第1篇 業主管理手冊－業主入住及裝修控制程序
業主管理手冊:業主入住及裝修控制程序
1、目的
對業主入住及裝修過程進行控制,使業主在規定的時間內順利入住,并確保業主對房屋的裝修符合要求。
2、適用范圍
適用于對管轄區內業主入住過程及房屋裝修的管理。
3、職責
3.1物業服務中心經理負責業主入住、裝修過程的策劃、組織和協調。
3.2客服主管負責業主入住、裝修手續的辦理和裝修監管。
3.3維修人員協同客服主管負責對業主裝修的有關工程技術問題進行監督、協調控制。
4、程序
4.1入住準備
4.1.1相關人員根據分工,應做好下列工作:
4.1.1.1物業服務中心負責統計業主入住、裝修需用的相關資料,報管理部審核備檔,保證入住前必要的文字資料齊備。
4.1.1.2對新竣工的物業,如需辦理入住典禮儀式,由管理部負責安排和組織,物業服務中心負責具體實施。
4.1.1.3入住手續的辦理要盡量提供一條龍服務,為業主節約時間,保證辦理入住手續簡潔、方便。
4.2入住過程的控制
4.2.1辦理入住手續的工作流程:
驗證收件、業主登記、物品交接、費用收取、交驗房、入住。
4.2.2驗證收件
入住通知單、購房合同原件及復印件、購房發票原件及復印件、集團或項目財務領鑰匙單、業主身份證原件及復印件、單位購房者請持單位分房證明、委托人請持業主委托書及雙方身份證原件及復印件。
4.2.3業主登記
填寫《業主名冊一覽表》、《業主基本情況登記表》,并將4.2.2驗證收件存檔。
4.2.4物品交接
與業主當面清點所有房間鑰匙、所有設備資料、說明書,填寫《物品發放登記表》,由業主簽字認可,并陪同業主現場核對。
4.2.5驗房
管理員隨業主一同登記水、電、氣表底數,檢查房屋設施設備狀況,填寫《驗房表》并由業主簽字認可;如房屋存在問題,填寫《業主驗房情況流轉單》,由客服主管聯系施工單位維修。
4.2.6入住
業主入住后,客服主管應將交房有關資料存入業主檔案并隨時補充。
4.3對房屋裝修的控制
4.3.1裝修時,應執行《房屋裝飾裝修管理規定》,業主應填寫《房屋裝飾裝修管理協議》、《裝修申請表》、《裝飾裝修施工消防安全責任書》、《裝修保證書》向物業服務中心申請備檔。
4.3.2裝修人員憑已審批的《裝修申請表》、營業執照復印件和裝飾裝修資質證明等有關證件到物業服務中心辦理《裝飾裝修施工許可證》及“施工人員出入證”,繳納有關費用,按期開工。對個體裝修從業人員,應攜帶個人身份證原件及復印件和1寸照片一張辦理手續,并按規定繳納相關費用。物業服務中心做好《裝修情況登記表》、《施工人員出入證登記表》、《裝修監管記錄》的記錄工作。
4.3.3裝修中,若改動室內設施由業主書面報請物業服務中心,由物業服務中心協調工程部審核、批準后方可施工。
4.3.4物業服務中心加強對裝修作業現場的監督管理,預防公共設施、設備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發生。發現違章應下發《違章整改通知單》,限期整改恢復,并做好裝修監管記錄。
4.3.5裝修后的驗收:業主裝修完畢,物業服務中心應按照《房屋裝飾裝修管理規定》、《房屋裝飾裝修管理協議》對房屋內裝修情況進行檢查,確保無違章現象。
5、相關文件
5.1《房屋裝飾裝修管理規定》
5.2《房屋裝飾裝修管理協議》
6、相關記錄
6.1《業主基本情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-001
6.2《業主名冊一覽表》jw/jl-7.5.1-2-002
6.3《物品發放登記表》jw/jl-7.5.1-2-003
6.4《驗房表》jw/jl-7.5.1-2-004
6.5《裝修申請表》jw/jl-7.5.1-2-005
6.6《裝修保證書》jw/jl-7.5.1-2-006
6.7《裝修情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-007
6.8《施工人員出入證登記表》jw/jl-7.5.1-2-008
6.9《違章整改通知單》jw/jl-7.5.1-2-009
6.10《裝飾裝修施工許可證》jw/jl-7.5.1-2-010
6.11《裝飾裝修施工消防安全責任書》jw/jl-7.5.1-2-011
6.12《裝修監管記錄》jw/jl-7.5.1-2-012
第2篇 業主公約手冊：安防、消防管理
業主公約手冊:安防、消防管理
安防事項
整個大廈范圍提供閉路電視監控系統、巡更系統,監視點安排在重要部位,覆蓋所有公共地區包括地面一層辦公樓入口大堂、電梯箱內以及地下車道。請業主/使用人支持并配合安防人員的工作,保障全體業主/使用人的安全,敬請注意以下事項:
1)為保證大廈全體業主/使用人安全,所有業主/使用人需將一套辦公室的鑰匙保留在物業管理處;
2)下班以后或辦公室無人時,請鎖好門窗;
3)請不要將貴重財物存放在單元內;
4)在非標準時間內進入大廈,請主動出示身份證件并進行簽入、簽出登記;
5)所有訪客在非標準時間進入大廈,需由被訪者確認并進行登記;
6)當發現可疑跡象或突發事件發生時,應立即通知大廈物業管理處以便及時處理;
7)單元內物品運出大廈時,請到物業管理處辦理物品出門手續;
8)禁止將武器、彈藥、易燃易爆物品、化學品、毒品污染物或對社會具有不良影響的物品,帶入或存放于大廈內;
9)請不要將私人物品放置在公共區域,如有丟失,請與物業管理處失物招領處聯系,業主/使用人在公共區域內發現其它客人遺失的物品,敬請送到物業管理處失物招領處。
10)禁止在單元內進行違法交易及損害社會公德的不良行為。
11)大廈業主/使用人應選派安全負責人,參加所有大廈有關安全工作會議,并負責執行其規定。
消防措施
大廈單元內、電梯廳、公共區域裝有煙感器和噴灑頭。
樓道內設有背景音樂、公共廣播、應急廣播和消防警鈴系統。
業主/使用人應熟悉大廈消防及自救程序,熟悉消防疏散圖,物業管理處將定期舉行消防培訓,屆時歡迎業主/使用人參加。
絕對禁止堵塞一切消防控制系統、消防通道、應急出口 /電梯、窗戶、通向房頂的出口及大廈大堂并保證暢通無阻,禁止損壞消防設備及其它控制設備、設施。物業管理處有權將障礙物搬離和更換受到破壞的設備及設施,原責任者將負責所有由此而產生的費用。
消防設備 (滅火器、消防水喉、消防水管等)設置在每層固定的位置,非特殊情況,不得擅自移動,如遇火情,業主/使用人有權使用以上設備進行滅火工作。
業主/使用人有責任為其單元購置必要消防設備。
敬請業主/使用人注意以下事項:
1)請不要在非吸煙區域吸煙,在可吸煙區域,應謹慎處理好煙蒂及明火。
2)請不要在單元內使用明火、加熱器、電烹飪設備、烤箱及熨斗等。功率在 1千瓦以上的電器設備在未得到物業管理處批準前,不得帶入大廈。如果業主/使用人希望在其單元內增加用電容量,應向物業管理處管理部提出申請,得到批準后,由工程部實施安裝;
3)避免電器超負荷運轉,如有異常,應立刻關閉并及時通知物業管理處;
4)使用過程中業主/使用人需定期自行檢查、維護電器設備,確保各種電器設備、線路及接口無松動及破損,如發現問題及時報修;
5)進行常規性檢查自用單元內滅火器及其設備,確保其處于完好狀態;
6)在人員離開辦公室前,須關閉所有電器;
7)請不要在單元內存放大量紙盒、紙箱、紡織品等易燃物品;
8)不得在單元內存放易燃、易爆危險物品及液化氣體等;
9)不得在單元內煮食;
10)業主應選派消防負責人,負責消防工作并組織參加大廈有關的消防培訓課程。
消防系統
此系統包括:噴淋系統、消火栓系統,煙/溫感報警系統、緊急廣播系統、緊急事故照明系統、手動報警系統和手提滅火器等,消防控制中心設于地面一樓,消防控制系統會得到定期的測試以保證其正常的工作功能,如有意外火情發生,消防控制系統將自動顯示信號,有序疏散人群,并及時撲滅火源。
當發現煙霧、火情或聞到強烈的異味時,不要驚慌,請保持冷靜:
1)請用距離最近的電話通知大廈消防中心,并告之:
(1)著火或異味的準確位置 (哪一座,哪一層,哪一個單元或靠近哪個單元)。
(2)火勢或煙勢及可能知道的原因。
(3)是否有人被困或受傷。
(4)報告人身份。
2)根據火情的情況,如可以控制,利用距你最近的消防設施、設備及時進行滅火,滅火后通知管理部到場核查。
3)如果火勢較大,不能控制,應馬上按下最近的火警報警按鈕,并按以下程序撤離現場;
在大廈任何單元內當聽到火警報警鈴聲時:
1)請保持冷靜,不要驚慌;
2)聽從廣播中發布的指令;
3)聽從物業管理處工作人員的指揮;
4)切斷所有電源,掐滅煙頭。在時間允許的情況下,帶好貴重物品;
5)關閉門窗;
6)沿最近消防通道、緊急出口和消防樓梯撤離,切勿靠近電梯間和使用電梯;
第3篇 別墅業主司機人員管理規章
虹橋高爾夫別墅司機人員規章
本規章作為虹橋高爾夫別墅管理規約的一部份對本物業區域的各業主和使用人具有法律約束力。
1.必須遵守條約
1.1 .車輛進出小區須按小區指定路線、交通指示牌、限速5公里/小時要求進行文明禮讓行駛;
1.2 .車輛停放須依照《小區車輛停放規章》停放在小區指定車位、部位內,禁止停放在消火栓前或道路路口轉角處停車或輔干道,及超過15分鐘停放在地下車庫單元門前,以免堵塞通道、妨礙他人車輛通行;
1.3 .車輛請在各自車庫內沖洗,禁止在自用單元車庫外等處沖洗,以免妨礙他人通行、路面濕滑安全隱患與污染公共環境;
1.4 .禁止在公共區域亂丟垃圾、煙蒂或隨地便溺;
1.5 .禁止任意攜帶大件、貴重物品及各類危險品出入小區,如確需攜出,須經該戶主人事先書面確認同意,并報物業客服簽署《出門單》后由門崗保安驗單放行;
1.6 .未經業(租)戶同意,禁止將業主小孩(7歲或以下)隨意帶出小區(受業(租)戶親筆簽名委托送小孩上學者除外);
2..證件辦理及出入小區習慣
2.1 .必須事先向物業客服前臺索取與有效填報《家政(司機)人員登記表》及遞交個人身份有效證件和叁張一寸彩色證件照、支付工本費10元/位及押金50元/位(退證時可憑該押金收據與本人該《出入證》雙證退還該筆押金),前往物業保安部辦理家政者本人的《出入證》正副雙證手續;
2.2 .為加強小區公共安全和小區人員有效識別,司機人員只有憑該有效《出入證》雙證者并將副證主動遞交門崗保安時,才能從小區地下車道正常進入;也只有須將《出入證》正證掛于胸前才能在公共區域內正常通行;
2.3 .未掛有效《出入證》者應被保安拒絕進入小區和在小區內通行,或只有在聽從保安人員指揮辦理《臨時出入證》與支付該相應押金(10元)后才可進入或在小區內通行;
2.4 .絕對禁止將《出入證》借與他人使用,一經發現物業保安須予以立即沒收,并及時通報給該業戶主人、物業取消其再可辦理正式《出入證》的資格,并可提請該戶主人停止繼續雇傭該司機人員;
