新注冊物業管理師-物業經營管理概述模擬試題
第一章 物業經營管理概述
【考點1】物業經營管理的性質和管理對象
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業經營管理強調為業主提供( )服務,滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。
a.物業管理
b.設施管理
c.價值管理
d.投資管理
【答案】 c
【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理又稱物業資產管理,是以收益性物業為對象,為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務,所以主要提供價值管理服務。 a、 b、
d三個選項太片面,沒有突出物業經營管理綜合性管理服務的性質。故本題選 c,有關內容可參見教材第1頁。
2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
a.甲級
b.乙級
c.丙級
d.二級
【答案】b
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。專業人員主要依據物業所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境,建筑物實物狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當,有完善的物業管理服務;乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求,但建筑物的功能不是最先進的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求,且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選
b.,有關內容可參見教材第2~3頁。
3.在一個大型城市中,某零售商業物業建筑面積為12萬平方米,內設置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲,有效商業服務半徑達200公里。則該零售商業物業的類型最可能是( )。
a.區域購物中心
b.市級購物中心
c.地區購物中心
d.居住區商場
【答案】a
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心;市級購物中心的建筑規模一般在3萬平方米以上,其商業輻射區域可覆蓋整個城市;地區購物商場建筑規模一般為1―3萬平方米,服務區域以城市中的某一部分為主;居住區商場商業服務區域以城市中的某一居住小區為主。故本題選 a,有關內容可參見教材第3~4頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
a.優越的地理位置
b.建筑物實物狀況良好
c.有自然磨損存在
d.有完善的物業管理服務
e.收益能力與新建成的寫字樓相當
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境,建筑物物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當,有完善的物業管理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5.區域購物中心的特征包括( )。
a.建筑規模一般在1萬平方米以上
b.業態業種復合度高
c.有效商業服務半徑可達200公里
d.商業服務區域以城市中的某一部分為主
e.服務人口1萬人左右
【答案】b. c
【解析】本題考查的是商業物業的特征。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。有關零售商業物業的具體內容詳見第3題的解析。
6.物業經營管理活動除了包括以保證物業正常適用的運行操作管理,還包括將物業作為一種收益性資產所進行的( )、物業價值和經營績效評估等經營活動。
a.資本投資決策
b.市場營銷
c.物業管理
d.租賃管理
e.成本控制
【答案】a. b. d. e
【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理除了包含物業管理,主要服務還體現在價值管理服務方面。本題前一句表述的內容為物業經營管理除了包含物業管理工作,還需要進行哪些方面的管理活動,主要是價值服務管理方面的內容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。故本題選a. b. d. e.,有關內容可參見教材第1頁。
7.物業經營管理活動的管理對象主要包括( )等。
a.寫字樓
b.零售商業物業
c.居民自有住宅
d.工業物業
e.酒店和休閑娛樂設施
【答案】a. b. d. e.
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成,包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型;零售商業物業包括區域購物中心、市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型;工業物業包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房等;酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業。所以 a、b、d、e選項所述物業類型均符合收益性物業的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關內容可參見教材第2~6頁。
【考點2】物業經營管理的目標
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
8.物業經營管理服務的目標是在( )的基礎上,保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。
a.延長物業經濟壽命周期
b.維持物業正常使用
c.維持該物業的物業管理
d.實現物業各期凈收益最大化
【答案】d
【解析】本題考查的是物業經營管理的目標。物業經營管理的目標是從業主的角度出發,在物業經濟壽命的全壽命周期內,持續滿足租戶正常空間使用需求,在實現物業各期凈收益最大化的基礎上,保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。a、 b、 c選項中的內容也是物業經營管理所應達到的內容要求,但不是物業經營管理的最終目標。故本題選 d,有關內容可參見教材第6頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
9.圖1―1所示為某房地產投資信托的組織結構。從圖中可以看出,該集團承擔的物業經營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
a.物業保險管理
b.資產管理
c.物業管理
d.房地產組合投資管理
e.基金管理
【答案】b. c. e
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的目標。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責基金管理和資產管理,×××零售管理公司主要負責三處商業物業的物業管理工作,收取物業費。圖中所描述的關系并不能得出 a、d兩項的結論。故本題選 b、 c、 e,有關內容可參見教材第7頁。
【考點3】物業經營管理企業
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
