第1篇 物業管理基礎知識培訓-5
物業管理基礎知識培訓(5)
什么是物業
所謂物業,是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設備,市政、公用設施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。
該詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其在國外,特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。
物業根據其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等
誰來行使物業管理權
住宅區的物業管理權由業主通過業主大會及物業管理委員會行使而得以實現。
所謂業主,一般指住宅區內房地產產權人和使用人,或商業大廈、工業區等物業的所有權人。業主大會由本住宅區或物業的業主組成。住宅區交付使用且入住率達到50%以上時,區房地產管理部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會。業主可委托代理人出席業主大會,不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。
業主大會有如下職權:①選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;②監督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(或其他物業)內關于業主利益的重大事項;⑤修改業主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當的決定;⑦批準管委會章程。
物業管理如何服務
物業管理的根本宗旨,是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境,并盡可能滿足他們的合理要求。
在實際操作中,物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務。
物業交付使用前,管理公司的服務對象主要是大業主,即發展商或投資商。此階段的服務內容包括:
1、從物業管理的角度,就樓宇的結構設計和功能配置提出建議 ;
2、制定物業管理計劃包括計算機管理份額;
3、制定的物業管理組織架構;
4、制定物業管理工作程度并提供員工培訓計劃 ;
5、制定第一年度物業管理財物預算;
6、參與工程監理 ;
7、參與設備購置 ;
8、參與工程驗收;
9、擬定物業管理文本 ;
交付使用后的物業管理服務對象就是全體業主和用戶,基本內容通常包括以下幾個方面:
1、房屋及設備維修保養;
2、房屋保險事宜;
3、保安服務;
4、清潔服務 ;
5、綠化環境保養 ;
6、緊急事故處理 ;
7、 處理業主投訴;
8、財務管理 。
根據業戶要求還可提供一些有償服務,如:代理租售業務、戶內維修、清潔服務、送餐郵遞及其他商務服務等等。
業主的權利與義務
根據《物業管理條例》,業主在物業管理活動中享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
同時,業主在物業管理活動中,應履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
物業管理的常見糾紛
目前,物業管理中存在的問題主要有以下表現:
1、沒有成立正規的物業管理公司,造成物業管理水平低,服務質量差;
2、公用設施專用基金不落實,造成小區公用設施的維修、興 建、保養等問題難以解決;
3、制度不健全,管理秩序混亂;
4、管理者與業主之間權責利不明確,影響小區物業管理的正常進行;
5、亂收費現象嚴重。
財產受損應由物業公司賠償嗎
目前,有些業主的家中財產被盜之后,要求物業管理公司進行賠償。他們認為,既然自己向物業管理公司交納了管理費,那么,財產一旦損失,物業管理公司就應負賠償責任。這種理解是不正確的。
首先,物業管理公司收取的管理費是為業主提供服務的成本報酬,既不是業主財產的保管費,也不是財產的保險費。
其次,物業管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機關搞好治安防范,其主要職責是維護區域的公共秩序,而不是為某單個業主看家守財。物業管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無法完全杜絕盜竊案件的發生。可以說小區保安人員的配備及其工作,已經阻止或避免了許多案件的發生,把案件降到最低限度,作為服務對象的業主已從中受益。
只要物業管理公司履行了其應盡的管理義務,業主的賠償要求便與理相悖、于法無據,理所當然被物業管理公司拒絕。
當然,若由于物業管理公司存在管理疏忽,而導致了盜竊案件的發生,則其應當根據過錯程度,承擔相應的賠償責任。
第2篇 物業管理師物業管理實務試題-第十章物業管理風險防范與緊急事件
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.以下關于風險的說法中不正確的是()。
a風險是因未來的不確定性帶來的可能損失
b風險是收益或結果偏離期望值或平均值的可能性
c物業管理風險是指物業管理企業在服務過程中,由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業管理企業承擔的意外損失
d物業管理的風險類型由前期物業管理的風險和日常管理的風險兩部分構成
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對風險與物業管理風險概念的理解。物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和el常管理的風險。故本題選d,有關內容可參見教材第157頁。
2.以下關于前期物業服務合同的說法中不正確的是()。
a《物業管理條例》26條規定:“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”
b前期物業服務合同的期限具有不確定性,物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘
c在訂立前期物業服務合同時,物業建設單位居于主導萬回
d前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同,由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險的掌握程度。選項a“《物業管理條例》26條規定:‘期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”’應為“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選a,有關內容可參見教材第158頁。
3.以下對緊急事件的性質說法不正確的是()。
a緊急事件具有偶然性
b緊急事件具有隨機性
c緊急事件具有規律性
