第1篇 物業管理手冊－業主財產控制程序
物業管理手冊:業主財產控制程序
1、目的
對客戶提供的財產進行識別、驗證、維護。
2、適用范圍
適用于對委托方交付的物業、業主用于維修安裝的物品及管轄區內車輛等的控制。
3、職責
3.1總經理負責成立物業接管驗收小組。
3.2管理部負責物業接管驗收的日常事務協調、配合。
3.3工程部負責物業接管驗收的技術指導。
3.4物業服務中心負責物業接管驗收的具體事宜,負責業主用于維修安裝的物品、空置房屋及管轄區內車輛的控制。
4、程序
4.1開發商(業主)提供的樓宇及其設施的控制要求
4.1.1物業驗收接管小組,具體負責開發商移交物業的驗收接管,填寫《項目交接驗收表》,負責接收設施設備及資料的登記、存檔。
4.1.2物業服務中心維修人員負責對設備設施運行的維護。
4.1.3對業主提供的空置房屋由客服主管負責巡查與管理,填寫《空置房屋檢驗單》,具體執行《客服主管作業指導書》的有關規定。
4.2業主車輛的控制要求
物業服務中心禮兵通過門崗值勤、巡邏及對停車場的管理來實現對業主車輛的控制,具體執行《禮兵作業指導書》的有關規定。
4.3用于業主維修、安裝的材料、零部件的控制要求
對用于業主維修、安裝的材料、零部件等由物業服務中心維修人員負責管理與控制,具體執行《維修工作業指導書》。
5、相關文件
5.1《客服主管作業指導書》
5.2《禮兵作業指導書》
5.3《維修工作業指導書》
6、相關記錄
6.1《項目交接驗收表》jw/jl-7.5.4-001
6.2《空置房屋檢驗單》jw/jl-7.5.4-002
第2篇 銀行住宅區物業管理人員培訓
某銀行支行住宅區物業管理人員培訓
培訓,是dy公司內部管理的一大特色,也是一大優勢,不斷地對各級員工進行不同階段的在職培訓,也將是支行住宅區管理處圓滿完成合同期內委托管理目標的重要保證。管理處按照培訓的總體要求,結合住宅區的實際情況,通過對人員周而復始的培訓,培養出一大批專業高級管理人員和既有專業知識技能,又具備現代管理水平的作業人員。使得支行住宅區在高素質的管理隊伍的管理下,創造出精品住宅區的效應,達到物業保值增值的目的。
1、培訓目標
培訓的目標是針對管理者的目標而言,其目的是在態度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的意識和行為,提高管理人員的素質、技能及管理水平。對dy物業而言,培訓的目標就是要使培訓要求通過各級管理人員的現場管理展現出來,為廣大業戶提供盡善盡美的服務。
2、培訓方式
培訓方式分為三種,公司自行培訓、公司外送培訓和外聘培訓。其中公司自行培訓由總公司行政部和物管部負責統籌安排,外送培訓由培訓申請人填寫《培訓申請表》經總經理審批后進行,外聘培訓可結合實際情況予以采用。
3、培訓組織機構
公司成立員工培訓領導小組,常設機構在公司物管部,全面負責員工的培訓及考核。小組設組長一名,由公司物管部主管擔任;宣講員2名,由行政部和物管部按各職能指定。
4、入職培訓
(1)培訓目的
通過培訓,使新入職員工對行業概況、員工手冊、公司紀律、禮貌禮節、職業道德規范等有初步的認識,對公司保安、消防、設施設備及節能降耗的重要性有初步的了解。
5、在職培訓
(1)培訓目的
通過培訓,使在職員工重復加深對崗位職責、員工手冊、公司紀律、禮貌禮節、保安消防等的認識,解決員工正式上崗后的實際問題和需要。
(2)培訓內容
a、《員工手冊》--加強培訓,提高員工素質;
b、《崗位職責》--工作責任感,反復加深理解、應用;
c、《操作規程》--安全教育,事故案例分析;
d、各管理處業務協作及投訴問題,進行案例分析教育;
e、消防安全再培訓或實操演練;
f、新設備、新技術、新操作技能培訓;
g、禮貌禮儀深化培訓;
h、政治素質教育;
i、專題講座。
(3)培訓進度:
在職培訓系統不間斷地穿插進行,結合日常工作交叉開展。
(4)培訓考核
a、考核方式:以實地技術考核及日常工作的抽查為主,理論考試、實操演練為輔;
b、考核時間:培訓后一周內為考試考核期;
c、考核標準:理論考試以考試成績85分為合格,實操以熟練'上手'及日常無違規現象為合格;不合格者補考或重新開展針對性的再培訓工作,補考不合格者,予以降薪或辭退處理。
6、培訓匯總
(1)考核成績由宣講員統計匯總,交培訓領導小組;
(2)宣講員定期以書面形式上報日常工作監督和考核情況;
(3)培訓領導小組半年就培訓工作做一總結,報總經理審批;
(4)階段培訓結束后,行政部將相關培訓資料登記存檔。
7、獎懲條例
為提高培訓質量,保證培訓計劃的順利進行,對在培訓工作中涌現出來的優質個人或集體給予物質及精神獎勵;但對于敷衍了事,不認真按計劃、保質保量完成工作導致工作出現滯后的個人或集體,將酌情給予處罰。
附件一:支行住宅區管理處二0**年管理人員培訓計劃
序號培訓內容培訓
時間授課人參加人員培訓方式考核
方式
1《廣東省物業管理條例》及相關法規2課時總公司物管部管理層人員理論講解試卷 考核
2《員工手冊》1課時行政部全體員工理論講解試卷 考核
3《質量手冊》作業指導書及公司規章制度3課時行政部全體員工理論講解
現場指導崗位考核 試卷考核
5經理崗位培訓十天建設部管理處經理外培試卷考核
6禮儀禮貌知識培訓3課時物管部全體員工理論講解實操培訓實操考核
7消防知識培訓5課時物管部全體員工理論講解實操培訓試卷考核實操考核
8住戶裝修管理培訓2課時物管部保安員操作講解實操考核
9治安工作目標及作業程序5課時物管部保安員理論講解實操培訓試卷考核實操考核
10清潔衛生標準及作業程序2課時物管部清潔員理論講解實操培訓實操考核
11實操及考核1課時行政部全體員工
12合計24課時
注:此計劃培訓期為兩個月。
附件二:員工禮儀禮貌培訓課程表
時間培 訓 內 容達標要求培訓形式課時
安排培訓員備注
1、員工隊列訓練;(立正、向右看齊、報數等)
2、禮節禮貌理論講習(儀表上的禮節)。
3、提出儀表上需改進的地方。1、隊列訓練初級達標,能基本領會動作要領;隊列操練
2、理論學習要點清楚、明了,能及時糾正存在的問題。理論講課
1、員工隊列訓練;(同10日安排)
2、復習儀表禮節的要求,進行員工儀容、儀表及個人衛生的檢查驗收。1、隊列訓練基本達標,整齊規范。隊列操練
2、員工儀表達到著裝清潔整齊、大方得體、個人衛生好、精神狀態佳的要求。實操評定
1、隊列訓練;
2、表情禮儀理論培訓;
3、做'微笑大使'訓練課程。1、隊列訓練統一標準,進入強化鞏固階段;隊列操練
2、理論清楚,接受程度好,能自覺運用于實際工作之中。理論講習
1、隊列訓練;
2、表情禮儀的實操點評,理論考試。1、隊列整齊,人員精神面貌好;隊列操練
2、表情自然、面帶微笑、待人坦誠、熱情耐心。實操評定
