物業管理公司籌建方案-參考（十二篇）

發布時間：2024-02-29 18:00:15 查看人數：50

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物業管理公司籌建方案-參考

第1篇物業管理公司籌建方案-參考

物業管理公司籌建方案參考

籌建物業管理公司主要要從以下幾方面考慮

一、物業管理公司的資質要求:

為了加強和促進物業管理工作的健康發展,保證物業管理公司組建質量,根據《公司法》的要求,全國各地城市地方人民政府頒布了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級

1.一級物業管理企業資質必備條件:

(1)管理物業規模一般在50萬平米以上,或者管理涉及物業在20萬平米以上;

(2)管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上,物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同);

(3)管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈,且管理達標面在50%以上;

(4)企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上;

(5)具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上;

(6)企業經營年限必須在3年以上;

(7)企業注冊資本50萬元以上(含50萬元)

2.三級物業管理企業資質必備條件:

(1)管理物業規模一般在3萬一20萬平米,或者管理涉外物業1萬~5萬平米;

(2)有中級專業技術職稱管理人員3人以上;

(3)企業注冊資本10萬元以上(含10萬元);

3.處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。

對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。

物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料

1、內資企業(全民、集體、股份制、股份合作制)

(1)物業管理公司資質申請報告;

(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任書;

(5)驗資證明;

(6)經營場所證明;

(7)擁有或委托管理物業證明(委托管理協議書);

(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件;

(9)其他有關資料。

2.外商投資企業(含中外合資、中外合作、外商獨資)

除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外,還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。 3.私營企業

(1)業主身份證明(復印證);

(2)業主的工作簡歷;

(3)申請資質審批的報告;

(4)管理章程;

(5)驗資證明;

(6)經營場所證明;

(7)擁有或委托管理物業的證明;

(8)雇員的名冊;

(9)專業技術人員的資格證書;

(10)其他有關資料。

二、物業管理公司資質審批程序

國家房產行政管理體系――各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全后,在一定時間內(通常規定為兩個星期內)審核完畢,符合經營資質條件的,核發批準文件,其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記,在手續辦完后才能對外營業。

三、物業管理公司設立和工商登記

(一)組織機構設立物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。

(二)工商登記根據《公司法》有關規定,物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業管理是一個新興行業,在注冊登記中會遇到一些問題,為了今后更好的開展工作,有必要搞清楚。

1.物業管理公司的經營宗旨物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面:

(1)物業管理是房地產開發的延續和完善,是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工,實現房地產開發、經營良性循環,促進我國住房制度改革的深化。

(2)對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護,使其物業保值、增值, 延長其使用壽命,最大限度地實現社會財富的節約。 (3)物業管理的對象是物業,服務對象是人。所以應以業主(使用人)為對象,開展各類經營業務,寓經營與管理十服務之中,提供全方位的方便服務。

(4)發揮物業的最大使用功能,為業主(使用人)創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境,最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。

(5)履行社會管理義務,積極開展兩個文明建設,致力于全社會的文明和進步。

2.經營范圍根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求,物業管理公司的經營范圍有:

(1)管理方面: 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設備的維修、保養管理; 車輛運行及看護管理; 治安管理; 清潔環衛管理;綠化管理; 消防管理; 物業保險管理等。

(2)服務方面: 物業修繕; 物業租售代理; 物業清掃保潔; 搬家、裝潢服務。車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應;蔬菜糧食供應; 服裝清洗供應; 美容美發; 康樂健身; 幼兒教育; 老年服務; 家教服務; 商業服務等。物業管理經營的范圍非常廣泛,但其目的是為所管物業范圍內的居民或單位提供優質、方便的各種服務。

第2篇物業管理方案編制評審作業指導書

物業項目管理方案編制及評審作業指導書

1.0目的

通過有計劃的統一編制及經過評審,使方案專業,能體現公司的精髓并適

應顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業管理方案》的編制和評審工作。

3.0職責

3.1拓展部負責《物業管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關領導負責審閱或由分管領導組織評審會議對《物業管理方案》實施評審。

3.3拓展部根據審閱或評審結論、意見或建議對《物業管理方案》進行修改、補充和完善。

4.0 內容

4.1拓展部負責對經授權的物業項目組織編制《物業管理方案》。

4.2《物業管理方案》的內容主要包括:物業項目概況、對項目的理解和工作定位、工作思路或構想、工作計劃與實施、經費收支預算、相關附件等。

4.3《物業管理方案》一經批準則視為公司在本項目上向招標方傳達管理思想、工作計劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權修改、補充的除外。

4.4報批《物業管理方案》按照文件急緩程度分為5個等級。第一級文件要求公司在一個工作日內做出批復意見;第二級文件要求公司在兩個工作日內做出批復意見;第三級文件要求公司在三個工作日內做出批復;第四級文件要求公司在四個工作日內做出批復;第五級文件要求公司在五個工作日內做出批復,以保證項目順利進行。

5.5 《物業管理方案》批辦的緩急級別由拓展部根據項目跟進的實際情況確定。項目經理在上報《物業管理方案》審批時需注明文件報批的等級。

5.6《物業管理方案》一經批準,拓展部負責在1個工作日內送達對方,外地客戶可根據緩急程度在4個工作日內郵遞送達。

5.7《物業管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計劃內容和要求,經公司領導批準后傳達至相關部門實施;拓展部有權就各部門的配合工作及其成果進行調配、審查和評估上報。

