第1篇 物業管理師考試:物業經營管理
物業管理師考試大綱-物業經營管理
第一章 物業經營管理概述
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業經營管理及其管理對象和工作內容等知識的熟悉程度。
(二)考試基本要求
掌握:物業經營管理的內容,收益性物業的類型及特點,物業經營管理的層次及各層次之間的相互關系。
熟悉:物業經營管理的戰略性工作內容和常規工作內容。
了解:物業經營管理和傳統物業管理的異同和相互關系。
(三)要點說明
1.物業經營管理的性質和管理對象
2.物業經營管理的目標
3.管理型物業管理企業、專業型物業管理企業、綜合型物業管理企業的區別
4.物業經營管理的類別
5.物業經營管理的工作內容
第二章 房地產投資及其區位選擇
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資、房地產投資風險等內容的熟悉程度。
(二)考試基本要求
掌握:房地產投資及其特性,房地產直接投資和間接投資的區別與聯系。
孰悉:房地產投資的形式及利弊,房地產投資風險的種類,房地產區位的內容。
了解:不同類型房地產投資項目對區位的特殊要求。
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第2篇 商業物業經營管理
商業物業的經營管理
商業物業是為人民生活和社會生產提供購物的活動場所。
商業物業管理具有的特點包括:服務對象的雙重性,即租戶和進出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業物業的時間都有個具體的營業時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進出,在進出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內空間以貨架擺設為多,很少間隔物。
按建筑規模來分,商業物業可分為三類:
1、市級購物中心。建筑規模在3萬-10萬平方米之間,服務人口在30萬以上,年營業額在5億元以上。
2、地區級購物商場。建筑規模1萬-3萬平方米,服務人口在10萬之間,年營業額在1億-5億元之間。
3、居住區商場。建筑規模在0.3萬-1萬之間,服務人口在1萬-5萬之間,年營業額在3000萬-1億元之間。
按產權性質分,商業物業可分為三類:
1、臨時轉移產權型。即開發商把物業的產權以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發商退還投資款,收回物業。
2、統一產權型。以出租的形式經營物業,產權統一,招租、管理等也統一,便于管理,經營效果比較好。
3、分散產權型。把物業產權出售給多個業主,,形成多人共有產權,缺乏管理的統一,無法樹立整體運營的形象,經營效果不理想。
按建筑結構分類為:敞開型;封閉型。
按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。
商業物業管理的內容
1、營銷管理
(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業企業形象,擴大商業物業的知名度和影響力,為企業的市場經營打下基礎。
(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實力雄厚的企業承租,才能使物業管理企業生存下去,不斷的發掘、選配新的租戶。
(3)確定合理租金。租金應在制定零售商業物業基礎租金的基礎上,根據物業所在地理位置、規模、設備配置、服務水準和商品類型、規格、數量、質量與價格等方面的差異進行分類,作為定價的調劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據市場情況、租戶的租賃經營期限、租戶的經濟實力和信譽水平、租戶租賃物業面積的大小等,對這些基礎租金予以適當調整。
2、日常管理
(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復印件,詳細了解租戶的信息,與租戶建立良好的關系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復。
(2)安全保衛工作。做好門前警衛,注意車輛與行人的安全;協助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點完后鎖好門窗,嚴格檢查清場。啟封時,按預定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。
(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項設備的專項使用,貫徹'預防為主,防消結合'的方針。提高承租戶及業主的危機意識,制定各種安全規章制度。
(4)服務性設備的管理。電梯(客運、貨運、自動扶梯)的安全性堅持檢查,發現問題及時報修,對水電系統、衛生設備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發生問題。
(5)交通組織管理。在現有條件下管理好交通,以有效地引導和留住顧客,為商場的業主帶來更多的商機和利潤。
(6)清潔衛生管理。做好商場內部的環境清掃,停車場、廣場、衛生死角的清潔。
(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優美的購物和工作環境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽和層次的判斷。
(8)停車場的管理。有效的疏導和管理車輛的進出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。
商業物業管理的要求
(1)保持良好的商業特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認知、印入腦海,并潛移默化地產生聯想,通過具體對象、特征部分的認可,逐步強化認識,達到接受目的。當商業市場進入印象時代后,消費者認可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業帶來不同的效益。
(2)營造良好的商業服務環境。商場環境是否優美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進而也影響到商場的營業利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業競爭力。商場環境的好壞也影響顧客的環境意識。
(3)提供高標準的保安服務。大型商場營業面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質和來源較復雜,管理起來困難,治安保衛工作十分艱巨,所以需要提供高標準的治安服務。
(4)高度重視消防管理。商業物業建造費用高,內部設施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費品儲存較多,一旦發生火災比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內外造成不良的社會政治影響。
第3篇 新注冊物業管理師-物業經營管理概述模擬試題
第一章 物業經營管理概述
【考點1】物業經營管理的性質和管理對象
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業經營管理強調為業主提供( )服務,滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。
a.物業管理
b.設施管理
