第1篇 購物中心物業管理服務總體構想規范
zz購物中心物業管理服務總體構想
提要:
管理定位--高檔商業社區
管理目標--句容市商場物業管理最佳
管理模式--現代化、專業化物業管理
四大理論--客戶關系管理、合工理論、目標計劃管理、時間管理
五大優勢--理念、團隊、技術、經驗、配套
四個重點--整體形象、安全、機電設備管理、建筑外觀
四大措施--全面投入,保障設備的良好運行;不斷鉆研和學習,利用高科技手段進行管理;全面防范,治安事件發生率為零;發揮本公司規模優勢,實施專業化低成本管理;
六大保障--整合型管理體系(iso9000、iso14000、ohsas18000)、科學的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財、物的有力保障、專業的機電設備運行管理保障能力、高效的客戶關系管理和信息處理平臺
持續超越--持續滿足和超越客戶市場需求的意識
一、管理定位
通過規范和統一商場的經營秩序,打造干凈、清新、溫馨、時尚、安全、舒適的購物消費環境。
二、管理目標
全年不斷深化管理服務、提高物業管理水平,提升物業管理形象。
三、管理機制與模式
(一)實行執行機構、責任機構、監督機構有機結合的'三位一體'式的共管機制,推行科技型物業管理模式。
(二)現代化、專業化物業管理模式
現代化:充分吸收中國物業管理發展二十年的科技及理論成果,依托我公司管理人員多年物業管理經驗,學習并借鑒國際同行的優秀經驗,憑借我公司本土化運作年的優勢,結合句容本地實際,在購物中心實施既具備國際國內一流水準,又符合句容市本地化的商場物業管理模式。
專業化:以我公司的精銳專業團隊,在公共秩序維護、保潔、綠化、設施設備維修養護等方面為句容**國際購物中心全面實行專業管理及服務。
四、管理學理論運用
句容**國際購物中心作為一流的購物中心,其物業管理素質也必須達到與之相符合的高度。本公司長期致力于現代企業制度的建立與完善,并堅信堅實的管理理論是夯實一個企業內部管理的重要基礎。針對句容**國際購物中心物業特質,我們將以詳盡的客戶關系管理、合工理論、目標計劃管理、時間管理等一系列理論體系作為物業管理項目運作的理論保障。
客戶關系管理:'以客戶為中心',不是一句空洞的口號,而是富有哲理的經營理念。反映在企業當中,就是所有的業務過程圍繞如何更多地為客戶創造價值,客戶獲得客戶價值是客戶滿意、客戶忠誠的根本理由。以客戶為中心的經營模式的實現,需要一套科學而有效的解決方案,它包括以客戶為中心的戰略規劃、管理咨詢、實施等核心環節。本公司將以此作為物業管理的核心理念,對句容**國際購物中心物業管理客戶市場有效開發和拓展。
合工理論:本公司倡導,每一個員工都必須成為學習型的個人,由此,公司才能真正建立成為學習型的組織。因此,員工綜合素質的培養,在本公司一直受到重視。而在對員工進行綜合素質培訓的同時,本公司越來越明顯感覺到,合工理論將在現代企業發展中起到積極的作用。
200年以前,亞當斯密以制造針為例論述了勞動分工的作用。而且,他的這一分工理論成了近代產業革命的起點,也成了后來的管理學家創建管理學的理論前提。確實勞動分工較大幅度地提高了勞動生產率,也有利于專業化和職能化管理。但是,這種理論發展到今天,負面效應日益顯露出來。現代社會,一方面追求產品個性化,生產復雜化,企業經營多元化,如果片面強調分工精細和專業化,則使得企業的整體協調作業過程和對過程的監控越來越高,結果致使企業整體效率低下;同時,把人分成上下級關系的官僚體制,使人的積極性、主動性得不到充分發揮,相反腐蝕著人的精神,不利于人的身心健康,以至于走到了分工與協作原則初始動機的反面。另一方面,高科技的發展,特別是計算機的普及運用,使簡化管理環節成為可能。同時,與市場變化和高科技發展相對應的是勞動力素質大大提高,員工不再滿足于從事單調、簡單的復雜性工作,對分享決策權的要求日益強烈。
