道漏氣、水池清洗等
季節性緊急情況保護措施落實到位:臺風、雷電、水浸
一切操作、維護保養按設備使用說明書或公司體系文件規定執行
一.介入期設備管理
為避免設計和施工造成不利于以后物業管理的情況出現,管理處可派兩名經驗豐富、責任心強的管理骨干參與前期規劃設計和施工過程提合理化建議(見前期介入)。
二.設備的驗收和接管
按移交設備清單、規格型號、容量、設計要求進行驗收,對設備的安裝數量,安裝位置及竣工圖進行逐項驗收,驗收過程主要注意以下幾點:
1、設計圖紙與設備的規格型號、數量符合;
2、主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合;
3、設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合;
4、驗收完畢,應填寫驗收和移交記錄,報告并歸檔。
三.內部管理控制
1、設備管理人員
實行設施設備和樓棟分管責任制,明確分工,責任到人;建立設備臺帳,掌握、記錄運動情況;明確責任人的崗位職責(見下表):
名 稱負 責 人主要工作職責
專業設備維修主管對設備的保養工作進行監督及指導,根據設備臺帳編制有關維修計劃
專業保養專業維修公司智能化高的設備,由專業公司制定維修保養
家居設備保養維修技工負責家庭設備的維護,建立家庭設備檔案,制定保養計劃
2、設備基礎資料管理
(1)設備原始資料檔案管理
將設備的原始資料歸檔,資料內容包括:驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明,遺留問題處理協議和會議記要等。另外要制作設施設備卡,記錄有關設備的各項明細資料。
(2)重要設備維修資料檔案管理
維修單管理:每次維修填寫的維修單、每月統計一次,每季度裝訂一次,每年裝訂一次,由管理處資料員保管以備存查。
技術革新資料:設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料,由工程維修部匯總存查。
四.設備的運行和維護管理
設備運行管理的主要內容時建立合理的運行制度和運行操作規定、安全操作規程等運行要求(標準)及文明安全運行的管理,并建立定期檢查運行情況和規范服務的制度等。其中設備安全管理,除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全管理,安全作業的訓練外,還要建立安全責任制和結合事例對業主進行安全教育,向業主宣傳一些危險設備(如電梯)的安全使用知識。
1、供配電設備、給排水設備、柴油發電機、消防設備及電梯運行管理。
對設備運行的管理直接關系到業主的正常生活,加強設備及配套設施的運行管理,建立合理的運行機制,保證小區管理的正常開展,以下時各種設備巡視監控、停電緊急處理、交接班制度、數據記錄、設備房管理制度和措施:
供配電設備給排水設備發電機設備消防設備中央空調電梯驕箱及
電梯機房
巡視監控每天進行一次巡查每天進行一次巡查每15天運行30分鐘,及定時抽查每15天進行一次全面巡查,及定其抽查每30天進行全面巡查保養每月巡查一次,每15天保養
停電處理或監控范圍市電停電,馬上撥打咨詢電話,弄清情況后才決定是否開備用發電機供電。到重新正常供水部15分鐘對于手動操作發電機在停'市電'時,15分鐘內開啟動發電機開始供電:在來'市電'時,應在20分鐘內關停發電機消防主機、煙感探頭、溫感探頭、滅火器、消火栓保持設備完好到發電機開始供電時電梯正常運行不超過5分鐘。停電期間做好安全保護
交接班制度設備運行及未解決問題全面詳細移交下一班,下一班繼續跟蹤處理設備運行未解決問題全面詳細移交下一班,下一班繼續跟蹤處理管理員應根據負荷變化,適當調整油門大小,使其功率得到充分的利用對設備器村記錄的完好交接根據每月檢查情況對下一班提出要求設備運行及未解決問題全面詳細移交下一班,下一班繼續跟蹤處理
數據記錄當值班變配電室值班電工將供配電設備設施的運行數據及狀況清晰完整、規范地記錄在'設備巡查記錄表'內水泵房管理員將給排水設備設施的運行數據及運行狀況完整、規范地記錄在'設備巡查記錄表'內將柴油發電機的運行情況規范、詳細、清晰地記錄于'柴油發電機運行記錄表'內資料保存與審核當班人員及時、完整、規范、清晰地記錄在'設備巡查記錄表'內對于電梯的運行情況,當值人員及時、完整、規范、清晰地記錄在'設備巡查記錄表'內
設備房管理人員出入清潔衛生、機房安全、通風溫濕度、鑰匙管理人員出入、清潔衛生、水泵房安全、通風良好、鑰匙管理定期清潔發電機房威懾功能,保持良好通風,鑰匙管理人員出入清潔溫聲、設備器材完好,室內保持24小時監控對空調設備及配套器材實行定期清潔,以確保設備正常運行對電梯機房每清掃,定時檢查設備上漏油,及時維修
2、二次供水(該項目是否采用二次供水系統)
工程維修部依據供水合同或政策規定,協助自來水公司,保證供水設施的正常運行和保養,一旦發生故障,立刻通知自來水公司。當發生正常停水時及時通知用戶,做好水箱蓄水,保證應急供水和消防儲備用水。日常做好排水設施設備的運行、維護保養。每月做好公共水費的核算并報財務。
為確保二次供水水質符合衛生檢驗標準和規范操作,管理處規定維修主管必須每月檢查小區內每個水池,對檢查情況進行記錄;水泵房管理員應持有衛生防站簽發的健康證;每年請專業公司對所有水池進行清洗兩次以上確保水質合格。
5、智能化設備管理
前期介入:選派人員,熟悉系統,了解安裝過程,參與調試。
接管驗收:有清單,資料全,設備全,運行正常,培訓合格。
裝修期管理:住戶室內的子系統不許裝修工擅自改動,需改動的,報管理處,由原安裝單位實施,工程維修部參與;教會住戶正確使用。
日常管理:按使用說明書操作、維護保養。
第5篇 北城小區物業管理近期目標和遠期規劃
北城春色小區物業管理近期目標和遠期規劃
1、'北城春色小區'的管理目標
'北城春色小區'的物業管理實行公司的品牌模式一一酒店式物業管理。創優目標確定為接管一年內達到寧波市'物業管理優秀小區'標準,并加入誠信物業的倡議活動,二年內達到寧波市'物業管理示范小區'標準,三年內達到全國'物業管理示范小區'標準。
2、近期管理目標(1-3年)