c.價值管理
d.投資管理
【答案】 c
【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理又稱物業資產管理,是以收益性物業為對象,為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務,所以主要提供價值管理服務。 a、 b、
d三個選項太片面,沒有突出物業經營管理綜合性管理服務的性質。故本題選 c,有關內容可參見教材第1頁。
2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
a.甲級
b.乙級
c.丙級
d.二級
【答案】b
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。專業人員主要依據物業所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境,建筑物實物狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當,有完善的物業管理服務;乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求,但建筑物的功能不是最先進的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求,且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選
b.,有關內容可參見教材第2~3頁。
3.在一個大型城市中,某零售商業物業建筑面積為12萬平方米,內設置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲,有效商業服務半徑達200公里。則該零售商業物業的類型最可能是( )。
a.區域購物中心
b.市級購物中心
c.地區購物中心
d.居住區商場
【答案】a
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心;市級購物中心的建筑規模一般在3萬平方米以上,其商業輻射區域可覆蓋整個城市;地區購物商場建筑規模一般為1―3萬平方米,服務區域以城市中的某一部分為主;居住區商場商業服務區域以城市中的某一居住小區為主。故本題選 a,有關內容可參見教材第3~4頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
a.優越的地理位置
b.建筑物實物狀況良好
c.有自然磨損存在
d.有完善的物業管理服務
e.收益能力與新建成的寫字樓相當
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境,建筑物物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當,有完善的物業管理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5.區域購物中心的特征包括( )。
a.建筑規模一般在1萬平方米以上
b.業態業種復合度高
c.有效商業服務半徑可達200公里
d.商業服務區域以城市中的某一部分為主
e.服務人口1萬人左右
【答案】b. c
【解析】本題考查的是商業物業的特征。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。有關零售商業物業的具體內容詳見第3題的解析。
6.物業經營管理活動除了包括以保證物業正常適用的運行操作管理,還包括將物業作為一種收益性資產所進行的( )、物業價值和經營績效評估等經營活動。
a.資本投資決策
b.市場營銷
c.物業管理
d.租賃管理
e.成本控制
【答案】a. b. d. e
【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理除了包含物業管理,主要服務還體現在價值管理服務方面。本題前一句表述的內容為物業經營管理除了包含物業管理工作,還需要進行哪些方面的管理活動,主要是價值服務管理方面的內容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。故本題選a. b. d. e.,有關內容可參見教材第1頁。
7.物業經營管理活動的管理對象主要包括( )等。
a.寫字樓
b.零售商業物業
c.居民自有住宅
d.工業物業
e.酒店和休閑娛樂設施
【答案】a. b. d. e.
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成,包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型;零售商業物業包括區域購物中心、市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型;工業物業包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房等;酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業。所以 a、b、d、e選項所述物業類型均符合收益性物業的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關內容可參見教材第2~6頁。
【考點2】物業經營管理的目標
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
8.物業經營管理服務的目標是在( )的基礎上,保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。
a.延長物業經濟壽命周期
b.維持物業正常使用
c.維持該物業的物業管理
d.實現物業各期凈收益最大化
【答案】d
【解析】本題考查的是物業經營管理的目標。物業經營管理的目標是從業主的角度出發,在物業經濟壽命的全壽命周期內,持續滿足租戶正常空間使用需求,在實現物業各期凈收益最大化的基礎上,保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。a、 b、 c選項中的內容也是物業經營管理所應達到的內容要求,但不是物業經營管理的最終目標。故本題選 d,有關內容可參見教材第6頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
9.圖1―1所示為某房地產投資信托的組織結構。從圖中可以看出,該集團承擔的物業經營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
a.物業保險管理
b.資產管理
c.物業管理
d.房地產組合投資管理
e.基金管理
【答案】b. c. e
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的目標。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責基金管理和資產管理,×××零售管理公司主要負責三處商業物業的物業管理工作,收取物業費。圖中所描述的關系并不能得出 a、d兩項的結論。故本題選 b、 c、 e,有關內容可參見教材第7頁。
【考點3】物業經營管理企業
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
10.某物業管理企業受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任,履行策略性物業管理的職能,該企業設置若干專業化分公司,履行物業運行過程中專業物業管理的職能。則該物業管理企業屬于( )。
a.管
理型物業管理企業
