第1篇 物業服務公司標識管理規定
1.0 目的
統一對公司各類標識的管理。
2.0 適用范圍
適用于公司所有活動和過程中物資和服務的標識。
3.0 職責
3.1技術部負責各類標識方案的制定;
3.2資源部按相關程序負責各類標式的采購;
3.3各部門、區域負責轄區內標式設置策劃和設置申請及執行情況的監督檢查;
3.4各工程專業公司負責所屬區域標識的安裝、維護。
4.0 內容
4.1各部門、區域對轄區內公共地方需新增設標識的項目,應填寫《新增標識申請表》交技術部加具意見,后送公司主管領導、財務總監、總經理審批;
4.2資源部按《物資采購控制程序》對公共地方使用的標識進行采購;
4.3公共地方的標識由負責工程維護的工程公司進行安裝及維護;
4.4停車場及道路交通的標識設置和內容由保安部策劃;
4.5各部門、區域對管轄范圍、項目內的設備、設施的標識由各部門、區域按《設備、設施編號要求》、《設備、設施標識》要求進行標識。
5.0 相關文件
5.1《設備、設施編號要求》rgpm-7.5.3-c-01-02
6.0 應用表格
6.1《新增標識申請表》rgpm-7.5.3-d-01-01
6.2《設備、設施標識》rgpm-7.5.3-d-01-02
第2篇 兩種物業管理服務費違約金計算方法
《上海市居住物業管理條例》第五十四條第二款規定:業主、使用人未按照業管理服務,物業管理服務合同交納物業管理服務費用的,物業管理企業可以按日回收應交納費用千分之三的違約金或者按約定加收違約金。
在實踐中,我們摸索的違約金計算方法有兩種,可選擇應用:
一、為了運算方便,我們可把日違約金化成月違約金,即千分之三乘30天得0.003×30=0.09。由于會費是每月付的,這就是一個連續而且動態的算法,看似麻煩,其實是有規律的,在數學上這是典型的等差數列。等差數列的前n項和的公式是sn=n(a1+an)/2,這里的sn是應付的違約金數,n是欠費的月份數,a1是欠費的起始月份的違約金數,an是欠費的最后月份的違約金數,a1=0.09nf,an=0.09f,這里的f是應付費用,代入公式得sn=n(0.09nf+0.09f)/2,化簡得出sn= 0.045fn(n+1)。實際情況滯納天數可能超過足月,為使超過天數也計算進去,此公式可相應完善成為:sn= 0.045fn(n+1)+0.003f(n+1)×t,t為足月后另外還超出的天數。
公式關鍵是n的選定,由于公式是由數列推導出來的,所以取n數必須要符合數列條件,即所取n婁必須是按足月來計算。舉個例子,如一個住戶管理費是48元,欠費是1998年4月開始,假設欠費住戶的交納期為1999年1月19日,則n應取8,如取9就錯了,因為1998年12月的違約金還未滿一個月。該戶違約金計算方法為:0.0045×48×8(8+1)+0.003×48(8+1)×19=180.14元。如果有人對n的選定感到麻煩,也可把n選為欠費月數,則公式可改為:0.045fn(n-1)+0.003fnt,對以上欠費戶n選為9,應付違約金為:0.045×48×9(9-1)+0.003×48×9×19=180.14元。另外,如果欠費期間遇到管理費調整,那么可把調整管理費后的增加的部分用此公式計算出數字后再加上原計算出的數字即可。
二、違約金s=kn×0.003×t,即違約金s=月管理費(k)×欠費月數(n)×0.003(系數)×月欠費的平均日長度(t)。上式既直觀,且運算簡便,開票據時,我們能充分保留原始數據,使業戶一看就懂,同時又了解,t的確定也極其方便,若某戶連續欠費n月于a日結清(每月按30天計算),那么t=(n-1)/2×30+a天。為了運算的便利,我們又可以知道違約金s=kn×0.003×[(n-1)/2×30+a],a為結算當月日期數。例某戶管理費80元/月,1998年8月起欠至1999年元月10日結算,違約金s= 80×5×0.003×[(5-1)/2×30+10]=84元,在開違約金票據的時,t的運算應省略,即在發票收款項目欄內寫明的80×5×0.003×70即可。同理,若欠費中途調整,上面公式同樣適用,管理費差價為正違約金取加,負則取減。
違約金公式:(1+實際月份)除以2再乘以實際月份乘以30天再乘以本金再乘以3%
第3篇 物業管理手冊－服務實現
物業管理手冊:服務實現
公司對于小區的管理是通過過程控制來實現的,通過這些過程的實現應達到以下要求:
1、小區符合城市規劃要求,嚴格按照國家驗收標準進行驗收,具有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續。
2、交接后對小區實行專業化管理:
2.1完善、健全公司管理體系。
2.2配合組織召開業主大會,成立業主委員會,明確業主委員會與物業公司的責、權、利關系。
