區行政中心各項物業管理指標承諾措施
某區行政中心各項物業管理指標的承諾及措施
提要:
本服務承諾提供了我公司對**市某某區行政中心進行物業管理服務的基本要求與標準,本服務承諾指標依據中華人民共和國建設部<<全國物業管理優秀示范小區(大廈)>>標準及一級《住宅小區物業管理公共服務等級指導標準(征求意見)》標準制訂。
一、服務承諾:
1、承接物業管理之前與委托方簽定的物業管理合同。
2、管理區域有常設機構--物業管理事務所為用戶提供24小時服務。
3、事務所設立專門服務電話,接受用戶對物業管理服務需求、報修、求助、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄。
4、物業管理事務所標識清晰,辦公環境安靜、整潔、有序。
5、服務項目、收費標準向用戶公布。
6、服務人員休息室有序、整潔。
7、區內有護衛值守。
8、服務人員統一配置專門服裝。
9、護衛人員配置對講機等安防工具。
10、每個樓層配備有垃圾收集、果皮箱。
11、應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率。
12、管理資料
已入住的物業產權人、使用人資料完善、齊全;
所有樓宇、房號、聯系方式清晰,完整率、準確率達100%,隨時提供查閱;實行動態管理,發生變更后一周內予以完善。
13、房屋及共用設施、設備檔案資料齊全,分類成冊。
14、物業竣工驗收資料分類保存、完整齊全,借閱有借閱人簽字記錄并按期歸還。
15、各種物業管理資料、記錄分類保存,失效的資料有作廢標識或銷毀記錄。更改有更改人及審批人簽名。
16、房屋本體及裝修管理
房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡,房屋完好率達100%;無亂貼、亂畫、亂涂和亂懸掛現象;
區域標識明顯,完好率達100%;樓宇主入口設有引路平面示意圖,主要路口設有路標;
樓梯及走道通暢,無阻礙物及雜物堆放;
樓梯及走道窗戶完好,開啟及關閉自如;
墻面基本完好,無亂貼、亂畫、亂涂現象;
室外廣告牌、泛光燈等按規定位置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損;
房屋移交設施齊全,手續清晰完善;
房屋裝修簽定合同,申請率達100%;裝修管理責任書簽訂率100%;
房屋裝飾裝修符合規定,無違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現象,房屋裝修違章作業制止率達100%,禁止率達95%;
裝修廢料和垃圾在指定有明顯標識的區域堆放,停留時間不超過48小時;
按規定時間裝修,不影響他人工作、休息;
冷凝水集中收集,外支架無銹蝕現象;
封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;無更改原建筑設計有要求;
空房設施齊全完好、干凈,無雜物堆放,在工作時間內能保證用戶隨時能夠開啟房門;
屋面無滴漏現象,維修及時率、合格率達100%;
房屋本體每周巡檢一次, 報修、發現問題兩日內處理。
17、設備管理
建立設備24小時管理制度、操作規程,運行、維護保養及維修記錄完整;
建立健全設備管理臺帳、計量器具及維保工具臺帳和技術性文件資料明細表,完整率和準確率達100%;
建立備品備件臺帳,備品備件擺放整齊,定期檢查,不變質、變形,保證隨時提供設備維修;
各種設備標識清晰、完善,使用或停止狀態正確;
設備及機房環境干凈整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發生,符合設備要求;
潤滑部位油質、油量、油壓、油溫保持在規定指標內;
設備管理人員具有專業技術資格,持證上崗,并嚴格執行操作規程;
設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故;
18、消防系統
消防設施配備齊全、完好率100%,可隨時啟用,無火災安全隱患;
消防器材標識清晰,按規定懸掛,不超過保質期;
消防箱標識完好清晰,消防栓閥座不固死,水龍帶無破損和漏水現象;
消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水;
消防泵運行正常,壓力表正常;
水池(箱)進口、出口和浮標功能正常,清洗水池(箱)要預警并標識,清洗,盡快達到規定水量;
組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,建立義務消防隊,明確各區消防責任人,簽定責任書;