b.專業型物業管理企業
c.綜合型物業管理企業
d.投資型物業管理企業
【答案】c
【解析】本題考查的是物業經營管理企業的分類。物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三類。管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業,對物業經營管理績效承擔綜合責任,在物業經營管理活動中處于總包的位置;專業型物業管理企業通常以專業分包的形式獲得業務,是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業;綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運營能力管理的企業,既設置管理層,又設置專業化分公司。故本題選c,有關內容可參見教材第8~9頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
11.物業經營管理企業中,能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務的企業一般有()。
a.管理型物業管理企業
b.專業型物業管理企業
c.投資型物業管理企業
d.綜合型物業管理企業
e.所有物業管理公司
【答案】a. d
【解析】本題考查的是物業經營管理企業的職能。一般具有策略性物業管理能力的企業可以為業主提供物業管理顧問、咨詢服務等工作。管理型、綜合型物業管理企業具有物業策略管理能力,可以為業主提供物業顧問、咨詢服務;而專業型物業管理企業主要負責物業管理業務的運營。故本題選a、d,有關內容可參見教材第89頁。
【考點4】物業經營管理的層次
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
12.在物業經營管理活動中,物業管理和設施管理的主要作用是( )。
a.在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標
b.為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流
c.詳細制定和執行一個投資組合戰略
d.在物業類型或地域分布上分散投資,減少整體風險
【答案】b
【解析】本題考查的是物業經營管理三個層次的主要作用。物業管理和設施管理以運行管理為主,是定位在現場操作層面的管理,對于收益性物業,其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流;資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標;房地產組合投資管理的主要作用是在物業類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風險。故本題選b,有關內容可參見教材第10~11頁。
13.物業經營管理活動中,通過對人和工作的協調,以為某一機構創造一個良好的生產、辦公環境為主要功能的管理活動是( )。
a物業管理
b.設施管理
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
【答案】b
【解析】本題考查的是設施管理的主要功能。物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修,并向入住的客戶或業主提供服務,以保障物業始終處在正常的運行狀態;設施管理的主要功能是通過對人和工作的協調,為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。房地產資產管理負責管理物業管理企業和設施管理公司,指導它們為物業發展制定戰略計劃;房地產組合投資管理的功能是理解和執行物業業主的投資目標。故本題選b,有關內容可參見教材第9―10頁。
14.在物業經營管理企業中,負責審定某物業的投資計劃,并考察資本開支能否有效提高物業價值,來決定是否批準該投資計劃的企業是( )。
a.物業管理公司
b.房地產資產管理公司
c.房地產組合投資管理公司
d.設施設備管理公司
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產資產管理公司的主要職能。物業管理和設施管理公司主要負責物業現場操作層面的正常運營;資產管理公司比物業管理公司具有更廣闊的視角,資產管理公司作為物業投資者或業主的代表,管理物業,管理企業,通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標;房地產組合投資管理公司以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎,詳細制定和執行一個投資組合戰略。題干描述的內容符合資產管理公司的職責。故本題選b,有關內容可參見教材第1 1頁。
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sp; 15.在物業經營管理活動中,理解和執行物業業主的投資目標,評價資產管理公司的表現,為物業業主提供最大化目標管理資產計劃,這些特征屬于( )的內容。
a.物業管理
b.設施管理
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
【答案】d
【解析】本題考查的是物業經營管理活動三個層次的特征。房地產組合投資管理包括理解和執行物業業主的投資目標,評價資產管理公司的表現;審批資產管理公司為維修物業資產結構安全、功能先進,保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃,以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產,以及在合適的時機購置和處置物業資產。故本題選d,有關內容可參見教材第10頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
16.物業經營管理通常將其分為( )三個層次。
a.物業管理或設施管理
b.房地產資產管理
c.房地產基金管理
d.企業保險管理
e.房地產組合投資管理
【答案】a.b.e
【解析】本題考查的是物業經營管理的層次。物業經營管理通常分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中,物業管理和設施管理以運行管理為主,房地產資產管理和房地產組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第9―10頁。
17.物業經營管理三個層次工作中,屬于物業管理主要職責的有( )等。
a.制定物業發展戰略計劃
b.保持與租戶的聯系并收租
c.控制運營成本及保存財務報告記錄
d.資本性支出計劃
e.物業維護及安全管理
【答案】b.c.d.e
【解析】本題考查的是物業管理的主要職責。物業管理主要定位于現場操作層面,主要職責是保持與租戶的聯系、收租、控制運營成本、財務報告和記錄的保存、物業維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關系管理等。a選項內容屬于資產管理的主要職責,故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第11頁。
18.物業經營管理三個層次工作中,屬于資產管理主要職責的有( )等。
a.制定物業發展戰略計劃
b.資本性支出計劃及公共關系
c.監控物業績效
d.負責投資組合的績效
e.管理和評價物業管理企業
【答案】a. c. e
