第1篇 物業管理綜合內容試卷
物業管理綜合內容試卷(2008)
學員單位 ________姓名________ 分數________
一、填空題(15分,每空1分)
1、《物權法》從( 年月日)開始實施。
2、業主入伙時應攜帶1、入伙通知書;2、( )原件及復印件;3、業主身份證原件及復印件;4、業主本人及其家庭成員1寸彩照(每人三張);5、若業主委托他人辦理入伙,需提供( )及被委托人《身份證》原件及復印件。
3、物業企業進行裝修管理的法律依據是( )( )。
4、《物權法》規定下列事項由業主共同決定:
a、改建、重建( );b、選舉()或者更換( );c、制定和修改建筑物及其附屬設施的( );d、制定和修改();e、籌集和使用建筑及其附屬設施的( );f、選聘和解聘( )或者();g、有關共有和共同()的其它重大事項;
5、裝修管理分為裝修受理、裝修審批、()、裝修驗收四個階段。
二、單項選擇題(每題1分,共10分)
1、下列()費用不能列入物業服務成本。
a、清潔衛生費用 b、被稅務部門罰款費用 c、辦公費用d、公眾責任保險費用
2、在保修期內房屋的建筑質量問題,應由()負責。
a、開發單位 b、施工單位 c、物業管理企業 d、政府主管部門
3、裝修管理的行政主管部門是( )。
a、房管局 b、建委下屬的裝飾行業管理辦公室 c、建委d、物業公司
4、物業管理服務的特性包括( )
a、單一性b、無差異 c、私人性d、局限性
5、特約服務是應某些業主的特殊需要而開設,特約服務費用的收取應按( )的原則。
a、按面積計算 b、誰受益、誰付錢 c、按每個單元計算 d、象征性收取
6、()應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業服務用房。
a、開發單位 b、施工單位 c、房地產主管部門 d、業主委員會
7、物業管理的本質是( )
a、業主滿意 b、領導滿意 c、預防糾紛 d、服務
8、某住宅小區位于長江邊,夏季時面臨洪水的威脅,決定向保險公司投保,這屬于()。
a、風險回避b、風險自留c、風險預防d、風險轉移
9、下列不屬于勞動合同范圍的是()
a、固定期限勞動合同b、無固定期限勞動合同
c、無限期勞動合同d、和以完成一定工作任務為期限的勞動合同
10、下列哪一項不屬于開發商向物業公司移交的資料()
a、綜合資料b、土建資料 c、竣工圖紙d、財務資料
三、判斷題,對的打'√',錯的打'×'(每題1 分、共15分)
1.物業管理企業開展綜合經營服務可以提高物業管理企業的經營管理水平,也可以提高物業管理企業的收入。()
2.公共服務是為全體業主和使用人所提供的常規性服務,是所有業主和使用人都可以享受的。()
3.物業管理企業開展綜合經營服務時,服務報酬由物業管理企業自行確定。()
4.物業管理企業開展綜合經營服務,可以動用企業的自有資金,也可以通過其它途徑籌集資金。()
5.物業管理企業開展綜合經營服務項目的劣勢是投資少,項目規模較小、市場集中度低,與大型商業服務企業相比,專業性差。()
6.物業管理行業在推行iso9000標準時要注意業主的評價常常帶有個人色彩。()
7.全國物業管理示范項目達標獲得榮譽稱號后,由建設部每三年復檢一次,復檢合格的可繼續保持'國優'稱號。()
8.質量記錄是記載過程結果的文件。()
9.內審的目的是發現執行中出現的不合格;發現文件體系中不合格和有針對性地幫助員工解決推行中的各類問題。()
10.勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過二個月。( )
11.房屋的共有權人為業主。( )
12.屬于《維修項目收費標準》中的報修項目,由工程部主管在接單后當日內對維修的可行性和維修費用作出評審,回復客戶是否可以維修,經征得客戶對維修費用的認可及同意維修后,再按上述時限和維修要求安排維修人員前往維修。( )
13.投訴接待服務是指物業管理企業在接待客戶投訴、意見、建議過程中的作業程序和禮儀規范。( )
14.立項是指管理處客戶部人員接到各有關人員或客戶的投訴后,按有關規定需要進行完整的處理和跟進,為此在《投訴記錄表》上進行詳細記錄,稱為立項。( )
15. 加強物業管理合同的管理是防范物業管理糾紛的有效方法。( )
四、名詞解釋(每題4分、共12分)
1、物業管理:
2、物權:
3、業主:
五、簡述題(每題6分、共18分)
1、物業收入分哪些種類
2、物業服務工作包括哪些方面的內容
3、何為首問制一站式服務
六、案例分析題(每題12分、共24分)
1、建筑面積100萬平方米的某住宅小區于2003年10月底建成,在選擇物業管理機構時,開發商沒有進行招投標,而是自己成立了一個物業管理部直接接管了該小區,請分析:
(1)開發商的做法是否合適為什么
&nb
sp; (2)根據《物業管理條例》的規定,開發商應受到怎樣的處理
(3)什么情況下可以不采用招投標的方式選聘物業管理公司
2、陳某是甲公司的職工,合同期為8年(1990.2.15----1998.2.15),承擔新產品開發、試制任務。1993年陳與他人共同出資設立乙公司,由于乙公司嚴重虧損,陳基于自身利益,于1996年、1997年經常擅離崗位,到乙公司協助工作,主要精力用于乙公司的決策研究、整頓經營管理是、洽談業務、開拓市場等活動,直至乙公司走出困境,乙公司支付陳報酬5萬元。因陳主要精力未用于甲公司的工作,導致1996年的新產品開發計劃延遲到1997年5月不能投產,直接經濟損失40萬元。甲公司于1997年9月1日提出仲裁申請,要求陳賠償直接經濟損失,并要求乙公司負連帶責任。
請分析:(1)陳某在乙公司的行為是勞動行為還是股東行為
(2)陳某與乙公司存在哪些關系
(3)乙公司應否承擔連帶賠償責任
第2篇 物業管理手冊之物業分公司職能
物業管理手冊:物業分公司職能
1.執行法律法規及管理公司、項目所在公司的物業管理制度、文件及指令
1.1 遵照法律法規要求開展物業管理業務。
1.2 接受項目所在公司的領導,與項目所在公司簽訂物業管理目標責任書,并 確保實現。
1.3 執行管理公司頒布的物業管理制度及管理公司物業管理部下發的關于業務 要求的文件;為物業管理部提供物業管理工作的信息;接受物業管理部的 業務決策和指導。
2.內部建設
2.1 依照管理公司物業管理制度、項目所在公司在物業管理方面的要求制定適 合的物業管理體系文件,作為整體物業管理系統文件的延伸,并持續審核 與改進,不斷優化作業流程與組織架構。
2.2 負責本公司內設部門的組建,制定各崗位職責,組織人員招聘,決定中層 以下(含)級別人員錄用。
2.3 執行集團、管理公司的培訓制度,對員工的培訓效果負責。
2.4 將目標責任書中的目標分解并下達到部門、崗位,建立計劃管理體系加以 落實。
3.成本控制
3.1 負責本公司范圍的經濟測算及收支控制。
3.2 負責開展多種經營,提高經濟效益。
3.3 通過合理節能、優化管理等手段降低管理成本。
4.項目開發配合
4.1 負責項目所在公司開發項目的物業前期介入工作,包括方案設計、施工圖設計、工程施工、營銷及銷售過程的參與和配合;配合項目所在公司對相 關配套設施進行招商和管理、參與監管施工質量、配合銷售開盤等。
4.2 負責物業項目保修期限內的保修協調和跟蹤。
4.3 協助項目所在公司處理緊急情況。
4.4 在管理公司、項目所在公司委托的情況下,負責代理發展商產權物業的管理、控制、經營和服務。
4.5 向項目所在公司提供開發過程中發現的與產品質量相關的各種信息。
5.前期物業服務
5.1 負責編制物業管理方案,并負責物業管理項目的承接與物業服務合同簽訂。
5.2 負責擬定物業項目接管驗收工作計劃,并負責組織實施。
5.3 負責擬定新物業項目的入伙工作計劃,并配合項目所在公司實施。
6.日常服務提供
6.1 全面負責項目的物業管理日常工作。
6.2 按管理公司物業管理制度要求落實日常服務三級檢查制度,建立質量統計 分析機制。
7.品牌推廣及市場開拓