(1)第一年,重點抓好裝修階段的管理,使小區設施、設備保護完好,運行正常,小區的建筑風格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發放工作,加強與業主溝通,動態巡檢,發現違章行為,及時制止。同時各項物業管理服務逐步推出運行,設立'北城春色小區'網上服務平臺。協助成立業主委員會。聽取開發商和業主對管理服務的意見和建議,不斷改進,使 '北城春色小區'推出的酒店式物業管理得到業主的認可,小區管理水平達到'市級優秀',參加誠信物業活動,并通過多種物業延伸服務,增加收入,達到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結經驗的基礎上,結合創優達標、社區文明創建等開展各種社區活動,利用網站論壇開設'小區管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強業主參與管理意識。充分發揮業主委員會的作用,使業主參與到物業管理中來在經營管理上,奉行'業主滿意第一'的服務理念,在管理服務中去發現、挖掘業主的需求,以滿足業主需要為核心和經營導向,全方位提升服務質量,使小區管理逐步從持平走向盈利,同時讓業主感受到與日俱增的溫馨服務。第三年小區管理水平達到'全國示范'標準。
3、遠期規劃
(1)按照'統一管理,綜合服務'的原則,在管理服務中動態監督工作質量,不斷引入新的理念,強調員工的培訓,不斷提高業務水準。盡量減緩物業的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當使用物業造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區的現有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業的附加值,保障投資者的利益,為物業保值、增值打下基礎。
3、通過全體業主和物業公司齊抓共管,形成'北城春色小區'的物業管理特色,使小區在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應,創造一個安全、舒適、倍受尊重的居住環境。使業主實實在在體驗到優質物業管理所帶來的物業保值、增值。
第6篇 小區治安管理作業指導書
e物業管理有限公司作業指導書
文件名稱:治安管理
1 目的
建立健全安全防范體系,合理、有效、預見性的維護小區正常秩序。
2 范圍
適用于保安隊對小區治安安全的有效控制。
3 職責
3.1管理處主任負責治安事件的指揮處理及安全控制,盡量減少損失;
3.2保安隊長負責治安事件預案的制定和培訓,并監督、調配和實施;
3.3保安隊員負責治安事件的匯報、處理。
4 工作程序
4.1治安管理定義及要求
治安管理是指物業管理企業為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對所管物業進行的一系列管理活動。治安管理防治的對象主要是人為造成的事故與損失,其目的是避免所管物業區域內財物受損失,人身受傷害,維護正常的工作、生活秩序。
4.2物業管理中治安管理的內容
4.2.1貫徹執行警方關于安全保衛工作的方針、政策和有關條例,建立健全各項安全保衛制度;
4.2.2負責維護小區內部治安秩序,預防和查處治安事故,協助警方偵破有關違法犯罪案件,搞好安全保衛工作;
4.2.3每天不定時巡視小區安全,并做好記錄;
4.2.4下列妨害公共安全和社會治安秩序的行為,都屬治安管理之列;
4.2.4.1使用音量過大或發出噪音的器材,影響他人正常工作和休息;
4.2.4.2高空扔物;
4.2.4.3未經允許在小區內的公共場所晾衣物,在公共通道堆放雜物以及飼養各種家禽;
4.2.4.4擅自撬開他人信箱,隱匿、毀棄或私自開拆他人郵件、電報、信函等;
4.2.4.5非法攜帶、存放槍支彈藥;非法儲存、使用易燃、易爆、劇毒、放射性等危害物品;非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具;
4.2.4.6使用氣槍在小區內進行射擊活動;
4.2.4.7未經批準,擅自安裝、使用電網或改裝、破壞正常供電的電網;
4.2.4.8非法侵入他人住宅,損毀他人財物;
4.2.4.9制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭;
4.2.4.10利用住宅窩藏各類犯罪分子或嫌疑犯等不法人員;
4.2.4.11利用住宅為盜竊分子提供方便;
4.2.4.12制造、出售、出租、復制或傳播淫穢書畫、淫穢錄像、物品等;
4.2.4.13故意損壞路燈、電梯、消防栓、電表、水表、公用線路、明暗溝、化糞池等配套設施;
4.2.4.14故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共場所;
4.2.4.15利用住宅進行嫖宿賣淫活動。
4.3 常見治安、刑事案件的處理措施
4.3.1打架斗毆的處理
4.3.1.1勸阻斗毆雙方離開現場,緩解矛盾。如勢態嚴重,違反治安管理行為甚至犯
罪傾向,迅速撥打報警電話'110'或將行為人扭送警方處理,并保護好現場;
4.3.1.2提高警惕,防止壞人利用混亂偷拿財物;
4.3.1.3說服圍觀群眾離開,保證目標區內的正常治安秩序;
4.3.1.4禁止保安人員參與其中進行斗毆,制止時注意保護自己的人身安全;
4.3.1.5協助警方勘察現場,收繳各類打斗兇器,辨認為首分子;
4.3.1.6事后向上級做出書面匯報;
4.3.2 發生盜竊的處理
4.3.2.1若發現盜竊分子正在作案,應立即當場抓獲,報告警方,連同證物送警方處理;
4.3.2.2如果是盜竊案發生后才發現的,應立即報告管理處及警方,同時保護好案發現場,重點是保護好犯罪分子經過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現場痕跡和移動現場的遺留物品;
4.3.2.3對重大案發現場,可將事主和目擊者反映的情況,向警方作出詳細報告;
4.3.2.4對可疑作案人員,可采取暗中監視或設法約束,并報告或移交警方處理;
4.3.2.5事后向上級做出書面匯報
4.3.2.6事故的新聞發布權,由公司指定專人發布。
4.3.3 發生兇殺案件的處理
4.3.3.1如發現歹徒正在作案的,應設法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安人員配合。同時,迅速向上級和警方報案。如有傷員迅速送附近醫院救治;
4.3.3.2如事后接到報告,則應保護案發現場,禁止無關人員進入,以免破壞現場遺留的