2.3依照物業管理服務合同,對小區實施管理和服務。
2.4依據國家物業管理條例及國家的法律、法規,完善各種約定性文件。
2.5實現計算機網絡化管理。
2.6物業服務人員經過崗位培訓,具有滿足服務要求的能力。
3.相關文件:
3.1《服務實現策劃程序》
3.2《與業主有關的過程控制程序》
3.3《采購控制程序》
3.4《服務提供控制程序》
3.5《監視和測量裝置控制程序》
第4篇 林苑小區物業服務收費管理規定
林之苑小區物業服務收費管理規定
為保證小區物業管理服務的正常運行和質量規范,根據《物業管理條例》、《湖南省物業服務收費管理實施辦法》等法律法規,結合小區實際情況,制訂本物業服務收費管理規定:
一、具體收費項目和標準遵照《林之苑收費項目標準表》和《前期物業管理合同》執行,其中水、電、燃氣等市政公用事業收費屬于代收代繳。
二、公共性服務費(物業管理費)按季度預收,業主(使用人)須在每個收費季度開始第一個月25日前到物業管理服務中心足額交納本季度公共性服務費。
三、固定停車場地使用和衛生費按季度預收,業主(使用人)須在每個收費季度開始第一個月25日前到物業管理服務中心足額交納本季度固定停車場地使用和衛生費。
四、臨時停車場地使用和衛生費根據停車時間遵照收費標準由門崗管理員現場收取。
五、水費由物業管理服務中心每月底到戶抄表,業主(使用人)在發出收費通知之日內起15日到物業管理服務中心辦理繳費手續。
六、電費實行ic卡預購電系統,使用人根據需要持ic卡辦理購電繳費,每次最高購電額控制在1000度以內。
七、管道燃氣費實行ic卡預購燃氣系統,業主(使用人)根據需要持ic卡辦理購買燃氣,每次最高購買燃氣額控制在100立方以內。
八、有線電視按使用年度交納,其他市政公用事業收費,執行相關部門規定。
九、交房和裝修相關費用由物業管理服務中心另行通知安排。
十、對如延期繳付相關費用的,物業管理服務中心可按延期天數每天加收延付金額3‰滯納金。逾期三個月不交者,甲方可采取停水、停電、停氣等強制措施要求繳付應繳費用。
十一、當相關收費標準和時間發生調整和變動時,由物業管理服務中心據實通知發布。
第5篇 g園物業管理人員服務準則
佳園物業管理有限公司
管理人員服務準則
為了創建一個'安全、整潔、優美、便利'的文明小區為目標,以達到'管理無盲區、服務無缺陷、工作無差錯、住戶無怨言'的標準,特制訂以下文明服務準則:
一、 熱愛本職工作,努力學習管理技術,提高管理水平,樹立'住戶至上,服務第一'的宗旨和全心全意為住戶服務的思想。
二、 上班時間穿戴整潔,配帶工作卡,保持儀表端莊、精神飽滿,不得在上班時間穿拖鞋,穿短褲或赤身赤腳,以及做不雅觀的舉動。
三、 主動向來訪客人問好,待人彬彬有禮,舉止文雅,講話清楚,用詞準確,不含糊其詞,不用不雅之詞。
四、 在工作中堅持原則、秉公辦事、不拘私情,自覺汰制不正之風,嚴守法紀,不以權謀私。
五、 遵守管理規章制度和崗位責任制度,精簡辦事程序,明確分工,各司其職、團結協作、互相配合,互相監督,保質保量完成本職工作,保證職責范圍內的工作達標。
六、 住戶有無理言行時,應盡量容忍,耐心說服,曉之以理,動之以情,不以惡相待,更不允許與住戶發生打斗行為。
七、 認真熱情地處理住戶來信、來訪。積極為他們排憂解難,對住戶的投訴、批評、建議要及時進行調查處理或向上匯報,做到事事有著落,件件有回音。不能推諉、扯皮、推拖。
第6篇 某工業園物業服務目標管理責任書
華神科技工業園2005年目標管理責任書
根據公司推行全面目標管理的措施,結合本管理處的實際情況制定以下管理目標:
一、房屋及公共設施、設備的維修養護:
1、房屋外觀:
① 外墻:無脫落、無破損、無紙張亂貼、亂涂亂畫和亂懸掛現象;
② 室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按規劃設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患;
③ 每年五一節和春節前后進行兩次房屋外墻清洗。
2、設備維修養護:
① 按時交接班,認真填寫設備運行記錄;
② 嚴格安全操作程序,做好安全作業措施;
③ 做好防水、防雷、防安全事故、防止小動物侵入等措施;
④ 不斷提高技術技能和服務意識;
⑤ 加強巡查,每隔2小時對各類設施設備巡查一次,發現問題立即解決,對園區內的各類情況做到心中有數;
⑥ 制定應急預案措施,一旦出現情況就能按規定執行;
⑦ 常備日常的應急維修材料。
只要認真做好以上幾點,才能做到及時回復及時維修。
二、清潔、綠化:
1、清潔衛生:
① 環衛設施設備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站;