7.1 在物業管理部的指導下,參加國家有關物業管理方面的評比。
7.2 結合項目要求,推廣萬品牌。
7.3 在項目所在公司批準、物業管理部指導下,開拓物業管理市場。
8.溝通與協調
8.1 協助召開首屆業主大會,協調與業主委員會的關系。
8.2 定期組織顧客滿意度調查,協助物業管理部組織的第三方顧客滿意調查。建立并落實回訪制度。
8.3 加強與當地政府機關、項目所在公司、物業管理部的信息交流,傳遞法律法規、市場動態、典型案例、重大事件、日常工作狀況、經營情況等信息。
第3篇 物業管理部文員職務說明書
工作概述:負責員工考勤、人事變動記錄;保管、整理各類文檔與保密;負責物資申購、歸類、保管與發放,做好來訪人員接待工作等。
(一).任職資格
1、性別:女
2、年齡要求:30歲以下;
3、身體要求:158cm以上,儀態端莊;
4、學歷要求:高中、中專或以上學歷;
5、工作經歷:有一年以上辦公室文檔工作經驗
6、工作技能要求
經《辦公室文員錄用標準》評測合格后予以試用;并經《辦公室文員試用合格轉正標準》評測合格后予以轉正。
(二)工作關系
1、直接上級:經理助理
2、合作部門:人力資源部、財務部、客戶服務部、倉庫及管理處辦公室
(三)崗位職責
1、負責部門公文、函件、報刊、通訊、表格等資料的分類、登記、保管與保密;
2、負責辦公區域日常衛生清潔及其公共用品、物件的整理;
3、負責接聽辦公電話并做好記錄,重要情況及時匯報;
4、做好來訪接待工作;
5、負責裝備物資、器材、辦公(崗位)用品的領取、保管;
6、做好部門會議記錄、整理;
7、負責員工的考勤、加班、休假、工傷、保險的跟進匯總及各類報表填寫工作;
8、對部門工作提出參考性意見、建議;
9、負責部門板報、通啟欄、評比欄、制度欄等各類宣傳欄的標貼、整理、布置等;
10、完成上級交辦的其它工作。
(四)工作目標及衡量標準
1、確保各類文件資料分類保管清晰,標簽齊全,無缺失;確保2分鐘內可查閱到所需文檔資料;保密性好,無泄露或文件遺失;
2、確保辦公區內無煙頭、紙屑,地面光亮。電腦網線無纏絞、混亂;門崗、柜、風扇及沿無積塵,墻面無蜘蛛網及痕跡,物品設置直線分明、簡潔;
3、確保來電號碼及要點記錄清晰,無誤記、漏報或轉告出錯;
4、按《來訪接待操作規程》接待客人,確保來訪客人無因接待不周,待客態度不積極而引致客人不悅、不滿或投訴;
5、確保辦公用品出入倉簽名確認核實,無因管理不善而致公用物品流失;
6、確保會議記錄內容要點齊全、工整,不出現漏記或整理不齊全的情況;
7、確保每月工資報表于3日前上報至管理處經理,確保各類報表無出錯、無退表或退單之情形出現;
8、確保每季對部門工作提交可行性建議一條;
9、確保每兩月負責出一期板報,每月跟進整理宣傳評比欄;
10、確保在規定時間內完成上級交辦的任務.
第4篇 第一城物業整體管理目標理念
第一城項目整體管理目標、理念
針對zz第一城的實際情況,我們確立了其物業管理的目標定位和整體構想。我們對zz第一城的具體管理目標是:在管理期內,使zz第一城的物業管理在社區環境、安全保障、設施維修、文化氛圍、管理水平等方面成為安慶市物業管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌樓盤形象。通過專業化、規范化的物業管理服務,在全面接管小區后一年內使zz第一城達到安慶市物業管理優秀小區的管理標準,三年內達到安徽省物業管理優秀示范住宅小區的標準,四年內達到國家優秀示范住宅小區物業管理標準。我們對zz第一城的整體管理目標可概括為:
1、樹建興物業管理公司形象,提升zz第一城綜合品質,為一流地產品牌提供一流物業配套。
建興物業是一個極具活力和競爭能力的物業管理企業,她最鮮明的特色是敢于創新,既有機制創新,又有管理創新,還有物業管理行業理念的創新。建興物業在接管zz第一城后,zz第一城將成為建興物業今年工作的重中之重,必將投入主要精力,公司考慮以此項目為基點,在安慶地區開辟更大市場。為樹立建興物業管理公司形象,提升'zz第一城'的綜合品質,建興物業公司準備采取以下措施:
(1)全面推行'人性化物業管理理念'
zz第一城在當地屬于高端地產項目,鑒于業主有一定的經濟能力和身份,建興物業將借鑒高端物業管理經驗,廣泛引入人性化物業管理的先進管理理念,以'關注員工的不同需求、關注業主的家居質量、關注環境的溫馨和諧、關注社區的整體氛圍'為特征的具有'zz第一城特色的人性化物業服務模式'。建興物業的人性化管理實現了幾個統一:對業主來說,注重了外在環境和內在情感的統一;對公司來說,實現了規范化管理和人性化管理的統一;對員工來說,體現了企業發展和個人成長的統一。
倡導'人性化物業管理模式'可以表述為:(1)關注員工和業主不同層次的需求;(2)小區環境建設中人性化因素的融入;(3)對業主在管理服務過程中的'家庭式關懷';(4)現代文明社區精神的塑造。簡言之,就是在管理、環境、空間各個層次和環節營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規則約束的和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。人性化物業管理模式必將使zz第一城的物業管理在檔次上得到全面提高。包括:
(2)全面導入酒店式物業管理服務(重點介紹)
我們將在zz第一城推行'以業主為中心'的酒店式管理服務,倡導'以人為本'全方位個性化的業主服務,帶領物業員工參觀學習zz第一城的五星級酒店服務,我們將按照現代酒店服務的國際標準及相關要求來對zz第一城量身打造全方位的物業服務:
2.1 zz第一城酒店式物業管理的行為標準:
smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業主)保持真誠的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。
ready(準備):主動,要求能隨時為服務對象(業主)提供專業、規范的服務;
viewing(看待):要把每一位服務對象(業主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創造):要精心創造出使服務對象(業主)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;
eye(關注):始終要用熱情友好的關注態度對待服務對象(業主),關注業主服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;
國際酒店業認為,service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內容來理解,這也是我們對酒店式商務物業管理服務的行為標準要求。
2.2 我們從過去的著眼于滿足業主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業主一般需求的基礎上,最大可能地滿足業主一家一戶的不同需求高度;將根據zz第一城各類業主的不同需求,提供適合不同層面、不同類型的個性化社區服務內容,實行有效的'愛好分類、個性服務',將以往物業服務的大面積、大分類和大時段上升為業主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務。
zz第一城酒店式物業管理服務滿足個性服務需求的標準:
要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點,
o 要通過調研,事前了解服務對象的各種不同的需求:
不同類型的業主具有不同的個性服務需求。一般而言,業主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環境。酒店式物業管理過程中,在滿足業主歸屬需要方面,應特別注重業主對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業主的'個性'歸類集中,擬定服務的實施計劃。