痕跡、物證,影響警方勘察現場和收集證物、線索;
4.3.3.3案發時,大門崗要加強戒備,對外出人員、車輛逐一檢查登記;
4.3.3.4登記發現人和事主的情況,及時向發現者和周圍群眾了解案件發生、發現經過,并做好記錄;
4.3.3.5案發時的現場人員一律不能離開,等待警方詢問;
4.3.3.6向到現場的警方匯報案情,協助破案;
4.3.3.7事后向上級做出書面匯報;
4.3.3.8就事故的新聞發布權,由公司指定專人發布。
4.3.4 發生犯罪分子搶劫的處理
'犯罪分子搶劫',是指公開使用暴力、脅迫或其他手段如打、砸、搶,強行奪取他人錢財或毀壞公共財物的犯罪行為。
4.3.4.1迅速制止犯罪。當群眾呼喊搶劫或呼救時,應協助警方抓獲劫匪;如果沒有警方在場,應呼叫附近保安人員和群眾制止,抓獲犯罪分子并立即報警;
4.3.4.2如劫匪逃離現場,要向目擊者問清劫匪的人數、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截和報警;如駕車逃跑者,應記下車牌號碼并報警及攔車堵截;
4.3.4.3保護搶劫現場,劫匪留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸,不要讓群眾進入現場。如現場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方,無法將證物留放原處時,應收起交警方;
4.3.4.4警方未勘查現場或現場勘察未完畢,當班的執勤保安人員不能離開現場;
4.3.4.5事主或在場群眾如有受傷的,要立即送醫院或向120呼救;
4.3.4.6事后向上級做出書面匯報;
4.3.4.7就事故的新聞發布權,由公司指定專人發布。
4.3.5 收到被放置爆炸物品信息時的處理
4.3.5.1得知被放置爆炸物品,或接到揚言爆炸的恐嚇電話時,要保持鎮靜,認真記錄,
同時盡量拖時間(確定爆炸物品準確地點),以最快速度報告公司領導和保安隊長,并立即向警方報案;
4.3.5.2保安隊長應協助公司領導立即成立防爆炸指揮部。增派保安人員,加強出入口管理,對于陌生或形跡可疑人員嚴加防范,認真查驗證件,檢查攜帶物品;
4.3.5.3立即通知車庫崗和巡邏崗,檢查車庫或公共區域是否有遺物。發現無主物品不得隨便碰觸,應立即報警方并予協助,同時報告別防爆炸指揮部;
4.3.5.4確有爆炸物品時,應立即疏散人員的并設立警戒區,不準未被授權者進入該警戒范圍,同時報警方;
4.3.5.5發現可疑物品時,應保持冷靜并立即關閉對講機、手機和傳呼機,防止遙控爆炸;
4.3.5.6避免使用對講機直接通報此次事故(盡量避免提及'炸彈'的字眼),以免造成不必要的恐慌;
4.3.5.7如可疑物放置在電梯內,應將該部電梯停在空置房樓層,關閉電源并且將該處范圍進行隔離;
4.3.5.8事后向上級做出書面匯報;
4.3.5.9事故的新聞發布權,由公司指定專人發布。
4.3.5.10為預防爆炸事件的發生,保安人員必須特別小心,尤其是須留意下列各地點是否有可疑物體:
1小區草坪死角;
2 電梯以及電梯前廳;
3公共衛生間;
4消防通道;
5垃圾箱;
6花盆;
7堆放垃圾的地方。
4.3.6 接獲恐嚇電話時處理
如接獲任何恐嚇電話,應保持鎮定,與對方詳談,留意電話背景、動機以及有何要求。如對方已收線,不要把電話掛斷(待警方尋找電話來源),并以最快速度通知值班隊長。
4.3.7 發生偷車事件的處理
偷車者慣偷的方法主要是直接進入停車場偷取汽車,或用偷來的汽車駛入停車場,然后再偷另一輛車,或將管理人員扣留恫嚇或捆縛,然后偷取車輛。當發生偷車事件時,應采取如下措施:
4.3.7.1立即報告上級并報警;
4.3.7.2記下被偷車牌號、顏色及品種;
4.3.7.4記下偷車人數、相貌、服飾以及是否持有兇器,記住汽車行駛方向;
4.3.7.3切勿攔截汽車;
4.3.7.5等候警方到達,向其報告有關情況,并記下主管警官姓名、警銜、警號及報案編號,以備后查;
4.3.7.6事后向上級做出書面匯報;
4.3.7.7事故的新聞發布權,由公司指定專人發布。
4.3.8停車場發生被劫事件的處理
如果是車主、司機、乘客以及車上的財物被劫,保安人員應以最快的速度報警并通知上級,同時記住匪徒的容貌、人數、有無武器和汽車接應,以及接應車輛牌照號碼以及逃走方向。保安人員應采取如下措施:
4.3.8.1通知上級并報警;
4.3.8.2注意避免接觸任何物品;
4.3.8.3查看現場是否仍有匪徒;
4.3.8.4照顧受傷者,并及時送傷員到醫院救治;
4.3.8.5事后向上級做出書面匯報;
4.3.8.6就事故的新聞發布權,由公司指定專人發布。
4.4 常見的可疑情況及處理措施
4.4.1 在住宅區內游蕩或借口找人卻說不出被訪人姓名和詳細住址,或接二連三敲住戶家門,或一個個樓道按住戶電子門。
處理措施:密切注意其舉止,必要時可采取監視、盤問以及勸其離開等方式。
4.4.2 發現身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。
處理措施:核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,約束起來并送所在轄區派出所。
4.4.3 攜帶物品繁多(如電視、音響等貴重物品),又無任何證明。
處理措施:暫時將人、物扣留,待其出具可靠證明后放行。如無法出具任何證明,即送交派出所。
4.4.4 在偏僻、隱蔽處清理皮包或錢包。
處理措施:立即設法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交警方處理。
4.4.5自行車、摩托車無牌、無行駛證、無鋼印、有撬損痕跡或將未開鎖的自行車背走或提走。
處理措施:暫扣留人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。
4.4.6 機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證。
處理措施:暫扣人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。
4.4.7 遇到保安人員即轉身遠離或逃跑的人。
處理措施:設法阻截,用對講機通知有關的大門崗、巡邏崗執勤人員協助將其擒獲。
4.4.8 低價出售物品,與實際價值相差較大。
