第1篇 質量手冊-管理評審控制程序
質量手冊:管理評審控制程序
1、目的
確保公司質量管理體系在內外環境變化時,持續保持適宜性、充分性和有效性。
2、范圍
適用于檢查質量體系的運行狀況和評價質量體系對實現質量方針和質量目標的適合程度,包括評價質量管理體系改進的機會和變更的需要。
3、定義
無
4職責
4.1 總經理主持管理評審活動。
4.2 管理者代表負責向總經理匯報質量管理體系運行情況,提出改進建議。
4.3管理部負責通知相關部門,收集并提供管理評審所需的資料,負責對評審提出的糾正和預防措施進行跟蹤和驗證。
4.4各相關部門負責資料積累,提供與本部門工作有關的評審所需資料,并負責實施管理評審中提出相關的糾正預防措施。
5、程序
5.1 管理評審策劃
5.1.1 總經理至少在12個月的時間間隔內召開管理評審會,可結合內審后的結果進行,也可以根據需要安排。
5.1.2 管理評審由管理者代表策劃,總經理確定。管理評審通知主要內容包括:
a、評審時間
b、評審目的
c、評審范圍及評審重點
d、參加評審部門(人員)
e、評審依據
f、評審內容
5.1.3當出現下列情況之一時可增加管理評審次數。
a、企業組織機構、產品范圍、資源配置發生重大變化時
b、發生重大質量事故或用戶關于質量有嚴重投訴或投訴連續發生時
c、當法律、法規、標準及其他要求有變化時;
d、市場需求發生重大變化時;
e、質量體系審核中發現嚴重不合格時。
5.2 管理評審輸入
管理評審輸入應包括以下方面有關的當前的業績和改進的機會。
a、各種審核結果,包括內部審核,外部審核;
b、業主的反饋,包括業主滿意程度的測量結果及與業主溝通的結果;
c、過程的業績和產品的符合性,包括過程、服務測量和監視的結果;
d、預防和糾正措施的狀況,包括:對內部審核和日常發現的不合格品采取的糾正措施及其有效性的監視結果,對業主的滿意程度具有重大影響的糾正和預防措施。
e、以往管理評審的跟蹤措施實施情況和有效性;
f、可能影響質量管理體系的變更,指企業內外部環境的變化,如法律、法規的變化新技術、新工藝的開發等。
g、改進的建議
5.3 評審準備
5.3.1 評審前一周按照管理評審策劃的安排,通知相關人員準備本次評審有關資料。
5.4 管理評審的實施
5.4.1 總經理主持評審會議,各部門負責人和有關人員對評審輸入做出評價,對于存在或潛在的不合格項提出糾正和措施,確定責任人和整改時間;
5.4.2 總經理對所評審的內容做出結論(包括進一步調查、驗證等);
5.4.3必要時,管理部對管理評審實施過程進行記錄。
5.6管理評審輸出
5.6.1 管理評審的輸出應包括
a、對組織質量管理體系的適宜性、充分性和有效性的總體評價結論,質量管理體系變更的需要,改進的機會,質量方針和質量目標改進的需求和體系運行情況的說明。
b、質量管理體系及其過程有效性的改進方面的決定和措施。
c、與業主有關的產品的改進決定和措施,包括針對業主規定的明示和未明示的要求及法律法規的要求對產品特性的改進。
d、有關資源需求的決定和措施,為質量管理體系的持續適宜性、充分性和有效性提供基本保證。
5.6.2 評審會議結束后,由管理部根據管理評審輸出的要求進行總結,編寫《管理評審報告》,經管理者代表審核,交總經理批準,由管理部發至相應部門。
5.7管理評審的跟蹤和檢查
5.7.1各部門負責落實管理評審中提出的各項決議。管理部負責跟蹤監控執行情況,并反饋各部門實施落實情況。
5.7.2管理評審產生的相關的記錄由管理部保管,包括管理評審計劃,各部門準備的評審資料,評審會議記錄及管理評審報告等。
6 相關文件
6.1文件和資料控制
6.2質量記錄控制
6.3糾正措施
6.4預防措施
7 附件
7.1fm56-01 《管理評審通知單》
7.2fm56-02 《管理評審會議簽到表》
7.4fm56-03 《管理評審報告》
第2篇 物業管理公司質量手冊：質量管理體系
物業管理公司質量手冊:質量管理體系
4.1總要求
公司按gb/t19001-2000-iso9001:2000標準的要求建立質量管理體系,形成文件,加以實施和保持,并予以持續改進。
為了實施質量管理體系,公司按標準的要求對質量管理的全過程進行有效的管理。
4.1.1公司服務的實現過程包括:識別顧客需求--策劃服務過程--服務提供--過程或最終檢驗--階段性意見測評--分析和改進--標準化。
4.1.2按標準的要求編制相應的程序文件、質量計劃、作業指導文件及質量記錄表格,作為有效控制服務過程的準則和方法,以確保服務過程的有效運作。
4.1.3 為判斷服務過程的有效運作,建立獲取信息的渠道,以便能及時獲得必要和充分的信息,并通過對信息的判定來實現對全過程的監視。
4.1.4 通過對過程信息的測量和對測量結果的分析,以及針對分析結果實施必要的措施,以實現策劃的結果和持續改進。
4.1.5本公司對任何影響服務質量的外包過程進行有效的控制。
4.2文件要求
4.2.1總則
為確定質量管理體系運行的依據,達到溝通意圖和統一行動的目的,公司編制質量管理體系文件,包括:
a.質量方針和質量目標
b.質量手冊
c.質量計劃
d.程序文件
e.作業指導文件
f.質量記錄表格
4.2.2質量手冊
公司按照gb/t19001-2000-iso9001:2000標準要求編制質量手冊,并予以實施和保持。
