第1篇 物業管理會計核算方法范例
會計核算方法wi/cw-03
會計核算是會計的基本職能之一,在會計基礎工作中占有非常重要的地位,它對提高整個會計工作水平,起著舉足輕重的作用,為此,公司根據國家財政部頒布的《會計法》等一系列法律法規,特制定如下會計核算管理辦法:
一.會計核算的一般要求
1.依法建帳。本公司依《中華人民共和國會計法》和國家統一會計制度的規定建立會計帳冊,進行會計核算,及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。
2.會計核算內容。
2.1 款項和有價證券的收付;
2.2 財物的收發、增減和使用;
2.3 債權債務的發生和結算;
2.4 資本基金的增減和經費的收支;
2.5 收入、費用、成本的計算;
2.6 財務成果的計算和處理;
2.7 其他需要辦理會計手續、進行會計核算的事項;
3.會計核算的基本要求。
3.1 會計核算應當以實際發生的經濟業務為依據,按照規定的會計處理方法進行,保證會計指標的口徑一致、相互可比和會計處理方法的一個年度前后期一致,年度前后期如有變更,應當在說明中加以披露。
3.2 會計核算年度:以公歷一月一日起至十二月三十一日止。
3.3 原則上以人民幣為記帳本位幣。
3.4 會計制度:實行《會計法》和《兩則兩制》,共性財務政策部分按照《施工、房地產開發企業會計制度》執行,特性財務政策部分按照《物業管理企業財務管理規定》執行。
3.5 固定資產折舊方法:以《會計法》規定的直線法執行,按固定資產總額預留5%的殘值后每月按時計提折舊。
3.6 低值易耗品攤銷方法:以《會計法》規定的一次攤銷法按月攤銷,但同時要設備查簿對低值易耗品進行輔助管理。
3.7 存貨收發方法:采用《會計法》規定的先進先出法進行核算。
3.8 成本核算方法:按照《會計法》和《房地產企業會計制度》規定的實際成本法、開發間接費用按工程量進行分配的核算方法執行。
3.9 會計核算原則:以《會計法》規定的權責發生制為原則。
3.10會計憑證、會計帳薄、會計報表和其他會計資料必須符合國家統一會計制度的規定,不得偽造、變造,不得設置帳外帳,不得報虛假的會計憑證和會計帳簿、報表。
3.11按照國家統一會計制度的要求設置和使用會計科目。
3.12公司使用會計電算化,所使用的會計軟件和電子計算機生成的會計憑證、會計帳簿、會計報表等會計資料應當符合國家頒布的《會計電算化管理辦法》、《會計核算軟件基本規范》等規章。未使用會計電算化前按國家規定的手工操作方法執行。
3.13會計檔案應當按照《會計檔案管理辦法》的規定進行妥善保管,對電算化電子數據及相應會計備份資料、文字資料等應視同會計檔案進行管理。
3.14會計記錄文字統一使用中文。
3.15原始記錄:各種原始記錄(包括自制和外來),嚴格按《會計法》規定的辦法執行,以保證原始記錄的嚴肅性、真實性和合法性。
二. 會計憑證
1.原始憑證必須具備如下內容:
1.1 原始憑證的基本要素:憑證的名稱;填制憑證的日期;填制憑證單位名稱或填制人姓名;經辦人員的簽名或者蓋章;接受憑證單位名稱;經濟業務內容、數量、單價和金額。
1.2 如從外單位取得的原始憑證,必須蓋有填制單位的公章;對外開出的原始憑證,必須加蓋本單位的公章。
1.3 自制的原始憑證必須有經辦單位的領導人或者由單位領導人指定的人員簽名或者蓋章。
1.4 購買實物的原始憑證,必須有驗收證明。
1.5 支付款項的原始憑證,必須有收款單位和收款人的收款證明,不能僅以支付款項的有關憑證如銀行匯款憑證等代替。
1.6 發生銷貨退回的,除填制退貨發票外,還必須有退貨驗收證明;退款時,必須取得對方的收款收據或者匯款銀行的憑證,不得以退貨發票代替收據。
;1.7 職工因公出差借款憑據,必須附在記帳憑證之后,收回借款時,應當另開收據或者退還借款付本,不得退還原借款收據。
1.8 經上級有關部門批準的經濟業務,應當將批準文件作為記帳憑證的附件。
2.記帳憑證必須具備如下內容:
2.1 記帳憑證的基本要素:填制憑證的日期;憑證編號;經濟業務摘要;會計科目;金額;所附原始憑證張數;填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會計機構負責人(主管會計人員)簽名或蓋章。
2.2 填制記帳憑證時,應當對記帳憑證進行連續編號,電腦打印出來的記帳憑證要加蓋制單人員、審核人員、記帳人員及財務負責人、主管會計人員印章或者簽字。
3.會計憑證的字跡和保管要求。
3.1 填制會計憑證的字跡必須清晰、工整。
3.2 會計憑證要及時傳遞,不得積壓,以保證會計核算的及時、正常進行。
3.3 會計憑證登記完畢后,應當按照分類和編號順序裝訂、保管,不得散失。
3.4 原始憑證不得外借,其他單位確需借用的,可以提供復制件,但應當履行嚴格的報批和借用登記手續。
3.5 原始憑證如有遺失,應當按照規定的要求取得相應證明,并辦理審核和報批手續。
三.會計帳簿
1.會計帳簿的設置。按照國家統一會計制度的規定和會計業務的需要設置會計帳簿。包括總帳、明細帳、日記帳和其他輔助性帳簿,以上所有會計帳簿、會計憑證和會計報表均到市財政局指定的地點購買。
2.會計帳簿的啟用。新帳簿啟用時,應當在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱,并填寫帳簿扉頁上的'啟用表',注明啟用日期、帳簿起止頁數、::記帳人員和會計機構負責人、會計主管人員姓名等,并加蓋名章和單位公章。當有記帳或者財務負責人調動工作時應在'啟用表'上履行簽字等手續。
3.帳簿的登記。會計人員應當根據審核無誤的會計憑證登記會計帳簿,具體方法嚴格按《會計法》的規定執行。
4.帳簿記錄的錯誤更正。如果會計帳簿記錄發生錯誤,不允許涂改、挖補、刮擦、藥物消除字跡等手段更正,也不允許重抄,而應當根據情況,按照規定采用劃線更正法等進行更正。
5.對帳。將會計帳簿記錄的有關數字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對,保證帳證相符、帳帳相符、帳實相符。
6.結帳。將本期內所發生的經濟業務全部登記入帳的基礎上,按照規定的方法對該期內的帳簿記錄進行小結或年結,結出本期或本年發生額合計和余額,并將其余額結轉下期或者轉入新帳。
四.編制財務報告
1.必須按照國家統一會計制度規定定期編制財務報告,包括會計報表主表、附表、附注及財務分析。
2.會計報表應當根據登記完整、核對無誤的會計帳簿記錄和其他有關資料編制,做到數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。
3.會計報表之間、會計報表各項之間,凡有對應關系的數字,應當相互一致。
4.財務分析:按季度分析,分析應包含各項財務指標,及重要的會計事項。
第2篇 物業管理公司內部質量審核程序7
物業管理公司內部質量審核程序(七)
1.0目的
通過內部質量審核,驗證質量體系文件的實施效果以及各項質量活動是否符合質量體系要求,確保質量體系的有效性。
2.0適用范圍
適用于對本公司的內部質量體系審核。
3.0職責
3.1管理者代表負責內部質量體系審核工作的組織,任命內審組長和審核員組成的審核組,批準《內部質量審核計劃》、《內部質量審核報告》。
3.2內審組長負責《內部質量審核計劃》的編制和審核工作的領導,及與受審核部門關系的協調,編寫《內部質量審核報告》。
3.3審核員負責編制《檢查表》,進行現場審核,簽發《不合格報告》。
3.4辦公室負責內部質量審核的具體實施。
4.0工作程序
4.1年度內部質量審核計劃的制定
辦公室于年初編制定本年度的內部質量審核計劃,主要內容有:審核目的和范圍、審核的依據、各次內審活動的時間、參加審核的人員等,經管理者代表批準后發至相關的部門/人員。
4.2審核的頻次
內部質量審核每年至少進行兩次。需要進,可隨時安排局部或全局的審核。
4.3審核的準備
4.3.1審核前,管理者代表負責任命內審組長,確定審核組成員。內審員與審核的部門無直接的責任關系。
4.3.2制定內審實施計劃
內審組長制定《內部質量審核計劃》,內容包括:
a審核的目的和范圍;
b審核的依據;
c審核組成員名單;
d審核的日程安排。
4.3.3審核組預備會議
內審組長召集審核員召開審核組的預備會,向審核員明確審核的目的和范圍,簡要介紹受審核部門情況后,研究和商定審核的策略、落實分工、確定審核的日程安排,并規定審核紀律和內審員應注意的事項。