2.5 .如《出入證》遺失(毀損)或即將過期,持證者須提前一周主動到管理處辦理手續、交納相應的工本費用(10元)(小區年度集體換證時除外);
3..報修
3.1 .通知物業報修前必須征得本戶主人同意,并須向物業客服報修時說明自己的真實身份和需要修理的項目、大致要求及費用支付的確認、時間約定等具體事項;
3.2 .任何工程維修人員只能憑客服開具的維修單按約定的時間上門維修;當完成維修后,請即作確認簽名并監督工程維修人員離去。司機人員不得在未經客服部開具書面維修單通知修理的情況下私請私讓任何工程維修人員進行維修或私談私付維修費用,否則因此引發的后果將概由本戶或本人自行承擔。
4.處罰
4.1 .如司機人員違反以上第一項內條款多項,物業有權取消'出入證'資格及提請該戶業主停止繼續雇傭該司機;
4.2 .若是在本小區內接交的車輛(即憑司機《出入證》進入小區取用車輛的)有違反上述條款現象的,將接受小區《車輛進/出規章》、《車輛停放規章》的條款處理;并接受物業對違反者司機個人處于沒收《出入證》副證和取消下次進入小區及再辦理或補辦正式《出入證》的資格,并及時通報給該業戶主人和可提請該戶主人停止繼續雇傭該司機;
4.3 .若不是在本小區內接交的車輛(即僅憑小區《車標》等證駕車進出小區而非憑司機《出入證》進入小區取用車輛的)有違反上述條款現象的,將接受小區《車輛進/出規章》、《車輛停放規章》的條款處理,并及時通報給該業戶主人和可提請該戶主人停止繼續雇傭該司機與接受小區對違反的車輛取消下次辦理或補辦小區《車標》及車位租賃等的資格;
5.本規章于起施行。
本人確認同意并遵守上述須知。
簽名: 服務單元號:
身份證號碼: 證件照片:叁張 日期:200_____年_____月_____日
(本規章一式叁份:警方、個人、物業各執一份)
第4篇 港城名邸業主管理規約
港城名邸業主管理規約(通過版)
(本規約已由業主代表審閱通過)
為加強港城名邸的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全與合理使用,根據國家和省、市物業管理法規、規章和規范性文件的規定制訂本規約。
一、業主在使用、經營、轉讓所擁有的物業時,應遵守物業管理法規、規章和規范性文件的規定;執行業主代表大會和業主委員會決議、決定和物業服務企業根據法規、規章和規范性文件制定的各項物業管理制度,自覺服從業主委員會及物業服務企業的管理,積極配合物業服務企業的各項管理工作。
二、根據有關法律法規和物業買賣合同的約定,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權:
1、由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結構、主體結構,公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、公共平臺、管道井等。
2、由單幢建筑物的全體業主共同享有的共用設施設備,包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、電梯、照明設施、消防設施、避雷裝置等。
3、由全體業主共同享有的共用部位和共用設施設備,包括道路、圍墻、綠地、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房等。
三、業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
四、業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業或業主委員會,并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。未簽訂裝飾裝修管理服務協議的,裝修材料不得進入小區。
五、業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所,并嚴格遵守裝修施工時間,以免噪音擾民。
六、因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
七、業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
八、業主及物業使用人使用電梯及扶梯,應遵守本物業管理區域的電梯扶梯使用管理規定。
九、在物業管理區域內行駛和停放車輛,應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停放規定。
十、業主應共同維護小區公共環境和公共秩序,注意以下行為:
1、合理使用共用部位共用設施設備,不擅自占用共用部位和共用設施設備,利用共用部位搭建建筑物、構筑物及堆放雜物等。
2、小區內(含地下車庫)嚴禁隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物,以免影響公共環境衛生及對他人人身安全造成影響。
3、愛護公共環境,不踐踏、損壞小區內綠地和花草樹木,占用綠化用地。
4、不在房屋外墻面安裝吊欄、安全護欄,不能在高層和主要道路兩側房屋立面設置曬衣架。
5、不在建筑物、構筑物、樓梯、走廊、通道、玻璃、樹木及其他公共部位上,亂設廣告牌匾和亂張貼、涂寫、刻畫廣告。
6、嚴禁在綠化帶或業主私家花園、其他公共場所擅自種植蔬菜等。
7、不飼養家禽、家畜。
8、不得利用物業從事危害公共利益及違反法律、法規、政府規定禁止的活動。
十一、業主和物業使用人在本物業管理區域內飼養動物、寵物應遵守《江陰市養犬管理規定》及有關法律法規的規定。
十二、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得業主委員會、物業服務企業的書面同意后,按照有關規定辦理相關手續。
十三、因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,相關業主應給予必要的配合。相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
十四、因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當事先征得業主委員會和物業服務企業及相關部門同意,并在約定期限內恢復原狀。
十五、物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
十六、為維護業主的共同利益,全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務公司以下權利:
1、根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
2、以批評、規勸、公示、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為;
十七、業主轉讓或者出租物業時,應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
十八、業主、使用人對物業服務工作的意見和建議,可直接向業主大會委托的物業服務企業提出,也可向業主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業主委員會協調解決,或提交業主代表大會或業主大會表決。
十九、業主、使用人不得以不滿意物業服務等理由拒交物業服務費,因物業服務企業不履行職責造成業主損失的,業主可以個人身份要求物業服務企業賠償。
二十、弘揚社會主義道德風尚,互助互愛,和睦相處,共同創造良好的工作和生活環境。
二十一、違反本規約造成其他業主、使用人人身傷害或財產損失的,由當事人負責賠償。
二十二、本管理規約對全體業主及物業使用人均有約束力。物業使用人違反本管理規約的規定,相關業主應當承擔連帶責任。業主、物業使用人更換時,本管理規約繼續對新的業主、物業使用人有效。
二十三、本管理規約自20**年10月8日起實施。
港城名邸業主委員會
20**年10月8日
第5篇 小區業主管理委員會章程范例3
小區業主管理委員會章程范例(三)
第一章 總 則
第一條××小區業主管理委員會(以下簡稱管委會)是住宅區內房屋業主(含房屋使用人)為了加強住宅區管理,自愿成立的組織,依據本章程開展活動并行使權利和義務。
第二條管委會的宗旨是:支持、配合、監督管理部門搞好住宅區管理;代表業主的利益,維護業主的合法權益,開展各種有益于居民身心健康的活動,建設文明住宅區。
第三條××住宅小區住宅區的房屋業主均屬管委會會員,有履行會章的權利和義務,并從政治、經濟等方面給予管委會支持和幫助。
第四條管委會是由會員推選的常設組織,是業主表達愿望和意志的代表,負有對外聯系和組織業主的責任。
第二章 組織機構
第五條首屆管委會由物業管理公司出面組織,管委會委員由會員代表大會選舉產生。多層樓宇以每一樓梯口為單位推選出代表一名,高層樓宇每10~15戶推選代表一名。管委會委員候選人從代表中推選。
第六條管委會由7~11人組成,設會長一名,副會長1-2名,執行秘書一名。執行秘書協助會長工作,并負責決議的執行。執行秘書由物業管理公司人員擔任。
第七條當選的委員須有代表半數以上的贊同。管委會每屆任期兩年,委員可連選連任。管委會委員任職期間,委員缺額應及時補選。
第八條會員代表大會每年開會一次,特殊情況可隨時召開。代表大會的主要任務是:
一、聽取會員的意見或建議;
二、研究決定涉及業主利益的重大問題;
三、審議工作報告;
四、選舉新的管委會;
五、其它需要研究的問題。
第九條會員代表大會閉會期間,由選出的管委會履行大會的權利和義務。
第十條管委會一經成立,即應向市社團登記和市房地局備案。
第三章管委會會議
第十一條××住宅小區業主管理委員會是本住宅區最高權力機構,管委會會議分為例會和特別會議。例會每半年舉行一次,由執行秘書召集。在召開管委會會議的7天前,提交會議日期、地點和議題,并書面通知全體委員。有下列情況之一者,管委會應召開特別會議:
一、百分之七十以上委員認為必要時;
二、會長、副會長兩人以上認為必要并書面呈述議題時。
第十二條不能出席會議的委員,可以書面委托他人代表。
第十三條會議進行表決時,每一委員有一票表決權。委員可委托代表人行使表決權,但必須出具授權委托書。表決結果中同意票超過委員總數半數以上時,表決視為通過。若表決中出現贊成票與反對票票數相同之情形時,由會長或主持會議之人士投決定性一票。
第四章管委會任務
第十四條管委會的任務是:
一、聽取和征求業主意見,及時反映住宅房屋業主或使用人的要求,并提出合理化建議,監督物業管理公司履行管理職責,維護業主或使用人的合法權益。