質量手冊覆蓋公司質量管理體系所有內容,為質量管理體系的綱領性文件,對質量管理體系過程間的相互關系、作用進行總體描述,同時在章節'1范圍'中對質量管理體系的范圍作了說明。
4.2.3文件控制
a.品質管理部是體系文件和資料的管理部門,由管理者代表監督執行。
b.各部門負責本部門文件的管理。
c.質量管理體系文件都必須得到批準才能發布,蓋有受控章的是有效版本,蓋有作廢章的則為非有效版本。并必須確保對質量管理體系有效運行起重要作用的各個場所都能得到相應文件的有效版本。如文件有內容變更,需在新文件上進行標注,具體控制方法按《體系文件控制程序》執行。
d.對國家及國際標準、政府有關政策法規、物業資料、工程檔案、客戶檔案及公司、部門日常管理文件,按《文件資料管理程序》的規定執行。
e.不參加第三方認證的公司其他管理部門或業務部門仍需按公司質量管理體系文件的要求執行。
* 支持性文件
vkwy4.2.3-z01《體系文件控制程序》
vkwy4.2.3-z02《文件資料管理程序》
4.2.4質量記錄的控制
a.質量記錄包含表格、錄像帶、磁帶、光盤、照片、磁盤、各類憑據等。
b.各崗位人員按《質量記錄控制程序》的要求字跡清楚地做好記錄,并予妥善保管,需歸檔保存的內容,交由各部門文件管理員統一歸檔保存。來自供方的相關記錄也是公司質量記錄的組成部分。
c.各部門經理負責監督質量記錄的真實性及歸檔保存。
d.合同有要求時,在合同期內質量記錄可提供給顧客或其代表評價時查閱。
* 支持性文件
vkwy4.2.4-z01 《質量記錄控制程序》
第3篇 質量手冊-物業管理不合格控制程序
1目的
對不合格服務和不合格物品進行識別和控制,防止不合格服務的發生和不合格品的非預期使用或安裝。
2適用范圍
適用于對公司物業管理中不合格服務的控制,及對服務中發現的不合格物品的控制。
3職責
3.1管理部負責不合格服務的識別,并跟蹤不合格服務的處理結果,有效處理顧客意見。
3.2各部門質量檢查員負責在各自職責范圍內,對不合格品作出處理決定。
4程序
4.1不合格服務的分類
a.嚴重不合格:在業主和住戶中造成惡劣影響或連續多次發生的不合格服務;
b.一般不合格:個別或偶然的不合格服務,經向業主和住戶解釋溝通,取得業主和住戶原諒,并可以通過采取糾正措施很快彌補過失的不合格服務。
4.2不合格服務的記錄和糾正
4.2.1各部門質量檢查員依照《過程和服務的監視和測量程序》,根據服務質量檢查與考評結果,對一般不合格服務記錄在《服務質量檢查與考評表》中,并立即要求責任者予以糾正。對嚴重不合格服務應填寫《不合格服務報告》報告管理部,由管理部責成責任人所在部門經理,采取糾正措施,杜絕類似事故再次發生,并通報全公司,追究責任人的責任。如再次發生,應上報管理部經理,執行《改進控制程序》的有關規定。
4.2.2對發生過不合格服務的部門或人員,在糾正措施完成后一周內管理部應進行復檢,以驗證不合格服務已得到有效糾正。必要時,管理部應將不合格服務的處理結果及時通報給受影響的業主和住戶,直至獲得業主和住戶的滿意。
4.3不合格物品的分類
a.嚴重不合格品在服務中使用會造成較大經濟損失、引發安全事故、引起業主和住戶重大投訴的物品;
b.一般不合格:個別或少量不影響服務質量,能采取措施迅速糾正的不合格品。
4.4采購的不合格品的控制
4.4.1當采購員采購的物品到達倉庫時,經質量檢查員檢測判為不合格品的物品,應記錄在《物品檢測報告》上,倉庫保管員應將其放入不合格品區標識、隔離,并及時通知采購員與供應商聯系退、換貨。
4.4.2庫房中不合格品的控制
4.4.2.1管理部每年組織倉庫管理員對庫存物品進行一次盤點。對發現的不合格品由相關部門質量檢查員進行評價,提出處理方案。處理方案包括:
a.經處理合格后使用;
b.降級使用;
c.報廢。
4.4.2.2倉庫保管員對發現的不合格品放入不合格品區標識、隔離。并將情況上報總經理審批,決定不合格品的處置。
4.4.3維修、安裝中發現不合格物品的控制
4.4.3.1在維修安裝過程中發現的不合格品,維修工應記錄在《派工單》上并退回倉庫更換為合格品。倉庫管理員將不合格品放入不合格品區標識、隔離,防止誤用。如果不合格品不影響使用,應征得業主和住戶的同意,方可繼續使用(讓步接收)。
4.4.3.2對于維修、安裝使用后又發現的不合格品,維修、安裝人員應立即進行返工,直至達到要求。如果返工后仍不合格,但不影響使用的物品,應征得業主和住戶的同意方可繼續使用(讓步接收)。對無法返修的,應更換為合格品。對于再次發現的不合格,維修工應分析原因、并記錄在《派工單》上,防止以后發生類似情況。
4.4.3.3讓步接收的物品,業主和住戶應在《派工單》上簽名確認。
4.4.3.4在進行維修安裝完成后一周,工程部維修人員應對維修過的部位進行回訪,以確認工作正常,并將回訪結果記錄在原來的《派工單》上。
5相關文件
5.1《過程和服務的監視和測量程序》
5.2《改進控制程序》
6質量記錄
6.1《服務質量檢查與考評表》
6.2《不合格服務報告》
6.3《物品檢測報告》
6.4《派工單》
第4篇 物業管理公司質量手冊批準頁
物業管理有限公司質量手冊批準頁
本《質量手冊》闡述了公司的質量方針,描述了公司按照iso9001:2000國際標準、有關法規、條例、顧客對服務質量的期望及要求和公司的目標,參照了國際標準iso9004:2000所建立的質量體系。本手冊對內用于實施質量管理,對外用于證實公司的質量保證能力。