5.8經批準的《物業管理方案》應在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標書編制流程圖

成立編標小組--研讀招標書--標書編制意見匯總--標書大綱編寫--審定標書大綱--編標小組分頭編寫--標書主編合成初稿--標書審議修改--標書修改--標書評審--標書定稿

6.0相關記錄

6.1《物業管理方案》

6.2《合同評審記錄》

6.3《相關部門配合工作記錄》

6.4《方案備案與傳播記錄》

第3篇小區分項物業管理方案：安全防范

華庭小區分項物業管理方案:安全防范

5.安全防范管理方案

在小區管理中,應當運用現有的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進的設備、工具和人的主觀能動性,維護小區物業和業主(物業使用人)的安全,這是一項很重要的工作,最為廣大住戶所關注,特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

(1)管理內容

a.常規防范:采用站崗值勤與巡邏值勤相結合的方式,協助公安機關維護小區公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業、業主、(物業使用人)安全的行為。

門崗的任務

a.禮儀服務(向業主行舉手禮或注目禮);

b.維護出入口的交通秩序

c.制止身份不明人員、衣冠不整者和小商販進入小區;

d.嚴禁攜帶任何危險品進入小區;

e.遇有外來人員將大件物品帶出小區,即與物主核實,并作登記。

f.為業主提供便利性服務

巡邏崗的任務

a.按規定路線巡視檢查,不留死角;

b.巡查車輛停放情況,維護道路暢通,做好安全防范工作;

c.對小區內的嫌疑人進行檢查防范;

d.小區樓宇安全檢查;

e.住戶裝修的安全檢查;

f.防范和處理各類治安案件;

g.防范和制止各類違反小區管理制度行為。

b.技術防范:運用小區紅外線監控系統、電子巡更系統,對小區內的治安情況實施24小時監控,確保小區安全。

對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施,并及時通知值班保安就地處理。

值班保安接到治安報警,迅速趕到現場酌情處理,并把情況反饋到監控中心,監控員作詳細記錄,留檔備查。

(2)管理措施

實施半軍事化管理,制訂各項保安管理制度和獎懲措施,并嚴格付諸實施,以增強保安人員的工作責任心。

強化保安人員的內務管理,開展系統軍事化素質培訓,提高保安人員的思想素質和業務技能,每年組織不少于4次會操。

加強保安人員的行為規范教育,要求服裝統一,佩證上崗,言語文明,舉止得當。

保安嚴格執行巡更到點制度,確保巡邏質量。

監控中心設備每天檢查、保養,監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

保安管理工作流程與質量標準

保安管理運作

保安領班工作流程與質量標準

工作內容質量標準工作頻度

定崗檢查檢查車管員;非機動車輛發牌率100%;無可疑人物進出;業主、住戶、商戶郵件不過夜。8小時

流動巡查大樓安全全年無消防事故發生。盜竊案件發案率1%以下當班時間內,二~三小時一次,突發事件隨叫隨到。

裝修監督二次裝修發證率100%,無違章施工,無亂搭亂建現象發生。

車輛停放保管無可疑,閑雜人員接近車輛,無未關鎖門窗之車輛,有遺忘物品及時通知,重點守護

質量檢查環境保護無破壞綠化,無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒現象,無各種噪聲擾民

突發事件一般突發事件負責現場處理,重大事件應在現場維護局面,并迅速報有關部門3分鐘內到達現場

法規學習帶領全體保安人員、車管員學習各項法律法規及政策條例等知識每周一次

思想教育帶頭遵紀守法,模范執法,學雷鋒做好事,嚴明車管紀律每周一次

技能培訓健身、擒拿格斗、隊列行走、跑步敬禮、消防訓練每周一次

保安工作流程與質量標準

工作內容質量標準工作頻度

定崗檢查無可疑人物進出,外來人員應做好登記24小時

流動巡查小區安全被盜刑事治安案件年發率1%以下,全年無消防事故;業主、住戶、商戶郵件不過夜24小時巡邏

違法事件

裝修監督檢查裝修施工單,違章率年1%以下

車輛停放保管無可疑、閑雜人員接近車輛,無未鎖門、窗車輛,遺忘物品及時通知,重點守護

環境保護無破壞綠化、無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒現象,無各種噪聲擾民

突發事件一般突發事件負責現場處理,重大事件應在現場維護局面,并迅速報有關部門5分鐘內到達現場

法規學習帶領全體保安人員、車管員學習各項法律法規及政策條例等知識每周一次

思想教育帶頭遵紀守法、模范執法、學雷鋒做好事、嚴明車管紀律每周一次

技能培訓健身、擒拿格斗、隊列行走、跑步敬禮、消防訓練每周一次

工作質量考核文件

《員工行為準則》

《崗位職責》

《巡視檢查記錄》

《月工作質量評估表》

《獎懲制度》

第4篇物業管理員工培訓方案

員工入職培訓方案大綱

一. 培訓對象

物業管理處全體員工

二. 培訓目的

1. 全面理解物業管理服務概念,完善服務意識;

2. 充分掌握大廈管理模式,提高工作質量;

3. 熟悉大廈各種設備、設施的功能,降低事故率;

4. 掌握各類崗位職責、管理手冊;

