第1篇 物業管理目標責任書范本
授權管理:深圳市ky物業管理有限公司
管理方: 管理處
根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策,為貫徹公司工作方針,確保各項工作指標順利實現,長期為住戶提供安全、清潔、優美、舒適、方便的生活和工作環境,公司授權管理處對(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理并訂立本責任書。
第一條 物業基本情況
座落位置:市區路(街道)號;
占地面積:平方米;
建筑面積:平方米;其中住宅平方米;
物業類型:
其它:
第二條:管理處應管理事項
1、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、……)的維修、養護和管理。
2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。
3、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、…)的維修、養護和管理。
4、本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、…)的維修、養護和管理。
5、公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
6、交通、車輛行駛及停泊。
7、配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但含人身、財產保險保管責任)。
8、社區文化娛樂活動。
9、物業及物業管理檔案、資料。
10、法規和政策規定由管理處管理的其它事項;
第三條:管理期限
本責任書期限與開發商(業主委員會)同公司簽訂的合同期限相一致。
第四條:公司的權利和義務
1、與管理處議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告;
2、對管理處的管理實施監督檢查,公司有關部門月、季度、年進行考核評定,如因管理處管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經公司認定,有權免掉管理處主任及其他責任人的職務。
3、公司要求管理處對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳交有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取相應的催繳催改措施。
4、公司負責處理非管理處原因而產生的各種糾紛;
5、協助管理處做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
6、公司人事部負責制定培訓大鋼,協助管理處做好培訓、考核工作。
7、公司管理部負責協助管理處制定各項規章制度,并監督管理處的執行情況。
8、公司工程部負責小區的全面驗收。
9、法規政策規定由公司承擔的其他責任。
第五條:管理處的權利和義務
1、根據有關法律、法規政策及管理小區的特色的規定,應制訂具有該物業特色的管理辦法、規章制度、實施細則,自主開展各項管理經營活動(各種經營應申報公司),但不得損害大多數業主(客戶)的合法權益,獲取不當
利益。
2、遵照國家、地方物業管理服務收費規定,按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度,測算物業管理服務收費標準,并向公司提供測算依據,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。
3、負責參照公司有關文件編制所管轄房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案,經公司工程部議定后由管理處組織實施。
4、有權依照法規政策、合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;
5、接受公司和物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導,并接受業主的監督。
6、至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目;
7、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報公司工程部批準后方可實施;
8、建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
9、開展有效的社區文化活動和便民服務工作;
10、不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定除外)。
第六條:管理目標
根據開發商(業主委員會)同公司簽訂的委托管理事項制定出本物業'管理分項標準'(各項維修、養護和管理工作的標準和考核標準),與公司協商同意后作為本責任書的必備附件。
第七條:管理服務費用
1、本物業的管理服務費按開發商(業主委員會)同公司的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積元。
2、管理處對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發生費用計收;但公司有權對管理處的上述收費項目及標準進行審核和監督。
3、房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造,由管理處提出方案,經與公司及開發商(業主委員會)議定后實施,所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。管理處有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。
4、管理處在接管物業中發生的前期管理費用由公司墊支管理處分5年從管理費用中攤銷;
5、因開發商責任造成的物業空置并產生的管理費用,按其與公司簽訂的委托管理合同有關約定執行。
第八條:獎懲措施
1、管理處全面完成合同規定的各項管理目標,公司將視情況對管理處進行獎勵。
2、管理處未完成合同規定的各項管理目標,公司分別下列情況,對管理處進行處罰;
第九條:違約責任
1、如因公司原因,造成管理處未完成規定管理目標或直接造成管理處經濟損失的,公司應給予管理處相應補償。
2、如因管理處原因,造成不能完成管理目標或直接造成管理處經濟損失的,公司有權要求管理處限期整改,并提出警告,直至對主任及其他負責人進行行政和經濟處罰。。
3、因開發商房屋建筑和設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由開發商承擔責任并負責善后處理。因管理處管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由管理處承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)
第十條:其它事項
①
②
公司簽章: 管理處簽章:
法人代表: 管理處主任:
第2篇 某物業公司固體危險廢棄物管理作業指導書
物業公司固體及危險廢棄物管理作業指導書
1.0目的
為了防止本公司活動、服務中產生的固體及危險廢棄物污染環境及危害人身健康安全,確保所有固體及危險廢棄物得到最大限度的回收,特制定本管理程序。
2.0適用范圍
適用于本物業管理公司的各部門、管理處的活動、服務過程中產生的固體及危險廢棄物的管理。
3.0定義(無)
4.0職責
4.1 各部門、管理處負責識別本部門各種過程和活動中產生的固體及危險廢棄物并編制清單,當有新的活動或外界環境發生變化時,應及時更新清單。
4.2各部門對所有產生的固體及危險廢棄物應按指定的地點進行分類存放和管理控制。
4.3管理處負責在各區域合理配置分類垃圾桶,并做好相關的標識及維護。
4.4管理處負責(若為外包服務則指導并監控供方)分類收集并處理所有的固體及危險廢棄物暫存于公司指定的分類存放場所,依相關法規的要求選擇有資質的專業公司進行清運和回收處理。
5.0內容
5.1固體及危險廢棄物管理原則
5.1.1根據《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》,結合本公司的實際情況進行管理。
5.1.2所有固體及廢棄物的管理必須遵照'分類回收、集中保管、統一處理'的原則進行。
5.1.3分類回收是指各部門按照固體及危險廢棄物的類別,將各部門產生的固體及危險廢棄物分類以后再回收,應在盛裝固體及危險廢棄物的容器或場所等外面標明固體及危險廢棄物的類別、名稱。
5.1.4集中保管是指公司各部門回收的固體及危險廢棄物應集中存放在指定的場所。
5.1.5 統一處理是指公司依相關的法規要求選擇有資質的專業公司進行清運和回收處理。
5.2固體及危險廢棄物的分類
5.2.1本公司活動、服務中產生的固體及危險廢棄物主要分為四類,即為不可回收廢棄物、可回收廢棄物、大件廢棄物、有毒有害廢棄物。
5.2.2不可回收廢棄物通常是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的各種有機體,如腐爛垃圾、廚房垃圾、果殼、花草、衣服等。
5.2.3可回收廢棄物是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的可以換取一定經濟利益的、經處理后可重復利用的廢棄物,如紙張、金屬容器、玻璃瓶、塑料、包裝材料等。
