第1篇 物業管理員工培訓方案
員工入職培訓方案大綱
一. 培訓對象
物業管理處全體員工
二. 培訓目的
1. 全面理解物業管理服務概念,完善服務意識;
2. 充分掌握大廈管理模式,提高工作質量;
3. 熟悉大廈各種設備、設施的功能,降低事故率;
4. 掌握各類崗位職責、管理手冊;
5. 通過全面階段性的職業培訓,提高員工的工作素質。
三. 培訓時間安排
新員工到職第一周集中培訓;
四. 培訓內容
員工內部培訓涵蓋面廣,內容繁多,大致分為:
1. 公司企業文化;
2. 人事管理規章制度;
3. 財務管理規章制度;
4. 工程管理;
5. 清潔管理;
6. 保安管理;
7. 客戶服務;
8. 消防管理;
9. 意外事件處理;
10. 英語培訓;
11. 特殊工種將另行增加專業培訓課程。
五. 培訓負責
培訓工作總體由人事部負責,由各部門預先填寫培訓計劃表、并每次培訓前一周提交培訓申請表,人事行政主管跟進配合安排培訓進度、培訓人員、培訓材料、培訓考核等。
六. 培訓方式
專業人員集中授課,由業務部門統一出卷考核。
七. 其它
培訓結果將直接與員工評定掛鉤,作為員工通過試用期的參考依據。
此培訓安排將作為大廈前期籌備員工培訓的綱要性文件,大廈投入運行后根據實際操作情況,對培訓內容及方式作適當調整及相應的補充。
員工入職培訓大綱
一、基層員工培訓
基層員工總的來說,對物業管理服務的認識尚欠了解,專業服務意識有待提高。針對此等情況,擬通過進行有步驟、有計劃的系統培訓,提高其職業素養,使大廈投入運行時即可保證較高之服務水準。
a. 共同培訓內容-由培訓主管負責主講
1. 公司的企業文化、宗旨及工作方針;
2. 公司組織架構及各主要負責人;
3. 各相關部門工作關系介紹;
4. 公司人事制度,員工手冊、管理手冊;
5. 公司基本之財務政策;
6. 基本培訓手冊內容;
b. 各崗位培訓內容-由各部門負責推薦主管級以上員工主講
(一) 工程部
1. 工程部管理手冊;
2. 各類工作制度;
3. 各類崗位職責;
4. 各類工作表式;
5. 各設備、設施位置;
6. 各機房規章制度;
7. 各機房鑰匙領用及移交制度;
8. 交接班制度;
9. 對講機使用及呼叫規范;
10. 報修單操作流程;
11. 緊急情況處理流程;
12. 各機電設備/設施的維修保養計劃;
13. 安全操作守則;
14. 設備臺帳、設備運行記錄、設備檢修記錄;
15. 備
品備件申領制度;
16. 對外服務禮儀及溝通技巧;
17. 節能意識培訓;
(二) 保安部
1. 保安部管理手冊;
2. 各類工作制度;
3. 各類崗位職責;
4. 各類工作表式;
5. 各保安設備、設施位置;
6. 公共地區各通道鑰匙領用及移交制度;
7. 交接班制度;
8. 巡檢路線圖、巡檢流程;
9. 對講機使用及呼叫規范;
10. 各類保安工具的使用;
11. 消防培訓(消防設施的位置、消防設備器材使用、消防制度、報警程序、緊急疏散程序及路線);
12. 保安計劃的制訂及實施;
13. 突發事件處理流程;
14. 對外服務禮儀及溝通技巧;
15. 外來施工人員管理;
(三) 清潔部
1. 清潔部管理手冊;
2. 各類工作制度;
3. 各類崗位職責;
4. 各類工作表式;
5. 交接班制度;
6. 各類公共區域的清潔要求;
7. 各類設備/設施的清潔流程;
8. 清潔器械/工具的使用要求;
9. 清潔劑的使用要求;
10. 各類清潔用品的申領制度;
11. 突發事件處理流程;
12. 對外服務禮儀及溝通技巧;
13. 節約能源意識;
14. 綠化園藝常識;
(四) 管理部
1. 管理部管理手冊
2. 各類工作制度;
3. 各類崗位職責;
4. 各類工作表式;
5. 交接班制度;
6. 對外服務禮儀及溝通技巧;
7. 客戶投訴處理流程;
8. 客戶入伙流程;
9. 裝修管理規程;
10. 客戶相關服務手續辦理;
11. 緊急事件處理流程;
12. 英語培訓;
(五) 財務部
1. 財務部管理手冊;
2. 公司各類財務制度;
3. 各類財務表式;
4. 各類財務法律、法規;
5. 各類付款/報銷流程;
6. 控制財務成本;
(六) 人事部
1. 人事部管理手冊;
2. 公司各類人事制度;
3. 各類人事表式;
4. 各類人事法律、法規;
5. 員工招聘、培訓、賞懲、晉升、解聘等考核流程;
6. 控制員工數量及用工成本;
二、主管級員工培訓-由經理級以上人員主講
1. 服務意識;
2. 管理藝術;
3. 行業理念;
4. 團隊合作能力;
5. 與其他部門的協調能力;
6. 與各供應商及政府機關的溝通合作能力;
第2篇 物業管理方案制定控制程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.2 物業管理方案的制定和控制程序 頁碼: 1/3
1.目的:
擴大公司業務范圍,在投標或承接新物業項目中制定管理方案,體現開發商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標或承接拳物業項目的管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.2章
3.2iso9002標準第4.2章
4.職責:
4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業項目的策劃小組。
4.2策劃小組對新物業項目管理進行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。
5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。
5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。
5.2物業的考察:
5.2.1策劃人員到現場了解物業的現狀及周界環境,特別對物業的施工質量重點檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發商,弄清物業的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。