處理措施:暫時扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。
4.4.9長時間一個人獨處不離開。
處理措施:詢問是否需要幫助,若非業主勸其離開,如有作案嫌疑要詳細盤查。
4.4.10 發現天臺隔熱層、消防栓箱內或自行車棚內等隱蔽地方藏有刀具、鉗子、鐵棒等工具。
處理措施:不動隱蔽的工具,采取伏擊的方法,監視嫌疑人的行動,如發現作案,則將其擒獲并扭送警方處理。
4出現事故或故障時的處理措施
4.1 電梯困人時的處理措施
4.1.1保安人員一旦發現有乘客被困在電梯內,如有閉路電視,則需把鏡頭移至困人的電梯以觀察電梯內的活動情況。同時指派保安人員到電梯門外以保持聯絡;
4.1.2用力拍打轎箱門,讓客人知曉有人正在關注、營救他;
4.1.3立即通知工程維修人員前來解救被困者以及修理該電梯;
4.1.4密切注意被困者中是否有小孩、老人、孕婦、病人,以及是否可能發生人多供氧不足情況。必要時撥打110請求幫助。
4.1.5被困人員救出后,如發現傷員或不適者,將其送往醫院救治。
4.1.6事后向上級做出書面匯報。內容應包括事件從開始到結束的時間、被困者救出的時間、相關工作人員到達和離去的時間、事件的詳細情形、傷員或不適者送往何家醫院、參與處理的消防車、警車、救護車號碼等。
4.2觸電時的處理措施
一旦發現有人觸電,保安人員應馬上趕到現場,關閉電源,并及時通知維
修人員。注意在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防自己觸電。要用絕緣的東西把線頭或人拉開,并立即進行人工急救,同時通知醫院馬上派醫生搶救或將傷員送醫院急救。
4.3夜間突然停電時的處理措施
一旦發生夜間突然停電,全體保安人員應保持鎮定。其中,大門崗執勤人員應特別注意防止可疑人員乘機進出大門;巡邏崗執勤人員在獲得增援之前應充分運用照明器材加強重點部位的巡視并用對講機與主管保持較平時更為密切的聯絡;車庫崗執勤人員應想方設法改善車庫照明條件,防止各種人身傷害和車輛碰撞事故。執勤主管應適當加強巡視,并為車管人員配備足夠的照明器材。另外,應立即致電供電局查詢,若屬供電系統有問
題,應立即通知維修人員搶修,并立即將停電原因、時間告之咨詢的業主,派出保安人員立即查看電梯是否有人被困。電力恢復后,應通知維修人員到現場檢查受影響之公共電器、
設施是否已恢復正常操作,確保各項設備已恢復正常。
4.4 發生瓦斯、易燃氣體泄漏時的處理措施
4.4.1當收到易燃氣體泄漏報告,或在執勤中聞到異味、聽到異響時,保安人員應立即通知值班隊長 ,并盡快趕到現場查看。如氣體泄漏情況屬實,則應向消防隊或警方報警;
4.4.2抵達現場后,要謹慎行事,敲門進入后,不可開燈、風扇以及任何電器開關。必須立即打開所有門窗,關閉煤氣或石油氣閥。嚴禁在現場使用明火或吸煙;
4.4.3疏散現場人員及圍觀人員;
4.4.4如發現有受傷或不適者,應小心妥善處理,等待救護人員及警務人員抵達現場;
4.4.5將詳細情況記錄下來,向隊長做出書面匯報。
4.5 發生爆管及漏水時的處理措施
4.5.1保安人員在日常巡邏時,應留意下水道、排水管道是否有淤泥、雜物或塑料袋,并向值班隊長 匯報。
4.5.2如發現有爆管及漏水現象,必須立即現場查看。抵達現場后,應檢查漏水的確切位置,并在力所能及的情況下,立即設法制止漏水,如關上水閥等。不能制止時,應立即向值班隊長匯報,并通知維修人員維修,通知保潔人員清理積水。在有關人員到達前須盡量控制現場,防止漏水范圍擴散,并疏散圍觀群眾,保持道路暢通。
4.6 其他緊急情況下的處理措施
4.6.1醉酒滋事或精神病人闖入目標區域的處理措施。
4.6.1.1進行勸阻或阻攔,讓其離開保安目標區域;
4.6.1.2及時通知醉酒者和精神病人的家屬或工作單位,由其領回,或采取控制和監護措施。如有危害保衛目標或危害社會安全的行為時,可將其強制送到警方部門處理。
4.6.2遇到不執行規定,不聽勸阻的人的處理措施。
對拒不執行有關規定者,要立即規勸。對不聽勸阻者,應查清姓名單位,如實記錄并向上級匯報。發生糾紛時,要沉著冷靜,以理服人,對特別蠻橫無理者或故意搗亂者,可視情節報告警方依法處理。
4.6.3發生自然災害時的處理措施。
4.6.3.1如事先接到預報,全體保安人員應在值班隊長的指揮下,認真檢查各項安全措施的落實情況,反復向業主宣講注意事項,消除不安情緒。保安人員巡邏的頻率應增加,并
注意配備足夠的照明與治安器材、器械,同時加強目標警戒,以防止不法分子乘亂作案。如有必要,應協助政府做好人員疏散工作。災害發生后,應將傷病員迅速送往醫院救治,
并組織力量檢查和消除小區內的安全隱患。
4.6.3.2如遇突發自然災害,全體執勤能力尚存的保安人員應服從現場職級最高的主管的統一指揮。設法與有關部門(如警方、醫院等)盡快取得聯系,以求得其幫助。在救援人員來到之前,應注意關閉總電閘,總氣閘。保安人員應設法安撫受災群眾,并組織群眾開展自救,如搶救傷員、尋找幸存者、撲滅明火、防止騷亂、組織露宿等。同時,應盡量收集并合理分配食品、藥品、燃料、衣物、飲用水、通訊工具等,做到長期堅持的精神和物質準備。
4.6.4 意外受傷的處理
4.6.4.1觀察傷者情況以及傷勢,盡可能幫助減輕傷者痛楚,切忌阻延救傷工作及施救;
4.6.4.2如傷者傷勢輕微及有少量出血,保安人員可協助急救或包扎傷口;
4.6.4.3如傷口大量出血,保安人員應用棉布等醫用品制止傷口繼續流血,并立即通知醫院急救;
4.6.4.4如傷者傷勢嚴重,則切忌移動傷者,避免造成傷勢擴大,應立即通知醫院急救;
4.6.4.5如傷者仍然清醒,應以關懷的語調安慰傷者,如有可能,可詢問傷者之姓名、地址等有關資料轉告傷者親屬,在場保安人員應陪同傷者至救護車或其他同事到現場接替為止,事后以書面形式向上級報告事件經過。
4.6.5 *或暴動的處理
4.6.5.1無論因勞資糾紛或政治性發生*事件,保安人員必須特別小心,如有跡象顯示可能發生時,需立即通知值班隊長;
4.6.5.2對*者不可回答任何問題或發表意見,保持沉默,以免影響對方情緒,一切決策由有關負責人決定;
4.6.5.3密切注視*者可能的行動,例如張貼標語、投石塊、縱火、破壞設備設施或使用暴力等,未經特別指示,決不可輕舉妄動,控制事態時最好是以警方為宜;
4.6.5.4如遇夜間發生,應將外圍燈光全部打開,以利于觀察;