1、日常隊列訓練;
2、儀態方面的理論培訓;
3、儀態方面的注意事項和存在的問題。1、隊列訓練規范;隊列操練
2、要點明白,能完全理解儀態方面的標準及要求。理論講習
1、體能及隊列訓練;
2、儀態禮儀的實操訓練;1、隊列整齊規范;隊列
操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操點評
1、體能及隊列訓練;
2、繼續儀態禮儀的實操訓練;1、隊列整齊規范;隊列操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操訓練
1、體能及隊列訓練;
2、儀態禮儀的考核;1、隊列整齊規范;隊列操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操考核
1、體能及隊列訓練;
2、舉止上的禮節禮貌理論培訓;1、隊列整齊規范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業戶,熱情周到,應對技巧好。理論講習
1、體能及隊列訓練;
2、舉止上的禮節禮貌實操訓練1、隊列整齊規范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業戶,熱情周到,應對技巧好。實操點評
1、體能及隊列訓練;
2、舉止上的禮節禮貌實操考核1、隊列整齊規范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業戶,熱情周到,應對技巧好。實操考核
1、體能及隊列訓練;
2、服務用語要求。1、隊列整齊規范,體能達標;隊列操練
2、禮貌用語、態度和藹、語言親切、熱情耐心。實操點評
1、體能及隊列訓練;
第3篇 物業公司住戶意見調查分析管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 1
ej-qp9.4物業公司住戶意見調查和分析管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
對物業管理服務質量實施控制,及時有效地處理住戶意見,并采取糾正和預防措施,確保物業管理服務質量,為住戶提供安全、舒適、優美、整潔的居住環境。
2.適用范圍:
適用于本居住小區的物業管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊4.14、4.20章
3.2 iso9002標準第4.14、4.20章
4.職責:
4.1在住宅小區門口明顯處標明公司的投訴電話。
4.2綜合辦公室負責設計《住戶意見調查表》,管理者副代表審核同意后,由經營管理部負責對住戶進行意見調查。
4.3綜合辦公室協同經營管理部統計和分析住戶反饋意見,并將統計結果報送副總經理和管理者副代表。
4.4管理者副代表會同綜合辦公室負責組織處理住戶的意見,對住戶意見的調查結果采取糾正和預防措施,并征求管理委員會的意見報副總經理。
5.工作程序:
5.1綜合辦公室在住宅小區門口明顯處標明公司投訴電話。
5.2綜合辦公室負責設計《住戶意見調查表》,管理者副代表審批后,由經營管理部負責對住戶進行意見調查。
5.3每年不少于一次由經營管理部向住戶發放和回收《住戶意見調查表》。發放比例占長期在小區居住戶數的90%;回收率應達到發放數量的90%。
5.4綜合辦公室負責匯總調查結果,并形成《住戶意見調查統計表》送交總經理、副總經理及有關部門。
5.5公司副總經理組織管理人員及相關人員召開分析會議,對住戶意見調查報告制定糾正和預防措施,并督促落實和實施情況記錄在《糾正及預防措施報告》中,報公司總經理審核,由管理者副代表負責跟蹤實施情況。
5.6公司每年至少召開一次物業管理委員會會議,副總經理(或管理者副代表)向物業管理委員會成員匯報本年度公司的經營管理情況,征求管理工作的意見,以促進和提高公司的物業管理質量水平,確保服務質量。物業管理委員會成員的意見由綜合辦公室整理后交副總經理處理,必要時由綜合辦公室會同經營管理部發出《糾正及預防措施報告》,責成有關部門采取必要措施,管理者副代表不定期征求物業管理委員會成員的意見。
5.7管理者副代表組織有關部門人員不定期的走、回訪住戶,對住戶反映的問題進行處理并記錄,填寫《走/回訪住戶記錄表》
5.8對住戶到公司來訪必須熱情接待,處理各種問題,聽取合理意見,并填寫《住戶來電/來函/來訪登記表》。
5.9根據住戶及物業管理委員會反映的問題,需要采取的糾正預防措施,參見 ej-qp10.1《糾正預防措施》程序。
6.支持文件與質量記錄:
6.1《糾正及預防措施報告》 ej-qr-qp10.1-01
6.2《住戶意見調查表》 ej-qr-qp9.4-01
6.3《住戶來電/來函/來訪登記表》 ej-qr-qp9.3-02
6.4《走/回訪住戶記錄表》ej-qr-qp9.4-02
6.5《物業管理委員會會議記錄》 ej-qr-qp9.4-03(無固定格式)
6.6《住戶意見調查統計表》 ej-qr-qp9.4-04
第4篇 物業管理公司企業簡介材料
物業管理有限公司企業簡介
zz市**物業管理有限公司是一家新興的物業管理服務商,注冊成立于2005年11月,是zz市物業管理協會會員單位,公司資質齊備、制度完善,目前共有員工35人,所有管理人員均持有建設部物管經理上崗資格證,多數員工擁有大中專學歷,所有骨干員工都有在紅苑大酒店、順馳太陽城、投資廣場等本地或深圳星級酒店和名企大型住宅、國優寫字樓項目多年工作經歷。
**物業主要以全委物業項目管理、物業管理顧問、物業管理專業培訓三大業務為主,業務范圍還包括專業保潔清洗服務、水電安裝維修、物業用品銷售等。目前受托管理金達利集團開發的zz觀邸城市別墅項目和金賓士集團開發的的zz香格里拉住宅小區項目,合同管理電信zz傳輸局項目,顧問管理zz蔚藍水岸和馬鞍山格林春天等項目,物業管理專業咨詢與培訓業務遍及全國20多個城市;公司管理項目多次獲得省市優秀榮譽,并獲行業會操比武二等獎等。
**物業秉承'服務創造價值,品質成就未來'的理念、以'客戶滿意是我們永恒的追求'為宗旨,倡導'以人為本'的親情管理模式,視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友,珍惜客戶的信任,以積極熱情的心態去滿足客戶的服務需求,把誠信的服務和客戶發自內心的贊譽,視作公司發展最牢固的基礎。
**物業深知服務永無止境,十分重視對員工服務意識的培養和教育,要求員工做到'樹立服務意識、端正服務態度、掌握服務技能、提高服務質量',力求'管理無盲區,服務無缺陷,工作無差錯,客戶無怨言',著眼于做得'更細致、更周到、更標準',努力爭取持續超越客戶期望,贏得更多客戶滿意。
**物業深信高品位、高檔次、高質量的服務建立在高素質的人才團隊基礎之上,團隊之和諧合作則是企業立足之本。全體**物業人將以精英團隊的姿態和百倍高昂的士氣努力把握企業發展契機,向社會展示企業風采,傳播企業文化,竭誠為每一位客戶提供卓越服務。
公司服務范圍:住宅小區、商務大廈、商業賣場和工業園區物業管理服務;家政保潔、外墻清洗、設施維修及房屋修繕等社區服務;物業管理咨詢顧問服務;物業管理專業培訓服務。