② 清潔衛生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任區域,實行標準化的清潔保潔:
⑴ 每天藥廠工人上班以前做到大面積基本清掃干凈完畢,并隨時在園區進行保潔工作;
⑵ 周一、三、五,對死角部位重要清掃;
⑶ 周二、四、六對草坪燈具、圍墻燈具、旗桿、旗臺、門窗、玻璃門等進行全面清洗;
⑷ 每個月組織保安配合清潔工進行清潔大掃除。
③ 做到垃圾日產日清;
④ 定期進行衛生消殺和滅四害:
⑴ 在春夏季節對污水站,每周兩次進行滅蚊、蠅工作;
⑵ 在春夏秋季,中下旬進行滅鼠,投放藥物工作;
⑶ 每周一、三、五,對綜合樓進行降臭處理;
⑷ 春夏秋,周六綜合樓滅蚊、滅蠅、滅蟑螂等工作。
2、綠化:
綠化工作分為四季,并按月計算。
① 春、冬兩季除對日常的養護、保潔、澆水外,每月防蟲1次,防病1次,除雜草1次(人工),剪草一次,施肥按季度2次,時間安排在每月上旬進行;
② 夏、秋兩季養護和澆水加大力度。每月上旬進行施肥1次,除雜草2次(使用除草劑),防蟲2次,防病1次,剪草3次;
③ 根據季節不同,在園區綠化帶定期進行養護,修剪打藥、施肥、澆水等工作;
三、安全、消防及車輛管理:
1、安全工作:
① 隨時對園區內日常工作進行監督檢查,對重點部位加強監控;
② 巡邏人員應不定時地對園區各部位進行檢查,發現情況立即報告,并按預案進行監控;
③ 各崗位執勤人員應在控制范圍內巡邏,多觀察,不放過任何小問題;
④ 嚴格執行公司與藥廠建立地安全制定;
⑤ 制定并熟悉安全事故預案。
2、消防工作:
① 定期和不定期進行仔細檢查消防各類指標,是否處于備用;
② 定期和不定期進行仔細檢查消防重點部位,以預防為主;
③ 定期培訓員工地消防意識和各類器材的使用;
④ 嚴格執行公司和藥廠建立的消防安全制度;
⑤ 加強對藥廠員工進行安全教育和消防安全宣傳;
&
nbsp; 3、車輛管理:
① 建立車輛管理制度;
② 制定安全防范措施,出門實行憑證通行制度;
③ 進出廠區車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響他人通行,出門有登記;
④ 園區內車場有專人疏導管理有序,排列整齊;
⑤ 非機動車集中管理,管理有序,停放整齊,場地整潔;
⑥ 有明顯指導及安全標志;
四、行政管理:
1、管理處各工種必須制定每天各時段,各崗位的人員按排班表,并報告管理處,以便監督檢查;
2、加大對各工種及工作監督檢查力度,和工作指導,使各工種及工作能夠落實情況及各項制度是否到位,使隊伍工作能力不斷提高和進步;
3、加強和每位員工的溝通,隨時掌握員工的思想動態及時為大家盡可能地排憂解難,多給予開導和幫助,讓員工放下思想包袱,多為他們辦實事,才能提高員工的工作積極性和敬業精神,以便更好的工作;
4、采取優勝劣汰的原則,拉開工資差距,對工作能力強:表現好的給予獎勵,對工作表現差的以教育為主,處罰為輔,在內部展開比,學,幫,超等有益活動使大家共同提高;
5、我們應和業主的關系拉近距離,對用戶以“用戶至上,服務第一”的宗旨,熱情為業主服務,排憂解難,使得我們的服務態度和質量給他們留下深刻印象,讓業主感到滿意;
6、加強和各級部門的聯系,隨時了解政府、公司的各項法律法規制度,以便開展安排工作;
7、定期每周組織各工種開會匯報工作,安排下周工作,提出問題,建議,和培訓工作;
8、在工作之余為員工開展有意義的文化娛樂活動,豐富員工的業余生活,是他們成為一個團結集體,以公司為家以工作為主,共同為公司的事業發展作出自己的一份貢獻;
9、發揚勤儉節約的精神,嚴格控制成本,不該用的絕對不用,該用的不能浪費;
10、建立完善的庫房管理,帳目清楚,及各類設備工具的使用制度,能夠達到最長使用壽命。
第7篇 小區物業管理服務承諾規范
小區物業管理服務承諾
'zz'是**區住宅項目的一大亮點,通過現場考察和參閱相關技術資料,針對其設計理念和客戶群體,**物業精心編制了針對'zz'這一經典小區的物業管理服務方案。
用心服務與銳意創新貫穿了我們工作主線。我們將作出以下承諾:
1、確保該項目服務方案目標的實現,提供優質的管理和服務;
2、以服務推進房產銷售,實踐'服務是第一資源',創造售樓效應,加速開發商回籠資金;
3、以依法和規范管理與優質服務,讓樓盤保值增值,使業主真正感受到物有所值,值有所增。
我們深信,無論中標與否,**物業都會將此次投標作為未來工作的動力與發展的一個新起點,竭誠為上海市物業管理行業的發展和天諧房產的發展盡微薄之力!
感謝上海**物業管理行業的領導和專家對**物業的關注與指導!真誠希望得到天諧房產領導與專家們的寶貴意見,并向此次活動組織者、參與競標的業內同仁學習與致敬!