【解析】本題考查的是物業經營管理中資產管理的主要職責。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產管理的主要職責是制定物業發展戰略計劃,持有、出售分析,物業更新改造等主要開支決策,監控物業績效,管理和評價物業管理企業,協助物業管理的租戶關系工作,定期進行資產的投資分析和運營狀況分析等。b選項內容屬于物業管理的職責,d選項內容屬于組合投資管理的職責,故本題選a、c、e。有關內容可參見教材第11頁。
19.物業經營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責的有( )等。
a.制定并執行組合投資策略
b.設計和協調物業資產的資本結構
c.定期進行資產的投資分析和運營狀況分析
d.負責策略資產的配置和衍生工具的應用
e.監控物業績效及物業的持有、出售分析
【答案】a. b. d
【解析】本題考查的是物業經營管理中組合投資管理的主要職責。組合投資管理以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎,詳細制定和執行一個投資組合戰略,主要職責是制定投資組合目標與投資準則,制定并執行組合投資戰略,設計和調整物業資產的資本結構,負責策略資產的配置和衍生工具的應用,監督購置、處置、資產管理和再投資決策,負責投資組合績效,客戶報告與現金管理等。c、e選項內容均屬于資產管理的職責。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第11頁。
【考點5】物業經營管理的工作內容
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
>20.在物業經營管理的戰略性工作中,影響投資決策的關鍵因素是( )。
①投資回收期②預期收益③還貸能力④風險水平
a.①④
b.②③
c.②④
d.①③
【答案】c
【解析】本題考查的是物業經營管理中的戰略性工作內容。戰略性工作包括確定戰略、確定標準、構建信息基礎、決策分析、進行資產組合等。近年來制定決策的過程越來越復雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關鍵因素是預期收益和風險水平。故本題選c,有關內容可參見教材第12~13頁。
21.在物業經營管理的常規工作現金流和成本管理中,不屬于物業服務支出的是( )。
a.日常維修費用
b.物業管理企業財產保險費用
c.管理人員的工資
d.法定稅費
【答案】b
【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業服務支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收等。物業管理企業的財產保險費用屬于企業內部支出,不屬于物業服務支出。故本題選d,有關內容可參見教材第15頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
22.下列關于物業經營管理的常規工作,表述正確的有( )。
a.現金流和成本管理是物業經營管理常規工作的重要組成
b.日常維修和維護的開支由物業的租戶承擔
c.物業出租的成本負擔應全部轉移給租戶
d.應由物業管理企業的專門人員對設施設備進行管理維護
e.如若希望發生事故造成的損失得到賠償,業主應事先與保險公司簽訂合約
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業經營管理的常規工作是為了維持物業正常使用和保證其保值、升值,并進行資產管理,主要包括現金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設備設施管理和物業保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔,也可能會由業主承擔,這取決于雙方的商談結果,所以b選項表述錯誤。對于物業出租的成本,業主會希望讓租
戶在租金之外承擔盡可能多的費用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負擔都轉移給租戶,在一些情況下既不現實,也不明智。比如,在租戶可能對物業的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業主就不得不降低條件,允許租戶承擔較低的維修責任,而自己負擔大部分。所以c選項表述錯誤。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第14~18頁。
23.關于物業經營管理中的服務費,下列說法中正確的有( )。
a.服務費用實際是由業主支付
b.服務費用實際是由租戶支付
c.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施
d.包括針對整體物業的保險或維修
e.計算時不用考慮會計和審計等專業服務成本
【答案】b. c. d
【解析】本題考查的是現金流和成本管理的內容。服務費覆蓋的內容本質上應當由業主承擔,但實際上是由租戶支付的。在一個物業里面,這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施,還包括針對整體物業的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務費的時候,還必須考慮到會計和審計等專業服務成本,這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例來計算的。故本題選。b、c、d,有關內容可參見教材第16―17頁。
24.關于物業經營管理活動中對物業的維修與維護,下列說法中正確的有( )。
a.通常業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶
b.目前大多數出租活動業主承擔各種維修成本
c.一般寫字樓物業是由業主與租戶共同負責物業未來的維修和維護
d.維修計劃應該從短期和長期兩個方面考慮
e.日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】a. d. e
【
解析】本題考查的是日常和未來物業維修和維護的相關知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶,這也是目前大多數出租活動處理這個問題的方式,所以b選項錯誤。對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業,如何處理物業出租已經有了約定的習慣,即一般是由租戶負責物業未來的維修和維護,所以c選項錯誤。維修計劃應該是全面且系統的,應從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關內容可參見教材第17~18頁。
25.案例分析題:在一宗已開發的物業甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進行開發建設,但是由于該地塊排水系統出現問題,致使該塊土地無法進行實際的開發運作。作為物業甲的物業經營管理企業,對于該塊土地,正確的做法是( )。
a.防止他人利用某些權利或者名義對自己的土地所有權造成侵害
b.在土地上搭建物業甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有
c.檢查土地的欄護情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
d.對土地進行等級評定和保險
e.不定期查看土地,確保沒有負面因素作用在土地上
【答案】 a.c. d. e
第4篇 交通指揮中心物業經營管理目標
投標單位名稱:s市vk物業管理有限公司 (蓋公章)
