第1篇 物業管理公司駕駛員崗位責任制
一、嚴格遵守崗位職責,標準作業規程、員工守則和安全駕駛規章制度,遵守《中華人民共和國道路交通管理條例》。
二、熟悉掌握車輛的工作原理、技術性能和實際操作,明了交通服務路線。
三、按照工作時間表的安排,安全完成行車任務,并將工作情況認真記錄在工作日志上。
四、做好車輛維修保養工作,每天出車前要檢查機油、油、水表和輪胎等狀況,發現車輛出現故障立即報告主管。
五、刻苦學習專業技能,培養良好的職業道德意識;掌握服務技巧,著工裝;積極熱情為業主/住戶提供交通服務,加強與業主/住戶的溝通聯系,樹立良好的服務形象。
六、要禮貌用語,熱情待客。
七、保管好本人行駛證、營運證、稅訖證。出車要帶好本人的駕照。
八、駕駛車輛要保持中速行駛,做到禮讓三先,時刻牢記'十次肇事九次快'、'寧停三分,不搶一秒',確保行車安全。
九、安全管理
(一)車輛駕駛
1、嚴禁無證人員駕駛各種車輛。駕駛員不得將車輛交給無證人員駕駛。
2、開車前,駕駛員必須仔細檢查剎車、制動器、喇叭、前后燈光、轉向系統是否良好,不符合立即修理,嚴禁駕駛安全設備不全或機件失靈的車輛。
3、駕駛員身體不適、不能保證安全行車時,不得擔任駕駛工作。
4、駕駛員行車時,必須集中精力,嚴格遵守交通規則,確保交通安全。
5、駕駛員行車應遵守下列規定:
(1)嚴禁酒后開車。
(2)嚴禁超速行駛。
(3)嚴禁超載行駛。
(4)如超車過程中與對面來車有可能會車時,不得超車。
(5)不準超越正在超車的車輛。
(6)不準穿拖鞋駕駛車輛。
(7)駕駛車輛時不準吸煙、飲食、與人閑談或其他妨礙安全行車的行為。
(8)汽車倒車、調頭時,應注意地形及四周情況,并用喇叭或手勢使周圍的車輛、行人避讓。
(9)車輛沒有停穩前,不準打開車門和上、下人,開車門要注意周圍情況,不得妨礙其他車輛、行人通行。
(10)客車載人行車時,要注意防止急剎車、急轉彎。
(11)隨車攜帶的消防滅火器要確保完好有效,有破損或故障要及時更換。
(12)停泊車輛應安全牢靠,為防止偷、盜,須鎖閉車門窗。
(二)車輛肇事處理
1、肇事發生后,駕駛員應保護現場,明確事故概況,迅速準確地向管理處報告,若有人傷亡,應積極施救。
2、主管接通知后,應立即向管理處經理報告,根據情況應通知交警部門的應立即通知,還應根據保險合同的有關規定,通知保險公司。
3、車隊主管立即前往肇事現場,參與急救傷患,協助交警查驗現場,詳細記錄事故情況,包括時間、地點、天氣、肇事人(雙方)姓名、人員傷亡情況及施救情況、現場圖形、目擊者證人證言等,還應拍照留證,有嚴重的人員傷亡時,通知管理處派人協助。
4、事故現場處理完畢后,應在規定的時間內向保險公司辦理索賠手續,其他善后處理由車隊主管與肇事司機共同解決。
5、肇事賠償由車隊主管和行政部、公司領導共同研究決定。
第2篇 某商務樓物業管理處組織機構設置
商務樓物業管理處組織機構設置
一、'**商務樓'項目商務樓物業管理機構設置原則
根據'**商務樓''項目的基本情況,jj將在'**商務樓'項目設置物業管理處(以下簡稱:管理處),管理處實行jj公司領導下的經理負責制。組織機構的設置原則是精干高效,一專多能,重要崗位的設置由管理處報請批準。
二、管理處組織機構圖
物業管理處由公司總經理直接分管,設管理處主任一名,下設工程技術維修組、保安班、保潔綠化組。
1、管理中心接受業主委員會和jj的領導。
2、'**商務樓'項目商務樓管理中心財務相對獨立,在jj的授權下,履行'**商務樓'商務樓物業管理委托合同中規定的權利和義務。
3、管理處實行目標管理責任制,并在管理中心內部實行垂直領導。
4、組織機構設置的原則是精干高效、一專多能。
三、內部動作流程:
1、專設管理服務中心,24小時擔負統一指揮、協調工作,處理日常管理事務和緊急事項。
2、設立值班主管制,由管理處、各組主管輪值負責,堅持每天工作碰頭,一般問題不過夜。
3、實施首問責任制,任何員工對客戶的報修、建議、意見及投訴,均須第一時間受理,立即報告相關部門并跟蹤落實結果,確保問題解決、客戶滿意。否則,對此將視為服務質量不合格項,按相應管理程序處理。
四、信息系統
1、堅持管理處主任每季度安排專門的客戶專訪,每月隨機走訪客戶不少于20%,收集客戶要求、意見、建議或投訴。
2、管理處每季度向業主委員會匯報,征詢各方面意見和建議。
3、堅持半年一次客戶座談會,廣泛了解廣大業主、客戶對物業管理服務的需求。
4、強化服務系統的及時改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務需求。
五、管理機制
1、實行目標管理責任制
目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經營目標、競爭性目標以量化形式作為重要職責交托給本管理處領導集體,并賦予相應的權力,同時,將目標的實現與領導集體切身利益(工資、獎金、崗位晉升)掛鉤。這種管理體制使管理中心骨干責、權、利明確,在管理中心與員工之間形成事業和利益共同體,共同參與管理,共同承擔壓力,共同創造佳績。
2、激勵機制
jj深信員工激勵的推動力,強調在嚴格、量化、規范管理的基礎上融合激勵機制,重點在以下三個方面:
(1)事業激勵:以jj與員工同發展共進步來吸引人,為廣大員工創造發展空間。實行各級崗位考評和聘任制,形成員工靠真才實學求發展的良好風氣。
(2)量化目標激勵:量化管理和目標管理是jj推動科學管理的重要措施。管理中心將管理目標分解成分項目標,并全部以量化形式體現,明確到個人指標,并將員工收益與量化目標實現緊密掛鉤,使全員共同參與管理,推動總體目標的實現。
(3)效益激勵:物業收益直接與工資、獎金分配掛鉤,嚴格兌現量化目標管理的獎罰措施,管理效益的好壞每個月在員工的收入中可直接體現,以保持員工對物業收益的關注,提高工作主動性和創造性。
3、監督與自我約束機制:
(1)強化服務意識培訓,培養員工的自律、服從和工作角色意識。