-我們的優勢-
**物業核心管理人員是伴隨著**物業公司誕生、發展過程逐步鍛煉、成長,并始終以感恩的心態和身為**物業人的自豪感和使命感來規范和努力工作,自始至終有著濃烈**物業情結的職業經理人。
**物業核心管理層是由一批深愛物業與酒店管理管理事業并在物業管理行業拼搏實踐5-10年,在投資廣場、順馳等知名企業工作多年,有專業深度積累、正值而立之年的職業經理人共同組成的物業管理團隊。他們一方面能在日常管理中帶給員工最直接的思想、經驗灌輸,另一方面能為接管物業提供獨到創意及全面建議。
**物業的市場化、經營型定位與探索以及團隊的整體磨練,己造就**物業人樂觀、自信、團結、務實、求真、高效、重管理善經營的工作作風。
**物業在行業中己樹立的良好口碑與聲譽,能夠給所有的客戶帶來優質管理服務的信心保證,展現物業投資的價值和潛質。
**物業引進國際知名物業管理顧問戴德梁行等行業先進的管理模式,最優化和科學的管理方案,致力做物業管理這一勞力密集型行業中的管理密集型企業,能有效的提高管理服務效率,降低管理成本,創造盈利的空間。
**物業成熟、專業的服務資歷和經驗,能在最短的時間內,度身組建物業管理服務隊伍,并透過有系統的培訓及標準化的規章流程,使管理服務有序開展。
公司地址:***
聯系電話:**
電子郵箱:
公司網站:***
-企業文化點睛-
**物業企業理念
'服務創造價值,品質成就未來'
**物業價值觀念
'真誠合作,追求卓越'
'人才是根本的動力,發展是永恒的追求'
**物業員工行動指南
'尊重信任坦蕩正直'
'全心全意服務客戶'
'深入思考快速行動'
'團結協作相互支持'
'勇于擔當持續改進'
'追求卓越業績至上'
**物業企業精神
'敬業、服務、創新'
**物業的質量方針
弘揚'敬業、服務、創新'的企業精神,提供'更周到、更細致、更規范'的物業管理服務,用卓越品質打造區域一流物業管理品牌。
**物業發展目標
**物業確定的發展戰略為:以zz為基地,以中小城市高檔住宅小區或大廈為業務重點,以客戶為導向,以社會效益、經濟效益和環境效益的高度統一為目標,以卓越服務品質在激烈的市場競爭中力爭生存和發發展空間,給股東和員工成就一個光明未來。
公司的發展目標是:以發展戰略為基礎發展成為'人才齊備、管理科學、服務優質、效益領先'的區域物業管理知名品牌服務商。
**物業團隊精神
分工明確緊密合作勇于承擔主動溝通
第5篇 x物業設備管理作業指導書
物業設備管理作業指導書
1目的和范圍
1.1目的
本作業指導書明確了艾嘉物業管理公司的設備管理范圍,使工程服務人員了解設備管理的基本概況。
1.2使用范圍:適用全體物業工程服務人員與客戶服務人員
2物業設備管理內容
2.1物業設備包括室內設備及物業管理區域內的室外設備與設施系統具體主要有給排水、供電、供暖、消防、安防、通風、電梯、空調、燃氣供應、環境保護以及通訊網絡等設備。這些設備構成物業設備的主體,是物業全方位管理和服務的有機組成部分。
2.2給排水部分主要包括:室內給排水、室內飲水系統、室內熱水系統、室內排水系統、水景工程給排水系統及游泳池給排水系統等。
2.3消防工程主要包括:消火栓消防系統、自動噴淋滅火系統以及其他非水消防系統(如干粉滅火器、泡沫滅火系統、鹵代烷滅火系統、二氧化碳滅火系統等)。
2.4供熱、供燃氣、通風、空調工程主要包括室內供暖及熱源、室內燃氣供應、建筑物通風及防排煙系統、空氣調節系統及冷源等;建筑電氣主要包括:低壓配電系統、建筑照明、建筑防雷、消防控制系統、安防系統、網絡系統、通訊與廣播及有線電視系統、環境保護設備等。
3物業管理公司管理的設備范圍
3.1物業管理區域內的設備設施管理責任并非全部由物業管理公司承擔。
3.2其應該承擔管理責任的范圍;
a.建筑的附屬設備;
b.產權歸全體業主公司的設備;
c.物業管理委托合同中約定的由物業管理公司管理的設備;
d.業主(或部分業主)特約服務中約定管理的設備;
e.政府頒發的有關政策、法規、條例規定的應由物業管理公司管理的設備,規定不由物業公司管理的,物業管理公司不負管理責任;
f.設備保修期內物業管理公司不負設備維修責任;
g.因各種因素物業管理公司無法履行物業委托合同時,不負設備管理責任。
第6篇 物業公司管理理念簡介
zz物業公司管理理念系列
企業文化:積極向上、健康文明、團結合作
經營理念:以人為本、專業管理、至誠服務
管理思想:以人為本、機會均等、優勝劣汰
管理原則:創造良好的社會效益、經濟效益、環境效益。
企業精神:求實、創新、團結、互助
工作作風:工作嚴謹、精心策劃、辦事高效
工作宗旨:過程與結果雙滿意
服務宗旨:急業主所急、想業主所想,全心全意為業主服務
服務標準:一個結果兩種標準,即:一個結果指的是給業主滿意的結果,兩種標準指的是屬于物業管理業務范圍內的,處理結果與過程都令業主滿意,屬于物業管理業務范圍之外的,處理過程令業主感動直至滿意。
特色服務:建設特色的保安隊伍、建設特色的物業服務、建設特色的社區文化。
管理目標:將管轄的物業建設成為'健康文明、安全舒適、和諧進步'的綠色家園。
投訴處理服務規范:熱心接待、虛心受理、用心處理、恒心跟蹤、盡心回訪
第7篇 科信物業小區設備管理說明
(1)設備前期管理
a、前期介入
組織對有關物業考察,關于設備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核,并向開發商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
b、設備的接管驗收
設備的接管驗收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關技術人員組成驗收組,會同開發商、施工單位進行,依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準。
(2)設備的建帳
a、管理處給所管物業的全部設備編號。
b、管理處對所管理的所有設備設施都應建帳。
(3)設備標識管理
a、未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。