d緊急事件具有復雜性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質的掌握程度。緊急事件能否發生,何時何地發生,以什么方式發生,發生的程度如何,均是難以預料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“緊急事件具有規律性”相矛盾。故本題選c,有關內容可參見教材第162頁。
4.關于燃氣泄漏處理措施不正確的是()。
a抵達現場發現氣體泄漏后立即用手機報警
b立即打開門窗、關閉燃氣閥門
c情況嚴重時,應及時疏散人員
d如發現有受傷或不適者,應立即通知醫療急救單位
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對處理燃氣泄漏事件的掌握程度。當發生燃氣泄漏后要立即通知燃氣公司,但是不能在現場用手機報警,應為在泄漏現場使用手機可能會引起爆炸。故本題選a,有關內容可參見教材第164頁。
5.關于物業違規裝飾裝修帶來的風險,以下哪一說法是不正確的()。
a會造成物業共用部位損壞
b會降低物業管理的運行、維修和維護成本
c會使物業管理企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任
d會帶來安全隱患和鄰里糾紛
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理的風險的掌握程度。選項b“會降低物業管理的運行、維修和維護成本”應為“會增加物業管理的運行、維修和維護成本”。故本題選b,有關內容可參見教材第159頁。
6.物業管理風險按類型分類不包括()風險
a早期介入
b前期物業管理
c日常管理
d能源調價
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的概念的理解。物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險。故本題選d。有關內容可參見教材第157頁。
7.發生電梯故障的處理程序有:①仔細觀察電梯情況,通過對講系統詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業人員到達現場救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協助。正確的處理程序是()。
a①②③④⑤
b②⑤①③④
c①②⑤⑧④
d②①⑤③④
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細觀察電梯情況,通過對講系統詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業人員到達現場救助;③留意被i~1)k
員情況,必要消防人員協助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細記錄備案。故本題選c,有關內容可參見教材第164頁。
8.下列不屬于緊急事件的是()。
a火警
b噪音侵擾
c高空墜物
d投訴
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺風襲擊等。故本題選d,有關內容可參見教材第163頁。
9.下列不屬于緊急事件事先準備工作的是()。
a成立緊急事件處理小組
b制定緊急事件備選方案
c制定緊急事件的溝通計劃
d負責人迅速趕到現場協調指揮
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件實現準備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計劃。選項d“負責人迅速趕到現場協調指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選d,有關內容可參見教材第163頁。
10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是(
)。
a通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施
b利用現有的設備工具,排除積水,清理現場
c對現場拍照
d檢查排水管道是否暢通,防止淤塞
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對浸水、漏水處理的掌握程度。當發生浸水、漏水事件時,應:①檢查漏水的準確位置及所屬水質,設法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關部門采取緊急措施;③利用現有的設備工具,排除積水,清理現場;④對現場拍照作為存檔及申報保險理賠證明。故本題選d,有關內容可參見教材第165~166頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業早期介入的風險包括以下哪幾個方面()。
a項目接管的不確定性帶來的風險
b法律概念不清導致的風險
c合同執行的風險
d管理項目外包存在的風險
e專業服務咨詢的風險
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險內容的掌握程度。早期介入的風險包括:項目接管的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。選項b“法律概念不清導致的風險”和選項d“管理項目外包存在的風險”是日常物業管理的風險;選項c“合同執行的風險”是前期物業管理的風險。故本題選a、e,有關內容可參見教材第157―160頁。
2.合同風險具體包括以下哪幾個方面()。
a合同期限的風險
b合同訂立的風險
c合同仲裁的風險
d合同違約的風險
e合同執行的風險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對合同風險的掌握程度。合同風險具體包括三個方面:合同期限、合同訂立的風險和合同執行的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第158頁。
3.物業使用帶來的風險包括以下哪些方面()。
a高空拋物
b維修和維護成本
c堵塞消防通道
d損壞共用設施設備和場地
e改變物業使用功能
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。物業使用帶來的風險包括對物業使用出現不當行為和不當使用的情況,如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等;還包括業主(或物業使用人)因物業的“瑕疵或當事人疏忽”而發生的意外事故。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第159頁。
4.緊急事件處理小組應由哪些人員組成()。
a高層決策者
b各部門領導
c法律顧問
d公共部門、質量管理部門、技術部門領導
e普通管理人員
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應由企業的高層決策者,公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加。故本題選a、c、d,有關內容可參見教材第163頁。