o 按物質性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業主)的需要:
物質性的需求差別是指服務對象對具體物質產品(物業管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質產品的需求是相同的,但對產品的形式和表象(即物業管理職能的實施過程)有不同的要求。
在提供服務時,不僅對物業管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業主的感受差異,在物業管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑'以物業管理為依托、以業主服務為中心'的理念,推行充分體現酒店式的'隱性管理'管理模式。
2.3 zz第一城物業服務工作的指導方針(服務誡條):
o 業主滿意是我們工作的目標。
o 微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。
o 溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。
o 快捷。根據業主的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業主。
o 職業禮貌。保持職業禮貌,主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。
o 職業儀表。整齊穿戴,以自己經過修飾的儀容儀表為驕傲;注意個人衛生;時刻留意員工就是公司形象的體現者。
o 團體合作。互助合作,良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現,認同建興的企業文化和管理。
o 工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業、規范的工作水準進行物業管理服務。
業主服務感受描述:
o 安全方面有職業儀表、工作規范的安全巡視人員、崗位執勤人員、折射'紀律嚴明、訓練有素'的安全防范行為。
o 會所優雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的保安真誠微笑、禮貌問候,讓業主感受星級酒店服務的感受。
o 優美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
o 整潔儀表、操作規范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服
務。
o 任何時候需要,通過信息網絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備'紅十字'應急醫藥,以備不時之需。
o 公共設備正常運行和迅速的家居維修服務,便可商居無憂。
o 利用會所和網球場組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。
o 擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。
zz第一城的酒店式物業管理將使zz第一城的業主倍感尊貴,使天主第一城銷售持續走旺。
(3) 實踐'即時服務和隱性管理'相結合的管理設想
我們在zz第一城的物業管理中,將引入'即時服務'和'隱性管理'相結合的管理理念。'即時服務',就是我們將對小區業主的服務需求做全面、深入、細致的了解,并成立'業主應急服務隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業主需要幫助時會即時出現,為業主提供及時滿意的服務,我們強調的是服務的快捷性和業主的滿意度。'隱性管理'是服務檔次的提升,其主旨是充分尊重業主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業主需要幫助時即時出現,提供深層次的個性化服務。比如,小區的清潔管理,我們在業主上下班高峰期不讓業主看到保潔員,充分尊重了業主的私密空間。
(4)全面實施mis、cis系統及cs系統工程
a.mis系統:物業管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監控中心設置信息控制系統及處理系統,對社區所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發出后進行跟蹤管理。
b.cis系統:我們將對zz第一城進行形象設計。該設計內容包括小區標識導視系統、商業網點的色調、招牌規劃設計、小區管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設計完成并實施以后,zz第一城將有一個獨立完整的形象系統,從而大大提高zz第一城的形象,提高社區的文化品味。
c.cs系統:我們將在zz第一城的物業管理中實施顧客滿意戰略,即一切從業主、住戶的需要出發,以業主滿意為物業管理服務的目標,使zz第一城業主和住戶充分感受到高水平管理服務的價值。
(5) 建立與千家萬戶聯動的社區網站,實行社區計算機網絡互動管理。
現代化的物業應該實行現代化的先進物業管理,實行電腦化管理是提高物業管理水平的關鍵所在。建興物業已在濱湖家園使用了時下較為先進的物業管理軟件系統,現在物業管理軟件日新月異,我們將總結經驗,爭取將目前最新的網絡版投入zz第一城的管理中,從而全面提升zz第一城的物業管理水平。
(6)建立治安快速反應系統
安全防范是物業管理第一要素,zz第一城的治安工作由中央監控中心統一指揮調度,并建立起戰斗力強的治安快速反應系統,該系統既強調迅速快捷,又強調多重結合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內趕到現場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即小區治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合,確保小區治安防范萬無一失。
(7)逐步增加社區管理服務的技術含量
未來的物業管理行業是人才的競爭,也是管理服務中技術含量的比拼,技術的競爭將起最終作用。在zz第一城的物業管理中,我們將逐步加大技術投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節約人力成本;在機電設備管理中,利用成熟的技術和經驗,加快智能化建設。
2、建設專業規范的服務隊伍
在實施zz第一城物業管理的過程中,我們將建設一支專業、規范的物業管理人員隊伍。同時,我們將持續推行'物業管理人職業化'的管理主題,有計劃地選拔培養管理處高層管理員,為zz第一城物業管理的提高和吉諾地產的持續發展培養和儲備人才。建興物業歷來重視培訓工作,建立了理論學習和實際演練相結合的培訓機制。因此,我們有信心在zz第一城的物業管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經驗的高素質的物業管理服務隊伍。培養措施包括:
(1)物業管理人職業化
第5篇 物業精細化管理培訓4
第四篇:清潔服務工作要精細化
在商場二層的休息廳內,餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒過多久一位老年顧客在此經過,來看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進行體檢。
精細化操作建議:
1、保潔員應立即采取緊急措施,置放'請繞行,防滑倒'的標識牌,并及時進行清潔;
2、如不能及時擺放標識牌,可臨時用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉告保潔員立即清潔;