二、協助物業管理公司、派出所以及政府各級主管部門搞好住宅區管理工作。
三、通過各種形式開展對住戶的宣傳、教育和文化娛樂活動。
第十五條管委會執行任務時,必須遵守以下原則:
一、三分之一以上會員代表提議的議案必須在遞交議案之日一周內作出答復。
二、涉及會員的有關事項,應書面或口頭通知,或在樓梯口處予以公布。
三、所有決議、決定、議案不得違反有關政策規定。
四、提請物業管理公司、派出所及政府有關部門處理的事項必須以書面形式送達。
五、所辦事項應設立專門檔案備查。
第五章附 則
第十六條本章程未盡事宜,由會員代表大會補充。
第十七條本章程的解釋權屬于本住宅區業主管理委員會。
第十八條本章程經業主管理委員會會議通過生效。
第6篇 業主委員會管理規約范本
業主委員會管理規約(示范文本)
管理規約(示范文本)使用說明
1.本規約為示范文本,適用于本市行政區域內各類物業管理活動。凡佛山市物業管理區域制定管理規約均應依照本示范文本制定。
2.本示范文本中相關條款后都有空白行,供業主自行約定或補充約定。首屆業主大會籌備組可以根據實際情況對文本條款的內容進行選擇、修改、增補或刪減。但應將修改、增補或刪減的條文在物業管理區域公告,提請業主注意。
3.制定管理規約,不得侵害業主、使用人的合法權益。
第一章總則
第一條 為保障(物業名稱)的依法與合理使用、維護、管理,維護全體業主、物業使用人的共同利益和合法權益,根據《物業管理條例》和相關法律、法規的規定,制定本規約。
第二條 本規約對本物業管理區域內全體業主及物業使用人均具有約束力。
第三條 業主大會通過依法選聘物業服務企業,委托物業服務企業按照《物業服務合同》的約定對本物業管理區域進行物業管理服務。
第四條 本規約由業主大會制定、修改,經業主大會通過之日起生效。
第二章物業的使用
第五條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第六條 業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的,業主應在征得相鄰業主書面同意后,按規定報有關行政主管部門批準,并告知物業服務企業。
第七條 業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業,并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。
業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第八條 在物業管理區域內行駛和停放車輛,應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停放規則。
第九條 本物業管理區域內禁止下列行為:
1.損壞房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋設計用途;
2.占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地,擅自移動物業共用設施設備;
3.違章搭建、私設攤點;
4.在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物,高空拋物;
5.違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質,發出超標噪聲;
6.擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;
7.利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
8.法律、法規或物業小區禁止的其他行為。
第十條 業主和物業使用人在本物業管理區域內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:
1.;
2.。
第三章物業的維修養護
第十一條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第十二條 物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第十三條 因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。
第十四條 物業服務企業實施物業共用部位、共用設備設施維修養護的,在物業企業履行事先在物業管理區域顯著位置公示義務的前提下,業主要予以配合;業主阻撓維修造成物業損壞或者財產損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
第十五條 業主委托物業服務企業對自用部位的有關設施設備進行維修、養護的,自行協商支付相應費用。
第十六條 本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。
第十七條 其他條款。
第四章業主的權利和義務
第十八條 本物業管理區域內的業主依法享有以下權利:
1.所擁有物業的專有部分的各項法定權利;
2.按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務,監督物業服務企業履行物業服務合同;
3.提議召開業主大會會議,參加業主大會會議,行使投票權,并就物業管理的有關事項提出建議。
4.提出修改本規約的建議。
5.選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;監督業主委員會的工作。
6.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監督權;
7.監督專項維修資金的管理和使用;
8.法律、法規規定的其他權利。
第十九條 本物業管理區域內的業主依法履行以下義務:
1.自覺遵守本規約及相關法律法規。
2.自覺遵守本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
3.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
4.按時交納物業服務費用,按照國家有關規定交納專項維修資金;
5.配合物業服務企業的物業管理活動,配合對物業共用部位、共用設施設備進行的維修養護;
6.經業主大會會議決定的其他義務;
7.法律、法規規定的其他義務。
第二十條 為維護業主的共同利益,全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務企業以下權利:
1.根據本規約配合物業服務企業制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
2.以規勸、公示、等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為;
3.經業主大會會議決定的其他權利。
第二十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、物業服務企業的同意后,按規定辦理有關手續,業主所得收益主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第五章違約責任
第二十二條 因違反本規約關于物業的使用、維修養護的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,由
當事人承擔賠償責任;拒絕承擔責任的,其他業主或物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十三條 因違反本規約的約定,導致全體業主的共同利益受損的,物業服務企業可按照本規約第二十條的約定對當事人的行為作出制止;制止不成的,其他業主或物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十四條 業主逾期不交納物業服務費的,由業主委員會和物業服務企業督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可向人民法院起訴。
第六章附則
第二十五條 本規約所稱物業的專有部分,是指由單個業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備,是指物業管理區域內單個業主專有部分以外的,屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十六條 業主轉讓或者出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并將本規約向物業受讓人或承租人明示。
第二十七條 本物業管理區域內的物業承租人或使用人在應履行本規約規定的業主各項義務。該物業的業主對此承擔連帶責任。
第二十八條 本規約由本物業區域內的全體業主各執一份。
業主大會
簽章:
第7篇 大廈業主手冊-公共秩序管理
大廈《業主手冊》:公共秩序管理
一、本大廈實行全封閉管理,設有24小時秩序維護巡邏和消防監控以及客戶服務中心熱線電話,負責大廈的秩序維護指揮、聯絡、調度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護員守衛,業戶進出各主入口時,若負責守衛的秩序維護員為履行職責要求出示證件時,請予以積極配合,如有不便,敬請原諒。
三、為保障您同其它客戶財產安全,敬請各客戶、租戶在搬出大件物品時,請到客戶服務中心辦理《物品放行條》登記手續,經業主簽名確認,秩序維護員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財產不受侵害,秩序維護員、管理員有權對進內的陌生人士進行詢問,請向貴親友解釋此乃為加強大廈內的秩序維護措施,若有不便,敬請原諒。若您由外面進入大堂時,請留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門而入,若有懷疑可立即通知秩序維護部施援。
五、為維護公共秩序,客戶不得將小販與推銷員帶入大廈內進行交易。未經物業管理公司批準,嚴禁任何公司或機構在大廈范圍內進行推銷或業務咨詢活動。
六、客戶應自覺維護大廈的安全,不得在屋內裝置生產動力設施,不得存放易燃、易爆和其它對公共安全構成威脅的物品,并嚴禁在大廈內燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發生,請謹記以下事項:
1、有人來訪,請辨認來訪者身份,再開啟您的家門。遇推銷人員糾纏或可疑分子應立刻通知客戶服務中心處理。
2、凡物業管理公司工作人員,因工作需要,進入您的房間時,請認清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱為物業管理公司的工作人員,請一律拒絕入內,并可致電大廈服務中心查詢。
3、凡遇自稱公共機構或政府工作人員,必須清楚檢驗其證件,如有懷疑,應及時致電該機構驗證或求援客戶服務中心。
4、為了您安全著想,請勿將大量現金和貴重物品存放家中。
5、外出時,請關閉好所有的門窗;黑夜時,室內最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨留在室內,避免發生危險;如需長期外出,應關好室內水、電、氣總閥,同時最好知會大廈服務中心,以便物業管理公司做好相應監控措施。
八、消防安全知識
(一)私人地方
大廈實行客戶防火責任制,各戶主為其住房的當然防火責任人,必須負責做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機等應遠離兒童。
2、如發生可燃氣體泄漏,應迅速打開門窗通風,切勿在現場吸煙、使用明火和任何易產生火花的物品,如:開啟室內電掣、電器、打電話等,以免因此產生電火花引爆混合氣體,同時,在安全的地方致電客戶服務中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線負荷過度;不可將散落電線直接接駁到插座,應使用合適的插頭。當發生危險時,應即時拉閘。
4、建議每戶購置必要的滅火器等家用消防器材和購買火災保險。
(二)公共地方
1、請牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點香燭,以免影響他人及發生火警、火災。
3、公共地方嚴禁擺放單車、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請自覺愛護大廈內消防設施設備并教育子女切勿移玩這些設備。
5、發生火警或火災時,馬上采取下列各項措施,以減輕災害:
(1)保持鎮定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說清楚您住所的路名、樓層房號、門牌號碼、引起火災的原因、您的姓名及聯系電話等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關閉室內電源總閘和燃氣總閘及門窗;
(5)電話告知客戶中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險之中;
(7)煙霧濃密時,應以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽從消防工作人員的統一指揮;
(9)如火勢無法控制,應迅速從安全出口跑到首層空地,切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設施
1、消防設備(報警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設置在各樓層的消防栓箱內或天花板上,非特殊情況不得擅自移動,如遇火情,業戶有權使用以上設備進行滅火自救。
2、禁止損壞消防設備、設施,物業管理公司有權搬離障礙物和更換受到破環的設備和設施,由責任者負責所有由此而產生的費用。
3、了解樓宇內的消防設施設備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災報警急救措施。
4、消防中心定期測試所有公共消防設備和進行消防演習。測試或演習前,會預先發出通告,聽到試驗警鐘時,不必驚慌,在適當的時間,消防中心將邀請業戶參加消防演習。
十、可疑物件及恐嚇電話的處理
1、如發現可疑物件應及時通知物業管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠離該處,如明顯地屬危險品或爆炸品應立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話或有危險性發生的電話,應保持鎮定,與對方詳談,留意來電者背景、動機及有任何要求,建議您的電話設置來電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發生,請立即向警方報案,同時通知大廈服務中心,并保護好案發現場。在公安人員未到現場調查取證之前,不可對現場進行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業戶如發現水浸情況,首先關閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務中心事發位置,以便及時安排搶修。
2、如需疏散,請關妥門窗。轉移重要物品及重要文件,盡快離開發水區域。
十三、防風措施
每當臺風來臨之前,除物業管理公司做好公共防范及安全提示外,請您做好以下防范措施,以秩序維護全:
1、關閉并扣好所有窗戶,如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽臺上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第8篇 城市住宅區業主管理委員會章程范本
第一條 ______住宅區業主管委會(以下簡稱本管委會)是根據《______經濟物區住宅區物業管理條例》(以下簡稱住宅區條例)和《______經濟特區住宅區物業管理條例實施細則》(以下簡稱住宅區細則)的有關規定成立的代表本住宅區全體業主合法權益的社會團體，經市政府社團登記部門貪污核準登記后，取得社會團體法人資格。本管委會的一發合法權益受國家法律保護。
第二條 本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區住宅管理部門的領導，執行國家，省、市有關物業管理的法律政策規定。
第三條 本管委會代表本住宅區全體業主的合法權益，以科學、發主、合法的管理手段，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造整潔、優美、安全舒適、文明的居住環境。
第二章 管委會的產生及職權
第四條 本管委會由本住宅區業主大會選舉起產生，向業主大會負責并報告工作，接受業主大會和市、區住宅管理部門的監督。
第一屆管委會的產生：由區住宅管理部門會同開發建設單位或者委托物業管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業主大會選舉通過。
第五條 本管委會設委員______名，其中主任一名，副主任______名，執行秘書______名。執行秘書負責處理管委會日常事務。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
管委會執行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區業主提任執行秘書的，須由本人在本住宅區的直系親屬業主為其經濟擔保人。
管委會主任，執行秘書為專職或兼職。
第六條 本管委會行使下列職權：
1.按照有關規定召集和主持業主大會;
2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;
3.采用公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對住宅區進行牧業管理并與其簽訂委托管理合同;
4.審查物業管理公司上年對本住宅區的管理計劃完成情況及其費用決算報告;
5.審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃，住宅區配套工程和重大的維修工程項目;
6.審查并決定住宅區物業管理服務費的收費標準;
7.監督物業管理公司對本住宅區的牧業管理工作;
8.執行業主大會通過的各項決議。
前款的第3、5、6項規定的事項，必須經業主大會批準。
第七條 本住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支帳目，管委會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。
第八條 下列人員經管委會決定產經業主大會批準后要獲得適當津貼;
1.管委會主任;
2.管委會執行秘書;
3.業主選舉的樓長;
4.管委會同意的其他人士。
第三章 管委會會議
第九條 管委會會議每兩個月至少召開一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。
第十條 管委會會議的召開提前七天將會議通知及有關材料送達每位委員。委員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。
第十一條 管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。
第十二條 管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門，居民委員會，物業管理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。
第十三條 管委會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每一委中央電視臺有一票表決權。委員可委托代表人行使表決權，但必須出具授權委托書，若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。
第十四條 管委會執行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔。
第四章 管委會委員
第十五條 本管委會委員由本住宅區業主大會在業主中選舉產生，委員人數為單數。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員以及承租人代表或本住宅區的非業主居民擔任管委會委員(以下簡稱聘請委員)，其名額不得超過最終委員總數的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應由為本住宅區業主的直系親屬作其經濟擔保人并經業主大會批準。