5.以下哪些屬于物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件()。
a火警和電梯故障
b噪聲侵擾和電力故障
c鄰里糾紛和寵物傷人
d浸水漏水和高空墜物
e刑事案件和臺風
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業管理服務過程中經常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺風襲擊等。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第163頁。
6.以下關于前期物業服務合同的說法中正確的是()。
a《物業管理條例》26條規定:“期限未滿、業主委員會與
物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止”
b前期物業服務合同的期限具有不確定性,物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘
c在訂立前期物業服務合同時,物業建設單位居于主導面
d前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同,由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂
e前期物業服務合同是附解除條件的合同
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險的掌握程度。選項a“《物業管理條例》26條規定:‘期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同30日后終止…應為“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第158頁。
7.前期物業管理的合同風險包括()。
a合同期限
b合同訂立的風險
c法律概念不清導致的風險
d物業違規裝飾裝修帶來的風險
e合同執行的風險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理風險和日常物業管理風險的掌握程度。合同風險具體包括3個方面:合同期限、合同訂立的風險和合同執行的風險。選項c“法律概念不清導致的風險”和選項d“物業違規裝飾裝修帶來的風險”屬于日常物業管理的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第158頁。
8.業主使用物業、接受服務中的風險包括()。
a合同期限
b物業使用帶來的風險
c管理費收繳風險
d物業違規裝飾裝修帶來的風險
e高空拋物和改變物業使用功能的風險
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。選項a“合同期限”屬于前期物業管理的風險;選項c“管理費收繳
風險”屬于日常物業管理的風險中日常運作過程中的風險,而不是“業主使用物業、接受服務中的風險”。故本題選b、d、e,有關內容可參見教材第159頁。
9.物業日常運作過程中的風險包括()。
a替公共事業費用代收代繳存在的風險
b管理項目外包存在的風險
c合同訂立的風險
d合i司執行的風險
e管理費收繳風險
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對日常物業管理風險的掌握程度。物業日常運作過程中的風險包括:管理費收繳風險、替公共事業費用代收代繳存在的風險、管理項目外包存在的風險、物業管理員工
服務存在的風險和公共媒體在宣傳報道中的輿論風險。選項c“合同訂立的風險”和選項d“合同執行的風險”屬于前期物業管理的風險。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第159頁。
10.物業管理企業的風險防范可從以下幾個方面進行()。
a學法、懂法和守法
b抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實
c妥善處理物業管理活動相關主體間的關系
d提高研究、控制和防范的能力
e提高管理費的收取能力
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險防范措施的掌握程度。物業管理風險防范措施有6個方面:①學法、懂法和守法;②抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實;③妥善處理物業管理活
動相關主體間的關系;④重視企業宣傳,建立輿論平臺;⑤引入風險分擔機制;⑥提高管理費的收取能力。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第160~161頁。
11.緊急事件有以下哪些性質()。
a極大的偶然性
b復雜性
c事先預知性
d隨機性
e規律性
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質的掌握程度。緊急事件能否發生,何時何地發生,以什么方式發生,發生的程度如何,均是難以預料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“事先預知性”和選項e“規律性”相矛盾。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第162頁。
12.緊急事件的處理過程分為()階段。
a成立緊急事件處理小組
b制訂緊急事件備選方案
c制訂緊急事件溝通計劃
d制定專人向外界發布信息
e對事件責任人進行處理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個階段。選項a“成立緊急事件處理小組”j選項b“制訂緊急事件備選方案”、選項c“制
訂緊急事件溝通計劃”均屬于事先準備的內容;選項d“制定專人向外界發布信息”屬于事中控制的內容。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第163頁。
13.火警的處理處理步驟有()。
a了解和確認起火的位置、范圍和程度
b組織義務消防隊全力撲救
c向公安消防機關報警
d清理通道,準備迎接消防車入場
e立即組織現場人員疏散
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對火警處理過程的掌握程度。選項b“組織義務消防隊全力撲救”應為“組織義務消防隊,在不危及人身安全的情況下搶救物資”。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第163~164頁。
14.處理緊急事件的基本要求是()。
a成立緊急事件處理小組
b應主動出擊,直面矛盾及時處理
c根據變化有針對性提出有效的處理措施和方法
d緊急事件處理小組應由企業的最高層決策者、公關部
門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加