5.2.4 大件廢棄物是指公司及業戶所淘汰的大件辦公家具等。
5.2.5有毒有害廢棄物是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的對環境有害的廢棄物,如廢塑料、廢橡膠、廢干電池、廢蓄電池、廢日光燈管、廢機油、廢潤滑油、廢有機溶劑、廢油漆、廢乳膠漆、廢防水涂料、廢硒鼓、廢墨盒等。
5.3固體及危險廢棄物的回收處理
5.3.1管理處負責對各區域分類垃圾桶內的垃圾進行回收并分類暫存于公司指定的垃圾集中存放處。
5.3.2本公司所有固體及危險廢棄物交由國家認可的、有資格的廢物處理公司處理,管理處負責將本公司及本單位的環境等要求事項通知廢物處理公司。
5.3.3對可回收廢棄物進行集中回收,定期聯絡有關廢棄物處理公司處理,以換取一定的經濟收益。
6.0相關文件
《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》
《供方控制管理作業指導書》
7.0記錄
《固體及危險廢棄物清單》
第3篇 物業管理師中級知識試題與答案
一、單選題(每題1分,滿分30分)
1 房屋附屬的消防水泵應定期進行試用,至少每年進行()次。
a 一 b 二 c 三 d 四
2 在建筑物的防雷等級劃分種( )類建筑物是指儲存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意義的民用建筑物。
a 一 b 二 c 三 d 四
3 大廈的電梯鑰匙要由( )管理。
a 專門部門 b 專門人員 c 工程部經理 d 保安人員
4 物業管理區域內動用明火作業的簽批和現場監護工作由( )負責。
a 物業管理公司經理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部專職消防管理人員
5 物業管理區域內停車場庫的清潔衛生一般由( )負責。
a 停車場庫門衛 b 保潔部專職人員 c 車主 d 物業管理公司指定的其他人員
6 按照國際慣例,物業管理公司應與車主簽訂車輛停放管理合同和協議,簽訂協議后,如果車輛在物業管理區域內停車場時丟失,車內物品丟失造成的損失由( )負責。
a 物業管理公司 b 物業管理公司和車主 c 車主 d 停車場保安人員
7 生活飲用水二次供水的水質應該每( )檢測一次。
a 一個月 b 三個月 c 半年 d 一年
8 物業管理公司應及時清運物業管理區域內的各種垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。
a 當時 b 當日 c 隔日 d 之后適當的時候
9 根據國家1992年頒布的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》規則,住宅小區人平均公用綠地應達到每個居民平均占有()平方米以上,綠地率要達到( )。
a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%
10 廣告是()有計劃地利用媒體傳達各類信息,從而影響公眾行為的信息傳播活動。
a 廣告商 b 廣告客戶 c 廣告媒體 d 廣告的組織與管理者
11 我國給排水設計規范規定,生活熱水(當無軟化水設施時)出水溫度不高于( )℃,這主要是為了防止水垢產生。a 45 b 55 c 65 d 75
12 物業管理公司保安人員巡邏的范圍限度委( )。a 車場 b 公共走廊 c 物業的公共地方 d 綠化區域
13 除保安人員外,物業管理公司其他員工( ),必須履行消防人員的職責。
a 也都是專職消防隊員 b 都是義務消防隊員
c 都不是消防隊員 d 也都應成為專業消防隊員
14 物業環境噪聲污染的控制措施之一,是禁止在夜間規定不得作業的時間內從實施工作業,規定不得作業的時間一般是指( )a 晚間10:00~次晨6:00 b 晚間10:00~次晨8:00
c 晚間12:00~次晨8:00 d 晚間12:00~次晨6:00
15 新建住宅小區內有路名的道路兩旁的綠化和養護管理有()負責。
a 物業管理公司 b 圓林部門 c 房管部門 d 街道辦事處
16 凡是人為造成物業管理區域綠化級設施損壞的,根據政府的有關規定和公共契約的有關條文進行賠償和罰款處理。如屬兒童所為,( )賠償。 a 由家長 b 可以不 c 由兒童本人 d 由區內居民共同
17 房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩定的承載能力,隨時有倒塌的可能,不能確保住用安全的房屋屬于( )。
a 嚴重損壞房 b 一般損壞房 c 危險房 d 基本完好房
18 中修工程的一次費用一般在該建筑同類結構新建造價的( )以下。
a 10% b 15% c 20% d 25%
19 高位水箱一般梅( )要進行一次清洗消毒工作。
a 一個月 b 半年 c 一年 d 三年
20 房屋附屬設備維修的中修工程,更換率一般在( )。
a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上
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sp; 21 小型家用燃油燃氣鍋爐,是指發熱量在50~( )千瓦的鍋爐。
a 100 b 150 c 200 d 250
22 生活飲用水二次供水及其衛生管理時( )的職責。
a 自來水廠 b 市政管理部門 c 物業管理公司 d 住戶
23 我國《城市區域環境噪聲標準》規定,( )分貝是正常的環境聲音,是噪聲的衛生標準。
a 40 b 50 c 55 d 60
24 綠化養護與管理考核指標規定,新種樹苗若是本市苗成活率應答與( )。
a 80% b 85% c 95% d 100%
25 ( )是供整個居住區居民共同實用的綠地,面積一般在1000平方米左右。
a 居住區公共綠地 b 居住區級效游園 c 公共建筑專用建筑 d 道路綠地
26 ( )是主體性文化娛樂活動。
a 體操運動 b 文藝聯歡會 c “九。九”敬老家庭運動會 d 攝影展覽
27 物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體,也應獲得一定的利潤,其利潤率由( )來確定。
a 業主委員會 b 物業管理企業 c 政府物價部門 d 政府規劃部門
28 房屋維修管理得罪基本原則是( )。
a 經濟,合理,安全,實用的原則 b 區別對待的原則 c 服務原則 d 有償服務的原則
29 寫字樓的客務服務主要指( )。
a 硬件服務 b 軟件服務 c 前臺服務 d 保潔服務
30 商場具有( ),才會吸引更多的顧客。
a 自己鮮明的特色 b 強大的經濟實力 c 潛在的無形資產 d 大面積的停車場
二 多選題(每題1分,滿分30分)
31 房屋附屬設備的實用管理制度,主要有( )等。
a 設備運行值班制度 b 交接班制度 c 技術檔案管理制度 d 設備操作實用人員崗位責任制
32 房屋給水系統的管理工作包括( )等。
a 建立正常的供水用水制度 b 經常維護并定期檢查供水管道、截門、水表、水泵、水箱
c 采用節水型水箱配件、節水龍頭等 d 對消防水泵定期進行試泵
33 消防管理的主要內容有( )。
a 建立專職消防班組 b 制定完善的消防制度和規定 c 管理好消防設備 d 發生火災時,保證住戶人身及財產安全
34 我國《城市區域環境噪聲標準》規定,一般居住區和文教區得晝間噪聲標準是( )分貝,夜間為()分貝。 a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40
35 根據物業管理區域保潔管理的操作細則要求( )等每日必須清潔的部位。
a 制定區域內的道路 b 制定區域內綠化帶 c 樓內各層樓梯 d 公共部位窗戶
36 物業管理區域綠化環境管理隊伍的組成應包括( )等。
a 綠化環境管理隊伍的管理者 b 綠化環境管理技術人員 c 技術工人 d 苗圃工作人員
37 為了制定切實可行的文體娛樂活動方案,制訂者必須做還調查分析工作,調查分析主要涉及與活動有關的( )等方面。
a 參與人員 b 場地與設備 c 器材 d 資金
38 嚴格執行各項規章制度,加強對物業管理區域文體娛樂活動管理的工作內容主要有( )等。
a 確定文體娛樂設施經營管理機構、培訓管理及服務人員 b 宣傳各項規章制度
c 對重大活動、重點設施、器材需制訂重點措施 d 執行規章制度,糾正違章行為
39 物業管理區域內的( )具有戶外廣告的特征。
a 路標 b 看板 c 告示欄 d 散發的宣傳資料
40 用戶程控交換機房內應( )有人值班,值班人員需認真做好當班記錄,并做好交接班工作
a 8小時工作時間內 b 白天 c 夜間 d 24小時
; 41 以下( )不是物業管理公司治安管理的工作內容。
a 培訓保安人員 b 完善管區內安全防范設施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 維護管區內的治安秩序
42 物業管理公司應制定的消防制度和規定一般包括( )等。
a 消防中心值班制度 b 防火檔案制度 c 防火崗位責任制度 d 物業管理區域消防管理制度
43 根據有關規定物業管理公司對所管區域撿拾到的物品保存期限為:重要物品()一般物品( )食品一個月。
a 二年 一年 b 二年六個月 c 一年 劉個月 d 一年 三個月
44 進入物業管理區域內的車輛,必須按管理公司規定的行駛路線行駛,進入車庫時一般限速每小時( )公里。
a 1 b 5 c 10 d 20