4.3.4發放內審計劃
審核組應以局面的形式提前3天正式將內審計劃發放到受審核部門/人員。
4.3.5準備并收閱工作文件
審核員進行審核工作前,應事先備齊下列表格、文件和資料:
a審核日程安排表和任務分配表;
b檢查表、《不合格報告》表;
c質量手冊和與受審核部門的質量活動有關的程序文件、工作規程、上一次內審發出的《不合格報告》等。
4.3.6編制《檢查表》
審核員根據收集到的文件和資料編寫《檢查表》。
4.4審核實施
4.4.1現場審核
a內審員按照內審計劃和編好的《檢查表》到現場通過觀察、詢問、查閱文件和有關記錄等方式收集證據;
b對發現的不合格項,經受審核部門/人員確認后,填寫《不合格報告》;
c內審組長負責對審核的全過程進行控制。
4.4.2匯總、整理《不合格報告》
內審組長組織討論審核結果,確定不合格項并與被審核部門交換意見后,填寫《質量體系內審不合格項目分布表》。
4.4.3總結
審核工作完成后,內審組長主持召開審核會議,向質量審檢小組受審核部門宣布審核結果,同時接受和答詢受審部門提出的問題。
4.4.4《不合格報告》由審核員簽發,受審部門負責人在不合格報告上確認后簽名。
4.4.5編寫審核報告
《內部質量審核報告》由內審組長編寫,保證其具有正確性和完整性,并交管理者代表審批。
4.5責任部門根據《不合格報告》要求制定和實施糾正和預防措施限期糾正,內審組長負責按《糾正和預防措施控制程序》實施。
4.6《內部質量審核報告》由辦公室發給各個受核部門/人員。內部質量審核工作中形成的記錄和報告由辦公室歸檔保存,保存期為3年。
5.0相關文件
5.1《質量手冊》
5.2《糾正和預防措施控制程序》
5.3《內部質量審核計劃》
5.4《檢查表》
5.5《內部質量審核報告》
第3篇 物業公司住戶意見調查分析管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 1
ej-qp9.4物業公司住戶意見調查和分析管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
對物業管理服務質量實施控制,及時有效地處理住戶意見,并采取糾正和預防措施,確保物業管理服務質量,為住戶提供安全、舒適、優美、整潔的居住環境。
2.適用范圍:
適用于本居住小區的物業管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊4.14、4.20章
3.2 iso9002標準第4.14、4.20章
4.職責:
4.1在住宅小區門口明顯處標明公司的投訴電話。
4.2綜合辦公室負責設計《住戶意見調查表》,管理者副代表審核同意后,由經營管理部負責對住戶進行意見調查。
4.3綜合辦公室協同經營管理部統計和分析住戶反饋意見,并將統計結果報送副總經理和管理者副代表。
4.4管理者副代表會同綜合辦公室負責組織處理住戶的意見,對住戶意見的調查結果采取糾正和預防措施,并征求管理委員會的意見報副總經理。
5.工作程序:
5.1綜合辦公室在住宅小區門口明顯處標明公司投訴電話。
5.2綜合辦公室負責設計《住戶意見調查表》,管理者副代表審批后,由經營管理部負責對住戶進行意見調查。
5.3每年不少于一次由經營管理部向住戶發放和回收《住戶意見調查表》。發放比例占長期在小區居住戶數的90%;回收率應達到發放數量的90%。
5.4綜合辦公室負責匯總調查結果,并形成《住戶意見調查統計表》送交總經理、副總經理及有關部門。
5.5公司副總經理組織管理人員及相關人員召開分析會議,對住戶意見調查報告制定糾正和預防措施,并督促落實和實施情況記錄在《糾正及預防措施報告》中,報公司總經理審核,由管理者副代表負責跟蹤實施情況。
5.6公司每年至少召開一次物業管理委員會會議,副總經理(或管理者副代表)向物業管理委員會成員匯報本年度公司的經營管理情況,征求管理工作的意見,以促進和提高公司的物業管理質量水平,確保服務質量。物業管理委員會成員的意見由綜合辦公室整理后交副總經理處理,必要時由綜合辦公室會同經營管理部發出《糾正及預防措施報告》,責成有關部門采取必要措施,管理者副代表不定期征求物業管理委員會成員的意見。
5.7管理者副代表組織有關部門人員不定期的走、回訪住戶,對住戶反映的問題進行處理并記錄,填寫《走/回訪住戶記錄表》
5.8對住戶到公司來訪必須熱情接待,處理各種問題,聽取合理意見,并填寫《住戶來電/來函/來訪登記表》。
5.9根據住戶及物業管理委員會反映的問題,需要采取的糾正預防措施,參見 ej-qp10.1《糾正預防措施》程序。
6.支持文件與質量記錄:
6.1《糾正及預防措施報告》 ej-qr-qp10.1-01
6.2《住戶意見調查表》 ej-qr-qp9.4-01
6.3《住戶來電/來函/來訪登記表》 ej-qr-qp9.3-02
6.4《走/回訪住戶記錄表》ej-qr-qp9.4-02
6.5《物業管理委員會會議記錄》 ej-qr-qp9.4-03(無固定格式)
6.6《住戶意見調查統計表》 ej-qr-qp9.4-04
第4篇 物管培訓:物業管理公司資金籌措
物業管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業管理公司資金的基本籌措方式,物業投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業管理公司資金的籌措方式
物業經營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數經營者的財力。對多數經營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業經營管理活動過程中關鍵的一環。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業經營資金籌集措施的主導思想。即使經營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經營項目中去,將會創造更多的收益。
(一)物業經營的資金籌措方式
一般來講,物業經營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業收入
主要指自有物業的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產業政策的波動與變化,許多經營者將自己投資開發或購置的物業(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業)用于出租,以獲取穩定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業作抵押物,向銀行等金融機構申請長期貸款。抵押貸款一般是經營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發行債券
在市場經濟日益發展的今天,債券發行已成為資金籌措的重要渠道。按發行的主體不同,可分為企業債券和金融債券兩大類。
企業債券是項目投資公司(如房地產開發公司、物業公司)以債務人身份發行的債權憑證。持券人可憑此債券取得規定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發行的債權憑證,或受政府及企業委托而發行的債權憑證。債權人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現。
債券有規定的期限,到期就要還本付息,靠發行債券籌集資金而開發的房地產項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業的投資開發期限。
5.發行股票
股票是股份制企業以股份形式集資、發放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業經營收入中按期領取股息的紅利(即超過規定股息標準的利潤)的權利。股票不能還本,只能在證券市場上轉讓和出售。故發行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發后可租賃經營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩定的利潤。
