機關大廈物業管理模式
政法機關大廈物業管理模式
一、物業管理的性質、目的和意義
物業經營管理按社會產業劃分是第三產業,是服務性行業。物業經營管理首先是對'人'的服務,其次才是對'物'的經營管理。以對'人'的服務為核心,由專門的物業管理機構與經過專業培訓的物業經營管理人員,運用現代科學技術手段,對受托經營管理的物業進行代租代售,對其房屋建筑、專用設備、附屬設施、場地及區域內保安消防、衛生保潔、綠化租擺、管網、車輛、道路養護等進行專業化管理和維護。
其目的是為用戶創造與提供安全舒適、環境優美、清潔衛生、溫馨方便的工作場所和生活環境。同時通過良好的經營管理:一為業主創造更高的經濟效益;二使業主的物業安全完整,延長使用壽命,達到保值增值之目的。同時也要為物業公司股東創造理想的經濟效益。
二、我國目前的物業管理模式
目前我國物業經營管理中,主要有三種模式:
(一)自建自管
即房地產開發商(或建設單位)將自己開發建設的物業設立一個附屬部門,分離出一部分多余人員,進行物業管理,由于物業管理是附屬部門,產權不清晰,管理者沒有實踐經驗,員工未經過專業培訓,業務生疏。所以很難進行良好的物業管理,更難以達到國家規定標準。因此采用自建自管方式的越來越少,并且隨著市場經濟的發展,必然會逐步消亡。
(二)合資或合作管理
1、合資管理,即房地產開發商作為股東,與經驗豐富的專業化物業管理公司,共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業管理公司,來經營管理其新開發的物業。
這一模式符合國家'社會化、專業化、產權清晰、兩權分離'的規范要求和發展方向;合作中一方面能利用開發商參與物業管理的技術人員對物業工程的熟知情況,進行及時的維修維護,以利于提高工作效率,減少人力、物力、財力的浪費;另一方面有利于物業管理公司通過豐富的實踐經驗順利地進行專業化、規范化、程序化的物業管理。以達到客戶滿意,物業保值、增值,提高經濟效益之目的。所以目前采用這一模式的越來越多。
2、合作管理,即開發商或物業產業產權單位,選擇一家經驗豐富的專業化物業管理公司,以房地產開發商或物業產權單位為主,共同成立物業管理委員會,領導和決策其物業管理的大政方針;由經驗豐富的專業化物業管理公司派專業隊伍進行該物業的日常經營管理。這一模式的優點是房地產開發商或物業產權單位有主動權,經驗豐富的專業化物業管理公司有經營管理自主權,這樣優勢互補,更有利于物業管理公司的良好運轉。
(三)委托管理
物業采用委托管理模式,是與國際規范管理模式接軌的一種模式。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。
物業管理采用委托專業化物業管理公司進行經營管理,真正實現了所有權和經營權的兩權分離,做到了產權清晰,權責明確。業主和用戶(通過業主委員會)有更大的監督權、物業所有權和使用權;物業公司有更多的經營管理自主權,有利于物業的經營管理。但是由于目前尚認識不足,了解不夠,往往存在怕收費高、怕管不好、怕關系不好處、怕物業公司把錢拿走等顧慮,還有開發商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛,然而隨著市場經濟的發展,委托管理模式一定會成為我國物業管理的主要模式。
三、成都**大廈擬定的物業管理模式
通過以上的介紹和分析,同時經雙方領導協商,成都**大廈擬采用合作管理模式,即成都市中級法院(甲方)與--投資管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大廈管理委員會(以下簡稱管委會),進行決策領導,乙方設立'北京永莊投資管理有限公司成都分公司'進行成都**大廈的日常物業管理和服務工作。
本物業管理方案即是按此模式進行編制的。