45 造成物業環境大氣污染的原因主要是( )。
a 直接以煤炭作為能源燃燒 b 燃油型機動車輛超標排放尾氣
c 基建工地揚塵以及物業維修和裝修造成粉塵污染 d 不當燃燒以及燃放煙花爆竹等
46 物業管理公司可以在所管物業區域內開展一些有意義的主體性文體娛樂活動,也可以開展( )等一般性活動。
a 文藝 b 體育 c 銷售有獎彩票 d 攝影展覽
47 漏水時給水管道及配件的常見毛病,常用維修方法有( )。
a 打楔堵漏法 b 關注環氧樹脂堵漏法 c 哈法夾堵漏法 d 換管法
48 ( )是物業管理公司的治安管理工作的內容。
a 設置安全保衛機構 b 制訂各項治安管理制度和工作程序c 打擊違法犯罪活動 d 加強管區內車輛管理
49 高層建筑消防的特點有耐火極限低,( )。
a 火險因素多 b 火勢蔓延快 c 撲救難度大 d 疏散困難
50 為了便于車輛管理,建設停車場庫時,對其內部應有( )要求。
a 光度 b 設施 c 利用率 d 區位布置
51 物業管理公司在物業區域衛生保潔中的職責范圍時( )。
a 區內公共場地的清潔保潔 b 區內樓與公共部位的清潔保潔
c 區內生活垃圾和糞便的清運 d 區內居民、商業、飲食業等執行城市環境衛生管理,物業
環境衛生管理情況的監督檢查
52 廣告具有( )功能。
a 經濟 b 文化 c 宣傳 d 政治
53 物業管理費用的計算可以用一個簡單的公式來表示:*=σ*i,其中*i應包括( )及其他一些費用。
a 綠化管理費 b 物業管理企業固定資產折舊費 c 辦公費 d 物業管理企業的利潤
54 物業管理招標程序包括( )。
a 選擇招標方式 b 編制招標文件 c 送政府部門批準 d 組織勘察現場
55 在物業管理檔案中,檔應包括( )等內容。
a 房屋分戶平面圖 b 房屋接管驗收紀錄 c 租金測估算計算表 d 維修記錄卡
56 ( )屬于物業管理資料常見形式。
a 平面圖 b 記錄手冊 c 幻燈片 d 統計表
57 下面闡述是正確的有( )。
a 業主是物業的主人 b 許多業主組織為業主委員會c 物業的產權是物業管理權的基礎 d 物業管理權是物業管理中的根本問題
58 物業管理人員應具備的個人素質包括( )
a 語言表達能力 b 端莊的
儀表儀容 c 良好的心里素質 d 掌握各種設備的維修技能
59 小型家用燃油燃氣過路的特點有 ( )
a 操作簡單 b 一次性投資少 c 實用壽命短 d 燃料費用低
60 發生失竊案應根據()決定是否向公安機關報案。
a 物業管理公司的制度 b 客人的正確要求 c 保安部的規模 d 丟失財務的價值
三、 判斷提(每題1分,滿分40分)
61 房屋附屬設備零星維修,是指設備零件更換率一般在10%以下的維修工程。
62 物業管理區域內的道路市政排水設備,一律由市政工程管理部門負責維修,管理。
63 在物業管理中,房屋給排水設備的驗收,應執行國家驗收規范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下來,再要求有關施工單位限期整改。
64 變頻空調系統通過電流頻率變化調節空調系統電動機輸出功率,以適應空調負荷的季節和日夜的變化,達到節約能源的目的。
65 物業管理區域的門衛,除執行治安管理職能外,還要為用戶和客人提供各種有關服務。
66 物業管理公司保安部門24小時負責物業管理區域的安全保衛工作。
67 物業管理公司全體員工都必須掌握各種消防器材的操作技術和方法。
68 高層建筑內部可以進行消防區域分隔,也可以不進行分隔。
69 物業管理公司可以在物業管理區域內規劃建設停車場。
70 任何情況下多不允許在物業管理區域內焚燒瀝青、油氈、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等物質。
71 物業管理區域內所有各類垃圾可以分類對方,也可以不分類統一集中對方。
72 物業管理公司負責所管物業區域內所有部位的衛生保潔工作。
73 物業管理公司的綠化管理部門可以直接對外營業,為公司創收。
74 在房屋附屬消防設備的日常性保養工作中,消防專用水箱一般要在規定期限內調水、放水,以防止出現缺水、阻塞、水質腐臭等現象。
75 房屋內衛生間和廚房的排污管最好選用陶瓷管或塑料管。
76 目前我國已有部門建筑的空調系統采用了冷蓄冷,就是制冷機在夜間用電低谷時間運行,制冷蓄存冷量,白天將蓄存的冷量供應空調負荷,從而轉移電力高峰,降低運行成本。
77 當樓內大堂人流過分擁擠時,門衛應允許并引導部分客人從消防電梯廳進出。
78 物業管理公司的消防管理機構一般設置在公司的物業管理部。
79 物業管理公司有權力在物業管理區域內樓前或樓群之間的空地上設置臨時停車場。
80 住宅小區生活飲水二次供水及其衛生管理,由市政管理部門負責。
81 房屋的日常養護,既包括對房屋的零星養護,也包括對房屋的計劃養護。
82 物業管理公司保潔部的倉庫保管員,負責清潔工座機用品的購買和收發工作。
83 城市環境衛生管理部受住宅小區物業管理企業的委托,對區域內產上的垃圾執行有償清運工作。
84 根據1992年4月15日頒發的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》規定,住宅小區綠化覆蓋率應到35%以上。
85 物業管理公司在所管物業區域內開展文體娛樂活動,不能向參加活動者收取費用,
86 物業管理人員不需要掌握廣告宣傳,文體娛樂活動設施與器材的使用方法等方面的有關知識,因為所有技術性工作都可以外請專業人員承擔。
87 電梯的日常保養維護和故障秀麗,必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔。
88 容積式生活熱水加熱具有體積小,設備管道簡單的優點,但水溫波動較大,水質硬時易結垢。
89 門衛工作主要是治安管理,沒有為用戶提供其他服務的職能。
90 保安部一般有消防組、警衛組、內保組等部分構成。
91 房屋的完損等級分為三類,即完好房,一般損壞房和危險房。
92 停車場庫門為一般只設一人,其職責是登記收費和指揮車輛出入及停放。
93 城市污水二級處理技術是將污水中懸浮固性物通過機構武力的沉淀,漂選,過濾等方法,使污水中過濃的有毒,有害物質得到凈化。
94 不管物業管理公司規模大小,其保潔部一般分設三個班組:樓宇清潔服務班組,公共區域清潔班組,高空外墻清潔班組。
95 清潔衛生工作標準中的“七凈”是指:路面凈,路沿凈,人行道凈,雨污水井口凈,樹根凈,電線桿根凈,墻根凈。
96 制訂綠化技術管理規定和措施,實施綠化管理員工培訓是物業管理公司綠化部主管的職責。
97 制訂文體娛樂活動方案的主要內容包括:調查開展活動的條件和住區人員對活動的需求,設計具體活動項目及主題,列出個工作階段和各方面工作項目主要要求,提出相關問題的解決方法。
98 文體娛樂活動管理規章制度的種類有《員工手冊》場館及設施器材使用館里人員的《崗位職責》《考核獎懲辦法》各種《檢查制度》等。
99 住宅小區物業管理手段是先進的計算機技術在管理工作中的應用。
100 綠化技術人員的職責有制定工作規劃,組織培訓,考核部署工作,開展創收工作。
答案:
一、 單選題
1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 23a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a
二、多選題
31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45abcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58abc 59ab 60bd
三、判斷題
第4篇 安必盛物業管理公司簡介
安必盛物業管理有限公司簡介
上海安必盛物業管理有限公司于2005年初,由上海東苑集團旗下的東苑物業管理有限公司更名改制而來。公司成立于2001年11月,是上海市物業管理協會的會員代表單位,具有物業管理二級資質,通過'iso9001'質量管理體系論證,于2005年4月被上海市物價局授予'誠信建設單位'、2005年度被評為'閔行區十佳物業管理企業'、2006年被評為'上海市物業管理協會優秀會員單位'、在第三屆中國房地產網絡人氣榜被評為2006年度優秀物業管理公司。
公司一直遵循'用心成就品質'的企業宗旨,擁有一批具有豐富物業管理經驗和較高專業技術水平的管理隊伍。公司實行董事會領導下的總經理負責制,公司機構設置為:'五部十六處',即:市場拓展部、物業管理部、品質保障部、計劃財務部、行政人事部和各項目管理處;并投資成立上海雅斯酒店管理公司,管理酒店式公寓、商辦樓等專業物業。
公司現已管理的項目有住宅、別墅、公眾物業、辦公樓、商場、酒店式公寓及顧問管理等多種類型,總建筑面積達200萬平方米。
公司提倡'以人為本,持續改進'的管理理念。
安必盛物業人以'管一處樓盤,留一處口碑'努力的目標,用心來經營和管理物業。在日常管理工作中,以整潔儀容儀表、文明言行舉止展現物業人的風貌,使業主倍感親切;以急業主所急,想業主所想,竭盡全力為業主解決問題,達到方便業主生活的目的;以嚴格的系統管理,不斷發現和改進管理中存在的問題,實現服務質量和業主滿意,不斷提高創建物業品牌。
公司一貫堅持的質量方針為:創建一流的服務品牌、營造和諧的生活環境。質量目標為:保持安全文明管理區域和物業管理規范服務達標窗口的稱號,爭創市級優秀示范、文明小區;公司新接管的物業兩年內力爭達到區級文明小區、市級優秀物業管理項目的標準。公司對每一位員工的工作要求是:虛心聽取業主意見,全心全意為業主服務。