b、設備的顏色一律按附表《設備顏色規定》的要求顏色進行刷漆。
c、重要危險設備的工作狀態須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。
d、設備標識牌統一設計。
(4)設備使用管理
a、物業公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養時,如需停電、停電梯、停水、操作設備須征得管理處同意。
b、管理處維修人員必須對本管理處的設備進行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作,并作記錄。
c、管理處工程維修中心主管應定期分析各種設備狀態記錄(含水、電抄表記錄),確定系統工作是否正常,及時予以控制調整,并作經濟性分析,整確保設備工作在節能狀態,。
(5)設備維修保養管理
a、維修保養計劃
a、供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調整后,與管理處保養范圍內的計劃匯總,形成下年度保養計劃。
b、設備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
b、設備檢定
a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定,每年進行一次自檢,并按規定時限報送政府有關部門檢定。
b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場強儀、轉速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(6)實施
a、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規范、有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。
b、發現設備故障(不屬于維修班負責維修范圍內),維修班應用《設備故障問題轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間,關鍵設備發生故障,造成小區停電、停水、停梯或嚴重影響業主/用戶生活及工作(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規程序補辦審批手續。
c、設備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續,并由管理處工程維修中心組織有關人員(相關技術人員、工程師或聘請的專家)進行工程施工監督。
(7)維修保養檢查
a、維修班人員日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發現問題及時解決,無法解決的問題用《設備故障問題轉呈單》提交專業公司解決。1、2、3級設備'日常維護保養計劃'執行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養檢查記錄;1、2級設備的'一級保養、二級保養'計劃執行情況由管理處機電設備主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養檢查記錄。
b、設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬于1、2級設備由綜合部組織檢定并備案;屬3級設備由管理處機電主管檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。
c、質量管理部每月對保養計劃執行情況、設備技術狀態、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關月檢記錄。
d、設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。
(8)設備完好率
每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關人員對所管設備進行一次檢查,于12月15日之前將設備完好率報管理處,管理處按10%抽樣核查。
(9)設備安全管理
a、持證上崗與安全檢查
特殊工種作業的員工(電工、電梯工等),須持證上崗。
b、事故處理程序
當管理處發生設備安全事故后,須立即通知公司綜合部。在調查人員未趕到現場之前,應盡可能地保護現場,拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修,保證對顧客的服務。事后管理處須向公司提交設備安全事故報告,工程維修中心根據管理處的報告及調查結果,事故處理須堅持'三不放過'的原則。
(10)對供方的控制
a、供方的選取原則是其應通過iso9000認證。
b、公司綜合部每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續簽合同。
c、當發生嚴重投訴或事故時,綜合部須組織人員對供方的質量體系進行審核。
d、管理處按本規程要求進行日常監督檢查,按合同約定對供方是否按設備保養計劃進行保養、按約定進行維修予以確認,在保養、維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養、維修進行返工、返修的責任。
(11)設備技術檔案管理
a、設備技術資料
設備技術資料由專人負責管理,資料的借閱必須辦理相關手續。
b、質量記錄
a、所有質量記錄均須采用標準表格。
b、設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養、維修的設備,由管理處保養維修人填寫記錄,分包方實施保養維修的設備,由分包方填寫保養記錄、維修記錄。
c、機電設備月檢記錄由質量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ級設備維修記錄、設備診斷記錄、設備完好率評定統計記錄。
(13)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
a、申請
根據樓宇正常工
作或維修需要,由工程維修中心申請,填寫《設備(機具)購置申請表》。購置總價在貳千元以下的,由管理處主任批準購買;購置總價在貳千元以上的,經管理處主任同意后,報綜合部經理審核并轉交有關工程師提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報主管副總經理批準購置。