在物業項目經營中,經營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經營者,他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業經營的籌資成本
籌資成本是指經營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內的使用權。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本。籌資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數額等因素。目前,我國的物業經營籌資成本主要是借款利息、發行股票與債券的股息及企業自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構成將隨著國家金融體制的改革,房地產金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發生變化。籌資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業銀行等金融企業也從自身的經營原則出發,借鑒發達國家的經驗,更多地采用財產擔保方式發放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。
(一)抵押貸款及其特點
抵押就是債務人在法律上把財產抵押權轉讓給債權人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權人擁有財產的抵押權,以避免遭受經濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產關系結束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權人具有處分抵押財產并優先受償的權利,抵押的目的是為了擔保債務的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機構要求借貸人提供自己合法的財產作為抵押物而發放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據借款合同以及抵押協議處分抵押物,并以所得價款優先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產為擔保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質,具體體現在以下幾個方面:
(1)“兩權”分離具有雙重性質。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權和使用權分離的性質,而且具有抵押物抵押權和使用權分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權屬貸款人,使用權通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權和使用權都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發放的貸款,也就是抵押數量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。
(3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現實的財產,可有效地避免貸款風險。
此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現實的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經濟條件下,抵押貸款得到迅速的發展。在我國,抵押貸款業務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應該不斷總結經驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業務。
1.有利于物業管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款
我國過去長期實行高度集中的計劃經濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業提供貸款。隨著社會主義市場經濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經濟發展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低,甚至發生賴賬有理的怪現象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產質量
銀行資產質量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現,不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優先受償的權利;若借款企業破產,依據《中華人民共和國企業破產法》第32條“破產宣告前成立的有財產擔保的債權,債權人享有就該擔保物優先受償的權利”的規定,銀行同樣享有破產企業財產拍賣后以價款優先受償的權利
,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產的質量,也有利于保護債權人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業管理公司增強風險約束機制,限制其短期行為
物業管理公司由于存在利益驅動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現象普遍,缺乏投資風險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產形式發放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經濟利益出發考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業務,有利于公司增強風險約束機制,限制短期行為。
4.有利于物業管理公司加速資金周轉,保證再生產順利進行
在生產經營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉資金,可將存貨、票據、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產提前轉化為貨幣資金,滿足經營過程對資金的需求,加速資金周轉,提高經濟效益,保證再生產的順利進行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業作為抵押物向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則:
1.公司的債務與其自有資產必須保持適當平衡關系的原則
盡管“負債經營”已成為當代企業經營的生財之道,然而恰當的舉債規模仍然是企業經營要堅持的一個原則,不考慮自身的經濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當的比例,是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。
2.盡可能均勻安排債務償還期原則
集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應盡量安排長期貸款用于項目的開發建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經營,充分利用好每一筆貸款。
4.統籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計劃的原則