在當今激烈的市場競爭中,安必盛物業公司將繼續稟承'用心成就品質'的宗旨,'以人為本,持續改進'的管理理念,不斷以法規規范人,以良好的風尚鼓舞人,以優質的服務感化人,確保業主獲得超值服務享受、感受全新工作環境。
安必盛物業愿用我們不懈地努力為你我的明天譜寫更美好地樂章!
企業管理理念及服務理念
根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點,公司采取以下管理理念:團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理
1、團隊意識和吃苦精神:在當前資本企業向人本企業轉變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件。'企業以人為本、員工以企業為家'便是其核心體現。
2、個性舒張和競爭機制:在人本企業中講的是如何用人,如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性,有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高;競爭機制是企業用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理:作為物業管理企業在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關系到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式:以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質量管理體系(iso9001:2000)、環境管理體系(iso14000)、職業健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業成立開始便導入一體化管理體系,用質量管理來保證我們服務產品的完美性。
4、'真切付出、心靈交匯'是我公司的服務理念。從本行業來說,物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關系,是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。
第5篇 物業管理公司簡介網站宣傳材料
物業管理有限公司簡介(公司網站宣傳)
公司簡介
武漢東木物業管理有限公司成立于二oo三年,源于廈門頂尖科技集團武漢公司。注冊資本300萬元,是一家擁有國家二級資質并通過iso9001國際質量體系認證的專業化物業服務公司。公司現有員工1100余人,其中獲得崗位專業證書的有80多人,各類管理人員和專業技術人員種類齊全。今日,本公司已躍居為漢陽最具規模和極負盛譽的物業公司之一,專業提供全方位的物業管理服務:保安服務、清潔服務、工程服務、綠化服務、會務服務、特約服務等。通過多年的實踐,我們在湖北市場上取得了一席之位,為社會樹立了健康完善的物業服務形象,創立了具有特色的物業管理模式,這主要是公司管理層的正確領導,不斷追求一流的進取精神和全體員工勤奮工作的成果。
公司以優質的服務,合理的價格在湖北物業市場中占有相當的份額,管理面積超過一百伍拾萬平方米,管理類型豐富,有寫字樓、商場、住宅、工業園、4s店、醫院、大專院校、體育場館等。東木物業在充分借鑒深圳物業管理先進經驗的同時,以“快速反應,精致服務”的發展理念,以優質服務創信譽,以規模經營創效益的經營方針,逐步在專業化、規范化、標準化、科學化和規模化上豐富與完善,并形成了一整套特色的物業管理模式。公司從客戶和市場的需求出發,不斷改進和完善管理服務體系,寓管理于服務之中,全心全意為客戶提供優質服務,自覺回報客戶、奉獻社會。
企業文化
企業使命:締造經典物業品牌,幫助發展商建立持久的競爭優勢。
企業宗旨:經典物業品牌的締造者高尚生活空間的創造者未來生活方式的倡導者合作伙伴信譽的延續者質量方針,以顧客為中心,持續改進我們的服務。
企業目標:創可持續發展的全國一流的物業管理企業精神:以人為本,服務創造價值,溝通創造滿意企業道德:誠實做人,誠實做事企業信念:一份耕耘,一份收獲。
◇追求管理、服務行為標準化、人性化
◇致力于建立平等的現代契約關系和“平等互動”的服務文化
◇強調“即時服務和隱性管理”相結合
◇強調維修基金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合
◇確保公眾服務的規范化與特約服務的個性化
◇確保配套設施的不斷完善與商務服務的日趨完美
◇致力于培養職員的專業素質以及社區全員的參與意識
◇致力于文化功能的提升,塑造符合現代文明的人居理想環境
超前、創新意識
一流的服務,不只是被動地滿足顧客的暫時需求,還要以超前的意識去引導消費,滿足顧客的潛在需求;以創新的的精神去推陳出新,滿足顧客變化的需求。
售后意識
始終把每一個合作發展商作為自己最重要的服務對象,把物業管理企業作為發展商的“售后服務部門”,傾心為發展商提供前期介入、銷售促進及信譽延續等服務。“高:以高素質的專業人才,利用高科技手段,去實施高質量的管理。當今的物業管理,對智能化、園藝、社區文化、配套服務等要求越來越高,因此,我們把高素質專業人才作為高質量服務的基礎,一直致力于提高員工隊伍的整體素質和業務技能,對招聘、培訓、激勵、考核嚴格把關,造就了大批優秀專業人才。
低成本運作
一直堅持“為業主用好每一分錢”的原則,嚴格、科學地進行成本管理,為業主提供最佳性價比的服務,從而使業主、租戶、發展商、物管企業全面受益。
精良的管理團隊
一支深諳物業管理精髓的精英團隊。我們致力于建設中國最好的物業管理者隊伍,公司的發展也因之有了綿綿不絕、用之不竭的動力源泉。
關注細節
實施人性化管理,創導和睦的鄰里關系。我們在管理中強調溝通、理解與接納傾訴,關注生活細節。在日常工作中,工作人員是顧客傾訴的對象,傾心聆聽,還開通了24小時服務的綠色熱線電話和網上物管服務。同時,管理人員也作為顧客理性的使者,為其出謀劃策,排憂解難,還可以作為顧客產生共鳴的朋友等。我們為顧客創造了文明、健康、和睦的鄰里關系,在顧客中產生了巨大的向心力和凝聚力。
簡化內部管理事務
我們堅持“做精、做強”戰略,在精細化、專業化、標準化與人性化“四化”上下功夫,而不是簡單“克隆”、盲目“做大”。我們苦練內功、厚積薄發的市場戰略充分保證了所接管的每個物業都能成為服務精品。
服務項目多,配套齊全
充分利用現有資源以及適當引入外部資源,為顧客各項合法的共性化及個性化需求提供服務。服務內容以菜單的方式通過網絡、公告等形式向顧客公開,全天候為顧客提供全方位優質服務。在我們所服務的許多社區里,顧客只需要一部電話,或者一臺電腦,就可做到足不出戶享受購物、訂餐、維修、家政等各項服務。
管理優勢
*人才儲備
第6篇 物業管理師物業管理實務試題-第十一章物業財務管理
物業管理師物業管理實務試題匯編之第十一章物業財務管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.商品房銷售時,專項維修資金的繳納比例是()。
a購房款的1%一2%
b購房款的2%~3%
c,購房款的3%~4%
d購房款的4%~5%
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關規定的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規定,在銷售商品房時,購房
者應當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選b,有關內容可參見教材第176頁。
2.在物業管理企業發生更迭時,代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤辦理賬戶轉移后續后,自雙方簽字蓋章之日起()。
a 10日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案
b 15日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案
c 20日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案
d 30日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業管理企業發生更迭時,代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤后,應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。故本題選a,有關內容可參見教材第176頁。
3.在業主轉讓房屋所有權時,結余的維修資金()。
a結余部分退還
b結余部分不予退還
c結余部分退還新產權人補繳
d結余部分不予退還隨房屋所有權同時過戶
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業主轉讓房屋所有權時,結余維修資金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。故本題選d,有關內容可參見教材第176頁。
4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。
a按賬面余額按戶數退還業主
b按繳納數額扣除發生數額按面積退還業主
c按賬面余額按面積退還業主
d按賬面余額按業主個人繳納比例退還業主