第十六條 本管委會委員須熱心公益事業。責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人來擔任。
第十七條 本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。
第十八條 本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業主大會投票決定。
第十九條 有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經擔任的須停任委員并由下次業主大會追認：
1.已宣告破產;
2.因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力;
3.未經管委會同意無故在管委會會議中連續缺席三次以上;
4.以業主身份當選為委員，但已不再是業主;
5.以書面形式向管委會提出辭呈;
6.有違法犯罪行為的;
7.業主大會已將其罷免的。
第二十條 任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個月內將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產(動產、不動產)移交給本管委會。
第二十一條 本管委會委員的權利：
1.選舉權，被選舉權和監督權;
2.對本管委會的建議和批評權;
3.參與本管委會有關事項的決策;
4.參加本管委會組織的有關活動，
第二十二條 本管委會委員的義務：
1.遵守本管委會章程;
2.執行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作;
3.積極參加本管委會組織的仁義和活動;
4.向本管委會的工作提供有關資料和建議。
第五章 管委會日常經費收支與辦公用房
第二十三條 本管委會的經費來源是本住宅區的管理服務費。
第二十四條 本管委會的經費開支包括：業主大會和管委會會議;購置設備;編印資料。購買書刊資料;國內外交往;有關人員的津貼;日常辦公及其他項目的費用等。經費收支帳目(不包括現金)由執行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業主大會匯報。
第二十五條 本管委會的辦公用房從公用設施專用基金購買的物業管理用房中劃出。
第六章 附則
第二十六條 業主大會通過有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。
第二十七條 管委會的終止與解散：本管委會依照業主大會的決定或市社團登記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。
第二十八條 本章程的解釋權屬管委會。
第二十九條 本章程與有關法規不符時，按有關法規執行。
第三十條 本章程經業主大會通過后生效。
附
住戶手冊
一、 前言
為了便于業主/用戶進一步了解小區管理公約的內容及運作情況，管理公司須編寫此住戶手冊，以供參考之用。小區住戶手冊根據管理公約而制定，其目的在于保證小區所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業，而并非對業主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業主用戶提供盡善盡美的管理服務。
二、 小區簡介
小區占地___________公頃，總建筑面積___________平方米，綠化面積___________平方米，綠化率為___________物業管理公司以現代的意識、全方面的構思服務于業主，使業主在物業管理公司的服務下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創造出一個溫馨、和諧、全新的花園式住宅。
1.按照建設國際化大都市的要求注意提高小區的整體居住環境質量。
2.注意加強物業管理，保持住宅小區建設整體環境和使用功能長久良好。
3.實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業管理奠定良好的基礎，以優質高效的服務，得到廣大業主的認可。
4.物業管理有限公司小區管理處主要負責如下工作：
(1)管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。
(2)保安：小區有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。
(3)清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區內地段衛生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。
(4)綠化：負責小區綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。
(5)車輛交通管理：對機動車輛進入小區加以限制，保持小區寧靜的氣氛。
(6)有償服務：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛生，成立老年活動中心等生活服務系列。
(7)有償中介服務：代業主出租、出售小區住房。
(8)設立便民的小型超市、便民商店等。
三、 物業管理
1.管理公司
根據管理公約的條文，____________物業管理有限公司已被委聘為小區之物業管理公司。
2.管理公司之代表權
管理公司有絕對的權力代表各業主及用戶就有關管理本小區之一般事務與政府公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。
3.公共地方及設施管理
管理公司根據管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、小區結構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養、維修及管理。
4.管理職員
為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業管理人員及專業維修承造商負責小區一切日常管理及維修事務。請各業主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質服務，所有管理員工一律不準向業主，租戶。住客或任何承造商收取管理賞賜或其他利益。
5.建議及投訴
任何人士若對小區環境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。
6.小區管理處辦公時間
小區管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時間以外，小區監控中心仍有值班職員為客戶服務。
管理公司電話(辦公時間)：_________________________________
管理處電話(二十四小時服務)：_________________________________
四、 管理費用
1.管理費
管理費乃根據每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設施維修費，法律及其他專業咨詢費用、小區保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據日后實際支出需要而調整，調整前各業主將獲預先通知。
2.管理保證金及管理基金
各業主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發也通知，要求各業主增繳管理基金。各業主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。
3.繳付管理費
樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本小區，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據公約賦予的權力征收利息、催繳手續費用，甚至停止供應水，電及采取適當的法律行動追討。
付款時間：星期一至星期五08：30-20：30
星期六、星期日及假期09：00-17：30
付款辦法：以支票或現金形式直接交往小區管理處。
4.管理費盈虧
小區之管理公約內訂明，如管理費不足以應付各項開支時，各業主須按比例交付不足之數目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業主與用戶應相互協調使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業業主為法定負責人，而不涉入業主與用戶之間之關系。
管理帳項
5.管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業主/租戶通知。各業主在繳足所有應付管理費用的，有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。
6.業權轉讓
如有更改或轉讓業權，原業主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業權轉讓時，管理費保證金及管理基金，應按管理公司所指定應辦之妥善手續，轉讓予新業主名下。賣方業主自行安排向買方收回上述做主金及基金。
五、 設備及服務
1.電力
各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發現陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格(指定)的電器技工進行。
2.供水
小區24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令小區的公眾地方，設施或其他單位業主蒙受損失，該單位的業主必須負責維修及賠償。
3.煤氣
小區24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工作必須由合格(指定)的技工進行。系統若發生泄漏現象，須及時與管理處取得聯系以免造成更大損失。
4.電話
小區已鋪設電話電纜直達各物業單位，用戶可向管理中心申請接線及安裝電話。
5.電梯服務
小區各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務。
6.公共天線
