第1篇 物管培訓:物業管理會計報表
一、會計報表概述
會計報表是會計核算的最終產品,是物業管理公司向其信息使用者提供財務信息的基本形式。在大多數情形下,它是會計信息需求者,特別是外部需求者如投資者、物業業主和債權人等獲取公司財務信息的主要渠道。為此,了解物業管理會計報表的類型、目的及其編制要求等,對會計報表信息的利用有著重要的現實意義。
(一)會計報表及其目的
會計報表又稱財務報表,是會計主體在日常會計核算基礎上,按照一定的指標體系,總括地反映物業管理公司在一定時期內的資產、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理財過程的書面文件;是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。
日常會計核算中,物業管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理,在會計賬簿中對經營活動所體現的整個資金運動過程進行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經營活動的信息,但由于信息需求者需要的是有關物業管理公司全局的、較為系統的財務信息,單一賬簿受其自身職能的制約,無法綜合反映物業管理公司經營活動的全貌,這些信息難以為信息需求者,特別是外部信息需求者所利用。因此,有必要編制會計報表,全面而系統地概括反映物業管理公司的財務狀況和經營成果,滿足信息需求者因進行經濟決策而產生的信息需求。換而言之,編制會計報表的目的在于向物業管理公司的管理層、投資者、債權人、業主以及政府管理部門等提供經濟決策所需的財務會計信息。具體而言,編制會計報表的目的表現為:
1.為投資者提供管理層履行受托責任狀況――物業管理公司資本的保值、增值信息
投資者投資于物業管理公司,其目的是為了實現資本的保值和增值。出于兩權分離的經營要求,投資者委托管理層全權負責公司的日常經營管理,從而,在投資者和管理層之間形成了委托代理關系,即管理層受投資者的委托,代理行使對公司資本的營運權,并相應地承擔了對投資者所委托資本的保值和增值責任。會計報表作為系統反映整個資金運動過程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責任的好壞,因此,它為正確評價管理層的業績提供了客觀的信息基礎,便于投資者作出相應的經濟決策。
2.為債權人提供物業管理公司償債能力的財務信息
物業管理公司的資金除來源于物業管理服務收費外,還有一部分來源于對債權人的負債。債權人最關心的是公司能否在債務到期時如數償付本息,即公司是否具有償債能力。物業管理公司的會計報表反映了目前公司的財務狀況和經營成果信息,盡管難以利用這些信息準確地預測公司的未來償債能力,但至少為預測提供了較為客觀的基礎。
3.為業主提供物業管理公司的管理服務效率及其履行物業管理服務合約狀況的信息
物業管理公司與業主之間的關系,也是一種委托代理關系。業主委托物業管理公司對其物業進行管理,通過物業管理公司提供專業化服務,促使物業保值和增值。物業管理公司履行其受托責任的好壞,主要表現為:能否利用管理收費,最大限度地履行受托責任,即管理收費利用效率的高低。可見,業主評價受托責任履行情況需要的這些信息,在公司會計報表――損益表和現金流量表中也可得到集中反映,從而為業主評估物業管理公司下一年度財務預算和管理服務收費提供基礎。
4.為管理層提供業績考評和改善經營管理的信息
借助于會計報表,管理層能夠及時了解公司的資產負債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經營業務的經濟效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業績的依據,另一方面又便于管理層分析經營管理中存在的問題,并進而采取相應措施,改善公司的經營管理,更好地履行投資者,特別是業主所賦予的受托責任。
(二)對會計報表的要求
為了達成會計報表的目的,對會計報表的要求主要包括:
1.表達公允
表達公允是對會計報表的最基本要求,直接影響著會計信息的質量。會計報表表達公允要求包括:①數據可靠,指會計信息應恰當地反映物業管理公司的財務狀況及其經營成果,不能帶有任何偏見或刻意的粉飾;②內容完整,指會計報表至少應包括我國現行會計制度或相關法規規定的所有項目,不得隨意刪減;③方法一致,是指為保證會計信息的可比性,不同時期會計報表所采用的會計方法應盡可能前后一致;如發生變動,必須揭示其對報表的影響。
2.信息相關
信息相關又稱會計信息的有用性,是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項要求。信息的相關性或有用性直接體現為決策的相關性。會計報表的使用者不同,所作的決策大不相同,其信息需求必然差異較大,因此,會計報表不可能為信息使用者
提供決策所需的全部信息。在此,信息相關意味著,會計報表應盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。
3.披露及時
會計報表應按規定的時間及時披露。市場經濟下,會計信息具有較強的時效性,及時的信息披露,有助于充分實現會計報表的信息價值,并有助于管理層和外部利益團體適時地作出正確決策,采取必要措施以保障其自身的利益。
(三)會計報表的類型
理論上,會計報表可按不同標志進行分類。常見的分類主要有:
1.按反映經濟內容的不同進行分類
按反映經濟內容的不同,可分為資產負債表、損益表和財務狀況變動表。
資產負債表是反映公司在某一特定時日(在我國,一般為12月31日)財務狀況的會計報表;損益表為反映公司在一定時期內(通常為一年)經營成果的報表;而財務狀況變動表反映的是公司在一定時期內資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關企業經營狀況的基本信息,因此,也稱為三大基本會計報表。
2.按報表使用者的不同進行分類
按報表使用者的不同,可分為對外報表和內部報表。
對外報表是依據會計準則和行業會計制度編制,并向企業外部利益團體進行披露的會計報表,如資產負債表、損益表和財務狀況變動表等。內部報表是公司是重于企業內部管理需要而編制的報表,如費用明細表等。
3.按反映資金運動的形態進行分類
按反映資金運動的形態,可分為靜態報表和動態報表。
企業的資金運動表現為相對靜止狀態和顯著變動狀態。靜態報表反映的是資金運動相對靜止狀態的財務信息,即某一特定時點的資金運動狀況,如企業資產、負債和所有者權益存在狀況,資產負債表是典型的靜態報表。動態報表與資金運動的顯著變動狀態有關,是反映顯著變動的過程及其影響的報表,如損益表和現金流量表。
二、物業管理的基本會計報表
會計報表反映了有關公司資金運動的信息。報表不同,所提供財務信息的類型、報表的結構和格式都不相同。企業編制會計報表的直接依據是我國會計法律法規體系,包括《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則――基本準則》、具體會計準則、分行業會計核算制度及其補充規定以及《會計基礎工作規范》等。1997年以來,財政部頒布了10項具體會計準則,用于指導企業的會計信息披露行為。這10項具體會計準則分別是:《企業會計準則――關聯方關系及其交易的披露》、《企業會計準則――現金流量表》、《企業會計準則――資產負債表日后事項》、《企業會計準則――債務重組》、《企業會計準則――收入》、《企業會計準則――投資》、《企業會計準則――建造合同》、《企業會計準則――會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《企業會計準則――非貨幣性交易》和《企業會計準則――或有事項》等。這些具體會計準則多直接與會計報表的編制有關,并適用于我國大多數企業。財政部明確規定我國物業管理企業執行《房地產開發企業會計制度》和《物業管理企業會計核算補充規定》,并要求物業管理企業編制資產負債表、損益表和現金流量表等。
(一)資產負債表
1.資產負債表及其作用
資產負債表又稱財務狀況表,是以“資產=負債+所有者權益”這一會計恒等式為基礎,按照一定標準和格式編制的,用以反映物業管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務狀況的會計報表。其中,財務狀況是指公司在特定時日的資產、負債和所有者權益的構成狀況及其比例關系。資產負債表是公司的基本會計報表之一,就管理層和外部各利益團體而言,其信息價值主要在于:
(1)反映了在資產負債表日物業管理公司擁有資產的規模、結構和分布狀況。公司所擁有資產狀況的信息,特別是資產的流動性(轉換為現金的速度,即變現能力)的高低,可用于評價公司的償債能力的強弱。
(2)揭示了公司負債的水平與構成等。公司負債水平及其構成等信息,尤其是長短期債務的數量和比例關系,為分析公司的資本結構和財務風險提供了基礎。
(3)表明了公司所有者權益的多少、構成狀況等。由于所有者權益是剩余權益,將這一信息與公司的債務信息進行對比,可以反映公司的資本結構狀況,并進而揭示出公司財務風險的大小。
(4)有助于揭示公司財務狀況的變動信息。通過對不同時期資產負債表的比較分析,還有助于了解公司財務狀況的變動趨勢,從而增進對公司償債能力和經營風險等的認識。
2.資產負債表的結構
在基本會計報表中,資產負債表包含項目較多,為此,有必要了解其結構:項目的類別、排列方式以及報表格式。
(1)資產負債表的構成項目
資產負債表由資產、負債和所有者權益三類會計要素構成。其中,各要素又進一步分為若干項目。
資產按流動性的不同,分為流動資產和非流動資產兩類,其中,非流動資產又分為長期投資、固定資產、無形資產和其他資產四類。各類資產由流動性不同的資產項目組成,如流動資產包括貨幣資金、短期投資、應收賬款、存貨等。資產負債表中,不同類別的資產和同一資產類別內的不同資產項目,通常按流動性從高至低的順序進行排列。
負債按償還期的不同,分為流動負債和長期負債兩類。流動負債由短期借款、應付工資、應付賬款、未交稅金等項目組成;長期負債由長期借款、應付公司債券和其他長期負債等項目構成。資產負債表中,不同類別的負債都按照到期日從短至長的順序進行排列。
按照現行會計制度的規定,所有者權益由實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等四個項目組成。