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應當將維修資金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。故本題選d。有關內容可參見教材第176頁。
5.物業管理企業可于年度終了時按年末應收取賬款余額的()計提壞賬準備金,計入管理費用。
au.r2u/0一u.1j’j/0
bo.3%~0.4%
c 0.3%~0.5%
do.4%~0.5%
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用的掌握程度。物業管理企業可于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用。故本題選c,有關內容可參見教材第169~170頁。
6.關于物業管理項目財務管理,說法不正確的是()。
a分為獨立核算和非獨立核算兩種形式
b物業管理項目財務管理是指在一個獨立行駛管理權的基層物業管理單位內,獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務活動
c酬金制條件下業主有權利直接干預物業管理項目機構的財務工作
d物業管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態,又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理項目財務管理的掌握程度。選項c“酬金制條件下業主有權利直接干預物業管理項目機構的財務工作’’應為‘‘酬金制條件下業主有通過業主大會及其機構監督物業管理項目機構財務管理的權利,但又不能直接干預物業管理項目機構的財務工作”。故本題選c,有關內容可參見教材第170“ 171貞。
7.酬金制的物業服務費計提基數為()。
a預收服務資金
b實收服務資金
c預收服務資金和其他收入
d實收服務資金和其他收入
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業服務費用酬金制的掌握程度。物業服務費用酬金制應以預收的物業服務資金為計提基數。故本題選a,有關內容可參見教材第172頁。
8.酬金制的年末結余資金歸屬()。
a全體業主
b物業管理企業按比例提取后,剩余部分歸全體業主
c用于業主委員會經費
d計人物業管理的利潤
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業服務費用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業管理企業提供物業服務的經濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業服務支出后結余的資金為全體業主所有。故本題選a,有關內容可參見教材第172頁。
9.以下不屬于物業管理企業主營業務收入的是()。
a無形資產轉讓收入
b物業管理收人
c物業經營收入
d物業大修收人
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業營業收入的掌握程度。物業管理企業主營收入包括:物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。選項a“無形資產轉讓收入”屬于其他業務收入。
故本題選a,有關內容可參見教材第168~169頁。
10.以下不屬于物業管理企業利潤構成的是:
a營業利潤
b投資凈收益
c營業稅及附加
d補貼收入
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業利潤的掌握程度。物業管理企業的利潤構成包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。選項c“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選c,有關內容可參見教材第170頁。
11.以下不屬于物業服務費成本(支出)的是()。
a物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用
b營業稅及附加
c物業管理區域綠化養護費用
d辦公費用
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括:①管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等;②物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;③物業管理區域清潔衛生費用;④物業管理區域綠化保養;⑤物業管理區域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業管理企業固定資產折舊;⑧物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;⑨經業主同意的其他費用。選項b“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選b,有關內容可參見教材第173~174頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業管理企業的財務管理包括()。
a成本和費用管理b利潤管理c專項維修資金的管理d稅金管理
e營業收入管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業財務管理的掌握程度。物業管理企業的財務管理包括營業收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第168頁。
2.主營業業務收入包括()。
a物業經營收人b物業大修收入c人戶維修收入d特約服務收入
e物業管理收入
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業營業收入的掌握程度。物業管理企業主營收入包括:物業管理收入、物業經營收人和物業大修收入。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第168~169貞。
3.物業服務費用構成包括()。
a物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費
b辦公費用
c物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用
d物業共用部位、共用設施設備的大中修費用
e物業管理企業固定資產折舊
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括:①管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等;②物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;③物業管理區域清潔衛生費用;④物業管理區域綠化保養;⑤物業管理區域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業管理企業固定資產折舊;⑧物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;⑨經業主同意的其他費用。選項b“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第173~174頁“物業服務費成本(支出)構成”的內容。
4.公房銷售時,繳納維修資金的提取比例是()。
a多層住宅不低于售房款的20%
b多層住宅不低于售房款的25%
c多層住宅不低于售房款的30%
d高層住宅不低于售房款的25%
e高層住宅不低于售房款的30%
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業管理專項維修資金的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規定,在出售公房時,售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選a、e,有關內容可參見教材第176頁。
5.下列屬于物業經營收入的是()。
a房屋出租收入
b會所收入
c廢品回收收入
d房屋中介代理收入
e材料物質銷售收入
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業經營收入的掌握程度。物業經營收入是指物業管理企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人,如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。選項c“廢品回收收入”、選項d“房屋中介代理收入”和選項e“材料物質銷售收入”都屬于“其他業務收入”。故本題選a、b,有關內容可參見教材第168~169頁。
6.企業發生壞賬損失時,如何進行處理()。
a企業發生的壞賬損失,沖減壞賬準備金
b收回已核銷的壞賬增加壞賬準備金
c不計提取壞賬準備金的物業管理企業,其所發生的壞賬損失,計入管理費用
d收回已核銷的壞賬,增加管理費用
e收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備金