內容要求:
按《全國城市物業管理優秀大廈評分標準》的內容細化經營管理目標,并闡明達到目標的具體措施。
法定代表人或法人授權人簽名:
s市交通指揮中心大樓物業管理經營管理目標
序號 標準內容 國家標準 投標指標 相應措施
1、全國城市物業管理優秀大廈實施計劃一年內達標中標承諾:
1.由本公司負責落實1年內實施達標的計劃,并由公司指定總經理助理負責落實。
2.對全國城市物業管理優秀大廈評分標準進行細化。
2、各項管理制度100%公司在現有的質量保證體系基礎上,根據物業特點,建立一套完整的管理制度,確保對大廈的各項服務質量。
3、服務質量標準9899全面按照全國城市物業管理優秀大廈標準運作。
4、大廈管理應用計算機進行科學管理100%公司已建立計算機內部區域網多年,各類信息可在網上發布,大大提高了辦事效率,同時由公司自行設計和開發的資產、財務、設備、人事等管理軟件經兩年多運行檢驗合格。
5、利用現代化管理手段對物業進行管理99%建立智能化控制中心對大廈進行集中管理,利用大廈現有的遠程閉路監控系統、緊急報警電話、保安對講系統、巡更系統并將其信號引入控制中心,同時公司所屬各管理處可通過保安對講系統形成了一個緊急援助系統。
6、大廈所有管理人員均具有強烈的事業心和開拓精神具有管理上崗證100%大廈所有管理人員均具有豐富的物業管理經驗,管理處經理必須具有物業管理上崗證和內部質量審核員資格。
7、大廈有明顯的標志和整體平面圖100%由公司設計工作室負責大廈標識系統設計,嚴格按照ci系統的設計要求,確保大廈標識系統統一完整。
8、大廈外墻清潔、美觀100%每季度對外墻進行一次檢查和局部清洗,每半年對外墻進行一次全面清洗,確保大廈外墻清潔、美觀。
9、房屋完好率98%100%指定維修管理人員和安全管理員負責大廈整體的巡查,建立維修檔案確保房屋的完好。
10、房屋零修及時率、合格率98%100%接到維修通知五分鐘內到達現場并及時完成,建立《維修回訪制度》確保維修質量。
11、其他維修及時率、合格率98%100%各類專業人員負責相關專業維修,建立巡查和維修回訪制度,確保各類設備、設施的維修質量,滿足使用人的需要。
12、設備管理100%
1.各類專業技術人員和維修操作人員必須持證上崗。
2.嚴格要求工作人員必須按照公司iso9002體系文件中作業指導書的規定進行工作,確保各類設備安全運行。
3.建立值班巡查及三級保養制度,確保各類設備24小時安全運行,一旦出現故障立即處理。
4.為保證各類設備正常工作, 公司品質管理部每季度要對各類設備、設施進行檢查,要求各崗位人員按照規定定期對設備進行檢查和保養.
13、室內地下車庫、室外停車場管理及道路平坦100%
1.將大廈原有車場管理設備接入大廈控制中心,確保設備使用良好。
2.保安實行24小時值班制度負責指揮進入紅線內所有車輛的行駛和停泊的管理。
3.所有車輛進出必須進行登記管理, 確保車輛安全停放。
4.建立清晰完善的交通標識及安全標識。
5.建立停車場庫巡視制度,發現問題及時維修,確保停車場庫的設備、設施、道路完好無損。
14、環境衛生管理100%
1.專職保潔員實行12小時值班制度。
2.專職保潔員工作必須按照公司iso9002體系文件中作業指導書的規定進行進行各類保潔工作。
3.管理處每月對蚊蠅和鼠類進行一次消殺
4.公司配有專用垃圾清運車,保證每日及時清運垃圾,確保大廈內垃圾日產日清,使大廈周遍環境無污染、環境幽雅、空氣清新。
15、綠化管理100%
1.專職綠化工負責大廈室內外各類植物的養護、巡查,確保植物生長茂盛。
2.公司綠化專業工程師負責對綠化工進行綠化知識的培訓。
3.公司建立了綠化專業委員會,負責檢查各類植物生長情況并對存在問題提出合理的整改意見。
16、安全管理100%
1.公司具有高素質的專業保安隊伍,實行準軍事化管理,安全管理員每周接受兩次軍事訓練和思想道德教育。
2.大廈實行24小時封閉式管理。
3.建立巡更制度,確保巡邏過程在受控狀態下。
4.對于外來人員以及休息日工作人員進入大廈都必須驗證和登記,確保大廈的安全。
17、消防管理100%
1.制定嚴格的消防管理制度,由公司總經理擔任消防第一責任人,管理處經理為直接責任人,安全管理員均為義務消防員,其他人員各負其責。
2.制定嚴密周詳的滅火作戰方案,每季度進行一次緊急集合,每年至少舉行一次消防實戰演習。
3.公司品質管理部每半年至少進行一次防火安全檢查。
4.設備管理人員定期對消防設備,滅火設施及器材進行保養和測試,完好率達到100%。
5.消防控制中心配備人員實行24小時值班制,中心同時安裝了緊急報警電話和外部直通電話,確保與外界的聯系。
18、精神文明建設99%
1.組織各種文體及健身活動及各類聯誼活動。
2.開展學雷鋒活動。
3.組織大廈使用人的子女參加本公司組織的少兒夏令營,為大廈使用人解除后顧之憂。
4.管理處安全管理員每天早晨8:00舉行升國旗儀式。
19、管理報告公開制100%管理報告包括以下六部分:
1.設備運行、設施使用。
2.安全保衛。
3.環境保潔、綠化護養。
4.分承包方服務匯總表。
5.財務收支狀況。
6.其他補充事項(本季度大事紀要、需要業主共同處理的事項)
第5篇 注冊物業管理師-物業經營管理試題
物業經營管理試題及參考答案
1、(b)是房地產投資信托基金和機構投資者進行商業房地產投資的主要物質載體。
a.居住物業
b.收益性物業
c.公共物業
d.所有物業
2、別墅(villa)是指在風景區或在郊外建造的供休養的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產品的獨有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業經營管理常規工作內容包括租賃管理、現金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、(a)、設施設備管理和物業保險管理。
a.日常維護和維修
b.確定管理標準
c.資產管理
d.構建信息基礎
4、物業經營管理是(acde)等活動不斷拓展、交叉和融合的結果,是貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。
a.物業管理
b.房地產開發
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
5、房地產區別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專業管理依賴性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動性
6、房地產投資企業通過資本市場融資時,房地產債券或股票的投資者,也就分享了房地產投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產直接投資者
d.房地產間接投資者
7、下列關于系統風險和個別風險的表述,正確的有(be)。
a.系統風險是指市場供求風險
b.較之個別風險,系統風險不易判斷和控制
c.或然損失風險屬于個別風險
d.周期風險屬于個別風險
e.持有期風險屬于個別風險
8、房地產投資的風險主要體現在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項目的變現性
d.資產管理的復雜性
e.投資項目的復雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業的凈運營收益,簡稱凈收益。
a.有效毛收入 運營費用
b.潛在毛租金收入 運營費用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當不考慮現金流折現時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。
a.全部投資回收期