(2)嚴格iso9001:2000質量體系,堅持工作周例會,定期自審《物業委托管理合同》執行情況,以確保服務質量。
(3)關注物業管理方案執行情況,定期審核月報及季度財務報表,關注客戶意見和物業時效收益與長期收益狀況。
監督機制圖(如下圖):
運作中接受員工監督
第3篇 飲食文化街物業管理架構編制
古城飲食文化街物業管理架構與編制
一、古城飲食街項目物業管理架構
1、管理組織架構圖
2、組織架構描述
組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用主任負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
采用以項目管理處下設客戶服務中心為管理中樞、三個專業班組為業務單元、公司職能部門橫向支撐的管理模式,以求最大限度的利用有效資源及實現客戶服務的高效有序。
各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協調的團隊。
客戶服務中心內部采用完全扁平化的直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
3、主要崗位職責
客戶服務中心主任全權負責項目日常管理運作。
主任助理的主要職責是直接負責客戶服務工作,包括各項手續辦理、客戶投訴處理等,同時協助主任完成服務質量監管、各類管理信息反饋、辦公室事務、人力資源管理及后勤和街區文化建設,包括商戶經營信息與推廣服務的策劃及各項特色服務的實施等。直接下級是前臺接待員兼收費員及客戶關系專員。
前臺接待員負責接待客戶來訪來電來函等,根據客戶的服務需求信息直接調度各專業班組進行實施提供相應的服務,處理業主、商戶、合作伙伴的投訴,辦理入伙、裝修等手續以及收取各項費用等。
客戶關系專員的職責是直接受理商戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,對街區的日常運行進行巡視,發現問題及時處理。
工程組長的職責是負責各種設備、設施的維護、保養、維修以及業主的報修工作。直接下級設萬能維修工。
安全組長的職責是全面負責街區的安全管理工作和安全護衛班的日常管理。
環境組長的職責是負責街區的日常清潔衛生保持、垃圾清運、園林綠化的維護等方面的工作
二、古城飲食街項目物業管理人員編制
序號崗位人員編制配置說明與要求
1管理處
主任1人大專以上學歷,從事物業管理或酒店管理3年以上,有豐富的理論知識和實踐經驗,對物業管理有獨到的見解,對管理處工作有整體的思路和構想,持建設部經理資格證。
2主任助理1人大專以上學歷,從事物業管理或酒店管理2年以上,形象氣質好,持建設部經理資格證。
3工程組長1人大專以上學歷,機電專業,具有初級以上職稱,從事本專業多年,了解物業管理知識,有組織和協調能力。
4安全組長1人退伍軍人、35歲以下,1年以上專業工作經歷。
5環境組長1人40歲以下,五官端正,動作麻利,有星級酒店或清潔公司工作經驗。另負責輪換保潔員休息。
6前臺接待員1人高中以上學歷,形象氣質好,協調溝通能力強,有會計證,工作認真負責。具有本市常住戶口擔保人擔保。并負責兼出納員。
7客戶關系專員1人高中以上學歷,形象氣質好,協調溝通能力強。
8安全護衛員11人要求身高170cm,35歲以下,退伍軍人優先。分三班運行,每班基本崗3人共9人,其中監控中心值班1人,街區巡視1人,停車場服務1人;輪休頂崗2人。
9保潔員3人40歲以下,五官端正,動作麻利。其中街區公共區域保潔2人,垃圾清運機動1人。提供特約服務的專業pa暫不計入。
10萬能工1人35歲以下,具有三年以上的工作經驗,具有中級技工以上的相關技能等級資格。
合計22人其中管理人員5人
備
注1.作業服務人員必須身體健康,無傳染病,無不良嗜好,經公司指定的醫院體檢合格;
2.持有效的身份證、計劃生育證、勞務用工證,以及有效相應學歷證明、技術資格證明;
3.有本市常住戶口擔保人有效擔保。
三、擬派古城飲食街項目現場負責人情況簡介
姓名 zz 主要業績
性 別男從事酒店、大廈和小區物業管理工作10年。先后在**大酒店、**大酒店、**大酒店等三星級以上酒店及zz投資廣場、**太陽城等大型商務或住宅小區項目擔任工程部經理、物業管理處主任,多次參與酒店開業籌備及物業項目前期管理籌備,所負責項目先后獲得'省優'和'國優'稱號,在所服務的各單位均被評為優秀管理干部。
年 齡34
專 業電氣
學 歷大專
工 齡12年
職 稱工程師
從事本崗位
工作時間10年
聯系電話1******0
四、古城飲食街項目物業管理人員培訓
無論從事何種行業,工作最終是由人去落實完成。所以,我們始終高度重視人力資源的開發,尤其強調企業對員工的內部潛能開發--培訓。因此,我們把培訓工作提升到物業管理公司是否能按照既定目標實現物業管理優質服務的戰略高度來對待。我們相信,一個好的物業管理服務模式必定包含一個良好的培訓機制。我們認為:培訓是企業壯大的催化劑,是員工職業生涯的加油站,是企業給員工最實惠的福利。
我們在人員培訓工作上擬采取如下措施:
結合**物業管理公司在物業管理優質服務方面的經驗,并根據物業管理市場及行業動態的最新變化,隨時調整培訓策略,不斷更新培訓內容,保證培訓的效果。
樹立'管理者就是培訓者'的觀念。每一位管理人員都應該擔負起培訓下屬員工的職責。我們尤其強調培養員工實際工作中的能力,要求員工通過培訓結合自己的工作實踐來不斷提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
培訓考核績效化。我們將把管理處每次培訓考核的結果與個人的績效考核掛鉤,目的就是落實培訓,量化培訓,避免管理處培訓流于形式。
結合實際不斷持續改進培訓課程的內容。我們將不斷總結實際工作中的良好經驗,并用以指導員工,防止員工在機械循環的培訓中喪失學習動力。采用先進科學的方式(例如拓展訓練、感受性訓練、游戲等),使培訓形式多樣化,增加不斷培訓的效果。