(2)資產負債表的格式
現實中,資產負債表的格式主要有兩種:
①賬戶式資產負債表。它是我國現行會計制度規定采用的格式,是會計恒等式“資產=負債+所有者權益”的直接反映。如同賬戶的結構,它由左右兩方組成,左方按流動性的高低列示資產項目;右方首先按到期日的長短列示負債,然后再列示所有者權益項目。采用該格式時,左方的資產項目總額與右方的負債和所有者權益總額的合計數相等。其簡化形式。
②財務狀況式資產負債表。又稱營運資金式資產負債表,是依據會計等式“營運資金+非流動資產-非流動負債=所有者權益”編制的。其中,營運資金是指公司在經營中周轉使用的資金,從數量上看,它等于流動資產減去流動負債。其簡化形式。
(二)損益表
1.損益表及其作用
損益表又稱利潤表或收益表,是以配比原則為基礎編制的,用于反映物業管理公司在一定時期內經營業績或經營成果的會計報表。損益表是三大基本會計報表之一,特別是20世紀三四十年代以來,隨著“重損益”觀念的出現和發展,人們對損益表愈來愈重視。
一般而言,損益表的作用主要表現為:
(1)部分地說明了公司財務狀況發生變動的原因
一般而言,資產負債表所反映財務狀況的變動,即年初資產、負債和所有者權益狀況與年末資產、負債和所有者權益狀況之間的差異,來源于公司的經營活動和投資理財活動。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經營活動引發的所有資金變動,因而,也就解釋了公司財務狀況發生變動的最主要原因。
(2)可用于評估公司管理層的經營業績
物業管理公司管理層的受托責任表現為:實現投資者投入資本的保值和增值,提高物業管理收費的使用效益,為此,要求管理層一方面取得盡可能多的收入,另一方面嚴格控制成本費用支出。由于損益表反映了公司在一定時期內的所有收入和費用支出,從而為評價管理層履行委托代理或受托責任的好壞提供了依據。
(3)有助于評估公司的獲利能力
通過對損益表進行分析,了解物業管理公司收入、成本費用的水平和構成,掌握其變動趨勢及原因,有助于正確評價物業管理公司的獲利能力。
(4)可作為評價公司償債能力的依據
公司償債能力的高低,不僅取決于其資產的流動性,對長期債務的償付而言,更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強弱,是評估公司償債能力時必須考慮的基本因素。
2.損益表的結構
(1)損益表的構成項目
損益表由收入、成本費用和利潤三類會計要素構成。其中,收入是物業管理公司從事各種業務活動的所得,包括營業收入、其他業務收入、投資收益和營業外收入四個項目。成本費用是物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的耗費支出,主要有營業成本、營業稅金、營業費用、管理費用、財務費用、其他業務支出及營業外支出等項目。收入和費用的不同配比,形成了不同的利潤概念,包括經營利潤、營業利潤、利潤總額和凈利潤等等。
(2)損益表的格式
損益表的格式是指各構成項目在損益表中的列示方法。理論上,損益表可以有多種格式,如單步式、多步式和比較式等,但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤及其構成項目的形成情況,因而被廣泛采用。我國物業管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤的形成環節,分步揭示影響凈利潤的構成項目。其中,各項目之間的關系表現為:
經營利潤=營業收入-營業成本-營業費用-營業稅金
營業利潤=經營利潤+其他業務利潤-管理費用-財務費用
利潤總額=營業利潤+投資收益+營業外收入-營業外支出
凈利潤=利潤總額-所得稅
(三)財務狀況變動表
1.財務狀況變動表及其作用
財務狀況變動表,是反映公司在特定時期內的資金來源和運用情況以及資金增減變動情況的報表,是公司的三大基本會計報表之一。由于它較為全面地反映了公司經營活動和投資理財活動引發的資金流動,以及公司財務狀況變動的原因和結果,對公司的管理層和各外部利益團體具有重要價值。
財務狀況變動表按其編制基礎的不同,分為以營運資金或流動資金為基礎的財務狀況變動表、以現金為基礎的財務狀況變動表又稱現金流量表兩種。財政部于1998年3月20日發布的《企業會計準則――現金流量表》規定:自1998年1月1日起,所有企業應編制以現金為基礎的年度現金流量表。
現金流量表,作為反映公司財務狀況變動情況的報表之一,是用于提供公司在一定會計期間內經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金及其等價物流入和流出信息的會計報表。現金流量表作為三大基本報表之一,它所揭示的信息對正確評價公司的財務狀況具有重要意義。具體而言,這一基本會計報表的作用主要表現為:
(1)反映了公司現金流動的全貌
與資產負債表僅提供靜態的財務狀況相比,現金流量表的信息表明了公司在特定時期內有多少現金可供使用,現金的來源和去向是哪里,以及企業的現金增減變動情況如何,揭示了公司經營活動、投資活動和籌資活動對企業財務狀況的影響,籍此可了解和判斷公司獲取現金及其等價物的能力和償債能力。
(2)為預測公司未來財務狀況提供了更加合理的基礎
與公司資產負債表和損益表揭示的信息相比,現金流量表提供的現金流量信息更具有客觀性和可比性,受公司會計政策和會計方法的影響較小,最小化了對會計信息的人為影響,從而有助于提高預測公司未來的現金流動――現金流量金額和時間的準確性,有利于作出更加合理的經濟決策。
(3)彌補了資產負債表和損益表的不足
資產負債表以權責發生制為基礎,反映出公司在特定時日資產、負債和所有者權益的期初期末狀況及其變動情況,從而揭示了公司在特定時日的財務狀況,但無法說明財務狀況變動的原因。盡管損益表提供了公司財務狀況發生變動的最主要原因――公司經營活動對財務狀況的影響,但這一以權責發生制為基礎的披露除未能全面反映經營活動對財務狀況的影響外,還未能反映公司投資活動和籌資活動對財務狀況的影響。現金流量表將公司的經營、投資和籌資活動產生的現金流動,與財務狀況的變化情況結合起來,不僅解釋了公司財務狀況變動的原因,而且提供了資產負債表和損益表沒有揭示或僅間接揭示的信息,從而彌補了資產負債表和損益表的不足。
2.現金流量表的結構
(1)現金的界定
現金流量表的“現金”是指企業的現金及現金等價物,具體包括:現金,是指企業庫存現金以及可以隨時用于支付的存款。會計上的“現金”僅指企業的庫存現金,即現鈔。現金流量表中的“現金”不僅包括庫存現而且包括企業存入金融機構的、隨時可動用的銀行存款,以及企業的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時用于支付的存款,如定期存款不能作為現金,但通知存款可列為現金。②現金等價物,是指企業持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。一般認為,從購買日起三個月內到期的、可在證券市場上流通的短期債券投資等為現金等價物。值得注意的是,短期股權投資由于其價值的高度可變性而不能被視為現金等價物。
(2)現金流量表的構成項目
現金流量表中,現金流量由經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三部分組成。
①經營活動產生的現金流量。經營活動,是指企業投資活動和籌資活動之外的所有交易和事項。就物業管理
公司而言,其經營活動主要包括提供勞務、購買商品、接受勞務和支付稅款等。
就不從事多種經營的物業管理公司而言,經營活動產生的現金流入主要有:提供勞務收到的現金,收到的租金,收到的稅費返還等。經營活動產生的現金流出有:購買商品和接受勞務支付的現金,經營租賃所支付的現金,支付給職工和為職工支付的現金,支付的所得稅款,支付的其他稅費等。
②投資活動產生的現金流量。投資活動,是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。現實中,物業管理公司的投資活動主要集中于固定資產、在建工程、無形資產等長期資產的購建與處置,較少進行債權性投資和權益性投資活動。
企業投資活動產生的現金流入主要包括:收回投資所收到的現金,分得股利或利潤所收到的現金,取得債券利息收入所收到的現金,處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收到的現金等。投資活動流出的現金表現為:購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金,權益性投資所支付的現金,債權性投資所支付的現金等。
③籌資活動產生的現金流量。籌資活動,是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。一般而言,物業管理公司的籌資活動不外乎表現在吸收投資、發行證券、向銀行借款和分配利潤等活動上。
企業籌資活動引發的現金流入有:吸收權益性投資所收到的現金,發行債券所收到的現金,借款所收到的現金等。籌資活動流出的現金主要包括:償還債務所支付的現金,發生籌資費用所支付的現金,分配股利或利潤所支付的現金,償付利息所支付的現金,融資租賃所支付的現金,減少注冊資本所支付的現金等。
(3)現金流量表的格式
按照現行規定,現金流量表應分別列示經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金流量,以反映企業現金及其等價物的來源與去向。現金流量表的簡化格式。
三、物業管理會計報表的編制
在物業管理公司,三大基本會計報表的構成項目既有區別又有聯系。認識基本會計報表的具體編制方法,特別是報表各項目的內容,是利用物業管理財務會計信息的基礎。
(一)資產負債表的編制
賬戶式資產負債表列有“年初數”和“期末數”兩欄,其中,“期末數”是指月末、季末或年末數字。“年初數”欄各項目,應根據上年末資產負債表“期末數”欄所列數字填寫,如果本年度資產負債表各個項目的名稱和內容與上年度不一致,應對上年年末資產負債表各項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整填入本表“年初數”欄內。
1.資產項目的內容及其填列方法
(1)“貨幣資金”項目,反映企業庫存現金、銀行結算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計數。本項目應根據“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。