因此,本公司打破分工理論的桎梏,在公司提出'合工理論',即借助信息技術,以重整企業業務流程為突破口,將原先被分割得支離破碎的業務流程再合理地'組裝'回去,將幾道工序合并,歸一人完成,并將分別負責不同工序的人員組合成工作小組或團隊,以利于共享信息、簡化交接手續、縮短時間。另外,減少管理層次,提高管理幅度,建立扁平化的組織結構,從而打破官僚體制,減少了審核與監督程序,降低了管理成本,減少了內部沖突,增加了組織的凝聚力,大大調動了員工的積極性,促進了員工的個人發展。本公司將在句容**國際購物中心物業管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎理論,最大限度地降低管理成本,提高工作效率。
目標計劃管理:由本公司整體目標延展出句容**國際購物中心物業管理處各工種分項活動、分項目標與各項工作計劃的過程即所謂目標計劃延展。即為目標計劃管理的精髓。其實施則透過本公司組織架構,應用目標延展的方法來制定句容**國際購物中心物業管理處各項工作計劃,并建立績效指標作為衡量目標達成的考核標準。
時間管理:要求句容**國際購物中心物業管理處各工種員工務必了解時間管理的涵意、樹立時間成本的意識,掌握時間管理的遠近分配、時間管理的優先順序、時間管理的限制突破、時間管理的計劃效率、時間管理的結果及評估等,使句容**國際購物中心的各項物業管理工作得以高效率的展開。
五、管理優勢
(一)理念優勢
理念是服務的靈魂所在,是員工動力的源泉,公司以不斷提升服務水平為工作的指導思想。以'至情、至微、至效'的精神為理念,不懈追求更高的服務境界,極力員工的創造性思維和創造力,在這種理念的支撐下,近年來,公司所管理的眾多項目中,受到了業主的一致好評好信任。
以'至情、至微、至效'為基礎,我們引伸出了以下獨具特色的理念:'至優化'理念; '換位思考'理念以及'-∞(無窮小)'理念等。
至優化理念
即每個員工都有明確的職責范圍,在服務過程中遇到的任何問題,都要設計出幾套解決問題的方案,從用戶(使用人)的角度、經濟的角度選擇一個最佳的解決方案,達到最佳的效果,同時以最優理念為根本引伸出了幾種提供優質服務的措施:'快捷服務'、'機務作風'、'便民服務'等。'快捷服務'即在接到擁護需求信息或任務時,要求我們的員工立即行動并迅速解決問題,體現'效率就是生命'的精神;'機務作風'即是采用嚴謹細致的航空系統維護管理方法,對每一項工作都嚴格按程序認真細致去完成;'便民服務'即向業主(用戶)提供購物導向、室內維修等正常物業管理范圍以外的服務,體現公司的'周到服務'
。'至優化理念'服務達到的效果是:當您在繁忙工作的時候,優美的購物環境、適宜的溫度、優良的空氣質量使您盡享消費購物的樂趣;在您需要服務的時候,管理服務人員就會出現在您的身邊,每個員工的工作都是一絲不茍,彬彬有禮且規范化、標準化。
換位思考
即凡事都要設身處地站在客戶需求的角度進行考慮,再反過來考慮如何滿足客戶的需求,真正做到以客戶為中心,把業主的滿意作為工作的出發點和工作的最終目標。'你想到的我們都已做到,你沒有想到的我們超前做到',從而提供更適合客戶需要的服務,滿足甚至超越客戶的需求。
-∞(無窮小)理念
*-∞(無窮小)磨合
即在物業管理介入中,深入物業現場、參與設備調試、熟悉各項功能,站在使用人的角度,發現影響使用功能的因素,及時提出合理化建議,將不利的因素消滅在萌芽狀態,同時,結合其物業特點,充分了解客戶需求,進一步完善各項管理方案及制度,并理順各方面的關系,在正式接管物業時,使管理磨合期接近'零'。
*-∞(無窮小)風險
商業物業的管理有別于其他物業,特別是安全、環境和技術含量方面。為防止意外事件的發生,公司在'人防'、'技防'和制度建設、監督機制等方面都有嚴格的管理措施,確保萬無一失,為了解決業主和商戶后顧之憂,我們著眼于長遠承擔物業管理責任,不斷完善硬件與軟件設施,確保物業的正常安全運行,注重物業相關保險事宜,按照有關規定投保公共責任險、第三者責任險,并與事務管理部門協商安防設備保險事宜,提高句容**國際購物中心物業抗風險能力。