采用目前國際企業管理培訓行業中流行的'kas'培訓方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓方法。具體方法如:講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學習、現場實習和職務輪換等。
培訓工作制度化,保證員
第4篇 物業某園區電梯使用管理守則
物業園區電梯使用管理守則
為保證電梯安全、平穩、高效,更好地為住戶服務,請遵守以下規定:
1.0電梯管理
1.1切勿讓幼兒單獨乘坐或進入電梯,以免發生危險。
1.2乘坐電梯時應注意安全,進出轎廂時保持良好秩序,不得擁擠或沖撞。
1.3嚴禁在轎廂內吸煙。
1.4嚴禁攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。
1.5嚴禁在轎廂四壁涂寫、刻劃或敲打四壁。
1.6電梯門在關閉時不得將身體任何部位或其它物品伸出門外,以免發生危險。
1.7轎廂內應保持安靜、清潔。嚴禁大聲喧嘩或亂丟雜物、垃圾等。
1.8運行中電梯出現突然故障,請乘客不要驚慌,請乘客立即按轎廂內的'緊急報警按鈕'求救,管理處會及時派來電梯工救援乘客。
1.9發生火警時,切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困于電梯內,被困者可能會因濃煙而致命。
1.10電梯全天24小時開放。
2.0電梯做為臨時貨梯管理規定
2.1電梯做為臨時貨梯是管理處為業主的裝修及搬屋時提供方便。
2.2業主裝修時搬運材料及搬家時使用電梯,需先向管理處申請。業主在使用電梯時如對電梯造成損壞,影響電梯安全運行要承擔相應責任并賠償。
2.3搬運人員在搬運物品過程中,造成轎廂及電梯間環境污染要負責清潔干凈,違者視情節輕重處以賠償。
2.4搬運物品時,對可能造成環境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝,細心搬運,物品應盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。
2.5搬運水泥等可能對轎廂底部造成污損的物品時要在轎廂底部預先鋪好油布或塑料布,違者視情節輕重處以賠償。
2.6每次電梯運載物品,總重不得超過電梯額定載荷1000公斤,單件物品重不得超過50公斤,大件物品的長*寬*高不得超過120*80*200(厘米),袋裝或箱裝物品疊放時,不得超過三層。
2.7砂不得用電梯運載,需從安全通道的樓梯搬運,造成樓梯間環境污染的要負責清潔干凈;造成樓梯間公共設施損壞的要恢復原狀。
2.8貨梯開放時間:8:30--19:30;如有特殊情況需向管理處申請。
3.0當發現有水滲入電梯或電梯底坑有積水時,應立即停止使用,以免觸電;業主在沖洗屋內衛生時,請注意,切勿讓水流入電梯內,以免損壞電梯設備。
4.0電梯維修人員每周對電梯作例行檢查、維護保養,因維修、保養而正常停用或其它原因造成停梯,維修人員將會在一樓掛牌告示。
第5篇 德納物業管理公司財務計劃
納德物業管理公司財務計劃
第一條 加強計劃管理是為了使資金運作更加規范,加速資金周轉,控制費用支出,不斷提高經濟效益。
第二條 財務計劃主要有預算報告,包括營業收入計劃、營業成本計劃、資金收支計劃、投資及收益計劃、經營管理費用計劃、貸款和還貸計劃、財務費用計劃、利潤及利潤分配計劃、員工分配計劃等,財務計劃須按月度和年度分別編制并納入預算報告。
第三條 月度財務計劃
1、營業收入計劃、營業成本計劃、資金收支計劃、投資及收益計劃、經營管理費用計劃、財務費用計劃由各相關部門在每月20日前提出下月計劃報財務部,經財務部平衡后匯編入月度預算。
2、月度利潤計劃,根據董事會確定的經營目標和上述相關計劃編制,財務部對月度執行情況進行預測、檢查、分析。
3、按年初制定的年度員工分配計劃,編入月度計劃分月發放。
4、固定資產購建計劃由使用部門提出,根據制度規定程序進行審批后,由財務部匯編入月度預算。
5、月度預算報告由財務部編制,報主營公司審批執行。
第四條 年度財務計劃的要求
1、對公司內外部經營環境進行預測分析;
2、提供上年度經營概況和本年度經營計劃和投資方案的說明;
3、應提供經營指標實現的可能性分析(包括技術上、營銷上、資金上、管理上的支持);
4、對各項經營指標進行按月分解,并確定責任人,以利于考核。
5、應提供符合要求的報表,對各項指標的構成與編制依據解釋說明;
6、應注意保密性。
第五條 年度財務計劃的內容和編制程序
1、確定年度經營計劃和投資方案;
2、編制年度營業收入計劃、營業成本計劃、固定資產投資計劃、對外投資計劃、員工分配方案;
3、根據年度投資政策、投資計劃、經營工作計劃及費用開支標準編制經營管理費用計劃;
4、編制貸款計劃、償貸及財務費用計劃;
5、根據投資計劃及預期收益率編制投資收益計劃;
6、根據營業收入、營業成本、費用計劃編制利潤計劃;
7、根據稅收法規及政策編制稅收計劃;
8、根據利潤分配政策編制利潤分配計劃;
9、編制資產運營計劃及現金流計劃;
10、編制現金收支預算及預期資產負債表;
11、編制當期財務預算報告。
第六條 年度財務計劃的批準
1、年度預算報告由財務部編制,經董事會審核;
2、根據董事會的審核意見,對年度預算修訂后再上報股東會審定;
3、董事會在每年12月底前召集股東大會審議年度預算,(如未通過,則根據股東大會意見修訂再次提交股東大會審議);
4、已獲批準的年度預算報告報送執行董事(或董事長)和監事長。
第6篇 物業員工培訓管理程序-2
物業員工培訓管理程序(二)
1目的
通過培訓,使員工掌握本崗位必須具備的專業知識、技能,提高員工的整體素質,確保所有與質量有關的員工具備按規定完成其任務的能力。
2適用范圍
適用于公司各部門與質量有關人員的培訓管理。
3相關標準要素
gb/t19002--iso90024.18 培訓
4相關文件
質量手冊4.18 培訓
5責任
5.1各部門經理負責提出本部門人員的年度培訓要求。
5.2總經理或總工程師負責提出年度員工質量教育培訓要求。