所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環節、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現狀,物業管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優者。
在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應對方案中的具體安排調整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結構分析
物業管理公司籌措資金的來源各有各的優缺點。一般而言,銀行貸款手續比較簡便,利率較低,基本無發行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發行手續較繁,成本較高。發行債券有利于保證企業的控制權,籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業造成資金壓力。企業自籌資金來源兼備了上述各種資金的優點,但一般數量有限,無法保證需求。所以,應該選擇一個合理的籌資結構,使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發行費用,而債券則是固定利息加發行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執行折現計算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計算可以用加權平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權平均資金成本。
(三)資金使用結構分析
籌集資金以后如何使用,實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當的安排。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定資產,短期資金應用于流動資產;資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結構。
(四)利率與匯率風險分析
第5篇 物業管理名詞培訓
新建住宅小區:是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團)。
住宅小區管理:是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業管理:是指專業化的物業管理機構接受業主或業主委員會的委托,對業主所擁有的房屋及其設施、設備進行維修養護,并對相關環境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。
產權人:指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
業主委員會:是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益的法定組織。
物業管理公約:是指開發商、業主和物業管理公司就物業投入使用后,三方各自的權利義務關系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業管理委托合同:是指業主或業主委員會與物業管理公司之間就雙方的權利、義務、物業管理服務與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業主轉讓房屋所有權時,結余維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。
共用部位:是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設備設施:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業管理服務收費:是指物業管理單位在接受物業產權人、使用人委托,對其居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業管理服務收費應當根據所提供服務的的性質、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價;凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務、除政府物價部門規定有統一收費標準外,服務收費實行經營者定價。
特約服務:是指物業管理單位為居住小區內的產權人和使用人提供的非標準化的服務,如接送小孩、小區開設的專車、為住戶打掃室內衛生等服務。
第6篇 z物業管理物品驗證作業程序
一、目的
適用采購物品的驗證工作,確保入倉物品符合規定要求。
二、適用范圍
適用于物業部及其下屬各處物品驗證工作。
三、職責
1、經營部采購員負責物品的采購。
2、公司/各處倉庫管理員負責所購物品的驗證。
3、公司財務部主管負責物品驗證的監督工作。
四、程序要點
1、物品驗證的要求
(1)每次采購物品單位數量少于10個的,要求100%抽樣驗證。
(2)每次采購物品單位數量多于10個的,要求10~50%驗證。
(3)采購物品必須具備合格證,特別是對批量(或成箱、成件)購買的物品必須要驗證物品的合格證,物品的合格證由倉庫管理員保存。
(4)對目測無法驗證物品,必須使用相關工具協助驗證。
(5)對驗證物品的規格、數量等必須與《采購計劃單》上的內容相符。
(6)倉管員應將常用物品的說明書、使用說明書及保修卡等資料在驗證無誤后交經營部保存、備查。
2、物品驗證的分類
(1)應送計量所檢定的物品:
①儀器儀表類:
――萬用表;
――鉗形表;
――搖表;
――其他應送計量所檢定的物品。
②應抽樣驗收合格證的物品:
――水暖類:水表;
――電器類:電表;
――清潔類:清潔劑、去污粉、潔廁靈等;
――綠化類:肥料、藥品、種籽等;
――機械設備類:綠籬機、吸塵機等;
――儀器儀表類:水平儀、壓力表等;
――機械零件類:空調、水泵、電梯、發電機等設備的備用配件;
――其他應驗證合格證的物品。
③應抽樣驗證外觀完好度、接觸部位靈活度和壁厚均勻度驗證的物品:
――水暖類:水龍頭、閥門、彎頭、鐵管、鑄鐵管、接連管等;
――電器類:開關、導線、接觸器、燈管、燈泡、保險絲等;
――易耗工具類:玻璃刮、扳手、鉗子、螺絲批、修枝剪、小鋤頭等;
――其他應驗證外觀完好度、接觸部位靈活度和壁厚均勻度的物品。
④倉管員應抽樣試用或通電驗收的物品:
――油料類:油漆、涂料等;
――機械設備類:吸塵器、疏通器、剪草機、水泵、電鉆、電焊機等。
(2)凡不屬于上述驗證范圍的,應對其是否符合采購計劃要求的規格、型號、數量等進行抽樣或全部核對。
3、物品驗證的方法
(1)物品包裝的驗證方法:
①倉管員應目視物品外包裝平整光滑,密封包裝無裂縫、無滲漏、無污染或破損痕跡;
②注意核對物品包裝上注明的生產日期及有效期:
――已過有效期的,倉庫管理員應拒絕驗收入庫;
――有效期時間不足一個月的物品,由倉管員組織人員對其試用,以便檢查該物品的有效程度是否合格,并要求采購員對該類物品限量采購。
(2)物品質量的驗證方法:
①倉管員應仔細檢查物品表面有無擦傷、破損、無裂逢或扭曲變形;
②倉管員在驗證鐵制的物品時,應注意有無銹跡;
③轉動物品連接部位,檢查其轉動是否靈活,有無大的磨擦聲;
④仔細檢查物品接口部分,看連接處有無松動、滑絲現象;
; ⑤驗證物品質地是否符合購買要求;
⑥物品顏色是否符合要求;
⑦驗證物品規格、尺寸是否符合要求;
⑧對物品的受力部分應用手或其他方法做加力實驗,看其是否達到規定的受力標準;
⑨檢查物品附屬件是否齊全。
(3)物品性能的驗證方法:
①倉管員應對物品的機構部分反復試動,檢查其靈活性、準確性;
②驗收機械設備類必須進行“試用”驗證的方法,以便檢查其性能情況;
③驗收具有彈性的物品時,應對物品反復伸縮或彎曲,一般情況下,合格品應回復或基本回復原狀;
④倉管員在驗證電器物品時,應使用萬用表測試。測試的電壓和電阻的指數首先達到物品合格證明的標準,其次還必須達到國家有關指數的正常標準;