消防集中控制系統完好、隨時可以啟用,中心24小時值守操作,運行、維護保養及維修記錄完整,日、周、月檢記錄完整;
19、給排水系統
具有'二次供水設施許可證'和'二次供水衛生合格證';水質符合衛生標準。每半年一次衛生防疫檢查。
低位水池清潔衛生,且加蓋、加鎖。
水表房、管道井房上鎖。
供水設備操作人員持有健康證。
二次供水、蓄水設備設施及周圍環境無雜物、無二次污染隱患。水泵油標、軸承溫度、出水壓力等保持正常,每日巡檢兩次,發現問題當日處理。
閥門、管道等二次供水設施無跑、冒、滴、漏現象,無脫漆、銹蝕現象。每周進行一次檢查記錄完整。報修、發現問題及日處理。
各類閥門開閉靈活。
水泵運行正常,遇故障在15分鐘趕到現場,無大面積跑水、泛水現象;非正常停水不超過48小時,設備完好率達95%以上。
冬季前供水管道及配件做好防凍措施。
水表完好,計量準確。
制定停水及事故處理方案;限水、正常停水提前24小時通知用戶,自來水公司未通知除外。
排水、排污系統通暢無阻塞外溢現象,無積水、浸泡現象,無殘損現象。
20、供電系統
維修管理人員持有專業上崗證書。
各類安全和操作標識準確、完善、清晰。
配電房上鎖,標識清晰完好,具有防鼠措施。
配電盤、柜器件齊全,接地、運行完好;配線絕緣完好可靠;報修、發現問題10分鐘內處理。
正常限電、停電提前24小時通告用戶;應急恢復用電在15分鐘內完成。
供電線路規范,無私搭亂接現象。
高壓配電裝置有明顯隔離網隔離。
嚴格執行供電系統管理措施,每日巡檢兩次以上記錄完整;電表完好,計量準確。
21、弱電系統
制定弱電系統工作制度。每月巡檢一次,記錄完整,發現問題即時處理。
智能化系統設施設備運行完好,有記錄并按規定期限保存。
中央空調系統
維修管理人員持有專業上崗證書。
各類安全和操作標識準確、完善、清晰。
機房上鎖,標識清晰完好。
機房具有防鼠措施。
正常送、停提前24小時通告用戶,維修有警示。
供電線路規范,無私搭亂接現象。
機組、閥門、管道等設施無跑、冒、滴、漏現象。
嚴格執行系統管理措施,記錄完整,準確。
每日運行及傳動部位溫度檢查兩次,保證提前運行正常.滿足不定時供應延長.
22、電梯管理
(1)日檢
衛生廳門地勘槽除塵、轎廂門地勘槽除塵、打掃轎廂內衛生
上下無人運行兩次、轎廂在運行中無碰撞、轎廂在運行中無明顯搖動
警鈴、照明、呼梯按鈕、顯示、各門鎖、安全觸板等能正常使用。
(2)周檢
每周檢查衛生情況,并做保養。
檢查門開關靈活、內呼指令(指示燈、到站停靠)正常
轎廂照明風扇良好正常使用、安全回路、控制屏信號燈指示正常、零部件無漏電現象、配電盤空開正常及螺旋保險完好。
(3)季檢
導軌潤滑、井道傳感器、安全鉗開關、轎頂檢修盒、門系統、控制屏、測速裝置正常、曳引輪軸承潤滑良好。
曳引繩樓層標識無脫落、限速器軸承加油、抱閘正常、底坑安全回路開關、底坑緩沖器換油、廳門觸點調整。
限速器鋼絲繩無拉長、斷股、井道照明良好、除銹刷漆。
年檢(略)
當出現卡梯、電源缺相等障時應立即斷電停止,15分鐘內修復、施救。
相應記錄完整。
23、公共設施
建立健全公共設施管理臺帳及其技術性文件資料明細表,完整率和正確率達100%。
建立公共設施管理制度、操作規程,維護保養及維修記錄完整。
共用設施無隨意改變用途現象。
共用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。
路燈、走道燈等無殘缺、無銹蝕、粘貼破損現象,路燈及走道燈完好率達100%以上。報修、發現問題10分鐘內處理。
各種井蓋加蓋密封,完好率達100%,維修移動須標識并作好防范措施。
公共道路路面通暢、平整,排水通暢,完好率100%;井蓋無缺損、丟失現象,路面井蓋不影響車輛和行人通行。
化糞池、積沙井、明暗溝蓋板完好率100%,無阻塞現象,每半年進行一次清掏。每周進行一次檢查,發現問題及時處理,清掏不超過24小時。
各類水景、噴泉、雕塑、座椅、長廊、扶手、護攔樓梯、宣傳欄等完好無損,滿足其使用功能,無涂畫、無脫漆、損壞等現象。
草坪燈、裝飾燈完好無損,滿足其使用功能。
公共照明按時開關,背景音樂按時播放。
停車場完好率98%,維修須標識并作好防范應急措施。
公建設施每日巡檢記錄完整,報修、發現問題當日內處理,每年作季度、年度計劃保養。
24、安全防范
管理區域制定安全防范制度,保證24小時值班及巡邏安全防范。
設三個固定崗專人值守,采用限時跨立姿勢于指定地點站立服務。
對來訪人員提供指引服務,態度須和藹。善于發現隱患和可疑人員,處理突發事件。大件物品進行出入登記簽可制。
巡視人員按規定時間和線路電子巡更,巡視率達100%,頻率不低于2小時/次。
監控系統24小時三班值守,對控制區域進行監控并定時錄像(待設備到位)。