5.3經理部按照各部門的年度培訓要求,編制公司的'年度培訓計劃',報公司總經理批準。
5.4各部門按照'年度培訓計劃'進行培訓。
6實施程序
6.1新員工的培訓:
6.1.1新員工進公司試用期間,由經理部負責建立新員工培訓表一覽表,并進行如下內容的培訓:
a.基礎培訓:公司的規章制度、勞動紀律等培訓,由經理部負責。
b.崗位培訓:崗位職責、專業技術等培訓,由主管部門負責。
6.1.2培訓項目負責人進行新員工培訓記錄和培訓考核,經理部建立培訓檔案。
6.1.3新員工經上述培訓,經所在部門經理鑒定合格,經理部經理審核后,可正式上崗獨立工作,并辦理試用期轉正手續。
6.2崗位培訓
6.2.1經理部根據各部門的年度培訓要求和總經理或總工程師提出的年度員工質量教育培訓要求,制定公司年度培訓計劃,各部門按'年度培訓計劃'的要求分別組織實施,經理部進行督促檢查。
6.2.2具體培訓計劃內容如下:
a.接受培訓的崗位、工種、人員;
b.培訓內容或項目(專業知識和技術、質量教育、規章制度等);
c.實施各種培訓的方法(自學、內培、外培);
d.培訓時間和講課人(有專業技術資格);
e.培訓考核方式(口試、筆試、實際操作、工作鑒定);
f.培訓項目的負責人。
6.2.3內部培訓和外部培訓由經理部統籌組織安排,自學和實際操作的培訓由各部門組織安排。
6.2.4內部培訓是根據工作需要,公司總經理、總工程師及各部門提出的在公司范圍內有計劃性的培訓項目。外部培訓是公司員工接受市、區或有關主管部門通知要求,或公司總經理、總工程師和各部門提出的培訓計劃要求,參加除在公司內部培訓以外的培訓項目。
6.2.5每次培訓實施時,項目負責人都要進行培訓記錄和培訓考核。
6.3特殊工種和業務專業人員的培訓
6.3.1司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經市有關部門培訓、年審,獲得有關工種的等級證、操作證。
6.3.2各部門業務專業人員要參加市有關部門組織的培訓、學習,獲得畢業文憑、職稱證書。
6.3.3特殊工種和業務專業人員將獲得的等級證、操作證和畢業文憑、職稱證書交經理部認可,并將復印件存入培訓檔案內。
6.4計劃外培訓
6.4.1公司根據實際情況,臨時提出的培訓活動由提出的部門負責組織,公司總經理提出的臨時培訓要求由經理部統籌安排。
6.4.2公司鼓勵員工通過自學、參加專業培訓等途經提高專業技能和質量管理意識,取得的有關培訓或學歷證明文件均記入員工的培訓檔案。
6.5培訓記錄
6.5.1每次培訓結束,包括基礎培訓、崗位培訓、臨時培訓等應由該項目的培訓負責人填寫'培訓記錄'交經理部審查,經理部將'培訓記錄'存入'員工培訓檔案'內負責保存,并根據'培訓記錄'填寫'員工培訓一覽表'。保安員日常素質培訓,可不填寫'員工培訓一覽表'。
6.5.2送外培訓,應將取得的培訓結業證或合格證交經理部認可,并留下復印件存入'員工培訓檔案'。
7支持性文件和質量記錄
7.1'員工培訓一覽表'員工辭工后即作廢
7.2'年度培訓計劃'保存二年
7.3'培訓記錄'保存二年
7.4'員工培訓檔案'員工辭工后即作廢
第7篇 物業iso9000信件收發管理程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej -qp4.15信件收發管理 頁碼: 1/2
1.目的:
為了及時、準確地把住戶的信件、報刊送到住戶手中,特制定本程序。
2.適用范圍:
適用于本小區住戶來往的信件傳遞和代住戶訂閱報刊服務。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.9、4.13章
3.2 iso9002標準第4.9、4.13章
4.職責:
收發員負責每日信件、報刊的收發,確保不丟失。
5.工作程序
5.1郵遞員送來的信件,要檢查有無開封信件,如有開封信件,由收發員填寫《報刊、信件缺損登記表》,讓郵遞員簽字證明。
5.2送到的報刊要檢查有無損壞,如有缺損,由收發員填寫《報刊、信件缺損登記表》讓郵遞員簽字證明。事后打電話告之郵局報刊缺損情況,請求補給。
5.3快件、專遞件及重要的郵件要填寫《住戶信件、報刊發放登記表》親自送到住戶手中,由住戶簽收。
5.4普通信件、報刊分發后將信件、報刊放入報刊存放柜中或根據住戶要求送到其樓門信箱。
5.4.1未訂報紙住戶的信件,工作人員負責通知住戶領取。
5.4.2如遇地址不詳、地址不清(含外文地址)或收件人不清楚的信件。收發員應及時送到經營管理部,由物業管理員確認后再傳遞;若物業管理員也無法確認,應及時轉交經營管理部主任確認后傳送給住戶。
5.4.3若屬地址錯寫非本小區住戶的信件,經營管理部主任確認后,收發員應及時退還郵局。
5.4.4若住戶的信件、報刊一日內無人來取,收發員應及時與住戶取得聯系,讓住戶或其聯絡人知曉;二日內必須取走。
5.4.5若住戶出差,已與收發員打招呼,住戶的信件、報刊收發員應妥善收存,待住戶回來后,一并交于住戶。
5.5報刊、信件發放過程中,發生丟失情況時,收發員應主動向收件人賠禮道歉,積極尋找,由于失職造成的經濟損失,由副總經理決定賠償事宜。
5.6住戶訂閱報刊時,由住戶填寫《代住戶訂閱單》,并交納費用,收
發員將第二聯交給住戶,收發員及時到郵局為住戶訂閱。
5.7收發員訂閱報刊后,要及時填寫《代住戶訂閱登記表》對郵局開回的票據、找錢,必須由住戶在《代住戶訂閱單》存根上簽收。
5.8在收發服務過程中執行《物業管理服務規范用語》和《物業管理服務規范行為》。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《代住戶訂閱登記表》 ej-qr-qp4.15-01
6.2《代住戶訂閱單》二聯 ej-qr-qp4.15-02
6.3《住戶信件、報刊發放登記表》 ej-qr-qp4.15-03
6.4《報刊信件缺損登記表》 ej-qr-qp4.15-04
