第1篇 公館前期物業服務管理：前期介入
公館前期服務管理:前期介入
第一節 前期介入
我們將提供全面的前期介入服務,并從物業管理角度在項目規劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議,為今后開展物業服務工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操階段做好充分的準備工作。
前期介入工作內容主要以下四個方面的內容:
規劃設計期間的介入工作
工程施工期間的介入工作
設施設備調試期間的配合工作
銷售推廣配合工作
一、規劃設計期間的介入工作
安排各專業人員對項目及所在區域進行實地考察,通過研讀、消化、理解項目公司提供的初步規劃、方案設計、項目模型、全套施工圖紙等資料,了解項目的規劃意圖和設計內容。
考查整體工程進度,協助項目公司各專業工程的階段性實施進度計劃提議方案;
建筑設計(地下、地面、標準層、屋面)是否滿足物業服務的需求;
設備機房的環境、通風是否滿足要求;
對室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
根據清潔管理經驗及物業規劃要求,提出垃圾房的建造位置和價格建議;
管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
在不增加項目開發成本的情況下,為配合國際環保理念的推行,對適當設置一些環保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為項目公司提供質量價格比最優的品牌與型號建議,以供參考選擇;
從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;
根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
協助審查園林綠化設計圖紙,選擇因地制宜的環境綠化植物,使其既美觀又方便長期養護,對不利于以后物業管理的問題提出調整建議;
從安全管理、員工生活、社區文化活動的開展需要等方面提出修改建議;
根據公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序;
對建筑外墻的選材和設計提供專業建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
對配套設施的規模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配及經營模式等提供咨詢和建議。
物業管理角度提供專業咨詢和改進建議以降低成本提高效益:
物業周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規格及標準等;
公共部分裝修材料的選用;
協助項目公司對多家電梯品牌進行優化選擇,從性能價格比等多方面確定最優方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規格;
在滿足消防規范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;
協助項目公司選擇性能穩定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商;
從業戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等;
從智能化的角度,提出專業建議:
在建筑給水與排水方面的節能、環保等的成功經驗提供專業建議;
根據項目增設的配套設施,從節能和環保的角度,提出建議;
解答項目公司關于物業管理相關法規、政策的咨詢或提供相關法規、政策文本;
二、工程施工期間的介入工作
工程施工中,工程前期介入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯絡會議和項目工程師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
提出遺漏工程項目的建議;
對項目公建配套設施、設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后業主的需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
三、設施設備調試期間的配合工作
在設施設備調試期,配合項目公司監督各專業設備安裝和調試工作,確保工程質量。
對設備的選型、安裝提出建議,對現場設施設備安裝狀況進行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控,各種管線的預埋等;
參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;
及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業管理專業角度提出相應的整改意見,及時通報項目公司;
參與設備的調試。
四、銷售推廣配合工作
此階段重點突出營銷現場管家式服務的展示,并使之貫穿于整個營銷全過程,讓潛在業主在置業之初就提前體驗到親切、溫馨、恰到好處的的服務,增大樓盤的亮點,最大程度促進銷售,具體工作開展如下:
項目銷售期間的物業服務展示
項目進入銷售階段時,我們將提供駐場管家、安管員、保潔、吧臺客服對銷售現場進行物業的維護及物業服務形象的展示。
*安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理;
*安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導、巡邏;
*保潔人員對銷售大廳、樣板間的滾動式保潔,保證環境的清潔、明亮;
*綠化人員對銷售大廳、樣板房室內綠化植物及園林環境的養護;
*駐場管家對業主物業管理相關問題的現場咨詢、解答,做未來管家式服務的展示;
*根據項目公司營銷部對銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺客服人員。
項目銷售推廣工作的配合
根據項目的基本經濟技術指標進行詳細測算,同
時考慮物業檔次的定位、周邊同類物業項目服務調查,確定最適合的物業管理標準和服務范圍,包括常規性服務和針對性特約服務、有償服務和無償服務的內容和標準,以便在銷售中給業主以全面、可靠的信息。
*根據項目實際情況和項目定位,配合項目公司編制相關宣傳資料;
*對銷售人員進行物業管理基礎知識培訓,模擬業主購房咨詢問題解答場景;
* 銷售中心和樣板房駐場管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;
* 參與現場銷售,對購房者有關物業管理的問題進行解答與咨詢;
* 在銷售現場配合項目公司向購房者宣傳物業管理的有關法規,使購房者做到明明白白消費。
項目銷售所需物業文件的編制與審定
參與項目公司同業主或使用人的簽約,就購房合同中涉及物業管理事項的條款進行嚴格把關。
根據《物權法》和《物業管理條例》的有關規定,《前期物業服務協議》和《臨時業主規約》作為購房合同的附件在業主簽約時一并提供。
我們將負責《前期物業服務合同》和《臨時業主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
項目銷售服務定期信息反饋協調機制
第2篇 某某前期介入服務與接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據委托方物業施工進度的實際情況,對'××項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
*監控和消控中心的設置;
*小區人車分流的設計;
*公共照明開關設置位置;
*公共照明開關開閉形式;
*物業管理用房的位置設計;
*小區垃圾房的設置;
*公共洗手間的設置;
*信報箱的設立;
*公共告示欄的配置;
*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
2、建設施工階段
*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
*分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
*審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