⑤國家規定的其他驗證方法。
4、物品驗收程序
(1)新采購物品的驗證程序:
①采購員應將采購回來的物品及時送交倉庫管理員處驗收;
②倉庫管理員按照“物品驗證要求”、“物品驗證分類”及“物品驗證方法”中的相關規定,對物品進行驗證:
――驗證合格的物品,由倉管員填寫《物品入庫單》后,將物品按照《倉庫管理標準作業程序》中的相關規定進行存放;
――驗證不合格的物品:發現表面有瑕疵但不影響使用的,應填寫《不合格品處理表》后放置在待處理區域內,等待處理;性能有問題,不能使用或影響使用效果的,應拒絕入倉;倉管員對暫時無法檢驗的物品,應收入倉庫“待檢物品存放區”等待相關部門或人員檢驗。
(2)退回倉庫的物品驗證程序:
①退物品人員將未使用完需退回倉庫的物品送交倉庫驗收;
②倉管員應先核對:
――該物品的規格型號;
――該物品的性能情況;
――該物品的可利用價值;
――該物品的其他特性。
③倉管員再根據“物品驗證的要求”、“物品驗證的分類”和“物品驗證的方法”中的相關規定進行驗證:
――經驗證合格的,由倉管員按照《倉庫管理標準作業程序》中的相關規定進行入倉存放;
――經驗證不合格的,由倉管員填寫“不合格品處理表”后,存放在“不合格品區”等待處理。
5、物品驗證資料的保管
(1)倉管員應作好每次物品驗證結果的記錄。
(2)物品驗證相關資料由倉管員按月歸檔保存,保存期限為一年。
(3)工具設備的驗證資料由倉管員按月歸檔長期保存。
6、物品驗證的情況,作為倉管員績效考核的依據之一。
五、記錄
1、《物品驗證記錄表》
2、《不合格品處理表》
六、相關支持性文件
1、《倉庫管理標準作業程序》
第7篇 xx景區物業管理經理職位描述
景區物業管理經理職位描述
崗位職責:
1、負責景區全面物業管理工作;
2、組建物業管理團隊,并對團隊進行嚴格的考核和提升;
3、對景區的物業管理有獨到的認識和見解,制定景區的物業管理方針與政策;
4、建立、實施景區各項工作的制度、流程和標準,并不斷完善;
5、與景區的商業和酒店緊密配合,同步提升服務品質,并能與對接團隊提出合理化建議;
6、配合落實旅游景區線上線下媒體與信息平臺的建設、推廣;
任職條件:(本科;5年以上管理經驗)
1、本科及以上學歷,35歲以下,旅游/酒店管理、企業管理、市場營銷等相關專業;
2、5年以上高層管理經驗,3年以上景區或高端物業管理經歷;
3、管理實操、團隊建設、實操開拓、流程梳理經驗,能做不同層次的團隊培訓;
4、懂戰略、善組織,具備優秀的管理、溝通協調、計劃制定與推進能力;
5、抗壓能力強,有激情與正能量。
第8篇 物業檔案文件管理培訓內容
物業檔案文件管理培訓
1、發文格式中,函、通告、通知、報告、請示等文件如何使用
(1)函:與不相隸屬機關或本系統單位之間互相商洽和聯系工作,詢問和答復問題等用'函'。
(2)通告:在工作中可能出現或已經出現了問題,或者是有些工作或其他事項需要外界配合等用'通告'。
(3)通知:是'發現行政法規和規章,轉發上級機關、同級機關和不相隸屬機關的公文批轉所屬單位,要求屬下單位輸或需要周知和共同執行事項時所使用的下行文種'。常用的有'指示性通知'、'批示性通知'、'周知性通知'、'會議通知'、'任免通知'。
(4)報告:向上級機關匯報工作,反映情況,提出建議,答復上級機關的詢問等用'報告'。
(5)請示:請求上級機關對某項重要工作作出指示,答復和批準事項時用'請示'。
2、如何收集物業管理的重要文件、法規及信息
(1)可從上級公司傳閱的文件、資料中收集;
(2)從政府相關部門下發的文件資料中整理收集;
(3)從物業管理協會會刊中收集;
(4)征訂有關物業管理的專業信息、刊物及法規匯編等資料;
(5)經常了解物業管理專業書籍的出版情況;
(6)保持與物業管理各政府業務主管部門的聯系,從中獲得物業管理的有關文件法規;
(7)可從報刊、雜志等資料中收集。
3、檔案材料的收集和清理的具體要求是什么
(1)嚴格檔案材料的收、發制度和借閱制度;
(2)及時做好催還、清退工作,檔案材料不得個人保管;
(3)除做好日常材料的收集和清理工作外,每年要集中時間整理前一年的檔案材料;
(4)檔案工作應統一領導,分級管理。公司辦公室負責公司的主體檔案,對各職能部門的檔案管理工作進行指導和檢查,各職能部門分層管理本部門的檔案工作;
(5)檔案材料的收集和清理要便于公司及各部門的利用;
(6)必須按檔案分類項目進行檔案的整理和歸檔;
a、檔案材料的分類方法主要有:部門分類法、問題分類法、材料性質分類法、人物分類法和時間分類法。各部門應根據自己的工作性質和涉及范圍確定分類方法。
b、檔案分類項目一旦確定,要執行到底,不因易人而變更。
c、正式歸檔材料一般指已經處理完畢的材料。對歸類界限不明確的材料,可根據材料與類目的密切程度進行歸類。
(7)檔案材料的卷宗的處理:
a、對無主題的材料應擬定確切的標題;
b、所有歸檔材料均須編號,并按序號進行先后排列;
c、填寫材料目錄表,其主要內容有:順序號、發文部門、標題、文號和日期;
(8)確定檔案材料的保管年限。一般檔案分為永久保管、長期保管(15年以上)、中期保管(5-15年)、短期保管(5年以下)等。
(9)檔案材料的保管。檔案材料應集中指定地點保存,并按類上架進柜,注意防盜、防火、防潮、防蟲、防泄密等事件的發生,要經常對檔案材料進行檢查。
4、物業管理應保存的基本材料有哪些
物業管理公司應保存的基本材料有:會議記錄;上下行文;政府文件;工作計劃、總結、報告;規章制度;調查分析;重大事件和投訴;工作檢查、評比記錄;物業管理委托合同;物業管理各項分承包合同、協議;公司人事材料;治安事件記錄、處理材料;各工程竣工圖紙、驗收合格證明材料;技術圖紙、工程檔案;客戶/業主檔案;固定資產清單;財務憑證、帳冊、報表;財產和物資單據;各類經營證明、證件等。
第9篇 年注冊物業管理師物業管理實務專項練習匯總一
1、 《物業管理條例》設立的制度均是針對(b )的物業管理活動而言
a、非住宅物業
b、居住物業
c、即包括居住物業也包括非住宅物業
d、以上答案都不對
2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件,是推動我國全面開展物業管理活動的基石,對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區管理辦法》
b、《全國優秀管理住宅小區標準》
c、《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》
d、《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理,以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰,都做了明確規定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場性的房屋管理( b )物業管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業主大會籌備組的工作內容,應當在首次業主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業管理區域內公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業主大會作出的一般決定,實行簡單多數表決原則,必須經與會業主所持投票權( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經業主委員會或者( b )%以上業主提議,認為有必要變更業主委員會委員的,由業主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業管理區域內公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業主公約是業主之間的共同行為,通常情況下,業主公約由業主大會籌備組草擬,經首次業主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于( a)。
a、業主大會
b、業主委員會
c、業主管委會
d、業主公約