本《質量手冊》及生效之《程序文件》、《作業指導書》、規定、辦法等共同構成公司的體系文件,公司全體員工均應遵照執行。
本手冊分受控版和非受控版二種發放控制形式。受控版發放至公司各部門負責人及以上職務的人員、有關認證機構;非受控版發放給有一定業務需要的單位和個人,供宣傳介紹之用。當《質量手冊》正本發生修改時,各受控版均會得到相應修改。
公司質量體系文件未經總經理書面同意,不得復制提供給其他任何公司或個人。
本《質量手冊》自批準之日起生效。
**省**物業管理有限公司
總經理(簽署):
二○**年五月二十日
第5篇 qms質量手冊管理評審控制程序
1.目的
公司應按策劃的時間間隔評審質量管理體系,確保公司質量管理體系的持續適宜性、充分性和有效性,確保公司質量方針和目標適應公司自身發展的需要,以不斷完善質量管理體系。
2.范圍
適用于對公司質量管理體系的評審。
3.職責
3.1總經理主持管理評審活動,批準管理評審計劃和管理評審報告與改進措施;
3.2管理者代表負責向總經理報告質量管理體系運行情況,提出改進建議,組織編寫相應的管理評審報告,批準糾正與預防措施;
3.3綜合部負責評審計劃的制定、收集并提供管理評審所需的資料,負責對評審后的糾正、預防和改進措施進行跟蹤和驗證;
3.4各相關部門負責準備、提供與本部門工作有關的評審所需資料,并負責實施管理評審中提出的相關的糾正、預防措施。
4.程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進行一次管理評審,通常在每年第四季度進行,可結合內審后的結果進行,也可根據需要安排。
4.1.2當出現下列情況之一時可增加管理評審頻次。
a.公司組織機構、產品范圍、資源配置發生重大變化時;
b.發生重大質量事故或用戶關于質量有嚴重投訴或投訴連續發生時;
c.當法律法規、標準及其他要求有變化時;
d.市場需求發生重大變化時;
e.即將進行第二、三方審核或法律、法規規定的審核時;
f.質量審核中發現嚴重不合格時;
g.其他情況需要時。
4.1.3綜合部在每次管理評審前一個月編制管理評審計劃,報管理者代表審核,總經理批準。計劃主要內容包括:
a.評審時間;
b.評審目的;
c.評審范圍及評審重點;
d.參加評審部門(人員);
e.評審依據;
f.評審內容。
4.2管理評審輸入
管理評審輸入應包括與以下方面有關的當前的業績和改進的機會:
a.審核結果,包括第一方、第二方、第三方質量管理體系審核產品質量審核等的結果;
b.顧客的反饋,包括滿意程序的測量結果及與顧客溝通的結果等;
c.過程的業績和產品的符合性,包括過程、產品的監視和測量的結果;
d.改進、預防和糾正措施的狀況,包括合理化建議、對內部審核和日常發現的不合格項采取的糾正和預防措施的實施及有效性的監控結果;
e.以往管理評審跟蹤措施的實施及有效性;
f.可能影響質量管理體系的變更,包括內外環境的變化,如法律法規的變化,新技術、新工藝、新設備的開發等;
g.質量管理體系運行狀況,包括質量方針和目標的適宜性和有效性;
h.重大質量事故的處理或改進的建議。
4.3管理評審的準備
4.3.1預定評審前十天,綜合部以書面形式向質量管理者代表匯報現階段質量管理體系運行情況并提交本次評審計劃,由管理者代表審核,總經理批準,由綜合部匯總后組織發放。
4.3.2綜合部負責根據評審輸入的要求,組織評審資料的收集,要求各部門準備參加評審會議的討論提綱等必要的文件。
4.3.3綜合部負責向參加評審的人員發放《管理評審通知單》,及評審計劃和有關資料。
4.4管理評審會議
a.總經理主持評審會議,各部門負責人和有關人員對評審輸入做出評價,對于存在或潛在的不合格項提出糾正、預防或改進措施,確定責任人和整改時間。
b.總經理對所涉及的評審內容作出結論(包括進一步調查、驗證等)。
4.5管理評審輸出
4.5.1管理評審的輸出應包括以下方面有關的措施:
a.質量管理體系及其過程有效性的改進,包括對質量方針和目標、組織結構、過程控制等方面的評價;
b.與顧客要求有關的產品的改進,對現有產品符合要求的評價,包括是否需要進行產品、過程審核等與評審內容相關的要求;
c.資源需求等。
4.5.2會議結束后,由綜合部根據管理評審輸出的要求進行總結,共同編寫《管理評審報告》,經管理者代表審核,由綜合部匯總交總經理批準,發至相應部門并監控執行。
4.6改進、糾正、預防措施的實施和驗證
綜合部根據《改進控制程序》的規定,對改進、糾正和預防措施的實施效果進行跟蹤驗證。
4.7如果評審結果引起文件更改,應執行《文件控制程序》。
4.8管理評審產生的相關的記錄由綜合部按《記錄控制程序》保管,包括管理評審計劃、管理評審輸入資料、管理評審報告等。
5.相關文件
5.1《內部審核程序》8.2.2
5.2《改進控制程序》8.5
5.3《文件控制程序》4.2.3
5.4《記錄控制程序》4.2.4
6.記錄
7.1管理評審計劃
6.2管理評審通知單
6.3管理評審記錄單
6.4管理評審報告
6.5糾正和預防措施處理單
第6篇 物業管理公司質量手冊－測量分析和改進
物業管理有限公司質量手冊:測量、分析和改進
1總則
為證實本公司各項業務方面所提供的服務符合有關的要求,確保公司質量管理體系的符合性和其持續改進的有效性,公司從以下幾個方面進行監視、測量、分析和改進。