上海**物業管理有限公司
總經理:
二o**年十月*日
第8篇 物業管理服務有關要求確定評審規定
物業管理服務有關要求的確定和評審規定
1.0目的
確定服務有關要求,并對已確定的服務有關要求實施評審,通過評審明確物業管理服務要求,保障這些要求能夠有效滿足。
2.0適用范圍
適用于所有涉及服務要求的活動。
3.0 職責
3.1總經理負責對物業管理委托合同、管理協議,招標書的審批。
3.2管理部負責組織有關部門對物業管理委托合同、招標書的要求進行確定并組織評審。
3.3管理部負責管理協議的確定和評審。
3.4各部門負責與各自有關的合同評審。
3.5管理處負責顧客口頭訂單的確定和評審。
3.6管理部負責對物業管理市場,顧客的最新需求以及最新相關法律法規和強制性標準進行確定。
4.0程序
4.1投標書或物業管理委托合同的確定和評審
4.1.1管理部負責由顧客處接受招標書或物業管理委托合同草案。
4.1.2管理部組織管理部、財務部等相關部門和人員,按以下的規定對顧客的要求進行確定,以明確顧客的要求和期望:
a)顧客規定的要求;
b)顧客雖然沒有規定,但行業習慣上必需的要求;
c)與物業管理服務有關的法律法規要求;
d)公司確定的任何附加要求。
對不明確的地方由管理部與顧客溝通達成共識。
4.1.3確定顧客的要求后,由管理部組織有關人員編寫投標書或物業管理委托合同草案,并明確以下內容:
a)管理范圍、管理方式和服務項目;
b)收費標準;
c)管理目標;
d)人員配備;
e)合同期限;
f)雙方的權利和義務;
g)其他相關資源;
h)有關物業管理法律法規的要求。
4.1.4在制定物業管理合同或投標書的過程中,若服務有關要求發生變更時,拓展部應及時組織有關部門對投標書進行修改。
4.1.5物業管理委托合同草案或投標書由管理部組織評審小組按4.3的要求進行評審,評審結果記錄在《服務要求評審記錄表》上。
4.1.6對中標后按標書擬制的合同草案也應進行評審,確保合同與投標書不一致的要求得到改進或解決。
4.1.7經過總經理批后的投標書或物業管理委托合同才可發出或簽訂。
4.2管理協議的確定和評審
4.2.1與顧客簽訂的管理協議若采用政府主管部門統一頒布的示范文本(如《業主公約》),則管理部確保其為最新有效版本。
4.2.2若管理協議為業主委員會成立后提出的修改文本,則由管理部對該修改文本的要求進行確定,并組織有關人員對之進行評審。評審結果由評審人員記錄在《服務要求評審記錄表》上,通過評審的管理協議報經總經理審批。
4.3其他顧客合同要求的確定和評審
3.3.1合同接收部門在接到合同后,保證在合同簽訂前已對服務有關要求進行確定。對顧客的要求不明確或顧客未明示的,合同接收部門通過與顧客的溝通及收集和分析有關資料(包括法律和法規的要求)等方式,充分了解顧客的要求。
4.3.2確定服務有關要求后,合同接收部門負責人組織相關人員對合同進行評審,評審結果應記錄在《服務要求評審記錄表》上。(零維修、特約維修需求的評審除外)。
4.3.3在履行合同過程中,對顧客提出的合同更改,按4.3.1、4.3.2的規定對更改內容進行評審,評審結果及時通知顧客及相關部門和相關人員,必要時由顧客簽名認可。
4.4口頭訂單的確定和評審
4.4.1管理處明確有能力提供的有償服務項目,報管理部審批后頒布實施。
3.4.2管理處在接到顧客口頭訂單時,先確定其內容是否超出提供服務的能力范圍,并對之進行評審,在《有償服務需求登記表》中記錄。
4.4.3顧客提出的服務項目若屬管理處提供服務的能力范圍的,按照相關程序進行;若超過的,管理處仔細審查是否有履約能力,由管理處負責人進行評審,并確定處理措施。
4.5管理部根據物業管理市場、顧客的最新需求和期望,每半年組織一次市場或顧客調查、競爭對手分析、水平對比等方式了解、確定顧客的要求,根據結果編寫相關報告,并隨時跟蹤、了解、確保掌握有關物業管理服務的國家強制性標準及法律法規的最新變化,以便及時調整公司服務質量要求。
5.0相關文件和記錄
a)《顧客委托維修安裝服務協議》
b)《服務要求評審記錄表》qr-c
c)《有償服務需求登記表》qr-c
e)《業主公約》
第9篇 后勤服務部物業管理員安全責任制
1 范圍
1.1 本標準規定了**發電有限公司后勤服務部物業管理員在安全管理工作中應負的責任與要求,檢查與考核。
1.2 本標準適用于**發電有限公司后勤服務部物業管理員的安全管理工作。
2 引用標準
《中華人民共和國安全生產法》中華人民共和國主席令(第七十號)2002.06.29
《中國**集團公司系統安全生產責任制管理辦法》**集團制(2005)41號
《中國**集團公司安全生產工作規定》**集團制(2010)17號
《電力企業各級領導人員安全生產職責規定》電安生「1996」640號
《**股份有限公司發電企業主要生產管理崗位安全生產職責》(2006)95號
3 安全管理工作應負的責任與要求
3.1物業管理員在物業管理處主管的領導下,物業管理員對責任區內的安全管理工作負有直接責任。對責任區范圍內的清潔、衛生及設施的安全負有責任。
3.2 認真貫徹執行后勤服務部安全管理的規章制度、上級有關指示和要求,及時糾正所轄責任區內安全管理工作中的失職和違章行為。