4.6.5.5處理此類事件,保安人員不宜與*者爭論或使用武力。
5相關文件
《治安處罰條例》
6 質量記錄
緊急事件處理記錄表
車位租賃協議
第7篇 ss小區機動車位管理規約執行版
花園小區機動車位管理規約(執行版)
為規范本小區區域內機動停車位分配、使用和收費行為,維護業主的合法權益,依法行使業主管理權,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和相關規定制定本規則。
第一條 (停車位定義)
本條例中的停車位指:/區花園村**小區土地證區域內的停車位。
第二條 (停車位的歸屬)
停車位屬于全體業主共有,業主享有停車位的使用權,停車位應當首先滿足業主需求。
業主出售房屋時不得附帶出售停車位使用權,業主房屋出售后原獲得的停車位使用權自動取消。
業主房屋出租,其已獲得的停車位可供租客使用。
業主無權私下轉讓停車位使用權。
第三條 (停車位管理權)
業主委員會代表全體業主行使停車位管理權,物業服務企業行使日常管理工作。
第四條 (停車收入)
停車收入屬于全體業主公共收益。
物業服務企業應向業主公開其停車費收入賬目。
第五條(車輛登記)
業主應向物業服務企業提供車輛相關信息,填寫停車位登記表,獲得停車證。業主更換車輛或出租房屋時應及時通知物業服務企業變更相關信息。
第六條 (停車位分配方案)
原業主出售房屋后空出的停車位,應遵循公開、公正、公平、合理原則分配給其他業主使用。
(一)停車位申請
業主需要停車位,應向物業服務企業申請,填寫停車位申請表,且符合下述條件:
1)在本小區無停車位。
2)業主家庭已擁有自有產權車量(行駛證上的姓名必須為業主或其家庭共同居住成員)。
3)按時交納物業費。
4)遵守本小區管理規約和相關國家管理法規。
(二)停車位使用權分配方法
1)車位使用權采用競拍方式分配,出價高者中標。
2)開拍前3周公示參與競拍業主信息。
3)每次競拍1個車位。
4)由2個及以上業主參與競拍。
5)競拍結果公示2周。
6)競拍所得款為業主公共收益,由業主委員會收取,用于物業維修支出,業主出售房屋時競拍款不予退還,業主委員會將出具獲得停車位使用權證明。
7)競拍所得車位為固定車位。
8)競拍所得車位同樣適用于本規約第二條之約束。
9)停車位收費按照第十一條第一款執行。
(三)臨時空余車位分配辦法
1)尚未競拍的臨時空余車位優先提供業主使用。
2)按停車位申請先后,臨時提供業主使用,發放臨時停車證,按第十一條第二款收費。
3)競拍后該車位重新分配。
4)如該停車位長達半年沒有人申請競拍,車位使用權將歸該唯一申請人使用,為臨時停車位,按第十一條第一款收費。
第七條(錯時停車)
為了增加業主公共收益,貼補物業管理成本上漲,在不影響業主停車前提下,利用小區周一至周五工作時間段小區停車位空閑的實際情況,允許周邊公司車輛錯時停放。錯時停放車輛需和物業管理企業簽訂不小于2月的停車合同并在業委會備案,按第十一條第七款收費。
第八條(停車證)
停車證為車輛允許在小區停放的唯一合法憑證,由業主委員會制作,物業服務企業發放。
停車證包含以下信息:
1)車輛牌照號。
2)停車位編號。
3)發證章。
4)有效期等信息。
停車證類型:
1)業主停車證為綠色背景。
2)非業主臨時車位停車證為紅色背景。
停車證應放置在車前窗醒目位置。
第九條(停車管理)
車輛進出小區和停車時,保安人員認“證”對車,停放在指定車位,停車證與車牌號不符者,保安人員有權禁止該車輛停放。
外來車輛停放時必須接受保安人員引導,不得隨意停放。
第十條(收費標準)
本標準適用于7座及以下小型客車。
1)業主第一個停車位:150元/月。
2)業主第二個及以上停車位:240元/月。
3)業主訪客臨時停車(1小時至8小時):8.00元/輛,小于1小時不收費。
4)業主訪客臨時停車過夜或(8小時至24小時):15.00元/輛。
5)非業主外來臨時停車(8小時內):10.00元/輛。
6)非業主外來臨時停車過夜或(8小時至24小時):20.00元/輛。
7)非業主包月停車位:350元/月。
物業服務企業收取訂車費時應出具稅務發票。
收費標準將根據物業服務合同約定、國家政策調整等情況,由業主委員會進行調整并公告全體業主。
第十一條(空閑車位)
對于業主已取得使用權的車位暫時不使用的情況,物業管理企業經業主同意后可保留其使用權,暫停收取停車費,該車位分配給其他業主使用,原業主提出恢復停車后該車位使用權在一月內歸還。
第十二條(處罰)
1)違反本規約無證免費停放車輛或未將停車費收入納入公共收益,查實后每次對物業服務企業罰款500元且補交該停車費,費用從補貼物業服務企業費用中扣除。
2)業主提供虛假信息獲取停車位經查實將公示并沒收停車位,已支付的競拍費用不予退還。
第十三條(解釋權)
本條例解釋權在業主委員會。
第十四條(執行)
本條例經2022-12-7業主大會投票通過,自2023年1月1日起執行。
第8篇 某物業小區停車場管理作業指導書
物業小區停車場管理作業指導書
目的:規范**家園停車場的管理,維護停車場車輛行駛與停放秩序,停車場的管理工作更順暢的開展,確保停車場安全無意外事故的發生,結合本停車場的特性,特制定此作業指導書。
一、職責
部門經理負責停車場全面管理、監督、指導工作;
安全主辦負責制定停車場管理制度和作業指導書,停車場檢查、安全員的培訓工作;
安全班長負責停車場管理工作的具體實施工作;
停車場安全員負責車輛檢查、指揮調度的管理工作;
二|、方法和過程控制
2.1停車場屬于**家園私家停車場,原則上外來車輛不得停放。租用、售用僅限于小區內的業主。
2.2**家園私家停車場車輛限高2米以下,
2.3業主可根據需要向管理處申請租用固定車位,經管理處經理審批后,雙方簽訂《停車場車位租用協議書》,并辦理《車輛停放服務卡》(注:此停車卡只能作為繳費的憑證)、智能ic卡。
2.4停車場購買車位的業主需與管理處簽定,《車輛停放服務協議書》(注:此停車卡只能作為繳費的憑證)、智能ic卡。
2.5停車場實行智能化系統管理,已購已租車位、已售車位車輛進出車庫車主自行刷卡進出。
三、停車場服務收費標準
3.2**家園地下智能化車庫月租費收費標準為人民幣250元,與當月管理費一起收繳。
3.2已購車位車輛收取管理服務費月收費標人民幣60元。
3.3未租位車輛,來訪車輛臨時停放收費標準按停車場管理收費每次停放造過半小時(含半小時)收費人民幣5元,超過3小時收費人民幣10元。