2監視和測量
2.1顧客滿意
顧客滿意是測量我們所提供服務質量的一個重要尺度,公司主要通過兩個方面對顧客滿意度進行測評。
2.1.1一方面,公司通過與顧客的溝通(本手冊'7.2.3顧客溝通'),及時對我們的服務進行改善和改進,確保顧客滿意。
2.1.2公司通過以下方式對顧客滿意度進行測評,根據測評結果采取相應措施改善惡化提高我們的服務。
a)確保每年兩次顧客滿意度調查的實施;
b)對顧客重點關注項目進行定期調查;
c)對重大的投訴或專項服務進行的回訪,包括公司和各部門自己組織的回訪;
d)顧客懇談,包括公司組織的懇談會和各部門組織的懇談交流會;
e)內部顧客(員工)的滿意度調查;
2.1.3以上有關顧客滿意測評的操作及具體的方法方式和相關要求,包括相應的頻次、執行人員和所應用的工具通過建立jsnhwy0-01《顧客滿意度測評程序》進行管理和控制。
2.2內部質量審核
2.2.1公司制定jsnhwy0-02《內部質量審核程序》對公司內部質量審核的操作進行管理和控制。通過內部質量審核活動的開展,驗證質量體系運行的符合性和有效性,為減少及預防不合格提供客觀證據,發現問題和解決問題,實現改進的目的。
2.2.2根據公司各部門具體情況、審核過程的實施及以往審核的結果,策劃和編制審核方案。公司內執行內審任務的審核員須具備內審員資格,審核組成員不得有受審核部門的員工參加,審核組成員在審核期間直接向管理者代表負責。
2.2.3原則上公司各部門每半年需接受一次內部質量審核,在一年內審核必須覆蓋iso9001:2000標準的全部要求及公司體系文件中規定的全部內容。
2.2.4如果一個部門在一個月內連續發生嚴重不合格服務(投訴)或發生重大質量事故,由管理者代表判斷是否應進行一次計劃外審核,并報總經理批準。內審結果應形成審核報告,審核的記錄將作為管理評審的輸入。
2.2.5受審部門對審核中出現的不合格項采取措施進行改善,消除不合格及不合格發生的原因。原審核人員負責對審核中形成的糾正和預防措施應進行評估和隨后的跟蹤驗證。
2.3服務過程的監視和測量
根據各項服務的有關特性,在物業管理服務過程方面通過在日常工作中的自我檢查和業務檢查、階段性的業務檢查、突發性臨時檢查和針對某一特定時期(如節假日期間)或某一方面進行的專項檢查等,對質量體系的過程進行監控及測量。
2.4產品的監視和測量
2.4.1對于物業管理服務來說,大部分服務的結果是隨著服務的過程同時發出的,在服務提供的同時,服務的結果也已交付,因此仍應加強對服務過程的監視和測量。
2.4.2對于物業管理服務中個別如物業的各類維修和工程等這一類可在完成后予以交付的工作,所進行監視和測量的方法
和有關的標準需得到明確,需要時形成相應的指導書。監視和測量結果應形成記錄并指明服務結果的放行人。除非規定的檢驗和測量已經完成或得到顧客的同意,否則不能進行交付。有關記錄的控制按文件jsnhwy4.0-02《質量記錄控制程序》。
3不合格服務的控制
3.1在本公司,此要求適用于那些在物業管理服務中可在完成后予以交付的服務。對于那些結果和過程同時發出的服務,不合格的處理按jsnhwy0-04《糾正和預防措施實施程序》處理。
3.2對于不合格的服務,制定jsnhwy0-03《不合格服務處理程序》,及時采取有效措施消除不合格和防止不合格服務的交付。不合格處理的職責和權限在有關文件中予以明確的規定,公司全體人員都有向上級報告或指出已發現的不合格或潛在的不合格的責任。
4數據分析
4.1為保障公司質量管理體系的適宜性和有效性得到適當的評估和有效的改進,在對有關的監視和測量結果作收集和分析時須結合顧客滿意度及滿意率的情況、投訴建議和緊急事件及其處理、各項業務的開展和分承包方的控制等方面的相關信息和具體數據采用適宜的統計方法和統計技術進行。
4.2有關監視、測量和分析的具體內容與進行數據分析所應用的統計方法和統計技術,以及相關信息和數據的確定,收集的方法、手段和頻率等在相應的程序中予以明確的規定并能保證結果的準確性。
5改進
5.1持續改進
公司通過質量方針和質量目標的建立、內部質量審核的開展、對有關數據的分析、糾正和預防措施的實施和管理評審活動持續改進質量管理體系的有效性。
5.2糾正和預防措施
公司建立jsnhwy0-04《糾正和預防措施實施程序》,規定糾正和預防措施的具體實施,消除不合格和潛在不合格的原因,防止潛在不合格的發生及不合格的再次發生。
6支持性文件
jsnhwy0-01 《顧客滿意度測評程序》
jsnhwy0-02 《內部質量審核程序》
jsnhwy0-03 《不合格服務處理程序》
jsnhwy0-04 《糾正和預防措施實施程序》
第7篇 qms質量手冊資源管理
qms質量手冊:資源管理
1.公司應及時確定并提供所需的資源,以便:
a.實施、保持質量管理體系,并持續地改進其有效性;
b.通過滿足顧客及有關相關方的要求,增強顧客和有關相關方的滿意;
c.確保和公司產品、活動及服務有關的因素得到控制。
2.資源可包括:人員、信息、供方、基礎設施、工作環境及財務資源等,必要時還可能包括利用外部供方提供的資源。
3.對本公司提供生產所需的基礎設施包括生產設備,生產技檢部應編制相應的維護與保養制度并予以執行。
4.公司應提供適宜的生產、工作環境。
5.本公司從顧客滿意的角度出發,對人員、設備與工作環境規定了相應的要求,編制以下的程序文件:
標題gb/t19001標準
6.1人力資源控制程序
第8篇 物業質量手冊：資源管理
6.0 資源管理
6.1 資源的提供
6.1.1 為確保質量管理體系有效運行,為實施和改進質量管理體系的過程,達到顧客滿意,公司總經理負責提供充分的、相應工作所必需的人力和設施、工作環境等資源。
6.2 人力資源
6.2.1 公司制定并執行文件化程序《人力資源管理控制程序》,明確對各崗位員工培訓、開發的控制要求,以確保各崗位委派能勝任的人員。
6.2.2 人力資源管理的職責
a)總經理負責人力資源的總體宏觀調配。
b)行政人事部負責員工的招聘錄用,對公司的整體培訓負責。
c)各職能部門負責員工相關技能的二級培訓。
d)管理處負責三級培訓。
e)行政人事部負責員工的考核。
6.2.3 崗位資格要求
6.2.3.1 根據本企業要求,行政人事部在相關文件中明確規定相關崗位的資格要求,包括教育、培訓、技能和經驗必需要求,使他們能勝任本職工作,行政人事部保存這些記錄。
6.2.4 員工培訓
6.2.4.1 行政人事部及相關部門應明確各崗位員工的培訓要求。
6.2.4.2 員工培訓需要包括:
a)專業技能(管理技能)需求;
b)質量意識;
c)企業文化及規章的培訓要求;
d)行業明確規定的培訓要求;
e)特殊崗位的資格要求。
6.2.4.3員工培訓的實施
a)各類培訓應按規定程序和計劃進行,確保培訓的效果,評價提供培訓的有效性,并保持相應的培訓記錄。
b)行政人事部按規定的程序建立員工培訓的檔案。
c)對員工的培訓管理見《人力資源管理控制程序》。
6.2.5 工招聘
行政人事部明確規定各崗位員工錄用條件和資格要求,員工招聘按公司制度規定程序進行,確保招聘人員符合崗位資格要求。
6.2.6 意識與參與
6.2.6.1總經理應持續地宣傳質量目標,管理者代表持續地傳達顧客要求,以增強員工的服務質量意識、動力和參與。
6.2.6.2這種宣傳包括:
a)宣傳質量方針、目標;
b)宣傳顧客要求和滿意程度;
c)宣傳各崗位工作對質量的影響。
6.2.7 支持性文件
《人力資源管理控制程序》
第9篇 物業質量手冊之資源管理2
物業《質量手冊》之資源管理(2)
基礎設施、工作環境控制程序
1.0目的
確定并提供和維護為實現服務的符合性所需要的設施,確定并管理為實現服務符合性所需的工作環境中的各種因素。
2.0適用范圍
適用于為實現服務符合性所需的設施,如工作場所、硬件和軟件、工具和設備、支持性服務如通訊、運輸設施等的控制;對工作環境中人和物的因素進行控制。
3.0職責
3.1工程部負責對實現服務符合性所需的設施進行控制。
3.2行政人事部負責對實現服務符合性所需的工作環境進行控制。
4.0程序
4.1基礎設施的確定
物業管理公司為實現服務符合性活動所需的基礎設施包括:工作場所(辦公場所、機房設備間、管道井等)、服務設施(包括軟件和硬件,如弱電設施、運輸設施、水、電、冷源、熱源供應、樓宇工程及給排水設施等)、支持性設施和工具(如維修用的設備和工具等)。
4.1.1根據建設部《全國城市物業管理優秀物業管理公司評分標準》對于各類服務設施的管理應做到:
4.1.2各類設施圖紙、檔案資料齊全,管理良好;
4.1.3設施運行正常,有正常的保養、檢修制度和計劃;
4.1.4運行人員嚴格按照操作規程執行和巡視;
4.1.5電梯按規定時間運行;
4.1.6高壓配電、制冷機組、供熱設備、生活水箱有嚴格的管理措施;
4.1.7消防系統設施完好,建立相應《消防設備臺帳》,可隨時啟用;
4.1.8供暖、供冷運行正常,按寫字樓設計標準為夏季不高于26℃,冬季不低于20℃。
4.2設施的管理
工程部根據物業管理公司設備設施實際情況和需求,負責編寫《設備管理規定》,并按照執行。
4.2.1設施接管、驗收:在接管物業設施時,由工程驗收接管小組負責按設施使用說明書和相關資料對接管的設施進行驗收。達不到要求者,應通知有關單位限期整改。設施接管的相關資料由工程部復核存檔。
4.2.2設施的采購:工程部根據使用部門的要求及設備設施維護的需求。填寫《采購申請表》,注明設施名稱、用途、型號規格、技術參數、單價、數量等,報物業總經理批準后,由行政人事部部組織具體實施采購。
4.3采購設施的驗收
4.3.1采購的設施,工程部負責組織進行安裝調試,確認滿足要求后,由工程部和使用部門在《設備驗收單》上簽字驗收,并將設施名稱、型號規格、技術參數、單價、數量、隨機附件及資料等內容填寫在《設備驗收單》中,由工程部保管。
4.3.2驗收不合格的設施,工程部與供方協商要求退貨或換貨直至驗收合格。
4.4設施的登記建帳
4.4.1驗收合格的設施由工程主管進行編號,在《設備臺帳》上登記,并建立設施檔案,填寫《設備檔案》。
4.4.2設施的分類編號
設備設施的分類編號在《設備臺帳》、《設備檔案》、《設備卡》應相互一致。
4.4.3工程部將設備分類編號納入《設備卡》。
4.4.4各專業主管負責按照規定懸掛《設備卡》,并在《設備臺帳》上注明設備負責人。
4.5設施的使用、保養和維修
4.5.1根據實際工作要求,工程部組織編寫《設備、設施運行維護控制程序》及設施運行、維護、操作、和使用中所需要操作規程、規定、制度、計劃等,發放各專業執行。
4.5.2對于重大或關鍵設備必須有相應的操作規程,相關操作人員應由工程部組織培訓、考核合格后上崗。對國家有規定的特殊工種,要求操作人持由相應的國家授權管理機構頒發的上崗證方可上崗;