5. 通過全面階段性的職業培訓,提高員工的工作素質。

三. 培訓時間安排

新員工到職第一周集中培訓;

四. 培訓內容

員工內部培訓涵蓋面廣,內容繁多,大致分為:

1. 公司企業文化;

2. 人事管理規章制度;

3. 財務管理規章制度;

4. 工程管理;

5. 清潔管理;

6. 保安管理;

7. 客戶服務;

8. 消防管理;

9. 意外事件處理;

10. 英語培訓;

11. 特殊工種將另行增加專業培訓課程。

五. 培訓負責

培訓工作總體由人事部負責,由各部門預先填寫培訓計劃表、并每次培訓前一周提交培訓申請表,人事行政主管跟進配合安排培訓進度、培訓人員、培訓材料、培訓考核等。

六. 培訓方式

專業人員集中授課,由業務部門統一出卷考核。

七. 其它

培訓結果將直接與員工評定掛鉤,作為員工通過試用期的參考依據。

此培訓安排將作為大廈前期籌備員工培訓的綱要性文件,大廈投入運行后根據實際操作情況,對培訓內容及方式作適當調整及相應的補充。

員工入職培訓大綱

一、基層員工培訓

基層員工總的來說,對物業管理服務的認識尚欠了解,專業服務意識有待提高。針對此等情況,擬通過進行有步驟、有計劃的系統培訓,提高其職業素養,使大廈投入運行時即可保證較高之服務水準。

a. 共同培訓內容-由培訓主管負責主講

1. 公司的企業文化、宗旨及工作方針;

2. 公司組織架構及各主要負責人;

3. 各相關部門工作關系介紹;

4. 公司人事制度,員工手冊、管理手冊;

5. 公司基本之財務政策;

6. 基本培訓手冊內容;

b. 各崗位培訓內容-由各部門負責推薦主管級以上員工主講

(一) 工程部

1. 工程部管理手冊;

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責;

4. 各類工作表式;

5. 各設備、設施位置;

6. 各機房規章制度;

7. 各機房鑰匙領用及移交制度;

8. 交接班制度;

9. 對講機使用及呼叫規范;

10. 報修單操作流程;

11. 緊急情況處理流程;

12. 各機電設備/設施的維修保養計劃;

13. 安全操作守則;

14. 設備臺帳、設備運行記錄、設備檢修記錄;

15. 備

品備件申領制度;

16. 對外服務禮儀及溝通技巧;

17. 節能意識培訓;

(二) 保安部

1. 保安部管理手冊;

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責;

4. 各類工作表式;

5. 各保安設備、設施位置;

6. 公共地區各通道鑰匙領用及移交制度;

7. 交接班制度;

8. 巡檢路線圖、巡檢流程;

9. 對講機使用及呼叫規范;

10. 各類保安工具的使用;

11. 消防培訓(消防設施的位置、消防設備器材使用、消防制度、報警程序、緊急疏散程序及路線);

12. 保安計劃的制訂及實施;

13. 突發事件處理流程;

14. 對外服務禮儀及溝通技巧;

15. 外來施工人員管理;

(三) 清潔部

1. 清潔部管理手冊;

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責;

4. 各類工作表式;

5. 交接班制度;

6. 各類公共區域的清潔要求;

7. 各類設備/設施的清潔流程;

8. 清潔器械/工具的使用要求;

9. 清潔劑的使用要求;

10. 各類清潔用品的申領制度;

11. 突發事件處理流程;

12. 對外服務禮儀及溝通技巧;

13. 節約能源意識;

14. 綠化園藝常識;

(四) 管理部

1. 管理部管理手冊

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責;

4. 各類工作表式;

5. 交接班制度;

6. 對外服務禮儀及溝通技巧;

7. 客戶投訴處理流程;

8. 客戶入伙流程;

9. 裝修管理規程;

10. 客戶相關服務手續辦理;

11. 緊急事件處理流程;

12. 英語培訓;

(五) 財務部

1. 財務部管理手冊;

2. 公司各類財務制度;

3. 各類財務表式;

4. 各類財務法律、法規;

5. 各類付款/報銷流程;

6. 控制財務成本;

(六) 人事部

1. 人事部管理手冊;

2. 公司各類人事制度;

3. 各類人事表式;

4. 各類人事法律、法規;

5. 員工招聘、培訓、賞懲、晉升、解聘等考核流程;

6. 控制員工數量及用工成本;

二、主管級員工培訓-由經理級以上人員主講

1. 服務意識;

2. 管理藝術;

3. 行業理念;

4. 團隊合作能力;

5. 與其他部門的協調能力;

6. 與各供應商及政府機關的溝通合作能力;

第5篇物業小區秩序維護管理工作方案

1、管理目標

(1)確保項目內無因管理責任引發的重大火災。

(2)維護好項目內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;

控制小商小販進入。

(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況,采取防范措施。

2、建立交互式聯動治安網絡

(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。

做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。

(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。

3、緊急情況下的應急處理措施

(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時,管理處迅速調集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。

(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。

(3)發生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。

(4)管理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。

第6篇 xx家園物業日常管理方案：安全管理

盛世家園日常管理方案:安全管理

一、治安形式分析

盛世家園地處**支路與**南路的交匯處,在治安防范方畫存在以下一些難點和重點:

(-)在入伙期居住區內將存在大疊的臨時裝修施工人員:

(一)二期工程在一期旁進行,導致周邊閑雜人員及外來旁務工的流動性大、數疊多:

(二)一期小區內未建有封閉圍墻,開放式小區給管理上帶來難虔;

(三)大度配有大型商場和超市,人流過出耋大,并且人員復雜,在治笈管理上帶來一定難虔。

上述不利因素的存在,給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此,我們將在護衛員的素質塢養、安全防范體系的設定、安全管理的重點轉穆等方面采取對應措施,確保居住區內的安全秩e。

二、安全管理的措施及對策

(-)確保護衛員綜合素質

l、素質管理。對護衛員實施淮軍事化管理,采用我們在實踐中總結的一汛整套人員管理程序,做到'五統一''三集中`,即統一作愨、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、篥中管理。

2、意識培養。培養護衛員的服務意識,樹立'業主需要就是工作'的觀念,改變原來護衛員單一的護衛功能,使我們的護衛員成為'護衛員、迎賓員、服務員'的篇機統一體。

(二)安空管理體系建立

1、我們采用大堂固定崗和機動巡邏崗相結合的方式對小區進行安空管理。機動巡邏我們重點在小區內死角的巡邏,確保管理不出現盲點。

2、在巡邏上,我們采用目前最先進的數碼巡更系統,通過科救手段提高巡邏工作。

3、在防范的策略上強調周邊小區的聯防,發揮的規模優勢。

4、強調全員管理。我們要求車管員要求發揮港安固定崗的作用,管理處真他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務,建立起'快速反應,怏速支援'體系。

(三)安空督理的蔓點轉裙

1、接管入伙期,我們主要以人防為主,技防為輔。安空管理對象主要針對罔邊施工人員、現場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修,制止破壞公共設施以及保證小區環境的干凈整潔。

2、正常居住期,笈全防范逐步棠向人防、技防相結合,著重體現技防的威力。安仝管理對象主要針對外來閑雜人員,工作重點是杜絕閑雜人員進入小區,上下班離陘期重點疏導車輛,家庭防盜和公其秩序維護。

(四)充分用好技防措施

我們將充分利用好小區閉路電視監控系統、數碼巡更系統等安全防護設施對小區實施更好地安全管理。

港安事件處理流程及治安管理規定詳見公司 is09oo1體系文件。

第7篇 z園住宅小區物業管理方案

荔園住宅小區物業管理方案

第一章物業管理目的

l、保持和提高物業的完好程度。通過加強對**園小區整體物業的管理養護和對使用人的管理和服務,以防止使用不當,損壞物業。

2、創造良好環境,統籌安排**園小區各項設施的管理養護,強化宣傳,對業主進行依法管理約束,共同維護小區環境。

3、維護業主的權益。為了能使業主的物業滿足其居住、保值、增值、享受良好服務等目的,加強對業主、住戶的行業管理、服務,以達到維護全體業主的整體利益,從而有利于每一位業主。

4、加強對小區實施社會化、專業化、一體化管理,不斷提高服務管理質量,維護和提高開發商及本物業公司的社會聲譽。

5、以良好的售后服務建立**園品牌形象,以高附加值回饋業主及開發商,使物業開發、管理處于良性循環。

第二章物業管理原則

根據《物業管理條例》及其實施細則以及有關規定,本著'以區養區、略有節余'和'精干高效、優質服務'的管理原則,執行公司為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住環境的質量方針,實行'管、養、修、服務'為一體的綜合管理。

第三章物業管理方式

成立**園項目管理處,全權負責**園小區項目管理,制訂年度管理目標,在經濟上實行獨立核算自負盈虧,實現小社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展。

第四章物業管理內容

l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻和基礎等承重結構部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養護和管理。(建筑保質/保修期之外)

2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等)的維修、養護、管理和運行服務。(設施設備保修期之外)

3、規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養護和管理。

4、項目配套服務設施的維修、養護和管理。

5、公共環境的衛生清潔。

6、車輛行駛和停泊管理。

7、配合和協助當地公安部門進行安全監控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產保險保管責任)。

8、項目物業管理收支和財務管理。

9、建議發展商和業主選擇、購買保險。

10、接待、處理有關物業管理方面的投訴、意見和建議。

11、溝通、調處與當地物業管理主管部門和其他相關單位的工作關系。

12、開展社區文化活動,建設社區精神文明。

13、建立、管理物業及業主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。

第五章物業管理總體目標和分項目標

一、總體目標

在管理合同期內將小區管理成'安全、文明、優美、舒適'的高檔人文住宅區。

二、分項指標

l、房屋及公共配套設施完好率98%以上。

2、住宅區內衛生、消殺、環境綠化達標率95%。

3、房屋零修、急修及時率99%以上。

4、違章發生率1%以下,處理率100%。

5、管理人員專業培訓合格率100%

6、業主對物業管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。

第六章實現物業管理目標的措施

一、管理體制和人員配備

1、管理架構

我公司擬設**園物業管理處作為公司的外派機構,全面負責南湖佳園小區項目的日常管理動作,統管整個小區的內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務項目即:房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛生、綠化養護、維修、社區文化服務,設立物業部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。