e控制事態惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時間內恢復正常
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對處理緊急事件的要求的掌握程度。選項a“成立緊急事件處理小組”和選項d“緊急事件處理小組應由企業的最高層決策者、公關部門、質量管理部門、技術部門領導及法律顧問等共同參加”屬于緊急事件處理過程中的“事先準備”的內容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第162~163頁。
三、案例題
“1.某寫字樓由a物業管理公司提供物業管理服務。寫字樓為業主提供中央空調冷卻水,接vi至業主房屋內,房屋內的空調設備由業主自行購買和安裝。b公司是寫字樓的一租戶,因空調漏水,導致隔壁房屋內進水,c公司租用的是b公司隔壁的房間。屋內進水導致c公司的部分設備和貨物被損壞,造成了一定的經濟損失。
事故發生后,a公司首先配合業主進行事故現場處理,減少損失。同時向特種設備檢測所申請鑒定事故發生的原因。鑒定結論是因b公司在安裝房屋內空調時,螺絲松脫導致冷卻水漏出。基于上述情況,c公司向b公司提出賠償,a公司作為中間人,進行調解,最后簽訂了三方協議,由a公司和b公司共同對c公司的損失進行賠償。
事后a公司認為自己不應承擔責任而反悔,c公司起訴至法院。因a公司已簽訂協議愿意承擔賠償責任,依法應作出賠償。請問在上述事件的處理過程中,a公司的做法哪些是正確的在善后處理上,a公司應注意什么
【答案】(1)當安全事故發生時,首先物業管理公司的義務是立即協助業主處理現場、減少損失,同時應申請有關部門對事故發生的原因進行鑒定,該鑒定結論將是以后認定各方責任的依據,也是法院在訴訟中認定過錯的根據。在本按案中,a公司的上述做法和處理措施是正確的。
(2)但當b公司與c公司協商經濟損失賠償過程中,未分清各方主體的法律地位,a公司承擔了不應承擔的責任。b公司是空調設備的所有權人,是該設備的管理責任人,也是此事故的直接責任
人,對因設備造成的損失理應依法承擔賠償責任。鑒定結論已經證明責任在b公司,事實是清楚的,過錯也是明確的。因a公司對法律的模糊導致了不應有的損失。此外,a公司
應為寫字樓購買公眾
責任保險,以便于減少一旦發生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財產損失時,由公司承擔經濟賠償責任。
2.某物業管理公司職工在進行清潔內墻的施工過程中,由于升降機運動時該職工未站穩,不幸墜落下來,造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫療費、誤工費、護理費、停工收人損失,造成公司損失共計人民幣3萬余元。請問根據此情況,你認為物業公司應該如何避免此類風險
【答案】(i)在日常管理和服務過程中,物業管理公司必然要聘請一定數量的員工,而這些員工在工作過程中可能發生與其所從事的工作相關的人身傷害和職業病危害的情況。依據有關法律和雇
傭合同的約定,雇主需履行相應的保障責任。所以發生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責任。作為微利經營的物業管理行業很難承擔如此大的風險,要想避免這類風險,就應購買雇主責任保險,將此類風險轉嫁于保險公司。
(2)物業公司還應加強安全管理方面的培訓和安全操作培訓。購買保險,雖然能轉嫁風險,但傷者的痛苦和給公司的負面影響是無從轉嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。
3.李小姐住在某小區五樓,六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發現天花板開始滴水,而且墻壁也出現滲水,意識到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業管理公
司反映情況。但該物業管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來越嚴重,非常著急,在萬般無奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監督下,物業公司強行進入六樓房間,解決了六樓漏水的問題。
但是事情遠遠沒有結束,五樓的李小姐責怪物業管理公司處理不及時,造成她家受到財產損失,六樓的王先生則埋怨物業公司未經他的許可擅自進入他的房屋,物業公司夾在中間,顯得左右為難。
請問在上述案例中,你認為物業公司的“夾縫”狀況是如何造成的由于強行進入王先生家,給其造成的損失誰承擔給出你對物業公司在善后處理方面的意見。
【答案】(1)在一般情況下,物業公司確實無權強行進入業主房屋,但如發生危急情況,為維護更大的利益或防止損失擴大,物業公司可以實施緊急避險行為。本案中,王先生家的漏水事實已經
存在,也造成了李小姐家的財產損失,為了避免李小姐家損失的進一步擴大,物業管理公司可以采取撬門或其他方法進入王先生家,解決漏水問題,這是符合緊急避險的構成要件的。同時,物業公司應及時與王先生取得聯系,告知情況。物業公司在有權利也有能力控制危險、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。
(2)根據《民法通則》等的相關規定,如果六樓漏水是人為原因導致,則由責任人負責賠償;如果是自然原因導致,則李小姐作為緊急避險行為的受益人,應當對王先生的損失適當賠償。同樣,
王先生自家的損失因為撬門減少了,李先生作為緊急避險行為的受益人亦自行承擔撬門的損失。
(3)在善后處理上物業公司應當注意的是:一、應當盡可能及時地把實際情況通知王先生;二、最好在有見證人(此案的派出所民警)在場的情況下進入王先生家并通過圖片資料加以記錄;三、進入王先生家后要注意加強對其家庭財產的保管,避免財產損失。
4.你是某物業公司的管理人員,公司委派你制定物業管理風險防范措施,請說明在制定物業管理風險防范措施時應把握的主要內容是什么
【答案】(1)物業管理企業要學法、懂法和守法,物業管理相關合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務的約定應盡可能詳盡,避免歧義。
(2)物業管理企業要抓制度建設、抓員工素質和抓管理落實,建立健全并嚴格執行物業管理企業內部管理的各項規章制度和崗位責任制,不斷提高員工服務意識、服務技能和風險防范意識。
(3)妥善處理物業管理活動相關主體間的關系。
5.作為物業公司的管理人員,你認為緊急事件的處理要求是什么
【答案】(1)盡可能努力控制事態的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時間內恢復正常。
(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態度來對待,應主動出擊,直面矛盾,及時處理。
(3)隨事件的不斷發展、變化,對原訂的預防措施和應對方案要能靈活運用,要能隨各種環境與條件的變化而有針對性地提出有效的處理措施和方法。
(4)緊急事件發生后應由一名管理人員做好統一的現場指揮,安排調度,以免出現“多頭領導”,造成混亂。