6.5《物業管理服務規范用語》 ej-wi-qp8.1-02
6.6《物業管理服務規范行為》 ej-wi-qp8.1-01
第8篇 物業公司程序文件信息傳遞管理程序
1.目的
規范公司信息傳遞流程,加強信息管理,充分發揮信息管理工作在企業經營管理中的作用。
2.范圍
適用于公司范圍內信息管理工作的全過程。
3.職責
3.1總經理辦公室為公司信息管理工作的主管部門,負責公司所有相關信息的收集、整合、傳遞、跟蹤及分析工作。
3.2各部門經理是本部門信息管理工作第一責任人,對本部門信息管理工作的有效性、及時性、準確性負責。
3.3各部門指定專人擔任信息員,負責本部門各項日常信息管理工作。
4.方法和過程控制
4.1信息的收集
4.1.1 總經理辦公室應充分利用互聯網、媒體、政府機關、行業協會、**集團及集團內其它企業等渠道,建立并不斷完善公司的信息收集系統。
4.1.2總經理辦公室負責收集以下信息:
a.物業管理和企業經營的相關法律、法規;政府、主管部門、行業協會的通知、通告、指令及信息等;
b.房地產、物業管理行業的新聞、動態、信息等;
c.公司內部的管理信息、突發事件、重要會議及活動信息等;
d.新聞媒介對本公司、**地產、集團總部及集團內其它企業的報道;
e.與經營管理相關的信息和資訊,如相關產品和服務信息、先進的管理經驗等;
f.**集團總部、**地產公司及集團內其他公司的有關信息。
4.1.3公司各部門負責收集以下信息:
a.公司其他部門發送的各類工作信息;
b.來自顧客的投訴、建議、需求等信息;
c.其他部門的日常管理經驗和舉措;
d.與本部門相關的政府及行業信息;
e.部門的管理信息、緊急事件、重要會議及活動等。
4.2公司內部信息的傳遞
4.2.1 每月2日和17日pm17:30前,各部門應將上一期的日常信息,填入《業務(職能)部門信息半月報》并上載到內部信息網(如遇休息日或節假日,報送時限順延)。半月報的信息區間為每月1日至15日為上半月,每月16日至月底為下半月;
4.2.2 每月1日前制定本部門月工作計劃,并將上月工作完成情況在月工作計劃表中體現,上載到內部信息網相應欄目;
4.2.3 部門級重要會議應在會議結束后3個工作日內完成《會議紀要》,通過郵件形式發送公司總經理辦公室;
4.2.4每季度首月20日前完成上一季度《管理報告》,并在公司內部網頁相應欄目內發布;
4.2.5公司及各職能部門現行制度所要求即時報送并處理的各類信息,如突發事件、重大投訴等,由各部門按照相關制度或體系文件要求的格式和時限以郵件形式主報歸口部門并抄報總經理辦公室;
4.2.6各部門發生突發事件除按上述要求處理外,還應在事發后1小時內知會總經理辦公室和相關領導,報送形式不限。同時每隔3-5天將處理過程和結果反饋總經理辦公室和相關領導,直至問題處理完畢;
4.2.7信息員若不能確定信息報送部門,重要性較高的信息,工作時間發生的應在發生當日,非工作時間發生的應在事件發生后1個工作日內以《信息快報》的形式上報總經理辦公室;
4.2.8各部門《信息半月報》和《信息快報》的內容原則上不應重復;
4.2.9向公司全體發送的信息,可在內部信息網的網上公告欄目發布,原則上此類信息不再用outlook形式發送,以提高工作效率;
4.2.10重要信息必須通過郵件形式按限定級別發送,不得通過信息網絡發
4.2.11各部門應定期對本部門網頁內容進行更新和維護,強化內部網的使用效率;
4.2.12職能部門在內部信息網發布的需下發到各部門的信息,應注明傳送級別,由各部門信息員根據要求采取打印、張貼、傳閱或會議等形式傳達到部門內相應級別,未附傳送級別的信息視為要求傳達到全體員工;
4.2.13各部門如需職能部門協助完成某項工作,應同時將郵件抄送對方部門經理或業務主管,否則將視為無效信息。
4.3公司信息的傳遞
4.3.1總經理辦公室每月3日和18日負責匯總公司半月工作信息,完成公司《物業管理半月報》的編輯和上載,報送集團物業管理部,抄報集團辦公室、設計工程部和**地產公司;
4.3.2若公司發生重大事件,總經理辦公室應在事件發生后兩個工作日內編輯公司《物業信息快報》,報送集團物業管理部及地產公司。且在事件發生后及時將處理情況報送集團相關領導和職能部門,并跟蹤事件進展,直至問題妥善處理完畢;
4.3.3公司級會議由總經理辦公室在會議結束后三個工作日內完成會議紀要,并傳遞至相關人員;
4.3.4除在固定時間向集團和地產公司報送固定欄目信息外,總經理辦公室還應及時將公司各類重要管理信息、重要人事變動、活動信息等及時報送集團相關部門和地產公司。
4.4 信息的分析和處理
4.4.1各部門上報的信息,由各信息歸口的職能部門負責整合、分析、處理或反饋;
4.4.2沒有明確信息歸口部門的信息,由總經理辦公室負責整合、分析、處理或反饋;
4.4.3各負責信息分析處理的部門應視具體信息內容,知會公司領導并及時就相關事件、部門或個人提出適時處理意見。
4.5信息管理制度
4.5.1各部門應嚴格執行公司有關信息管理的操作流程,以確保公司整個信息系統的正常有效運作。
4.5.2各部門應結合本部門的具體情況,制定包括部門內部收集、傳遞、發布等工作流程的信息管理制度,明確各相關崗位對本部門信息管理工作應負的責任,確保部門各項信息管理工作的順利開展。
4.5.3各部門信息員崗位若發生變動,必須及時通報總經理辦公室,并完善各項交接手續,前任信息員或總經理辦公室應對新信息員進行必要的培訓,以保證信息管理工作的連續性。總經理辦公室應制作并不斷修訂完善《內部網網頁制作教材》,以幫助各部門信息員掌握信息網的各項操作。
4.5.4各部門應保持開放心態,及時、準確地發布或傳遞各類信息,公司賦予各部門信息員越過直屬上級或部門經理直接向公司信息主管部門報送信息的權力,各部門不得用任何方法限制或阻撓信息員正常的信息報送工作,對因信息報送不及時或漏報造成嚴重后果的,將追究信息員的責任。
4.5.5各部門信息員須對各類信息及時進行跟蹤反饋,信息跟蹤反饋工作
應貫穿事件處理的全過程,直至事件處理完成后關閉,以保證所有問題都能夠得到實時有效地解決。