*-∞(無窮小)干擾
--在購物中心正式開放時間以外完成所有公共部位的清潔工作,確保不會因清潔使地面濕滑造成行走不便,購物中心正式開放時,清潔員在所轄清潔范圍內不斷巡視保潔,發現問題及時處理,不能因保潔而影響和干擾消費都購物。
--在保證商戶正常工作的前提下,對會妨礙消費者購物的維修保養工作,一律安排在購物中心開放時間以外(突發事件需緊急處理的情況除外),同時,在維修保養工作中,維修人員必須先做好維修區域防護及警示措施后,方可進行工作。維修完畢,立即清理現場,以避免造成污染和給用戶帶來不便。
*-∞(無窮小)缺陷
就是要求每一個員工都要細心謹慎,把工作上可能發生的缺陷(缺點)降低到'零'的一種管理方法,零缺陷并不是說絕對沒有缺陷,或缺陷絕對等于零,而是指以缺陷等于零為目標的管理理念,每一個員工都要在自己的工作職責范圍內力爭做到無缺陷,從而培養員工高度的責任感和嚴謹的工作作風,提高服務質量。
(二)技術優勢--技術過硬、裝備精良的樓宇設備管理隊伍
公司積累了多年的樓宇機電設備管理經驗,公司目前擁有各類專業技術人員三十多名,配備有大量維修設備,維修儀器儀表和專用工具,公司對電梯、中央空調、消防、給排水、供配電、秩序維護監控以及先進的智能化系統等均制訂了完善的技術管理規范和量化管理辦法,能制訂出高效、可操作性強的設備管理方案,確保各系統的正常運行。
我們的技術優勢還體現在能根據句容**國際購物中心的物業特點,制訂出有效的機電設備經濟運行方案,節能降耗,為客戶顯著降低物業運行費用。
(三)經驗優勢--豐富的物業管理經驗
公司相關管理人員均有著多年的商業物業管理工作經驗,從管理專業理論和句容當地市場都十分的了解,是我們有信心為句容**國際購物中心提供優質物業管理服務的一大支撐及有力保障。
(四)配套優勢--提供綜合性物業管理服務
我們日常的物業管理實踐中,積累了為客戶提供全方位、綜合性、專業化、個性化管理服務的豐富經驗,在句容**國際購物中心的物業管理中,我們將潛心研究消費者、業主、商戶的需求,提供優質的綜合服務。
六、工作重點
經過全面深入的調研,了解了句容**國際購物中心物業狀況,并從業主(商戶)的角度出發,分析了句容**國際購物中心物業管理的重點,經歸納整理,句容**國際購物中心的物業管理工作重點體現在以下五個方面:
(一)整體形象
項目位于市區中心,為政府重點招商項目,后期必將成為句容市標志性商業'旗航'為此我們提出了--時尚、高雅、溫馨。
時尚--體現句容**國際購物中心改革的思想和與國際接軌的購物方式。
高雅--展示句容**國際購物中心購物的品味高檔。
溫馨--象征句容**國際購物中心為人性化消費吸引力。
(二)安全防衛
句容**國際購物中心商業運作,均采用全開放式設計,進出中心的車輛和人員很多,成分復雜,因此,句容**國際購物中心的安全工作是物業管理的重中之重。
(三)設施設備
句容**國際購物中心是現代高新技術的結合體,是一座超大型的智能化建筑、機電設備系統不僅裝機容量大、復雜,而且進口設備多、技術先進。設備系統包括供配電、給排水、中央空調、電梯、消防、智能化等系統,其設備運行安全正常是保證整個物業正常運作的基本條件,所以,設施設備的管理顯得尤為重要。
(五)建筑物
句容**國際購物中心建設形象現代新穎,外型美觀,對維護管理要求高。裝飾材料的多樣性,決定了今后我們在物業管理工作中要針對不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段,如木質材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕;地毯的防潮、防蛀蝕、防染色;皮革材料的防腐蝕老化;大理石、花崗石等石質材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護的重要內容。與此同時,建筑物的外觀又是句容**國際購物中心的形象。所以,建筑物的管理十分重要。