(2)“短期投資”項目,反映企業購入的隨時可以變現、且持有期限不準備超過一年的各種有價證券,以及不超過一年的其他投資。有市價的,應在本項目內注明期末時市價。本項目應根據“短期投資”賬戶的期末余額填列。
(3)“應收票據”項目,反映企業收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現的應收票據,包括商業承兌票據和銀行承兌票據。本項目應根據“應收票據”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現的應收票據不包括在本項目內,其中,已辦理貼現的商業承兌票據應在本表下端補充資料內另行反映。
(4)“應收賬款”項目,反映企業應收的與企業經營業務有關的各種款項,如應交未交的管理費。本項目應根據“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶的借方期末余額填寫。如“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶中有貸方期末余額,應列入“預收賬款”項目。
(5)“壞賬準備”項目,反映企業提取的尚未轉銷的壞賬準備金,物業管理企業可據經驗確定計提比例。本項目應根據“壞賬準備”賬戶的期末余額填列,本項目為“應收賬款”賬戶的減項。
(6)“預付賬款”項目,反映企業預付給供應單位的款項。本項目應根據“預付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應付賬款”所屬明細賬戶有借方余額,應并入本項目數字內。
(7)“其他應收款”項目,反映企業對其他單位或個人的應收和暫付的款項。本項目應根據“其他應收款”賬戶的期末余額填列。
(8)“存貨”項目,反映企業期末結存在庫、在用和在途的各項存貨的實際成本,包括用于管理服務的各種材料物資和低值易耗品等。本項目應根據“庫存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。
(9)“待攤費用”項目,反映企業已經支付但應由以后各期分期攤銷的費用,如已預付的全年報刊費等。企業的開辦費以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用,應在本表“遞延資產”項目反映。本項目應根據“待攤費
用”賬戶的期末余額填列。如“預提費用”賬戶期末有借方余額,也并入本項目反映。
(10)“待處理流動資產凈損失”項目,反映企業在財產清查中發現的尚待批準處理的流動資產盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項目應根據“待處理財產損益”所屬“待處理流動資產損益”明細賬戶的期末余額填列。
(11)“長期投資”項目,反映企業在一年內不準備變現的投資,包括股票投資、債券投資和其他投資,其中,股票和債券如有市價的,應在年度財務情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中,一年內到期的債券,應在流動資產類中的“一年內到期的長期債券投資”項目中單獨反映。本項目根據“長期投資”賬戶的期末余額扣除一年內到期的長期債券投資后的數額填列。
(12)“固定資產原價”項目和“累計折舊”項目,反映企業所有的各種固定資產原價和累計折舊。融資租人的固定資產,在產權尚未確定轉移給本企業之前,其原價及已提折舊也包括在內。融資租入固定資產的原價還應在本表補充資料中另行反映。這兩個項目應根據“固定資產”賬戶和“累計折舊”賬戶的期末余額填列。
(13)“固定資產清理”項目,反映企業因出售、毀損和報廢等原因轉入清理,但尚未清理完畢的固定資產的凈值,以及固定資產清理過程中發生的清理費用減變價收入后的數額。本項目應根據“固定資產清理”賬戶的期末余額填列。
(14)“在建工程”項目,反映企業期末各項未完工或未使用工程的實際成本,包括交付安裝的設備價值、已耗用材料、工資和費用支出等。本項目應根據“在建工程”賬戶的期末余額填列。
(15)“無形資產”項目,反映企業各項無形資產原價扣除攤銷后的凈額。本項目應根據“無形資產”賬戶的期末余額填列。
(16)“遞延資產”項目,反映企業發生的不能全部計入當年損益而應在以后年度內分期攤銷的各項費用,包括開辦費、融資租入固定資產改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產大修理支出和其他遞延支出。本項目應根據“遞延資產”賬戶的期末余額填列。
2.負債項目的內容及其填列方法
(1)“短期借款”項目,反映企業向銀行或其他金融機構借入的,尚未歸還的一年以內的借款。本項目應根據“短期借款”賬戶的期末余額填列。
(2)“應付票據”項目,反映企業為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應付票據,包括銀行承兌匯票和商業承兌匯票。本項目應根據“應付票據”賬戶的期末余額填列。
(3)“應付賬款”項目,反映企業因購買材料物資或接受勞務供應而應付給供應單位的款項。本項目應根據“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶的貸方期末余額填列。如果“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶有借方余額,應列入“預付賬款”項目。
(4)“其他應付款”項目,反映企業所有應付和暫收其他單位和個人的款項,如存入的保證金等。本項目應根據“其他應付款”賬戶的期末余額填列。
(5)“應付工資”項目,反映企業應付而未付的職工工資總額。本項目應根據“應付工資”賬戶的期末貸方余額填列。
(6)“應付福利費”項目,反映企業按規定提取的用于職工個人的福利費期末余額,現行財務制度規定按工資總額14%提取。本項目應根據“應付福利費”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額,本項目應以“-”號表示。
(7)“未交稅金”項目,反映企業應交而未交的各種稅金,如營業稅、城市維護建設稅和所得稅等。本項目應根據“應交稅金”賬戶的期末余額填列。
(8)“其他未交款”項目,反映企業除稅金外應按規定上交國家的其他各種款項,如教育費附加等。本項目應根據“其他應交款”賬戶的期末余額填列。
(9)“預提費用”項目,反映企業所有已經預提計入成本費用而尚未支付的各項費用,如銀行借款利息等。本項目應根據“預提費用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額,應在“待攤費用”項目反映。
(10)“長期借款”項目,反映企業向銀行或其他金融機構等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項目應根據“長期借款”賬戶的期末余額填列。
(11)“應付債券”項目,反映企業實際發行的、尚未償還的各種長期債券及應計利息。本項目應根據“應付債券”賬戶的期末余額填列。
(12)“長期應付款”項目,反映企業除長期借款和應付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長期應付款項,如代管基金等。本項目應根據“長期應付款”賬戶的期末余額填列。
3.所有者權益項目的內容及其填列方法
(1)“實收資本”項目,反映企業實際收到的、投資者投入的資本總額。本項目應根據“實收資本”賬戶的期末余額填列。
(2)“資本公積”
項目和“盈余公積”項目,反映企業在經營過程中取得的資本公積金和按規定提取的盈余公積金。本項目應根據“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。
(3)“未分配利潤”項目,反映企業尚未分配或未指定用途的利潤。本項目應根據“本年利潤”賬戶和“利潤分配”賬戶的余額計算填列。未彌補的虧損,在本項目內以“-”號反映。
(二)損益表的編制
多步式損益表列有“本月數”和“本年累計數”兩欄。其中,“本月數”反映各項目的本月實際發生數,編制年度報表時,“本月數”欄改為“上年累計數”欄,并應根據上年損益表“本年累計數”欄所列數字填寫;如果本年度損益表各個項目的名稱和內容與上年度不一致,應對上年度損益表各項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整填入本表“上年累計數”欄內。
(1)“營業收入”項目,反映企業從事物業管理所取得的各項收入,包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入等。本項目應根據“營業收入”賬戶的貸方發生額填列。
(2)“營業成本”項目,反映企業從事物業管理活動中發生的各項直接支出,如直接材料和直接人工等。本項目應根據“營業成本”賬戶的借方發生額填列。
(3)“營業稅金”項目,反映企業由物業管理收入負擔的營業稅和城市維護建設稅等。本項目應根據“營業稅金及附加”賬戶的借方發生額填列。
(4)“其他業務利潤”項目,反映企業從事物業管理之外其他經營活動的收入扣除其他業務支出(包括其他業務成本及應負擔的費用和稅金)后的利潤(如為虧損應以“-”號表示)。本項目應根據“其他業務收入”賬戶和“其他業務支出”賬戶的發生額填列。
(5)“管理費用”項目,反映企業從事物業管理活動過程中發生的各種間接費用,如管理人員的工資、辦公費、差旅費和保險費等。本項目應根據“管理費用”賬戶的借方發生額填列。
(6)“財務費用”項目,反映企業為籌措物業管理活動所需資金等而發生的各項費用,包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機構的手續費等。本項目應根據“財務費用”賬戶的借方發生額填列。
(7)“投資收益”項目,反映企業對外投資取得的收益,包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入和認購股票應得的股息等。本項目應根據“投資收益”賬戶的發生額計算分析填列。
(8)“營業外收入”項目和“營業外支出”項目,反映企業業務經營以外的收入和支出。本項目應根據“營業外收入”賬戶和“營業外支出”賬戶的發生額填列。