*提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
*檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);
*檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
*配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;
*提出遺漏工程項目的建議;
*對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
*發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
*參與重大設備的調試和驗收;
*制訂物業驗收流程;
*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;
*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;
*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;
*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。
二、 項目的接管驗收
1)物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業維護保養管理的角度驗收,也應站在業戶的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業戶的合法權益;
c.接管驗收中若發現問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定,由開發主體負責保修,向物業管理公司交付保修保證金,或由物業管理公司負責保修,開發主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業具備正常的使用功能,充分維護業戶的利益
c.為以后的物業管理創造條件:通過物業的接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料,可以摸清掌握物業的性能與特點,預防管理中可能出現的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業管理創造了條件。
三、入住管理方案
*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作
*為業主辦理入伙手續時,應程序順暢,手續完善,票據正規。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業主入伙流程
1)業主向售房單位/發展商辦理售房手續后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。
3)物業管理公司在審核資料無誤后,向業主介紹物業管理服務情況、收費情況;代發展商與業主簽訂《使用公約》。
6)若業主驗房發現并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發展商,管理處應協助發展商對房屋進行整改后,請業主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。
8)業戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3)由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋,如發現有房屋質量問題的,由物業管理公司通知工程隊整改。
4)整改后或驗收房屋沒問題,業戶就同物業管理公司簽驗收單,并從物業管理公司領取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。
3、 入伙作業標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全,記錄規范完整,按戶建立業戶檔案。
*入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續
齊全,收費合理,守時守約,保證質量。
*內部手冊登記及時,即時完成注記。
*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業規程
*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。
*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。
*業戶到管理處簽收入伙資料,付清物業管理費用。
*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房,抄錄水電表底數并共同確認。
*業戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。
*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時,雙方須簽字確認。
*業戶驗房確認后領取鑰匙,辦理簽收手續。
5、入伙作業檢查規范
為了保證××項目(---)入伙工作正常有序,管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。
1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節,發現問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發現不符合作業要求,用書面通知相關人員整改,對確屬運作上的不完善處,經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
第3篇 某物業管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對'××廣場××號樓項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
監控和消控中心的設置;
小區人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業管理用房的位置設計;
小區垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄::的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
……。
2、建設施工階段
建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設備的調試和驗收;
制訂物業驗收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;
委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;
對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;
提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。
5、項目的接管驗收
1)物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準
》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業維護保養管理的角度驗收,也應站在業戶::的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業戶的合法權益;
c.接管驗收中若發現問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定,由開發主體負責保修,向物業管理公司交付保修保證金,或由物業管理公司負責保修,開發主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業具備正常的使用功能,充分維護業戶的利益