3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內合理調配。
第五篇:鑰匙領用、借用、使用及歸還
寫字樓內有業主辦理入駐手續后,領了鑰匙由工作人員帶著去驗房,但鑰匙無論如何也打不開房間,業主因急于入駐而與工作人員爭吵起來。工作人員一邊安慰業主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當場驗證后,業主才放心的領走鑰匙。
精細化操作建議:
1、房屋在接管驗收時,鑰匙一定要進行核對,確保接管的鑰匙準確無誤;
2、核對鑰匙時務必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開,而不能抽查;
3、如果發現鑰匙與門鎖不匹配的情況。應該馬上采取措施進行更換;
4、鑰匙由專人負責保管,做好記錄并有發放人和領、借、使用人的簽名,以及借出時間、事由和歸還時間,當面清點,發放人在限定時聞內負責追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內,由專人負責發放:
6、交還鑰匙時,應履行清點的程序,確保交還的鑰匙準確無誤,并雙方簽名;
7、租戶或業主領取鑰匙的記錄,要區分于領、借、使用人的記錄。
第6篇 物業管理名詞培訓
新建住宅小區:是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團)。
住宅小區管理:是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業管理:是指專業化的物業管理機構接受業主或業主委員會的委托,對業主所擁有的房屋及其設施、設備進行維修養護,并對相關環境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。
產權人:指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
業主委員會:是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益的法定組織。
物業管理公約:是指開發商、業主和物業管理公司就物業投入使用后,三方各自的權利義務關系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業管理委托合同:是指業主或業主委員會與物業管理公司之間就雙方的權利、義務、物業管理服務與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業主轉讓房屋所有權時,結余維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。
共用部位:是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設備設施:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業管理服務收費:是指物業管理單位在接受物業產權人、使用人委托,對其居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業管理服務收費應當根據所提供服務的的性質、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價;凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務、除政府物價部門規定有統一收費標準外,服務收費實行經營者定價。
特約服務:是指物業管理單位為居住小區內的產權人和使用人提供的非標準化的服務,如接送小孩、小區開設的專車、為住戶打掃室內衛生等服務。
第7篇 某項目物業管理部主任崗位責任制
項目物業管理部主任崗位責任制
1、在公司經理領導下,分管保安組、清潔組、工程組、綠化養護的工作。
2、協助經理處理分管部門的日常工作,當好經理的參謀和助手,做好分管部門之間的協助工作。
3、負責業主報修業務工作,落實維修人員及時修復,做到收費公開合理,維修保證質量,并對業主及時做好回訪工作。
4、掌握各小區設施和性能完好情況,負責制定維修保養計劃和措施,嚴格控制日常管理費用的開支。
5、負責對管理小區工程技術資料的整理存檔。
6、負責對分管部門的業務培訓,加強員工職業道德教育,不斷提高員工業務素質,每月對分管部門人員進行經濟責任制考核工作。
7、每月組織召開一次組長例會,及時檢查和布置工作。
8、定期開展問卷調查和抽樣訪問活動,了解情況,聽取意見,與業主保持良好的合作關系, 不斷提高公司的管理水平。
9、組織專業技術人員參加接管小區前管理驗收工作。
10、完成經理交辦的其他工作。
第8篇 某小區物業管理招標文件
**華軒小區物業管理招標公告
根據《廣州市物業管理招投標辦法》,為適應小區發展的需要,現決對**華軒物業管理實行公開招標。
一、招標單位
**華軒小區
二、單位地址
廣州市白云區南湖游樂園旁
三、招標項目情況
**華軒小區占地面積約15.41萬
第9篇 物業合同協議管理程序文件
物業程序文件:合同(協議)管理程序
1.目的
規范和指引公司各部門、管理處對各種合同(協議)的訂立、變更、解除及保管,資金/采購的制定、審批流程。
2.范圍
適用于公司各部門、管理處。
3.定義
公司合同分為a、b、c兩類:
a類合同:是指為明確轄區物業管理責權力關系,與開發商、業主/業主委員會達成的書面約定。如業主公約、物業管理服務合同
b類合同:是指為獲取資源,與供方達成的業務書面約定及房產銷售租賃業務的書面約定。如清潔服務合同、工程合同、物品采購合同、銷售租賃合同。
c類合同:除a、b類以外的合同,包括公司、部門、管理處與內部班組簽訂的各種管理責任書、與政府相關部門,與職員簽訂的勞動用工合同等。
4.職責
部門/崗位工作職責
責任部門負責合同的草擬、初審及履行
品質管理部負責從品質保證進行審核
財務管理部負責對資金管理角度進行審核
辦公室負責從法律風險角度、后勤資源保障角度、人力資源管理角度進行評審及公司合同的保管
總經理、財務負責人、分管負責人、管理處經理負責權限范圍的合同審批
5.方法和過程控制
5.1 合同的訂立
5.1.1合同的訂立應遵循事先簽訂的原則,所有合同須按此程序規定通過評審、簽訂生效后方可履行。
5.1.2公司所有格式化合同須在發布生效前進行評審。評審時填寫相應的合同(協議)審批表,在公司內部網公布。
5.1.3 單項采購/服務費用在2000元以上(含2000元)需與供方簽訂合同。
5.1.4下列合同簽訂前不需評審:
a.各部門與內部班組簽訂的各種管理責任書。
b.勞動用工合同
c.與政府相關部門簽訂的格式化合同
d.公司做為中介方的各類房屋委托、代理、租售合同。此類合同按相關租售業務管理規定訂立。
5.1.3 a類合同的訂立
5.1.3.1未成立業主委員會之前
5.1.3.1.1 《前期物業管理服務合同》和《業主公約》(臨時)在項目確定物業管理招投標之前,應充分與地產公司進行溝通,并收集相關資料,在確定完全領會開發商需求后,由公司法務人員草擬合同(參照國家、天津、集團示范文本)
5.1.3.1.2 在項目招投標后,在中標通知書發出后2工作日日內公司法務人員完成《前期物業管理服務合同》擬定。之后2工作日內組織召開物業公司合同評審會,根據會議討論意見或建議進行修改,報物業公司內部匯簽,一般情況下3工作日內完成匯簽工作。
5.1.3.1.3 物業公司內部匯簽后,1工作日內上報地產公司,一周內完成地產公司內部匯簽。如有修改意見,于2工作日內完成修改。
5.1.3.1.4 在完成物業公司、地產公司匯簽、修改后,立即上報集團物業管理部備案。
5.1.3.1.5《前期物業管理服務合同》和《業主公約》(臨時)整個擬定、審核、簽訂工作需約30個工作日。