2、管理處職責

1).負責對**園實施綜合一體化管理在物業管理業務方面接受公司物業部的指導和監督。

2)按公司標準要求實施管理。

3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。

4)合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。

5)定期對房屋、公共配套設施進行維修養護。

6)負責業主住宅或商鋪的裝修審批、協調違章處理和落實投訴處理。

7)負責開展豐富多彩的社區文化活動。

8)負責擬定小區月工作計劃。

9)負責周檢工作,并做好記錄,接受開發房地產投資開發公司和本公司物業部、業主(住戶)和業主管委會的監督檢查。

10)負責南湖佳園的安全、防火工作。

11)協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系,有效開展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的準備工作

1)成立**園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實管理用房和員工佰舍,做好各項籌備工作。

2)成立驗收小組。工程技術人員進駐現場,了解住宅區設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決。

a、移交接管驗收遺留問題統計表:

b、公共配套設施接管驗收表:

c、公共配套設施接管驗收遺留問題統計表:

d、機電設備接管驗收遺留問題統計表。

2、**園資料的移交接管

1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料

a、產權資料項目批準文件;用地批準文件;建筑執照;小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單;

b、市府驗收合格資料市建設工程竣工驗收證書;市建筑消防驗收合格證;市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書;用電許可證;供用電協議書;電視共用天線合格證。

c、工程技術資料

竣工圖----包括總平面圖、建筑、結構、水電、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質勘察報告;工程合同及開、竣工報告;圖紙會審記錄;工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗收證明書;水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書;砂漿、混凝土塊試壓報告;供水試壓報告。

3、**園接管驗收程序

1) 開發公司通知

本公司接管驗收;

2) 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料,簽發驗收復函;

3) 本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行竣工驗收;

4) 對竣工驗收中發現的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核;

5) 對住宅室內物件無明顯不全,符合檢驗標準要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任;

6) 業主(住戶)入住時,由管理員陪同對室內進行全面細致的質量檢查,對發現的質量問題經整理后報告開發公司,并要求施工隊在限期內逐項返修,經管理處或業主驗收后消項;

7)在保修期內,在使用過程中業主(住戶)或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時,報告開發公司查驗證實后,大中修由開發公司責令施工隊更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。

4、房屋接管驗收項目及標準

1)驗收項目

a、梁、柱、板主體;b、項棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開關;j、照明燈具;k、供水系統;l、排污管道;m、地漏;n、衛生潔具;0、防盜網(窗):p、室內配電箱;q、水表、電表和液化氣表。

2)驗收標準

住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部zbp3000l~90標準和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗收標準》及達到業主(住戶)的合理要求。

5、**園公共設施接管驗收項目及標準

1)驗收項目:**園住宅區的公共場所、娛樂活動設施及其水電等

a、基礎設施;

b、天面;

c、公用天線;

d、消防設施(消防栓、消防箱);

e、小區路燈;

f、綠化;

g、小區道路;

h、垃圾箱(池);

i、垃圾轉運站;

j、崗亭;

k、車庫;

l、沙井和化糞池:

m、明暗溝;

n、擋土墻、坡;

0、踏步:

p、臺階:

q、水池、水箱:

r、信箱;

6、工程完善和工程遺留問題處理規定

1)工程完善

在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設施的工程完善。

2)工程遺留問題

在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。

3)處理措施

a、物業管理公司對完善配套工程執行監督職能,指定專人作好協調工作;

b、對發現的遺留問題及時向物業管理部匯報;

c、限制噪音施工時間,確保業主(住戶)休息;

d、給進場施工隊人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。

e、增強秩序維護力量,監督施工隊的人員管理:

f、施工隊離場前,必須到管理公司申請'放行條',經主管管理員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊方可撤離小區。

7、業主(住戶)入住前籌備工作

1)編制入住工作方案

管理處正式成立后,管理處主任負責根據公司策劃部編寫的《**園物業管理方案》編寫入住工作方案,入住工作方案的內容包括以下部分:

a、核實《**園物業管理方案》中擬定的各類人員配備情況;

b、根據**園的實際情況和《**園物業管理方案》中對住宅管理的要求以及要達到的標準,擬定**園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修

c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:

d、擬定物品采購計劃;

e、制定入主流程。

2)準備入住資料

a、根據公司手冊和**園實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業主臨時公約》、《防火公約》;

b、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關管理規定》。

8、業主入住管理

入住流程圖:驗證發放資料交費鎖匙發放驗房

1)驗證

a、開發公司發出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份;

b、業主及家庭成員(或同住人)身份證復印件一份;

c、業主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。

2)資料發放與保管

a、發給業主保存的資料:

住戶手冊;

業主臨時公約:

住宅區室內裝修管理規定;

防盜網和防盜窗管理規定;

收費項目一覽表:

b、發給業主填寫并需回收的資料

業主臨時公約:經業主和管理處簽約后,業主和管理處雙方各保留一份;

業主家庭情況登記表:

裝修申請表:住房申請裝修時填寫,原件留管理處存檔。

c、管理處按業主(住戶)的棟號和房號進行檔編號,檔案中包括:

入住驗房表:

業主家庭情況登記表:

裝修申請表。

3)交費

a、按入住通知單發出的日期為準收費;

b、搬遷押金

辦理入住手續時交納;

住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據辦理退款手續;

c、水電押金

辦理入住時交納;