各單位均高有電視天線插位。若需增額外的天線插位時，可通過管理處安排保養承辦商安裝，而費用應由有關業主負擔。根據小區公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。
7.消防系統
小區的消防設備含每層設置的消防栓，由管理員24小是值班，監察消防系統的運作。
六、 裝修管理
1.政府法規、公約條文
用戶在室內進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發生違反法規條文情況，用戶須將改變部分恢復原面貌，直至有關方面滿意方面的資料，業主可先向管理公司問詢。
2.用戶在單位內施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結構和原有系統，并須書面通知管理處，提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請，待申請批準及繳納裝修押金及第三者保險后，方可開工。
3.裝修保證
(1)裝修押金--此押金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內，承辦商或其工作人員對小區物業或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發還。
(2)第三者保險-為減少在裝修時發生意外所導致損失，承辦商應購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。
4.裝修規則
(1)提供足夠之保護防御設施予樓宇內之結構、裝置、裝飾等，避免裝修期內有任何損毀。對于樓宇內設備有任何損毀或因缺乏防御設施而導致破壞，包括裂痕、污漬等，有關業主需賠償一切修繕費用。
(2)裝修期間不得占用小區內公共地方，為保障其他業主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業本身各部分受到直接或間接損害，將由有關用戶負責及賠償。
(3)盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區內其他業主、用戶不要受到干擾和感覺不便。
(4)施工現場必須備有緊急醫療藥品，必須有足夠防火設備，如惡意火險等，以備發生事故時緊急應用。
(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業主單位進行裝修工程。
(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。
(7)不可在小區內之消防喉取水作調制混凝土、清洗地方或其他用途。
(8)裝修工人必須空著適當的衣服及不得赤足出入工作范圍，以防發生意外及有礙觀瞻。
(9)所有裝修工人在小區范圍內必須掛上管理公司發出的工作證，工作證每天上班向管理處登記領取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應立好賠償，否則嚴禁進入小區范圍內或在物業范圍內進行工作。
(10)所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區范圍，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經檢驗始可放行。
(11)裝修承造必須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任，管理公司概不負責任何損失或遺失。
(12)切勿將混凝土、沙石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內。
5.物業外墻
所有用戶皆不得改拆、更改或干擾物業外墻及公共地方設備，或改造任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、鐵籠、花架、天線或將其他物品裝置物業外墻上。
發現任何上述違章行為，業主/用戶將需承擔所修正工程及管理公司額外工作負擔費用。
6.裝修承造商
各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或對其他住戶物業構成破壞，有關用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。
七、 人往前期的特別服務
尊敬的業主：
歡迎您入住____________物業管理有限公司小區管理處負責及管理的小區，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充分享受到____________物業管理有限公司小區管理處為您提供的完善、高效的服務。
為了便于您盡快、順利地進駐小區，管理處開辦了裝飾、搬家業務，如您需要，請盡快與我公司聯系。
聯系電話：(裝飾)：______________________
聯系電話：(搬家)：______________________
八、 業主及用戶的其他責任
1.物業用途限制
各用戶不得將其單位用作非法或不道德或與土地批文、政府用途、管理公約等許可告示相抵觸的用途。
2.飼養寵物
住戶所飼養的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。
3.噪音氣味
為優質環境寧靜用戶切勿在其室內發出噪音或氣味，滋擾其他用戶。
4.公眾通道
必須優質所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業主/用戶自身安全起見，遇有任何公共走道阻塞時，應立刻通知接待中心。若發現其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應主動舉報。
5.景觀物品
各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。
6.神位
為保持環境清潔衛生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。
7.電梯服務
嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。
8.危險物
各業主不得在小區范圍內搬運，儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。
9.鐵閘/卷門
各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規定的不安全合格的鐵閘工窗花。
10.營業經商
除非得到管理公司書面批準確，所有用戶不得在小區物業的公共范圍內擺設任何沒用物品或進行各種形式的宣傳、經工業品、販賣活動，包括張貼、派發商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內向其他住戶進行派發物品、推銷或任何形式的磁擾。
11.法律糾紛
業主或用戶在小區物業范圍內，因自身問題而引發的法律糾紛及事故，必須自選承擔所有法律及經濟責任。管理公司承受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關物業業主/用戶承擔。
九、 保安/安全
1.為保障安全，所有的小區居住的業主及其雇傭人員，均應辦理住客證。
a.辦理住客證請與管理處聯系，書面寫明人員姓名并交一寸照片一張，證件需繳納押金。
b.若有人員變動，應及時到管理處發放或注銷證件手續。
c.住客證或臨時工作證不慎遺失，請及時報告管理處，并辦理補證手續(與開始輸時手續相同)
2.大樓進出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。
3.小區每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業主/用戶配合保安人員工作以保障所有入住小區住戶的安全，并請注意以下幾點：
a.若發現任何可疑人物，請在安全情況下立即通知管理人員或管理處。
b.對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應先與住戶聯系，得到允許后方可探訪。
c.房間無人時，請鎖好門窗。
d.無人在室內時，關閉所有電器用具。
e.不要在禁止吸煙場所吸煙，尤其是在電梯內;在可吸煙場所，應處理好煙蒂和火種。
f.定期檢查，維修電器設備、電線和滅火器等。
g.發現有不明氣體時，不可開關電器包括使用電話，離開單位后，鎖好門窗，立即通知管理人員或管理處。
h.攜出大件物品及搬運貨物出小區、住宅樓，必須到管理處提出申請并開具出門許可證。辦理該手續須憑住戶證親自前往辦理。
i.住宅單位用戶切勿隨便開門給陌生人，開門前必須先從防盜眼辨別訪客。
j.與監近用戶互相認識，保持聯系，以便朋友家能夠互相照應。
k.如遇緊急情況時可直接報警(撥電話110)或直接打電話通知公安局總值班室。
l.如不幸被賊匪光顧，不應移動、清抹或洗滌任何現場物品。當情況安全后，立即通知管理處。
4.除保安員外，物業亦高有先進保安裝置以確保各業主及用戶安全。
5.住房保安
各用戶如需在其使用單位范圍內，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數目，值班時間及所填單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。
十、關于業主安裝防盜門、窗的有關辦法
為了保證業主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規格、樣式及顏色由管理處指定，業主自己切勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務請業主遵照執行。
十一、防火
1.防火措施
小區物業內部裝置有滅火設備，用戶應熟悉各項設備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設備作其他用途。
2.防火知識
切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風筒等，以免由于負荷過量而導致火警。
請遵照法例法定，切勿在單位內儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。
易燃及危險性物品應放置在孩童無不觸及的地方。
請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。