5.1.3.2成立業主委員會之后
5.1.3.2.1《物業管理服務合同》在業主會成立后或原服務合同到期前,由該管理處指定人員,充分與業主委員會人員進行溝通,在完全領會業主需求后,擬定合同(參照國家、天津、集團示范文本)。
5.1.3.2.2合同上報審批流程參考5.1.3.1.3、5.1.3.1.4和5.1.3.1.5
5.1.3.3 a類合同擬制、審核、批準權限
合同名稱擬制更改審核批準
《前期物業管理服務合同》法務人員法務人員辦公室主任/品質管理部經理/財務管理部經理 /分管負責人/財務負責人
地產總辦/銷售部/地產分管副總物業公司總經理
地產公司總經理
《業主公約》
(臨時)法務人員法務人員辦公室主任/品質管理部經理/分管負責人
地產總辦/銷售部/地產分管副總物業公司總經理
地產公司總經理
《物業管理服務合同》管理處指定人員/業主委員會管理處指定人員/業主委員會管理處經理/辦公室/品質管理部/財務管理部/分管領導/財務負責人
地產總辦物業公司總經理
地產分管副總
《業主公約》管理處指定人員/業主委員會管理處指定人員/業主委員會管理處經理/品質管理部/辦公室/分管領導物業公司總經理
5.1.4b類合同的訂立
5.1.4.1簽訂b類合同前,須對供方的主體資格、履約能力、資信、價格、風險控制及合同條款等進行評估,進行合同評審時,由經辦人所在部門、管理處填寫相應的合同(協議)審批表,后附合同草案,按審批權限報相關部門、領導審核/審批。
5.1.4.2審批權限如下:
權限
合同總金額主管經理相關職能部門分管領導財務負責人總經理
2000元以下申請審批////
2000-10000元申請審核審核審核審批/
10000元以上申請審核審核審核審核審批
備注1.公司做為中介方的各類房屋委托、代理、租售合同不按照此原則審批
2.采購物品合同遵循以上審批原則,但應以公司公布的合格供應商為采購方,專業性極強物資(如電子電腦配件等)采購,應事先征得相關職能部門同意
3.資產類采購從于固定資產審批方式。
5.1.4.3審批對應明細:
合同類型職能部門審批過程審批期限審批表備注
工程合同品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《工程合同(協議)審批及履行情況表》包括工程外包、設備維修保養、工程改造等合同
非標準管理合同服務類品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《非標準管理合同(協議)審批表》包括清潔合同(外包、清掏、拓荒 等)、綠化養護合同
物品采購類辦公室/品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《非標準管理合同(協議)審批表》資金、物品采購計劃外耗材采購、電子辦公設備、固定資產類采購由辦公室、財務管理部審核
物業管理專業設備、ci標識采購由品質
管理部、財務管理部審核
經營銷售合同銷售類合同按地產公司批準價以上出售,由經營管理部批準,并抄報分管負責人、總經理。租賃類合同由經營管理部審核,報分管負責人審批,抄送總經理。每口審核不超過2個工作日《經營銷售合同(協議)審批表》
5.1.4.3審批過程傳遞要求:
5.1.4.3.1管理處/部門經理在權限內決定操作的事項,要按業務類別抄送職能專業部門、財務管理部和承辦部門的分管負責人。
5.1.4.3.2需財務負責人審批的事項,應從發起開始,在主送下一審批環節的同時,抄送該審批流程涉及的所有人員、財務管理部及總經理。
5.1.4.3.3需總經理審批的事項,應從發起開始,在主送下一審批環節的同時,抄送該審批流程涉及的所有人員及財務管理部。同時抄送總經理秘書。
5.1.4.3.4對于緊急事件的處理:可采用先行告知、獲準后實施,后期按流程補報的方式。
5.1.4.3.5財務管理部對全程進行監控,對于超出月度計劃范圍的事項要及時提出反饋意見。
5.1.4.3.6對未按上述流程操作或未經審批先執行的情況,將采用扣減管理積分3分/次的方式進行處理。
5.1.4.4審批過程時間要求:
5.1.4.4.1正常業務的審批:各審批環節應在收到郵件的2個工作日內完成批復。有疑義的事項直接回復發起人,抄送要求按5.1.4.3內容執行。
5.1.4.4.2對于以下幾種情況時間另行約定:
5.1.4.4.3需要履行招投標程序的事項:在10個工作日內完成該環節的審批;需要市場調研、現場查勘核對及價格比對的事項:應在4個工作日內完成該環節的審批;需要報地產審批的事項:應在10個工作日內完成該流程的審批。
5.1.4.4.4對于未按上述要求執行的情況,將采用扣減管理積分3分/次的方式進行處理。
5.2 合同的履行
5.2.1合同訂立后,經辦部門負責對合同的履行進行跟蹤;財務管理部負責對合同的收、付款內容進行監督;其他相關部門給予必要協助。
5.2.2工程類合同在工程竣工后,必須實施驗收,申請部門填寫《工程驗收表》,工程完工后由施工單位向管理處報驗收申請,管理處先組織相關人員進行自驗,而后上報品質管理部,品質管理部在接到申請3工作日內,與施工單位、管理處完成驗收工作,驗收合格后方可報財務管理部付款。
5.2.3根據合同需要分批付款的如清潔、綠化、電梯維保等,由經辦人所在部門、管理處填寫《供方服務付款評估表》,按流程審批后,報財務管理部付款。
5.2.4當合同當事人發生或可能發生違約時,或者發生與合同有關的爭議時,經辦人員須及時向管理處/部門經理報告并知會公司相關部門。
5.2.5當合同須變更、中止、續簽時,責任部門應參照合同訂立程序報審,另行簽訂合同或補充合同,或按審批意見執行。
5.3 合同的管理
5.3.1各管理處應指定專人負責合同及合同相關資料的保管,并登記在《合同登記表》上;公司合同由辦公室負責保管。
5.3.2保密合同的合同經辦人員、合同管理人員及所有有條件知悉合同內容的人員須對合同的保密負責;保密合同的查閱、復印須經保管部門第一負責人批準,并予以記錄。相關部門因業務需要經辦公室主任同意后,可保存合同復印件;財務管理部保存非格式化經營類合同的復印件。
6.質量記錄表格
tjzzwy7.2.2-z01-f1《工程合同(協議)審批及履行情況表》
tjzzwy7.2.2-z01-f2《非標準管理合同(協議)審批表》
tjzzwy7.2.2-z01-f3《經營銷售合同(協議)審批表》
tjzzwy7.2.2-z01-f4《工程驗收表》
tjzzwy7.2.2-z01-f5《供方付款評估表》
第10篇 崗位責任制：物業管理員
作為一名制度職責大全物業管理員,其崗位職責包括哪幾個方面的內容以下是一則物業管理員崗位責任制,僅供各位參考。
1、遵循企業規章制度,完好無缺地管好物資,適時適量地儲備物資,把好成品入庫、出庫關,對企業負責。
2、樹立素質適崗,合理儲備、倉庫核算、信息反饋、團結協作的思想。做到懂得物資名稱、規格、性能、用途。懂得管理常識、業務流程和消耗規律。
3、做好倉庫保管的日常管理工作,按照相關規章制度,定期檢查倉庫儲備情況。
4、做好倉庫物料進出登記報表。當月消耗、庫存必須當月清。
5、成品發放,及時掌握產品交貨時間、地點、單位,做好核對工作。實行校外客戶送貨單、校內客戶工序單制度,安排人員及時送貨,并督促檢查送貨人員的單據回收工作,防止發生送貨單、工序單遺失,而給企業帶來損失。
6、做好清倉盤點工作。 檢查物資的帳面數與實存數是否相符; 檢查物資收發有無錯誤;檢查各種物資有無缺貨、積壓、損壞、變質;檢查成品收、發、存情況是否一致。
7、嚴防火種入庫,易燃物品必須妥善保管,以防發生意外。
8、做好安全保衛、保密工作,做好值班記錄。
9、完成領導交給的其它工作任務。
第11篇 物業管理知識--電梯管理篇
物業管理知識學習--電梯管理篇
001、電梯操作、保養和維修管理的基礎是:根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標,制定電梯安全維修保養的規章制度。