5.2.4經營管理部根據物業管理委托合同及物業的特點來編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規和本公司現有物業管理方案,編制該物業管理方案的草案。
5.3.2管理方案內容:
a物業概況
b物業管理的機構設置及職責
c物業管理的近遠期目標
d物業管理日常服務項目設置及服務程度
e物業管理服務項目收費標準依據
f物業配套設施的管理辦法
g物業管理收支預算
h物業管理質量的評定方法
i糾正和預防物業管理發生的問題的措施
5.3.3物業管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。
5.3.4策劃人員根據總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業管理方案須經總經理批準后方可生效。
5.4物業管理方案發放控制
5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發商和產權人(單位)作為投標書。開發商和產權人(單位)與公司正式簽定物業管理合同后,管理方案由綜合辦公室發放到各部門和新成立的物業管理機構。
5.5物業管理方案的修改:
5.5.1開發商或產權人(單位)對物業管理服務提出新的要求或出現其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。
5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發放,收回已廢除的方案。
5.6本質量體系文件針對思源小區而設計,不另編制物業管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《物業管理方案》無固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第3篇 z城市廣場物業管理員工培訓方案
**城市廣場物業管理員工培訓方案
在多年的物業管理實踐中,我司已形成了一整套規范的培訓體系,造就了一支專業化的物業管理隊伍,并不斷壯大,這是我司完成“**城市廣場”物業管理目標的有力保證。
(一)培訓意義
對員工進行不同階段的培訓,是圓滿完成委托管理目標的保證
(二)培訓目標
培訓目的是在態度、知識、技能三方面加強和提高,改進員工的行為和表現。培養出高素質的物業從業人員。
通過系統的培訓,加強員工對管理服務的認識,改進工作態度,做到“服務第一,質量取勝”。
(三)培訓的方式
“**城市廣場”客戶服務中心員工培訓分三步進行,客戶服務中心將根據不同時期,不同情況制定有針對性的培訓計劃。
1、崗前培訓:進駐物業前,由客戶服務中心協調基本管理員工,并安排訓練課程,以便在最短時間內,熟悉物業,參與訂制物業管理制度。為招聘的員工安排短期入職培訓課程,令員工能充分認識本身的工作職責及工作氛圍,同時灌輸正確的物業管理概念及知識。
2、在職培訓:完成短期培訓課程后,安排各級員工進入物業內做實地訓練,配合物業入伙,令物業管理工作能夠全面開展,為業主及時提供高水準服務。
3、提高培訓:物業進駐后每六個月,安排更新培訓,使員工服務意識、素質保持公司所要求的標準。
(四)培訓課程
1、客戶服務中心專業培訓:確保客戶服務中心正常及有效地運作。
基本物業管理概況
客戶服務中心的具體運作
2、客戶服務部培訓:掌握與客戶溝通的技巧,達至星級酒店服務的標準。
客戶服務準則
電話用語、禮貌培訓
客戶接待禮儀
客戶投訴
3、客戶管理制度:包括郵件、停水、停電等
客戶資料管理
4、工程維修部培訓:根據現場實際情況、安排具有針對性地培訓
物業接管驗收
二次裝修程序控制
設備維修和保養
外委保養合同監督管理
5、秩序維護部培訓:針對本物業的特性,加強物業秩序維護服務意識
秩序維護準則及工作綱要
儀表、行為及紀律
裝備及使用
巡邏目的及注意事項
處理投訴及客戶的禮貌和態度
交接班制度
處理緊急情況
火災緊急處理辦法
車輛出入控制
事故記錄
6、環境管理部培訓:掌握清潔綠化標準和檢查方法
清潔流程和標準
清潔器材和物料
檢查標準
植物擺放的管理
綠化養護的管理
第4篇 物業小區秩序維護管理工作方案-2
例:
1、管理目標
(1)確保項目內無因管理責任引發的重大火災。
(2)維護好項目內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯動治安網絡
(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應急處理措施
(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時,管理處迅速調集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第5篇 物業服務公司簡介物業管理方案
物業服務有限責任公司簡介(物業管理方案):
gl市ga物業服務有限責任公司是由gl市公安局直屬企業-gl市保安服務總公司創辦的有限責任公司,總公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
gl市保安服務總公司是gl市公安局于1987年12月28日創辦的,是一家向社會提供專業化有償安全防范服務的特殊企業,是協助公安機關維護社會治安減少違法犯罪的重要力量。現擁有固定資產1000多萬元,客戶150余家,客戶聘請保安員1900余名。公司分支機構包括'獵豹技防公司','金豹武裝押運公司'、'ga物業服務有限公司';并開辦保安培訓基地1個、休閑農場1個、保安器材銷售部1個,承接全市110開鎖服務業務等。整個保安隊伍分9個大隊,21個中隊進行管理。
ga物業服務有限責任公司注冊資金50萬元,物業管理資質為三級。在全公司職工努力奮斗下,致力拓展物業服務業務,從眾多物業服務企業的競爭中相繼接手了gl'奇峰小筑'、'恒祥花園'、'三星大廈'、'北斗城南旺角'、'紅嶺小區'、'陽光花園'、'臨江苑小區'、gl'商務經貿廣場'、'匯通商業廣場'等樓盤的物業管理及'大宇客車廠'、'水晶酈城'、' 旅游發展總公司'、'香江飯店'、'廣運商貿城''普天通信設備廠'等的專業化人防服務管理項目。