(5)處理緊急事件應以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。
6.你是某物業公司的管理人員,負責安全管理工作,請說明發生火警時的應對措施是什么
【答案】應對措施如下:
(1)了解和確認起火位置、范圍和程度。
(2)向公安消防機關報警。
(3)清理通道,準備迎接消防車人場。
(4)立即組織現場人員疏散。在不危及人身安全的情況下搶救物資。
(5)組織義務消防隊。在保證安全的前提下接近火場,用適當的消防器材控制火勢。
第3篇 某物業管理內部質量審核報告
編寫:** 批準:**
一、引言
本次內審是公司iso9002-1994向iso9001-2000轉版審核前,組織的第一次內審,隨著龍湖花園物業管理公司知名度、美譽度的不斷提高,其品牌形象已深入人心,客戶對我們的要求愈來愈高,這就要求我們注重服務改進工作標準要愈來愈高。加之物管公司接管的物業面積驟增,組織架構進行了調整。為驗證iso9001質量體系在各部門中的運行情況,特安排本次內審,擬達以下目的:
1、全面檢查各項工作,發現問題并促進解決。
2、加深新老員工對iso9001質量體系文件的應用與理解。
3、為本轉版審核作準備。
二、審核情況:
1、本次審核時間安排較緊,準備不充分,對各部門的審核只是針對重點,未全面開展。
2、審核前的準備:依據以往的內審經驗,本次內審采取新老搭配分組,新內審員在審核過程中學到了很多審核的技巧和方法,::同時對審核過程的實操有了全面的了解。使之基本具備了獨立審核的能力。
3、本次內審進展較順利,各部門都很重視,均能正確對待審核,內審員對各部門也能做出客觀公正的評價。
4、不足之處:
(1)由于iso9001體系運行的時間不長,員工對體系的了解不夠深入,對文件的內容不夠熟悉。
(2)且對內審的質量控制不夠,內審員對不符合項,觀察項的判斷不夠精確
(3)審核技巧也有待提高,審核方式比較直接;
(4)簽發《內審不合格報告》中,對糾正預防措施的忽略,往往只提出'補救措施方案',很少提到要采取'原因分析和預防措施'無形中導致出現不合格的部門及負責人心存繞幸,出了問題也沒啥,補上就行,被動應付而沒有心思放在主動預防上,違背了iso9001預防為主的思想,故要堅定予以糾正此類情況。
5、本次內審發現4個輕微不合格項,簽發4張《內審不合格報告》涉及保安保潔客戶服務中心及行政部,16個觀察項,這次的內審,在較大范圍內發現了工作中存在的問題,同時指明了今后工作努力和改進的方向及具體內容。
三、原因分析及改進方向
從本次審核工作
的結果分析其原因有以下幾個方面:
1、是物業公司急劇的擴張,服務的深化,相應人員配置未能跟上,且有較大的流動性,組織架構新近調整,各部門的職能分工協調尚未達到理想狀態,人員更多,而機構更大,對品質體系的維護、監控缺乏力度,對人員的培訓也較粗淺,對iso9001的理解不夠全面和深入,從本次內審中審核員較多依靠三層文件而少于參考標準和手冊二層文件,就是個例子。
改進方向:
1、公司行政部應加強體系運行的監察力度,制定出可行的檢查計劃,確保體系的有效性。
2、對is9001體系的培訓,各部門須納入各自的入職培訓和在職培訓,行政部須對各部門的助理、培訓教員、資料員進行針對性的培訓。
第4篇 物業管理財務資產部部門職能
物業管理公司財務資產部部門職能
1、負責公司預算管理;成本管理;會計事務、項目成本核算管理;資產管理;公積金管理。
2、負責公司會計事務、項目成本核算、收入管理、稅收核算與籌劃管理。
3、負責公司現金和支票的管理;往來賬目管理;票據管理及醫藥費報銷;庫存貨幣資金管理 。
4、負責擬定各服務項目工作管理制度、工作標準、作業規程、考核標準。
5、負責對各項目指導、監督、檢查、考核。
6、負責與各部及客戶服務中心之間工作協調。
第5篇 物業管理會計核算方法范例
會計核算方法wi/cw-03
會計核算是會計的基本職能之一,在會計基礎工作中占有非常重要的地位,它對提高整個會計工作水平,起著舉足輕重的作用,為此,公司根據國家財政部頒布的《會計法》等一系列法律法規,特制定如下會計核算管理辦法:
一.會計核算的一般要求
1.依法建帳。本公司依《中華人民共和國會計法》和國家統一會計制度的規定建立會計帳冊,進行會計核算,及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。
2.會計核算內容。
2.1 款項和有價證券的收付;
2.2 財物的收發、增減和使用;
2.3 債權債務的發生和結算;
2.4 資本基金的增減和經費的收支;
2.5 收入、費用、成本的計算;
2.6 財務成果的計算和處理;
2.7 其他需要辦理會計手續、進行會計核算的事項;
3.會計核算的基本要求。
3.1 會計核算應當以實際發生的經濟業務為依據,按照規定的會計處理方法進行,保證會計指標的口徑一致、相互可比和會計處理方法的一個年度前后期一致,年度前后期如有變更,應當在說明中加以披露。
3.2 會計核算年度:以公歷一月一日起至十二月三十一日止。
3.3 原則上以人民幣為記帳本位幣。
3.4 會計制度:實行《會計法》和《兩則兩制》,共性財務政策部分按照《施工、房地產開發企業會計制度》執行,特性財務政策部分按照《物業管理企業財務管理規定》執行。
3.5 固定資產折舊方法:以《會計法》規定的直線法執行,按固定資產總額預留5%的殘值后每月按時計提折舊。
3.6 低值易耗品攤銷方法:以《會計法》規定的一次攤銷法按月攤銷,但同時要設備查簿對低值易耗品進行輔助管理。
3.7 存貨收發方法:采用《會計法》規定的先進先出法進行核算。
3.8 成本核算方法:按照《會計法》和《房地產企業會計制度》規定的實際成本法、開發間接費用按工程量進行分配的核算方法執行。
3.9 會計核算原則:以《會計法》規定的權責發生制為原則。
3.10會計憑證、會計帳薄、會計報表和其他會計資料必須符合國家統一會計制度的規定,不得偽造、變造,不得設置帳外帳,不得報虛假的會計憑證和會計帳簿、報表。
3.11按照國家統一會計制度的要求設置和使用會計科目。
3.12公司使用會計電算化,所使用的會計軟件和電子計算機生成的會計憑證、會計帳簿、會計報表等會計資料應當符合國家頒布的《會計電算化管理辦法》、《會計核算軟件基本規范》等規章。未使用會計電算化前按國家規定的手工操作方法執行。
3.13會計檔案應當按照《會計檔案管理辦法》的規定進行妥善保管,對電算化電子數據及相應會計備份資料、文字資料等應視同會計檔案進行管理。
3.14會計記錄文字統一使用中文。
3.15原始記錄:各種原始記錄(包括自制和外來),嚴格按《會計法》規定的辦法執行,以保證原始記錄的嚴肅性、真實性和合法性。
二. 會計憑證
1.原始憑證必須具備如下內容:
1.1 原始憑證的基本要素:憑證的名稱;填制憑證的日期;填制憑證單位名稱或填制人姓名;經辦人員的簽名或者蓋章;接受憑證單位名稱;經濟業務內容、數量、單價和金額。
1.2 如從外單位取得的原始憑證,必須蓋有填制單位的公章;對外開出的原始憑證,必須加蓋本單位的公章。
1.3 自制的原始憑證必須有經辦單位的領導人或者由單位領導人指定的人員簽名或者蓋章。
1.4 購買實物的原始憑證,必須有驗收證明。
1.5 支付款項的原始憑證,必須有收款單位和收款人的收款證明,不能僅以支付款項的有關憑證如銀行匯款憑證等代替。