四、停車場入場管理
4.1業主租位車輛進入車庫,安全管理員應面向來車呈正姿勢敬禮,示意車主自行刷卡入車庫。按私家車位停放整齊。
4.2外來看樓、訪客車輛進入車場、安全管理員應面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速并停車。并迅速填寫《車輛臨時停放服務憑證》存根和票據,記錄車牌號、駛入時間、簽名。
4.3當車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當距離呈立正姿勢并敬禮,迅速將填好的《車輛臨時停放服務憑證》遞交給車主,并示意點頭問好。
4.4當車主接過《車輛臨時停放服務憑證》后,示意車輛駛入停車場內。
4.5搬運貨車可以進入停車場需經管理處許可,并安排專人監督出入場,不能進入停車場內貨車應按順序停放在車庫進出口處。
五、車輛停放管理
5.1車輛入場后減速慢行、限時速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向外、按車位中央停放整齊。
5.2外來車輛需在安全員引導下停放未租未售車位,嚴禁占位、停錯位。
5.3車場安全員負責對停車場車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上詳細記錄,發現問題及時上報。
六、車輛出場管理
6.1車輛出場已租已售車位車主自行刷卡出場,車場出口安全員敬禮示意減速,并收回《車輛臨時停放服務憑證》,手續完善后打開路障,示意車輛駛離停車場。
6.2外來車輛出場,車場出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回《車輛臨時停放服務憑證》迅速核對車輛車牌號、駛入時間、經手人簽名。按停車場收費標準進行收費,先開出相應發票方可收取費用,手續完善后打開路障、道閘,示意車輛駛離停車場。
6.3對丟失《車輛臨時停放服務憑證》的車輛,應要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,進行人、車、證的核實,并在《車輛駛出異常情況臨登記表》上記錄,經車主簽名或取得聯系證實后方可放行,如有異常情況應立即報告班長或上級到場處理。
6.4車輛駛出車場后,車場管理安全員應及時在《停車場車輛情況登記表》上填寫駛出時間值班者。
第9篇 某物業小區管理規約范本
物業小區管理規約(示范文本)
第一章 總則
第一條 為加強本小區物業的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全與合理使用,根據《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會規程》等有關規定,制定本規約。
第二條 本規約由業主大會通過,全體業主和物業使用人須自覺遵守。
第二章 業主的共有權
第三條 本物業小區內物業的基本情況
物業名稱:
座落位置:
物業類型:
建筑面積:
建筑物區域四至:
第四條 根據有關法律法規和物業買賣合同,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)其他依據法律法規規定屬于全體業主共有的物業。
第三章 物業使用原則
第五條 為維護業主的共同利益,經業主大會同意,授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利:
(一)根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(二)以批評、規勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為。
第六條 物業服務收費采取()方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎,涉及全體業主的共同利益,業主應積極履行交納物業服務費用的義務。
第七條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第八條 業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
第九條 業主應按規劃用途使用物業。因特殊情況需要改變物業規劃用途的,業主應在征得相關業主及業主委員會同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業服務企業。
第十條 業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業或業主委員會,并交納1000元裝修押金給物業服務企業或業主委員會。裝修押金在裝修完工后,經物業服務企業或業主委員會派專業人員檢查合格后退還。
業主應按有關法律法規的規定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條 業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條 業主應按有關規定合理使用水、電、氣等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條 業主及物業使用人使用電梯、扶梯,應遵守本物業小區電梯、扶梯的使用管理規定。
第十六條 本物業小區內行駛和停放車輛,應遵守本物業小區的車輛行駛和停車規則。
第十七條 本物業小區內禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施;
(五)未經業主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、::有害物質;
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發出超過規定標準的環境噪聲;
(十一)法律、法規和業主規約禁止的其他行為。
第十八條 業主和物業使用人在本物業小區內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)
不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章 物業的維修養護
第十九條 業主應當按照國家有關規定交納維修資金。