安全員須統一著裝,配證上崗;經崗前培訓及每月定期培訓,熟悉區內環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責,賦有獻身精神。保持良好的崗位形象,態度和藹、儀態端莊,自然大方、熱情。用語規范,說話和氣、口齒清楚。
上崗時嚴禁吸煙、喝酒、看書看報,不做與工作無關之事。不遲、曠準時接班。
每周三下午15:00參加公司資源管理部組織的訓練。
配證上崗須著制式服裝,冬裝,夏裝不得混穿。扣好領鉤、衣扣,不得披衣, 敞懷,卷褲腿。制式襯衣,內衣下擺不得外露,前后不得打褶。不得在制服外罩便服,不準圍圍巾。
非管理原因火災、刑事和交通事故年發生率不超過0。
作好每班《值班記錄》、《交接班記錄》,時時微笑服務。
25、衛生潔凈
實行全環境潔凈保障,保潔率達99%,辦公垃圾日清兩次,袋裝垃圾,中轉垃圾日產日清。
潔凈設施齊全,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站,設施表面干凈,無破損。
公共部分無衛生死角,無明顯污跡,無灰塵,天棚無蜘蛛網,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
潔凈工具擺放有序,作業完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。
潔凈人員經崗前培訓,統一著裝,配證上崗;明確責任區域,實行責任制酒店化標準化保潔。
排煙、排污、噪聲等符合國家標準,外墻無污染。
房屋共用部位無亂貼、亂畫和擅自占用、堆放雜物現象。
公共樓道、衛生間器具門窗設施每天2次以上擦洗率須達100%。
公共樓道、衛生間器具門窗設施每天2次拖洗率須達100%以上。
全日制保潔,共用場地,衛生間。紙屑、煙頭等廢棄物 15分鐘內清理完畢。
公共客戶接待區域大廳專設一員保潔,保潔設施及用具干凈整潔,煙灰缸內煙頭不超過3個。
衛生用品洗手液、卷紙等隨時保障1/3以上用量。正常使用率達100%以上。
道路、場地、室內停車場等保潔進行全范圍沖洗2次/周。
室外保潔設1人,道路、場地、崗亭、設施等,清掃、擦拭、拖洗
100%。
每日管理人員進行兩次保潔檢查,記錄完整。發現不合格當日內糾正。
衛生區域進行消毒滅殺2次/周。
每月對空房保潔,保潔率、合格率100%。
每年全區域進行滅鼠滅害4次/年。
26、園藝管理
綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象,無紙屑、煙頭、石塊等雜物。無枯枝、無蛛網等。綠地每日隨時保潔,保潔率達97%以上。
樹木成活率達100%,無拓枝、枝型垂直均勻每年修剪整形一次。每100平方米草坪死亡面積小于2平方米;苗木死亡后一周內補植。
灌木修剪成形,不超出原形狀5公分;無折損現象造型整潔美觀,修剪20次/年以上。
喬木無枯枝敗葉,樹干修枝整形2次/年,無折損現象,無斑禿。
苗木病蟲害枝條不高于2%、無枯枝死杈,發現后在一周內治理完畢。全年施藥6.8kg、每平米施藥量大于0.004。逐月計劃實施
根據氣候情況及土壤干濕度,適時澆水,保證植物正常生長。澆水不沖苗、苗葉不染土;冬季早晚、夏季中午不噴灑葉面水,無遺漏、無旱死、無干枯。澆水大于2次/周,土壤吃水15-20cm。
定期松土、除雜草,每平方米草坪面積雜草數少于50株,草地純度在95%以上。無板結、無裸土現象,維養1次/周。
定期施肥4-6次/年,施肥總量294kg。保證植物高度、冠幅、胸徑不斷增長。肥不露土、不燒苗。
草坪草長不超過5公分,修剪大于1次/月。
花卉在花期內開放。
養護員統一著裝,配證上崗。
27、交通及停車場
交通標識清晰準確,無殘缺現象。
停車場干凈整潔,交通及車位標志線清晰可見。
車輛停放有序,無跨線停車及無證停放現象。
專業停車場管理制度完善,管理責任明確;車輛出入登記完善,登記率達100%。對前來泊車的車輛要作到先敬禮,發卡放入、收卡發行杜絕車輛丟失;指引車輛停放,動作標準,微笑服務。
摩托車及自行車在指定區域(非機動車車場)按指定位置停放,管理有序。
車輛管理員經崗前培訓,配證上崗,交通指揮動作統一規范。
危及人身安全處設有明顯標識和具體的防范措施。
停車場設專人管理。
28、維修服務
零星維修不超過24小時,及時率達98%以上、合格率達100%。
房屋建筑及水電中、大修按約定期限完工,合格率達99%。
其他項目合格率99%,用戶滿意率達98%以上。
用戶回訪率達100%。
設立24小時服務電話,記錄受理率達100%,回復時間不超過1小時。
所提供服務及物品價格將低于市場價.
29、精神文明建設和社區文化
設有服務聯誼欄。聯誼欄每季度至少更換一次。
每年至少組織開展兩次健康向上的文化活動。
