第1篇 優秀物業管理小區匯報材料
創優秀物業管理小區匯報材料
**位于福田區梅秀路,于2000年12月竣工交付使用,由深圳市京基房地產開發公司開發建設,**物業 管理公司提供物業管理服務。小區占地面積約37500平方米,總建筑面積約125000平方米,共有17棟住宅(12
第2篇 物業公司：標識管理程序
物業公司程序文件:標識管理程序
1.目的
規范公司ci管理,提升zz物業形象,規避經營風險。
2.范圍適用于公司各部門ci標識的管理。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責
品質管理部各類標識內容符合性的核定。新項目首批標識的制作、驗收,對公司整體ci執行情況監督檢查使用部門本部門標識的制作、監督、檢查與維護,標識驗收。
5.方法及過程控制
5.1標識的分類
5.1.1管理處識別標識:物業管理處指示招牌、標識;社區入口與'物業人'識別有關的標識;物業管理處辦公區域標識。
5.1.2物業服務現場標識:物業職員操作現場或服務現場使用的標識。分為:顧客服務類、安全類、環境服務類、設施服務類。
5.1.2.1顧客服務類:物業服務內容及收費標準、顧客意見箱
5.1.2.2安全類:崗亭、防火防盜、請勿停車等標識
5.1.2.3環境服務類:寵物牌、天氣氣溫標識、水溫室溫、小心地滑、消殺進行中等標識
5.1.2.4設施維護類:養護進行中、油漆未干等標識
5.1.3項目本體識別標識:與項目本體、環境相配套的標識。屬于'物業服務'的標識,如須長期、直接安裝在項目本體上或相關環境或配套設施上,則須劃歸'項目本體標識'類。
5.1.3.1消防類:消防疏散圖、消防用沙、市政消防栓等標識。
5.1.3.2設備設施類:生活泵、嚴禁煙火、高壓危險、兒童娛樂設施注意事項、娛樂設施開放時間等標識。
5.1.3.3門牌類:水泵房、健身房、防煙門等標識
5.1.3.4方向指示類:出口指示、洗手間指示等標識
5.1.3.5提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項、車輛停放處注意事項、安全聯防電話等標識。
5.1.3.6泳池類:水深、泳池救生技巧、請勿跳水等標識
5.1.3.7車場類:汽車防盜守則、嚴禁鳴笛等標識
5.1.3.8圖標警示類:嚴禁攀爬、請勿戲水等標識。
5.1.3.9其他:開門提示、綠化牌等標識
5.2標識使用
5.2.1管理處必須在醒目位置張貼'全心全意全為您'的服務語
5.2.2各類設施、設備、場所應張貼相應標識,重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態,標志流體要有流向標識。
5.2.3高層樓宇應在每層電梯廳醒目部位掛貼'消防疏散示意圖'
5.2.4庫房應設置合格區、不合格區和待驗區,并懸掛相應的標識牌。來料在未檢之前均應放在待驗區,驗證后由庫管員根據合格、不合格狀態對應放置
5.2.5在服務過程中,應根據服務的內容、性質按需要在顯眼位置設立提示標識,服務完成后,撤除提示標識。
5.2.6物業服務現場標識使用指引:
服務過程標識狀態標識放置位置
物業服務價格公示物業服務內容及收費標準管理處接待中心懸掛
擦洗地面小心地滑清潔位置
潮濕下雨、下雪天氣小心地滑出入口
公共設施、場所因故停用1、正在維護中
2、工作進行中設施或場所處
綠化消殺消殺進行中
此區域消殺中,請勿靠近
如大面積消殺,應用警戒帶圈出消殺區域消殺現場顯眼位置
四害消殺此區域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
待清潔區域及樓梯樓層保潔工作時此區域正在清潔中清潔區域
綠化修剪綠化養護中綠化修剪處
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊
高空作業
1、用警戒帶圈出警戒區域
2、高空作業,危險勿近作業影響區域
供配電設備維修有人工作,禁止合閘開關上
路面搶修
1、用警戒帶圈出警戒區域
2、'請繞行'標識路面維修處
停車場車位已滿'車位已滿'標識車場入口處
在公共場所刷油漆油漆未干,請勿觸摸刷漆位置附近
5.3 ci產品的制作
5.3.1 ci產品設計必須符合公司ci手冊的規定。
5.3.2 ci標識制作時,由使用部門填寫《管理處ci工程視覺識別產品制作表》,經管理處負責人審核后,報品質管理部審核內容符合ci標準的規范性后,方可制作。
5.3.3新項目標識制作數量及方案由品質管理部、管理處(或籌備組)現場共同規劃確定,并符合公司標識制作原則,由管理處(或籌備組)負責人負責把關。由管理處(或籌備組)填寫《管理處ci工程視覺識別產品制作表》,品質管理部負責制作。
5.3.4標識制作完成后,申請部門負責對所有標識的效果、質量進行驗收,品質管理部負責對新項目首批標識進行驗收,且申請部門負責人須在標識送貨清單上簽字確認,方可據交貨情況辦理報銷手續。
5.3.5標識驗收人必須保留由驗收人簽收的標識送貨清單(原件或復印件),以備核查。
5.4 標識的管理
5.4.1各部門負責標識的日常維護與清潔。
5.4.2管理處應建立統一的《標識臺帳》,并到品質管理部備案。
5.4.3如發現標識已經被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標識意義,應及時申報更換、替補或直接撤銷,并在《標識臺帳》上做好記錄
5.4.4當所設置的固定標識需要更改部位或予以撤消時,須經管理處負責人同意后方能執行,改動影響較大時須經品質管理部審核后方可執行,并在《標識臺帳》上做好記錄
5.4.5品質管理部將不定期對各管理處的標識使用情況進行檢查,對不符合公司ci手冊應用規范要求的,應及時要求部門予以整改。
6.支持性文件
無
7.質量記錄表格
tjzzwy7.5.3-k01-f1 《管理處ci工程視覺識別產品制作表》
tjzzwy7.5.3-k01-f2 《標識臺帳》
第3篇 物業管理檔案建立管理試題
第二章 物業管理檔案的建立與管理
一、單選題
228、物業中的公共設施和房屋公共部位是多個產權人共有財產,其維修養護費用應由( )
a、共有人按產權比例分擔 b、共有人按人口數量分
229、物業檔案資料是指人們在物業的開發和管理活動中形成的,作為( )保存起來以備查考的各種文件。
a、原始記錄 b、業主檔案 c、管理制度 d、用戶信息
230、客戶投訴記錄應每年更新,舊的記錄一般( )后可以銷毀。
a、半年 b、1年 c、2年 d、3年
231、制作房地產分幅平面圖應按照( )的比例
a、1:200 b、1:500 c、1:1000 d、1:5000
232、物業管理檔案中的( )是指在物業管理活動過程中形成的各種文字資料
a、圖 b、表 c、檔 d、冊
233、物業管理檔案中( )的特點是內容濃縮,檢索方便。
a、圖 b、表 c、卡 d、冊
234、一個有序的物業管理資料庫是一個完整的( )。
a、樹形圖 b、菱形圖 c、矩形圖 d、環形圖
235、在管理檔案的各個環節中,( )的重點是去偽存真,留下物業管理有用的資料。
a、收集 b、整理 c、歸檔 d、利用
236、歸檔就是按照資料本身的( )進行科學地分類與保存。
a、大小順序 b、字母排列 c、內在規律 d、圖表卡冊
237、物業資料歸檔要做到( )。
a、去偽存真 b、盡可能完整 c、盡可能準確 d、十清
二、多選題
238、在物業管理工作中,用戶檔案的建立與管理是通過( )完成的。
a、收集檔案資料 b、分類存檔 c、建立管理制度 d、建立使用制度
239、檔是物業管理檔案資料的主要成分,包括( )。
a、房屋接管驗收記錄 b、房屋分戶平面圖 c、管理合同副本 d、房屋產權證副本
240、物業檔案資料的作用有( )。
a、制約作用 b、憑證作用 c、參考作用 d、協調作用
241、物業檔案資料是( )
a、銷售、出租物業時的憑證 b、前期建設開發成果的記錄 c、實施物業管理時工程維修和配套發行的依據 d、更換物業管理企業是必須移交的內容之一
242、計算機在物業管理中的應用包括( )。
a、編輯、處理、打印、保管各種文書和資料 b、制作規劃設計圖紙,存儲各項基礎資料 c、確保物業具備正常的使用功能 d、建立網絡,溝通信息,實現資料、設備共享
243、有物業管理系統中的計算機技術主要用于( )等方面。
a、電子數據處理 b、管理信息系統 c、決策系統 d、消防系統
三、判斷題