防火門必須保持經常關閉。
如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器(包括電話、門鈴、電動玩具等)開關，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現場及盡快通知管理處。
3.如遇火警時應采取的措施
保持鎮定
撥打電話119通知消防局
打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。
及時通知小區保安管理員或管理處，如時間許可，應通知監近用戶。
如遇到濃煙，應盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。
不要乘搭電梯，應用樓梯逃生。
盡快前往小區地面或空曠地方。
4.防火演習
管理人員將定期進行防火學習及試驗各項救火設備。
十二、清潔
管理公司已雇有清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。
用戶內部的清潔、衛生、防蟲工作，應由用戶自行負責，或委托管理公司之指定承包商處理。
大樓住房應將其室內垃圾用塑料代包裝妥當，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內或小區的任何地方。
十三、 衛生管理細則
為給業主創造出一個優雅、清靜的居住、休閑環境，管理公司物制定衛生管理規定，條例如下：
第一條 公司將組織大量人力、物力對公共場所、設施進行定期的清理、消毒、維護，發現問題及時解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環境。
第二條 公司將定期進行消滅“四害”工作，絕不讓其滋生、蔓延。
第三條 請業主勿將廢物扔至樓下，應放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時打掃、清運。
第四條 禁止在小區內隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。
第五條 禁止在小區建筑上張貼裝修、標語、廣告等。
第六條 禁止在公共場所搭建違章建筑。
第七條 禁止破壞公共設施，保護其清潔、完整。
第八條 禁止踐踏草坪、損害綠化設施。
第九條 業主裝修后的垃圾，請放在室內，由清潔員每日一次進行清理，禁止堆放在樓內或小區街道上。
十四、 保險
管理公司已為小區的所有公共設備購置保險，有關保險費將由管理費中預算支付。各用戶若認為有需要，可以自行為其單位的室內裝置購買保險。
各用戶不得做出與小區管理公約相違背的行為，或甚至導致物業保險無效，或令該保險提高之行為，如有此類事情發生，違約用戶需對此而產生的所有開支及損失負責。
十五、 常用電話號碼
夜間值班定： 火警：119
派出所： 匪警：110
醫院： 急救：120
十六、 結語
為使購買小區的所有業主/住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環境，物制定本住房手冊。本手冊所列各條款，純為業主/住戶之利益著想，敬請各位合作。
業主應將手冊有關條款告知家中各人，若有任何疑問，請向本公司或管理處查詢，本公司將樂意盡力協助。對各位的真誠合作謹致謝意。
并祝各位喬遷之喜，安居愉快。
____________物業管理公司
________年_____月_____日
第9篇 業主檔案管理作業程序
一、目的
規范業主檔案的保管與跟蹤工作。
二、適用范圍
適用于物業業主檔案的保管與跟蹤
三、職責
1、事務部主管負責業主檔案與跟蹤工作。
2、管理員負責依照本程序具體實施業主檔案的保管與跟蹤。
四、程序要點
1、業主檔案內容
(1)經業主簽署后的《業主公約》。
(2)經業主簽署后的《消防安全責任書》。
(3)《業主家庭情況登記表》。
(4)《鑰匙領用登記表》。
(5)《業主證領用登記表》。
(6)《業主入住驗房表》。
(7)《裝修施工申請表》、相關圖紙及施工單位資料。
(8)《違章處理通知單》及處理結果資料。
(9)業主的有關證件復印件。
(10)其他應保存的資料。
2、將業主的有關資料放在相應的文件袋內。
3、將各業主的檔案袋按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒(夾)內。
4、業主檔案的跟蹤
(1)當發生下列情況變化時,服務處員工應將變化情況記錄在業主檔案中:
①通訊電話聯絡方式發生變化時;
②業主發生更替時。
(2)業主檔案跟蹤管理,由服務處員工每季度進行一次家庭情況的普查,對拖欠管理費、水電綱和其他服務費一個月以上的業主,管理員應至少每隔15天跟蹤一次。
5、業主檔案屬絕密檔案,特殊情況如需查閱須報管理處主任批準,經事務部檔案管理員辦理登記手續后方可查閱。
6、業主檔案應永久保存。
7、將各業主資料輸入電腦進行管理。
第10篇 管理處業主檔案管理程序
管理處業主檔案管理程序
一.目的
規范客戶檔案的管理工作。
二.適用范圍
適用于管理處業主檔案的動態管理。
三.職責
1.物業部主管負責監控業主檔案保管與跟蹤工作。
2.行政接待人員負責依照本規程具體實施業主檔案的保管與跟蹤。
四.程序要點
1.業主檔案內容。
1)經業主簽署的《業主公約》。
2)經業主簽署后的《消防安全責任書》。
3)《業主家庭情況登記表》。
4)《鑰匙領用登記表》。
5)《業主證領用登記表》。
6)《業主入住驗房表》。
7)《裝修申請審批表》、簽署后的《裝修施工承諾表》、《裝修安全責任書》、相關圖紙及裝修施工隊資料。
8)《違章處理通知單》及處理結果資料。
9)業主的有關證件復印件。
10)業主產權確認登記(產權證書)。
11)其他應保存的資料。
2.檔案盒(夾)的制作。
1)根據檔案盒(夾)的規格準備相應的檔案標貼紙。
2)在檔案標貼紙上的打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構、名稱組成,如:×××-×.×-s.w-業主檔案:表示物業管理公司××管理處物業部管理的業主檔案。
3)將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(夾)左側立面距頂部3cm位置上,并排列在檔案柜中。
3.業主檔案袋的制作。
1)準備適量的26cm×34cm左右尺寸的檔案袋。
2)將寫有'棟號、樓層號、房號'的標貼紙貼在檔案袋封面上。
4.將業主的有關資料存放在相應的檔案袋內。
5.將各業主的檔案袋按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒(夾)內。
6.按檔案盒(夾)內的各業主的檔案排列順序將檔案有關內容登記在《業主檔案目錄》內,內容包括:序號、檔案編號、業主姓名、入住時間、檔案頁數、備注等欄目。
7.業主檔案的跟蹤。
1)當發生下列情況變化時,行政接待人員應將變化情況記錄在業主檔案中:
a)通訊電話聯絡方式發生變化時;
b)業主發生更替時。
2)業主檔案跟蹤管理,由行政接待人員每季度進行一次家庭情況的普查,對拖欠管理費、水電費和其他服務費一個月以上的業主,行政接待人員應至少每隔15天對業主的聯系方式跟蹤一次。
3)對產權發生變更的業主,管理處應及時為新業主建立'業主檔案',同時對原業主的檔案另置保管,保管期三年。
8.業主檔案屬絕密檔案,特殊情況如需查閱須報管理處經理批準,經物業部檔案行政接待人員辦理登記手續后方可查閱。
9.業主檔案應永久保存。
10.具備電腦辦公系統的可以將各業主資料輸入電腦進行管理。
11.本規程執行情況作業物業部檔案行政接待人員績效考評的依據之一。
12.檔案收集齊全完整,組卷合理,做到類別清楚,排列存放有序,便于檢索;
13.檔案無蟲蛀、霉變、破損、遺失;
14.借閱檔案要經過批準,并做好記錄。
第11篇 物業管理手冊－業主財產控制程序
物業管理手冊:業主財產控制程序
1、目的
對客戶提供的財產進行識別、驗證、維護。
2、適用范圍
適用于對委托方交付的物業、業主用于維修安裝的物品及管轄區內車輛等的控制。
3、職責
3.1總經理負責成立物業接管驗收小組。
3.2管理部負責物業接管驗收的日常事務協調、配合。
3.3工程部負責物業接管驗收的技術指導。
3.4物業服務中心負責物業接管驗收的具體事宜,負責業主用于維修安裝的物品、空置房屋及管轄區內車輛的控制。
4、程序
4.1開發商(業主)提供的樓宇及其設施的控制要求
4.1.1物業驗收接管小組,具體負責開發商移交物業的驗收接管,填寫《項目交接驗收表》,負責接收設施設備及資料的登記、存檔。
4.1.2物業服務中心維修人員負責對設備設施運行的維護。
4.1.3對業主提供的空置房屋由客服主管負責巡查與管理,填寫《空置房屋檢驗單》,具體執行《客服主管作業指導書》的有關規定。
4.2業主車輛的控制要求
物業服務中心禮兵通過門崗值勤、巡邏及對停車場的管理來實現對業主車輛的控制,具體執行《禮兵作業指導書》的有關規定。
4.3用于業主維修、安裝的材料、零部件的控制要求
對用于業主維修、安裝的材料、零部件等由物業服務中心維修人員負責管理與控制,具體執行《維修工作業指導書》。
5、相關文件
5.1《客服主管作業指導書》
5.2《禮兵作業指導書》
5.3《維修工作業指導書》
6、相關記錄
6.1《項目交接驗收表》jw/jl-7.5.4-001
6.2《空置房屋檢驗單》jw/jl-7.5.4-002
第12篇 業主公約手冊-停車管理篇
業主公約手冊:停車管理篇
停車設施
機動車
大廈在地下一層設立地下停車場,共 42個車位,及地面 78個車位,可為業主/使用人及訪客提供服務,業主/使用人如需要辦理相關手續敬請與物業管理處聯系,并在物業管理處領取停車證。
自行車
業主/使用人如長期使用自行車停車場,敬請與物業管理處聯系辦理有關手續。
車場有關費用敬請詳見本手冊 《物業管理費及繳付事項》。
停車場使用規定
為保證停車場的使用及滿足業主/使用人的需求,所有使用車場之業主/使用人或雇員,須遵守并聽從大廈管理員指揮,規定如下:
1)地下停車場及自行車存放處為 24小時開放;
2)業主/使用人根據本手冊 《物業管理費及繳付事項》中要求,繳納停車證的費用,并需于到期日前 10天辦理續租;
3)業主/使用人應遵守指示牌上規定的行車路線及停車場規則,其中包括停車線、限高、及出入口;停車場限速為 5公里 /小時;
4)不應在非停車區域停車;
5)停車場區域內嚴禁加油、修車、吸煙;
6)在停車場地,禁止存放危險品,如:汽油、柴油、油漆、紙張和紙箱等;
7)嚴禁裝載汽油桶、氣瓶及其它易燃易爆物品進入停車場;