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用的管理的掌握程度。企業發生壞賬損失時,要:企業發生的壞賬損失,沖減壞賬準備金;收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金;不計提取壞賬準備金的物業管理企業,其所發生的壞賬損失,計入管理費用;收回已核銷的壞賬,沖減管理費用。選項d“收回已核銷的壞賬,增加管理費用”應為“收回已核銷的壞賬,沖減管理費用”;選項e“收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備”應為“收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金”。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第170頁。
7.物業服務費的測算編制應考慮的因素有()。
a區分不同物業的性質和特點
b根據物業服務的項目、內容和要求,科學測算物業服務成本
c固定資產的折舊
d做到收支平衡略有結余
e物業管理人員素質
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業服務費的測算編制的掌握程度。應考慮的因素有:①物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點,并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價;②物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求,科學測算確定物業服務成本;③物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊,這兩部分折舊均應納入到物業服務費的測算中;④物業管理屬微利性的服務行業,物業服務的測算和物業管理的運作應收支平衡、略有結余,在確保物業正常運行維護和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業管理企業得以可持續發展。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第173頁。
8.物業服務費的編制依據有()。
a管理計劃
b實施計劃
c物業正常維修和養護計劃
d物業管理人員素質
e收費標準和可收費的管理面積
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業服務費編制依據的掌握程度。收入的編制方式通常是依據收費標準和可收費的管理面積;支出的編制依據包括管理計劃及實施計劃所需物業服務成本和物業正常維修和養護計劃。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第174頁。
9.確定物業服務費成本構成的注意事項有()。
a詳細b全面c測算依據準確d平時注意收集數據e多用估值
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對確定服務費成本構成的注意事項的掌握程度。注意事項有:一是要求詳細,把具體消耗或支出費用分解得越具體,才越真實;二是全面,不要漏項;三是測算依據準確,不用或少用估值。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第174貞。
10.以下關于物業管理企業的成本費用和稅費的說法,正確的()。
a物業管理企業營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等
b物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加,收益環節的所得稅等
c物業管理企業可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的3%一5%計提壞賬準備金,計人管理費用
d物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為,不計征營業稅,但對
從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅e實行一級成本核算的物業管理企業,可不設間接費用,有關支出直接計人管理費用
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業管理企業可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的3%~5%計提壞賬準備金,計入管理費用”應為“物業管理企業可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用”。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第169~170頁。
11.以下關于物業管理服務費用的說法,不正確的是()。
a包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式
b酬金制是指在預收的物業服務資金中技約定比例或者約定數額提取酬金支付給物來管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或不足由業主享有或承擔
c采取包干制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金
d采取酬金制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費
e無論是在酬金制還是包干制下,物業管理項目都是的會計主體
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理服務費用的掌握程度。選項c“采取包干制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金”應為“采取酬金制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金”;選項d“采取酬金制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費”應為“采取包干制的物業管理項目,物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費”;選項e“無論是在酬金制還是包干制下,物業管理項目都會計主體”應為“在酬金制下,物業管理項目是獨立的會計主體;在包干制下,物業管理項目的會計主體是物業管理企業”。故本題選c、d、e,有關內容可參見教材第171―173頁。
12.以下關于專項維修資金的說法,正確的是()。
a專項維修資金由業主或物業使用人交納,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造
b專項維修資金屬于開發商所有,物業管理單位的管理和使用屬于代管性質
c在大、中修和更新改造費用不足時,由物業管理企業決定向全體業主續籌資金
d專項維修資金應當在銀行專戶存儲,專款專用,不得用于任何投資
e業主大會成立后,維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃,經業主大會審定后實施
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理專項維修資金的掌握程度。選項b“專項維修資金屬于開發商所有,物業管理單位的管理和使用屬于代管性質”應為“專項維修資金屬于業主所有,物業管理單位的管理和使用屬于代管性質”;選項c“在大、中修和更新改造費用不足時,由物業管理企業決定向全體業主續籌資金”應為“在大、中修和更新改造費用不足時,由業主大會決定向全體業主續籌資金”。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第175~176頁。
三、案例題
1.請寫出物業服務費成本(支出)構成,并對其中的“物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用”的子項目進行詳細說明(至少5項以上內容)。
【答案】(1)物業服務費成本(支出)構成:
①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
> ②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
③物業管理區域清潔衛生費用;
④物業管理區域綠化養護費用;
⑤物業管理區域秩序維護費用;
⑥辦公費用;
⑦物業管理企業固定資產折舊;
⑧物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;
⑨經業主同意的其他費用。
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用含有:
①公共建筑及道路土建零修費;
②給排水設備日常運行維護費用;
③電氣系統設備維護保養費;
④消防設備日常運行維護費用;
⑤電氣系統設備運行能源費等。
2.說明業主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。