ga物業始終堅持以客戶滿意為先導,以目標管理為核心。在物業管理實踐中,通過提高自身管理素質,追求完美服務,不斷超越廣大業戶日益增長的對物業服務的需求,努力成為業戶的'好保姆、好管家',成為發展商的'好參謀、好幫手',成為行政主管部門及社會各界的'好企業、好朋友'。
精良的服務品質,使ga物業正逐漸獲得業主和行業主管部門的一致認可,亦培養和鍛煉了一支作風優良、技術精湛、團結敬業能打硬仗的隊伍,公司在冊員工300余人,管理層人員平均年齡為35歲,所受教育涉及物業管理、企業管理、工民建、計算機、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業。
公司在管及在談項目涉及文化、科研、醫療、商業、超大型住宅小區等多方領域,每接管一個新的項目,便針對項目的實際特點及客戶的需求,進行充分的研究,嚴密合理的設計,迅速建立與之相適應的服務管理模式。
目前,公司管理實力日益增強,管理制度更加科學嚴謹,管理理念愈加體現了人文精神,促進并帶動各項經營管理工作。同時借助總公司的整體優勢,結合本行業的特點,探索出一條具有'ga'品牌特色的發展新路,在物業管理行業中牢固地樹立'ga'品牌形象。
公司企業精神:
人本精神、樂業情懷、誠信服務、求實管理。
公司經營方針:
一塵不染、滴水不漏、細致周到、專業追求。
公司管理目標:
服務是本、管理是魂、信譽是源、形象是根。
第6篇 某花園小區物業檔案管理方案
花園小區物業檔案管理方案
檔案資料的管理是物業服務工作的一個重要組成部分,科學的、規范化的檔案管理能有效地為住宅區樓宇及公用設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。在**的物業檔案管理中,我們將從以下幾方面著手:
一、檔案的建立與分類
1、小區管理檔案分類:
1)業委會工作資料;
2)委托管理合同及小區管理涉及的其它合同文本;
3)住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;
4)社區文化資料;
5)清潔衛生管理記錄及資料;
6)綠化管理記錄及資料;
7)車場(車棚)管理記錄及資料;
8)文化娛樂場所(會所)管理資料;
9)消防、治安管理記錄及資料。
2、工程技術、設備管理檔案分類:
1)小區建設竣工資料;
2)公司接管小區的有關資料和協議;
3)小區改造變更資料(含裝修管理資料);
4)房屋及公共設施維修(維護)資料;
5)設備資料主要包括設備技術資料、設備運行資料、設備維修保養記錄及資料;
6)科技圖書及資料。
3、內務管理檔案分類:
1)經營財務:主要包括經營管理資料、合同管理資料、財務管理資料;
2)人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓、考核資料;
3)規章制度及往來文件;
4)管理及運作規章制度;
5)政府、主管部門頒發的法律、法規文件;
6)上級公司文件;
7)其它外來文件;
8)服務中心發出的通知、公告、報告、信函等公文;
9)質量管理文件及相應的資料、記錄。
4、其它文件
二、檔案管理
1、管理思路
1)依照規定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索使用,機密文件加密,專人管理。
2)檔案管理除詳細記錄管理過程外,一個重要目的是從中發現管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改意見。
2、檔案管理的基本模式
1)采用多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應的保管貯存方法。
2)采用科學檢查及多媒體查詢系統,文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。
3)嚴格內部文件資料的保密制度,需保密文件及區域必須加密,專人負責保管,確保文件的安全。
4)加強檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。
5)堅持對檔案管理工作檢查指導。分公司各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案;分公司副總經理每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。
第7篇 高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案2
第二篇 前期介入的工作內容
1.前期介入的一般程序:由地產、物業雙方確定工作內容要求;并物業組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現:規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業主使用。
第一節:規劃設計階段介入
規劃設計階段包括:
物業對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規劃設計評估的程序:
1.地產提前1 個月向物業提出書面知會,要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發資料目錄。
3.開發資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。
4.地產接到資料目錄后及時內向物業提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業,并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業接到開發資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》,并提交物業相關部門。