七、主要措施
針對以上我們所列舉的管理重點及物業特性,我公司對句容**國際購物中心的管理將采取四大措施。
措施之一:全面投入,保障設備的良好運行
句容**國際購物中心設備設施的日常運作有著極高的管理維護要求。本物業投入使用的一些先進設備設施將使得管理觀念、管理機構、管理方式更現代化、科學化。設施設備要求高、操作嚴、范圍廣,涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學習、現場參觀、實地演練的基礎上,將制訂科學合理、切實可行的維護、保養、運行計劃,保證各項設施設備的良好、有效運作。并且,本公司還將組織所有的設備養護人員針對句容**國際購物中心物業所投入的各種類設施設備進行專業培訓和學習,保證意識到位,技術到位,服務到位。
措施之二:不斷鉆研和學習,利用高科技手段進行管理
中國物業管理的初期是屬于勞動密集型企業,人員素質要求相對較低,對于大量的日常工作主要以量取勝,而本公司正在不斷完善企業制度,逐步將企業向科技密集型轉化。
措施之三:全面防范,最大限度降低管理原因造成的治安事件發生率
句容**國際購物中心物業的人員數量多、流動性強、成分復雜且不易管理,這給物業管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難,根據句容**國際購物中心的安防條件,結合本公司長期管理各類不同性質物業的安防經驗,依托本公司常年堅持半軍事化管理的高素質護衛隊伍,從實際情況出發,確立了句容**國際購物中心使用初期'人防為主、技防為輔',常規期'雙管齊下,全面防范'的整體治安思路,采用三重五層防范系統,并將實行24小時安護員全方位便裝巡邏制、24小時監控中心值守制。我們有理由相信,經過本公司的管理,可以確保句容**國際購物中心因物業管理原因造成的治安事件發生率。
措施之四:發揮本公司規模優勢,實施對電梯、秩序維護、環境等的專業化低成本管理
物業管理行業向專業化、規模化、方向發展是市場的選擇和時代的要求。在句容**國際購物中心的管理工作中,針對該物業的諸多特點,我們將充分發揮本公司管理規模優勢,逐步實現綠化、保潔、秩序維護、設施設備養護等方面的專業化管理,同時,本公司一貫倡導勤儉辦事精神,珍惜和用好來自客戶的每一分錢,力求所費必有所值。我們組織了專門班子,對句容**國際購物中心物業位置、設計功能、占地面積、設備狀況、管理要求等各種因素在成本構成中的權變系數進行研究,并將采取'集中配送、貨比三家'和修舊利廢、獎節罰超等一系列具體措施,分項控制人力和物化消耗,力爭以低于市場價的收費提供服務,保證業主、商戶、社會全面受益。充分體現本公司'以嚴謹細致、追求完美的工作作風,使經營品質不斷提升,讓用戶獲得滿意服務'的質量方針和'以客戶為中心'的經營思想。
八、六項具體保障
(一)嚴謹的管理運行體系--整合型管理體系
iso9000質量管理體系、iso14000環境管理體系和ohsas18000職業安全健康管理體系是國際上通用的管理體系,在句容**國際購物中心的物業管理中,我們導入iso9000、iso14000、ohsas18000三種管理體系,并將這三種管理體系進行完全整合,形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系,進而制訂綜合的管理方案,進行綜合策劃、綜合預算、實現多種的管理目標,從而在句容**國際購物中心的物業管理中確保管理的高質量,對用戶提供更優質的服務,并且把句容**國際購物中心創建成為綠色環保型物業,使其成為句容市一顆亮麗的明珠,同時,確保物業管理員工的職業健康和安全,消除各種事故隱患和減少疾病的發生。