在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據辦理退款手續。

4)鎖匙發放

5)驗房:按本公司《房屋保修工作程序規定執行》

三、日常管理運作

1.裝修管理

1)對業主提出的二次裝修進行程序化的管理;首先對業主提出的裝修申請時進行審批,對施工人員辦理相關出入證件,在小區的進出和施工作業時間內,便于管理。

2)對房屋結構的管理

a、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖

等。

b、不得在地面開槽。

c、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲,以免滲水。

d、不得擅自改變房屋的使用用途。

e、面要拆墻應嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。

3)施工時間:每日上午8時至12時,下午2時至7時

4)裝修期間,施工單位應配備手提式滅火器。

2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結合的原則,確保南湖佳園隨時處于安全狀態。

1)加強制度落實。

a、加強崗位。擬設固定崗、流動哨和巡邏隊,主要出入口24小時全方位檢查,明確責任區,劃分責任人。

b、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規定處罰。

c、加強住宅區內流動人員及外來人員管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。

d、落實安全責任制,明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書,明確責任和工作標準,并分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領導又是防火責任人,全體護衛員、車輛管理員都是義務消防員和應急分隊隊員。

3、清潔衛生。

質量標準:

a、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網。地面每天清掃兩遍。

b、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。

c、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。

d、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。

4、綠化管理

1)綠化人員對草坪內雜草每半月清除一次

2)草坪根據氣候、旱情酌情澆水次數。

3)每日檢查蟲害情況,發現蟲害及時進行消殺治療。

4)每月對草坪進行一次修剪。

5)每季度對草坪進行一次施肥。

6)對枯死、病死的草坪及時補種。

7)每日填寫綠化巡查記錄。

5、社區文化

我公司關于社區文化建設的理念。

對所服務社區全年度的文化、體育活動進行統籌制定。并由專門物業管理人員推動執行,努力營造關愛、親合、健康、環保等的高尚社區文化,創造文明的社區生活方式。

通過社區活動,使住戶對社區公約的遵守成為自覺的行為。

通過社區活動,增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關系。

通過社區活動,增強住戶的健康意識和自覺運動;

通過社區活動,宣傳新的社區消費意識,實現新的生活方式。

第四部分物業管理費用測算

一、管理費用

1、人員編制和工資標準

部門職務人數工資標準合計

綜合管理部項目經理13,0003,000

管理員11,5001,500

財務部出納11,2001,200

工程部維修工4 1,2004,800

綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250

維護部隊長1900900

維護員97506,750

合計2221,400

2、保險費:社會保險總計為工資總額的32.1%,其中:養老保險19

%;失業保險2%;工傷保險0.5%;醫保8%,工會經費2%;生育險o.6%

21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月

3、福利費:21,400元/月×14%=2,996元/月

4、辦公費用

序號項目常年(元)

1管理人員服裝費用(300元/人×3人)÷3年300

2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400

3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667

4辦公用品、電話費、水電費(150元/月×12月)1,800

5節日裝飾費2000

6經理手機補貼150元/月×12月1800

7社區文化活動費(每年開展四次社區文化活動)1200

8合計12,167

1013.9元/月

二、消防設備(滅火器):

1,000元/年÷12月=83元/月

三、化糞池清掏費:o.1元/

第8篇某物業管理處員工培訓方案

物業管理處員工培訓方案

1.0目的

規范員工管理、熟練掌握各項業務知識,努力為公司和廣大用戶服務;

2.0范圍

公司全體員工均需參加;

3.0培訓內容

3.1入職培訓(剛入職的員工培訓統一由行政部安排)

3.1.1公司簡介;

3.1.2 員工守則;

3.1.3禮節禮貌、職業道德;

3.1.4消防基礎知識;

3.1.5法律法規;

3.1.6物業管理基礎知識;

3.2崗位培訓

3.2.1員工守則;

3.2.2禮節禮貌、職業道德;

3.2.3工作職責、工作紀律;

3.2.4操作規程、檢驗標準;

3.2.5突發事件的處理;

3.2.6其它由各主管視情況決定;

4.0外派培訓

公司將根據實際情況安排主管人員參加政府或其它行業指導部門安排的資格培訓或組織主管以上人員外出參觀學習。

5.0培訓規定

5.1入職培訓最少三天以上、自學或口授;

5.2崗位培訓各部門每星期必須有兩次以上,時間為4個小時每星期;

5.3保安部必須進行軍事、消防培訓。

6.0培訓考核

6.1 入職培訓結束后,由公司統一根據培訓內容出題考試,85分以上者為合格,85分以下者淘汰,培訓期間只供生活不供薪金;

6.2 崗位培訓結束后經考核85分以上者試用合格,85分以下者繼續試用一個月,仍不合格者淘汰;

6.3 每位員工加薪必須經考核,考核為全面考核,綜合成績達不到85分以上者不予加薪,考核內容根據該員工的職位、崗位臨時確定。

7.0每位員工的培訓、考核結果統一存檔,作為員工的加薪、晉升的考核標準。

8.0記錄

《會議/培訓簽到表》

東莞市kh物業發展有限公司

kh商業中心物業管理處

會議、培訓簽到表

1、日期:

2、地點:

3、主持人:

4、內容:

5、參加人員簽到:

姓名部門時間姓名部門時間

第9篇小區分項物業管理方案：檔案建立

華庭小區分項物業管理方案:檔案建立

14.小區檔案建立與管理

建立j華庭的資料檔案,加強資料檔案的管理,對于保存小區的歷史信息,維護管理的連續性和規范化,便于樓宇及設備設施的檢查、維護、更新和住戶的溝通、聯系,作用不可低估。

(1)管理內容

a.工程檔案:從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施資料等;

b.住戶檔案:所有住戶購(租)房合同(復印件),住戶基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等;

c.商場檔案:商場名稱、經營范圍、審批手續、交費情況、經營情況等;

d.管理檔案:綠化資料、日常巡查、(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄、車輛管理記錄、監控記錄、監控錄像、各類活動的照片資料、維修記錄、設備運行記錄、有償服務記錄、會議記錄、榮譽資料等;

e.財務檔案:逐年形成的小區財務收支報表、物業維修基金使用報表等;

f.文件檔案:有關物業管理法規政策、公司文件等。

(2)管理措施

a.制訂檔案管理制度,并嚴格執行;

b.按照檔案管理要求,分門別類,編目造冊,方便查閱,利于管理;

c.專人管理,責任到人,存放有序,管理規范;

d.配置專門的檔案管理用房和必要的設備設施,以滿足檔案管理要求;

e.根據檔案資料的形式、性質,采取不同的管理手段,科學管理,確保檔案資料完整、安全;

f.實現電腦化管理,提高管理水平。

第10篇 xx家園物業日常管理方案：消防管理

盛世家園日常管理方案:消防管理

消防責任重子泰出,同時消防管理又是高層樓宇管理的重要一環,因此,需要做好以下工作:

一、消防管理目標

堅持'預防為主,防消結臺'的消防工作萬針,嚴格實行防火竇全責任制,并樹立'空員防消'的管理觀念,實施全員義務消防員制。

二、加強消防教育宣傳和培訓演練工作

(-)消防教育宣傳工作:

管理處將在大廈宣傳樘內不間斷地傳播消防法規、防火知識,并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。大廈八伙時,我們還將向每戶業主發放一冊《消防知識手朋》,同時聯系部分消防器材商家到居住區定點服務,建議業主配置滅火器。

(二)做好消防培訓及演練工作:

重點加盟護衛員的消防實讖汶鯨,每年組織兩漢義務消防隊員和大度業飄

央同參與的消防灄練,提高全員的'自救'薏識和能力,防患子'未燃'。

三、加強二次裝修的消防管理

(一)對二次裝修審批時,要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方呵入場施工。

(二)對子復雜裝修、大面積裝修及相關商鋪的裝修,要求施工單位必須提供消防報批手續,方可開工。

(三)在入住期間,我們將通過設專人巡邏監管、安置擋車樁、安置筒明指示標識等辦法,著重解決違章占用消防通道的鬧題,保證消防通道的順暢。

四、建立e盛世家園消防快速反應分隊

結合以往的工作經驗,我們將在護衛員中選撥一北隊員組建盛世家園警理處'消防怏速反應分隊',以保證一旦出現火罄時,我們能迅速作出反應,立足'自救',最大限度地溺少火災損失。時火警應急程序貞□下:

(-)報警

1、管理處所有人員均應刪強消防熹識,發現異篇情況妞煙霧、火光等,應立即向上級領導及消防部門匯報。

2、管理處值班員接到火警報警后,應迅速通知時近人員趕往現場,查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環境及人員受傷惰況等。

(二)召集

1、火警確認后,通知義務消防隊員趕赴現場。

2、管理處所有人員一里獲悉火警均應立即趕赴現場,參與滅火。管理處經理接報后應趕往監控中出進行調度,經理助理接報后應趕往現場過行指捋。

3、到達現場的人員必須昕從現場指揮的調配。

(三)滅火

1、現場指揮根據火場情況,迅速組織到場員工成立滅火組、搶欺組、疏散組、警戒組及支援組等,卉展滅火工作。滅火人員執行命令應迅速。

2、滅火組在現場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力蔣貫耋物品及危險物盅搬離現場。疏散組負貢協助鄶近火場的居民迅速由消防通道疏散,同時指揮停泊在危險區域內的車輛駛離。

3、后續趕往火場的人員為支援組。按現場指揮的命令,向現場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。

4、蒼火勢過大旦消防警已到場時,重要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續脅助消防警滅火直至火勢被完全控制。

(四)薔后與收復

火勢完全熄滅后,護衛員負貢現場警硝,保護現場,并協助消防部門查蜩火因饣統計損失,向上級提交事故報告。

第11篇大廈物業設備管理方案

(1)提要:設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。

制定各系統的應急處理方案。

量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節能降耗,為廣場號樓項目(---)節約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。

廣場號樓項目(---)是綜合性強的現代化物業,其機電設備設施系統較為復雜,運行時間長,而且各系統大量運用現代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業,其設備運行安全正常是保證整個物業正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。

1廣場號樓項目(---)機電設備設施特點廣場號樓項目(---)的機電設備設施系統主要由供配電系統、中央空調系統、電梯系統、供水系統、排水系統、消防系統、樓宇自控系統、停車場管理系統、保安監控系統及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統的特點主要體現在:

1.1裝機種類復雜,涉及專業面廣,設備先進,進口設備多,現代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。

1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。

1.3設備數量多,分布區域廣,停機影響大。

1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節能降耗是本物業高效運作與管理的重要方面。

2機電設備設施管理的重點和難點1廣場號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業,管理的技術難度相對較大。

2廣場號樓項目(---)是商業性物業,各區域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。

3機電設備管理的原則和目標3.1機電設備管理的原則3.