b、采購
采購人員應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。
c、驗證
對伍千元以下的設備(機具)購進后,在合同規定期內,由管理處主管機電設備主管會同有關技術人員驗證,填寫《設備(機具)驗證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關工程師根據設備的說明書或合同規定的技術條件進行驗證,驗證后的設備(機具),管理處方可辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
第8篇 物業環境管理培訓教案
物業環境管理培訓
培訓目的:
了解物業保潔要求,從而順利作業,確保物業環境清潔;了解物業綠化要求和防治環境污染的方法,從而創造出優美的物業環境,讓業戶住得安心、舒心
培訓內容:
清潔衛生作業流程、質量標準、垃圾處理要求、保潔作業要求及檢查方法;清潔應急處理方法;物業綠化要求及操作方法;物業環境污染種類及防治方法
培訓對象:
物業保潔全體人員;物業綠化全體人員;全體業戶
清潔衛生管理
一、清掃保潔作業流程與質量標準
工作項目:地面清掃、保潔、樓梯道、垃圾清運、消殺、滅鼠、滅蟑螂
作業頻度:兩遍/天 14小時/天 掃兩遍/周洗一遍/月 兩遍/天垃圾池洗一遍/天 兩遍/周 兩遍/月向業戶發藥兩遍/年
質量標準:地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水,單車棚、樓梯口無雜物、蜘蛛網,清潔率在99%以上 所有公共場所無雜物垃圾,保潔率在99%以上 無雜物、蜘蛛網,無亂張貼,無亂堆放,扶手無塵,清潔率在99%以上 100%干凈,無味、無污跡 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度:1%以下(夾液法),蟑螂密度:室內15平方米,室外樓道20米以下
工作流程:5:00~7:00地面清掃,7:00~8:30清運垃圾,8:30~10:30保潔樓梯清潔、消殺“四害”,13:00~15:00地面清掃,15:00~16:00清運垃圾(10:30~13:00、16:30~19:00保安員、綠化工保潔)
督尋方式:保潔員劃片包干責任區,每周班里評比一次,每半年管理處評比一次。班長每天巡視,不定期檢查;物業服務公司經理每月不少于四遍不定期抽查
激勵方法:月“先進”發一定獎金,半年、年度“先進”則發獎金加獎狀。一月不合格者警告,連續兩月不合格者辭退,年評比最后三名者辭退
二、垃圾處理作業要求
1、垃圾中轉站清潔
(1) 住宅小區生活垃圾的收集和清運工作由各轄區管理站具體負責,實行分片區包干,集中管理,協同作戰;
(2) 管理處在實施轄區垃圾收集和清運工作的同時,必須指定專人負責,專人清潔、收集和清運;必須有檢查,有記錄;生產垃圾必須做到日產日清,始終保持小區垃圾中轉站的干凈清潔,無任何污染;
(3) 小區內的生活垃圾必須實行袋裝化,必須指定清倒地點,并密封加蓋,必須配備足夠的垃圾筒箱,并進行經常性的垃圾清理和筒箱清潔工作,保障環境清潔;
(4) 小區垃圾中轉站內不得堆放任何施工垃圾,在小區業戶進行第二次裝修時必須加以嚴格管理,避免與生活垃圾混合堆放,造成清運工作不能順利進行;
(5) 小區內生活垃圾的整體清運工作必須指定合格的分包商負責,規定專人、專車,清運地點、清運次數和清運時間;
(6) 管理處指定專人負責小區垃圾中轉站內的清潔衛生工作,并協助分包商進行日常垃圾清運工作。在做好日常清運和清潔的同時,還要對垃圾中轉站進行經常性地施藥殺蟲工作;在炎熱的夏季期間,要增加施藥分量和消殺頻率,以杜絕各種病蟲對小區環境的污染和對小區居民身體健康的影響;
(7) 小區垃圾中轉站的日常清運和清潔工作必須引起各管理處的高度重視,管理處主任和樓管員應經常親臨現場,指導、檢查清運和清潔工作。對檢查出來問題較嚴重的,應發出書面的糾正和預防措施,要求責任人限期整改,使存在的問題得到及時根本解決;
(8) 對小區垃圾中轉站的日常清運和清潔工作每月應實行嚴格考核,對該專項工作完成情況做出評價,評價結果與清潔工的月份獎金或工資直接掛鉤,實行獎勤罰懶,獎優罰劣。
2、垃圾分類收集處理
(1) 可回收垃圾:如紙張、塑料制品、玻璃制品、橡膠、皮革、金屬、紡織物;
(2) 生活垃圾:如蔬菜殘渣、果皮、花草、竹木、陶瓷、渣土等;
(3) 有害垃圾:如各種廢電池、廢光管、藥劑罐、氣體罐及各種藥劑、藥品;
(4) 大件垃圾:如沙發、床墊、廢家什、廢電器等,需通知管理處協助處理。
3、垃圾收集清運處理
(1) 及時清除樓面上所有的垃圾,收集清運時,用垃圾袋裝好,并選擇適宜的通道和時間;只能使用貨運電梯,不可使用客梯;
(2) 在清除垃圾時,不能將垃圾散落在樓梯和樓面上;
(3) 要注意安全,不能將紙盒從樓上扔下;
(4) 要經常沖洗垃圾間,保持垃圾間的整潔,防止產生異味及飛蟲;
(5) 配合做好垃圾清運工作。
4、垃圾存放管理要點
無論是物業的樓內還是物業的外圍區域,都要根據不同的情況和不同的場合設置垃圾桶、垃圾筒、垃圾箱、垃圾車、煙灰桶、廢紙簍、茶葉筐等臨時存放垃圾的容器。但必須掌握以下要點:
(1) 容器的種類要按照垃圾的種類和性質配備;
(2) 容器的規格和數量要根據垃圾的產生量,設置在各個場所;
(3) 容器的形狀要易存放、易清倒、易搬運、易清洗;
(4) 容器要有蓋,以防止異味散發;
(5) 容器的外表及存放容器的周圍(如地面、墻面)要防水并便于清洗;
(6) 容器的配備要兼顧物業的性質、檔次和業戶的需求。
5、辦公樓垃圾收集作業
(1) 垃圾收集作業。
① 作業前器材準備:推車、拖把、抹布、塑料袋、水桶、殺蟲劑、清潔劑、清香劑等;
② 先沖洗垃圾間(房),然后打開排風機,噴灑消毒劑、殺蟲劑,保持垃圾間(房)的清潔;
③ 樓內垃圾收集自上而下,將樓層里的垃圾桶、煙灰桶內裝有垃圾的塑料袋密封好,檢查無破損缺口后放入推車;用拖把、抹布清理垃圾桶、煙灰桶周圍環境,用抹布擦掙垃圾桶、煙灰桶表面,換上新的塑料袋,必要時使用清潔劑和清香劑;
④ 人車乘消防梯逐層而下,推車裝滿后直接送往垃圾房;沿途遇客人應避讓,注意防止侵犯客人、防止安全事故;
⑤ 紙盒箱和較大件的廢棄物先集中堆放,然后一起乘消防梯運到垃圾房;
⑥ 外圍垃圾的收集先遠后近,將各個點的垃圾桶、煙灰桶內裝有垃圾的塑料袋密封好,檢查無破損缺口后放入推車;用拖把、抹布清理垃圾桶、煙灰桶周圍環境,用抹布擦凈垃圾桶、煙灰桶表面,換上新的塑料袋,必要時使用清潔劑和清香劑;