(9)“所得稅”項目,反映企業按稅法規定計算應繳納的所得稅。本項目應根據“所得稅”賬戶的借方發生額填列。
(三)現金流量表的編制
現金流量表中,現金流量一般應當以總額反映,從而全面揭示出企業現金流量的方向、規模和結構。具體編制現金流量表時,除直接根據有關賬戶的記錄分析填列外,尚可利用的編制程序還有工作底稿法和t形賬戶法。
采用工作底稿法,就是以工作底稿為手段,以資產負債表和損益表數據為基礎,對每一項目進行分析并編制調整分錄,從而編制出現金流量表。其具體程序為:第一步,將資產負債表的期初數和期末數過人工作底稿的期初欄和期末欄;第二步,對當期業務進行分析并編制調整分錄;第三步,將調整分錄過人工作底稿中相關部分;第四步,核對調整分錄,借貸合計應當相等,資產負債表項目期初數加減調整分錄中的借貸金額后,應當等于期末數;第五步,根據工作底稿中的現金流量表項目部分編制正式的現金流量表。
采用t形賬戶法,是指以t形賬戶為手段,以損益表和資產負債表數據為基礎,對每一項目進行分析并編制調整分錄,從而編制出現金流量表。采用t形賬戶法編制現金流量表的步驟為:第一步,為所有的非現金項目(包括資產負債表項目和損益表項目)分別開設t形賬戶,并將各自的期末期初變動數過入各該賬戶;第二步,開設一個大的“現金及現金等價物”t形賬戶,每邊分為經營活動、投資活動和籌資活動三部分,左邊記現金流入,右邊記現金流出,并過人期末期初變動數;第三步,以損益表項目為基礎,結合資產負債表分析每一個非現金項目的增減變動,并據此編制調整分錄;第四步,將調整分錄過人各t形賬戶并進行核對,該賬戶借貸相抵后的余額與原先過人的期末期初變動數應當一致;第五步,根據大的“現金及現金等價物”t形賬戶編制正式的現金流量表。
1.經營活動現金流量項目的填列
《企業會計準則――現金流量表》規定,企業應采用直接法報告經營活動的現金流量,同時在現金流量表附注中采用間接法披露經營活動的現金流量。
直接法是通過現金收入和支出的主要類別反映來自經營活動的現金流量,它一般以損益表中的營業收入為起算點,調整與經營活動有關的項目的增減變動,然后計算出經營活動的現金流量。具體應用直接法時,有關經營活動現金流量的信息可通過分析企業的會計記錄取得,也可以通過對損益表中的營業收入、營業成本以及其他項目進行調整取
得。現實中,采用后一種方法的較多――通過調整營業收入、營業成本及有關項目而獲得經營活動的現金流量信息。
間接法是以本期凈利潤為起算點,調整不涉及現金的收入、費用、營業外收支以及有關項目的增減變動,據此計算出經營活動的現金流量。
(1)“提供勞務收到的現金”項目,反映企業收回當期的勞務收入(物業管理公司的管理費收入)款、收回前期勞務收入款以及轉讓應收票據所取得的現金收入等,可按以下計算公式填列:
提供勞務收到的現金=當期提供勞務收到的現金收入+當期收到前期的應收賬款+當期收到前期的應收票據+當期的預收賬款+當期收回前期核銷的壞賬損失
(2)“收到的租金”項目,反映公司收到的經營租賃的租金收入,如物業管理公司出租設備、廠地和車位等取得的現金收入。
(3)“收到的其他與經營活動有關的現金”項目,反映企業收到的除勞務現金收入和租金外的其他現金收入,如物業管理公司收到的營業稅、所得稅、城市建設維護稅、教育費附加等稅費的返還。
(4)“購買商品、接受勞務支付的現金”項目,反映企業當期購買商品和接受勞務所支付的現金、當期支付的前期購買商品和接受勞務的應付款、為購買商品和接受勞務而預付的款項等,其具體填列方法為:
購買商品、接受勞務支付的現金=當期購買商品、接受勞務支付的現金+當期支付前期的應付賬款+當期支付前期的應付票據+當期預付的賬款-當期因購貨退回收到的現金
(5)“支付給職工和為職工支付的現金”項目,反映企業以現金方式支付給職工的工資、獎金和各種補貼等,也包括企業為職工交納的社會保險基金和商業保險金等,但在建工程人員的工資和獎金應在“購建固定資產等支付的現金”項目中反映。
(6)“支付的所得稅款”項目,反映企業當期實際支付的所得稅稅款。
(7)“支付的其他稅費”項目,反映企業支付的營業稅、城市維護建設稅等,其中包括本期發生并實際支付的稅金和當期支付以前各期發生的稅金以及預付的稅金。有關投資項目發生的稅金支出應在投資活動中列示,不在本項目反映。
(8)“支付的其他與經營活動有關的現金”項目,反映企業除上述主要項目外的現金支出,如物業管理公司管理費用中的現金支出可在本項目反映。
2.投資活動現金流量項目的填列
(1)“收回投資收到的現金”項目,反映企業收回的投資本金和投資收益的實際金額。
(2)“分得股利或利潤所收到的現金”項目,反映企業因對外投資而實際分得的現金股利或利潤。
(3)“處置固定資產等長期資產而收到的現金凈額”項目,反映企業出售固定資產、無形資產和其他長期資產所取得的現金扣除為出售這些資產而支付的有關費用后的凈額。本項目還包括固定資產報廢、毀損的變賣收益以及遭受災害而收到的保險賠償收入等。
(4)“收到的其他與投資活動有關的現金”項目,反映企業收到的除上述項目外的現金收入,如物業管理公司收到的債券利息收入等。
(5)“購建固定資產等長期資產所支付的現金”項目,反映企業為購建固定資產、無形資產和其他長期資產而支付的現金,包括為購買機器設備所支付的現金、建造工程支付的現金、支付在建工程人員工資等支付的現金,以及購買無形資產而發生的實際現金支出等。本項目不包括融資租賃租入固定資產所支付的租金,融資租賃所支付的租金應在籌資活動的現金流量中反映。
(6)“支付的其他與投資活動有關的現金”項目,反映企業進行權益性投資、債權性投資等所支付的現金。按現行規定,權益性投資和債權性投資所支付的現金應分別單獨列示,但物業管理公司的這類投資活動極少,故在此合并反映。
3.籌資活動現金流量項目的填列
(1)“借款所收到的現金”項目,反映企業向金融機構舉借各種短期、長期借款所收到的現金。
(2)“收到的其他與籌資活動有關的現金”項目,反映企業吸收權益性投資、發行債券等取得的現金。按現行規定,吸收權益性投資和發行公司債券所取得的現金應分別單獨列示,但物業管理公司的這類籌資活動極少,故在此合并反映。
(3)“償還債務所支付的現金”,反映企業歸還金融機構的借款、償付企業到期債券所支付的現金。
(4)“償付利息所支付的現金”,反映企業償付借款利息和債券利息所支出的現金。盡管利息可能計入不同的成本費用賬戶,但均應在本項目反映。
第2篇 太陽城物業管理調查問卷-3
太陽城物業管理調查問卷3
本問卷由zz物業荊州**城管理中心發起實施,旨在了解業主關于物業管理服務的需求、存在的看法以及關于**城物業管理服務的意見和建議,加強互動溝通與交流,攜手創造一個安全、舒適、寧靜、和諧的理想人居環境,共同使**城物業得到有效的保值增值。
我們將倍加重視您的寶貴意見并以此指導和改進我們的服務工作,順致感謝!
以下問題請用'√'選答
1、您對'接受物業管理服務也是一種消費'所持態度:
a理解并贊同b不太理解c其他看法
2、您是否了解《物業管理條例》以及其中關于業主的權利義務和業主委員會的作用:
a、很了解 b、有一點了解但不全面 c、不了解
3、您是否有意愿成為一位業主委員會成員:
a、比較想b、不想c、我沒有時間但有意愿d、我還不了解e、想
4、您理解物業管理對您居住生活質量和房屋保值增值所起的作用嗎
a、基本理解b、理解c非常理解c其他看法
5、您重視的物業管理服務項目有:
a、安全保衛b、綠化與衛生c、社區活動d、維修效率e、投訴回訪效率及質量f、管家的作用g、公共服務以外的收費服務項目的補充h、力所能及的細節服務i、會所服務與配套商業j、交通與秩序
6、您希望物業公司提供的個性化服務項目有:
a、代請保姆b、家政服務c、上門維修d、代交水電氣費用e、代租房屋f、介紹裝修隊g、其他:
7、您希望您所聘請的物業管理單位除了專業以外還應具備的素質有:
a、服務意識b、溝通能力c、公平、公正、透明的服務d、友善和親和力e、遵紀守法g、微笑服務h、禮貌i、恭謙j、文明
8、您贊同的物業公司與業主的溝通方式有:
a、溝通會b、電話溝通c、家訪式溝通d、問卷調查e、信件f、意見箱g:網絡論壇
9、您是否喜歡群體活動:
a、不喜歡b、比較喜歡c、還可以d、只參加喜歡的活動
10、您偏向喜歡的社區活動:
a、健康方向b、有關老人和兒童的c、知識講座d、全體業主參與的競技項目e、露天電影f、露天演出g、溝通聯誼h、適當的旅游組織i、
11、閑暇時是否愿意到會所消遣:
a、通常會b、不一定c、看具體情況
12、以下您希望參與的活動有:
a、聚餐b、聯誼酒會c、參觀d、旅游e、冒險和探險f、挑戰性的活動g、競技比賽
13、您需要什么樣的會所設施和服務:
a、室內恒溫游泳館b、室內網球c、乒乓球d、臺球e、棋牌室f、咖啡茶藝g、健身房h、跳操房i、圖書室j、其他:
14、您希望小區具有什么樣的配套設施:
a、菜場b、超市c、餐廳d、幼兒園e、郵政點f、銀行g、美容院h、
15、您在**城的購房目的:
a、居住b、投資c其他
16、您入住時有小孩同住嗎:
a、有0-4歲幼兒b、有4-10歲兒童c、有10-15歲孩子d、有15歲以上孩子
17、您希望我們為孩子成長提供的服務:
a、英語班b、書畫班c、鋼琴小提琴班d、舞蹈班e、考前輔導班f、
18、您入住以后是否有老人同住:
a、沒有老人同住b、有老人同住,老人年齡
19、您希望為老人提供的服務有:
a、上門體檢及家庭醫生服務b、健康相關講座c、老年團體活動d、
20、您考慮對所購房屋裝修的投入:
a、3萬元以下b、3-5萬元之間c、5-10萬元之間d、10萬元以上e、20萬元以上
21、您考慮選擇裝修單位的性質:
a、自己找的裝修人員b、裝修公司c、知名裝修公司
22、您在處理您顧請的裝修公司與物業公司在裝修管理中矛盾的立場
a、傾向裝修公司b、傾向物業公司c、就事論事d、中立
23、您希望物業公司的各種個性化服務收費采用什么結算方式
a、現金直接支付b簽單記賬后月結c、其他
24、您是否同意小區內白天持續播放背景音樂:
a、同意b、不同意c、無所謂d、按時間段播放較好
具體播放時間建議:
25、您擁有的交通工具情況
a、家用轎車b、摩托車c、助力車d、自行車e、
26、您所能接受的物業管理費標準(每平米/月):
a、0.5-0.6元b、0.6-0.8元c、0.8-1.00元d、1.00-1.2元
27、您所愿意采納的物業管理費用的交納形式是:
a、按季交納b、物業公司上門收取c、按年交納d、其他、
以下問題請給出您的詳細意見:
28、您對未來**城物業管理服務方面最關注的事情是什么