3.3 協助物管處主管編制管理處的安全管理工作有關的規定和與安全管理有關的規章制度,并根據實際情況,及時進行修訂、補充、完善。
3.4 堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針,物業管理員應正確履行本職工作,進行安全檢查,發現問題應及時消除。
3.5 經常檢查、了解、掌握設施的安全情況。
3.6 樹立良好服務的思想,負責管理處的保潔衛生、安全等管理工作。
3.7 積極參加公司和管理處安全日活動,及時總結經驗,吸取教訓,增強安全意識,提高服務技能和安全防護能力。
3.8 參加對所轄責任區的事故和其他的異常情況時的調查處理,按“四不放過”的原則,進行原因分析,劃分責任,制訂防范措施,避免類似事故重復發生。
3.9 負責責任區及設施的安全管理和防火、防盜工作。
4 檢查與考核
4.1 本標準由**發電有限公司安全監察部和后勤服務部進行檢查與考核。
4.2 本標準與《**發電有限公司經濟責任制》、《**發電有限公司工作標準》、《**發電有限公司安全工作獎懲標準》一并考核。
5 附加說明
本標準由后勤服務部、安全監察部起草
**
**
**
第10篇 醫院職工宿舍物業管理服務目標規范
醫院職工宿舍物業管理服務目標
(一)總體服務目標:
1、按照iso9001:2000質量體系標準管理,接管半年內符合iso9001:2000質量體系的要求。
2、在硬件設施等方面的條件符合要求的前提下,接管一年左右達到長沙市物業管理優秀小區(住宅區)標準;二年內達到湖南省物業管理優秀小區(住宅區)標準。
3、社會效益達到省市規定標準:
①無重大安全責任事故、無重大刑事治安案件、無火災。
②社會治安綜合治理成為區、市、省先進單位。
③成為區、市、省安全文明標兵單位;
④成為區、市、省園林綠化先進單位;
⑤成為區、市、省文明衛生先進單位;
4、分項管理目標:
1、房屋及配套設施完好率:
國家標準98%承諾指標98%
實施措施:按公司iso9001程序文件執行,指定維修技術人員,專職負責區域巡查,建檔記錄,確保外觀整潔,無破損立面、無改變使用功能、無亂搭建公用設施及通道無隨意占用現象出現。
具體要求:樓房及配套設施部分,不得出現外墻及天花破損和污銹跡現象,無任何亂搭建、亂懸掛、亂張貼現象。無擅自改變房屋用途,引路標識無缺損,修繕制度或報修措施得到落實。
2、房屋零修、急修及時率:
國家標準99%承諾指標100%
實施措施:按照公司iso9001程序文件執行,在接到維修通知時保證在五分鐘內到內維修現場,零修現場及時完成,急修不過夜。管理處本著先處理后協商的辦事原則,并按照《維修回訪制度》進行回訪及記錄,搞好質量跟蹤。
具體要求:在每次接到維修通知時,維修人員要詳細填寫維修單,注意需維修地點、報修事項、報修時間,待維修完成后,由報修人填寫到達時間,實際維修時間,最后由維修技術人員填寫維修質量驗收結果交報修人簽字認可,以上程序不得出現任何漏填及不真實現象。根據維修通知書檢查維修回訪記錄,不能出現缺回訪或缺記錄情況。
3、保潔率
省市標準99%承諾指標99%
實施措施:按照公司iso9001程序文件執行,由專職保潔員十二小時進行保潔,并實行巡查制度,建檔記錄,由物管員監督現場打分,每周考評,確保樓內垃圾日產日清,設施完好,無環境污染現象。
具體要求:建立健全檢查管理制度,不得出現制度不落實、環衛設備不完善情況出現,小區天面、通道、樓梯間、區內道路、綠化地等不得出現大面積或大宗垃圾。小宗垃圾(煙頭、紙屑、痰跡)每200平方米控制在1處以下。整體環境及設施良好,定期進行消殺。
4、路燈完好率
國家標準95% 承諾指標100%
實施措施:按照公司iso9001程序文件執行,指定專職公用設施管理員,進行維護管理,實行巡查制度,建檔記錄及時維護,由維修工監督,確保路燈樓內走道燈完好無損,正常使用。
具體要求:紅線內路燈及樓內公共走道電燈隨時處在完好狀態中,在二十四小時中無論任何時間段出現故障做到及時修復,做好維修記錄,填寫巡視日記,確保正常使用。
5、小區內治安案件發生率
國家標準1‰ 承諾指標0%
實施措施:實行二十四小時保安巡視制度,設立二十四小時報警,充分利用小區智能化設施,落實保安員崗位職責,明確責任區域及重點部位,實行定點與巡查相結合的轄區式管理,確保樓內人身財產安全。
具體要求:對保安員隊伍實行一體化管理,實行準軍事化管理和訓練。認真落實巡邏及管理制度,定期進行軍事素質和業務素質考核并填寫考核記錄,建檔管理,嚴格實行淘汰機制,每個保安員都必須熟悉轄區情況,言行規范,文明執勤。
6、火災發生率
國家標準1‰ 承諾指標0%
實施措施:實行全員義務消防員制度,由管理處制定出消防應急方案,定期進行培訓和演習,加強宣傳和檢查,由安全督察員進行日常巡視,發現隱患及時處理,確保小區消防安全。
具體要求:建立健全小區消防工作制度,定期由專人負責對小區消防栓及其它消防設施進行檢查測定,并填寫檢查標識及記錄,對重點部位制定出防范措施,對培訓和演習情況建檔記錄,安全督察員作好巡視記錄,發現隱患下達整改通知書,并填寫隱患消除驗收報告。
7、違章處理率
國家標準95%承諾指標100%
實施措施:建立巡視制度,對小區內各類違章隱患進行跟蹤管理,發現問題及時處理,加強和三院、業主委員會的溝通,取得業主的理解,杜絕違章事件的發生,建立回訪制度。