1.6 發生銷貨退回的,除填制退貨發票外,還必須有退貨驗收證明;退款時,必須取得對方的收款收據或者匯款銀行的憑證,不得以退貨發票代替收據。
;1.7 職工因公出差借款憑據,必須附在記帳憑證之后,收回借款時,應當另開收據或者退還借款付本,不得退還原借款收據。
1.8 經上級有關部門批準的經濟業務,應當將批準文件作為記帳憑證的附件。
2.記帳憑證必須具備如下內容:
2.1 記帳憑證的基本要素:填制憑證的日期;憑證編號;經濟業務摘要;會計科目;金額;所附原始憑證張數;填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會計機構負責人(主管會計人員)簽名或蓋章。
2.2 填制記帳憑證時,應當對記帳憑證進行連續編號,電腦打印出來的記帳憑證要加蓋制單人員、審核人員、記帳人員及財務負責人、主管會計人員印章或者簽字。
3.會計憑證的字跡和保管要求。
3.1 填制會計憑證的字跡必須清晰、工整。
3.2 會計憑證要及時傳遞,不得積壓,以保證會計核算的及時、正常進行。
3.3 會計憑證登記完畢后,應當按照分類和編號順序裝訂、保管,不得散失。
3.4 原始憑證不得外借,其他單位確需借用的,可以提供復制件,但應當履行嚴格的報批和借用登記手續。
3.5 原始憑證如有遺失,應當按照規定的要求取得相應證明,并辦理審核和報批手續。
三.會計帳簿
1.會計帳簿的設置。按照國家統一會計制度的規定和會計業務的需要設置會計帳簿。包括總帳、明細帳、日記帳和其他輔助性帳簿,以上所有會計帳簿、會計憑證和會計報表均到市財政局指定的地點購買。
2.會計帳簿的啟用。新帳簿啟用時,應當在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱,并填寫帳簿扉頁上的'啟用表',注明啟用日期、帳簿起止頁數、::記帳人員和會計機構負責人、會計主管人員姓名等,并加蓋名章和單位公章。當有記帳或者財務負責人調動工作時應在'啟用表'上履行簽字等手續。
3.帳簿的登記。會計人員應當根據審核無誤的會計憑證登記會計帳簿,具體方法嚴格按《會計法》的規定執行。
4.帳簿記錄的錯誤更正。如果會計帳簿記錄發生錯誤,不允許涂改、挖補、刮擦、藥物消除字跡等手段更正,也不允許重抄,而應當根據情況,按照規定采用劃線更正法等進行更正。
5.對帳。將會計帳簿記錄的有關數字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對,保證帳證相符、帳帳相符、帳實相符。
6.結帳。將本期內所發生的經濟業務全部登記入帳的基礎上,按照規定的方法對該期內的帳簿記錄進行小結或年結,結出本期或本年發生額合計和余額,并將其余額結轉下期或者轉入新帳。
四.編制財務報告
1.必須按照國家統一會計制度規定定期編制財務報告,包括會計報表主表、附表、附注及財務分析。
2.會計報表應當根據登記完整、核對無誤的會計帳簿記錄和其他有關資料編制,做到數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。
3.會計報表之間、會計報表各項之間,凡有對應關系的數字,應當相互一致。
4.財務分析:按季度分析,分析應包含各項財務指標,及重要的會計事項。
第6篇 物業管理手冊術語和定義
1 公司簡稱
1.1 本手冊全部采用ee集團房地產管理有限公司《經營管理制度》中對各級管理 組織的簡稱,如:管理公司、項目所在公司。
1.2 物業分公司 物業分公司是指'大連ee物業管理有限公司'在各地區設立的分公司,負責
ee地產開發項目的物業管理服務。 各地區設立的物業分公司隸屬各地項目所在公司,管理公司物業管理部負責對
項目所在公司在物業管理職能上的指導和監督。
2 相關管理術語
本手冊完全采用 iso9000:2000 質量管理標準中有關術語和定義,包括(不限于): 質量、顧客滿意、管理體系、質量方針、質量目標、持續改進、供方、過程(流程)、 項目、程序、文件、可追溯性、合格與不合格、糾正措施與預防措施、審核、評審 等等。
3 自定義術語
3.1 管理制度 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對'管理制度'的定義和解釋,并將
'管理制度'與 iso9000 標準中的'文件'定義統一起來。
3.2 備案、核準與審批 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對'備案'、'核準'、'審批'的
定義和解釋,并嚴格區分管理公司、項目所在公司、物業分公司的相關權限。
3.3 物業管理(物業服務) '物業管理'的定義完全采用國家《物業管理條例》中的規定,'是指業主通
過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配 套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩 序的活動。'
為突出本公司在物業管理活動中的服務定位,強化服務提供者的角色,本手冊
及其支持文件中均將'物業管理'稱為'物業服務'。'物業服務'、'物業管理'、 '物業管理服務'在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。
3.4 顧客 '顧客'是指物業服務的接受者,具體包括業主、租賃住戶,以及配套商業網
點的經營商戶或其他物業使用人。
3.5 前期介入 '前期介入'是指物業管理企業在正式驗收、接管物業項目前,依據開發商要
求或與開發商簽訂的前期物業咨詢服務合同的約定,有償參與項目開發過程中涉及 有關物業管理領域的活動。
項目對外承接物業項目時,前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執行。 管理公司范圍內開發項目的前期介入階段和內容,各級物業管理部門(公司)必
須按本手冊及其支持文件的規定和開發業務部門(公司)的具體要求執行。
3.6 專責人員 '專責'是指對某一項工作的結果負完全責任,或主要責任。但'專責'并不
意味著專職,也可以是兼職。
3.7 授權人員(部門) '授權人'或'授權人員'是指公司規定具有某項決策、執行或監督檢查權力的
人員,授權方式可以是在管理制度中明確規定,也可以是上級領導根據實際工作需 要,在其職權范圍內做出的臨時授權。
臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔,除非該項授權得到了更高一 級管理人員的書面批準。
第7篇 物業顧問弱電智能化管理建議
物業顧問項目弱電智能化管理建議
一、智能化系統:
1、室外停車場建議加設監控探頭,防止車輛停靠發生擦碰時責任不清,給物業增加不必要的麻煩。
2、建議啟用電子巡更系統。由于近來不法分子盜竊手段高明,建議在各樓層天臺加裝巡更點,可有效防止盜竊情況的發生。在車庫及每層樓道也要安裝相應的巡更點,督促巡邏員做好巡樓工作。
3、目前小區車輛管理未建立發卡驗證制度,停車場智能化系統未安裝啟用。車輛出入不發卡,將不利于護衛員對車輛的識別與確認。建議盡快對智能道閘進行安裝調試,并盡快投入使用,嚴格執行車輛入場發卡,出場驗卡放行的制度,確保萬無一失。(另8號樓地下停車場崗亭位置安裝不合理,不利于車管員收取停車費用,請盡快更改)