4.5.6信息傳遞專用郵箱及帳號僅供工作使用,不得用于任何私人目的,損害公司利益,不得向他人發送惡意的、挑釁的郵件,不得隨意向不認識的企業或機構的信箱發送商業廣告。
4.5.7網絡使用人員應嚴格遵守internet國際慣例,遵守國家有關網絡使用法律規定和公司網絡及郵件使用的相關規定,對于違反上述規定對公司造成損失的將追究相關人員的責任。
5、質量記錄表格
第9篇 物業管理培訓:資金管理
(一)學習要求
掌握物業管理資金的概念,了解物業管理啟動資金與日常物業管理資金的來源及其管理;掌握物業管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業管理資金的預算管理工作。
(二)學習重點
1、物業管理資金及其管理
(1)物業管理資金的概念
物業管理資金是為保持物業及附屬設備的狀態完好和使用安全,充分發揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段的不同,可分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。
(2)物業管理資金的管理
概念
物業資金的管理是物業管理企業對物業管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。
管理對象
物業管理企業所能支配或將要支配的物業管理資金。
管理目的
物業管理企業有計劃、低成本、最大限度地籌集物業管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業管理工作的高效開展。
2.物業管理資金的來源和管理
(l)物業管理啟動資金
概念
物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。
內容及來源
一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金,如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業公共設施專用維護基金,主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。
物業管理啟動資金的管理:其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業管理企業實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理,應視具體情況而定,一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產生最大增值收益。
(2)日常物業管理資金
來源
包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償,由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協商決定。
②日常物業管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。
2)財務上的管理。應加強財會制度的建立與監管力度,杜絕內部出現財務漏洞,避免發生意外事件,防止貪污、冒領現象的發生,并注意安全保衛工作。
3.利用會計手段進行經濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現的經濟信息,對經濟活動進行組織、控制、調節和指導,促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能:核算和監督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。
對會計監督可分為事前、事中、事后監督三種,主要通過對價值指標的監督,防止核算單位經濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產免遭損失。
③會計法規體系
我國會計法規制度按它們之間的相互關系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據基本法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統馭第二層,第二層統馭第
三層,三個層次共同構成物業管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務報告,是會計核算的結果,是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表(或現金流量表)。
2)附表根據各行業、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時,一般還附有財務狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業管理者根據提供的會計報表,通過一定的技術方法,對物業管理單位的資金管理、經營狀況進行過程分析和結果比較,總結經驗,揭露問題,以提高物業管理經營水平和經濟效益。
4.物業管理資金的使用與運作
(l)物業管理資金的性質
物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業管理對象和目的的不同,可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業管理資金的使用