⑦ 外圍垃圾裝滿后直接運往垃圾房,沿途遇客人應避讓,注意防止侵犯客人、防止安全事故;
⑧ 垃圾運到垃圾房后,將塑料袋自里往外,碼垛堆放,高度不超過垃圾房的2/3;
⑨ 垃圾收集完之后,再次噴灑消毒劑、殺蟲劑,隨后關閉垃圾房門;
⑩ 整理可利用的廢棄物,堆放到規定部位,移交專人處理。
(2) 垃圾收集崗位工作流程示例。見下頁表。
(3) 垃圾房的清潔要求。
① 無堆積的垃圾;
② 垃圾做到日產日清;
③ 所有垃圾集中堆放在規定堆放點,做到封閉、合理、衛生,四周無散積垃圾;
④ 可作廢品回收的垃圾要另行堆放;
⑤ 垃圾房保持清潔,無異味,經常噴灑消毒劑、殺蟲劑,防止發生蟲害;
⑥ 按要求做好垃圾袋裝化。
6、住宅區垃圾收集作業
公寓、別墅、小區外圍區域的垃圾收集比辦公樓范圍更大、更難。各管理處應做好詳細策劃。
(1) 垃圾收集作業要求。
① 每天早上8:30以前,外圍區域的保潔人員必須將 區設置的垃圾箱(筒)里的垃圾以袋裝形式分類,送到垃圾房;
② 每天早上8:30以前,業戶按照有機垃圾、無機垃圾、建筑垃圾分類袋裝化送到垃圾房。并按分類倒入分類垃圾桶;
③ 樓內設有垃圾桶、煙灰桶的居住樓,由垃圾收集人員自上而下將樓層里的垃圾桶、煙灰桶內裝有垃圾的塑料袋密封好,檢查無破損缺口后放入推車;用拖把、抹布清理垃圾桶、煙灰桶周圍環境,用抹布擦凈垃圾桶、煙灰桶表面,換上新的塑料袋,必要時使用清潔劑和清香劑;
④ 人車乘消防梯層而下,推車裝滿后直接送往垃圾房,沿途遇客人應避讓,注意防止侵犯客人、防止安全事故;
⑤ 紙盒箱和較大件的廢棄物先集中堆放,然后一起乘消防梯運到垃圾房;
⑥ 兩名清潔人員互相配合,一人拉一人推,將垃圾推上垃圾壓縮機作業平臺,拉開手推車后門,將垃圾倒進壓縮車內,操作人員作垃圾壓縮操作;
⑦ 清掃掉地面上的垃圾,并裝上壓縮車;
⑧ 沖洗垃圾房地面,打掃墻面,沖洗垃圾房通道地面,油污用堿性清潔劑刷洗,清除排水溝內的垃圾后,再用水進行清洗;
⑨ 用噴霧器配消毒殺蟲劑對垃圾房周圍五米處進行消毒;
⑩ 協助配合好環衛部門的垃圾清運的工作。
(2) 垃圾房的清潔要求。
① 將垃圾房的垃圾清理干凈后,打開水閥,用水沖洗垃圾房內外各一次;
② 用清潔劑清洗垃圾房內外瓷磚和門,用刷子刷洗掉污跡;
③ 疏通垃圾房的排水溝,清潔周圍的水泥地面;
④ 再一次打開水閥用水全面沖洗垃圾房內外,同時用掃把或刷子擦洗;
⑤ 關閉水閥,收回水管,鎖好垃圾房鐵門;
⑥ 垃圾桶或垃圾箱的清潔:消除箱內垃圾,先用水沖洗一遍,然后用清潔劑對污垢、污跡進行擦洗,最后用清水沖洗干凈;
⑦ 做好每日垃圾清運的記錄。
(3) 清運善后的檢查標準。
① 清運及時;
② 清運率100%;
③ 周圍無污垢、無積水;
④ 清運后立即沖洗垃圾房內外,周圍兩米處無異味;
⑤ 垃圾桶、垃圾箱外表無明顯污跡和粘著物。
三、樓內保潔作業要求
1、衛生間保潔
每天清掃衛生間多次,保持地面無垃圾;每天用濕拖把拖衛生間兩次,清除衛生間地面污跡、污垢、腳印等,并立即用干拖把拖干,保持衛生間清潔,防止地面打滑。
2、走廊、過道保潔
地毯每天用吸塵器吸塵,保持整潔無垃圾;大理石、pvc地板、木地板每天用掃帚清掃垃圾,用拖把或抹布清除污垢,潔凈干燥后,加適當塵推油或光亮劑用塵推反復推塵,保持地面明亮,無污跡、水跡、腳印。
3、門、窗、欄桿、扶手保潔
每天按巡回路線用柔軟毛巾先濕后干擦拭,去除污垢、污跡、手印等,適當使用光亮劑,保持表面明亮,無灰塵、污跡。
4、花盆保潔
巡視花盆盆景、盆體,用抹布每天擦拭花盆外部一次,保持表面光亮清潔;撿拾盆內垃圾,保持盆內無煙蒂、雜物。
5、垃圾桶、不銹鋼痰盂保潔
巡視垃圾桶、不銹鋼痰盂,發現廢棄物應及時清倒、擦洗,保持表面清潔光亮、痰盂口無痰跡。
6、辦公室垃圾、垃圾袋處理
巡視辦公室門口垃圾、垃圾袋,隨時掃、隨時收,保持走廊干凈清潔,垃圾、垃圾袋存留不超過二十分鐘。
7、照明燈及附屬設備保潔
照明燈及附屬設備(兩米以下),每天擦拭一次,特殊情況要及時擦拭,保持照明燈及設備無灰塵、無污跡。
8、墻角、墻頂、墻面保潔
每周用撣帚撣清墻角、墻頂、墻面。保持墻上四周無灰塵。
9、茶水房保潔
按巡回路線巡視,每天擦拭茶水房,及時拖吸地上殘留的茶水,保持茶水間干凈、整潔、無明顯積水。
10、電梯、電梯墻體、通風口保潔
每天兩次用濕毛巾或干毛巾擦拭,保持門表面、內壁、底面、天花板無泥跡、灰塵、雜物。每周保養一次,用不銹鋼油擦拭上光。地面根據材質進行保潔,保持地面無灰塵、污跡。
11、樓梯臺階、扶手,欄桿保潔
每天清掃樓梯垃圾,用拖把拖洗干凈。根據材質特性周期性保養,保持樓梯干凈,無泥土、灰塵、雜物。每天擦拭扶手、欄桿,根據材質特性加光亮劑,保持扶手干凈光滑。
12、地下車庫
保潔
地面道路應每天清掃,及時收集垃圾并予處理;撣凈墻面灰塵,每月一次。保持地下車庫空氣流通;無異味、泥土、灰塵、垃圾和堆放物。
13、樓道保潔
清掃、拖洗樓道,辦公大樓每日一次,公寓每周一次,普通住宅每月一至兩次。
14、管道疏通
管道堵塞,用疏通器及時疏通。常規疏通每季度一次,保持管道暢通。
四、樓內保潔三級檢查
1、樓內保潔三級檢查制度
(1)“三查”制度。
① 員工自查:每個員工根據操作規范和方法,對自己所負責的崗位或區域的項目不斷進行自查,及時地發現問題、解決問題;
② 領班巡查:領班應把巡回檢查作為自己的主要工作,每天對自己的物業服務區內所有部位、項目巡回檢查,不得少于三次;
③ 主管抽查:由主管或會同有關人員聯合檢查,每日抽查不得少于兩次,主管應協同上級領導或物業管理處有關人員定期聯合檢查。
(2)“三檢”方法。
① 視檢:憑眼睛直覺檢查,達到光亮、清潔、視覺舒適;
② 手檢:手戴白色手套擦摸或用白色餐巾紙擦拭被檢查物體表面一米的距離,應無灰塵、污跡;
③ 嗅檢:憑嗅覺進行檢查,保持空氣清新。
2、樓內玻璃、門保潔檢查標準和方法
3、樓內地面、地毯保潔檢查標準和方法
4、樓內衛生間保潔檢查標準和方法
五、辦公樓外圍保潔作業與檢查
1.辦公樓外圍保潔作業要求
辦公樓外圍保潔的服務應根據各個物業的實際情況進行統籌策劃,制定切實可行的保潔方案,列成表格,組織作業人員根據服務規定進行操作。
室外保潔操作
項目 項目及內容 保潔要求 實施方案
日 周 月 季
花壇外圍
1)清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物,無積水、無污漬、無煙蒂 巡回 沖洗兩次
2)清倒、洗擦垃圾桶 內部垃圾及時清理,外表無污漬、無沾有物 及時 沖洗一次
3)撿拾綠地內外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐 巡回