b.動態投資回收期
c.靜態投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業的運營費用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產稅和所得稅
d.為租客提供服務的費用
12、下列屬于設備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設備因自然力產生的磨損
b.設備生產成本降低導致設備市場價格降低,從而引發的原來購買的設備貶值
c.技術進步因素的影響,社會上出現了新型設備,從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后
d.設備在運轉過程中,在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似物業進行比較,對這些類似物業的成交價格作適當的處理,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
a.市場法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢法
14、物業價格構成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開發成本
c.投資利息
d.物業折舊
e.開發利潤
15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎包括如下(ace)方面的工作。
a.統一付款方式
b.統一采用人民幣
c.統一貨幣單位
d.統一采用平方米
e.統一采用單價
16、一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、(b)、資金和運行機制等因素構成的一個系統。
a.內容
b.價格
c.管理機制
d.環境
17、不屬于需求分析具體內容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業分析
c.競爭對手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國際市場住宅價格
d.對未來的預期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計劃的內容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護的標準
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業檢查計劃
e.財務收支計劃
20、按房屋所有權的性質劃分,物業租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國內租賃和涉外租賃
21、物業租賃管理模式中,(c)模式業主不負責物業的租賃。
a.包租轉租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉租和出租代理
d.包租轉租、委托管理和出租代理
22、關于自動延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續約
b.租約按周、月、年的周期延續,中止通知應與周期對應
c.租賃關系在雙方中的一方死去時終止
d.又稱周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經營預算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項不
是物業管理成本營業成本中包括的費用(d)。
a.直接人工費
b.間接費用
c.直接材料費
d.管理費用
25、某物業管理企業,共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人月,房租費60元/人月,保安系統費100元/人元,保安用房30元/人月,該物業管理企業的保安費的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經濟效益原則
c.常規管理原則
d.責權利相結合原則
e.例外管理原則
27、成本預算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預算必須同其他預算相協調
b.成本預算要以成本計劃為基礎
c.成本預算應有相應的技術經濟措施保證
d.成本預算要全面權衡,提高員工工作效率
e.成本預算既要符合實際,又要適當留有余地
28、不屬于前期物業服務合同特征的是(d)
a.由建設單位和物業管理企業簽訂
b.前期物業服務合同具有過渡性
c.前期物業服務合同是要式合同
d.前期物業服務合同期限的確定性
29、對雇員在保單有效期內,從事保單所載明的與投保人業務有關工作時,由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財產損失,依法應由被保險人賠付的金額,保險人負責賠償。
a.投保人
b.被保險人
c.第三者
d.雇員
30、風險管理的整個過程可以由(abde)步驟組成。
a.風險識別
b.風險評估
c.風險處理
d.風險控制
e.風險調整
31、屬于物業建設單位在開發過程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設施工合同
b.售房合同
c.收益性物業的租賃合同
d.水電供應合同
e.專項維修工程承包合同
32、不屬于物業管理報告構成內容的是( b)。
a.工作總結
b.滿意度調查
c.財務報告
d.未來工作計劃
33、(d)更能揭示企業市場認可的價值,因此應該成為企業較為合理的財務管理總體目標。
a.利潤最大化
b.資本利潤率最大化
c.每股利潤最大化
d.企業價值最大化
34、物業管理績效評價以(abce)等四個方面的內容作為評價重點。
a.物業管理企業的盈利能力
b.資產運營水平
c.償債能力
d.物業管理企業
e.后續發展能力
35、企業績效評價的計分方法分為(abce )。
a.基本指標計分方法
b.修正指標計分方法
c.評議指標計分方法
&n
bsp; d.偏差指標計分方法
e.定量和定性相結合計分方法
36、屬于寫字樓物業管理風險特點是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動態性
37、在確定租金時,一般應根據(de)確定一個基礎租金。
a.當地房地產市場狀況
b.物業發展定位
c.承租人的接受能力
d.業主希望達到的投資收益率目標
e.其可接受的最低租金水平
38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶組合與位置分配
b.租戶的商業信譽和財務狀況
c.物業的周邊環境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業管理服務
39、租戶和業主之間可能要協商一個( d )作為計算百分比租金的基礎。
a.凈租金
b.盈虧平衡點
c.基礎租金
d.人為平衡點
40、零售商業物業管理中的風險類別有:(abcd)和產權與管理權相分離風險。
a.管理模式風險
b.管理范圍不確定風險
c.墊款風險
d.突發事件風險
e.投資風險
41、( a )是指設備或系統從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產
c.經濟周期成本