7.物業相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據物業公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。
9.經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業公司總經理審核簽發。
10.物業公司總經理簽發后,評估報告提交地產公司。
11.項目規劃設計總體評估要點:
住宅區規劃功能區分合理,居住私密性和社區交流協調。
住宅區道路交通規劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環境優美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環境生態,使用環保、節能等環保材料、設備設施。
安全防衛設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區建設。
便于物業組織管理,節約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。
項目規劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a) 便于安保管理區域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c) 人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態管理。
d) 安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規范。
c) 消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規范。
d) 消防通道、門、墻、避難區設置合理,符合國家規范。
3.交通布局
a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的 5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數 1:1, 另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5,以上指標可以按照不同地區需求進行調整),便于停放。
d) 有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規范。
4.生活配置
a) 根據小區周邊(1公里范圍)市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。
b) 一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c) 如住宅區設置商業配套,宜獨立集中,并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考)
5.設備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統,電視監控
系統、車輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等,并與中央控制中心聯網。
b) 網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺系統。
c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等,并與中央控制中心聯網。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7.房屋單體
a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國家規范。
d) 住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。
e) 住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g) 衛生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。
l) 房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a) 室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。
c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d) 鄰時,應采取安全隔離措施。
e) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統。
f) 室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h) 如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i) 室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j) 電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k) 聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優美。
b) 綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養護,養護成本節約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區域。
b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。