4.5.3工程部編寫專業巡視制度,各專業按照規定嚴格執行;
4.5.4重要的服務設施的運行應編寫相應的工作記錄,由操作者按規定填寫相關的記錄;
4.5.5工程部編寫各專業的設備設施維修計劃,規定保養項目,頻次,發給各員工執行,各專業主管人監督檢查執行情況;
4.5.6工程部每年12月核定下年度的年度工作計劃,發放至各專業主管執行;
4.5.7日常運行中遇到的故障要及時處理,處理結果要在各專業的工作記錄中記
錄。檢修中的設施應掛檢修牌,檢修好的設施應由工程主管簽字驗收方可使用。大的維修應將檢修情況填寫在各專業相應的的設備維修記錄上。工程部在《設備檔案》中注明情況;
4.5.8日常運行中無法排除的故障,應逐級報告上級專業主管,由專業主管填寫對外委托維修報告上報工程經理。需外包維修的設施,應執行《采購控制程序》中對供方評定的有關規定執行
4.5.9現場使用的設施應有統一的編號,以便于維修保養;
4.5.10對工作場所的管理由在該場所工作的相關部門管理,確保適宜的工作條件。
4.6設施的報廢
對無法修復或無使用價值的設施,由工程部填寫《設備報廢申請表》
大型設施經物業總經理批準后,再報業主批準報廢。對于一般設施,由使用部門填寫《設備報廢申請表》報工程部經理審核后批準報廢。工程部在《設備臺帳》及《設備檔案》中注明情況;
4.6工作環境
行政人事部根據業務范圍確定并管理為實現服務符合性所需的工作和生活環境中人和物的因素,根據服務作業需要,負責確定并提供作業場所必須的基礎設施,創造良好的工作環境。
4.6.1配置適用的辦公用房并根據服務需要適當裝修,樹立良好的企業形象;
4.6.2配置必要的空調、消防器材,保持適宜的溫、濕度和職業衛生、安全;
4.6.3工程部對供水、電、冷暖設施及設備間等實行定制管理,要考慮人體工效學的要求,努力提高工作效率。確保員工服務符合勞動法規的要求;
4.6.4為員工提供良好的辦公環境,禁止在非吸煙區域內吸煙。
4.7.5辦公環境不得存放大量易燃物品、易燃料要及時清理,要采取可靠的防火措施,嚴格按照《辦公室、機房防火管理規定》執行。
5相關文件
5.1《全國優秀大廈評分標準》97年建房物字(第011號)
5.2《設備、設施運行維護控制程序》
5.3《采購控制程序》
5.4《設備管理規定》
5.5《機房設備間管理規定》
5.6《專業巡視制度》
5.7《日常維修控制流程》
5.8《臨時用電管理措施》
5.9《環境衛生管理制定》
5.10《辦公室、機房防火管理規定》
6質量記錄
6.1《設備驗收單》
6.2《設備臺帳》
6.3《設備檔案》
第10篇 物業公司質量手冊之質量管理體系
物業公司《質量手冊》之質量管理體系
4.0質量管理體系
4.1質量管理體系總要求
物業管理公司依據is09001:2000《質量管理體系要求》,在實施控制的質量管理體系包括:為制定、實施、實現、評審和保持質量方針所需的組織結構、規劃活動、職責、程序、過程和資源。建立了文件化的質量管理體系,在實施和保持過程中,不斷改進質量管理體系有效性。策劃并建立的質量管理體系符合iso9001標準要求,其控制范圍覆蓋物業管理公司全部的服務項目,通過對各項服務提供過程的深刻理解,在體系中明確了各過程之間的相互作用和相互聯系,并以大量的切實可行的服務規范和服務提供規范(即作業和管理類文件)的有效實施,以及提供相應的具有足夠勝任能力的各類資源,明確質量管理體系的有效實施和持續改進。對需要外包的服務項目,物業管理公司進行認真的研究分析,并制訂了相關文件控制外包過程的實現,以滿足客戶的要求。
物業管理公司質量管理體系主要過程的相互作用和相互聯系,通過相應的程序文件和作業文件的流程圖的方式進行具體表達,以便對各項主要質量活動實施控制時兼顧過程方面的相應接口的控制。
本物業管理公司采用pdca循環的方法識別和控制過程的有效性,使每一個過程都可以通過'策劃、實施、檢查、總結'達到持續改進有效性的目的。
本物業管理公司對任何影響服務質量的外包過程,將按照標準is09001:2000標準7.4條款和《采購控制程序》,從供方的資源、采購品、接收準則等方面實施監視和控制,并制定相應的二三級文件確保外包過程(項目)的符合性。
本物業管理公司的外包過程主要有:
1.清潔服務;
2.電梯維護保養;
3.消防設備、設施維護保養;
4.外保;
5.化糞池清掏;
6.綠植租擺、綠地養護;
熱力外線、電纜外線、有線電視為國家權威機構,不再做服務評價。
4.2文件要求
4.2.1總則
根據標準的要求,并依據物業管理公司的實際情況,制定了確保過程有效策劃運行和控制所需求的體系文件。
物業管理公司質量管理體系的文件包括:質量手冊、部門作業文件、質量記錄等。
注:文件可采用書面文件及電子文件兩種形式。
4.2.2質量手冊
本質量手冊體現了is09001:2000的要求,明確了物業管理公司的質量方針、目標、組織機構、支持程序、作業指導書等查詢的途徑及各部職責權限是物業管理公司對質量體系進行管理的綱領性文件。
本質量手冊由總辦負責組織文件編寫小組編寫,管理者代表審核,物業總經理批準、發布。
4.2.3文件控制
4.2.3.1總則
對物業管理公司質量體系文件和資料及外來文件進行控制,以確保各個場所使用的文件和資料均為有效版本。