物業管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業管理服務在一定日期內發生,用貨幣形式表現的勞動生產耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產生資金回收的,是向社會提供勞務時必須耗費的成本性支出。這些資金轉化為勞動產品的價值,為社會所承認。這是物業管理企業必須保障的,是物業管理企業生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出,如向社會福利事業捐資、做公益性廣告等,這是物業管理企業必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數量不固定,也不經常發生,物業管理企業卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業管理企業的生存與發展奠定良好的基礎。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發展用資金而使用的資金,主要是把暫時不用或緩用的物業管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業管理資金整體的比例額。
(3)物業管理資金的使用原則
①保障物業管理需求的原則。物業管理資金使用要首先滿足物業管理工作的需要。
②節約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業管理資金使用的責任制
在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上,建立、健全物業管理企業內部有效的管理體制,即物業管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任,領導下達資金使用指令和計劃,財會人員負責把資金撥到使用者手中,三方面相互監督,共同完成資金的使用過程;并落實監督審核制度,通過對物業管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監督和考核,保證物業管理資金的使用效果。
5.物業管理資金的預算管理
(l)物業管理資金預算的準備工作
①物業管理資金預算管理的概念
物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向,以提高管理效益為出發點,以財務管理體系為保障,全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。
②物業管理資金預算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎管理工作;
2)對完善的制
度體系;
3)好的領導體制與領導集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則
①物業管理資金預算編制的程序
一般都先由預算專業部門負責,如財務預算處根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展和現有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃,報領導審批,待審批后執行。對規模較大的物業管理企業,應采取分層編制,層層審核把關,最后匯總論證,再經橫向、縱向討論論證,經幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結合,最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結合論證式。
②物業管理資金預算編制的原則
1)目標性原則。即預算編制應圍繞物業管理經營目標進行。
2)全面性原則。凡是與物業管理經營目標相關的經濟業務活動都要納入預算范圍,預算編制盡可能全面、系統、平衡、完整。
3)預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍,并確定預算周期。
4)人本原則。預算應考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預算。
(3)物業管理資金預算編制的方法
①固定成本預算編制法
1)日常綜合管理費用成本預算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工費用成本預算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政辦公費成本預算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費預算公式
p3=∑q電i× p電+∑q水i×p水
5)保安服務費預算服務公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滾動預算編制法
即將預算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算,在執行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。
(4)物業管理資金預算管理的方法
第10篇 物業管理檔案建立與管理
物業管理檔案的建立與管理
1.資料收集
資料的收集堅持內容豐富的原則,根據實體資料和信息資料的內容,在實際工作中從需要和服務的角度出發,擴大信息的收集來源,從時間上來講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料,從空間上講是指物業構成的全部,大到房屋本體公共設施,小到花草苗木都應有詳細的資料。
2.資料分類整理
(1)分辨真偽。
(2)分類排序。
(3)組編檔號。
(4)裝訂精美。
3.檔案資料管理
(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。
(2)采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。