c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e) 景觀裝飾應便于清潔、養護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b) 宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。
c) 公共活動區域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態環保
a) 住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。
b) 住宅區內污水處理排放符合國家規范。
c) 住宅區內無各類污染源。
d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環境。
h) 宜在住宅區內形成自然生態鏈。
13.管理用房
a) 物業管理處
管理中心功能:經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。
作業用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區管理面積和功能配置。(各地法規要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2(指標供參考)
位置:住宅區中央,底層。
b) 業委會、居委會(根據當地政策)
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業委會與居委會可聯合設置于一處
14.新材料、新技術
a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b) 試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。
15.管理成本測算
a) 對規劃應充分測算今后產生的管理成本。
b) 管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a) 相似點
b) 差異點
c) 優勢
d) 劣勢
第8篇 高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案1
前言
物業管理作為一個獨立的、專門的企業行為,于20世紀80年代初首先在我國的深圳、廣州出現。其后,隨著我國國民經濟的持續、高速發展和房地產產業的支柱性、先導性產業地位的確立,物業管理便成為一個新興行業,并由南往北、由沿海向內地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發展著。2003 年全國物業管理條例也在年內頒布。作為中國物業管理發祥地的深圳,其住宅區物業管理覆蓋率已達到90%以上;物業管理觀念深入廣大城鎮居民人心,不少人還自發地意識到“買物業,就是買管理”,“要問物業價格,先問有無良好的物業管理”等。總之,物業管理行業已成為了中國服務性行業中的佼佼者,成為了一個熱門行業,一個前程看好的朝陽行業。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發展過程中尤其是初始階段的發展過程中總難免要出現或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業管理投訴居高不下;
管理不規范;小區內設施設備不全,管理維修困難等問題,已經影響到物業管理的前進、發展,也影響到業主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業管理的前期介入,對物業進行前期管理已經引起多數物業公司的高度重視。
第一篇物業管理前期介入的定義和作用
物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段,包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等,就參與介入,從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業設計和建造質量,為物業投入使用后的物業管理創造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業主正常入住奠定基礎。隨著地產、物業管理行業的發展、壯大,已經有不少的開發商意識到前期介入是保證產品、品牌的重要條件,是實施物業管理的首要環節。實踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優化設計,完善設計細節
物業管理公司在項目設計階段,從業主或使用人的角度,憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視,對不當之處提出修改方案,可優化設計,完善設計中的細節,避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區在設計車輛和人行出入口時候,物業公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業安排崗位,并節約人工成本。會所產權一般歸發展商所有,其運營費用是獨立于物業管理費。很顯然,那些純粹向小區內業主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業主的物業水準大跌。
2.有利于提高房屋建造質量
由于物業管理公司在物業使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解,通過參與物業施工建設階段監理,強化了施工過程中的質量管理和監控,并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質量。另外在施工管理時候,開發商會派出工程師配合工程監理對施工單位進行管理,但是由于人員少,而且工程監理有時會對不規范的操作網開一面,所以工程質量還會存在一定問題,但是物業公司維修人員介入施工現場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現的任何建筑質量問題,業主首先找的是物業公司,所以可以提高房屋建筑質量。