10.某物業管理企業受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任,履行策略性物業管理的職能,該企業設置若干專業化分公司,履行物業運行過程中專業物業管理的職能。則該物業管理企業屬于( )。
a.管
理型物業管理企業
b.專業型物業管理企業
c.綜合型物業管理企業
d.投資型物業管理企業
【答案】c
【解析】本題考查的是物業經營管理企業的分類。物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三類。管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業,對物業經營管理績效承擔綜合責任,在物業經營管理活動中處于總包的位置;專業型物業管理企業通常以專業分包的形式獲得業務,是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業;綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運營能力管理的企業,既設置管理層,又設置專業化分公司。故本題選c,有關內容可參見教材第8~9頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
11.物業經營管理企業中,能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務的企業一般有()。
a.管理型物業管理企業
b.專業型物業管理企業
c.投資型物業管理企業
d.綜合型物業管理企業
e.所有物業管理公司
【答案】a. d
【解析】本題考查的是物業經營管理企業的職能。一般具有策略性物業管理能力的企業可以為業主提供物業管理顧問、咨詢服務等工作。管理型、綜合型物業管理企業具有物業策略管理能力,可以為業主提供物業顧問、咨詢服務;而專業型物業管理企業主要負責物業管理業務的運營。故本題選a、d,有關內容可參見教材第89頁。
【考點4】物業經營管理的層次
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
12.在物業經營管理活動中,物業管理和設施管理的主要作用是( )。
a.在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標
b.為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流
c.詳細制定和執行一個投資組合戰略
d.在物業類型或地域分布上分散投資,減少整體風險
【答案】b
【解析】本題考查的是物業經營管理三個層次的主要作用。物業管理和設施管理以運行管理為主,是定位在現場操作層面的管理,對于收益性物業,其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流;資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標;房地產組合投資管理的主要作用是在物業類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風險。故本題選b,有關內容可參見教材第10~11頁。
13.物業經營管理活動中,通過對人和工作的協調,以為某一機構創造一個良好的生產、辦公環境為主要功能的管理活動是( )。
a物業管理
b.設施管理
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
【答案】b
【解析】本題考查的是設施管理的主要功能。物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修,并向入住的客戶或業主提供服務,以保障物業始終處在正常的運行狀態;設施管理的主要功能是通過對人和工作的協調,為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。房地產資產管理負責管理物業管理企業和設施管理公司,指導它們為物業發展制定戰略計劃;房地產組合投資管理的功能是理解和執行物業業主的投資目標。故本題選b,有關內容可參見教材第9―10頁。
14.在物業經營管理企業中,負責審定某物業的投資計劃,并考察資本開支能否有效提高物業價值,來決定是否批準該投資計劃的企業是( )。
a.物業管理公司
b.房地產資產管理公司
c.房地產組合投資管理公司
d.設施設備管理公司
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產資產管理公司的主要職能。物業管理和設施管理公司主要負責物業現場操作層面的正常運營;資產管理公司比物業管理公司具有更廣闊的視角,資產管理公司作為物業投資者或業主的代表,管理物業,管理企業,通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標;房地產組合投資管理公司以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎,詳細制定和執行一個投資組合戰略。題干描述的內容符合資產管理公司的職責。故本題選b,有關內容可參見教材第1 1頁。
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sp; 15.在物業經營管理活動中,理解和執行物業業主的投資目標,評價資產管理公司的表現,為物業業主提供最大化目標管理資產計劃,這些特征屬于( )的內容。
a.物業管理
b.設施管理
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
【答案】d
【解析】本題考查的是物業經營管理活動三個層次的特征。房地產組合投資管理包括理解和執行物業業主的投資目標,評價資產管理公司的表現;審批資產管理公司為維修物業資產結構安全、功能先進,保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃,以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產,以及在合適的時機購置和處置物業資產。故本題選d,有關內容可參見教材第10頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
16.物業經營管理通常將其分為( )三個層次。
a.物業管理或設施管理
b.房地產資產管理
c.房地產基金管理
d.企業保險管理
e.房地產組合投資管理
【答案】a.b.e
【解析】本題考查的是物業經營管理的層次。物業經營管理通常分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中,物業管理和設施管理以運行管理為主,房地產資產管理和房地產組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第9―10頁。
17.物業經營管理三個層次工作中,屬于物業管理主要職責的有( )等。
a.制定物業發展戰略計劃
b.保持與租戶的聯系并收租
c.控制運營成本及保存財務報告記錄
d.資本性支出計劃
e.物業維護及安全管理
【答案】b.c.d.e
【解析】本題考查的是物業管理的主要職責。物業管理主要定位于現場操作層面,主要職責是保持與租戶的聯系、收租、控制運營成本、財務報告和記錄的保存、物業維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關系管理等。a選項內容屬于資產管理的主要職責,故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第11頁。
18.物業經營管理三個層次工作中,屬于資產管理主要職責的有( )等。
a.制定物業發展戰略計劃
b.資本性支出計劃及公共關系