244、( )房地產的權屬登記和產權備案是物業管理中的重要環節。
245、( )在對物業管理檔案進行分類時,通常是采用一種方法比較好。
246、( )檔案資料的建立主要抓住收集、整理、歸檔、利用四個環節。
247、( )使用電子數據處理技術不僅可以節省人力、物力,而且使管理工作更加科學化、規范化和現代化,從而提高服務水平。
第4篇 物業鑰匙管理控制程序
1.0 程序目的
加強鑰匙有序管理,有效控制鑰匙登記、領用、借用、配換手續,增強管理處員工、業主和住戶安全意識。
2.0 適應范圍
適用于管理處管轄樓宇、公共設施、設備房以及辦公場所的鑰匙管理。
3.0工作職責
3.1管理處客服中心負責所轄區域內樓宇公共部分和未入伙的鑰匙管理。
3.2運行主管負責所管轄區域水、電、電梯、空調、消防設施鑰匙的管理。
4.0 程序內容
5.1 鑰匙放置在帶鎖的鑰匙柜內,鑰匙柜鑰匙由專人控制使用。
5.2 開發建設單位移交鑰匙,均需在《鑰匙管理登記表》中記錄。
5.3 因工作需要增配或更換鑰匙,由部門負責人書面申請,經管理處審批同意方可配制或更換,并在《鑰匙管理登記表》::上記錄。
5.4 借用鑰匙
5.4.1管理處其它部門人員因工作需要借用鑰匙,均需管理處經理批準,借用水、電、消防等與設備相關的鑰匙需維修部領班同意,并認真填寫《鑰匙借用登記表》后方可借用。
5.4.2業主借用天臺、未入伙單元的鑰匙,需管理處經理同意后,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.4.3 有線電視臺、電話公司等小區外的單位工作人員因工作需要借用鑰匙均需提供工作證或其它有效證件的復印件,由維修領班同意,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.5 鑰匙不慎遺失,責任人立即向部門負責人口頭陳述遺失經過,并通知保安部采取防范措施,部門負責人根據遺失鑰匙性質決定是否配制或更換門鎖,其費用由遺失責任人承擔,并在兩天內寫一份書面遺失經過交管理處簽閱存檔。
5.6 在使用中鎖匙被損壞,當事人應立即告知借出鑰匙部門負責人、經批準予以維修或更換。
5.7 管理處交接班人員,要在交接班本上登記簽收鑰匙種類、數量的交接記錄。
6.0 支持性文件
6.1《鑰匙管理登記表》
6.2《鑰匙借用登記表》
第5篇 物管師物業經營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業經營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關物業經營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現代的物業管理,要求從傳統的物業運行管理服務,向策略性的物業資產價值管理方向拓展
b物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理,也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動
c在我國有統一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業經營不是一個特定的專業領域,而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結果
2、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a居住物業b收益性物業c大型非房產物業d非房產物業
3、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a通貨膨脹風險b周期風險c變現風險d資本價值風險
4、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關于設備磨損補償的說法,錯誤的是()。
a設備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設備有形磨損的局部補償是修理,設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設備,更換新設備
d不進行設備磨損補償,企業再生產也能正常運行
8、下列關于物業價格的說法,不正確的是()。
a物業價格是獲得他人的物業所必須付出的代價
b物業價格是和平地獲得他人的物業所出的代價
c物業價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付d以物業作價入股換取設備、技術等是合法的
9、下列選項中,能反應物業價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構成一個完整的房地產系統的因素。
a社會環境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負斜率的向左下方價傾斜的曲線b負斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態協調關系,這屬于房地產市場結構中的()。
a總量結構b區域結構c供求結構d投資結構
13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是()。
a廉租房b經濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內容包括()。
a調查房地產當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內容包括:相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等
b分析當前城市規劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃
c分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況,分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異d以上全是
15、物業管理的中短期計劃通常是以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規定的責任人b房屋租賃關系不因所有權的轉移而中上
c房屋租賃轉移房屋的權d房屋166租賃關系是一種經濟要式契約關系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調整d租金結算
18、()已成為衡量物業管理企業實力 競爭力的重要標準之一。
a信息系統應用水平b可持續發展戰略c智能化小區d電子商務平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續租用,應當在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業管理企業在物業管理活動中發生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業成本c財務費用d人員費用
24、物業管理成本控制的含義是()。
a對目標成本本身的控制b對目標成本完成的控制和過程的監督
c在過程控制的基礎上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業服務合同是由()簽訂的。
a建設單位和物業管理企業b建設單位和業主委員會
c業主委員會和物業管理企業d以上提到的三方一起
26、物業管理實行招投標,其意義在于()。
a引導業主樹立正確的物業管理觀念,提高自治能力
b推動物業管理企業不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進物業管理行業的發展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風險的特征的是()。
a正面性,即風險突如其來使之受到傷害
b負面性,即風險是與損失或不利事件相聯系的,沒有損失就沒有風險和風險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯系的,即發生不利事件或損失是不確定的,可能發生也可能不發生