整合型物業管理體系在其具體執行過程中,將以全面質量管理方法為基礎,即將所有管理活動都歸結為一個產生、形成、實施和驗證的過程,并按'計劃--執行--檢查--處理'四個階段運行,即pdca循環,這是我們整合型管理體系的運作方式,也是做任何事情必須遵循的規律,我們開展每項工作,應先有設想或打算(計劃),然后按計劃去實施,即執行,計劃執行過程中出現的偏差,應及時糾偏與調整,即核對檢查;根據檢查結果,把成功的經驗加以肯定并列入標準中,沒有解決的問題反映給下一個循環,繼續改進,即處理階段。
公司對句容**國際購物中心所有服務程序進行全方位監控,將物業管理的每一個環節程序化,通過月檢、巡檢、抽檢、內檢、外檢等各項檢驗控制手段,嚴格控制每一服務產品的提供及客戶滿意程度,使得各項工作以最規范的程序進入市場,保持服務水平和服務質量的持續改進和提高。
(二)科學的人力資源管理體系
物業管理行業提供的產品是'服務',物業管理的過程是物業管理人員向客戶提供服務的過程,物業管理人員素質的高低直接影響到服務的質量和效果,公司在句容**國際購物中心的物業管理中,并對人力資源管理進行全程的有效控制。
定員、定崗、定編、定崗位工作標準。通過精干的人員達到高效運作的目的。
人員錄用入職政審。確保句容**國際購物中心物業管理人員政治素質過硬。
秩序員實行準軍事化管理。練就其過硬的思想和身體素質。
實行人性化民主型內部管理和'幫帶'制度。促進能力較差的員工共同進步,著力培養員工的團隊精神,提高整體管理水平,增強凝聚力,使員工始終保持積極進取的心態。
科學培訓。通過崗位培訓、外送培訓、崗位輪訓、跟班培訓、參觀考察和專題討論,讓員工隨時掌握行業的發展動態,積極學習國內外較新的管理技術與方法,總結工作中的經驗教訓,進一步提高員工的工作能力和工作標準。
量化考核和末尾淘汰制。考核包括轉正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內部上崗證考核等,專業技術人員和秩序維護人員每半年進行一次考核,名次最后者淘汰;各部門負責人,工程技術人員、管理人員每年進行一次考核,名列最后者降級或淘汰。
崗位'動態'管理,競爭上崗。激勵員工求知上進。
內部職稱評定。肯定并充分發揮員工的能力。
崗位薪酬實行管理、技術崗位兩條線,以崗定薪、保證管理、技術兩方面人才的平衡。
(三)嚴密的安全管理和保密體系
以'外弛內張'為原則,以秩序維護、消防管理、車輛管理為主線,以訓練有素、行動迅速、果斷干練的秩序隊伍為載體,利用現代化手段,依靠先進的技術設備與工具,科學組織日常管理,精心布置重大活動的安全安排,迅速協助處理突發事件。
重大活動、按性質采取一級加強保衛、二級保衛、三級保衛等三種方案。
秩序狀態管理:根據報警信息反映的不同事件,定義一級、二級、三級、四級安全狀態,并相應規定一級、二級、三級、四級反應力量、建立以監控中心為指揮調度中心,相關部門負責人為分狀態、分階段現場指揮的指揮體系,針對不同的狀態,調動不同的反應力量,采取相應的處理程序,分級應對,限時到位,通過完善各狀態應急處理的調度、組織、協調,確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。
消防重點部位重點防范。
(四)人、財、物的有力保障
實施精英人才組合戰略。委派精銳骨干組成句容**國際購物中心專業管理團隊,我們將委派現任我公司項目經理、具有打造'精品'物業經驗、組織能力強、責任心強的同志出任句容**國際購物中心物業管理處的經理、委派具有精湛技術和豐富實踐經驗的工程師擔任句容**國際購物中心的物業管理處技術總工程師,從公司抽調專業技術骨干,組成質量控制、工程技術等專業技術齊全的高效團隊。
配置齊全、先進的句容**國際購物中心物業管理設備,為實現現代化、專業化物業管理奠定堅實的物質基礎。
公司具備一定的資金實力和物質基礎,句容**國際購物中心項目將作為公司的管理重點之一,重點保障。
(五)提高設施設備運行管理保障能力
正式進駐后,立即完成
制度,確保電梯、中央空調、供水供電、消防控制及通訊等關鍵設備運行良好。