5、 物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業,物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中,由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的,稱為( a )。
a、前期物業管理招標投標
b、物業管理招標投標
c、后期物業管理招標投標
6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎租金。否則市場租金低于基礎租金,業主就需要進一步壓縮經營成本來降低基礎租金。
7、從管理的角度來講,確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是( )
a.與客戶關系維護工作
b.與行政管理部門的協調工作
c.與開發商、施工企業的合作
d.房屋與設備維護工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施,是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業管理的第二個常觀目標。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業管理的( )
a.經營目標
b.服務目標
c.管理目標
d.微觀目標
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業管理的第一個常規目標。即其經營目標
9、一套完整的會計報表包括( )組成
a.會計報表和文字報告
b.主表和附表
c.會計報表附注和財務情況說明書
d.《企業會計制度》規定的和企業內部管理需要的報告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會計核算的最終產品,是物業管理企業向信息使用者提供財務信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會計報表
d.文字報告
答案:c
解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業管理用房
b.租賃倉庫
c.店鋪
d.停車場
e.設備機房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業主租戶提交的物業管理報告的重點是( )
a.物業管理企業收取的管理費用值
b.物業管理費用用在何處
c.物業管理企業未來的計劃
d.企業盈利
e.本期物業經營管理活動完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業業主租戶相關的信息應成為這類型報告的主要內容,de兩項與業主不相關。
3、資金運用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項資產的使用
d.補償物業經營管理耗費
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運營是物業管理企業將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業管理經營服務中的過程,包括資金的投放于各項資產的使用。
4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業管理績效評價的類型有( )
a.政府評價
b.新聞媒體評價
c.社會評價
d.企業集團內部評價
e.企業自我診斷評價
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。
5、物業管理企業績效評價以( )四個方面的內容作為評價重點。
a.物業管理企業的盈利能力
b.資產運營水平
c.償債能力
d.物業管理企業
e.后續發展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內容。
6、屬于物業建設單位在開發過程中所訂立的合同是( )
a.建設施工合同
b.售房合同
c.收益性物業的租賃合同
d.水電供應合同
e.專項維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項為建設單位的主要工作,因此正確。可以在開發過程中售房,因此正確;開發過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發過程中的合同。
7、物業管理招標方式有( )
a.公開招標
b.有限競爭公開招標
c.邀請招標
d.有限競爭選擇招標
e.議標
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde
8、前期物業服務合同與物業服務合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業管理企業,是相同的。但是主體分為建設單位與業主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。
9、物業服務合同包括( )
a.租賃合同
b.物業服務合同
c.前期物業服務合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據物業所處時間的不同,合同主體的不同,導致其分為bc兩類,但是客體都是物業管理企業。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費用控制
d.簡單控制
e.防護性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發生在成本發生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。
1、靜態運算的優點是( )
a.編制簡單
b.具有挑戰性
c.可實現費用等效益最大化
d.調動員工控制費用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態預算也是固定預算,是以過去的實際費用支出為基礎的,優點在于簡單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費用支出數量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業的質量
d.市場的供求狀況
e.物業的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費用支出的數量取決于物業的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動的價值
b.工資
c.活勞動創造的價值
d.福利費
e.所有耗去的費用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的
e.當事人協商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續履行的、當事人協商一致的。因此,正確選項為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經營預算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
第10篇 物業管理處操作員工守則
1.目的
規范管理處操作員工的工作,嚴明紀律,提高效率,實現公司服務質量目標。
2. 范圍
適用于**廣場管理處操作人員的日常工作。
3. 操作員工守則
3.1 按時上下班,不得遲到早退。
3.2 上下班按時打卡,不得請人打卡或代人打卡,如遇特殊情況未能及時打卡,應向上級說明,可辦理簽卡。下班時不得提前在卡機前等待打卡。
3.3如有特殊情況需在工作時間外出,可向上級領導請假,但未獲批準不得擅離工作崗位。
3.4上班時必須保持著裝整潔,保持形象端正,不準留長發、胡子,衣服要干凈,衣領要整齊,不缺扭扣;精力充沛。必須佩戴胸卡和臂章,臂章要與工作對應,不得錯戴。