d可測性,凡是風險都是與特定的時間和空間條件相聯系的,因此,風險事故的發生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業管理企業為了持續從事物業管理、經營與服務活動而必須籌集所需資金的過程
b物業管理企業將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標投入到物業管理、經營、服務中去的過程
c物業管理企業在籌資和開展物業管理、經營、服務過程中,所發生的各種成本費用
d物業管理企業所取得的各種收入,如物業管理報酬、開展物業經營以及多層次服務取得的收入等
29、下列關于物業管理績效評的最重要、最基礎的指標是()。
a基本指標b修正指標c評議指標d總況指標
30、下列關于物業管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業管理企業作為具體評價對象
b以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平和后續發展能力等方面作為評價重點
c以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標作為主要評價依據
d將各項指標與本地區甚至全國各行業的相關指標和水平進行對比,以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價的結果
31、物業管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數法c定性分析判斷法d基本指標計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業經營管理績效評價的第一項指標是()。
a物業經濟指標b服務滿意度c物業品牌化d以上都是
35、零售商業物業在選址和規劃時,主要應考慮().
a市場容量b進出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業物業的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務
37、投資者為了降低投資風險并實現收益最大化的目標,進行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業的物業資產是指()。
a企業為了生產和持續發展而擁有的房地產
b企業為了生產而擁有或租用的房地產
c企業為了生產和持續發展而擁有或租用的房地產
d企業維持正常經營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應收帳款形式表現的不良資產是()。
a逾期的應收帳款b呆滯的應收賬款
c壞賬、死賬形式的應收賬款d證券投資的應收賬款
40、1987年4月,提出“可持續發展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業經營管理,是指為了滿足業主的目標,綜合運用下列()技術、手段和模式,為業主提供綜合性管理服務。1
a物業管理b設施管理c房地產資產管理d房地產投產管理e房地產組合投資管理
2、房地產投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產投資經營過程中,企業納稅的主要稅種有()。
a經營稅金及附加b城鎮土地使用和房產稅c企業所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質論價:優質高價,劣質低價d都是受區位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應符合()。
a可比實例物業應是估價對象物業的類似物業
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產例應同實際完全相符
6、影響房地產市場發展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數規模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續性合同
9、在營業成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預算時,必須遵循()。195
a成本預算必須同其他預算相協調b成本預算要以各項定額為基礎
c成本預算應有相應的技術經濟措施保證d成本預算要全面權衡,提高資金使用效益
e成本預算要符合實際,不要留余地
11、物業管理活動中存在著大量的主體,根據合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業建設單位在開發所訂立的合同 207
b前期物業服務合同與物業服務合同
c業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同
d物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同
e后期物業管理合同
12、物業服務合同具有()特征。212
a物業服務合同的訂立應以當事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴
b物業服務合同是有償合同c物業服務合同具有過渡性
d物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同e物業服務合同是勞務合同
13、企業財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉收e資金收回和分配
14、寫字樓物業的特點,主要表現在()。302
a所處區位好,規模大b多為現代化的高層建筑c功能齊全,配套設施完善
d全部由專業物業管理企業管理e保持產權的完整性是寫字樓物業保值的關鍵
15、零售商業物業的經營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術及營銷c零售技術
d物業維護e運行管理
16、物業管理企業運用計算機技術參與具體事務的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達到的管理效果
b現有管理流程的規范化程序
c管理人員綜合應用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業管理企業類型的有()。
a管理型物業管理企業b托管型物業管理企業c專業型物業管理企業
d非專業型物業管理企業e綜合型物業管理企業
18、下列對物業價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業價格受區位的影響很大b物業價格實質上是物業權益的價格
c物業價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業價格形成的時間較短e物業價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進行處理
d求取比準價格e準價格交易
20、影響房地產市場轉就的主要社會經濟力量包括()。
a金融業的發展b信息、通信技術水平的提高c生產和工作方式的轉變
d人文環境、自然環境的變化e人口數量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權得有()。
a有按期收取租金的權利b對物業管理善進行監督建議的權利
c有監督承租人按照合同規定合理使用房屋的權利
d有依法收回出租房屋的權利e有向用戶宣傳、貫徹執行國家房管政策和物業管理公約、管理規定的權利
22、客戶關系管理對企事業的作用有()。
a能夠改善企業形象,提升企業生產力
b能夠整合客戶、企業和員工資源,優化業務流程
c能夠提高企業、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力
d能夠提高企業銷售收入e能夠改善企業服務,提高客戶滿意度
23、按現行財務制度的規定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規規定之外的各種付費