4、8號樓地下停車場及一樓后門可直接進入小區, 建議增加門禁系統,刷卡進出小區,可有效防止閑雜人員進出,減少不安全因素。使用可擴展門禁卡,集停車繳費、會所消費、門禁開鎖于一體,實現一卡通功能,做到以人為本,方便業主。(門禁開鎖功能要設置權限,做到本棟業主卡,只能刷開本棟單元門。)另外每層后樓梯防火門應安裝特殊閉門器,做到只出不進。
5、根據現行國家安全法,錄像應保存一周以上,現貴小區設計硬盤錄像機硬盤容量為120g,有些不能實現保存一周的要求。建議將人員流動量較大的監控點設置于一臺硬盤錄像機上,將硬盤容量擴展至200g。將錄像規格設置為動態錄像,以減小硬盤使用空間。
6、紅外系統應具有聲、光、電報警功能,增大小區安全系數。紅外報警要和攝像監控聯動,當發生紅外報警時,監控探頭要能迅速自動定位到報警區域,鎖定目標,并發出聲音和射燈信號。(現小區內未安裝聲光功能,可由維修人員自行設計安裝,減少費用支出)
7、紅外探頭位置分區情況,應繪圖掛出,當發生紅外報警時,方便迅速確定位置,巡邏到位,降低危險系數。
8、電梯對講要連通到監控中心,當電梯發生困人事故,可及時與被困人員對話,了解電梯故障,安撫被困人員情緒。
二、消防系統:
1、部分樓層噴淋頭安裝位置較高,現已無法更改,建議當業主裝修需要接管降低噴頭位置時(需要排空當層噴淋水,造成一定浪費),需經管理處專業人員驗收,測試耐壓及滲漏情況,防止出現消防水噴射現象。
2、地庫內排風閥接線工藝粗糙,線頭裸露,建議盡快整改,為小區的創優做準備。
3、消防中心的值班制度、火災處理流程及制度應盡快上墻,建議制定火災報警主機操作流程圖并張貼(方便值班人員使用),建議制定火災時的報警標準用語(包括大廈的位置、大廈的類型、樓高、面積、火災類型、現場情況、消防中心聯系電話、聯系人等),消防中心墻上應有'火災電話119'的標識牌,管理處應配備足夠的消防器材,如消防服、頭盔、高空緩降器、消防斧、鏟、鉤、消防扳手等器材一批,建議將各種消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上應標明用途及名稱)、并將工具柜陳列在室外可供業主參觀。
4、防火卷簾門保養前應在各主要進出口及試驗的防火卷簾門前放好'保養中'的警示標識牌,并有專人看守。對其它卷簾門,為了防止出現意外,必須關掉電源。保養時應通知停車場管理人員予以配合。
三、注意事項:
1、各種設備管理制度齊全并上墻,設備房內應標明設備責任人和消防責任人。
2、控制柜內應清潔無塵,附有控制線路圖,柜內線路整潔規范,柜內電源開關應標明用途。
3、水泵房要求在其門坎處設防鼠板,以防止小動物進入設備房,危及設備安全。同時加強水泵控制柜房內的通風降溫,防止溫升過高,損壞變頻器。
4、設備管理應該制定完善的文件系統,例如:機電設備統計表、設備保養計劃表、設備日常/一級/二級保養記錄、設備保養檢查記錄、設備維修記錄,設備功能線路更改記錄,計量器具檢定記錄、設備(器具)購置申請表及相關的驗證記錄、設備完好率統計表、公共設施周巡視記錄、消防設備月檢查表等等。
5、停車場月卡發放軟件要安裝于財務電腦室,由財務人員統一授權發卡。防止出現財務管理混亂、貪污現象的發生。(小區進出口管理電腦及月卡發放電腦要聯網,方便停車卡的掛失。)
6、所有智能化系統要有說明書,消防編碼、智能道閘、硬盤錄像要有軟件備份,方便以后維保工作進行。要充分保障施工工藝,各智能施工線路要有明顯標示。(如該線路功能、終端設備要在線路上詳細標示)
7、弱電工應配備二名以上,防止休假或辭職,使智能化系統無人維修。
8、若有可能建議加裝信息發布系統,在電梯口安裝信息發布屏,由服務中心針對不同情況發布如天氣、收費、溫馨提示等信息,于無形中提高小區檔次。
9、誤操作、誤刪除是智能化產品損壞、功能失靈的重要原因。操作人員只有在培訓授權的情況下,方可操作系統。
10、弱電智能化系統的防雷措施尤為重要,監控消防中心控制柜要有專門的弱電保護接地。外圍弱電設備要裝設電涌保護裝置,防止直擊雷或感應雷損壞設備。
第8篇 x物業公司綜合管理部職能
物業公司綜合管理部職能
(1)負責人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓工作,為其他部門儲備人才。
(2)負責員工工作考勤。
(3)負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。
(4)負責處理業主的咨詢、投訴,并提供協助。
(5)負責對外承辦、接待工作,與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。
(6)負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。
(7)負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業文化活動。
第9篇 住戶手冊-物業管理人簡介
《住戶手冊》物業管理人簡介
zz花園的'物業管理人'是佳園物業管理有限公司,成立于2003年10月,是專業從事物業管理的具有獨立法人資格的臨時物業管理企業。
公司雖成立時間不久,但'佳園物業人'以兢兢業業、孜孜以求的敬業精神,取得了一定業績,贏得了業內人事的認可。
zz花園管理處下設:物業部、經營部、財務室、維修部、保安部、綠化保潔部,各部門崗位人員堅持以'最優'原則配置。管理人員都是經過專業培訓,且具有高學歷的專業人士,并經多年實際工作的磨練,具有豐富的物業管理經驗。我處實行按崗分工,遵照管理處指令工作,不作任何私人性質的服務,敬請各業主(住戶)勿要求員工做私下服務。本處員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,希望您向本處投訴,以期本花園管理服務質量達到更高標準,為您提供更優質的服務。本管理處在每棟塔樓大堂設有主任信箱,歡迎業主對管理工作提出合理的意見、建議,業主亦可電告本處。
主任 室:***
保安崗電話:***
管理服務范圍
zz花園管理處是中山佳園物業管理有限公司派出機構,主要對zz花園片區的物業實施管理和服務,具體管理內容有:
1.本物業范圍內的不同房屋的使用、維修、養護;
2.消防、機電設備、路燈、走廊、自行車庫(棚)、園林綠化地、溝、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;
3.清潔衛生;
4.車輛行駛及停泊;
5.維護公共秩序,保衛小區安全;
6.家政服務;
7.物業代理;
8.花卉服務;
9.裝修代理(監理);
10.市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其它物業管理事項。
第10篇 某物業公司收費管理員崗位責任書
物業公司收費管理員崗位責任書
1、崗位名稱:收費管理員
2、直接上級:物業公司經理
3、崗位職能:管理費及水電費的征收工作
4、工作時間:每天時間自行安排
5、主要工作:
◎住戶個人管理費、水、電費的收取工作
每年1月~3月份通知住戶到物業公司交納當年綜合管理費,3月~6月對未交納的住戶進行上門收費,上半年完成全部個人綜合管理費的收取工作,每年3月、6月、9月、12月的10~30日,對住戶用水、電情況進行抄表登記、上報財務并實行現場收取費用.