002、對電梯運行人員和維修人員的基本要求是:對電梯運行人員和維修人員進行業務培訓,堅持勞動主管部門的資質審查、持證上崗制度。
003、電梯每年要進行一次安全年檢工作。
004、對電梯維修技術人員的要求:除電梯的日常保養維護外,電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔。
005、每年都要制定電梯定期檢查維護保養工作計劃。
006、要健全電梯設備檔案及修理記錄。
007、電梯專用鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。
008、電梯運行過程中發生故障,首先要救護乘客出梯。
009、對電梯保潔的規定:保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。定人定時對軌道、門導軌進行清潔,加油潤滑等。
010、電梯停駛保養時,首先要切斷控制電源,以確保安全。
011、對電梯機房衛生的要求:電梯機房要保持整潔,做到無積灰、無蛛網,地板上無垃圾和灰塵。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人。電梯機房要有明亮的采光,窗玻璃完好無損且光亮清晰,通風良好,并配有必要的消防器材。
012、對曳引電動機的衛生要求:曳引電動機全部外形要擦凈,做到無油垢、無黃油,底盤無積油。
013、對電梯控制屏的衛生要求:電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣,做到無灰塵,磁鐵接觸開關無銹蝕、無油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結吸住不放,造成電動機繼續運轉。
014、對電梯井道底坑的衛生要求:井道底坑如有積水.必須首先斷電.然后排除。有漏水、滲水情況.一定要修好。同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物.保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開關有效運作。
015、對轎廂的衛生要求:轎箱內外、頂上、底下均須經常擦凈,防止生銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。
016、對各層站廳門及地坎槽的衛生要求:各層站廳門及地坎槽要經常清潔,以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈,保持整潔衛生。
017、電梯檢修或保養首先要注意的問題:電梯檢修或保養時必須掛牌,確認轎廂內無乘客后,方可停機。
018、在轎廂頂維修和保養時應注意:在轎廂頂維修和保養時,除了判斷故障和調試需要外,禁止開快車。工作時必須帶安全帽。
019、電梯井井底作業應注意:禁止關閉廳門(廳站留有人監視時除外),廳門口必須擺設告示牌,防止無關人員靠近。
020、電梯傳動機件保養應注意:電梯凡是轉動機件均須加油潤滑,要做到定點、定質、定量、定期、定人,確保安全運行。
021、電梯維修保養工作完成后,應注意:必須認真清理現場,清點工具和物品,切忌遺漏。
022、機房、井道因工作需要動火,應注意:必須遵守大廈動火規定.辦好動火證,指定專人操作和監視,事后清理火種。
023、電梯工作制度的主要內容有:嚴格執行電梯設備的安全操作規程和巡回檢查制度。堅守工作崗位,值班時間不做與本崗位無關之事。密切監視和掌握各機的運行動態。遇重大活動,及時做好需變動的電梯運行方式的調度、管理工作.必要時可設置專梯以適應客流量的需要。每日19:00以后及節假日期間,由于客流量減少,一般可關閉數部電梯。按時完成設備的定期保養和維修工作。認真學習專業知識,熟悉設備結構及性能,做到故障判斷準確,處理迅速及時。值班人員違反制度或失職造成設備損壞。將追究其責任。
024、電梯的定義:用電力拖動,有載人或載物轎廂,夾在鋼性軌道問垂直運行;其傾斜角度不超過15度的運輸設備。
025、電梯有四大空間,機房、轎廂、層門、井道。
026、電梯機房對溫度的要求是不超過攝氏40度。
027、非電梯工不可以進入電梯井道,特殊情況必須在電梯工協助并監護下進入井道。
028、乘客進入轎廂后應遵守的規定:不打鬧、蹦跳,不依靠在轎門上,不強行阻止轎門開關且不強行扒開門,不在轎廂吸煙。
029、呼梯的要求是怎樣的:必須用手指觸按欲去方向呼梯按鈕,燈亮即松。
030、阻止
電梯轎門關閉的可行辦法有:按住開門按鈕,按住電梯前行方向外呼按鈕,按住安全觸板,擋住光電眼。
031、清潔電梯轎廂時禁止用水沖洗轎廂和廳門外框,禁止讓水流入井道,禁止用腐蝕性清洗劑清潔轎廂。
032、電梯終端安全保護裝置有6個,安裝在井道頂部裝有3個,井道底部有3個。
033、電梯有哪兩種安全保護裝置:保護裝置由機械式安全保護裝置和電器安全保護裝置兩部分組成。
034、電梯正常運行的三個基本條件是:1、必須選擇好樓層;2、必須要關閉好所有廳、轎門,門聯鎖電路被接通;3、必須要確定好電梯的運行方向,定向電路被接通。
035、電梯在發生下述三種嚴重情況時,須經有關部門嚴格檢查,鑒定合格后方可使用:l、當電梯發生嚴重的沖頂和撞底時;2、當發生地震時;3、當發生火災時。
036、常用的排除電梯電路故障的方法有:工作程序法;分段、分區法;電壓法;短接法。
037、維修人員不能在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作:門區是電梯最危險的地方之一,電梯的事故和故障經常發生在這里。維修人員如果在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作,萬一其它人員誤操縱電梯或電梯失控,則會躲避不及面發生傷亡事故。
038、曳引鋼絲繩的報廢標準是:l、當曳引鋼絲繩上出現斷股時,應立即報廢:2、曳引鋼絲繩的鋼絲有變黑、銹皮、點蝕、麻坑等損傷,應予以報廢;3、曳引鋼絲繩磨損后,其直徑小于等于原直徑的90%時則應報廢;4、當曳引鋼絲繩出現斷絲,斷絲在繩內均勻分布,在一個捻距內的最大斷絲數超過32條時(以8*19為例),應予以報廢。
039、按下關門按鈕后,門不能關閉的原因是:關門按鈕接點接觸不良或損壞;關門電路中關門限位開關或開門按鈕互鎖觸點接觸不良。從而導致關門電路有斷點,關門繼電器不能吸合;關門繼電器損壞;門電機限流電阻燒斷;門電機電路熔斷器燒斷;門電機傳動皮帶過松或磨斷。
040、按下關門按鈕門不能關閉故障的排除方法:修復或更換關門按鈕;用導線短接法將關門電路中的斷點找出,然后修復或更換選層開關;更換關門繼電器;更換限流電阻;更換熔斷器;斷帶則換新皮帶;過松則適當轉動偏心軸來調整皮帶張緊度。
041、關好廳、轎門并確定已經選好層、定好向,電梯卻不能運行的原因是:關門速度過慢而沒有力量,以致不能帶動廳門關閉好,門鎖開關未接通,門鎖繼電器未吸合,所以電梯不能啟動運行;門刀沒有插入到門鎖開關的兩個滾輪中間。即未對好門;關門限位行程開關未接通;關門繼電器部份觸點損壞。運行繼電器損壞。
042、關好廳、轎門并確定已經選好層、定好向,電梯卻不能運行的故障排除方法:調整門電機限流電阻及分流電阻;重新調整門鎖開關并對好門刀;調整關門限位行程開關的位置;修復或更換關門繼電器;修復或更換運行繼電器。
043、廳門未關閉電梯卻能運行的原因是:門鎖繼電器觸點粘死;門鎖開關觸點被短路。門聯鎖回路接線短路。
044、廳門未關閉電梯卻能運行的故障排除方法:調整或更換門鎖繼電器;修復或更換門鎖開關;排除短路點。
045、電梯開門速度過慢的原因是:門電機限流電阻過大;開門電路分流電阻上的行程開關觸點粘死;門電機傳動皮帶打滑。
046、電梯開門速度過慢的故障排除方法:擰緊或更換開門限位開關;修復或更換開門限位開關;排除電路繼電器;更換開門繼電器。
047、制動器不能張開的原因是:制動器調整彈簧過緊;眼位螺栓間隙調整過小;電磁鐵線圈燒毀;制動器電路有斷點。