29、目前您對**城最關心的問題:
30、您對**城會所方面的詳細建議和意見
31、您估計您對于物業管理工作中最不能容忍的事情是什么
32、您的其他的建議和意見:
姓名:性別:
第3篇 前期物業管理控制程序范本
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2 物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在'物業管理接管驗收記錄表'中進行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后,::由參加驗收各方在'物業管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1 根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4 聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5 辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1 及時向住戶發送有關的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續書'和'收費通知書'。
4.5.2 做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定'管理公約';
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂'裝修管理規定',做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6 由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3 工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4 物業管理機構根據'管理公約'規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1 qr23-01 物業管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02 入伙通知書
5.3 qr23-03 入伙手續書
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》
第4篇 物業管理員工業區的物業管理試題
一、單選題
177、工業區內各企業、車間應按照樓層的承受負荷要求放置和貨物,不按要求造成的損失由( )。
a、責任企業負責 b、物業管理公司負責 c、由雙方負責 d、施工單位負責
178、物業管理區域內的標志牌、路燈、垃圾桶等屬于( )環境小品。
a、裝飾性 b、功能性 c、分隔性 d、人文性
179、工業區物業管理公司在管理區域內( )
a、只能使用原有停車場 b、不能建設新的停車場 c、可以規劃設計新的停車場 d、不能設立停車場
180、工業區停車場內要求光線充足,便于查找,還必須便于( )的實施。
a、多種經營服務 b、綠化管理 c、崗位責任制 d、消防管理
二、多選題
181、工業區物業管理包括( )等房屋建筑的管理。
a、工業廠房 b、生產車間 c、倉庫 d、住宅區
182、工業區物業管理工作難度較大,主要是因為( )
a、管理面廣收益低 b、噪聲污染大 c、固定資產比重大 d、維修保養費用高
183、工業廠房和倉庫的服務,主要是做好各項保障工作,包括( )
a、供應保障 b、環境保障 c、售后服務保障 d、工作條件保障
184、工業區環境污染的類型有( )
a、水體污染 b、固體廢棄物污染 c、空氣和噪聲污染 d、電磁波污染
185、各類環境小品的功能有( )
a、強化管理 b、方便耐用 c、美化環境 d、組織空間
三、判斷題
186、( )工業區物業管理負責廠房和倉庫范圍內所有設備設施的管理、養護和維修。
187、( )工業廠房和倉庫用作生活居住時,須經公安部門批準同意。
188、( )工作區內的工業廢棄物應由各企業、車間自行處理,不可向外亂扔亂放。
189、( )在工業廠房的外墻或屋頂設置廣告,應事先向房地產管理部門申請,經批準后方可實施。
190、( )在工業廠房和倉庫的公共場地堆放貨物時,須經物業管理公司批準。
191、( )搞好工業區的環境衛生工作,工廠職工負主要責任,物業管理公司要密切配合。
192、( )工業區車輛管理的重點是防止車輛亂放和丟失,因此,應搞好車場的建設。
第5篇 第一城物業整體管理目標理念
第一城項目整體管理目標、理念
針對zz第一城的實際情況,我們確立了其物業管理的目標定位和整體構想。我們對zz第一城的具體管理目標是:在管理期內,使zz第一城的物業管理在社區環境、安全保障、設施維修、文化氛圍、管理水平等方面成為安慶市物業管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌樓盤形象。通過專業化、規范化的物業管理服務,在全面接管小區后一年內使zz第一城達到安慶市物業管理優秀小區的管理標準,三年內達到安徽省物業管理優秀示范住宅小區的標準,四年內達到國家優秀示范住宅小區物業管理標準。我們對zz第一城的整體管理目標可概括為:
1、樹建興物業管理公司形象,提升zz第一城綜合品質,為一流地產品牌提供一流物業配套。
建興物業是一個極具活力和競爭能力的物業管理企業,她最鮮明的特色是敢于創新,既有機制創新,又有管理創新,還有物業管理行業理念的創新。建興物業在接管zz第一城后,zz第一城將成為建興物業今年工作的重中之重,必將投入主要精力,公司考慮以此項目為基點,在安慶地區開辟更大市場。為樹立建興物業管理公司形象,提升'zz第一城'的綜合品質,建興物業公司準備采取以下措施:
(1)全面推行'人性化物業管理理念'
zz第一城在當地屬于高端地產項目,鑒于業主有一定的經濟能力和身份,建興物業將借鑒高端物業管理經驗,廣泛引入人性化物業管理的先進管理理念,以'關注員工的不同需求、關注業主的家居質量、關注環境的溫馨和諧、關注社區的整體氛圍'為特征的具有'zz第一城特色的人性化物業服務模式'。建興物業的人性化管理實現了幾個統一:對業主來說,注重了外在環境和內在情感的統一;對公司來說,實現了規范化管理和人性化管理的統一;對員工來說,體現了企業發展和個人成長的統一。
倡導'人性化物業管理模式'可以表述為:(1)關注員工和業主不同層次的需求;(2)小區環境建設中人性化因素的融入;(3)對業主在管理服務過程中的'家庭式關懷';(4)現代文明社區精神的塑造。簡言之,就是在管理、環境、空間各個層次和環節營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規則約束的和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。人性化物業管理模式必將使zz第一城的物業管理在檔次上得到全面提高。包括:
(2)全面導入酒店式物業管理服務(重點介紹)
我們將在zz第一城推行'以業主為中心'的酒店式管理服務,倡導'以人為本'全方位個性化的業主服務,帶領物業員工參觀學習zz第一城的五星級酒店服務,我們將按照現代酒店服務的國際標準及相關要求來對zz第一城量身打造全方位的物業服務:
2.1 zz第一城酒店式物業管理的行為標準:
smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業主)保持真誠的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。
ready(準備):主動,要求能隨時為服務對象(業主)提供專業、規范的服務;
viewing(看待):要把每一位服務對象(業主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創造):要精心創造出使服務對象(業主)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;
eye(關注):始終要用熱情友好的關注態度對待服務對象(業主),關注業主服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;
國際酒店業認為,service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內容來理解,這也是我們對酒店式商務物業管理服務的行為標準要求。
2.2 我們從過去的著眼于滿足業主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業主一般需求的基礎上,最大可能地滿足業主一家一戶的不同需求高度;將根據zz第一城各類業主的不同需求,提供適合不同層面、不同類型的個性化社區服務內容,實行有效的'愛好分類、個性服務',將以往物業服務的大面積、大分類和大時段上升為業主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務。
zz第一城酒店式物業管理服務滿足個性服務需求的標準:
要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點,
o 要通過調研,事前了解服務對象的各種不同的需求:
不同類型的業主具有不同的個性服務需求。一般而言,業主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環境。酒店式物業管理過程中,在滿足業主歸屬需要方面,應特別注重業主對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業主的'個性'歸類集中,擬定服務的實施計劃。
o 按物質性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業主)的需要:
物質性的需求差別是指服務對象對具體物質產品(物業管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質產品的需求是相同的,但對產品的形式和表象(即物業管理職能的實施過程)有不同的要求。