3.有利于保證物業的使用功能
物業管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收,按有關標準嚴格驗收,能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強對所管物業的全面了解
物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作,必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如;管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距, 如果布置管線時不在現場作記錄,在后期管理中,可能就會出現脫節的現象。相對來說,物業管理人員對土建結構部分了解得不用太深,而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握,便于后期管理。由于加強了對所管物業的全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎,可提高驗收質量,縮短驗收時間,對驗收中發現的仍需改進之處,也比較清楚,容易交涉和協調。
5.前期介入有利于后期管理工作的進行
物業管理公司通過前期介入,保證了設計、建造質量和對物業的全面了解,對后期的物業管理就帶來了很多便利,既便于維修保養計劃的安排與實施,又能保證維修質量,從而提高了工作效率和工作質量。同時,在前期管理中,經過一段時間的磨合,便于理順同環衛、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系,建立順暢的服務渠道,有利于后期管理工作的進行。
6.有利于樹立物業管理公司的形象
如果接管與入住同步進行,物業管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴重影響物業管理企業的專業形象。
第9篇 物業管理行政管理方案規范
公司在1998年8月,率先在河南省行業內通過iso9002:1994第三方國際質量體系認證,成為河南省第一家獲此殊榮的物業管理企業,在規范化管理方面邁出了關鍵的一步。為確保向業主提供更高層次的服務,公司在2003年進行了質量管理體系的換版,順利通過了iso9001:2000國際認證。目前公司的質量體系及各項運作模式日趨完善,從業人員的質量意識、服務意識得到極大提高,各方面均取得了優異的成績。通過7年的管理運作,建立了一套適應時代發展需要的現代企業管理制度,主要內容包括:具有管理特色的質量管理體系及其實施辦法,其核心為:'計劃-實施-檢查-處理'(pdca)的質量管理循環。
3.4.1行政服務管理目標:建立明確的管理和服務目標,規范化、標準化、專業化模式運作,滿足服務要求的最大化。
3.4.2行政管理組織目標:建立合理、高效的組織架構,進行規范化、標準化管理,實現服務管理目標。
3.4.3行政服務管理基本內容:行政人事管理、財務管理、檔案管理、公共服務(房屋維修、設備維護、公共秩序、保潔、綠化等)、特色服務(帶送鮮花、報紙、租賃等)、組織文化活動等。
3.4.4行政服務管理崗位職責:
3.4.4.1經理:房屋管理、文件管理、業主投訴問題處理、增值服務的開展、社區文化的落實等項目統籌管理。
3.4.4.2管理員:房屋維修、房屋租賃、業主檔案管理、業主各種手續辦理、增值服務及小區日常事務的監管。
3.4.4.3維修工:設備保養與維修、
3.4.4.4公共秩序管理員:小區公共秩序維護與監管、消防管理、車輛管理。
3.4.4.5保潔員:樓道與庭院保潔。
3.4.5行政服務管理操作流程:
3.4.5.1投訴處理:物業服務人員接到投訴1日內,將問題分類傳遞到相關責任部門,2日內給業主確切回復,并負責督導解決。問題解決后,就解決情況在1周內進行回訪。建立業主投訴檔案庫,確保《業主投訴記錄表》及其他處理資料及時存入業主投訴檔案。
3.4.5.2檔案管理:按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔,并及時送達到相關人員。
3.4.6行政服務管理制度:
3.4.6.1員工行為規范。
3.4.6.2勞動人事管理。
3.4.6.3人員晉升辦法。
3.4.6.4績效考核及獎懲試行辦法。
3.4.6.5合同管理制度。
3.4.6.6資產購置管理辦法。
3.4.6.7財務管理辦法。
3.4.6.8竣工圖紙和技術資料驗收標準。
3.4.7信息反饋渠道及時間:為了確保物業管理服務質量,使客戶滿意率達到和保持98%以上,物業將設立多種信息反饋渠道,形成信息反饋網絡。
3.4.7.1在分公司建立業主意見登記本,隨時搜集有關業主對物業管理方面的意見。
3.4.7.2設立24小時業主投訴熱線,24小時接受投訴。公告物業公司網站、郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。
3.4.7.3每半年做一次對物業管理服務的意見調查,廣泛征求業主意見,并將調查結果整理匯編,進行統計分析,查找問題原因,提出改進方案。對重要問題給予正面回復。
3.4.7.4定期向上級單位做工作請示、匯報,主動接受工作監督和指導。
第10篇 某物業園區工程管理應急方案
1.突發性停水的主要原因有:
①小區水管爆裂停水.
②供水設備故障停水.
③市政供水停水.
2.應急處理措施
①對停水的原因進行核查并及時通知業戶及前臺。
②如若小區內水管爆裂而停水,應視管道爆裂的情況大小(主管、支管爆裂),采取不同方法進行搶修,在搶修同時應通知上級領導,以便組織搶修工作。
③設備故障停水,有備用設備則投用到備用設備,并評估修復時間,在搶修過程應通知上級領導,組織搶修工作。
④市政供水停水,應撥打電話到水務局詢問停水原因及供水時間,并通知前臺及住戶,以便業戶了解。
停電應急方案
一、突發性停電的類型.