048、制動器不能張開的故障排除方法:重新調整彈簧力;增大眼位螺栓與支架間隙,正常為0.25-0.35毫米;更換電磁鐵線圈;排除電路斷點。
049、制動器制動閘瓦發生焦味冒煙、迅速磨損的原因是:制動閘瓦與制動輪鼓間隙不均勻而偏磨:制動閘瓦與制動輪鼓間隙過小;制動器調整彈簧過緊。
050、制動器制動閘瓦發生焦味冒煙、迅速磨損的故障排除方法:調整制動器閘瓦與制動輪鼓之間的間隙,使之均勻并在0.25-0.35毫米之間;放松制動器調整彈簧至規定范圍。
051、制動器不能制停電梯的原因是:制動器調整彈簧過松;閘瓦與制動輪鼓間隙不均而且過大;制動閘瓦和制動輪鼓間有油污。
052、制動器不能制停電梯的故障排除方法:收緊制動器調整彈簧至規定范圍;調整閘瓦與制動輪鼓間隙,使之均勻并在0.5-0.7毫米之間;清洗油污。
053、減速軸過熱的原因是:軸向游隙過小;箱體潤滑油過小;潤滑油粘度低或質量差;環境溫度過高。
054、減
速軸過熱的故障排除方法:調整軸向游隙,添加潤滑油至油鏡中線位置;更換合格的潤滑油;加強通風,降低環境溫度。
055、按下選層按鈕后沒有選層信號的原因是:選層繼電器失靈;選層按鈕觸點接觸不良;信號燈接觸不良或燒毀;選層回路出現斷點。
056、按下選層按鈕后沒有選層信號的故障排除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換選層按鈕;上緊或更換燈泡;排除回路上的斷點。
057、選層后,運行方向指示燈不亮的原因是:自動定向電路有斷點;定向繼電器損壞;定向指示燈泡燒毀或接觸不良。
058、選層后,運行方向指示燈不亮的故障排除方法:用電壓法或導線短接法排除電路斷點;修復或更換定向繼電路;更換燈泡或修復燈口。
059、電梯上行平層高而下行時平層低的原因是:制動器調整彈簧過松;制動閘瓦與制動輪間隙過大或不同心。
060、電梯上行平層高而下行時平層低的故障排除方法:按規定調緊彈簧壓力;按規定值調整好閘瓦與制動輪間隙;調整制動器底部墊片,使閘瓦與制動輪同心。
061、電梯上行時平層低而不行時平層高的原因是制動器調整彈簧過緊;閘瓦與制動輪鼓間隙過小。
062、電梯上行時平層低而不行時平層高的故障排除方法:按規定調松彈簧壓力;調整閘瓦與制動輪間隙至0.5-0.7毫米范圍內。
063、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的原因是:對重部份過重;換速電路選點不合適;平層器與遮磁板位置不當。
064、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的故障排除方法:用電流表測量電梯上下行的電流值來調整(減小)對重重量;調整換速點,一般是換速后4-6秒平層為宜;調整遮磁板位置。
065、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的原因是:對重部份過輕;平層器與遮磁板位置不當。
066、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的故障排除方法:加重對重部份至合適范圍;調整遮磁板位置。
067、電梯在運行中突然停車的原因有:外電網停電或斷相供電;總開關保險絲熔斷或跳閘;超速閘車;門刀在運行時碰門鎖開關滾輪,從而使門聯鎖電路斷開,電梯會突然停車。
068、電梯在運行中突然停車的故障排除方法:如果停電時間長,則需要盤車至平層位置,讓乘客離去,找出原因后更換保險絲或重新合上總開關,找出電源總開關,并掛上井道有人工作標記然后向上盤車,使安全鉗脫離導軌,。然后查明超速原因并修復正常才使用;調整門刀與門鎖開關兩滾輪的位置,使電梯正常運行中門刀要從兩滾輪中間通過,而廳門開啟時兩滾輪又能夾持住門刀。
069、電梯自動溜車的原因是:制動器失靈;曳引輪和鋼絲繩間靜摩擦力不夠而出現打滑現象;轎廂部份與對重部份重量差過份懸殊;曳引鋼絲繩張力不均。
070、電梯自動溜車的故障排除方法:調整制動器,使之恢復正常工作;檢查曳引輪是否已磨損到槽形或更換輪;按規定調整好重量差;電梯轎廂不能超載運行;調整全部曳引鋼絲繩所受張力,通過調節繩頭組合彈簧的壓緊程度,使各鋼絲繩受力均衡。
071、電梯預選層站不停車的原因是:轎內選層繼電器觸點接觸不良;快速運行繼電器被臟物粘死,使快車電路不能斷開換速,電梯不能停車。
072、電梯預選層站不停車的故障排除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換快車運行接觸器。
073、電梯關門時夾人的原因是:安全觸板的保護電路接線短路;安全觸板傳動機構失靈;安全觸板的微動開關被壓死。
074、電梯關門時夾人的故障排除方法:檢查電路,排除短路點;調整安全觸板傳動機構的擺桿、拉桿、轉軸等,使之動作靈活、可靠;修復或更換微動開關。
075、局部保險絲經常燒斷的原因是:該回路元件或導線碰地;繼電器絕緣墊片擊穿; 保險絲容量過小。
076、局部保險絲經常燒斷的故障排除方法:檢查出碰地點酌情處理;加強絕緣或更換繼電器;按額定電流選擇合適的保險絲。
077、電梯大修后要進行哪些項目的試驗:電梯在大修后,一般要進行下面幾個項目的試驗:1、靜載試驗;2、運行試驗;3、超載試驗;4、安全鉗試驗;5、油壓緩沖器的復位試驗。
078、電梯的靜載試驗:電梯的靜載試驗應符合下列要求:將轎廂位于底層,陸續平穩地加入載荷。乘客、醫院用電梯和載重量不大于二千公斤的載貨電梯,載以額定起重量的200%,其他各類電梯載以額定重量的150%,歷時10分鐘。試驗中各承重構件應無損壞,曳引繩在槽內應無滑移,制動器應可靠剎緊。
079、電梯的超載試驗:電梯的超載試驗應符合下列要求:轎廂應載以額定
起重量的110%,在通電持續率40%的情況下,歷時30分鐘,電梯應能安全地起動和運行,制動器作用應可靠,曳引機工作應正常。
080、第一臺電梯是由:美國奧的斯電梯公司于18*制造的。
081、快速電梯的分類標準是:電梯按速度分類,額定速度1.75m/s以上的電梯稱為快速電梯。
082、電梯發生故障時,維修人員應該在一小時之內趕到現場處理故障。
083、電梯、自動扶梯發生安全事故時,業主應向市勞動行政部門報告;發生重大人員傷亡事故的,業主還應在24小時內向公安機關、檢查機關報告。
084、電梯系統的限位開關應采用:自動復位開關。
085、電梯開門時有什么情況發生:當電梯門開至1/2時,門機進行減速。
086、當電梯上行方向超速時,能起保護作用的開關是:限速器開關。
087、電梯不啟動的原因有:電壓不夠、斷相、安全回路斷開、門未關好。
088、電梯上行時突然停車,可能的原因有:廳門門鎖斷開、轎廂急停開關接觸不良、斷電。
089、電梯在平層位置只能開門不能關門,可能的原因有:1、關門限位開關斷開不能復位;2、關門斷電器觸點損壞。
090、電梯超載時電梯應當報警并保持開門、電梯不能開動、切斷控制電路。
091、電梯速度明顯下降的原因可能是:電源電壓突然下降、制動器線圈回路失電、電動機三相電源中一相接觸不良
092、曳引鋼絲繩打滑的原因是:平衡系數大、槽形不對、繩磨損過大。
093、電梯機房內由曳引機和控制柜設備組成。
094、電梯沖頂或蹲底的原因是:可能是超載下行、鋼絲繩打滑、強迫減速開關失靈、制動器不能搶閘。
095、轎頂設置的條件包括:1、至少能支撐兩個人;2、沒有安全窗;3、設置急停開關;4、設置檢修開關;5、對重側設護欄。
096、消防員專用梯運行狀態應符合的條件:1、只應答轎內指令信號;2、開門時松按鈕即關門;3、關門時松接或即開門。
097、發生火警時,撥動消防開關,電梯運行狀態應符合的條件:切除廳外召喚信號、上行電梯立即停車下行、直駛基站開門等條件。
098、電梯進入檢修狀態應撥下的開關:電梯進入檢修狀態時應撥下轎內檢修開關再撥轎頂檢修開關。
099、本層廳外開門應符合的條件:順向按鈕開門和逆向按鈕開門。
100、哪種滅火器材不能用于撲滅電梯火災:泡沫滅火器不能用于撲滅電梯火災。