b被沒收的財產、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業的贊助、捐贈支出
c物業管理企業對管理用房進行癲狂裝修發生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出
24、成本按照計算依據的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務管理目標的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務
27、寫字樓管理策略中應該注意()。313
a分階段提供物業管理服務,清楚辦公室服務范圍b確保提供“合同服務”適時提供“超值服務”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發零售商業項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權b直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東身份
c將大部分產權出售d全部出售套現e以上全錯
29、企業物業資產管理涉及()領域的活動。
a購置物業資產b買賣物業資產 c剝離物業資產
d財務e管理人員職能
30、大型企業物業資產管理的內容包括()。
a編制企業物業資產清單b設定管理目標c控制成本
d適時處置資產并獲得收入e財務收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第6篇 物業管理知識--常識篇
物業管理知識學習---常識篇
001“物業”是粵港方言對房地產的稱呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產。被稱為物業的單元性房地產可大可小,一棟商業樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業。
002物業的概念與房地產的概念的區別是在英語中,物業與房地產是一個詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產一詞是一個宏觀的概念,物業一詞則是個微觀的概念。
003世界物業管理的起源物業管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業空前發展高漲的時候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業主,率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開物業管理之先河。
004我國(大陸)的物業管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(大陸)首家物業管理公司。標志著我國(大陸)物業管理工作擺脫行政―福利型傳統計劃經濟下的管理模式,走上了專業化、企業化、經營性的市場運作軌道。
005我國(大陸)第一家物業管理公司是深圳市物業管理公司。
006號稱“深圳市物業管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區。由深圳市物業管理公司實施對該小區的物業管理工作。
007深圳市物業管理行業管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓―國際商業大廈實施物業管理。
008深圳市物業管理行業第一個對工業區實施物業管理的是1985年,由深圳市鵬基工業區管理服務公司對鵬基工業區實施物業管理。
009深圳市第一家實施綜合一體化物業管理的住宅小區是1990年,由深圳市蓮花物業管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區―蓮花二村實施綜合一體化物業管理。
010我國第一家實行招投標的物業是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業管理公司、萬廈居業公司、大眾物業管理公司中,對蓮花北、景田西兩住宅小區實施邀請招投標活動。
011真正意義上社會化公開招投標選擇物業管理公司的物業是1996年12月,對深圳市福利房住宅小區--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業管理有限公司中標。
012物業管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場(要素市場、消費市場);2、對前級市場房地產開發市場、營銷市場)具有積極的激勵作用;3、勞務市場;4、雙向選擇。
013物業管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。
014物業管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。
015在房地產市場體系中,物業管理市場處于最后一級。
016物業管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。
017物業管理市場的關系是供方物業管理企業向需方物業業主和非業主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系,是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。
018物業管理市場的含義是物業管理企業采用經營性的手段實施管理,對業主和非業主使用人、承租人提供服務,從而取得報酬。
019 深圳市物業管理目前需要解決的主要問題是繼續加強立法及完善配套政策文件;引導和推動規范化管理和規模化經營;繼續加快物業市場化進程;加大政府監管力度;提高物業管理的科技水平;繼續探索,繼續創新。
020物業管理行業的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業監管處)及各區人民政府住宅行政管理部門(區建設局物業管理科)。
021物業管理市場的委托關系主要有委托管理型,自主經營型。
022物業委托管理型的特征是開發商、業主(業主委員會)采用招投標或協議的方式,通過《物業管理委托合同》,委托專業化的物業管理企業,按照“統一管理,綜合服務”的原則,提供勞務商品的市場交換關系。
023物業管理市場運行原則是業主自治與專業化管理相結合;統一管理、綜合服務;平等競爭。
024物業管理招投標的原則是公正、公平、公開;實事求是、合情合理;早期介入。
025物業管理招投標的內外條件是物業管理招標方和投標方的成熟;規則的完善;市場信息網絡的建立。
026物業管理公司取得物業管理權的主要途徑是投標;協議;自管。
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028目前最新優秀示范物業標準有哪幾個方面考評內容:大廈、工業區各九項,包括:基礎管理;房屋管理及維修養護;共用設備管理;共用設施管理;保安及車輛管理;環境衛生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。(兩者具體內容評分側重不同)住宅小區八項,包括:基礎管理;房屋管理及維修養護;共用設施、設備管理;保安、消防及車輛管理,環境衛生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。
029深圳市物業管理行業協會的性質是依法登記成立的物業管理行業的自律性社團法人。
第7篇 物業管理公司設備運行維護管理培訓
物業管理公司設備的運行與維護管理培訓
設備的運行于維護管理包括很多內容。從物業管理的角度看主要有:消防設備的運行與維護管理、柴油發電機組的運行與維護管理、高壓供電系統的運行與維護管理、低壓供電系統的運行與維護管理、給排水系統的運行與維護管理、中央空調系統的運行與維護管理、電梯系統的運行與維護管理等等。
一、物業設備技術運行管理
設備運行管理要首先在技術上考慮安全性和可靠性,其次是在技術性能上應處于最佳運行狀態,以發揮設備的最佳效力。設備技術運行管理的要點是:
1、制定科學、嚴密的操作規程;
2、對操作人員進行專業的培訓教育,通過理論及實際操作的考核,取得專業設備的操作資格證書和等級證書;
3、加強維護保養工作,做到'正確使用,精心維護',確保設備保持完好能用的狀態;
4、對事故的處理要嚴格執行'三不放過'的原則,即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二、物業設備經濟運行管理
物業設備管理工作中除了設備的技術性能管理外,還要重視設備的經濟運行管理,即要重視設備運行時的經濟性、維護檢修和更新改造的經濟等。在設備經濟性運行管理中最主要的是設備運行成本管理,這在大廈設備管理中更能得到體現。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費的管理。
能源消耗的經濟核算工作有以下兩個方面:
(一)制定能源耗用量計劃和做好計量工作
1、設備在運行過程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃,做出1~12個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。
2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中,應堅持做到每天定時抄表記錄,并計算出日耗量,每旬檢查統計一次實際耗用量,每月統計一次實際耗用量及能源費用,并將每月出現的異常情況,應立即查清原因并報告負責人。
(二)采用切實有效的節能技術措施
1、在選用設備時,注意設備的技術參數要同工藝要求匹配,優先采用先進的電子控制技術,實施自動調節,使設備在運行過程中一直處于最佳運行狀態和最佳運行負荷之中。
2、在節約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環利用。
3、在節約用電方面優先選用節能型電機,在供配電設施上應有提高功率因素的措施。照明用電方面,盡量多利用自然采光,應選擇合理的照明系統和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節能控制方式。
同時,防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞,發現問題及時修理和調換。對使用熱源和冷源管道和設備應加強保溫絕熱工作,減少散熱損失。
三、物業設備的維護保養管理
設備在使用過程中會發生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障,影響設備正常使用,嚴重時會釀成設備事故。因此,應經常對使用的設備加以檢查、保養和調整,使設備處于最佳的技術狀態。
(一)維護保養的方式
維護保養方式主要是'清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查'。
1、清潔:大氣中有灰塵進入設備內,會加快設備的磨損和引起局部的堵塞,還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕,致使設備的技術性能下降、噪音增加,所以設備的清潔工作看似簡單,實際上是維護保養工作中很重要的一種方式。
2、堅固:設備運轉相當一段時間后,因多次啟停和運行時的振動,地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發生松動,隨之導致設備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障,因此必須經常檢查設備的堅固程度。在堅固件調正時,應該用力均勻恰當,堅固順序按規定進行,確保堅固有效。
3、潤滑:潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴格的規定。潤滑管理要求做到'五定',即定人、定質、定時、定點、定量,并制定相應的潤滑管理制度,建立潤滑站、潤滑卡。此外,對設備的清洗、換油也應有合理的計劃,確保潤滑管理工作的正常開展。
4、調整:設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的,因設備的振動等因素,零部件之間的相對尺寸會發生變化,容易產生不正常的錯位和碰撞,造成設備的磨損、發熱、噪音、振動甚至破壞,因此必須對有關的位置、間隙尺寸作定量的管理,定時測量、調正,并在調正以后再加以堅固。
5、外觀表面檢查:指從設備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括:設備得外表面有無損傷裂痕;磨損是否在允許的范圍內;溫度壓力運行參數是否正常;電機有無超載或過熱;傳動皮帶有無斷裂或脫落;震動和噪音有無異常;設備密封面有無泄露;設備油漆有無脫落,外表面有無銹蝕;設備的防腐、保溫層有無損壞。
同時對不同類型的設備,應更具其使用特點,采取不同維護保養方式。如對空調設備應在季節變化之前進行檢查保養;對水箱類設備需要定期清洗、換水等。
(二)維護保養工作的實施
維護保養工作主要分為日常維護保養和定期維護保養兩種。
1、日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查,在班中按操作規程操作設備,定時巡視記錄各運行參數,隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象,在班后對設備做好清潔工作。在冬天,如設備即將停用,應在下班后放盡設備內剩余水,以免凍裂設備。日常維護保養工作是設備維護管理的基礎,應該堅持實施,并做到制度化,特別是周末或節假日前更應注意。
2、定期維護保養工作是以操作人員為主、檢查人員協助進行的。它是有計劃的將設備停止運行,進行維護保養。根據設備的用途、結構復雜程度、維護工作量以及人員的技術水平等來決定維護的整個周期和維護停機時間。
定期維護保養工作需要對設備進行部分解體,用做好以下工作:
①徹底內外清掃、擦洗、疏通;
②檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況,調整配合間隙;
③檢查安全裝置;
④檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞;
⑤檢查油箱,檢查油位指示器,換油;
⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。
設備的定期維護保養能夠消除事故隱患,減少磨損,延長壽命,發揮設備的技術功能和經濟特性。
(三)設備的點檢
設備的點檢就是對設備有針對性地檢查。一些
主要的設備在出廠時,制造廠商會提供該設備的點檢卡或者點檢規程,其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作,也可根據各自的經驗補充增加一些點檢。設備點檢時可以停機檢查,也可以隨機檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式,也可利用儀器儀表進行診斷。通過設備的點檢,可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況,及時清除隱患,防止突發事故,不但保證了設備的正常運行,又為計劃檢修提供了正確的信息依據。
設備的點檢包括日常點檢和計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢的內容主要包括:
①運行狀態及參數;
②安全保護裝置;
③易磨損的零部件;
④易污染堵塞、需要經常清洗更換的部件;
⑤在運行中經常要求調整的部位;
⑥在運行中出現不正常現象的部位。
設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主,操作人員協助進行,計劃點檢應該使用先進的儀器設備和手段,可以得到正確可靠的點檢結果。計劃點檢的內容主要有:
①記錄設備的磨損情況,發現其他異常情況;
②更換零部件;
③確定修理的部位、部件及修理時間;
④安排檢修計劃。
四、物業設備的計劃檢修
對在用設備,根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎,編制檢修計劃,對設備進行預防性修理,這就是計劃檢修。