日常管理
--預防為主,堅持日常保養與計劃性維修保養并重,使設備處于良好運行狀態。
--對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好重要設備;'四會'即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。
--實行專業人員修理與使用操作人員維護相結合的方式,以專業修理為主,同時要求設備的使用操作人員進行日常的維修保養和小修。
--完善設備管理和定期維修制度。制訂科學的保養規程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
--修舊利廢,合理更新,降低設備維修材料費用。
--制定各設備系統詳細的應急處理方案,確保在出現應急情況時及時有序處理。
(六)高效的客戶管理和信息處理平臺
本公司多年來一直把'以客戶為中心',追求最高程度客戶滿意率作為不懈努力的工作目標。在句容**國際購物中心物業管理項目中,本公司將一如既往關注客戶需求,通過'管理報告制'、'定期回訪制'以及隨時溝通等方式在第一時間了解客戶的服務需求與服務咨詢,并以本公司的24小時客戶投訴中心配合本項目的物業管理工作,力爭讓客戶獲得滿意服務。我們的客戶:物業的所有人(業主)、使用人(商戶)、受益人(消費者)--外部客戶;員工--內部客戶,正確處理好這兩種客戶,及時處理各種信息,實現員工滿意,業主、用戶滿意。
九、持續滿足和超越客戶市場的意識
物業管理市場發展到現在,已經超越了最初低成本、粗放性經營的模式,更高、更精、更好的服務是業主和物業管理企業共同追求的目標。公司一直把持續持續滿足和超越客戶市場作為我們工作的終極目標,開掘句容**國際購物中心物業管理服務的內容的深度及廣度:
本公司在句容**國際購物中心確立的物業管理標準,將以國家建設部頒布的物業管理標準與星級酒店的服務標準相結合。本公司所提供的服務標準可以用service(即中文'服務'一詞)中的7個字母來概述:
s,即smile(微笑),服務人員要對每一位客戶微笑;
e,即e*cellent(出色),服務人員要將每一項工作都做得很出色;
r,即ready(準備),服務人員要隨時準備為客戶服務;
v,即viewing(看待),服務人員要把每一位客戶都當做需要特殊照顧的貴賓看待;
i,即inviting(邀請),服務人員每一次服務結束都要向客戶發出下次再來的邀請;
c,即creation(創造),服務人員要善于創造溫暖的服務氣氛;
e,即eye(眼光),服務人員要始終用熱情的眼光關注客戶。
第2篇 購物中心物業管理服務承諾規范
購物中心物業管理服務承諾
一、服務承諾:
1、承接物業管理之前與委托方簽定的物業管理合同。
2、管理區域有常設機構--物業管理事務所為用戶提供24小時服務。
3、事務所設立專門服務電話,接受用戶對物業管理服務需求、報修、求助、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄。
4、物業管理事務所標識清晰,辦公環境安靜、整潔、有序。
5、服務項目、收費標準向用戶公布。
6、服務人員休息室有序、整潔。
7、區內有護衛值守。
8、服務人員統一配置專門服裝。
9、護衛人員配置對講機等安防工具。
10、每個樓層配備有垃圾收集、果皮箱。
11、應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率。
12、房屋及共用設施、設備檔案資料齊全,分類成冊。
13、物業竣工驗收資料分類保存、完整齊全,借閱有借閱人簽字記錄并按期歸還。
14、各種物業管理資料、記錄分類保存,失效的資料有作廢標識或銷毀記錄。更改有更改人及審批人簽名。
15、房屋本體及裝修管理
房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡,房屋完好率達100%;無亂貼、亂畫、亂涂和亂懸掛現象;