具體要求:落實巡視制度,由專職管理員對各類違章情況實行巡視檢查制度,發現問題及時處理,對違章現象實行跟蹤管理,建檔記錄,填寫巡視記錄和巡視工作日記,利用各種形式在樓內進行'遵章守紀'宣傳活動,使小區內自覺形成杜絕違章的良好風氣,定期對業主、用(租)戶進行回訪。
8、有效投訴率與處理率
國家標準投訴率2‰以下 處理率95%以上
承諾指標投訴率1‰以下 處理率100%
實施措施:按照國家、省、市各項有關規定作好各項工作,加強與三院、業主之間的溝通,了解他們的愿望和要求,滿足他們的合理需要,定期舉行座談會,及時處理各項投訴,并作好回訪記錄。
具體要求:對全年投訴,處理及回訪由專人負責建檔記錄,對上級主管部門轉來的有效投訴按規定時間完成,并在完成處理回訪程序后及時將信息反饋給上級轉發部門或經辦人員,每季度舉行一次座談會,廣泛征求三院、業主意見,及時解決問題。
9、綠化完好率
國家標準95% 承諾指標99%
實施措施:按照公司iso9001程序文件執行,指定專職綠化員負責維護,并實行園藝師直接負責的巡查制度,建檔記錄,確保樓內外綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露、無病蟲害現象。
具體要求:建立健全綠化管理制度,落實綠化工作園藝師負責制及巡查制度,對所有綠化品種、布局、長勢、修剪、維護等情況建檔登記。不出現長勢不好、局部有病蟲害、踐踏等情況。確保綠化布局合理優美,花草樹木配置得當,長勢良好,修剪整齊美觀、無病蟲害、無踐踏、無黃土裸露。
10、道路車場完好率
省市標準95% 承諾指標100%
實
施措施:按照公司iso9001程序文件執行,指定公用設施管理員進行維護,實行巡查制度,建檔記錄,由維修主管負責監督建立健全停車場管理制度落實道路、車場分區制度,責任落實到人,確保道路、車場完好,方便使用。
具體要求:有明確詳細的巡查記錄,及維修檔案,不出現路面積水、破損、不平坦、不整潔現象,停車場管理制度落實責任到人。機動與非機動車輛停放有序,設施完好,杜絕改變使用功能現象。
(二)物業管理服務的價值體現
①創造并保持靜雅舒適的生活環境;
②讓業主在體貼周到的服務中享受生活;
③全面提升湘雅三醫院職工宿舍區的物業價值;
④提升三院的品牌形象;
⑤體現力人物業管理公司卓越的物業管理水平;
第11篇 物業管理服務工作整體設想策劃規范
物業管理服務工作的整體設想及策劃
**** 管理有限公司作為物業管理行業極具潛力的后起之秀,完全有能力有信心承擔起 **** 一期的物業管理工作,一旦我司受委托管理這個項目,我們將充分憑借自己的人才優勢、文化優勢、技術優勢、管理優勢和資金優勢,把 **** 一期建設成為 ** 首座公寓式的物業管理的典范。
我們的管理總目標是:
自接管 **** 一期之日起,按五級等級標準實施物業管理服務,三年內成為市級、省級物業管理優秀住宅小區,并積極爭創全國示范。整體的設想與策劃分為五個方面:
1高標準、高水平管理的措施
1.1建立和實施完善的物業管理質量體系
物業管理行業的發展過程證明了要達到高質量的物業管理服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系。近幾年來,在國內物管行業逐漸推廣實施的 iso9001-2000 質量體系標準被實踐證明是行之有效的,這一點我們公司在導入并通過 iso9001-2000 質量體系國際認證后,就深深地體會到其好處。在 **** 一期的物業管理工作中,從一開始就要堅持做到高標準、高起點,科學管理、規范服務。要根據****一期的管理模式和特點盡快建立和實施iso9001-2000質量管理體系。
1.2培育高素質的員工隊伍
人才對我們來說,是最重要的資源,它決定了企業的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個環節,一是“引進關”,引進的人才要具有較高的專業技能和較好的綜合素質。二是“培訓關”,我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃,要求大家有現代的物業管理意識,為業戶服務的意識,都要做到一專多能,每年的培訓考核成績都要作為職務晉升和年終獎勵的重要依據。作為做好物業管理服務工作的重要前提,我們的人才培養目標是:培養一支高素質的精干的員工隊伍。
1.3加強和完善物業管理的硬件條件
在 **** 一期物業管理工作中,除了要充分依托現有的管理設備外,還需投入一筆資金加強和完善物業管理的有關設備、設施,如要實行全電腦化辦公系統、護衛快速反應系統和完善的監控系統等。
1.4營造富有特色的社區文化 具體內容在后續章節中有詳細描述。
1.5實施辦公、住宅區人性化的專業物管
崇尚人性,是我們管理工作的精髓。在 **** 一期,我們將廣泛引入人性化物業管理的理念,關注業戶的生活質量,關注員工的不同需求,在管理、環境、空間各個層次和環節營造一種既相互信任、相互尊敬,又有明確的行為規則這樣一種和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發揮,人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業戶的理解、認可和支持。也使公司的經營管理理念得到管理員工的普遍認同,在物業管理的各處細節,要體現出對人的珍愛和關懷。