【答案】在業主大會成立前,專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃,經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。在業主大會成立后,維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃,經業主大會審定后實施。
3.如果你是某物業公司的物業管理人員,請說明物業服務費的內容構成
【答案】(1)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化保養;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;
(9)經業主同意的其他費用。
4.如果你是某物業公司的管理人員,請說明物業管理包干制和酬金制的概念
【答案】包干制:指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制:指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物來管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或不足由業主享有或承擔。
5.如果你是某物業公司的管理人員,公司委派你開展物業服務費的測算編制工作,請說明物業服務費的測算編制應考慮哪些因素
【答案】(1)物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點,并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。
(2)物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求,科學測算確定物業服務成本。
第7篇 物業公司質量管理者代表授權委托書
茲委托**先生為本公司管理者代表,負責確保企業管理體系的過程得到建立和保持;負責向總裁報告企業管理體系的業績,包括改進的需求;負責在整個公司內形成不斷滿足客戶要求和環境保護方面的意識。
管理者代表還負責協助總裁做好管理評審及相應糾正措施及持續改進的實施工作;負責批準《內審計劃》、《內審報告》及管理體系程序文件,負責審核《管理評審計劃》及《管理評審報告》。
管理者代表負責代表公司參與與質量和環境兩方面有關事宜的聯絡。
深圳市**國際物業管理有限公司
總 經 理:
日期:
第8篇 項目物業管理處員工獎懲機制
項目物業管理處員工的獎懲機制
1、獎勵
(1)獎勵情形
如有下列情形,公司將予獎勵:
*對改革物業管理、提高服務質量有重大貢獻者。
*在服務工作中創造出優異成績,多次受到客戶表揚者。
*嚴格控制開支、節約費用有顯著成效者。
*提出合理化建議,并經實施有顯著成效者。
*為公司取得重大經濟效益者。
*為公司取得重大社會榮譽者。
(2)獎勵方式
獎勵方式為:下發《獎勵通知書》、通報表揚、升職、授予榮譽稱號、頒發獎狀和獎金等。
2、處分
如有違反以下情況之一的,視其情節輕重按下列規則予以紀律處分:
(1)口頭警告
*工作態度不認真的(如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等)。
*值班時制服衣著不整的。
*個人衣著打扮、外觀形象、儀容儀表不符合要求的。
*遲到、早退在十分鐘以內的。
*在本物業范圍內粗言穢語的。
*做出任何有損公共衛生的事,如隨地吐痰、亂丟垃圾或亂寫亂畫等。
*占用本物業電話作私人用途的。
*工作散漫或粗心大意的。
*違反安全守則或項目規定的。
*下班后,無特殊原因仍在本物業范圍內逗留的。
*忘記佩戴員工證的。
*未經同意,穿著制服外出的。
*未經許可,擅自截留、撕毀服務中心安排傳閱的各項有關規定、通知、公告等的。
(2)書面警告
*擅離工作崗位或遲到、早退超過十分鐘的。
*值班時打瞌睡的。
*曠工一天的。
*對上級不禮貌,頂撞、違背或不服從主管或上級合理工作指令的。
*對用戶、同事粗暴或不禮貌的。
*蓄意損耗、損壞物業公司財物的。
*在物業公司內銷售、買賣私人物品的。
*制造謠言或惡意中傷其他同事或物業公司業務的。
*在公司內聚賭或睡覺的。
*未經許可,將物業公司的物品移送別處的。
*在物業公司內私自派發各類文字或印刷品的。
*拾遺不報的。
*消極怠工,態度不端正,在崗上、禁煙區、禁區或公共區域吸煙的。
*有嚴重失職行為的。
*未經同意私自接聽私人電話時間超過五分鐘的。
*未經同意私自換班或調崗的。
3.即時開除
*使用恐嚇手段,威脅、危害同事人身安全的。
*工作時間飲用酒類或服用麻醉藥物的。
*偷竊的。
*虛報個人概況資料的。
*對外泄露物業公司商業管理機密的。
*收受賄賂或向別人行賄的。
*連續曠工2天的。
*攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。
*構成刑事犯罪或觸犯國家法律、法規的。
*因瀆職給物業公司帶來重大損失的。
*無事生非,挑起事端或動手打人的(造成傷害自行承擔有關費用)。
*擅離職守或值班睡覺給物業公司造成嚴重后果的。
*違反安全條例或守則,導致重大損失的。
*未經許可,以物業公司名義對外承諾、簽合同、訂協議、發函件等造成影響的。
第9篇 物業管理手冊之物業項目承接
物業管理手冊:物業項目承接
1總則
1.1本手冊規定的物業項目承接主要是針對管理公司新開發項目以外的新物業項目承接,以及與物業小區業主委員會簽訂(續簽)物業服務合同的過程。
1.2物業項目承接過程必須按管理公司規定的原則、程序和要求進行,有選擇地參與外部物業小區的投標和洽談,維持ee品牌的優質形象。
1.3各物業分公司在開展物業項目承接工作中應充分識別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關職責界定
2.1物業分公司負責具體操作與業主委員會簽訂或續簽物業管理服務合同,以及對外項目承接工作。
2.2項目所在公司負責審核所屬物業分公司的對外承接項目意向、物業投標書、(前期)物業服務合同,以及合同續簽時的物業管理方案。
2.3管理公司物業管理部負責批準物業分公司對外承接項目意向、物業投標書、(前期)物業服務合同,以及合同續簽時的物業管理方案。
3對外物業項目承接
3.1基本規定
3.1.1管理公司不限制各地物業分公司在有條件的情況對外承接物業服務項目,但在具體操作前必須將對外承接項目的工作意向報經項目所在公司審核、管理公司經營委員會批準,批準后方可進行下一步的洽談或報名參與投標。
3.1.2各地物業分公司對外承接項目應遵循國家《物業管理條例》的規定,通過投標方式承接物業服務項目。
3.2物業服務招標信息
3.2.1物業分公司接獲并核實物業管理招標信息后,應迅速組織人員從開發商或托管單位獲得招標文件或相關資料,報本公司總經理審查。需要購買招標文件的及繳納投標押金的,必須先報總經理批準。
3.2.2物業分公司總經理負責組織相關人員對收集的初步信息進行分析,決定是否
參加投標。
3.2.4當決定參加投標時,物業分公司組織人員依據相關資料編制投標計劃書,經本公司總經理審核簽署后,報項目地產公司審核、管理公司經營委員會批準。投標計劃書內容包括成本估算額、投標方案、投標時間等。
3.3投標申請
3.3.1經管理公司經營委員會批準后,物業分公司編制并向招標單位報送投標申請。
3.3.2投標申請的內容應包括:公司營業執照、專業人員配置、招標和投標方案。品質部負責組織相關部門配合接受招標單位的資質審查。
3.4投標工作小組
3.4.1物業分公司通過招標單位的資格審查,成為投標單位后,物業分公司總經理組織相關部門的專業人員參加投標工作小組,完成物業項目調查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。
3.4.2投標工作小組成員的任務分工、工作輸出成果及時間進度等必須形成書面的投標工作計劃。
3.4.3物業分公司品質部經理、財務部經理及相關必需的專業技術人員應為投標小組成員,全過程參與投標工作。
3.5投標文件編制
3.5.1物業分公司總經理負責組織投標小組成員詳細研讀招標文件,對招標文件的每一條款要求達成一致理解,并就需要澄清的事項列出問題清單及解決途徑,在投標小組內分配工作任務,這些任務包括(不限于):
a)就招標文件中的問題與招標單位進行溝通、澄清;
b)進行物業項目現場踏勘,了解物業項目及周邊區域情況;
c)開發商(或物業小區)過往與物業公司的合作表現;
d)當地物業法規及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時,開展相關市場及競爭對手調查等。
3.5.2上述各項工作完成后均必須形成書報告,詳細陳述收集信息內容、來源、可
信程度,以分析結論和建議。
3.5.3投標工作小組應根據招標書的格式要求逐項考慮,編制相應的投標書。編制時主要考慮以下方面的要求:
a)標書的形式;
b)投標書表述的內容應符合招標書的情況;
c)適度的報價;
d)投標書所附的證據資料。
3.5.4投標書一般應包括以下內容:
a)投標函;
b)投標報價;
c)物業管理方案;
d)招標文件要求的其他材料。
3.5.5在招標單位沒有具體規定物業管理方案、成本測算要求時,物業分公司應按
《物業管理方案編制要點》,以及《開辦費用測算指引》、《日常運作成本測算指引》的規定執行。
3.6投標文件的評審與批準
3.6.1投標文件完成后,物業分公司總經理應組織投標小組成員對投標文件進行評審,評審結果應形成書面記錄,并由參加人員聯名簽署。