第6篇 物管師物業經營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業經營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關物業經營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現代的物業管理,要求從傳統的物業運行管理服務,向策略性的物業資產價值管理方向拓展
b物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理,也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動
c在我國有統一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業經營不是一個特定的專業領域,而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結果
2、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a居住物業b收益性物業c大型非房產物業d非房產物業
3、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a通貨膨脹風險b周期風險c變現風險d資本價值風險
4、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關于設備磨損補償的說法,錯誤的是()。
a設備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設備有形磨損的局部補償是修理,設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設備,更換新設備
d不進行設備磨損補償,企業再生產也能正常運行
8、下列關于物業價格的說法,不正確的是()。
a物業價格是獲得他人的物業所必須付出的代價
b物業價格是和平地獲得他人的物業所出的代價
c物業價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付d以物業作價入股換取設備、技術等是合法的
9、下列選項中,能反應物業價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構成一個完整的房地產系統的因素。
a社會環境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負斜率的向左下方價傾斜的曲線b負斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態協調關系,這屬于房地產市場結構中的()。
a總量結構b區域結構c供求結構d投資結構
13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是()。
a廉租房b經濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內容包括()。
a調查房地產當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內容包括:相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等
b分析當前城市規劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃
c分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況,分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異d以上全是
15、物業管理的中短期計劃通常是以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規定的責任人b房屋租賃關系不因所有權的轉移而中上
c房屋租賃轉移房屋的權d房屋166租賃關系是一種經濟要式契約關系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調整d租金結算
18、()已成為衡量物業管理企業實力 競爭力的重要標準之一。
a信息系統應用水平b可持續發展戰略c智能化小區d電子商務平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續租用,應當在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業管理企業在物業管理活動中發生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業成本c財務費用d人員費用
24、物業管理成本控制的含義是()。
a對目標成本本身的控制b對目標成本完成的控制和過程的監督
c在過程控制的基礎上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業服務合同是由()簽訂的。
a建設單位和物業管理企業b建設單位和業主委員會
c業主委員會和物業管理企業d以上提到的三方一起
26、物業管理實行招投標,其意義在于()。
a引導業主樹立正確的物業管理觀念,提高自治能力
b推動物業管理企業不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進物業管理行業的發展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風險的特征的是()。
a正面性,即風險突如其來使之受到傷害
b負面性,即風險是與損失或不利事件相聯系的,沒有損失就沒有風險和風險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯系的,即發生不利事件或損失是不確定的,可能發生也可能不發生
d可測性,凡是風險都是與特定的時間和空間條件相聯系的,因此,風險事故的發生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業管理企業為了持續從事物業管理、經營與服務活動而必須籌集所需資金的過程
b物業管理企業將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標投入到物業管理、經營、服務中去的過程
c物業管理企業在籌資和開展物業管理、經營、服務過程中,所發生的各種成本費用
d物業管理企業所取得的各種收入,如物業管理報酬、開展物業經營以及多層次服務取得的收入等
29、下列關于物業管理績效評的最重要、最基礎的指標是()。
a基本指標b修正指標c評議指標d總況指標
30、下列關于物業管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業管理企業作為具體評價對象
b以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平和后續發展能力等方面作為評價重點
c以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標作為主要評價依據
d將各項指標與本地區甚至全國各行業的相關指標和水平進行對比,以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價的結果
31、物業管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數法c定性分析判斷法d基本指標計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業經營管理績效評價的第一項指標是()。
a物業經濟指標b服務滿意度c物業品牌化d以上都是
35、零售商業物業在選址和規劃時,主要應考慮().