4.2.3.2文件的批準及發布
a、制訂《文件控制程序》,并由總辦負責對所有質量體系文件的編制、標識、審核、批準、發放、使用、評審、修訂、回收、保管、作廢等過程實施總體管理控制;
b、物業總經理負責批準發布質量手冊;
c、管理者代表負責審核質量手冊;
d、總辦負責組織質量手冊的編制;
e、各部門負責相關作業文件的編制、使用、保管、部門經理負責作業文件的編寫審核,管理者代表負責作業文件的批準;
f、部門文員負責本部門相關文件的收集、整理及歸檔等,確保文件保持清晰,易于識別。
4.2.4質量記錄
4.2.4.1物業管理公司對質量記錄的標識、收集、歸檔、檢索、保存期限和處理進行控制,以提供質量管理體系有效運行的證據。
4.2.4.2制訂并實施《記錄控制程序》,對質量記錄的管理控制進行規定。
4.2.4.3總辦是物業管理公司質量記錄控制的主管部門。
4.2.4.4各部門負責本部門記錄的控制和管理。
4.2.5相關文件
《文件控制程序》
《記錄控制程序》
4.2.3文件控制程序
1.0目的
質量管理體系對有關文件進行控制,確保與質量管理體系運行有關的各部門、各環節都得到文件的有效版本。
2.0范圍
本程序適用物業管理公司所有質量體系文件和相關外來文件的管理與控制。
3.0職責
3.1物業總經理負責批準發布《質量手冊》。
3.2管理者代表負責組織編寫、修改《質量手冊》并審核《質量手冊》和批準各部門作業文件。
3.3總辦是物業管理公司文件的歸口管理部門,負責質量手冊和作業文件的發放、正本保存。并負責與質量管理體系有關的外來文件的管理和控制。
3.4各部門負責相關作業文件的編制、使用和保管,部門經理負責作業文件的審核,管理者代表負責作業文件的批準。
3.5各部門文員負責本部門與質量管理體系有關文件的收集、整理和歸檔等。
4.0程序流程圖
文件控制流程圖
責任者/支持文件
質量記錄
相關部門
文件編寫/更改申請單
物業總經理
文件編寫/更改申請單
管理者代表
相關部門
文件修改記錄表
物業總經理
管理者代表
文件編寫/更改申請單
總辦/文件控制程序
總辦/文件發放清單
文件發放登記表
總辦/文件控制程序
文件發放登記表
總辦/檔案管理制度
第11篇 物業管理公司質量手冊:資源管理
物業管理有限公司質量手冊:資源管理
1資源提供
公司通過以下幾個方面確定和提供質量管理體系實施和保持所需的人力資源、設備設施、相關信息、基礎設施和工作環境等相應資源,滿足顧客要求、增強顧客滿意。
2人力資源
2.1總則
公司確定每一影響服務質量的人員和崗位所應具備的能力,包括在適當的教育、招聘、培訓基礎上所具有的服務意識、服務禮儀、服務技能、業務知識、專業技能和有關經驗;制定人員招聘和錄用規定、各崗位任職要求和任職能力的準則、招聘考核和日常工作考核的準則和與之有關的培訓要求;建立完善的選拔人才和培養人才的機制使各崗位人員勝任工作;就人力資源的調配建立相應的管理機制,確保人力資源系統的有效性。
2.2能力、意識和培訓
2.2.1對每一影響服務質量的人員及崗位,結合其工作性質、工作要求和在實現顧客滿意方面的要求等因素進行分析和評估,確定其應具備的意識和能力,制定人員錄用標準和崗位任職要求,建立jsnhwy0-01《人員招聘與錄用程序》予以明確。
2.2.2建立jsnhwy0-02《員工培訓程序》對培訓工作進行指導和控制,通過崗前培訓、入職培訓、強化培訓、在職培訓、外送培訓等多種方式的培訓使每一影響服務質量的人員具備其應有的服務意識和能力。
2.2.3根據其工作性質、工作要求和在實現顧客滿意方面的要求建立相應的考核制度以評價培訓的效果,定期進行人力資源的評估和分析,建立jsnhwy0-03《員工考核程序》對過程所需的依據、準則及具體的方法方式和手段予以明確和指導。
2.2.4根據評價、評估和分析的結果,結合有關的要求對影響服務
質量的人員進行適當的調動和升/降職,以確保各崗位配備人員的適宜性,建立jsnhwy0-04《人力資源調配管理程序》予以管理和控制。2.2.5公司通過在日常工作/會議中的宣貫和培訓、組織開展各類主題活動和成立qc活動小組等方式使全體員工都能認識到所從事活動的相關性和重要性和為實現公司質量目標應做的貢獻。
2.2.6所有人員教育、招聘、培訓、考核、調動及升/降職的資料都形成質量記錄,有關記錄的管理和控制按文件jsnhwy4.0-02《質量記錄控制程序》的要求執行。
3基礎設施
3.1公司確定、提供并維持在物業管理服務提供所需的基礎設施。
a)在物業管理服務方面,確定和提供所需的管理用房,與項目服務質量有關的各類機電配套設施設備等,建立相應的規章制度進行管理;
b)員工宿舍,電腦硬件和軟件、電話、傳真等通訊設施及對講設備等。
3.2公用設施設備的維護保養是物業管理服務的一個業務組成,從另一個角度出發,公用設施設備也是物業管理服務所必需的重要基礎設施之一。基于這一特點,公司建立jsnhwy0-05《公共設施、設備管理程序》,對物業管理服務中的公用設施設備進行統一管理和控制。
4工作環境
a)對工作環境進行管理和控制,確定和滿足物業管理服務中各類機電設施設備工作場所的環境要求;
b)確保工作環境符合健康和安全的要求、環保要求、法律法規的要求,定期組織員工進行體檢以保障員工的身心健康;
5相關文件
jsnhwy0-01 《人員招聘與錄用程序》
jsnhwy0-02 《員工培訓程序》