4)行人路/車路面的清掃 無明顯泥沙、污垢,每100平方米內煙頭、紙屑均不超過2個,無1厘米以上石子 巡回 沖洗一次
5)清潔照明設施、標牌 無積塵、無污跡,透明度好 抹塵一次 擦洗一次
6)玻璃幕墻清潔(2米以下) 玻璃面上無污跡、無水跡,清潔后用紙巾擦拭,50厘米無灰塵 清洗一次
7)大廈外側雨棚清洗 光亮、無印跡、保持明凈 清洗一次
8)各進出口花崗巖臺階清潔 無塵、無污漬、光亮 巡回 沖刷一次
9)外圍立柱的清潔 無積塵、無污垢,光亮 清潔一次
2.辦公樓外圍保潔檢查標準和方法
項目 檢查標準 檢查方法
樓宇外圍
1)樓宇外圍車輛進出通道、人行道必須清潔,不得有臟物、車輪印和積水
1、視檢:直觀樓宇外圍車輛進出通道、人行道有無臟物、車輪印跡和積水
2、樓宇外圍地面鋪設的彩色廣場磚顏色應鮮亮 2、視檢:直觀樓宇外圍地面鋪設的彩色廣場磚的本色是否顯現
3、地下車庫斜坡及地面無臟物、積水 3、視檢:地下車庫斜坡及地面有無臟物、積水
4、欄桿、護欄標志牌、行車及停車標志無污垢,清晰可見 4、手檢:用白色餐巾紙擦拭欄桿、護欄標志牌、行車及停車標志,查看有無污垢5、視檢:直觀標志牌是否干凈、清晰
5、花壇、草地內外無枯枝落葉、無果皮、無飲料罐等垃圾 6、視檢:直觀花壇、草地內外有無枯枝落葉、果皮、飲料罐等垃圾
6、樓宇進出口花崗巖臺階無污垢、污漬、光潔 7、視檢:直觀樓宇進出口花崗巖臺階有無污垢、污漬,表面是否光潔
7、垃圾桶內部清潔。外表無污垢、污漬、無沾著物 8、視檢:直觀垃圾桶內部是否清潔,外表有無污垢、污漬和沾著物
六、住宅區外圍保潔作業與檢查
1、 住宅區外圍保潔的作業要求
(1)道路、外圍、公共設施清潔。
① 刷子擦拭建筑物外圍車輛進出通道、人行道,每日兩次;
② 路標、指示牌、行車和停車標志及欄桿每日一次;
③ 擦拭照明燈具每周一次;
④ 清理垃圾房內外,并噴灑殺蟲劑每日一次。
(2)保安崗亭清潔。
① 清洗崗亭玻璃窗每周一次;
② 沖洗崗亭外墻每月一次;
③ 擦拭崗亭每日一次;
④ 抹凈崗亭內桌、椅每日一次。
(3)綠地清潔。
① 清掃綠地上的果皮、紙屑、小石子等垃圾,每日兩次;
② 撿拾煙蒂、飲料罐、石塊等小雜物,每日數次;
③ 清理枯枝落葉,每日一次。
(4)自行車房清潔。
① 清掃自行車房內地面的果皮、紙屑、灰塵、垃圾等,每日一次;
② 清掃自行車房天花板、墻面上的蜘蛛網、灰塵,每月一次;
③ 清洗自行車房門、窗、地面,每月一次。
(5)停車場清潔。
① 清掃停車場內地面的果皮、紙屑、灰塵、垃圾等,每日一次;
② 清除停車場內地面的污垢、污漬、油漬,每周一次;
③ 沖洗停車場內地面每周一次。
(6)水箱清潔。
水箱平面、立面清除水垢、污垢、色斑,去除青苔,每半年消毒一次。
2、居住小區外圍保潔檢查標準和方法
項目 檢查標準 檢查方法
道路、外圍、公共設施
1、 建筑物外圍車輛進出通道、人行道必須清潔,不得有垃圾臟物、車輪印跡和積水
2、路標、指示牌、行車和停車標志及欄桿無污垢,清晰可見
3、 路邊照明燈具無灰塵、污垢,反光鏡有較強的反光
4、 垃圾桶內部清潔,外表無污垢、污漬、無沾著物,無異味
5、 垃圾房內壁、地面無殘渣垃圾、無污垢、無沾著物、無異味
1、 視檢:直觀建筑物外圍車輛進出通道、人行道有無垃圾臟物、車輪印跡和積水
2、 手檢:用白色餐巾紙擦拭路標指示牌、行車和停車標志及欄桿,
查看有無污垢
3、 視檢:直觀標志牌是否干凈、清晰
4、 視檢:直觀路邊照明燈具是否清潔反光鏡有無較強的反光
5、 視檢:直觀垃圾桶內部是否清潔,外表有無污垢、污漬、沾著物
6、 嗅檢:垃圾房是否有異味
7、 視檢:直觀垃圾房內壁、地面有無殘留垃圾、污垢、沾著物
保安崗亭
1、 崗亭玻璃窗明亮、無污垢、污漬
2、 崗亭外墻壁面無明顯污垢,色澤光亮
3、 崗亭道閘、抵柱和欄桿無灰塵、無污垢、污漬,色彩鮮艷
4、 崗亭內桌、椅無灰塵、無污漬
1、 視檢:直觀崗亭玻璃是否明亮,有無污垢、污漬
2、 視檢:直觀崗亭外墻面磚有無污垢,有無光澤,色澤有無改變
3、 視檢:直觀崗亭道閘、抵柱、欄桿有無灰塵、污垢,是否清晰
4、 手檢:用白色餐巾紙擦拭崗亭內桌、椅,查看有無灰塵、污漬
綠地
1、 綠地上無果皮、紙屑、石塊等垃圾
2、 綠地上無煙蒂、飲料罐、石塊等雜物
3、 綠地上無枯枝落葉
1、 視檢:直觀綠地上有無果皮、紙屑等垃圾
2、 視檢:直觀綠地上有無煙蒂、飲料罐、石塊等雜物
3、 視檢:直觀綠地上有無枯枝落葉
自行車房
1、 自行車房內地面無果皮、紙屑、灰塵、垃圾等
2、 自行車房內天花板、墻面無蜘蛛網、積灰
3、 自行車房的門、窗清潔光亮
1、 視檢:直觀自行車房內地面有無果皮、紙屑、灰塵、垃圾等
2、 視檢:直觀自行車房內天花板、墻面,有無蜘蛛網、積灰
3、 手檢:用白色餐巾紙擦拭門、窗,查看有無灰塵、污垢、污漬
停車場
1、 停車場地面無果皮、紙屑、灰塵、垃圾等
2、 停車場地面無污垢、污漬、油漬
1、視檢:停車場地面有無果皮、紙屑、灰塵、垃圾,有無污垢、污漬、油漬
水箱
1、 水箱平面、立面不能有水垢、污垢、色斑、青苔
2、 水箱必須定期消毒
1、 視檢:直觀水箱平面、立面有無水垢、污垢、色斑、青苔
第9篇 物業管理手冊－相關方環境制約控制程序
1、目的
為對相關方(業主、供方、裝修施工方、廢物處置方、運輸方、設備維修方等)施加影響,使他們了解本公司的環境方針,努力去滿足本公司的環境要求,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于為公司提供產品或服務的可施加影響的相關方。
3、職責
3.1本公司對外有業務聯系的部門(管理部、品質部、市場部、工程部、人力資源部、禮兵部、物業服務中心)負責了解相關方的情況,以便確定是否建立合作關系。
3.2本公司對外有業務關系的部門負責向相關方宣傳、解釋本公司的環境方針,提出本公司對相關方的環保要求,指導和監督相關方的環保活動。
4、程序
4.1供方
4.1.1管理部在選擇供貨方時優先選擇已通過iso14001環境體系認證或正在建立環境管理體系的單位,或已得到地方環保部門認可的污染物達標的單位。填寫《供方質量、環境保證能力調查記錄》,并予以保存。
4.1.2對可施加影響的供貨方,管理部要宣傳本公司的環境方針,要求供貨方提供環保產品。采購危險化學品時,管理部應要求他們提供危險化學品安全數據表(msds)。
4.1.3對供方可提出下列要求:
a)提供產品的合格證明,需要時提供檢測報告;
b)有毒有害廢棄物的回收;
c)運輸時不得灑落;
d)汽車油料無滴漏;
e)車輛尾氣排放達標。
4.2承包方
4.2.1物業服務中心
a)負責向綠化承包方宣傳本公司的環境方針,并在合同中提出明確的環保要求,使其在作業活動中將環境污染降至最低,不發生擾民事件。