專項維修資金屬于全體業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經相關聯專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上業主同意方可使用。
第二十條 業主轉讓或者出租物業時,應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業時應提供繳納維修資金的相關證明。
第二十一條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十二條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,并在約定期限內恢復原狀,相關業主應給予必要的配合。
相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條 因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。
第二十四條 物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第五章 違約責任
第二十五條 業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業主違反本規約關于業主共同利益的約定,導致全體業主的共同利益受損的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第二十七條 本規約所稱物業的專有部分,是指由業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備,是指業主建筑物區域內業主專有部分以外的,屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十八條 業主轉讓或出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。
第10篇 小區配套休閑場物業管理模式
小區配套休閑場管理模式
**物業根據對山體公園定位及客戶群體的分析,以體現**客戶尊貴身份為服務點;提出了半開放式花園會所管理模式。
針對山體公園的位置及所服務項目難以做到全封閉式管理,同時又為了突出**客戶的尊貴身份,(**客戶根據身份證明到管理處辦理貴賓卡)**物業決定對山體公園實施半開放式管理,既全面開放區別服務;全面開放即到公園游樂的客戶群體不做限制,**客戶或外來人員均可到公園游樂,但部分服務項目采取收費使用制;區別服務既對于**的客戶所有服務項目免收取服務費,外來客戶根據活動項目收取一定的服務費用;
項目開放模式開放時間收費標準
籃球場封閉式10:00---18:00免費
羽毛球場開放式10:00---18:00免費
網球場封閉式10:00---18:0010元/小時
(**客戶免費)
門球開放式10:00---18:00免費
備注:以上開放時間根據實際情況進行調整;
第11篇 x居小區物業管理總體設想
桂花居小區物業管理總體設想
1、總體設計方案闡述:建業桂花居以'綠色家園'為指導思想,以'桂花居'為立意進行設計的多層住宅區,通過對小區內部環境及規劃的精心設計和布局,營造出一種回歸田園、生態健康的居住環境。建業物業愿以高品質的物業管理服務,使小區業主物業保值、增值。
2、樓盤定位和客戶需求分析:建業桂花居位于安陽市高新技術開發區,緊鄰安陽師院、安陽大學和安陽五中,周邊文化氛圍非常濃厚,地理位置非常優越,未來幾年將會成為開發區的理想居住生活區。
結合小區規劃設計優勢,小區以疊加別墅和多層住宅為主,結合安陽城市發展的優勢和我們公司國家一級物業管理資質的優勢,我們的總體方案是為桂花居業主提供高品質的物業管理服務。
3、對整體物業管理特點的分析:整潔、舒適、安全、便捷和專業的物業管理服務,是高檔住宅生活區業主的核心需求。我們公司國家一級資質企業的專業物業服務,必將滿足小區業主不斷增長的生活需求。
4、建業物業的團隊價值觀:
4.1有追求卓越的激情,并且痛恨官僚作風--追求與眾不同
4.2把質量視為生命線--獎懲嚴明的制度
4.3保持整潔的形象,在所有的人面前都保持自信--員工能力的培訓
4.4有一個清晰、簡明、符合實際的前景,并且所有的管理者都參與執行--構筑河南全省范圍內的服務網絡
4.5運用巨大的能力和才干去激發別人--管理層以身作則
4.6設立勇于進取的目標,清楚責任和義務所在--晉升和降級管道暢通
4.7將變化視為機遇,而不是威脅--機遇與挑戰并存
4.8營銷意識、學習意識和憂患意識--建立學習型組織,搭建本地最好的服務公司團隊。
我們相信,運用建業物業勇于創新和實驗的服務團隊,不斷提高員工的價值觀,建業桂花居這座富于創新的城市建筑作品才能傳達出令人難忘的居住文化。
5、服務定位:'讓業主天天滿意'是我們不變的承諾,'為業主提供安全、清潔、優美、舒適、方便的居住環境'是我們永恒的追求。為此,我們將通過系統的專業培訓,強化現場員工對業主服務的意識,做到以'服務第一,客戶至上'為宗旨,提供方便、快捷、文明的無干擾服務。采取'公司支持+現場管理'的工作方式投入嚴格的質量控制手段,保證項目的服務質量符合要求。
6、服務目標:
6.1總體目標:在物業管理合同期內,把小區管理成'安全、文明、優美、舒適'的示范小區,在小區達到硬件指標后,所有建筑物及配套設備設施完善,全部正式竣工驗收并交付使用后的一年內,達到'安陽市物業管理示范小區標準',兩年內達到'河南省物業管理示范小區標準'。
6.2分項目標:
6.2.1房屋及公共配套設備設施完好率達98%以上,其中大型設備完好率99%以上,中小型設備完好率95%以上,消防水系統設備完好率達100%,其它消防器材完好率達98%,公共照明完好率95%以上;
6.2.2衛生合格率達98%,環境綠化完好率95%;
6.2.324小時電話報修服務,房屋零修、急修及時率100%;維修質量合格率達到100%;
6.2.4管理人員專業培訓合格率100%;
6.2.5業主對物業管理滿意率95%以上,年有效投訴率不超過0.2%,投訴處理率100%;
6.2.6維修服務回訪率達85%;
6.2.7管理區域內車輛停放有序,交通秩序良好;
6.2.8做好消防設施、設備的檢修保養,保證隨時啟用;