1.1預防為主,堅持日常保養與計劃性維修保養并重,使設備時刻處于良好狀態。

3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。

'三好'即用好、修好和管理好設備;

'四會'即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障;

'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

3.1.3實行操作人員維護與專業人員維修相結合。

以操作人員進行日常維護保養為主,同時要求專業維修人員對出現的問題及時維修處理。

3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。

制定科學的保養規程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。

3.1.6規范供配電設備設施運行與維修保養管理工作,確保供配電設備設施正常運行。

3.1.7推行科技型物業管理模式,采用科學的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現冗余,以備設備出現故障時能迅速處理。

3. 2機電設備管理的目標通過經常性養護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態,延長設備設施使用壽命,提高物業的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。

4加強與有關部門協調,做好重大會議、活動的設備管理針對廣場號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。

4.1維修人員全部到位,分工負責。

4.2預先檢查各系統的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。

4.3備足備品備件,以被急用。

4.4加強與有關部門的協調,提前通知下列部門:

①與供電部門聯系,將工作聯系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。

②與自來水公司聯系并派發工作聯系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

5機電設備管理維修保養方式

5.1日常維護保養。

操作維修人員根據日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發現故障及時排除,并做好記錄。

操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

5.2一級保養。

維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次。

5.3二級保養。

維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。

5.4中修。

對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次。

5.5大修。

對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。

6實行機電設備的動態管理

6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。

6.2利用先進的監控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態實行動態技術監控。

6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態管理。

6.4積極實現與公司技術委員會在技術指導和質量監督、信息反饋等方面的相互支持和動態協作。

6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與廣場號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。

6.6組建一支由專業技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。

第12篇住宅項目前期物業管理人員配備管理方案

一、管理、操作人員配備原則

1、堅持“先培訓,后上崗”,管理人員100%持證上崗

2、堅持文化素質與實際管理經驗相結合的原則

3、堅持公司內部調劑為主和面向社會招聘為輔的原則

4、堅持一技多能,一人多崗的原則

二、管理操作人員配備數量

三、人員配備比例

隨著管理方式,管理手段的現代化,物業管理隊伍的結構也發生重大變化。針對小區的特點,我們要求物業管理人員必須是一專多能,實行一崗多職,真正體現管理職能的“三合一”(行政、保安、日常服務)。在管理隊伍的建設上,我們將采用規范管理和人性化管理相結合的方式,運用激勵機制,充分調動全體員工的工作積極性,嚴格考核,確保管理目標的實現。

四、員工管理

1、員工錄用考核及獎懲、淘汰制度

(1)確定標準、嚴格招聘

我們公司在多年物業管理工作的實踐中形成了一套自己的用人標準,比較突出的做法是:重品德修養,熱愛物業管理服務行業,講奉獻、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;重學歷水平,堅持在高學歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗位而異,合理優化,既穩健經營,同時又充滿銳氣。

(2)績效報酬、規范管理

我公司人員的組織靠的是嚴格、可見的企業規范,在明確各級人員的崗位職

責和權利下,建立一套合理公正的獎勵制度,依據工作中的表現確立不同的報

酬工資福利系統,通過規范化的iso9002:2000質量保證體系進行運作。

(3)素質評價、績效考核

人員管理中的績效考核是充分發揮人員素質效能的內在保障。通過實踐我們總結出管理人員素質評價體系,對員工進行全面客觀的評鑒,各級人員均有詳細的績效考核指標,業績的好壞、質效的高低、綜合素質的優劣均可通過量化在分析圖上反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良性作用,同時使員工有壓力感、責任感和緊迫感,并實行5%淘汰率。

(1)激勵驅動,(2)留住人才

實踐證明,企業想要保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和文化機制,鼓勵員工奮發向上、努力工作;通過企業文化活動的形式,培養團隊精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。

2、服務人員的素質要求(服務人員素質要求詳見下表)

***項目管理處服務人員的崗位職責及素質要求

分類崗位職責具備條件

管理處主任全面負責小區物業管理工作。大專學歷,有5年物業管理經驗,協調管理能力強,有物業管理上崗證書,具開拓創新精神。

副主任協助主任負責全面工作,主任不在時履行主任職責。大專學歷,有5年物業管理經驗,協調管理能力強,有物業管理上崗證書,具開拓創新精神。

服務中心主管負責接待投訴、社區文化、財務收費。初級以上職稱,熟悉物業管理法規及運作環節,有較強的協調能力,具有物業管理上崗證書。

保安部隊長負責小區的治安和車輛管理工作復、轉軍人,黨員,軍事素質優秀,熟悉治安防盜報警系統運用,具有保安人員上崗證。

保安隊員治安防范、消防、車輛管理、突發事件處理。退役軍人,35歲以下,體貌端正、反應敏捷,作風正派,掌握基本知識和基本維修技能。

綜合管理部負責人負責房屋管理維修、工程維修、衛生保潔、綠化養護工作。初級以上職稱,熟悉房屋土建、水電的管理運作,具有物業管理上崗證書和專業技術證書。

綠化工綠化養護精通綠化養護技能,掌握園林綠化技藝。