b)負責向廢物處理、處置承包方宣傳本公司的環境方針,索取資質證明并在合同、協議或附加環境要求文件中明確在處理、處置廢物的同時不得造成二次污染。
c)負責向社區內提供服務的工作單位和人員提出明確的環保要求,必要時提出環保知識培訓要求。
d)負責進入社區車輛的管理,不允許在社區內鳴笛、油料滴漏等,防止對環境造成污染。
e)負責對裝修作業現場的監督管理,預防公共設施、設備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發生。具體執行《業主入住及裝修控制程序》。
4.2.2工程部負責向設備維修承包方宣傳本公司的環境方針,并在合同中提出明確的環保要求,使其在作業活動中將環境污染降至最低,不發生擾民事件。
4.3各物業服務中心負責對業主施加下列影響
4.3.1宣傳本公司的環境方針、目標、指標。
4.3.2與業主共同識別及協商解決物業服務中心管理范圍存在的環境因素,使其得到有效控制和改善。具體執行《信息交流控制程序》。
4.4各相關部門將本部門的主要相關方名錄傳遞給品質部,由品質部建立本公司《可施加影響主要相關方清單》。
4.5本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規定執行。
5、相關文件
5.1《業主入住及裝修控制程序》
5.2《信息交流控制程序》
6、相關記錄
6.1《可施加影響主要相關方清單》jw/jl-7.5.1-12-001
6.2《供方質量、環境保證能力調查記錄》jw/jl-7.4-004
第10篇 x物業裝修管理程序
1.0 目的
對所轄物業裝修實施管理,確保建筑物結構安全和裝修格調統一,并符合消防安全要求。
2.0 范圍
適用于物業集團所屬各物業公司(管理處)轄區內的裝修管理。
3.0 職責
3.1 物業公司(管理處)負責人負責業戶裝修項目的審批。
3.2 客戶服務部辦證員負責受理業戶物業裝修申報手續的辦理, 并負責審核相關的裝修內容以及各種證照。
3.3 客戶服務部收費員負責裝修管理費用的收取工作。
3.4 工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關圖紙的審核,現場管理并參與驗收。
3.5 保安部負責裝修現場的查證、裝修人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6 物業部負責對裝修現場進行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續。
4.0 工作內容
4.1 裝修申請
4.1.1 客戶服務部前臺人員負責接待前來申請裝修的業戶,并要求業戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業戶說明《裝修管理規定》及相關費用的收取事宜。
4.1.2 各單位客戶服務部前臺人員核實業戶提供的資料。
4.2 裝修審批
4.2.1 各單位物業部審核完業戶申請裝修項目資料后,轉交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。
4.2.2 客戶服務部收費員核算相關費用后,報本單位負責人審批。
4.2.3 裝修項目手續齊全的,三個工作日內予以答復;
4.2.4 要求裝修業戶按照相關法規在裝修現場配備滅火器。
4.3 費用的收取和證照的發放
4.3.1 裝修項目手續齊全后由客戶服務部收費員向業戶收取相關費用。
4.3.2業戶繳清各項裝修相關費用后::,由各單位客戶服務部前臺人員負責向業戶發放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4 裝修監督
4.4.1 由各單位按《裝修管理規定》對裝修工程實施監督。
4.4.2 物業助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監督管理。
4.5 裝修驗收
4.5.1 物業助理根據業戶裝修驗收申請,組織相關人員對物業裝修項目進行驗收。
4.5.2 驗收合格后相關人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關證件,三個月后收費員負責辦理業戶返還裝修費用手續。達不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6 裝修資料管理
客戶服務部資料管理員負責對裝修資料分類建檔并保存。
5.0 相關文件
5.1《裝修管理規定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監管工作規范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0 記錄表格
無
第11篇 某項目物業管理處宣傳作業手冊
項目物業管理處宣傳作業手冊
01、物業管理處的宣傳工作計劃制定
客戶服務部根據社區文化需要,制定物業管理處對外宣傳的主題并下達任務給檔案資料員
檔案資料員著手制定物業管理處各類宣傳的工作計劃
項目宣傳工作包含以下幾項:
宣傳欄、報刊欄的定期更換
定期(臨時)發放的通知及溫馨提示、安全提示、指導性提示、生活常識等
02、宣傳資料的發放、審核
凡屬通知類,必須有項目經理簽字認可,按正式文件形式在項目內公布,同時將原件存檔
屬引導、提示類,可采用較溫馨的語言等給予公布
宣傳資料的內容布置將采用公司統一格式,如:紙張顏色、大小、版頭等
03、資料歸檔保管
物業管理處檔案員將每次宣傳內容記錄在《項目宣傳統計表》
物業管理處檔案員應定期將宣傳資料加以分類、歸檔
物業管理處將審核過的上述資料由本部門保存
04、相關信息反饋與收集
物業管理處檔案資料員可通過項目每月的回訪進行意見的收集
項目經理根據回訪反饋的信息,對物業管理處宣傳工作做出客觀評價,并據此作為對經理助理及檔案資料員績效考評的依據之一
第12篇 物業公司行政管理員工守則
物業公司行政管理之員工守則
1、準時上下班,按時按質完成任務,不拖延、不積壓。
2、服從上級指揮,如有不同意見,應婉轉相告或以書面陳述,一經上級主管決定,應立即遵照執行。
3、盡忠職守,保守業務上的秘密。
4、愛護本公司財物,不浪費、不侵占。
5、遵守公司一切規章制度及工作守則。
6、維護公司聲譽,不做任何有損公司名譽的行為。
7、注意本身品德修養,切戒不良嗜好。
8、不私自經營與公司業務有關的商業或兼任公司以外的職務。
9、待人接物要態度謙和,以爭取同仁及顧客的合作。
10、嚴謹操守,不得收受饋贈、賄賂或挪用公款。