1、因不可抗拒的自然力(如雷擊、臺風等)或客戶用電不當造成的供電中斷。
2、因設備故障停電(小區內設備及供電部門設備故障等)
二、應急方案
1、出現突發性停電首先要與供電部門聯系,了解停電原因及供電時間,以便于向業主解釋。
2、如小區內設備故障發生突發性停電,值班人員應立即到達現場進行檢查,如有備用設備則應先使用備用設備,再進行檢修。
3、沒有備用設備則需評估維修時間。評估四十分鐘內能恢復用電,值班人員應立即通知工程主管到達現場組織搶修工作。
4、如評估四十分鐘內不能恢復供電,則應在搶修的同時通知管理處主任到現場組織搶修工作。
三、最后確定恢復供電時間,應立即反饋至管理處,便于向住戶解釋。
電梯困人應急方案
1、當發生電梯困人事故時,電梯機電維修員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯系,務必時期保持鎮靜,不要驚慌,靜心等待救援人員的救援;被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態,電梯機電維修員應設法將轎廂門完全關閉。
2、根據指層燈、pc顯示、選曾啟恒干活打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。
3、轎廂廳于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時的救援。
(1)拉下電梯電源開關。
(2)用專用廳門鑰匙開啟廳門。
(3)在轎頂用人力開器轎廂門。
(4)協助乘客離開轎廂。
(5)重新關好廳門。
4、轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。
(1)進入機房切斷電梯電源。
(2)拆除電動機尾軸罩蓋,安上旋座及旋柄。
(3)救援人員之一把旋柄,另一救援人員手持釋放桿,輕輕撬開制動器,利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發生危險,操作適應一撬一放時轎廂逐步移動,直至最接近廳門(0.5米左右)為止。
(4)當轎廂廳于距廳門0.5米元左右位置時,其救援方法按第3條進行。
5、遇有其他復雜情況,應請救電梯公司幫助救援。
6、困人救援工作完畢后,電梯機電維修員應將情況完整、規范地記錄在《電梯運行日記》內。
第11篇 各項物業管理專業工作方案
物業管理各項專業管理工作方案
一、公共設施設備管理
1.管理目標
保證設備運行正常,無重大管理責任事故。
2.管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程,設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統配置人員24小時值班。
(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統工作正常。
(6)消防系統設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現象,按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理
1.管理目標
(1)確保大廈內無因管理責任引發的重大火災。
(2)維護好大廈內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯動治安網絡
(1)在大廈設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應急處理措施
(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時,管理處迅速調集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
三、裝修管理
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點施工情況,安全管理主管每日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全管理員24小時值班,控制人員進出并做好相應記錄。
(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業戶申請相結合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區內外環境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負責裝修日常安全工作。
(2)與業戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。
(3)裝修材料按指定時間進入,安全管理員進行認真查驗,發現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。
(4)需要進行燒焊等動火作業,應向管理處提出申請,經批準后在管理人員監護下,方可作業。
(5)安全管理員巡查時,對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查,發現不安全隱患,及時處理報告。
(6)發生緊急事故時,按緊急處理措施程序進行。
四、消防管理
1.消防組織機構的建立
(1)管理處負責建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負責人。
(3)管理處其他人員為義務消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負責制定組織機構圖及人員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區內的消防安全情況,包括消防設備、動火作業監督、安全用水、用電情況等,檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發現消防隱患,應及時采取整改措施,做到隱患不過夜。
(5)發現業戶因裝修造成的消防隱患,應向業戶發放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。