jsnhwy0-03 《員工考核程序》
jsnhwy0-04 《人力資源調配管理程序》
jsnhwy0-05 《公共設施、設備管理程序》
第12篇 qms質量手冊質量管理體系
qms質量手冊:質量管理體系
本章描述了公司質量管理體系所需過程的管理,提出了建立、實施、保持和改進質量管理體系有效性的總的要求,明確了質量管理體系文件的范圍、質量手冊內容及對文件和記錄控制的要求。
1總要求
本條明確了建立質量管理體系并形成文件,實施、保持和持續改進質量管理體系有效性總的要求。
1.1質量管理體系所需過程的識別
綜合部應組織職能部門系統地對質量管理體系所需過程予以識別和管理,使過程達到預期的結果。必須做到:
a)識別建立質量管理體系所需的過程,這些過程對產品質量的影響程度,識別其中的簡單過程、復雜過程、關鍵過程、一般過程及相互關聯的過程。識別這些過程的輸入輸出,應開展的活動,投入的資源。識別過程的顧客及顧客的要求;
b)為達到過程的有效運行,除對過程識別之外,應確定過程之間的相互作用、過程順序及過程的接口;
c)必須對過程的輸入輸出及開展的活動和投入的資源做出明確的規定,按過程結果的特性,確定對過程進行監視、測量和分析的準則和方法;
d)為確保這些過程的有效運行,并對其加以監視、識別,必須獲得必要的用于過程運行的資源和對過程監視的信息,明確信息的收集和反饋,通過對信息的判定實現對過程的監視;
e)通過對這些過程業績的監視、測量以及監視、測量所獲結果的分析,對過程采取必要的措施,以實現對過程策劃的結果及對這些過程的持續改進。
1.2外包過程的識別
本公司產品實現過程中涉及的外包過程應予以識別,明確其控制的內容和方法,控制的實施見《采購控制程序》、《生產安裝過程控制程序》相關條款中實現。
2文件要求
編制的質量管理體系文件,應能成為本公司質量管理體系運行的依據,起到溝通意圖、統一行動的作用。
2.1總則
本條闡述了本公司制定質量管理體系文件的范圍。
2.2本公司質量管理體系文件的構成及其關系示于下圖。
第一級文件
質量方針
第二級文件
2.3質量管理體系文件,可以呈現為任何媒體形式,如紙張、計算機磁盤、光盤、照片、標準樣件等。
2.2質量手冊
質量手冊是公司最高的質量管理體系文件,具有唯一性、適用性和檢查性,質量手冊用于內部質量管理體系的過程控制與管理,對外用于證實能穩定地提供滿足顧客和適用的法律法規要求的產品,通過有效的實施和持續改進,保證符合顧客和適用的法律法規要求,增進顧客滿意。
2.2.1質量手冊的內容包括:本公司概況的介紹、發布令、質量管理體系的范圍、應用標準刪減的說明、質量管理體系形成文件和質量管理體系所需過程及過程之間相互作用的描述。
2.2.2質量手冊由綜合部組織編制并審定,管理者代表審核,總經理批準發布實施。
2.2.3質量手冊由綜合部實施動態管理,對實施情況進行經常性的檢查,每年12月由綜合部組織有關部門對其適用性、有效性進行評價,評價的結果報管理評審。若需更改由綜合部提出,以更改單的形式,按原審批程序辦理。
2.2.4質量手冊每三年進行全面修訂,修訂后的質量手冊,按原審批程序發布實施。
2.3文件控制
本條規定了文件控制的范圍,批準發布、分發、更改和歸檔的要求。
本過程的主管領導是管理者代表,歸口管理部門為綜合部。
2.3.1文件控制的范圍
質量管理體系運行有關的所有文件,包括適用的外來文件,如標準、法律法規等。
2.3.2文件的批準與發布
文件發布前必須經過審定與批準,確保其適用性,文件發布前必須標明實施日期,并明確發放范圍。
a)質量手冊(含程序文件)執行2.2的規定;
b)部門文件由各部門負責人審核,管理者代表批準;
2.3.3文件分發
文件分發按文件的分類,文件分發應做到:
a)文件分發必須進行登記,記錄文件編號、文件受控號,外來文件應控制分發范圍,并以適當方式予以識別;
b)標識文件的受控狀態。在受控文件上有'受控'紅色印章標識;
c)在分發新版文件的同時收回作廢的文件,需要保留的作廢文件蓋'保留'紅色印章。
2.3.4文件更改與換版
文件更改必須按原審批程序進行,實行更改單的形式。由文件使用單位提出更改,文件應重新評審與審批。
2.3.5文件歸檔
文件應分類歸檔,執行文件控制程序。
2.4記錄控制
本條規定了記錄控制的范圍、記錄填寫、標識、收集、編目、查閱、歸檔、便于識別檢索,執行《記錄控制程序》進行貯存和處理的要求。本過程歸口為綜合部。
2.1記錄控制的范圍
能證明產品符合要求、質量管理體系有效運行的記錄均屬于控制的范圍。
2.2記錄的標識
記錄一般采用表格形式,采用相關程序的編碼,依順序編號的方式標識,表格名稱明確表達其用途。
2.3記錄的填寫
必須及時、真實、完整、清晰和明了,不準涂改,記錄應有記錄人簽名或蓋章。
2.4記錄收集、編目、歸檔和保管
a)各職能部門負責本部門開展的質量活動的記錄收集、編目、歸檔或保管;
b)記錄保存環境必須符合要求,防止損壞,存入應便于檢索,按實際需要分別規定保存期限;
2.5記錄的查閱
當某項活動、產品質量需要追溯時,顧客在合同其內或商定的期限內可以查閱記錄,但需經記錄保管部門領導批準并登記。
2.6記錄的處理
保存期滿的記錄可以銷毀,各部門辦理'資料銷毀申請',交綜合部核定后統一銷毀。
3為實現上述要求,本章編制了下列文件:
標題gb/t19001
文件控制程序2.3
記錄控制程序2.4