1.6注重發揮業戶自治、自律的功能
以業主委員會為代表的廣大業戶共同參與物業管理,變單向推動為雙向共管,是物業管理發展的要求和趨勢,只有啟發廣大業戶共同參與物業管理,增強業戶自治、自律功能,使業戶自治、自律與專業化物業管理相結合,才能使 **** 一期物業管理真正得到升華,這也是發達國家和地區物業管理的重要經驗。為此,我們將充分發揮 **** 一期業戶管委會作用,通過業戶的內部組織網絡和組織社區內的文化活動,潛移默化地增強業戶參與管理的意識。
2 管理深度和廣度的做法
社會在進步、時代在發展。對于 **** 一期這樣一個白領精英薈萃的廣大業戶而言,物業管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我們認為:隨著社會的進步和社會分工的不斷專業化,物業管理公司在管理深度 和廣度上,除了依靠科技手段外,還應盡可能和社會各專業服務機構聯合,滿足業戶的多方面需求。我們提出以下兩項措施:
2.1在 **** 一期建立相應的居民生活商業網點。從滿足居民生活需要做起,利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等,為廣大業戶提供各種便利條件。
2.2管理處全方位建立商業服務信息網,與各商家、專業服務公司建立廣泛聯系,滿足業戶需求。如物業保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務、接送小孩、代購各種票務、介紹住家保姆等等。
3超前性、創造性、全方位服務的意識
3.1超前性是 **** 一期物業管理前衛和榜樣地位的標志。重點由以下幾點組成:
3.1.1實施住宅環境形象設計與建設(dis)工程。住宅環境形象設計與建設是繼企業形象策劃(cis)之后更富時代特色的新概念,它已同資源、人才、科教、環境、信息等一樣,成為構成住宅管理的要素之一,同時,具有對住宅形象的塑造功能和對物業的增值功能。
3.1.2全面體現對殘疾人的關心。我們將在整個住宅區內對殘疾人實行無障礙通行,公共區域設有關照殘疾人的標識。這一措施不僅體現了對殘疾人的關愛,同時也會提高居民的文明意識。
3.1.3充分發揮電視監控系統的作用,使管理人員及時掌握 **** 一期各個區域的治安狀況,出入人流狀況,車輛交通狀況及衛生保潔狀況等,使各種緊急情況能得到及時處理。
3.2創造性是 **** 一期物業管理的生命源泉
科技在進步,人們的觀念在不斷地轉變,人們對住宅區的各種需求也在不斷地擴展。**** 一期只有不斷地創新,吸收國內外住宅管理精華,做人之未做,做人之難做,才能不斷完善,并保持在同行業中的領先地位。如:實行物業管理企業多元化經營,我們計劃在接管****一期物業管理工作后,在其周圍區域內陸續投資開設電器維修中心、美容美發中心、快餐店、健身房等,以滿足廣大住戶的日常生活需要,同時不斷提高管理處的綜合實力。
3.3實施社區全方位服務
我們在接管 **** 一期后,將迅速推出“溫馨家園計劃”,充分利用**** 一期及周邊地區的各類設施和場所,為廣大業戶提供全面周到的 24 小時溫馨服務。如:
3.3.1定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對等,豐富住戶的業余生活,增進業戶間的情感溝通。。
3.3.2設立業戶接待日和業戶接待電話,向業戶提供24 小時全天候的護衛、保潔和維修服務。
我們的口號是:“住 ****一期,享受輕松生活”。使每一位入住 ****一期的業戶都能享受到我們溫馨的服務和現代生活的便利。
4創造優美舒適、安
全文明、潔凈環境的設想
**** 一期位于新市區,是一個高檔住宅區,在物業管理工作中,我們應以高的文化品味取勝,通過住宅區軟、硬件的配套服務,創造出優美舒適、安全文明、環境潔凈的高檔小區。
4.1硬件建設
可靠的安全保障系統、管理完善的環境設施、簡潔醒目的住宅形象設計系統、安全方便的交通網絡以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進設施、設備為 **** 一期高尚環境和文明建設提供了物質保證。
4.1.1公布空氣質量周報?？諝赓|量是環境質量的重要內容。我們擬在 **** 一期內業戶基本上都入住以后,實行空氣質量周報公布措施。這樣既可以讓監測數據直接為業戶服務,同時又可以提高住戶的環保意識。**** 一期應為凈化 ** 環境做出積極的貢獻。
4.1.2建立優美的環境。為了使 **** 一期環境進一步活躍起來,更具文化品味,我們將與 **合作,對小區內各種植物進行標識、歸類,將 **** 一期變為富有特色的小型植物園,使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花,而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識,這是一項極有意義的措施。