c.監控物業績效
d.負責投資組合的績效
e.管理和評價物業管理企業
【答案】a. c. e
【解析】本題考查的是物業經營管理中資產管理的主要職責。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產管理的主要職責是制定物業發展戰略計劃,持有、出售分析,物業更新改造等主要開支決策,監控物業績效,管理和評價物業管理企業,協助物業管理的租戶關系工作,定期進行資產的投資分析和運營狀況分析等。b選項內容屬于物業管理的職責,d選項內容屬于組合投資管理的職責,故本題選a、c、e。有關內容可參見教材第11頁。
19.物業經營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責的有( )等。
a.制定并執行組合投資策略
b.設計和協調物業資產的資本結構
c.定期進行資產的投資分析和運營狀況分析
d.負責策略資產的配置和衍生工具的應用
e.監控物業績效及物業的持有、出售分析
【答案】a. b. d
【解析】本題考查的是物業經營管理中組合投資管理的主要職責。組合投資管理以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎,詳細制定和執行一個投資組合戰略,主要職責是制定投資組合目標與投資準則,制定并執行組合投資戰略,設計和調整物業資產的資本結構,負責策略資產的配置和衍生工具的應用,監督購置、處置、資產管理和再投資決策,負責投資組合績效,客戶報告與現金管理等。c、e選項內容均屬于資產管理的職責。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第11頁。
【考點5】物業經營管理的工作內容
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
>20.在物業經營管理的戰略性工作中,影響投資決策的關鍵因素是( )。
①投資回收期②預期收益③還貸能力④風險水平
a.①④
b.②③
c.②④
d.①③
【答案】c
【解析】本題考查的是物業經營管理中的戰略性工作內容。戰略性工作包括確定戰略、確定標準、構建信息基礎、決策分析、進行資產組合等。近年來制定決策的過程越來越復雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關鍵因素是預期收益和風險水平。故本題選c,有關內容可參見教材第12~13頁。
21.在物業經營管理的常規工作現金流和成本管理中,不屬于物業服務支出的是( )。
a.日常維修費用
b.物業管理企業財產保險費用
c.管理人員的工資
d.法定稅費
【答案】b
【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業服務支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收等。物業管理企業的財產保險費用屬于企業內部支出,不屬于物業服務支出。故本題選d,有關內容可參見教材第15頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
22.下列關于物業經營管理的常規工作,表述正確的有( )。
a.現金流和成本管理是物業經營管理常規工作的重要組成
b.日常維修和維護的開支由物業的租戶承擔
c.物業出租的成本負擔應全部轉移給租戶
d.應由物業管理企業的專門人員對設施設備進行管理維護
e.如若希望發生事故造成的損失得到賠償,業主應事先與保險公司簽訂合約
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業經營管理的常規工作是為了維持物業正常使用和保證其保值、升值,并進行資產管理,主要包括現金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設備設施管理和物業保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔,也可能會由業主承擔,這取決于雙方的商談結果,所以b選項表述錯誤。對于物業出租的成本,業主會希望讓租
戶在租金之外承擔盡可能多的費用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負擔都轉移給租戶,在一些情況下既不現實,也不明智。比如,在租戶可能對物業的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業主就不得不降低條件,允許租戶承擔較低的維修責任,而自己負擔大部分。所以c選項表述錯誤。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第14~18頁。
23.關于物業經營管理中的服務費,下列說法中正確的有( )。
a.服務費用實際是由業主支付
b.服務費用實際是由租戶支付
c.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施
d.包括針對整體物業的保險或維修
e.計算時不用考慮會計和審計等專業服務成本
【答案】b. c. d
【解析】本題考查的是現金流和成本管理的內容。服務費覆蓋的內容本質上應當由業主承擔,但實際上是由租戶支付的。在一個物業里面,這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施,還包括針對整體物業的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務費的時候,還必須考慮到會計和審計等專業服務成本,這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例來計算的。故本題選。b、c、d,有關內容可參見教材第16―17頁。
24.關于物業經營管理活動中對物業的維修與維護,下列說法中正確的有( )。
a.通常業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶
b.目前大多數出租活動業主承擔各種維修成本
c.一般寫字樓物業是由業主與租戶共同負責物業未來的維修和維護
d.維修計劃應該從短期和長期兩個方面考慮
e.日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】a. d. e
【
解析】本題考查的是日常和未來物業維修和維護的相關知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶,這也是目前大多數出租活動處理這個問題的方式,所以b選項錯誤。對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業,如何處理物業出租已經有了約定的習慣,即一般是由租戶負責物業未來的維修和維護,所以c選項錯誤。維修計劃應該是全面且系統的,應從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關內容可參見教材第17~18頁。
25.案例分析題:在一宗已開發的物業甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進行開發建設,但是由于該地塊排水系統出現問題,致使該塊土地無法進行實際的開發運作。作為物業甲的物業經營管理企業,對于該塊土地,正確的做法是( )。
a.防止他人利用某些權利或者名義對自己的土地所有權造成侵害
b.在土地上搭建物業甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有
c.檢查土地的欄護情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
d.對土地進行等級評定和保險
e.不定期查看土地,確保沒有負面因素作用在土地上
【答案】 a.c. d. e