◎單位管理費、水、電費的收取工作
每年7月書面通知對方結算費用,10月份完成綜合管理費的征收工作,每月1~10日對公司管理的單位住宅的用水、電情況進行抄表登記,上報財務并在當月20日前收取費用,
◎從財務開出的發票(收據)第二天必須結帳,收取的費用必須在24小時內交到財務,
◎每月28日前上交本月收費工作詳細報告,經財務核對簽字后,作為本月工資業績考核之依據,并上交下月份工作計劃,得到批準后執行,工作計劃及工作總結必須詳細到完成多少戶、收取多少金額數,
◎完成本月工作計劃的95%,發放全月工資,少于95%的、少多少按比例扣發當月工資,超過100%以上的、超多少按比例提取獎金。
崗位責任人:公司經理:
第11篇 物業公司網絡信息管理作業指導書
1.0目的規范公司內部網站和外部網站,以及其它知名公共網站(如搜房網)上有關物業管理公司信息的管理。
2. 0適用范圍物業管理公司在各類電子網絡上信息的發布、對電子網絡上的評論或問題進行答復。
3. 0職責行政部行政秘書負責對本作業指導書規定的工作負全面責任;
各部門(管理處)對行政秘書收集的問題及時提供答案。
4.0管理內容
4.1公司外部網()論談上的信息維護
4.1.1行政秘書至少每2日登錄一次公司外部網站公眾論談,對發布的帖子進行瀏覽,收集有關物業管理方面的問題。
4.1.2將問題分類后以電子郵件方式發給相關部門負責人,請其擬定回復內容。
4.1.3對于部門負責人無法回復的問題應提交公司行政部商議。
4.1.4對答復內容進行整理后提交經理審閱,在2個工作日內進行回復。
4.2內部網站信息維護
4.2.1 每周一,各管理處及各部門將本周重要工作安排同電子郵件方式提交行政部行政秘書。
4.2.2 每周二,行政秘書將物業公司本周重要工作安排掛上內部網站部門信息中。
4.2.3 行政秘書將物業管理公司新聞實時掛網,重大新聞需經行政部主管審批。
4.3公共網站論談上的信息維護
4.3.1 搜房網重慶站點是必須關注的網站()。
4.3.2 處理方法參照
4.1內容進行。
編寫:
第12篇 某物業公司資源節約管理作業指導書
物業公司資源節約管理作業指導書
1.0目的
為了有效使用資源,做到物盡其用,杜絕浪費,降低成本,增加效益,特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司的所有部門、管理處及員工。
3.0定義
4.0職責
4.1各部門、管理處負責對責任范圍內的水、電、紙張、辦公用品、維修材料、燃油、機油等資源的消耗進行控制,并對責任范圍內用水、用電設備設施進行巡查和對用水用電情況進行監督與檢查。
4.2機電管理部負責每月對公司上月各區域范圍內水、電消耗進行抄表及統計分析,協助各部門制定具體的控制方法。
4.3行政辦公室負責每月對公司上月各部門、管理處紙張消耗進行統計分析,協助各部門制定具體的控制方法。
4.4品質保證部負責對各部門的執行情況及目標完成情況進行監督檢查。
5.0內容
5.1資源節約意識的形成和影響(相關方、公司員工):公司通過對實施培訓、社區文化宣傳欄、報刊、網站、標識等方式促進公司員工和相關方資源節約意識的形成。
5.2需要控制的方面:水、電、辦公用品(紙張、墨盒、筆等)、燃油(柴油、汽油)、機油、維修材料等。
5.3資源節約的場所:公共區域(走道、大堂、外圍、消防通道、地下停車場)用電;公共衛生間用水用電;設備、設施運行、維修和保養用水用電;員工宿舍用水用電;清潔、綠化用水用電;員工食堂用水用電等。
5.4資源節約的實施
5.4.1水:對供水設施設備進行合理配置,根據實際情況盡量選用節水設備,對供水設施進行巡查以確保設施設備處于正常狀態,無跑冒滴漏;對員工宿舍用水、清潔、綠化用水、食堂等用水量大的區域制定節水目標和指標控制;根據需要在用水區域張貼節約用水的相關標識;對相關方施加影響使其遵守公司的資源節約管理相關規定;每月對用水情況進行統計分析等。
5.4.2電:對供電設施設備進行合理配置,根據實際情況盡量選用節能設備,對供電設施進行巡查以確保設施設備處于正常狀態;對員工宿舍用電、清潔、綠化用電、食堂等用電量大的區域制定節電目標和指標控制;根據需要在用電區域張貼節約用電的相關標識;根據實際情況盡量使用節能燈、做到辦公區域人走燈滅、空調在相應的溫濕度環境下才開啟、辦公設備專人管理(下班后關閉)、走道根據具體情況開燈、消防通道采用觸摸式或聲控開關、員工宿舍用電、清潔、綠化用電進行限量;對相關方施加影響使其遵守公司的資源節約管理相關規定;每月對用電情況進行統計分析等。
5.4.3辦公用品:文件的傳遞盡量使用電子檔,對于必須用紙張打印或復印的資料應正反使用;其他辦公用品做到限量使用等。
5.4.4燃油:通過維護保養使耗油設施設備處于正常狀態,防止跑冒滴漏;在設備更新時盡量選用燃燒效率高的設備。
5.4.5維修材料:在保證使用功能的情況下,盡量低成本、低更換、能維修則維修、建立工具以舊換新制度等。
5.5對資源節約實施情況的監控及監控結果的處理:有方案的依方案執行,無方案由責任部門和品質保證部共同監控,對監控未達要求的按照《事故、事件、不符合糾正與預防措施》進行。
6.0相關文件
《事故、事件、不符合糾正與預防措施》
7.0記錄
《資源消耗統計表》(不定格式)