(3)建議盡可能的采用電腦儲存,便于查找調用,以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。
(4)建立健全的檔案外借管理規定,檔案管理必須專人負責,應做到保管、保密,工作細致;如有破損,應及時修補。
(5)檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質的“三防”標準。
第11篇 區政府大廈物業管理人力規劃
管理處組織架構
一、管理處組織架構描述:
1、**區政府大廈組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負責制,簽訂經營責任書,由**物業公司全權領導。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
3、管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構
物料管理
一個企業物業管理工作的質量水平的高低,主要表現在企業對人、財、物的有效控制,在加強人員組織架構設計,分工合理的基礎上,加強物料耗材的采購、領用、報廢等各環節控制,嚴格按照iso9001(2000)工作標準,制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關,分級量化管理,對質量、數量、情況定期進行市場調研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業管理物料的采購渠道暢通、質量過硬,是實現物業管理服務目標的基礎工作。
物料采購流程圖:(略)
第12篇 物業管理：合規性評價控制程序
物業管理手冊:合規性評價控制程序
1、目的
對適用的法律法規及其他要求的遵守情況進行定期評價,以確定公司的環境行為是否符合適用法律法規及其他要求的規定。
2、范圍
適用于本公司對適用的環境法律法規及其他要求遵守情況的定期評價的控制。
3、職責
3.1管理者代表負責適用的法律法規及其他要求的遵守情況的定期評價。
3.2品質部負責對公司環境績效的監測與分析、評價。
3.3各部門負責對本部門的環境績效的監測與分析、評價。
4、程序
4.1評價依據
4.1.1國家的法律、法規與標準;
4.1.2地方的法規與條例;
4.1.3其他要求
a)行業的規范與要求;
b)和顧客的協議;
c)非法規性指南;
d)上級主管部門制定的規章制度與要求;
e)本公司或上級組織對公眾的承諾;
f)本公司的要求;
4.2評價內容
4.2.1污水的排放達標情況。
4.2.2噪聲的排放達標情況。
4.2.3煙塵的排放達標情況。
4.2.4固體廢物的分類、收集、運輸、處置的達標情況。
4.2.5危險廢物的分類、收集、運輸、處置的達標情況。
4.2.6節能降耗的執行情況。
4.2.7滿足相關方環境要求的執行情況及對相關方投訴的處理情況。
4.2.8政府機構、社區、上級組織的要求執行情況。
4.2.9新、改、擴項目環境影響、防火驗收評估/評價情況。
4.2.10新、改、擴項目環境“三同時”驗收情況。
4.2.11潛在不符合或緊急情況應急準備和響應情況。
4.2.12監測設備、設施檢定情況。
4.2.13內審結果。
4.3評價時機與方法
4.3.1每年管理評審前由管理者代表組織公司各部門負責人參加對法律法規及其他要求的遵守情況進行評價,并形成《合規性評價分析報告》。
4.3.2評價時各部門應提供下列文件
4.3.2.1品質部提供
a)環境關鍵特性檢測報告和環境運行控制檢查記錄。
b)目標、指標和管理方案的執行完成情況。
c)環境事故調查、處理情況。
d)新、改、擴項目環境、防火驗收評價情況。
e)政府機構、社區、上級組織、本單位的要求執行情況。
f)潛在不符合或緊急情況應急準備和響應情況。
g)滿足相關方環境要求的執行情況。
4.3.2.2管理部和物業服務中心提供相關方投訴處理情況。
4.3.2.3各部門提供環境運行控制的《服務過程檢驗單》。
4.3.2.4各部門提供的上述文件中應包含分析、評價意見。
4.3.3與會人員按照本程序4.2的內容要求與4.1的規定進行對比評價,必要時通過現場檢查找出差距。
4.3.4管理者代表依據評價的結果提出改進要求。
4.3.5品質部做好會議記錄填寫《會議記錄》,并依據評價的結果編制適用的環境法律、法規及其他要求的《合規性評價分析報告》,其內容應包括:目的、范圍、依據、參加人員、評價概述、評價結論、存在問題、糾正和預防措施要求。
4.3.6當發生環境事故或緊急情況時,管理者代表應適時組織相關部門對遵守法律法規和其他要求執行情況進行評價,并將其作為《事故調查處理報告》中的重要內容。
4.4評價改進措施的跟蹤與驗證
4.4.1品質部依據改進要求填寫《不合格項糾正(預防)措施》,發放到相關責任部門執行《不符合、糾正和預防措施控制程序》。
4.4.2若改進要求需編制管理方案的,由品質部進行編制,報管理者代表審核,經總經理批準,相關責任部門實施,執行《目標、指標和管理方案控制程序》。
4.4.3品質部負責對糾正/預防措施的實施有效性和管理方案的實施情況進行監督檢查并驗證。
4.5若評價的改進要求涉及到文件的更改,按《文件控制程序》的有關規定執行。
4.6本程序產生的記錄按《記錄控制程序》的有關規定執行。
5、相關文件
5.1《不符合、糾正和預防措施控制程序》
5.2《目標、指標和管理方案控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《記錄控制程序》
6、相關記錄
6.1《會議記錄》jw/jl-8.2.2-005
6.2《合規性評價分析報告》jw/jl-8.2.6-001
6.3《事故調查處理報告》jw/jl-8.2.6-002
6.4《不合格項糾正(預防)措施》jw/jl-8.5.2-002
6.5《服務過程檢驗單》jw/jl-8.3-1-001