實行計劃檢修,可以在設備發生故障之前就對它進行修理,使設備一直處于完好能用的狀態。根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低,計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。
1、小修:
主要是清洗、更換和修復少量易損件,并作適當的調整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責,操作人員協助。
2、中修
除包括小修內容之外,對設備的主要零部件進行局部修復和更換。
3、大修
對設備進行局部或全部的解體,修復或更換磨損或銹蝕的零部件,力求使設備恢復到原有的技術特性。在修理時,也可結合技術進步的條件,對設備進行技術改造。
中修、大修應由專業檢修人員負責,操作人員只能做一些輔助性的協助工作。
4、系統大修
這種檢修方式是一個系統或幾個系統甚至整個物業設備系統的停機大檢修。系統大修的范圍很廣,通常將所有設備和相應的管道、閥門、電器系統及控制系統都安排在系統大修中進行檢修。在系統大修過程中,所有的相關專業檢修人員以及操作人員、技術管理人員都應參加。
設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修(偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修),但如果認真貫徹各項操作規程和規章制度,認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作,那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。
五、計劃檢修和維護保養的關系
第8篇 物業公司質量管理體系
e物業公司質量管理體系
1、 目的說明對公司建立、實施和保持質量管理體系的總體性要求及對質量管理體系文件編制的總要求。
2、 適用范圍適用于對公司質量管理體系及體系文件的控制。
3、 職責
3.1 總經理a)負責領導公司建立、實施和保持質量管理體系;b)批準質量手冊和發布質量方針和目標。
3.2 管理者代表a)確保質量管理體系的過程得到建立、實施和保持;b)向最高管理者報告質量管理體系的業績,包括改進的需求;c)確保在整個公司內提高滿足顧客要求意識的形成;d)代表公司就與質量管理體系有關的事宜進行聯絡。
3.3 質管部a)在管理者代表的領導下,確保公司質量管理體系正常運行;b)負責組織編制與質量方針和目標相一致的質量管理體系文件。
4、 對質量管理體系及文件編制的要求
4.1 質量管理體系的總要求公司按照gb/t19001- 標準要求建立了質量管理體系,形成文件,加以保持和實施,并予以持續改進。為此應做到下述要求:a)公司為質量管理體系所需要的過程進行識別,并編制相應的程序文件;這些過程可以是從識別顧客需求到顧客評價的大過程,也可以是具體的質量活動的子過程,如管理評審過程,人員培訓過程,服務質量檢查與考評過程等;b)明確了過程控制的方法及過程之間相互順序和接口關系,通過識別、確定、監視、測量分析等對過程進行管理;c)對過程進行管理的目的是實施質量管理體系,實現公司的質量方針和目標;d)對過程進行監視、測量和分析及采取改進措施,是為了實現所策劃的結果,并進行持續的改進。
4.2 質量管理體系應形成文件,并貫徹實施和持續改進。
4.2.1 按照gb/t19001- 標準的要求及公司的實際情況,編制了適宜的文件,以使質量管理體系有效運行。
4.2.2 公司質量管理體系文件結構圖:
4.2.3 第二級文件可分為兩類:a)各部門工作手冊,作為各部門運行質量管理體系的常用實施細則:包括管理標準(各種管理制度等),工作標準(崗位責任制和任職要求等),技術標準(國家有關的法律法規、服務規范、服務提供規范、質量控制規范等),部門質量記錄文件等;b)其他質量文件:可以是針對特定服務、項目或合同編制的服務質量計劃、標準、規范等,文件的組成應適合于其特有的活動方式。
4.2.4 文件規定應與實際運作保持一致,隨著質量管理體系的變化及質量方針、目標的變化,應及時修訂質量管理體系文件,定期評審,確保有效性、充分性和適宜性,執行《文件控制程序》的有關規定。
4.2.5 文件的詳略程序應取決于公司規模、服務類型、過程復雜程度、員工能力素質等,應切合實際,便于理解應用。
4.2.6 文件可呈現任何媒體形式,如紙張、磁盤、光盤或照片、樣件等,都應按照《文件控制程序》進行管理。
4.2.7 為實施上述要求,本章編制了下列程序文件:標題 gb/t19001- 標準條款對照
4.1 文件控制程序
4.2.3
4.2 質量記錄控制程序
4.2.4 安全生產崗位責任制柴油發電機操作規程塔式起重機安全規程切割機安全操作規程升降機安全操作規程砂輪機安全操作規程
第9篇 委托物業管理合同協議
委托物業管理合同
甲方(委托方)：_____業主管理委員會
乙方(受委托方)：_____物業管理公司
為加強_____小區(大廈)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據_____市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議，以便共同遵守。
第一條 物業管理內容
1.甲方將位于_____區_____路的_____范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。
2.管理事項包括：
(1)房屋的使用、維修、養護;
(2)物業范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養護和管理;
(3)清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動場所;
(6)便民服務網點及物業范圍內所有營業場所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業檔案管理;
(9)授權由物業管理公司管理的其他事項。
第二條 委托物業管理形式
承包經營、自負盈虧。
第三條 物業管理期限
委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四條 雙方權利、義務
1.甲方權利、義務：
(1)根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理;
(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的__%)__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負責辦理使用手續;
(4)給乙方提供管理用房__平方米(其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
(7)對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;
(8)負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改;
(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系;
(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權利、義務：
(1)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度;
(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;
(3)根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費;
(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員;
(7)建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
(8)負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料;
