科信物業日常維修管理說明
科信物業日常維修管理說明
1、公共設施
(1)公共設施的保養
每年初,維修班按公司規定制定填寫《公共設施保養計劃》,并按計劃對公共設施進行保養,填寫《公共設施保養記錄》。
(2)、公共設施損壞的發現
護衛員在每日巡查時應注意所巡查范圍內公共設施的狀態。如發現設施損壞,須當填寫《發現故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發現故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發現故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。
(3)、公共設施損壞的處理
a、維修班接到通知單后,及時派人修復處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時修復處理的應報告維修中心主管,并說明原因,由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告;
b、維修中心主管應對發現的問題處理情況進行跟蹤驗證。
(4)、公共設施的新建或改建
公共設施的新建或改建由管理處負責與開發商或業主委員會確定方案,由工程維修中心負責實施。
2、房屋維修
(1)房屋維修管理規定
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,本著'實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶'的精神,
特制訂本規定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯系開發商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發生的人、工、材料等費用由開發商負責。
b、用戶房屋在保修期內出現質量問題,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果情況緊急,工程較小,涉及金額不大,則管理處維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告主管領導,聯系開發商,由開發商找施工隊保修,所發生的有關費用在施工質量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發生的問題,由用戶自行負責。
d、如用戶需要進行一般性的維修,可直接向管理處工程維修中心提出維修申請,由管理處維修中心進行維修,維修后由業主簽名驗收,維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請,管理處工程維修中心應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
(2)維修工作流程
a、按規定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現場,進門前,必須先摁門鈴/敲門(每次輕敲不超過三下)。
b、待用戶開門后,用規范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進門。
c、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細檢查維修的部位,判斷維修難易程度,估計工時及所需材料后,按公司統一規定的收費標準,向用戶說明應收多少費用,待用戶確認后方可進行維修。
d、維修過程中,如無必要,不得主動與用戶交談,不得隨意到維修現場以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現場后,禮貌地提請用戶驗收,待其確認后,再請其支付商定的費用,并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時,均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單后,必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時,須使用規范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規定進行下一個維修項目。
(3)房屋維修回訪
a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應隨時觀察效果,專人定期仔細檢查,并作專項記錄。
c、對業主室內的一般維修,每月按維修班提供的業主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄,派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進行回訪;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回訪;派工單在100張以上的,均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪,其余可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養狀況,除維修班長需每周巡視外,管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30-50張之間的,抽取派工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回查;派工單在100張以上的,均按固定值15%張回查。回查時仍填寫回訪記錄表,表中業主簽名欄由管理處主任簽名確認。