8)業主/使用人應特別注意地下停車場的限高,貨車不應進入停車場,停車場的限高為 2.3米;
9)業主/使用人應將車輛停在所租用的固定停車位內,避免阻礙其它車輛停泊;
10)如因在停車場內行駛或停放過程中造成其它設備、設施的損壞,業主/使用人需根據物業管理處之規定照價賠償;
11)如業主/使用人屢次違反停車場規定,物業管理處有權收回停車證、禁止其使用地下停車場。
12)業主/使用人應保管好個人物品,避免物品遺留在車內。如因此造成車輛之損壞,物業管理處不承擔任何相應責任。
13)大廈僅提供業主車輛停放之場地,物業管理處人員負責停車場日常設施維護和清潔,所收停車服務費不涉及車輛停放之安全,建議車主對車輛及時進行商業保險。
第13篇 管理處業主投訴處理教案
管理處業主投訴的處理
1. 業主投訴的處理程序
(1)聽清楚:在接待業主投訴時,應耐心聽業主講完,聽清業主投訴的內容;不得打斷業主說話,更不能急于表態。
(2)問清楚:待業主講完后,要進一步問清有關情況;切忌與業主正面駁駁,應客觀冷靜地引導業主敘述清楚實際情況。
(3)跟清楚:受理精度投訴要一跟到底,直到問題得到解決并回復業主為止;對不能解決的投訴,應婉轉地向業主講清楚,并確定下次回復的時間。
(4)復清楚:對業主的投訴在充分了解有關情況后,應及時把處理過程及結果清楚地回復業主,以表明業主的投訴已得到足夠重視和妥善的解決。
(5)記清楚:處理業主投訴后,應把投訴的事項、處理過程及結果清楚地記錄于業主意見受理表內,由業主加蓋意見后收回存檔。
(6)報告:重大投訴必須馬上報告主管或公司領導。
2. 各類業主投訴的處理原則
(1)一般性投訴
當接到一般性投訴時,將情況記錄在業主意見受理表后,向有關職能部門反映,并立即將情況回復業主。
(2)重大投訴:遇到重大投訴,超出部門處理權限,須將投訴事項移交公司領導處理,向投訴業主解釋原因,并確定回復時間。
(3)書面投訴:對業主的書面投訴,要在公司收文登記本上登記后呈公司領導,按投訴性質一般以書面回復業主。
(4)投訴匯總:每月對投訴進行一次匯總,記錄在業主意見受理表上,并根椐業主投訴情況,進行業主回訪。
3. 投訴的回訪
(1)物業管理公司管理部負責業主回訪工作。
(2)管理部根椐業主投訴內容每月定期回訪業主,每月回訪不少于20家,管理部必要時可會同工程、保安、清潔等部門主管一齊回訪業主。
(3)管理部按照回訪業主記錄表的內容,按業主投訴的程度進行適當回訪,回訪時間按業主投訴內容具體確定。
(4)回訪期間發現業主不滿意之處,必須及時解決,一時無法解決的應向業主解釋原因,確定下次回訪時間并安排人員
(5)將回訪內容記錄在業主意見處理記錄表上,交部門經理審閱。部門經理將每月統計回訪結果記錄在回訪業主月統計表上,并提交公司領導,作為改進工作的依據。
備注:管理部處理的投訴常見有:大廈內裝修噪音滋擾他人辦公;茶水間、廁所等公共設施使用出現故障;業主室內電器故障及各類設施需維修;業主郵件報紙遺失或欠收;大廈公共區域環境清潔衛生及園卉花木問題;大廈病蟲害防治問題;涉及管理公司所提供各類服務的問題。
第14篇 某物業管理人員走訪業主技巧
物業管理人員走訪業主技巧
作為物業管理人員經常會去業主家中走訪處理問題。既講究實在,又講究藝術,才能夠取得最佳效果。下面介紹一些走訪時的要訣,希望對大家日常工作有所幫助:
見面問候時最好點名道姓。邁進業主家門,你的第一句話可能是:“你好,見到你很高興。”但這卻不如說:“王先生,你好,見到你很高興?！睋y,后者比前者要熱情得多。
若業主沒請你坐下,你最好站著。坐下后不應直接掏煙給業主,如業主請你抽煙,你應說:“謝謝?！闭堄涀?切莫把煙灰和火柴頭弄到地板上,那是很不得體的。主動開始談話,珍惜時間。盡管對方已經了解到你的一些情況和來訪目的,你仍有必要主動開口。你可再次對某些問題進行強調和說明。時刻保持相應的熱情。在談話時,你若對某一問題沒有傾注足夠的熱情,那么,業主會馬上失去談這個問題的趣。當業主因為某些問題,出現憤怒并難以抑制時,應提早結束此次走訪。憤怒會使你失去理解他人和控制自己的客觀尺度。它不僅無助于問題的解決,反而會把事情搞得更糟。
學會聽的藝術。聽有兩個要求,首先要給業主留出講話的時間,其次要'聽話聽音'。如業主首先講話,你不可打斷他。應做好準備,以便利用恰當的時機給其以響應,鼓勵他講下去。。。。不能夠認真聆聽別人談話的人,也就不能夠“聽話聽音”,更不能機警、巧妙地回答對方的問題。記住:不論是社交場合,還是在工作中,善于聽乃是一個人應有的素養。
避免不良的動作和姿態。玩弄手中的小東西,用手不時地理頭發、攪舌頭,清牙齒,掏耳朵,盯視指甲、天花板或對方身后的字畫等,這些動作都有失風度,,,,,也不應忘記自己的身份去故作姿態,賣弄親近:“咱倆無話不談,要是對別人,我才不提這個呢!”俚話和粗話更應避免。
要誠實、坦率、有節制。若在一件小事上做假,很可能使你的整個努力付諸東流。對方一旦懷疑你不誠實,你的各種不同凡響的作為都將黯然失色。誰都不是十全十美的完人,因此,你可以坦率地談起或承認自己的缺點或過失。在評論第三者時不應失去體量他人的氣度,無節制地使用尖刻語言只會讓人疑心:“誰知哪一天,他也許會在背后這樣說我呢?！?,,,要善于“理亂麻”,學會清楚地表達。善于表達使人終生受益。講話不會概括的人,常常引起人們的反感:敘事沒有重點,思維頭緒混亂的人,常常迫使人們盡量回避他。一般來說,你若從沒有擔心過別人會對你的話產生反感,就意味著你已引起他人的反感了。
注意自己說話的語氣和語調。說話要保持清晰,喉音、鼻音不宜太重,語速平緩,語調老成、平淡,充滿朝氣的語調會使你顯得年輕。此功重在平時留心多練。。。。。注意衣著和發式。第一次見面就給人一種不整潔的印象,往往會給你的自我表白投下陰影。
過度的關心和說教應該避免,要表現出誠意和合作精神。
結束出門時,不要忘記帶走你的帽子、手套、公事包等東西。告別語應適當簡練,克制自己不要在臨出門時又引出新的話題,因為沒有理由認為告別才是會見的高潮。
案例:某年5月,陳某與某物業公司簽訂了入住協議書。某日,陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區內,等第二天上班時,陳某發現自己的摩托車已不在停放點了,便立即報了警,但至今未破案。今年10月,陳某起訴至法院,請求法院判令物業公司賠償摩托車的損失。
。。。。
分析:陳某在入住后,與物業公司簽訂了入住協議書,該合同是物業公司對陳某提供物業管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業公司保管簽訂過保管合同或有其他約定,物業公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業公司對小區的安全負有日常管理的義務,但其所承擔的小區安全防范的義務只是協助義務。
點評
當前,業主與物業公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業主家里的財產被盜事件經常發生,于是許多業主片面理解物業公司就是小區的“第二警力”,一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業公司推上被告席,然而這并不代表物業公司必須承擔業主失竊的后果。
案例:王某與李某是鄰居關系,某年7月中旬,王某未將其空調室外機安裝在物業指定位置,而安裝在正對李某房門的位置,空調機啟動后,熱風從窗戶吹進鄰居房內,加之噪音影響,擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭,要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。
分析:王某作為小區業主對自有房屋依法享有權利,但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面,違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規定,李某得到法院的支持也在情理之中。
點評
目前,業主與業主之間因相鄰關系而引發的糾紛正呈逐步增多的趨勢,其現象不外乎業主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區域等方面。以前,有的業主不了解,有的業主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂,而是選擇由物業公司出面處理,如物業公司不肯協調,則大多以拒付物業服務費相要挾,無形中物業公司做了他們的“替罪羊”。
第15篇 業主在物業管理活動中權利義務
業主在物業管理活動中的權利與義務
業主在物業管理活動中,享有哪些權利
1、按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
2、提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
3、提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
4、參加業主大會會議,行使投票權;
5、選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
6、監督業主委員會的工作;
7、監督物業服務企業履行物業服務合同;
8、對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
9、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
10、法律、法規規定的其他權利。
業主在物業管理活動中,需要履行哪些義務
1、遵守管理規約、業主大會議事規則;
2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
3、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
4、按照國家有關規定繳納專項維修資金;
5、按時繳納物業服務費用;
6、法律、法規規定的其他義務。
哪些事項需要業主共同決定
1、制定和修改業主大會議事規則;
2、制定和修改管理規約;
3、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
4、選聘和解聘物業服務企業;
5、籌集和使用專項維修資金;
6、改建、重建建筑物及其附屬設施;
7、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