區域標識明顯,完好率達100%;商場主入口設有引路平面示意圖,主要路口設有路標;
樓梯及走道通暢,無阻礙物及雜物堆放;
樓梯及走道窗戶完好,開啟及關閉自如;
墻面基本完好,無亂貼、亂畫、亂涂現象;
室外廣告牌、泛光燈等按規定位置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損;
房屋移交設施齊全,手續清晰完善;
房屋裝修簽定合同,申請率達100%;裝修管理責任書簽訂率100%;
房屋裝飾裝修符合規定,無違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現象,房屋裝修違章作業制止率達100%,禁止率達95%;
裝修廢料和垃圾在指定有明顯標識的區域堆放,停留時間不超過48小時;
按規定時間裝修,不影響他人工作、休息;
冷凝水集中收集,外支架無銹蝕現象;
空鋪設施齊全完好、干凈,無雜物堆放,在工作時間內能保證業主隨時能夠開啟房門;
屋面無滴漏現象,維修及時率、合格率達100%;
房屋本體每周巡檢一次, 報修、發現問題兩日內處理。
16、設備管理
建立設備24小時管理制度、操作規程,運行、維護保養及維修記錄完整;
建立健全設備管理臺帳、計量器具及維保工具臺帳和技術性文件資料明細表,完整率和準確率達100%;
建立備品備件臺帳,備品備件擺放整齊,定期檢查,不變質、變形,保證隨時提供設備維修;
各種設備標識清晰、完善,使用或停止狀態正確;
設備及機房環境干凈整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發生,符合設備要求;
潤滑部位油質、油量、油壓、油溫保持在規定指標內;
設備管理人員具有專業技術資格,持證上崗,并嚴格執行操作規程;
設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故;
17、消防系統
消防設施配備齊全、完好率100%,可隨時啟用,無火災安全隱患;
消防器材標識清晰,按規定懸掛,不超過保質期;
消防箱標識完好清晰,消防栓閥座不固死,水龍帶無破損和漏水現象;
消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水;
消防泵運行正常,壓力表正常;
水池(箱)進口、出口和浮標功能正常,清洗水池(箱)要預警并標識,清洗,盡快達到規定水量;
組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,建立義務消防隊,明確各區消防責任人,簽定責任書;
消防集中控制系統完好、隨時可以啟用,中心24小時值守操作,運行、維護保養及維修記錄完整,日、周、月檢記錄完整;
18、供電系統
維修管理人員持有專業上崗證書。
各類安全和操作標識準確、完善、清晰。
配電房上鎖,標識清晰完好,具有防鼠措施。
配電盤、柜器件齊全,接地、運行完好;配線絕緣完好可靠;報修、發現問題10分鐘內處理。
正常限電、停電提前24小時通告用戶;應急恢復用電在15分鐘內完成。
供電線路規范,無私搭亂接現象。
高壓配電裝置有明顯隔離網隔離。
嚴格執行供電系統管理措施,每日巡檢兩次以上記錄完整;電表完好,計量準確。
19、弱電系統
制定弱電系統工作制度。每月巡檢一次,記錄完整,發現問題即時處理。
智能化系統設施設備運行完好,有記錄并按規定期限保存。
中央空調系統
維修管理人員持有專業上崗證書。
各類安全和操作標識準確、完善、清晰。
機房上鎖,標識清晰完好。
機房具有防鼠措施。
正常送、停提前24小時通告用戶,維修有警示。
供電線路規范,無私搭亂接現象。
機組、閥門、管道等設施無跑、冒、滴、漏現象。
嚴格執行系統管理措施,記錄完整,準確。
每日運行及傳動部位溫度檢查兩次,保證提前運行正常.滿足不定時供應延長.