在提供服務時,不僅對物業管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業主的感受差異,在物業管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑'以物業管理為依托、以業主服務為中心'的理念,推行充分體現酒店式的'隱性管理'管理模式。
2.3 zz第一城物業服務工作的指導方針(服務誡條):
o 業主滿意是我們工作的目標。
o 微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。
o 溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。
o 快捷。根據業主的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業主。
o 職業禮貌。保持職業禮貌,主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。
o 職業儀表。整齊穿戴,以自己經過修飾的儀容儀表為驕傲;注意個人衛生;時刻留意員工就是公司形象的體現者。
o 團體合作。互助合作,良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現,認同建興的企業文化和管理。
o 工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業、規范的工作水準進行物業管理服務。
業主服務感受描述:
o 安全方面有職業儀表、工作規范的安全巡視人員、崗位執勤人員、折射'紀律嚴明、訓練有素'的安全防范行為。
o 會所優雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的保安真誠微笑、禮貌問候,讓業主感受星級酒店服務的感受。
o 優美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
o 整潔儀表、操作規范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服
務。
o 任何時候需要,通過信息網絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備'紅十字'應急醫藥,以備不時之需。
o 公共設備正常運行和迅速的家居維修服務,便可商居無憂。
o 利用會所和網球場組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。
o 擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。
zz第一城的酒店式物業管理將使zz第一城的業主倍感尊貴,使天主第一城銷售持續走旺。
(3) 實踐'即時服務和隱性管理'相結合的管理設想
我們在zz第一城的物業管理中,將引入'即時服務'和'隱性管理'相結合的管理理念。'即時服務',就是我們將對小區業主的服務需求做全面、深入、細致的了解,并成立'業主應急服務隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業主需要幫助時會即時出現,為業主提供及時滿意的服務,我們強調的是服務的快捷性和業主的滿意度。'隱性管理'是服務檔次的提升,其主旨是充分尊重業主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業主需要幫助時即時出現,提供深層次的個性化服務。比如,小區的清潔管理,我們在業主上下班高峰期不讓業主看到保潔員,充分尊重了業主的私密空間。
(4)全面實施mis、cis系統及cs系統工程
a.mis系統:物業管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監控中心設置信息控制系統及處理系統,對社區所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發出后進行跟蹤管理。
b.cis系統:我們將對zz第一城進行形象設計。該設計內容包括小區標識導視系統、商業網點的色調、招牌規劃設計、小區管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設計完成并實施以后,zz第一城將有一個獨立完整的形象系統,從而大大提高zz第一城的形象,提高社區的文化品味。
c.cs系統:我們將在zz第一城的物業管理中實施顧客滿意戰略,即一切從業主、住戶的需要出發,以業主滿意為物業管理服務的目標,使zz第一城業主和住戶充分感受到高水平管理服務的價值。
(5) 建立與千家萬戶聯動的社區網站,實行社區計算機網絡互動管理。
現代化的物業應該實行現代化的先進物業管理,實行電腦化管理是提高物業管理水平的關鍵所在。建興物業已在濱湖家園使用了時下較為先進的物業管理軟件系統,現在物業管理軟件日新月異,我們將總結經驗,爭取將目前最新的網絡版投入zz第一城的管理中,從而全面提升zz第一城的物業管理水平。
(6)建立治安快速反應系統
安全防范是物業管理第一要素,zz第一城的治安工作由中央監控中心統一指揮調度,并建立起戰斗力強的治安快速反應系統,該系統既強調迅速快捷,又強調多重結合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內趕到現場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即小區治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合,確保小區治安防范萬無一失。
(7)逐步增加社區管理服務的技術含量
未來的物業管理行業是人才的競爭,也是管理服務中技術含量的比拼,技術的競爭將起最終作用。在zz第一城的物業管理中,我們將逐步加大技術投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節約人力成本;在機電設備管理中,利用成熟的技術和經驗,加快智能化建設。
2、建設專業規范的服務隊伍
在實施zz第一城物業管理的過程中,我們將建設一支專業、規范的物業管理人員隊伍。同時,我們將持續推行'物業管理人職業化'的管理主題,有計劃地選拔培養管理處高層管理員,為zz第一城物業管理的提高和吉諾地產的持續發展培養和儲備人才。建興物業歷來重視培訓工作,建立了理論學習和實際演練相結合的培訓機制。因此,我們有信心在zz第一城的物業管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經驗的高素質的物業管理服務隊伍。培養措施包括:
(1)物業管理人職業化
第6篇 鴻慶物業管理公司簡介材料
鴻慶物業管理有限公司簡介
甘肅鴻慶物業管理有限公司成立于2023年6月,注冊資本金500萬元人民幣,國家三級物業企業資質。注冊地址:蘭州市城關區雁灘路3295號,
公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的獨立法人企業。主要業務以承接各種類型的住宅小區(大廈)、寫字樓、行政事業單位辦公樓、企業廠房、學校、商場、醫院、銀行、賓館、飯店、體育館、公園、車站等項目的全權委托物業管理服務。還承接保潔、綠化、家政、搬家、水電暖安裝與維修、電梯、空調、機電設備、樓宇對講、智能化系統的專業保養與維修等服務項目。此外,還提供專業咨詢代理,如物業早期介入、前期管理、業委會組建、物業項目招投標、項目方案設計、成本測算、標書制作、法律和政策咨詢等。
公司現有員工120多人,其中高、中級物業管理師10多名,擁有水、電、暖等專業技術資質的工程人員20多名。公司員工全部具有相應行業專業技能及實際工作經驗,管理人員和技術人員全部是大專以上學歷,且都是持證上崗。公司目前全權委托服務的項目有城關區的省工信委家屬院、省旅游局家屬院、甘肅旅游大廈、佳新商住樓小區、雁沙花園,七里河區龔家灣欣德小區等。專項保潔服務項目有安寧“興蘭陽光里”、西固“蘭州恒大都市廣場”等。接管的小區物業總面積達到80多萬平方米。業務范圍涉及城關、七里河、安寧、西固等行政區域,承接物業管理的類型有高檔住宅小區、普通住宅小區、寫字樓(商業大廈)、單位家屬樓、經濟適用房小區等。
近年來,公司先后被中國貿促會建設行業分會、中國國際商會建設行業商會、建筑物清潔委員會聯合授予為“會員單位”,并被建筑物清潔委員會評為“建筑物日常清潔養護施工甲級資質”,蘭州物業管理協會吸納為“會員單位”、首屆蘭州市最具競爭力的“物業管理企業”和物業管理“先進單位”、甘肅省質量信用中心評定為“質量服務信譽保障aaaaa級單位”等。公司法人代表雷養平先生被甘肅省工業合作協會、甘肅工合質量信用評價中心授予“甘肅誠信企業家”稱號。
公司按照“社會化、專業化、市場化、人性化、制度化、集團化”的發展思路,遵循“聘專業的人,做專業的事”,秉承“持續超越客戶不斷增長的期望”理念,不斷加強企業內部管理,提高員工整體素質,不斷擴大經營范圍,拓展服務領域,公司實現了跨越式發展,服務水平和管理模式不斷上臺階、上檔次、上水平。管理服務的小區安全、文明、整潔、舒適、充滿親情,深受廣大業主的信任和支持。公司全體員工將繼續努力,爭取把公司打造成甘肅物業行業管理一流、服務一流、品質一流的名優高端品牌企業。
第7篇 物業管理員寫字樓的物業管理試題
一、單選題
133、我國中型寫字樓的建筑面積一般在( )。
a、1萬平方米以下 b、1-3萬平方米 c、3萬平方米以上 d、5萬平方米以上
134、我國寫字樓按功能可以分為( )三種類型。
a、一級、二級、三級 b、甲級、乙級、丙級 c、大型、中型、小型 d、單純型、綜合型、商住型
135、寫字樓的管理方式不包括( )
a、委托服務型 b、自主經營型 c、專業服務公司型 d、有關部門委派型
136、在寫字樓的管理方式中,委托服務型與自主經營型物業管理的根本區別是物業管理公司的( )不同。
a、管理職能 b、管理范圍 c、產權狀況 d、經濟效益
137、與物業管理公司簽訂寫字樓物業管理合同的是( )。
a、大廈業主委員會 b、大廈承租人 c、大廈產權人 d、大廈投資人
138、寫字樓商務服務中心是( )為了方便客人,滿足客人需要而設立的商務服務機構。
a、寫字樓業主 b、大廈承租人 c、大廈業主委員會 d、物業管理公司