3.5講究衛生,不得在大廈內隨地吐痰,亂扔垃圾,碰見垃圾必須隨手撿起放到垃圾桶。
3.6 不得在公共場所或工作場所吸煙、吃東西和閑談。
3.7 在班組辦公室內,不準高聲談笑、看報紙;無具體任務時可看業務書籍。
3.8 員工如廁必須到環衛部門的公共廁所,不得在大廈衛生間如廁。
3.9中午就餐必須嚴格遵守管理處規定的時間,除派一人提前吃飯值班外,其余人員不得提前用餐。
3.10 員工必須服從管理處調度員和班長的安排,保證工作高效率,不得無故拖延,消極怠工,更不得在公共場所休息,工作完成后必須盡快返回各自班組待命。并立即向調度員復命。
3.11員工進入客戶房間服務,應先按門鈴或輕敲客戶房門,待客戶同意后方可進入工作。為客戶服務必須認真負責,客戶有疑問時,必須耐心解釋,如自己無法或無權解釋,應及時報告上級領導。
3.12與客戶交談必須禮貌客氣,不得發生爭執;不許與客戶談論有關公司內部事務,更不得與客戶開玩笑。
3.13員工為客戶服務或在公共場所工作完畢后,必須對施工現場進行清理,必要時與管理處聯系,找清潔工提供協助。
3.14不準收受業主錢物,如按規定應收取現金的必須向客戶說明后,一起(或代為)到管理處繳費,并將正式發票交給業主。
3.15員工到大堂和廣場進行工作,必須盡最快速度完成并及時離開,不得在大堂和廣場逗留,工作用具不得在大堂隨意擺放,更不得在大堂前臺及附近打電話、閑談。
3.16如工作牽涉多個班組或部門時,各班組人員必須密切配合,不得互相推諉扯皮,影響工作效率。
3.17 非特殊情況,員工只能乘坐貨梯。b1至b2上下往返不許乘坐電梯,但到大堂和廣場工作可乘坐客梯。
3.18 員工往返工作地點,先用對講機聯系貨梯,b1---9f可等待2分鐘,10f以上可等待5分鐘,如貨梯在上述時間不能到達,則必須走消防樓梯,不得延時等待。
3.19 如因特殊情況需乘坐客梯,必須佩戴'搶修'臂章,后上后下,注重禮儀。
3.20 如工作任務暫時不能完成,必須在四小時內向調度員匯報情況。
3.21 不準利用公司電話向外打私人電話,公事電話必須詳細記載時間內容,接聽外線電話必須盡量縮短時間。
3.22 上班時間不許串崗,空調、電梯班員工不得進入電房,維修班電工除執行班長安排的任務外,不得到電房閑談。
3.23 上班時間不得帶熟人、朋友進入本大廈,更不得帶到工作崗位逗留。
3.24 工作未完工不得下班,下班前必須搞好班組衛生。
3.25 不得損壞公共財物,不準將公物占為已有,更不得帶公物回家。
3.26 發生緊急情況(包括火警、暴力事件等)必須維護集體利益,不得貪生怕死,必須保持公司的緊密團結,服從安排,積極配合。
3.27員工如嚴重違反本守則規定,將處以一定數額的罰金并扣發當月部份或全部崗位津貼。
3.28員工之間必須互相監督,如發現有人違反本規定而不予制止的,給予相同處理。
4相關文件
《員工守則》
第11篇 物業公司食堂管理作業指導書格式怎樣的
物業公司食堂管理作業指導書
(三)
1.0目的通過對員工食堂進行安全、衛生、健康、服務意識和服務質量的管理,保證就餐人員的健康安全和提高飯堂服務的滿意度,實現服務員工、服務業主的宗旨。
2. 0適用范圍適用于公司開辦的員工食堂。
3. 0職責3.1食堂管理員負責制定各崗位操作規程;
合理調配食堂人力、物力資源;
控制進貨質量;
核算食堂成本;
安排、檢查食堂整體的環境、安全事項。
3. 2食堂出納負責管理就餐卡。
3. 3食堂倉管負責統計調配進出貨物。
3. 4食堂檢查員負責協助食堂管理員檢查食堂整體的環境、安全事項,并負責統計調配進出貨物。
3. 5食堂各操作崗位執行本崗位操作規程。
4.0作業用具
4.1廚具(鍋、鏟、菜刀、盤、碗、碟、桶、勺、夾子、貼板、菜框等)
4.2柴油爐灶、液化氣爐灶、和面機、壓面機、切肉機、冰箱、蒸籠
4.3消毒柜、洗潔精、漂白水、消毒藥品
4.4餐桌、一次性餐盒、一次性筷子
4.5工作服、一次性口罩、一次性手套、膠手套、圍裙
4.6抹布、掃把、拖把、地刷、垃圾斗、垃圾桶
4.7抽油煙設備、排風機、防滑地毯、'小心地滑'警告牌、滅火器
4.8音響設備
5.0作業流程
5.1食堂管理員每周五編制下周菜單。
編制菜單的內容(品種)要適應就餐人員的要求,數量要盡量做到無剩余。
存放干貨和日用品類的飯堂倉庫應經常保持通風,防止食品霉爛變質,存放油類的倉庫應做好通風防火設備,庫內嚴禁煙火。
飯堂倉庫實行專人保管,保管人員要及時掌握庫內的物品數量、質量情況,不足時或有變質時應及時通知飯堂負責人分別進行補充和核實并清理。
5.2菜單編制完后,經后勤主管確認報選定的送菜公司進行送菜。
選定的送菜公司必須是市政府指定的菜藍子工程,具備工商、衛生等部門的許可證,能夠保證送菜的質量、數量和時間,價格合理,具有良好的信譽,將其列入長期供方,按照《供方控制程序》加以控制。
5.3菜送達后應由飯堂管理員進行數量、質量的檢查。
發現不合格品或不足量的應立即通知送菜方進行退換或補量。
對屢次出現送菜質量嚴重不符合的應對其重新評定或另選送菜公司。
5.4菜檢合格后肉類食品首先由送菜方派人進行初加工。
對肉類食品(如肉、雞、魚等)不得留有毛屑、魚鱗、殘皮,做到無異味。
送菜方派出的粗加工人員必須是身體健康(出具有效的健康證)、責任心強、有一定的廚房工作經驗;
蔬菜類食品應去根、去表皮、去腐爛枝葉,將菜清洗干凈,做到無蟲草、無雜物、無異味,并符合切配要求。
5.5菜經初加工、洗凈后,切配工按每日菜單進行切配,切配前應將貼板和刀清洗干凈,熟食和生食貼板應分開專用,將肉類、蔬菜原料加工成絲、片、丁、塊等,盡量做到厚薄均勻、長短一致、不能連刀,完成切配后應將菜置于盆、筐、盤等容器中并放于工作臺上,以便取用烹炒。
5.6進入飯菜烹制流程,廚師在點燃柴油爐灶時應先檢查有無漏油情況,防止外部起火;
點燃液化氣爐灶應注意檢查有無漏氣,防止液化氣爆炸傷及人員。
使用爐灶時,還應控制冷卻水的流量,使用完畢后即時 。
完成飯菜烹制后應即時 風機。
廚師應熟悉菜譜,并根據營業情況,合理調配菜的數量、出菜時間,確保菜的出口質量、口味,做到不甜、不咸、不糊,口味適中標準化。
5.7面點師應掌握水面、發面等面的性能及各制作技巧(蒸、炸、烤等),餡料的份量、質量、咸淡等要恰到好處,餡料冰箱內儲存時間不得超過48小時,應確保新鮮。
5.8售買飯菜時必須穿著干凈的工作服、戴工作帽、一次性手套、一次性口罩,上崗前要洗手,打飯打菜時數量要均勻,計算費用要準確、快速,并熟練操作卡機。
5.9洗碗程序:一刮、二洗、三沖、四消毒;
一刮指將碗碟剩菜剩飯刮除干凈;
二洗指用洗潔精清洗碗碟油污,并放入消毒盆;
三沖指將碗碟的油污和洗潔精、消毒水沖洗干凈;
四消毒指將碗碟放入消毒柜。
洗碗時應帶防水膠手套,避免洗潔用品直接與人體皮膚接觸。
清洗時碗碟盤應做到清潔光亮,無油污和剩余雜物。
清洗碗碟后的臟水應過濾出剩飯菜,不得將帶有飯菜的水倒入排水溝。
6. 0員工管理
6.1食堂所有入職員工應持健康證和培訓證,并每年定期檢查。
各類廚師應持相應的等級證書。
食堂所有員工每年體檢兩次。
6.2服裝、鞋帽:根據飲食行業規范制服樣式,每人每年配備白色長短袖衣各兩套、白色帽子兩頂,小洗(自行清洗)每天清洗,大洗(外送清洗)每周清洗兩次;
每人每月配備一雙防滑雨鞋;
一次性衛生口罩、一次性手套若干,口罩和手套每人每餐一換。
6.3儀容儀表:男員工發不過耳,鼻毛不外露、不留胡須、女員工發不過肩,不得佩戴首飾,不得紋身、不得有頭屑,指甲不超過2毫米,不得穿赤腳穿拖、涼鞋;
食堂工作人員須講究個人衛生,做到勤洗手、勤剪指甲、勤理發、勤洗澡、勤洗衣被、勤換衣;
手被弄臟或上衛生間后必須經洗手后方可再工作;
有感冒或皮膚出現傷口或化膿感染者應立即安排到與食物接觸不到的工作崗位工作或暫時離崗。
6.4食堂所有員工應佩戴員工證,憑員工證出入工作場所,廚房出口處貼警示標識'閑人免進',維修人員、檢查人員進入廚房時須由廚房工作人員引領進入。
6.5食堂所有門鎖配有兩套鑰匙,一套由食堂管理員保管,一套由值班人員保管。
值班人員在交接班時須將鑰匙完整移交并有記錄。
6.6食堂實行24小時值班制度,就餐時間外,值班人員應負責檢查各進出口房門是否 ,檢查灶口主油管開關是否 ,檢查除冰箱外所有電器是否 。
7. 0作業用具管理
7.1絞肉機、切肉機、壓面機7.
1.1不能濕手插接電源插頭和開關。
7.
1.2將肉、面放入機器時不能直接用手按壓,要用硬物按壓。
7.