3.6.2投標文件的評審應參照本手冊第6.3節《合同管理》的規定內容進行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標書格式是否滿足招標文件的要求;
b)招標文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標文件中清晰體現;
c)物業管理方案是否有針對性,能否體現招標文件要求的特色,以及au*物業的品牌形象;
d)招標文件涉及的服務要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導致分歧的表達;
f)成本測算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業分公司內部投標文件評審通過后,應將投標文件及評審記錄一并報項目
所在公司審核、管理公司經營委員會批準。
3.7投標書的報送及評標
3.7.1經管理公司經營委員會批準后的投標文件,物業分公司投標小組負責裝訂、密封并加蓋單位印章和總經理印鑒,并按招標規定的時間報送招標單位參加開標。
3.7.2物業分公司總經理或指定專人代表公司參加招標單位的開標過程。根據招標單位要求,公司的投標代表對投標文件的解釋和澄清必須在投標承諾范圍內,對任何改變服務標準、收費標準,以及可能引起服務成本增加的事項,都必須重新按上述規定的程序進行評審和報批。
3.8中標及合同簽訂
3.8.1物業分公司收到招標單位中標通知后,應按本手冊第6.3節《合同管理》的規定與招標單位進行合同文件的起草和談判,招標文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標文件中的承諾執行。
3.8.2任何超出投標文件承諾范圍的合同條款,或改變原審批過的合同條款,物業分公司總經理在正式簽訂合
同前報項目所在公司、管理公司經營委員會再次審批。
3.8.3所有參加投標的項目,如未能中標或未能最終簽訂(前期)物業服務合同的,物業分公司應向項目所在公司、管理公司物業管理部提交書面報告,詳細分析未中標或未簽訂合同的原因,總結工作經驗和教訓。
3.8.4投標過程中形成的相關文件和記錄由行政人事部統一存檔保管,包括:投標計劃書、招標文件、相關調查分析報告、投標文件及其評審記錄等。
4業主委員會物業服務合同的簽訂(續簽)
4.1各物業分公司在物業服務合同(或與開發商簽訂的前期物業服務合同)期滿前,應組織本公司相關職能部門做好物業服務合同的續簽工作。在合同期滿前三個月應開展合同續簽工作,并在合同期滿前一個月完成物業服務合同的續簽。
4.2物業分公司在與業主委員會就物業服務合同續簽的洽談過程,應完成以下工作:
a)總結分析上一合同期內的物業服務工作,對(前期)物業服務合同執行情況進行評估;
b)針對性開展業主(住戶)調查,分析業主(住戶)滿意程序,收集業主(住戶)
意見和要求;
c)必要時,開展針對性的競爭對手及周邊地區物業服務市場調查;
d)針對業主委員會要求改進的方面,以及本公司認為在后續服務中有能力改進的方面進行策劃,提出初步改進方案。
4.3針對顧客需求及行業市場的變化,物業分公司應在提出切實可行物業管理方案,在經濟原則下滿足顧客需求變化,適應行業市場競爭和發展。
4.4各地物業分公司在向業主委員會正式做出承諾,提交書面的物業管理方案或其它形式的物業服務策劃文案前,應報項目所在公司審核、管理公司物業管理部批準。
4.5物業分公司與業主委員會正式簽訂物業服務合同前必須按本手冊第6.3節的規定執行,履行相應的合同評審和批準手續。
5相關文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業管理方案編制要點
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運作成本測算指引
5.4投標計劃書
5.5投標項目調查分析報告
5.6投標書
5.7物業管理方案
第10篇 物業區衛生管理守則
物業園區衛生管理守則
為保持園區干凈整潔,使業主(住戶)享有一個優美、舒適的居住環境,制定本規定:
1、園區的環境衛生,由管理處根據國家法律、法規和《廣州市城市市容和環境衛生管理規定》及物業管理規定具體實施管理。
2、園區內的所有人員均應自覺維護園區內的公共衛生,樹立人人愛清潔,個個講衛生的良好風氣。
3、違反本規定,有下列行為之一者,由管理處責令其限期糾正,清除或采取補救措施,情節嚴重者將要求違規者給予賠償。
(1)隨地吐痰、便溺、隨地拋棄瓜果皮核、紙屑、煙頭等雜物的,管理處將責令其限期糾正和及時清除。
(2)在路面、門前、樓梯間、樓道、平臺等公共場所堆放垃圾、雜物的,管理處將責令其限期糾正和及時清除。嚴禁在上述地方摻和水泥、攪拌油漆等,只要造成上述地方有污染的,管理處將要求違規者給予賠償。賠償費用的計算方法為:'維修的材料費'加上'維修的人工費'的兩倍。
(3)嚴禁從樓內或高空向外擲物、潑水,如出現此情況,將賠償清潔費50元以上,200元以下。高空擲物造成人身傷害的,視其情節輕重,將依法追究責任。
(4)園區內禁止飼養雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜,違者按廣州市有關管理規定處理。
(5)進入園區車輛污染道路的,賠償清潔費、人工修復費50元以上300元以下。
(6)日常生活垃圾須用袋裝,每天下午18:00至第二天早上8:00按規定時間放置到每層防火門后。
4、損壞、破壞和盜竊環境衛生設施及其附屬設施的,除責令其恢復原狀外,并可按重建(置)價的2倍至10倍價錢進行賠款;違反園區管理規定的,由保安部予以處理;違反治安管理條例及違法構成犯罪的,將送交處法機關依法追究其責任。
5、侮辱、毆打園區環境衛生工作人員或者阻撓其執行職責的,由園區保安部給予處理;構成犯罪的將送交處法機關依法追究責任。
第11篇 購物廣場物業管理部簡介材料
購物廣場物業管理部簡介
『zz廣場』物業管理部成立于2004年,為zz管理有限公司下設物業管理直屬部門,部門設有客服處、工程處和安保處三大部門,按照先進的物業管理理念和運作模式對『zz廣場』實施規范化的物業管理,所管理面積約78000
第12篇 物業管理公司質量監控體系要求
1總則
公司參照iso9000:2000的要求建立質量監控體系,包含了物業管理公司經營和管理全過程的控制。通過形成文件、實施、維持并且不斷改進質量管理體系,逐步提高本公司的管理水平,滿足業主不斷提高的管理服務要求,通過對物業管理全過程的嚴格控制實現公司逐步發展。
1.1本體系所包含物業管理的過程
業管理公司的整體拓展策劃
發展商或業主委員會的招標、委托
服務策劃、擬訂初步的管理方案經評審后參與投標
解決不一致后簽訂管理合同
具體物業管理方案的編制
向業主提供日常物業管理服務(注)
物業管理工作的評審和評價
注:日常的物業管理包括以下內容:
1、物業的驗收與接管。
2、業主入伙的管理。
3、樓宇結構及其設備、設施的維修和定期的保養。其中包含公共設施、給排水、電梯、消防、空調、樓宇結構等。
4、住戶管理。
5、安全防范消防工作。
6、清潔衛生、綠化、環境保護工作。
7、業主、住戶的裝修管理。
8、為住戶提供的設備和設施的維修服務。
9、業主的投訴處理。
10、組織社區文化活動。
2質量監控體系文件的要求
2.1目的:
質量監控體系文件是以書面文件形式對質量體系的具體描述,是質量監控體系運行和審核的依據,以最好最實際的方式來指導公司和工作人員實現各項管理目標。
2.2范圍:
1)質量監控體系是組織結構、程序、過程和資源的集合體,公司與物業管理有關的各部室及所有人員均應以建立的質量體系為依據來實施質量管理。
2)質量監控體系文件參照iso9000:2000標準要求編制能覆蓋公司與物業管理有關的所有部門和崗位及其工作程序和操作規范。本公司質量體系文件分三個層次,至上而下依次為:
a.質量手冊(控制程序)
b.工作手冊(含工作程序、技術標準)
c.記錄文件(含質量記錄、表格)
2.3職責:
1)總經理批準發布質量手冊,并保證其有效運行。
2)管理者代表負責建立、實施和保持質量體系;批準和發布程序文件;保證質量手冊等體系文件的準確性、完整性和連續性,使之處于有效控制中。
3)工作手冊由公司各基礎事務科負責人審核執行。
4)公司全體員工均應理解與實施體系文件相應職責內容,保證質量體系有效運行。
2.4要點:
1)為保證質量文件的準確性、完整性和連續性,從各部室、管理處抽調骨干人員進行本次質量監控體系有關知識培訓后,組成實施質量監控的工作辦公室,在管理者代表領導下,負責體系文件的編寫及協調工作。
2)質量手冊:
質量手冊是公司從事質量管理和質量保證必須長期遵守的綱領性文件,質量手冊的作用對內是進行管理的依據,衡量服務質量的標準,對外是向顧客展示服務水平和提供有效的服務承諾。
3)工作程序:
公司所有質量活動都制定可操作性標準程序,規定其責任人(責任部門)、目的、范圍、職責、和基本工作程序及完成時間,需要什么材料、設備和文件,如何進行控制和記錄。是為保證每項具體工作的質量而制定的程序及規章制度,它涉及到工作細節的要點、規范和評價標準等;
4)記錄文件:
記錄文件是詳細的工作文件,是工作程序的支持文件,包括質量記錄和表格。是通過記錄、表格等形式對質量活動的真實記載,對質量記錄制定有標識、收集、編目、歸檔、存貯、保管和處理控制程序,質量記錄控制重點是記錄表格樣式的控制,要求做到格式標準化、內容完整有效且實用,符合管理需要。
質量體系文件為受控文件,按《文件和資料控制程序》和《質量記錄控制程序》實施管理。
2.5支持文件:
a《物業管理方案編制程序》
b《文件和資料控制程序》
c《質量記錄控制程序》