139、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )。
a、物業的保值增值 b、物業的業租率 c、資金的良性循環 d、設備的正常使用和保養
140、寫字樓的客務服務主要指( )
a、硬件服務 b、軟件服務 c、前臺服務 d、保潔服務
二、多選題
141、寫字樓原指用于辦公的建筑物,一般由( )組成。
a、綠化系統 b、辦公用房 c、輔助用房 d、交通系統
142、在以下說法中( )是正確的。
a、目前,我國寫字樓分類尚無統一的標準 b、商住型寫字樓是指既能提供辦公又能提供宿舍的寫字樓 c、智能型寫字樓是指具備高度自動化功能的寫字樓 d、我國寫字樓按功能可分為大型、中型、小型三類
143、寫字樓商務中心應配備一定的現代化辦公設備,這些設備主要有( )
a、電視機,電話機 b、計算機,打印機 c、傳真機,中英文處理機 d、裝訂機,投影儀
144、客戶對寫字樓商務中心服務質量的評價,是以服務的( )為出發點
a、價格 b、精確 c、周到 d、快捷
145、寫字樓商務中心工作人員應具備的素質包括( )
a、流利的外語聽說讀寫能力 b、秘書工作知識 c、設備的清潔保養知識 d、熟練的中英文打字能力
146、寫字樓商務中心在為客戶提供服務之前應( )
a、了解客戶的服務要求 b、填寫《商務中心費用收據單》 c、向客戶講明收費情況 d、按規定收取押金
147、寫字樓的客務服務項目包括( )
a、問訊、留言服務 b、航空機票訂購服務 c、酒店預定服務 d、清潔衛生服務
三、判斷題
148、( )目前,我國寫字樓主要是專業人員依照其寫字樓所處的位置、規模、功能進行分類。
149、( )國外甲級寫字樓具有完善的物業管理服務,包括24小時的維護維修與保安服務。
150、( )國外乙級寫字樓是指使用的年限已經比較長,某些方面不能滿足新的建筑條例或規范要求的寫字樓。
151、( )國外丙級寫字樓地理位置良好,建筑物的物理狀況良好,有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類建筑物。
152、( )委托服務型物業管理是指業主或物業管理公司接管寫字樓后,將有些管理內容要求明確,職責清晰,或專業性強、技術要求高的服務項目委托給社會上的專業服務公司去做。
153、( )由專業服務公司為寫字樓提供專業化分包管理是我國物業管理發展的方向之一。
154、( )寫字樓商務中心硬件設備的配備應一步到位,一次性置備齊全。
155、( )寫字樓商務中心工作人員在使用各種設備時,應嚴格按照操作程序進行教、學
第8篇 zx物業管理處人員素質要求
物業管理處人員素質要求
(一)管理處主任:本科及以上文化程度,具有三年以上本職工作經驗,熟悉物業管理政策法規,持有'物業管理企業經理上崗資格證書',懂電腦基本操作應用;與公司統一信念,廉潔、自律,具有奉獻精神,認真負責,團結同事,有創新意識,能包容、忍耐;有一定組織、協調及管理能力,善于處理各種難題;公關能力強,能創造顧客價值。
(二)物業助理:大專以上學歷,熟悉物業管理法規政策;有同職工作閱歷2年以上及上崗資格證,懂電腦基本操作與應用;品行端正,能與企業相互擁有,有良好職業道德,能與同事、團隊合作共事;敬業敬職。1、有一定的組織、管理及協調能力;2、文字處理及表達能力較強,有一定的社交能力;3、能處理所轄范圍出現的各類問題及應變能力。
(三)客戶接待:大專以上學歷,有檔案、資料管理工作經驗,熟悉檔案資料的歸檔、立卷、銷毀程序,電腦打字熟練;遵守企業制度、保守機密、有良好的職業道德和工作作風;堅持原則,對工作認真負責,盡心盡力、兢兢業業。1、電腦打字速度快(80字/分鐘及以上);2、具有及時整理、清理、歸案、立卷、編碼資料的能力;3、對歸案的檔案資料熟悉,做到查找準確、快速;4、有一定的文字處理、排版能力;5、熟悉辦公室有關設施、設備的操作。
(四)出納:中專以上文化程度,有企業財務會計工作經驗二年以上,熟悉財務電算化,對現代企業體制和經濟運作有一定認識,熟悉國家財務政策法規;遵守企業制度,保守公司機密,有良好的職業道德,忠誠、可靠、廉潔自律、作風正派、敢于抵制不法行為,原則性強,對工作盡職盡責;熟悉銀行、稅務、審計等法規及具體業務運作程序、獨立鑒別現金真偽能力、有指導收費等業務工作能力。
(六)客戶服務中心:大專以上學歷,二年以上本崗位工作經驗,持有物業管理崗位證書,懂電腦基本操作和應用;作風端正、忠誠廉潔、勇于承擔責任、善于接納、寬容、細致、耐心、有團結協作精神;有足夠的業務知識,具有較強的組織領導能力,善于思考;能獨立解決管理中出現的難題;有較好的親和力,社交能力及口頭表達能力,與業主、商戶建立良好的人際關系。
(七)維修部主管:大專以上學歷,中級及以上技術職稱,從事專業工作四年以上有實際操作、排除故障等工作經驗,有較強的專業技術理論知識,熟悉iso9000質量體系;遵守企業制度和安全操作規程,具備良好的職業道德和嚴謹的工作作風,廉潔自律、原則性較強,對工作認真負責、任勞任怨、注重作業跟進。有及時解決、排除設備運行故障的能力;有培訓、指導專業技術人員操作的能力;有較強的動手能力;有編制操作規程、工作流程的能力;有較強的組織領導能力。
(八)維修員:中專以上文化程度或職業技術學校畢業,有專業資格證,從事專業工作三年以上,有實際操作、排除故障等工作經驗、有一定的專業理論知識,熟悉質量記錄。遵守企業制度、安全操作規程,有良好的職業道德和敬業精神,品行端正,熱愛本職工作、對工作認真負責,盡職盡責,吃苦耐勞、任勞任怨、兢兢業業。有應急處理問題的能力;動手能力較強,能滿足維修工作需要;有多個專業維修技能;有修舊利廢能力。
(九)安全管理部主管:大專以上學歷,年齡35歲以下,身高1.72m以上,或退伍軍人連職以上干部,從事安保工作三年以上經驗,熟悉有關的法律、法規知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結友愛、工作嚴謹、認真負責、不徇私情,不怕牲犧,盡職盡責。有較強的組織領導能力、能獨立處理問題;尤其處理突發事件的能力較強;工作經驗豐富,有帶領全隊維護好公寓安全及業主、商戶生活秩序的能力;懂得治安、防火專業知識,了解相關法律法規;具備與公安、消防等部門配合、溝通、建立良好關系的能力;業主、商戶反映良好。
(十)安全管理部領班:高中或中專以上文化程度,年齡30歲以下,身高1.72m以上,2年以上本職工作經驗,有法制觀念,持有保安員資格證。忠于職守、機警勇敢、處事果斷、反應迅速、遵紀守法、為人誠實、團結同事、熱愛本職工作,盡職盡責,敢于同壞人壞事作斗爭。具有一定組織領導能力;熟練掌握消防知識及其他相關業務;身體強壯,有較好的獨立處理問題的能力。
(十一)監控員:高中以上學歷,從事監控工作1年以上,熟悉監控系統性能及相關的理論。遵守公司各項規章制度,品行優良、作風正派、為人誠實、有良好的職業道德、團結同事、熱愛本職工作、盡職盡責、任勞任怨、服從領導和工作安排,工作認真仔細。具備處理突發事件的能力;熟練掌握和運用監控系統;判斷準確、處事果斷;具有一定的監控設施維護技術。
(十二)安管員:高中以上學歷,年齡30歲以下,身高1.70m以上,從事本職工作2年以上,熟悉物業管理的相關理論知識,了解物業管理工作流程,遵守公司各項規章制度。品行優良、作風正派、為人誠實,有良好的職業道德,團結同事、顧全大局、熱愛本職工作、服從領導、聽從指揮、工作認真、吃苦耐勞、堅持原則。具備處理突發事件的能力;熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質;觀察細致、判斷準確、反應靈敏。
(十三)保潔組領班:中專以上學歷,年齡45歲以下,從事服務工作三年以上經驗,熟悉有關的園林綠化及保潔知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結友愛、工作嚴謹、認真負責、不徇私情,盡職盡責。有較強的組織領導能力、能獨立處理問題;工作經驗豐富、有帶領本部員工維護好公寓環境及業主/商戶生活秩序的能力;具有與市政園林、市容環保部門的協調能力;業主、商戶反映良好。
(十四)保潔員:初中以上文化程度,年齡45歲以下,從事服務工作一年以上經驗,熟悉有關的保潔知識;忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結友愛、工作嚴謹、認真負責、盡職盡責。有較強吃苦耐勞的精神;工作經驗豐富、有較強的專業技能;業主、商戶反映良好。
(十五)園藝工:初中以上文化程度,年齡45歲以下,從事園藝工作三年以上經驗,熟悉有關的園林綠化知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結友愛、工作嚴謹、盡職盡責。有較強吃苦耐勞的精神;工作經驗豐富、有較強的綠化養護管理的知識和技能;熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法,掌握花木病蟲害的防治方法,正確并熟練使用園林機具;業主、商戶反映良好。
第9篇 物業區域盆景管理作業方法
1.0適用范圍
2. 0適用于盆景養護管理工作工作程序序號項目內容
1盆景的選購標準山水盆景的選購標準
1) 山水布景合理,遠近景搭配合適,整體觀賞效果好;
2) 山石連接自然,沒有明顯人工拼鑿痕跡,山上附生植物生長良好比例合適;
3) 山石連接穩固,不易掉落;
4) 水盆清潔,沒有長表苔;
5) 配件設置大小比例合理,位置恰當;
6) 選購時考慮盆景大小與擺放在點相適應。樹樁盆景選購標準
1) 植株生長健壯、比例合適;
2) 植株無病蟲害,葉色自然健康;
3) 造型古樸自然,修剪精細,無明顯人工雕綁扎痕跡;
4) 盆景盆與植株,配件相協調;
5) 盆景大小與擺放地點相適應。
2盆景管理質量標準
1) 山水盆景山體清潔自然,盆水清透,無青苔或泥沙等雜物;
2) 山水盆景山石穩固不掉下,山上附生植物生長健壯,比例合適;
3) 山水盆景的配件如:橋、亭、人、鳥等不變色變形;
4) 樹樁盆景生長健壯,沒有明顯的病蟲害,沒有縮枝現象;
5) 樹樁盆景能按不同樹種習性修剪,形狀自然,無不自然修剪刀痕;
6) 盆景內除裝飾用的植物及小配件外,無雜生植物及其它雜物;
7) 盆泥沒有板結或因淋水而沖刷流失現象;
8) 養護過程中沒有肥害藥害及損壞現象。
3盆景淋水
1) 盆景應經常澆水,每天淋一次,令山石保持濕潤,利于苔蘚和植物生長,尤其是硬石類,但不能一次澆太多、太猛,澆水要細、慢、勤、勻,淋完水要將桌面、地面抹干凈;