101、拆除舊電梯時的要求:嚴禁先拆限速器。
102、電梯處于司機狀態時,最遠反方向載車信號無效。
103、一個合格的電梯安裝維修工應具備哪方面的知識:一個合格的電梯安裝維修工應具備電、機械、電子技術、操作和起重等方面的知識。
104、對重的作用有:改善曳引性能、減小曳引機功率和防止電梯超速。
105、電梯安裝工程必須配備哪些工種:電梯安裝工程必須配備電梯工、起重工、車工、鉗工、電焊工。
第12篇 x城物業管理處年度培訓計劃
新城物業管理處年度培訓計劃
1 培訓工作的指導思想:
無論從事何種行業,工作最終是由人去落實完成。所以,我們始終高度重視人力資源的開發,尤其強調企業對員工的內部潛能開發--即培訓。因此,我們把培訓提升到一個戰略高度。我們相信,一個好的管理模式必定包含一個好的培訓機制。我們認為:
培訓是企業壯大的催化劑。
培訓是員工職業生涯的加油站。
培訓是企業給員工最實惠的福利。
我們在人員培訓上擬采取如下措施:
(一)結合物業管理方面的經驗,并根據物業管理市場及行業動態的最新變化,隨時調整培訓策略,不斷更新培訓內容,保證培訓的效果。
(二)樹立'管理者就是培訓者'的觀念。每一位管理人員都應該擔負起培訓下屬員工的職責。我們尤其強調實際工作中的能力訓練,包括日常的工作指令也應該以培訓的方式下達,讓員工在實踐中不斷地提高自己的工作能力和績效。
(三)培訓考核績效化。我們將把管理處每次培訓考核的結果與個人的績效考核掛鉤,目的就是落實培訓,量化培訓,避免管理處培訓流于形式。
(四)保持課程的持續改進。我們將實際工作經驗不斷加以總結并用以指導員工,防止員工在機械循環的培訓中喪失學習動力。同時強調培訓形式多樣化,采用先進科學的方式(例如拓展訓練、感受性訓練、游戲等)增加培訓的效果。
(五)采用目前國際企管人員流行的'kas'培訓方法即集知識(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓方法。其中包括講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學習、現場實習和職務輪換等方法。
(六)培訓工作制度化,保證員工有足夠的培訓時間。通過分級考核及末位淘汰制度,制造員工的緊迫感和壓力感,將傳統的被動性接受培訓,變為員工自發性的主動參與。
2 培訓的組織方式
1、培訓職責
a、管理處副經理負責員工日常培訓的計劃、協調、組織、考核等工作。
b、主管級以上的管理人員根據管理處提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施進行評估和反饋。
2、培訓實施流程
我們對員工的培訓分為三個階段。 入職培訓--崗位培訓--日常管理培訓。
3、培訓時間
職務(崗位) 經理以上 項目主管基層管理員(班組長) 作業層員工
每年培訓時間不少于80小時不少于60小時不少于40小時不少于40小時
3 培訓內容及目標
3.1培訓內容
(一)員工公共培訓科目
序號公共科目名稱培訓內容課時備注
一軍訓(包括軍事訓練和體能訓練)10小時
二禮儀知識:
1.常用禮儀知識2.形體訓練3.《員工行為語言規范》6小時
三服務意識:
1.職業道德教育2.如何處理客戶投訴 3.客戶溝通技巧3小時
四企業文化:
1.企業發展史及基本情況介紹 2.企業理念
3.《員工手冊》 4.觀看vcd
5.勞動及人事方面的管理規章制度 3小時
五小區基本情況介紹及二次裝修管理要點4小時
六行業法規:
國家、南昌市物業管理方面的法規條例4小時
七物業管理基礎知識4小時
八安全知識及消防知識2小時
九質量管理及iso9001質量管理體系20小時 小區過了裝修期
(二)客服及行政組培訓科目
a. 理論知識培訓:
序號公共科目名稱具體內容課時備注
一fh新城基本情況及開發單位的基本情況介紹、小區的管理要點1小時
二企業文化:
1.企業發展史及基本情況介紹2.企業理念
3.《員工手冊》4.觀看vcd《走向明天的我公司》1小時內訓
三法律常識及物業管理相關之法規條例2小時
四質量管理及iso9001質量管理體系、iso14001環境質量管理體系、ohsas18001社會責任體系知識2小時
五企業管理基礎知識聘請專職教師授課
b. 基礎知識培訓
序號 培訓內容 課時 備注
一《fh新城管理處答客問》101小時
二fh新城房屋建筑基本結構及住宅質量保修11小時
三禮儀服務標準0.5小時
四禮儀知識:
1.形體訓練 2.《員工行為語言規范》0.5小時
五小區消防知識培訓及消防演習0.5小時
六管理處客戶服務程序0.5小時
七《客戶助理禮儀標準、電話接聽禮儀作業指導書》0.5小時
八《客戶助理、大堂助理值班作業指導書》0.5小時
九《突發事件處理作業指導書》0.5小時
十管理處客戶溝通、投訴處理技巧0.5小時
十一客戶檔案管理程序及作業指導書0.5小時
十二體系內部審核程序及作業指導書1小時
十三物業管理處職位說明書0. 小時5
(三)工程組培訓科目
序號培訓內容培訓頻率課時培訓目標
一入職培訓:包括服務禮儀1.常用禮儀知識 2.形體訓練 3.《員工行為語言規范》;維修規范;安全教育上崗前
培訓1小時規范服務禮儀、維修規范、增強安全意識,
二工作例會(政治思想及職業道德教育,工作講評及技術交流)每周召開一次1小時提高思想覺悟,總結自身不足,增加工作經驗
四行業法規:國家、南昌物業維修管理方面的法規條例每月一次培訓1小時
五《維修服務工作手冊》
《設備管理工作手冊》
《消防管理工作手冊》
維修服務規范每月一次培訓
及考核1小時熟悉技工的崗位職責,操作規程,工作標準
掌握基本的消防知識和設備管理知識
掌握維修服務規范
六房屋維
修方面的管理條例,房屋修繕標準,物業設備設施服務管理基礎知識每季度一次培訓和考核1小時熟悉相關法律常識,提升理論水平
七 fh新城小區的設備設施特點,每月一次培訓1小時增強了解和熟悉小區的設施設備,更好地向準業主提供服務
八土建、機電、給排水、空調等相關專業的基礎管理知識每半年一次培訓考核1小時提升員工綜合能力及素質
九設備及機具的操作演練和保養規程每半年一次培訓和考核1小時檢驗員工實際操作能力,尋找差距
十技術大比武每年一次1小時綜合評比,提高技能
十一消防實戰演習每半年一次1小時提高消防實戰能力
(四)安保組培訓科目
序號培訓內容培訓頻率課時培訓目標
一1.單兵隊列動作
2.三大步法
3.體能訓練逢周一至周五,每天訓練一小時1小時培養組織紀律性,練就扎實基本功
二1.擒拿格斗基本功
2.軍體操
3.防衛術逢周六、周日1小時熟練掌握擒敵及防衛技能
三內務管理每周一次檢查評比1小時保持宿舍干凈整潔
四例會(政治思想及職業道德教育,工作講評及分析)每周一次1小時提高思想覺悟,總結自身存在不足
五《護衛服務工作手冊》每月一次培訓考核1小時熟悉保安員崗位職責,操作規程,工作標準
六1、護衛服務的規章制度及相關法規政策;
2、社區護衛規范每月一次培訓考核1小時熟悉相關法律常識,提升理論水平,熟悉了解居住社區的服務規范
七《消防管理工作手冊》每月一次培訓考核1小時了解消防的基礎知識,救火的基本程序及各自職責
八突發事件的應急處理
緊急集合演練每季度一次1小時提高突發事件處理能力
b.保潔
序號培訓內容課時培訓人員
一公司章程、員工管理規定1小時全體員工
二學習員工守則、崗位職責1小時全體員工
三全體員工職業道德培訓1小時全體員工
四禮表儀容、行為準則0.5小時全體員工
五獎勵與處罰規定0.5小時全體員工
六量化管理評分細則0.5小時優秀員工
七例會制度、管理表格0.5小時全體員工
八主管、領班、員工崗位職責0.5小時全體員工
九各崗位達標標準0.5小時全體員工
十清掃程序0.5小時全體員工
十一機械、工具藥劑保管須知0.5小時全體員工
十二小型工具的識別與使用0.5小時全體員工
十三衛生間清潔程序0.5小時全體員工
十四常用清潔劑使用常識0.5小時全體員工
十五定期工作中,工具藥劑配合使用方法0.5小時全體員工
十六實際操作0.5小時全體員工
3.1培訓目標