1.3清洗機器時應切斷電源。
7.2廚具和餐具須經消毒處理。
7.3爐灶排煙罩每半年清洗一次
7.4使用標有'環保'標記的洗潔精、一次性飯盒、筷子、湯杯等。
8. 0環境管理
8.1飯堂要做好防塵、防蠅、防潮、防霉變、防腐爛工作。
8.2就餐開始前應拖干凈地面,保持地面的衛生。
對重要地方應鋪設防滑地毯,同時在飯堂進出入口設置明顯的'小心地滑'警告牌。
8.3就餐時,衛生清潔人員應及時把餐桌和地面上的垃圾清理掉,保持就餐環境的衛生。
8.4烹制飯菜時,排風機、抽油煙機應保持正常工作,防止火災隱患。
油煙排放應進行分離處理,
8.5每餐烹制或制作完畢應將廚房地面衛生徹底打掃干凈,保證廚房的衛生。
廚房內應定期進行消殺工作,防止有害細菌產生或傳染。
8.6消殺管理8.
6.1蟑螂每周消殺一次。
8.
6.2食堂配備應八臺滅蠅燈作為日常蚊蠅消殺措施。
8.
6.3聯合廣場管理處環境組放置粘鼠板、老鼠藥,及時清理、更換。
8.7食堂垃圾清理由專門垃圾清倒公司負責清理。
每日的剩飯剩菜由專人送至禽畜養殖點作為飼料,食堂管理人員不定期對禽畜養殖點進行實地考察。
地溝排放的廢油廢水由聯合廣場管理處統一處理。
對有污染環境或散發異味的垃圾要及時分開清理。
8.8節水節電8.
8.1公共區域照明控制:根據就餐人數分組控制燈光開啟,做到人少開少、人走即關。
8.
8.2作業區域照明控制:做到人走燈滅,作業完畢后 相關用電器。
8.
8.3大功率的用電器(電爐、蒸鍋、湯鍋、空調)在確保食物煮熟的前提下,不得人為延長使用時間。
湯鍋工作時間為早晨8:30-10:00;
經理餐廳空調開啟時間為周一至周五7:00-8:00、11:30-12:30、17:30-18:30。
8.
8.4洗菜、洗碗時控制水流量,杜絕長流水現象,對漏水的籠頭應及時進行修理,減低水資源的流失率。
同時,還應盡量做到水的二次利用(如洗地、洗防滑毯、洗拖把)。
9.0倉庫、油庫管理
9.1食堂倉庫實行專人管理,存放干貨和日用品類的飯堂倉庫應使存量為保證正常運作的最低限量,并經常保持通風,防止食品霉爛變質。
倉庫管理人員要及時掌握庫內的物品數量、質量情況,不足時或有變質時應及時通知飯堂負責人分別進行補充和核實并清理。
9.2油庫管理9.2.1地面鋪沙20公分,能夠吸收兩桶油量。
9.2.2配備一個懸掛式自動干粉滅火器,三個手提式滅火器。
9.2.3配備一個14公分換氣扇。
9.2.4油庫鑰匙由專人保管,每次加油由專人負責。
10.0異常情況處理
10.1切配時發生割傷手腳時,情節輕利用就近止血藥品和紗布進行止血和包扎。
如傷勢嚴重應在進行止血同時立即送往醫院就治,并上報公司。
10.2發生油鍋起火時,如火勢輕應選用就近的滅火器材進行初期火災的撲滅。
如火勢較大,無法控制時,應立即隔離附近可燃物,并進行滅火,同時立即報火警和上報公司領導。
10.3發生油管或燃氣管破裂造成漏油漏氣時應立即通風或清掃,同時通知燃油管道公司進行維修。
10.4當飯堂地面發生不慎飯菜倒地造成地面打滑時,在進行清掃的同時應放置警告牌,在清理完畢前提醒人員繞道而行,以防摔傷。
10.5當發生食用飯堂食物有不良反應時,應立即停止出售相關物品,并把人員送往醫院檢查,查找原因。
1
1.0 記錄無。
第12篇 物業管理手冊術語和定義
1 公司簡稱
1.1 本手冊全部采用ee集團房地產管理有限公司《經營管理制度》中對各級管理 組織的簡稱,如:管理公司、項目所在公司。
1.2 物業分公司 物業分公司是指'大連ee物業管理有限公司'在各地區設立的分公司,負責
ee地產開發項目的物業管理服務。 各地區設立的物業分公司隸屬各地項目所在公司,管理公司物業管理部負責對
項目所在公司在物業管理職能上的指導和監督。
2 相關管理術語
本手冊完全采用 iso9000:2000 質量管理標準中有關術語和定義,包括(不限于): 質量、顧客滿意、管理體系、質量方針、質量目標、持續改進、供方、過程(流程)、 項目、程序、文件、可追溯性、合格與不合格、糾正措施與預防措施、審核、評審 等等。
3 自定義術語
3.1 管理制度 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對'管理制度'的定義和解釋,并將
'管理制度'與 iso9000 標準中的'文件'定義統一起來。
3.2 備案、核準與審批 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對'備案'、'核準'、'審批'的
定義和解釋,并嚴格區分管理公司、項目所在公司、物業分公司的相關權限。
3.3 物業管理(物業服務) '物業管理'的定義完全采用國家《物業管理條例》中的規定,'是指業主通
過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配 套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩 序的活動。'
為突出本公司在物業管理活動中的服務定位,強化服務提供者的角色,本手冊
及其支持文件中均將'物業管理'稱為'物業服務'。'物業服務'、'物業管理'、 '物業管理服務'在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。
3.4 顧客 '顧客'是指物業服務的接受者,具體包括業主、租賃住戶,以及配套商業網
點的經營商戶或其他物業使用人。
3.5 前期介入 '前期介入'是指物業管理企業在正式驗收、接管物業項目前,依據開發商要
求或與開發商簽訂的前期物業咨詢服務合同的約定,有償參與項目開發過程中涉及 有關物業管理領域的活動。
項目對外承接物業項目時,前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執行。 管理公司范圍內開發項目的前期介入階段和內容,各級物業管理部門(公司)必
須按本手冊及其支持文件的規定和開發業務部門(公司)的具體要求執行。
3.6 專責人員 '專責'是指對某一項工作的結果負完全責任,或主要責任。但'專責'并不
意味著專職,也可以是兼職。
3.7 授權人員(部門) '授權人'或'授權人員'是指公司規定具有某項決策、執行或監督檢查權力的
人員,授權方式可以是在管理制度中明確規定,也可以是上級領導根據實際工作需 要,在其職權范圍內做出的臨時授權。
臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔,除非該項授權得到了更高一 級管理人員的書面批準。