2) 蓄水盆景要勤換勤洗,一般每周換洗一次,防止盆水污濁,樹、山石灰塵沉積;
3) 室外盆景夏季每天上下午各淋一次水,淋水時不能用水管直接往盆泥上淋,防止泥土流失,應用細孔花灑慢慢淋濕,冬春季根據天氣情況一般每1~2天淋一次水。
4盆景施肥
1) 盆景施肥須經常施肥,但肥宜稀薄,每次用量不宜過大,常用有機肥和復合肥配合使用;
2) 在上盆或換盆時將有機肥施入盆中,若不換盆則應在每年2 ~ 3月份施用,每盆用量為50 g左右,平時依樹體生長情況,用復合肥作追肥,一般每盆用量約10 g,小盆酌情減少;
3) 施肥應注意:施用有機肥應充分腐熟,無異味;剛上盆的盆景不施追肥;肥料不靠根施用;肥料要用盆泥覆蓋。
5 盆景修剪修剪時間
1) 落葉類一年中在休眠期進行強剪和細剪;平時養護隨時前除病枯枝,細弱枝及徒長枝,保持植株造型;
2) 常綠一年四季均可做控制型修剪,隨時保持自然優美造型;
3) 觀花類應在花落后進行;
4) 松柏類宜在3 ~ 5月進行;而福建茶,榕樹常綠樹木重剪應在天氣轉暖時進行,平時每月進行一次修剪。
修剪方法
1) 疏剪:將不符合造型的枝條從基部剪除,包括病蟲枝、平行枝、重疊枝、反向枝、對生枝、直立枝、輪生枝、下垂枝、丫杈枝、徒長枝等;2) 短剪:將枝條根據造型要求保留一部分,其它的剪除;
3) 蓄枝截干:每年重剪時將上年長出的第二級枝條留一、二枝芽將其短截;
4) 抹芽:將無用的不定芽或萌芽從枝干抹掉;
5) 摘心:將新枝頂端芽頭除去;
6) 摘葉:將過密或病黃葉摘除。
6盆景翻盆翻盆年限
1) 幼樹每年翻一次,換成大一號的盆,一般不過兩年;
2) 成形樹兩年一次;
3) 老樹及松柏類樹木三年一次。
翻盆時間
1) 一般于春季尚未發新芽前進行;
2) 觀花類,在花后結合修剪進行;
3) 只是用小盆換大盆,不必弄破土球時一年四季均可進行。
翻盆方法
1) 磕盆:將植株連泥整個從盆中取出;
2) 去舊土:把一部分舊土去除,注意不過多傷根;
3) 剪除枯根,病根過長過密根;
4) 栽種:將修整好的盆景重新種植新盆中,底部墊碎瓦片;
5) 回填土:填回新泥將植株固定,并壓實;
6) 淋水:填好盆土后立即澆透水。
7盆景擺放盆景搬運搬運應注意安全,各盆景間枝葉不能疊壓;盆景盆下墊軟墊防震。室內盆景擺放
1) 擺放在合適的架子,觀賞面正對外面,編號放在后面隱蔽處;
2) 擺放于室內的盆景應無雜草,無露于表面的肥料,盆面干凈美觀;
3) 擺放于室內的樹木盆景每星期換到室外養護兩個星期;
4) 擺放于室內的山水盆景應保持石塊清潔,盆內無雜物,山石穩固,山上附生植物長勢良好;
5) 室內盆景擺放的位置應為不防礙人們活動的地方。
室外盆景擺放
1) 擺放于盆景場的應按類型分類編號擺放,以更管理;
2) 懸崖式盆景應擺放于高架上,樹形飄往向陽處;
3) 小型放在高架上,大型放在矮架上或地面;
4) 長期擺放的大型盆景可直接埋入土中;
5) 擺于高架上的高于40cm盆景應加以固定。
第10篇 物業工程部管理范圍4
物業工程部管理范圍(四)
總體:工程部負責項目有:
(1)對所有設備的日常運行管理。
(2)對建筑物及所有機電設備的維護保養。
(3)對樓宇未盡人之處提出整改方案。
(4)對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監督管理。
(5)對客戶進行有償服務。
(6)為物業管理提供一切有關工程詢問。
一、強電專業
1.負責整個樓宇變配電系統的日常運行、管理。
2.負責整個樓宇變配電系統的維修保養工作。
3.負責空調、冷水機組等動力電源、電機、控制柜的維修保養。
4.負責給排水專業所有動力電源、電機、控制柜的維修保養。
5.負責樓宇公共區域的照明維修。
6.負責樓宇臨時供電的安排和計劃。
7.負責提供節約電力的計劃方案,并經批準后實施。
8.對系統不完善的地方提出整改方案,并經批準后實施。
9.負責電梯的維修、保養。
10.負責卷簾門的維修、保養。
11.為客戶提供有償服務。
二、空調專業
1.負責樓宇整個空調、采暖、通風系統的日常運行、管理。
2.負責樓宇整個空調、采暖通風系統的維修保養。
3.負責空調、采暖、通風系統中,電機和控制柜的巡視工作,發現問題后及時報告電氣維修班處理。
4.改善空調、采暖、通風系統的設計,使樓宇有一個良好舒適環境,同時最大限度節約能源。
5.為業主、客戶提供有償服務。
三、給排水專業
1.負責樓宇的供水系統、排水系統、消防給水系統、噴灑系統、雨淋系統的運行、維修、保養和故障檢修。
2.負責樓宇所有衛生潔具的維修保養。
3.負責樓宇內所有機械的維修,如:手推車等。
4.負責水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。
5.負責生活水水質處理。
6.為業主、租戶提供有償服務。
四、土建專業
1.負責樓宇內公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項目的修理、調整。
2.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等修、整改。
3.負責公共范圍內和物業公司的家具維修。
4.負責安排一些小五金件的維修和調整。
5.負責一些臨時性的任務。
6.為業主、客戶提供有償服務。
五、弱電系統
1.負責公共應急廣播系統、保安監控系統、綜合布線系統、電話系統、有線電視系統、樓宇自控系統、消防自動報警系統的正常運行和維修、保養。
2.負責向業主、客戶提供有償服務。
第11篇 美名物業管理公司簡介材料
美名物業管理有限公司簡介
武漢市美名物業管理有限公司成立于2023年10月,注冊資金303萬元,是一家擁有國家三級資質物業管理企業,現系武漢物業管理協會會員單位。公司致力于全方位的高品質物業管理服務,涵蓋高檔住宅區、別墅、寫字樓、機關辦公樓、學校、工業園、醫院、體育中心、商業步行街、大型百貨公司、體育大樓、公眾場館等多種物業業態。專業從事物業管理、清潔服務(日常保潔、開荒保潔、外墻清洗、地毯干濕洗、地面清洗、中央空調清洗、石材翻新結晶、沙發清洗等)、保安服務、綠化服務、食堂餐飲服務、商旅服務等多項業務。
目前,在公司現有員工中,具有國家注冊物業管理師資格10人,專業管理人50人,中高級技術人員10人,員工持證上崗率為100%。公司設有總經理辦公室、管理者代表辦公室、經營部、財務室、管理部、品質部、環境部、工程部、秩序部、物業部等十個項目部門。
自公司成立以來,內部管理不斷完善,經營機制不斷創新,大力倡導“熱忱、優質、團結、奉獻”的企業精神,全方位的開展科學管理和親情式的優質服務。公司先后榮膺“優秀物業服務企業”、 “省誠信物業服務企業”、“金牌物業”等稱號,凝聚了社會各界對美名物業品牌的信賴。所管理項目曾多次獲得國家、省、市、區優秀示范大廈(小區)等榮譽稱號,贏得了社會各界對美名物業管理服務水平的認可。
公司本著“真誠服務千萬家”的理念,不斷創新管理和服務模式,旨在打造武漢市最值得信賴的高端物業品牌。一直以來,為客戶創造理想宜居的美好生活是美名物業人的追求目標。放眼未來,美名將以更優質的物業管理精品,為客戶提供最專業化的物業管理服務,營造更安全舒適、清凈高雅的辦公和居住環境!用心服務改善生活,用心服務創造價值。公司全體員工將以點點滴滴的付出,匯聚成客戶的完美生活,真正成為客戶貼心生活助手!
服務宗旨:
客戶服務管家式 商務服務一站式
日常維修零缺陷 保安服務零干擾
優質生活定單式 個性服務酒店式
客戶的滿意是我們最大的追求!
第12篇 物業信件收發管理程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej -qp4.15物業公司信件收發管理程序 頁碼: 1/2
1.目的:
為了及時、準確地把住戶的信件、報刊送到住戶手中,特制定本程序。
2.適用范圍:
適用于本小區住戶來往的信件傳遞和代住戶訂閱報刊服務。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.9、4.13章
3.2 iso9002標準第4.9、4.13章
4.職責:
收發員負責每日信件、報刊的收發,確保不丟失。
5.工作程序
5.1郵遞員送來的信件,要檢查有無開封信件,如有開封信件,由收發員填寫《報刊、信件缺損登記表》,讓郵遞員簽字證明。
5.2送到的報刊要檢查有無損壞,如有缺損,由收發員填寫《報刊、信件缺損登記表》讓郵遞員簽字證明。事后打電話告之郵局報刊缺損情況,請求補給。
5.3快件、專遞件及重要的郵件要填寫《住戶信件、報刊發放登記表》親自送到住戶手中,由住戶簽收。
5.4普通信件、報刊分發后將信件、報刊放入報刊存放柜中或根據住戶要求送到其樓門信箱。
5.4.1未訂報紙住戶的信件,工作人員負責通知住戶領取。
5.4.2如遇地址不詳、地址不清(含外文地址)或收件人不清楚的信件。收發員應及時送到經營管理部,由物業管理員確認后再傳遞;若物業管理員也無法確認,應及時轉交經營管理部主任確認后傳送給住戶。
5.4.3若屬地址錯寫非本小區住戶的信件,經營管理部主任確認后,收發員應及時退還郵局。
5.4.4若住戶的信件、報刊一日內無人來取,收發員應及時與住戶取得聯系,讓住戶或其聯絡人知曉;二日內必須取走。
5.4.5若住戶出差,已與收發員打招呼,住戶的信件、報刊收發員應妥善收存,待住戶回來后,一并交于住戶。
5.5報刊、信件發放過程中,發生丟失情況時,收發員應主動向收件人賠禮道歉,積極尋找,由于失職造成的經濟損失,由副總經理決定賠償事宜。
5.6住戶訂閱報刊時,由住戶填寫《代住戶訂閱單》,并交納費用,收
發員將第二聯交給住戶,收發員及時到郵局為住戶訂閱。
5.7收發員訂閱報刊后,要及時填寫《代住戶訂閱登記表》對郵局開回的票據、找錢,必須由住戶在《代住戶訂閱單》存根上簽收。
5.8在收發服務過程中執行《物業管理服務規范用語》和《物業管理服務規范行為》。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《代住戶訂閱登記表》 ej-qr-qp4.15-01
6.2《代住戶訂閱單》二聯 ej-qr-qp4.15-02
6.3《住戶信件、報刊發放登記表》 ej-qr-qp4.15-03
6.4《報刊信件缺損登記表》 ej-qr-qp4.15-04
6.5《物業管理服務規范用語》 ej-wi-qp8.1-02
6.6《物業管理服務規范行為》 ej-wi-qp8.1-01