4.1.3對垃圾的分類處理。隨著社會的發展和進步,環保問題越來越突出,我們計劃在接管 **** 一期后逐步實行垃圾的分類投放和處理,并在《住戶手冊》和各投放點標明分類收集方法。設可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱。可回收垃圾以報紙、書刊、瓶、易拉罐等為主,一般垃圾及渣土等為主,有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對垃圾的分類處理,我們將通過各種宣傳手段,增強業戶的環保意識,引導他們養成正確的習慣。
4.1.4嚴格車輛交通管理。我們準備設置完善的各類交通標識,加強車輛的監控和引導,及時處理突發事件。
4.1.5運用現代科技手段,“三防”結合,確保安全?！叭馈苯Y合即是人防、物防、技防相結合。“人防”上我們實施快速反應系統,由管理中心統一指揮調度,強調多重結合,即流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強調人的因素的前提下,逐步過渡到技防為主,運用 **** 一期的智能化保安設施結合管理處的統一管理、快速調度,確保治安防范萬無一失。
4.2軟件建設
創建高檔次的住宅小區,軟件建設比硬件構成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業管理行業發展時間短,管理公司和廣大業戶均需要進一步加深對物業管理的認識和自身修養,這個過程需要日積月累的努力,物業管理公司應著眼于長遠發展,持之以恒地在軟件建設上下功夫。主要有以下內容:
4.2.1將可持續發展戰略作為 **** 一期發展的主導戰略。
4.2.2組織落實,措施得力。成立以管理處為主、有業戶代表參加的 ****一期環保委員會,著眼于 **** 一期長遠發展,依照可持續發展戰略,制定和實施 ****一期環保工程。
4.2.3引入住宅形象設計與建設功能,對 **** 一期進行形象塑造。
4.2.4建立“管理處員工人人都是環保監督員”的觀念,對不利于環保的行為及時予以制止。
4.2.5營造“保護社區環境,創建綠色家園”濃厚氣氛。重點放在 提高環保意識,增加環保知識方面,通過環保講座、每年六月的世界環保日系列活動等,引導住戶關心社區環境。
4.2.6鼓勵節約水電,組織居民開展有利于身心健康的文體活動。
4.2.7嚴格裝修審批手續,規范施工行為,控制裝修材料的使用,加強工程監管。
4.2.8要逐步實行垃圾的分類投放、處理。
5體現社區文化、環境文化特色的物業管理典范模式
5.1**** 一期社區文化活動的總體構想
社區文化三項主題:營造全新的工作理念;熱愛地球,保護環境;做新世紀文明使者。
社區文化三項特征:人性化的管理理念;超前性的文化視角;寧靜、祥和的文化氣氛。
社區文化的總體目標:使 **** 一期成為住宅文化的典范。
**** 一期將在我們的管理下大力開展社區文化建設。**** 一期的文化定位是中西方文化與現代科學技術的有機結合。我們將在環境文化、行為文化、制度文化,精神文化等四個方面全方位展開,通過循序漸進、潛移默化、寓教于樂的社區文化建設,提高業戶素質,培養互助互愛精神,增強社區凝聚力,發揮社區文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。在 **** 一期文化建設上,我們還注重近與遠、大與小、教與樂、雅與俗的結合。我們將實施名牌與形象戰略,積聚****一期的無形資產,創造名牌。
5.2**** 一期環境文化的構想
針對 **** 一期的園林式布局和環保要求,我們除了對住宅內噪音、水質、空氣等環保要素進行監測,全面加強社區環境文化和環保建設外,還準備做好以下幾點:第一,維護已有的園林綠化,實施各季節植物交叉式綠化工程。第二,加強對社區內環保意識的灌輸,使每個業戶都自覺熱愛社區內的環境,建議在社區內設計擺放一些雕塑作品,以體現出優雅的藝術氛圍。第三、開展社區環境文化建設,實施社區環境形象戰略,整合社區環境形象,統一規劃社區內的各種自然景觀和人文景觀。我們將擬定業戶手冊、環境手冊、制訂全面的環境管理方案。
第12篇 物業服務公司經營管理總體目標
總體目標 目標細化
物業項目調查目標
1.根據公司業務發展的需要,制訂物業項目市場調查計劃,并確保計劃得到100%執行
2.按照調查計劃的要求進行項目資料收集,保證收集的資料準確、有效
市場拓展目標
1.根據物業項目開發方向,組織制訂市場拓展計劃,并保證計劃編制及時率達到100%
2.組織市場拓展人員實施市場拓展計劃,確保計劃完成率達到100%
物業招商目標
1.負責公司物業招商工作計劃的制訂與組織實施,并確保工作計劃按時完成率達到100%
2.負責轄區商戶的日常管理,保證業主對招商工作的滿意率在98%以上
項目投標管理目標
1.按照標準的模式,完成物業項目投標書的編制, 并保證標書編制的及時率達到100%
2.積極運作物業項目投標相關事務,確保中標率達到90%以上
合作合同管理目標
1.代表公司與房地產商、小區商戶等進行物業合作洽談、簽訂合作合同,確保公司不受損失
2.負責物業合作合同資料的日常管理,確保檔案無遺失現象發生