(6)管理處制定《動火審批制度》,內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預防為主,防消結合”的方針,業戶要樹立防火意識,管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負責小區的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路,電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。
(3)嚴禁在小區內燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過道設立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續,動火審批手續,保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材,如:應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業戶須知》、《管理公約》傳達到各業戶,并向業戶發放有關消防學習資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業戶進行消防宣傳教育。
(2)管理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間,學習教材是安全消防管理條例,內部的消防管理制度,設備設施的操作方法等,學習情況須詳細記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓,考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。
5.消防設備管理
(1)管理處負責建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計,編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理處主任指定人專實施,并在各項安全檢查中作為檢查內容。
(3)制定《設備管理制度》,對消防設備進行檢查和維護。
6.消防演習
(1)小區內每年至少組織一到兩次消防演習,具體辦法和內容參見由管理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。
(2)消防演習后,管理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發現的問題,及時調整、糾正并驗證其結果。
五、車輛管理
1.小區停車場實行日夜24小時值班制度,由小區安全管理員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3.車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4.車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調整好防盜系統至警備狀態,車內貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續,核實停車場車輛內登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
六、清潔管理
1.人員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。
2.工作流程及質量管理標準。
第12篇 x物業公司4r業務管理系統推廣方案
hj物業公司4r業務管理系統推廣方案
單位名稱:s市hj物業管理有限公司
時間:20**年*月*日
事項 具體內容 具體要求
對照4r系統,找出公司存在的差距
r1:計劃/預算系統:①公司年度經營指標不能為廣大員工所認知。②有經營目標,但缺少實現該目標的行動措施、資源要求及風險分析,工作計劃性不夠。
r2:崗位職責系統:①工作分析不到位,分析方法單一,部分崗位的工作分析缺乏該崗位在職員工的參與,在此基礎上的職務說明書比較粗疏。②不能根據崗位、職責的變化進行工作分析,職務說明書版本老化,與實際工作崗位不適應。③部分中層管理人員不了解職務說明書,不能根據員工的工作職責確定下屬員工的績效指標。
r3:業績跟蹤系統:①部分中層管理人員對績效管理理解不夠,只注重業績完成情況,不注重過程,缺乏對下屬員工的績效指導。②業績的跟蹤主要以例會的形式完成,業績的跟蹤主要以工作匯報的形式進行,缺乏業績質詢的議程。
r4:考核系統:①注重業績的考試,缺乏對員工的能力及發展潛力進行評估,為能將績效考評和員工的職業發展規劃統一起來。②考核激勵機制有待加強。 ③部分中層管理人員在考評過程中受人情關系因素的影響,沒有做到客觀公正。
--聯系公司實際,逐項找差距
4r推廣的預期目標
1、必須讓員工明確認識公司的總體經營目標,并把公司經營指標分解到各部門、各員工,同時幫助各部門指定工作計劃,做好財政預算。
2、在工作說明書和各崗位工作流程的基礎上,建立起完善的崗位任職資格體系,為公司的發展提供必要的人才支持。
3、使各層管理人員的績效管理是一個的過程,加強業績跟蹤系統的建設。
4、完善公司的績效管理制度,合理應用績效考核結果,將績效管理與員工的職業發展規劃相結合。
--列出要達到的目標,做到定量或定性
行動措施
1、明晰各部門各崗位的工作目標:
必須在每年初制定公司的經營任務書,把公司績效目標分解到部門、員工,公司與員工簽訂《績效合約》(年度、季度),《績效合約》中各項指標將是員工的績效考核指標。
2、在20*5年度建立起科學完整的任職資格體系:
①在公司范圍內推行各部門、各崗位的工作流程,實現工作的標準化、規范化,工作流程推廣由業務管理部負責。
②對公司各崗位進行科學有效,在廣泛征詢各崗位員工后,編制一套完整的職務說明書,此項工作由人力資源部負責此項工作。
③工作流程和職務說明書構成公司的任職資格體系。
3、建立有效的業績跟蹤系統:
①完善公司例會制度,在工作例會中指導員工績效水平的提高。
②階段性績效工作會議,在每一績效期間結束后,及時召開績效工作會議,總結經驗、教訓,并提出績效改進辦法。
4、實施《員工績效管理制度》:
①在整個公司范圍內,實施《員工績效管理制度》。
②加強公司中層管理人員的培訓,保證績效管理制度能正確執行
③將績效考核結果作為員工工資增減、獎金發放和職務升降的依據。
--要求列出每一項行動的具體步驟、時間、責任人