20、公共設施
建立健全公共設施管理臺帳及其技術性文件資料明細表,完整率和正確率達100%。
建立公共設施管理制度、操作規程,維護保養及維修記錄完整。
共用設施無隨意改變用途現象。
共用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。
路燈、走道燈等無殘缺、無銹蝕、粘貼破損現象,路燈及走道燈完好率達100%以上。報修、發現問題10分鐘內處理。
各種井蓋加蓋密封,完好率達100%,維修移動須標識并作好防范措施。
公共道路路面通暢、平整,排水通暢,完好率100%;井蓋無缺損、丟失現象,路面井蓋不影響車輛和行人通行。
化糞池、積沙井、明暗溝蓋板完好率100%,無阻
塞現象,每半年進行一次清掏。每周進行一次檢查,發現問題及時處理,清掏不超過24小時。
各類水景、噴泉、雕塑、座椅、長廊、扶手、護攔樓梯、宣傳欄等完好無損,滿足其使用功能,無涂畫、無脫漆、損壞等現象。
草坪燈、裝飾燈完好無損,滿足其使用功能。
公共照明按時開關,背景音樂按時播放。
停車場完好率98%,維修須標識并作好防范應急措施。
公建設施每日巡檢記錄完整,報修、發現問題當日內處理,每年作季度、年度計劃保養。
21、安全防范
管理區域制定安全防范制度,保證24小時值班及巡邏安全防范。
設三個固定崗專人值守,采用限時跨立姿勢于指定地點站立服務。
對來訪人員提供指引服務,態度須和藹。善于發現隱患和可疑人員,處理突發事件。大件物品進行出入登記簽可制。
巡視人員按規定時間和線路電子巡更,巡視率達100%,頻率不低于2小時/次。
監控系統24小時三班值守,對控制區域進行監控并定時錄像(待設備到位)。
安全員須統一著裝,配證上崗;經崗前培訓及每月定期培訓,熟悉區內環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責,賦有獻身精神。保持良好的崗位形象,態度和藹、儀態端莊,自然大方、熱情。用語規范,說話和氣、口齒清楚。
上崗時嚴禁吸煙、喝酒、看書看報,不做與工作無關之事。不遲、曠準時接班。
每周三下午15:00參加公司資源管理部組織的訓練。
配證上崗須著制式服裝,冬裝,夏裝不得混穿。扣好領鉤、衣扣,不得披衣, 敞懷,卷褲腿。制式襯衣,內衣下擺不得外露,前后不得打褶。不得在制服外罩便服,不準圍圍巾。
非管理原因火災、刑事和交通事故年發生率不超過0。
作好每班《值班記錄》、《交接班記錄》,時時微笑服務。
22、衛生潔凈
實行全環境潔凈保障,保潔率達99%,辦公垃圾日清兩次,袋裝垃圾,中轉垃圾日產日清。
潔凈設施齊全,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站,設施表面干凈,無破損。
公共部分無衛生死角,無明顯污跡,無灰塵,天棚無蜘蛛網,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
潔凈工具擺放有序,作業完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。
潔凈人員經崗前培訓,統一著裝,配證上崗;明確責任區域,實行責任制酒店化標準化保潔。
排煙、排污、噪聲等符合國家標準,外墻無污染。
房屋共用部位無亂貼、亂畫和擅自占用、堆放雜物現象。
公共樓道、衛生間器具門窗設施每天2次以上擦洗率須達100%。
公共樓道、衛生間器具門窗設施每天2次拖洗率須達100%以上。
全日制保潔,共用場地,衛生間。紙屑、煙頭等廢棄物 15分鐘內清理完畢。
衛生用品洗手液、卷紙等隨時保障1/3以上用量。正常使用率達100%以上。
道路、場地、室內停車場等保潔進行全范圍沖洗2次/周。
室外保潔設1人,道路、場地、崗亭、設施等,清掃、擦拭、拖洗100%。
每日管理人員進行兩次保潔檢查,記錄完整。發現不合格當日內糾正。
衛生區域進行消毒滅殺2次/周。
每月對空房保潔,保潔率、合格率100%。
每年全區域進行滅鼠滅害4次/年。
23、交通及停車場
交通標識清晰準確,無殘缺現象。
停車場干凈整潔,交通及車位標志線清晰可見。
車輛停放有序,無跨線停車及無證停放現象。
專業停車場管理制度完善,管理責任明確;車輛出入登記完善,登記率達100%。對前來泊車的車輛要作到先敬禮,發卡放入、收卡發行杜絕車輛丟失;指引車輛停放,動作標準,微笑服務。
摩托車及自行車在指定區域(非機動車車場)按指定位置停放,管理有序。
車輛管理員經崗前培訓,配證上崗,交通指揮動作統一規范。
危及人身安全處設有明顯標識和具體的防范措施。
停車場設專人管理。
24、維修服務
零星維修不超過24小時,及時率達98%以上、合格率達100%。
房屋建筑及水電中、大修按約定期限完工,合格率達99%。
其他項目合格率99%,用戶滿意率達98%以上。
用戶回訪率達100%。
設立24小時服務電話,記錄受理率達100%,回復時間不超過1小時。