6.2.9有效投訴處理和回訪率達100%。
以上目標及服務承諾的實現有賴于對員工進行系統的培訓,主要是加強員工的服務意識、質量意識、成本意識、創新意識和服從意識,改善以往物業管理中出現的重管理、輕服務的現象。同時,加強員工的專業技能培訓,以達到良好的服務效果。
6.3管理體系和完善的監督體系的建立:
6.3.1管理體系的建立:從前期介入開始在物業管理處推行iso9001質量管理體系,在一年內建立并運行較為完善的體系。
6.3.2加強員工隊伍的培訓:為確保管理早日走上正軌,實現管理目標,公司將嚴格按照iso9001質量管理體系文件的要求,科學系統地對物業管理處所有管理人員進行全面培訓,員工上崗前培訓率達到100%,全員年培訓率達到100%,合格率達到100%。新員工未經培訓或培訓成績不合格者,不予錄用,其它培訓成績不合格的按公司有關文件處理。
6.3.3安全防范:采用人防、技防和宣傳相結合的原則,確保本物業時時處于安全狀態。具體措施如下:
根據具體情況,設門崗、巡邏崗及車輛管理人員,所有公共秩序管理員均實行24小時值班制。
公共秩序管理員嚴格執行iso9001質量管理體系文件有關指導書規定,從儀容儀表、禮貌用語、值勤情況實施全方位管理。
堅持各班班長、公共秩序管理員主管及物業管理處主任逐級檢查及抽查制度,并根據檢查情況分別給予罰款、警告直至解聘處理。
加強區域內流動人員及外來人員的管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
建立安全責任制,并明確責任人。
6.3.4加強回訪工作和與業主及使用人之間的聯系,開展豐富多彩的宣傳活動和文化活動。
6.3.5作好各種公共關系協調工作:協調好與室供電、供水、供氣、公安及行政主管部門的公共關系業務,隨時掌握政府有關部門的政策,法規信息,以便管理。
6.3.6在日常管理服務中,建立完善的監督機制,做到員工自檢、班長巡檢、主管及管理處主任抽檢的監督機制,做到層層有監督,樣樣有落實,以確保服務質量。
6.4尊重客戶,以客戶為關注焦點:衡量企業成功與否的最重要的標準,就是我們客戶的滿意度。尊重客戶,理解客戶、與客戶良好地溝通,視客戶為我們永遠的朋友,將客戶的投訴視為我們的禮物。
我們倡導99%客戶滿意度等于零的服務宗旨。
提供超出客戶期望的服務,建業物業品牌的附加值因公司員工優秀的表現而日益增加。
20**年,集團定位為'服務升級年',建業人'全程、全員、全心'為業主打造'尊貴、健康、和諧、成長、開放'的生活方式。
6.4.1尊貴生活方式:引領尊貴生活方式,讓居住者在服務的每一細節中都感受到來自建業社區的自信、上進、自由、悠閑,營造出一種優越、博大的社區氛圍。
6.4.2健康生活方式:'倡導富養運動,讓健康與財富同行'。旨在創造和諧健康的生活環境,
培養積極養生觀念,建立多元健康服務網絡和社區衛生服務體系,將健康文化滲透到居民生活的方方面面。
6.4.3和諧生活方式:'增進鄰里感情,構建和諧社區'。建立文明高尚的社區行為準則,培養和睦的家庭關系,增強業主的歸屬感、親情感、溫馨感,全力打造一個充滿活力和創造力、團結互助、融洽和諧 的社區環境。
6.4.4成長生活方式:'深思熟慮,細節打動消費者'。旨在思考長遠發展及消費者綜合需求,建立一個學校、家庭、社會緊密結合,將社區建設成為充滿智慧、人文、思想的高素質社區。
第12篇 x城小區物業管理模式
新城小區物業管理模式
一、管理模式
物業管理有限公司將秉承“為業主節約每一分,讓業主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業經營模式和經驗,完善的iso9002質量管理體系;根據**新城海岸的顧客定位,樓宇設備、設施的自動化程度,以及**新城海岸所處的地理環境,我們擬采用“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式。
二、物業公司組織架構
組織架構描述:
1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實行物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協調的團隊。
3、內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經理的主要職責是協助經理完成各項工作任務,監督管理處的服務質量,為經理反饋各類管理信息,提供決策依據。
5、客戶主管的職責是負責客戶物業管理服務中心的運作,建立物業公司與業主、住戶之間的服務平臺。
6、客戶助理的職責是直接受理業主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,下設收費員及客戶助理。
7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養、維修以及業主的請修工作。
8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監督、辦公室事務、后勤和社區文化建設。
注:人員配置見第四部分。虛框內配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創建有效的服務價值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式,我們將全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升物業管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業主、住戶提供優良的服務,又能向周邊展示物業管理公司風采的團隊。
四、外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
1、在業主委員會成立之前,地產自屬物業公司成為物業管理人,并與業主簽訂物業管理合同。
2、物業管理公司,設立負責小區物業管理工作。
3、在業務上接受市住宅辦及旅順區建設局、街道辦事處等政府主管部門的監督和指導。
4、在小區入住后達到法規規定的條件時,按法規規定成立業主委員會。
5、物業管理公司會在原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現。