(11)開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
(12)有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第五條 物業管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后___年內達到___標準。
2.確保年完成各項收費指標__萬元，合理支出__萬元，乙方可提成所收取管理費的___%作為經營收入。
第六條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣___元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第七條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_____%獎勵乙方。
2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_____元(全國)、_____元(省)、_____元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_____至_____元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第九條 其他事項
1.本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4、_____、_____為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業管理部門各執一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發生爭議，協商不成的，可提請物業管理部門調解，或訴至人民法院。
5.________。
6.________。
甲方(蓋章)：_____ 乙方(蓋章)：_____
代表(簽名)：_____ 代表(簽名)：_____
時間：___年___月___日
附：
1.《___住宅區物業情況一覽表》(略)
2.《___住宅區物業年收支測算表》(略)
第10篇 沈陽萬科物業管理公司簡介材料
沈陽萬科物業管理有限公司的簡介
堅持精品路線領航物業管理領域
――沈陽萬科物業管理有限公司
沈陽萬科物業管理有限公司成立于1995年12月19日,系萬科企業股份有限公司全資子公司。至2006年中期,公司管理規模已達到119.8萬平方米,擁有員工825人。公司現設七個物業服務中心,即萬科城市花園、萬科紫金苑、萬科花園新城、萬科四季花城、萬科金色家園、萬科新榆公館、萬科城。公司為國家貳級資質物業管理企業。
沈陽萬科物業管理有限公司致力于通過人性化的企業文化和穩健、專注的發展模式,成為最受客戶、員工歡迎,最受社會尊重的企業。經過多年的探索和實踐,公司精心樹立了“全心全意全為您”的企業精神,因誠信服務在社會上贏得了良好口碑,已經發展成為在遼沈地區極負盛譽、具有卓越成就之物業管理企業,為整個社會樹立了具有代表性的物業管理形象。
沈陽萬科物業管理有限公司在品質管理上精益求精,精雕細刻每一個服務細節,通過十年的自身實踐,并整合全國萬科物業系統的先進管理思想,形成了一套成熟的、系統性的、可持續發展的品質服務方法論并不折不扣的予以執行。根據客戶的個性化需求,堅持服務創新,先后推出了城市花園的“親情式”服務、紫金苑的“酒店式”服務、花園新城的“組團圍合式”服務,金色家園的“尊利大使”服務、四季花城的“貼心管家式”服務,以及體現“時”與“度”高度結合的“零干擾”服務,萬科以自身持續的探索與實踐為沈陽物業管理行業的良性發展做出貢獻。
沈陽萬科物業管理有限公司所服務的各物業小區先后榮獲國家建設部授予的“全國物業管理優秀示范住宅小區”和“國家康居示范工程”稱號;國家環保總局評定的“全國綠色社區”稱號;遼寧省建設廳授予的“遼寧省物業管理優秀小區”稱號;沈陽市人民政府頒發的“五星級安全住宅小區”、“沈陽市生態環保示范小區”(a類)第一名榮譽稱號及“遼寧省精神文明建設小區”、“沈陽市綜合治理先進小區”、市消費者協會授予的“誠信單位”等多項榮譽稱號。
沈陽萬科物業管理有限公司以管理沈陽萬科房地產開發有限公司在沈陽地區開發的項目為主,兼營物業顧問管理和咨詢業務。公司致力于為業主維護建造優質、風景如畫的住宅及與業主一起創造一種基于居住觀念與居住文化之上的生活方式,通過深刻把握業主的核心需求,在物業服務全過程創造客戶價值。
長期以來,我校一直與沈陽萬科物業管理有限公司保持密切的聯系。自96年以來,房地產管理教學科定期組織學生前去實習、參觀,并聘請該公司的總經理蔡菊茹女士擔任我校客座教授,定期到學校參加座談會,對我校專業設置、課程設置、人才培養規格等內容進行探討、交流。我校97級房地產經營與管理專業的畢業生紀立偉畢業后一直在該單位工作,目前擔任該公司的品質部經理一職。多次接收我校在校生前去實習、參觀,加強了我校與沈陽萬科物業管理有限公司的聯系。
2006年6月1日,我校正式與沈陽萬科物業管理有限公司簽訂校企合作協議,進一步加強了學校與企業之間的合作,為培養出符合市場需求的技能型人才奠定了堅實的基礎。
深萬科是最著名的綜合房地產企業之一,有著良好的企業文化與社會責任感。像這樣的單位是每一位學習建筑類相關專業的求職者所向往的。學校既然給我們創造了這樣好的就業氛圍,我們就應該抓住機遇,去優秀的企業工作鍛煉、學習成長。同學們,在機遇面前你們想好了應該做什么、怎樣做、為什么這樣做的問題了嗎
我要對你們說:“加油!你的未來不是夢!”
第11篇 物業管理公司企劃書范本
春暉物業管理公司寶恒公寓企劃書
前言
寶恒公寓坐落于徐州東部商業圈,地處最繁華的鬧市區,東臨華東第二的徐州火車站300米,西*風景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米,南依徐州最繁華的淮海路200米,這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮江投資人帶來的全新的江南設計理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住,寶恒公寓共十三層,其中1-2層為商用,3-13為住宅總建筑面積14000平方米,住宅每層八戶合計1000余平方,兩部電梯設施齊全。如此優質的開發,更需要優質管理,徐州春暉物業管理公司有多年的物管經驗,成功并持續的管理著近十個物業,完全有能力對寶恒公寓實施優質物業管理服務,為業主創造良好的生活、辦公環境。
一、 公司概況:
徐州春暉物業管理公司是一家具有轄區基層政府及執法機關背景,注冊資金50萬元,具備專業資質的物業管理企業。目前公司管理著鐵路二宿舍小區、煙廠地藏里小區、大舜開發前舜小區、綜合開發壩子小區、中房集團永康小區、久隆圓夢花園小區等近十個住宅小區、朝陽市場、徐州三院兩家單位。公司實行董事會領導下的經理負責制,采用直線職能管理模式。公司組織制度完善,設總經理室、人事行政部、財務部、物業管理部、事業拓展部。一室四部直接負責各管理處的協調、服務、指導、監督工作,同時也為業主提供優質服務創造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶服務等部門,直接為業主提供多項日常服務,形成了一個條塊結合的管理網絡。
二、公司物管理念
我們認為:物業管理的目的,是要為業主或租戶,提供一個安全、舒適、和諧的居住工作環境,保障業主及租戶的利益。同時,更是要提高物業的投資回報率。使業主投資的物業升值增值。因此,物業服務內容不僅包含日常的房屋維修和保養工作,更為重要的是通過這些物業,去推動和協調在這些物業內進行各類活動的業主或租客之間的社會與人際關系,建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系,使房地產這類貴重資產和高價商品得以發揮最高的效益。我們認為物業公司應受市場規律的支配,捧的是一只“泥飯碗”,業主是“上帝”。
三、管理業績:
當前春暉物業管理公司所管理的生活小區都是都是其他物管無法經營下去的樓盤、小區。是其他物管無法管理的爛攤子,雖然我公司在當地政府的支持下成功地將這些樓盤、小區一一梳理、整治并管理好,但我們不滿足于現狀,積極參與新建樓盤、小區的物業管理市場競爭,堅持走“市場化、專業化、人性化”的發展之路。并把人才隊伍建設放在首位,并從中國物業管理行業發展成熟的上海、廣州、深圳等地地邀請具有豐富物業管理經驗的人才加盟本公司。當前公司正導入iso900質量認證體系,以提高公司的專業化水準,同時重視自己的弱項,把技術要求較高的工程維護和房屋維護等項,交給給具有國家資質的專業企業負責。
四、管理優勢:
(一) 本土企業對樓盤環境最熟悉
俗話說知己知彼百戰不殆,強龍難壓地頭蛇、我公司是土生土長的由地方基層政府支持的,有豐富的物業管理經驗的公營企業,對住戶、周邊環境、政府職能部門最熟悉,開展寶恒公寓物管工作駕輕就熟。這一點無任何一家物管企業可與我公司相抗衡。
(二) 政府依托,無倒閉之憂
徐州的物管企業素有打一槍換一個地方的習慣,即在樓盤使用初期憑借開發商的垂青,不管住戶業主是否滿意,先賺一筆錢服務一兩年,兩三年后收不到錢就撤退,就逃跑。春暉物業管理公司則不同,當初政府承辦春暉物管公司的目的,就是為了協助那些物管撤離小區的業主享受良好的物業服務, 政府是以服務社會、服務群眾為己任的。這一點是我公司與民營物管企業的最大區別。
(三) 有執法機構支援,能更好的將寶恒公寓周邊環境整治好,給業主一個優美舒適的生活空間
寶恒公寓地處徐州東部商業圈,地處最繁華的鬧市區,周邊環境因缺少農貿市場比較混亂,只有當地執法機關才有權對周邊環境進行整治,而春暉物業管理公司由政府創辦,公安、城管等執法機關將全力支持配合公司的經營和管理。這一點其他物管公司望塵莫及
(四)經驗豐富、收費低廉
公司目前管理著鐵路二宿舍小區、煙廠地藏里小區、大舜開發前舜小區、綜合開發壩子小區、中房集團永康小區、久隆圓夢花園小區等近十個住宅小區(均系其他物管公司撤離后無法管理的)、朝陽市場、徐州三院兩家單位,擁有豐富的經驗,在物管行業以最低的收費(個別樓盤每平方米收費僅為0.08元/月)獲取了持續優良的服務。
五、工作原則和做法
(一)零干擾服務
物業的各項服務以盡量不打擾業主住戶為原則,如人走到樓門口,樓道
燈也應聲而開,路口展示屏顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息等。
(二)氛圍管理
在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍,傳播文明、現代的生活方式,從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。實踐“氛圍管理”,給住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。經常組織業主開展一些文化、體育活動如展覽、比賽、沙龍聯歡等。
(三)個性化服務
采用“個性化服務”根據不同的住戶提供不同的服務,體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們,我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。
(四)“管理報告”制
“我們繳的管理費都用在了什么地方所花的錢值不值當不當”是業主最關心的事項,推行“管理報告”制度,每季向業主細說管理費如何花銷、讓業主評說住宅區管理得好不好。
(五)1拖n管理
“1拖n”即實行工作統一安排、分頭實施,人員統一高度、分片服務,財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作,“1拖n”使管理服務趨于規范化,使管理與維修人員配比降低了22%,提高了專業設備的使用率和工作效率。
(六) 打分制
員工上下班要打卡,這種管理制度透明公平,特別是數字化的量化衡量工作,是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業管理各個環節的打分表,很容易讓管理公司知道自己哪個環節沒有做好,也同時讓客戶了解到物業管理公司做得很好的一些工作。
(七)噪音等約束性管理
社區安靜是每一個住戶的理想,但外部交通及社會噪音及內部住戶的噪音永遠都是每一個住戶的難題。特別是內部社區的噪音管理。如對某些住戶的音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲等。物業管理應該有一個公平的管理公約,對其中個別住戶的違規行為進行處理以還社區一個安靜環境。
同樣,對公共綠地、設備、衛生、道路等的管理,也可以進行同樣的約束性管理,住戶是上帝,可上帝也有犯錯誤的時候,如果讓這些上帝有規范居住的意識,則是物業管理的一大課題。
(八)會所安排
特色會所是許多新社區成功的新招,但會所經營往往是物業管理公司的難點之一,能把社區住戶吸引到會所里來,視會所為第二客廳,同時利用會所展開多種多樣的社區文化、體育、娛樂活動,應該是新型物業管理公司追求的一個方向。
(九)物業管理的費用獨立核算
物業管理的費用均取之于業主或租客,一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標準是量入為出最大限度地照顧廣大業主。所有收入支出先由物業公司提出預算,經業主審查同意后執行。定期公布財務狀況,不少于三個月公布一次,以方便業主查閱,增加透明度,減少不必要誤解,加強業主對管理處的信心。管理費一般由以下部分組成:
(1)聘用管理員工的薪金、福利補貼等約占管理費總額的25%―40%。
(2)電梯等樓宇設備的維修保養費用;
(3)公共部位電、水、煤及通信的費用;
(4)樓宇火災保險,公共責任及勞工保險費;
(5)樓宇清潔及保安、護花種草等及美化環境方面的費用;
(6)管理公司的行政開支;
(7)儲備金,實際上是房屋及設備的大修理費用,專款專用。
上述費用中,除第一項作為物業公司的法定收入,可以自由支配外,其他費用均需定期向業主或租戶公布帳目,年終有余時,要轉入下年;出現赤字時,需要由業主或租客分攤。如果經常性收入低于經常性支出,就可能要調整管理費。
(十)堅持“一個中心” 倡導“兩個體系” 理順“三方關系”
堅持“一個中心”即堅持“以客戶服務為中心”的質量管理原則,通過各種信息渠道(如客戶意見征詢等活動)了解和掌握客戶的需求和期望,有針對性的向客戶提供各種服務,以滿足客戶的需求。倡導“兩個體系”人才是公司進行物業管理服務的基礎。倡導“培訓”體系,走一條“精挑選,嚴訓練”的人才隊伍建設之路,練就精兵強將,實施專業化、規范化的管理;倡導“溝通”體系,以“溝通、協調、合作”作為內部服務宗旨,形成一種“互相勉勵、互相學習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道,了解員工的需求,并盡力解決員工的后顧之憂,同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標,使員工能全身心的投入到工作中去,以便能更好的為業主服務和實現其自我價值。理順“三方關系”通過各種宣傳手段,讓住戶了解本公司和物業管理服務的各項內容及法律、法規賦予雙方的責任和義務,同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法,以理順公司和住戶之間的關系;理順與開發商、相關政府
部門的關系,贏得住戶對本公司的信任和支持。
(十一) 實現“四贏目標”
第12篇 某項目物業管理處宣傳作業手冊
項目物業管理處宣傳作業手冊
01、物業管理處的宣傳工作計劃制定
客戶服務部根據社區文化需要,制定物業管理處對外宣傳的主題并下達任務給檔案資料員
檔案資料員著手制定物業管理處各類宣傳的工作計劃
項目宣傳工作包含以下幾項:
宣傳欄、報刊欄的定期更換
定期(臨時)發放的通知及溫馨提示、安全提示、指導性提示、生活常識等
02、宣傳資料的發放、審核
凡屬通知類,必須有項目經理簽字認可,按正式文件形式在項目內公布,同時將原件存檔
屬引導、提示類,可采用較溫馨的語言等給予公布
宣傳資料的內容布置將采用公司統一格式,如:紙張顏色、大小、版頭等
03、資料歸檔保管
物業管理處檔案員將每次宣傳內容記錄在《項目宣傳統計表》
物業管理處檔案員應定期將宣傳資料加以分類、歸檔
物業管理處將審核過的上述資料由本部門保存
04、相關信息反饋與收集
物業管理處檔案資料員可通過項目每月的回訪進行意見的收集
項目經理根據回訪反饋的信息,對物業管理處宣傳工作做出客觀評價,并據此作為對經理助理及檔案資料員績效考評的依據之一