a市場容量b進出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業物業的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務
37、投資者為了降低投資風險并實現收益最大化的目標,進行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業的物業資產是指()。
a企業為了生產和持續發展而擁有的房地產
b企業為了生產而擁有或租用的房地產
c企業為了生產和持續發展而擁有或租用的房地產
d企業維持正常經營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應收帳款形式表現的不良資產是()。
a逾期的應收帳款b呆滯的應收賬款
c壞賬、死賬形式的應收賬款d證券投資的應收賬款
40、1987年4月,提出“可持續發展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業經營管理,是指為了滿足業主的目標,綜合運用下列()技術、手段和模式,為業主提供綜合性管理服務。1
a物業管理b設施管理c房地產資產管理d房地產投產管理e房地產組合投資管理
2、房地產投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產投資經營過程中,企業納稅的主要稅種有()。
a經營稅金及附加b城鎮土地使用和房產稅c企業所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質論價:優質高價,劣質低價d都是受區位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應符合()。
a可比實例物業應是估價對象物業的類似物業
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產例應同實際完全相符
6、影響房地產市場發展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數規模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續性合同
9、在營業成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預算時,必須遵循()。195
a成本預算必須同其他預算相協調b成本預算要以各項定額為基礎
c成本預算應有相應的技術經濟措施保證d成本預算要全面權衡,提高資金使用效益
e成本預算要符合實際,不要留余地
11、物業管理活動中存在著大量的主體,根據合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業建設單位在開發所訂立的合同 207
b前期物業服務合同與物業服務合同
c業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同
d物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同
e后期物業管理合同
12、物業服務合同具有()特征。212
a物業服務合同的訂立應以當事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴
b物業服務合同是有償合同c物業服務合同具有過渡性
d物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同e物業服務合同是勞務合同
13、企業財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉收e資金收回和分配
14、寫字樓物業的特點,主要表現在()。302
a所處區位好,規模大b多為現代化的高層建筑c功能齊全,配套設施完善
d全部由專業物業管理企業管理e保持產權的完整性是寫字樓物業保值的關鍵
15、零售商業物業的經營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術及營銷c零售技術
d物業維護e運行管理
16、物業管理企業運用計算機技術參與具體事務的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達到的管理效果
b現有管理流程的規范化程序
c管理人員綜合應用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業管理企業類型的有()。
a管理型物業管理企業b托管型物業管理企業c專業型物業管理企業
d非專業型物業管理企業e綜合型物業管理企業
18、下列對物業價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業價格受區位的影響很大b物業價格實質上是物業權益的價格
c物業價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業價格形成的時間較短e物業價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進行處理
d求取比準價格e準價格交易
20、影響房地產市場轉就的主要社會經濟力量包括()。
a金融業的發展b信息、通信技術水平的提高c生產和工作方式的轉變
d人文環境、自然環境的變化e人口數量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權得有()。
a有按期收取租金的權利b對物業管理善進行監督建議的權利
c有監督承租人按照合同規定合理使用房屋的權利
d有依法收回出租房屋的權利e有向用戶宣傳、貫徹執行國家房管政策和物業管理公約、管理規定的權利
22、客戶關系管理對企事業的作用有()。
a能夠改善企業形象,提升企業生產力
b能夠整合客戶、企業和員工資源,優化業務流程
c能夠提高企業、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力
d能夠提高企業銷售收入e能夠改善企業服務,提高客戶滿意度
23、按現行財務制度的規定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規規定之外的各種付費
b被沒收的財產、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業的贊助、捐贈支出
c物業管理企業對管理用房進行癲狂裝修發生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出
24、成本按照計算依據的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務管理目標的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務
27、寫字樓管理策略中應該注意()。313
a分階段提供物業管理服務,清楚辦公室服務范圍b確保提供“合同服務”適時提供“超值服務”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發零售商業項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權b直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東身份
c將大部分產權出售d全部出售套現e以上全錯
29、企業物業資產管理涉及()領域的活動。
a購置物業資產b買賣物業資產 c剝離物業資產
d財務e管理人員職能
30、大型企業物業資產管理的內容包括()。
a編制企業物業資產清單b設定管理目標c控制成本
d適時處置資產并獲得收入e財務收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第7篇 商住物業經營管理成本測算案例
商住項目物業經營管理成本測算案例
一、 物業概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構設置
說明:1、商務間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總人數控制在65人以內。
三、物管費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
(1) 人員編制和基本工資標準:見表(01)
人員編制和基本工資標準表(01)
序 號 項 目 人 數(人) 工資標準(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費用測算
管理/服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額(元/月) 依 據 測算結果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計算,則每月分攤為:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費
(1) 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/m2計算,公共設施、設備建造成本統一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養費按月折舊費的40%提取。則:
維修保養費=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:
(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為:
(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養費用為;每層每月按50元計算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費:
小區綠化面積為3035m2, 綠化管理費測算見表(3)
綠化管理測算表(3)
序 號 項 目 測算依據 金額(元) 測算結果(元/月.m2)
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農藥化肥費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛生費
清潔衛生費測算見表(04)
清潔衛生費測算見表(04)
序 號 項 目 測算依據 金額(元) 測算結果(元/月.m2)
1 工具購置費 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運費 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費全年共計約為:3000元。
5、 保安費:
保安費用測算見表(05)
保安費測算表(05)
序 號 項 目 測算依據 金額(元/年) 測算結果(元/月m2)
1 裝備費 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險費 (暫不計) / /
3 房租費 (暫不計) / /
4 合 計 / / 0.020
6、 辦公費:(全年開支辦公費約12萬元)
辦公費=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產折舊費:
固定資產總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產折舊費為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤:
利潤取5%,則
利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費:
兩稅一費為前八項之和的5.75%,則
稅費=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計:經營管理服務費匯總表見(06)
經營管理服務費匯總表(1-6)
序 號 項 目 金 額(元/月.平方米) 費用所占比例
1 工資福利費 4.463 57%
2 維修費 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費 0.039 05%
4 清潔衛生費 0.041 0.5%
5 保安費 0.020 0.2%
6 辦公費 0.501 6.4%
7 折舊費 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費收入的補貼:
機動車輛車位約為92個,每個車位管理費為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分攤物業管理費=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業經營管理服務費減去補貼費用,則每平方米經營管理服務費為:
經營管理費=7.817-0.230
