第1篇 房地產開發管理規定辦法
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房地產開發管理規定【1】
第一章 總 則
第一條 為了規范房地產開發經營行為,加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定,負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:
(一)有100萬元以上的注冊資本;
(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市政府可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的,除應當符合本條例第五條的規定外,還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定,辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業,應當向縣級以上政府工商行政管理部門申請登記。
工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的,應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的,應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時,應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案:
(一)營業執照復印件;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等,對備案的房地產開發企業核定資質等級。
房地產開發企業應當按照核定的資質等級,承擔相應的房地產開發項目。
具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目,應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的,還應當報計劃主管部門批準,并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目,應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則,注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是,法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前,縣級以上地方政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見,作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一:
(一)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
(二)城市規劃設計條件;
(三)基礎設施和公共設施的建設要求;
(四)基礎設施建成后的產權界定;
(五)項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施,并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。
出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。
但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目,應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定,承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
房地產開發項目竣工后,房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。
房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工,應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收:
(一)城市規劃設計條件的落實情況;
(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(三)單項工程的工程質量驗收情況;
(四)拆遷安置方案的落實情況;
(五)物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的,可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中,并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目,應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目,轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內,持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。
項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記,應當提交下列文件:
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;
(二)營業執照和資質等級證書;
(三)工程施工合同;
(四)預售商品房分層平面圖;
(五)商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內,作出同意預售或者不同意預售的答復。
同意預售的,應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的,應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售,當事人雙方應當簽訂書面合同。
合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的,應當向中介機構出具委托書。
中介機構銷售商品房時,應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格,由當事人協商議定;但是,享受國家優惠政策的居民住宅價格,應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。
保修期內,因房地產開發企業對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。
經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,并提供必要的證明文件。
第五章 法 律 責 任
第三十四條 違反本條例規定,未取得營業執照,擅自從事房地產開發經營的,由縣級以上政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定,未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定,將未經驗收的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的,由縣級以上政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
經驗收不合格的,依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定,擅自轉讓房地產開發項目的,由縣級以上政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定,擅自預售商品房的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、舞弊、濫用權力,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營,實施房地產開發經營監督管理,參照本條例執行。
第四十二條 城市規劃區內集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地后,方可用于房地產開發經營。
第四十三條 本條例自發布之日起施行。
房地產開發管理規定【2】
第一條 為了加強房地產開發企業資質管理,規范房地產開發企業經營行為,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本規定。
第二條 本規定所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。
第三條 房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。
未取得房地產開發資質等級證書(以下簡稱資質證書)的企業,不得從事房地產開發經營業務。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作;縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。
第五條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件如下:
(一)一級資質:
1.注冊資本不低于5000萬元;
2.從事房地產開發經營5年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續5年建筑工程質量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;
6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計人員不少于4人;
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發生過重大工程質量事故
(二)二級資質:
1.注冊資本不低于2000萬元;
2.從事房地產開發經營3年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續3年建筑工程質量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;
6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人;
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發生過重大工程質量事故。
(三)三級資質:
1.注冊資本不低于800萬元;
2.從事房地產開發經營2年以上;
3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續2年建筑工程質量合格率達100%;
5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱,統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;
7.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
8.未發生過重大工程質量事故。
(四)四級資質:
1.注冊資本不低于100萬元;
2.從事房地產開發經營1年以上;
3.已竣工的建筑工程質量合格率達100%;
4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱,財務負責人具有相應專業初級以上職稱,配有專業統計人員;
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
7.未發生過重大工程質量事故。
第六條 新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到房地產開發主管部門備案;
(一)營業執照復印件;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)專業技術人員的資格證書和勞動合同;
(六)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。
房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
《暫定資質證書》有效期1年。
房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期,但延長期限不得超過2年。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的,《暫定資質證書》有效期不得延長。
第七條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。
房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
第八條 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。
第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。
第十條 申請核定資質等級的房地產開發企業,應當提交下列證明文件:
(一)企業資質等級申報表;
(二)房地產開發企業資質證書(正、副本);
(三)企業資產負債表和驗資報告;
(四)企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件;
(五)已開發經營項目的有關證明材料;
(六)房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告;
(七)其他有關文件、證明。
第十一條 房地產開發企業資質等級實行分級審批。
一級資質由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門初審,報國務院建設行政主管部門審批。
二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門制定。
經資質審查合格的企業,由資質審批部門發給相應等級的資質證書。
第十二條 資質證書由國務院建設行政主管部門統一制作。
資質證書分為正本和副本,資質審批部門可以根據需要核發資質證書副本若干份。
第十三條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。
企業遺失資質證書,必須在新聞媒體上聲明作廢后,方可補領。
第十四條 企業發生分立、合并的,應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后的30日內,到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續,并重新申請資質等級。
第十五條 企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人,應當在變更30日內,向原資質審批部門辦理變更手續。
第十六條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時,應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內,到原資質審批部門注銷資質證書。
第十七條 房地產開發企業的資質實行年檢制度。
對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業,由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。
一級資質房地產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。
二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門制定辦法。
房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢的,視為年檢不合格,由原資質審批部門注銷資質證書。
房地產開發主管部門應當將房地產開發企業資質年檢結果向社會公布。
第十八條 一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制,可以在全國范圍承攬房地產開發項目。
二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目,承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門確定。
各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務,不得越級承擔任務。
第十九條 企業未取得資質證書從事房地產開發經營的,由縣級以上地方政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十條 企業超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上地方政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十一條 企業有下列行為之一的,由原資質審批部門公告資質證書作廢,收回證書,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款:
(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;
(二)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。
第二十二條 企業開發建設的項目工程質量低劣,發生重大工程質量事故的,由原資質審批部門降低資質等級;情節嚴重的吊銷資質證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十三條 企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級,并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第二十四條 企業不按照規定辦理變更手續的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正,并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。
第二十五條 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用權力,舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第二十六條 省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。
第二十七條 本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第二十八條 本規定自發布之日起施行。
1993年11月16日建設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》(建設部令第28號)同時廢止。
房地產開發管理規定【3】
城市房地產開發經營管理條例釋義
第一章 總 則
《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱《條例》),是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的要求并以其有關規定為依據制定的。
《條例》主要對房地產開發企業、房地產開發建設、房地產經營的監督管理作了具體、完善性的規定。
本章為總則,共4條,是整個條例的綱領性規定,明確了為什么制定本條例、條例管什么以及誰來管理等重大問題,具體規定是:(1)立法目的(第一條);(2)調整對象和適用范圍(第二條);(3)開發經營的基本原則(第三條);(4)開發經營的管理體制(第四條)。
第一條 為了規范房地產開發經營行為,加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,制定本條例。
[釋義]本條例是關于條例立法目的和制定依據的規定。
我國的房地產業是在黨的十一屆三中全會以后,隨著經濟體制改革和社會主義市場經濟的發展,在土地有償使用、住房制度改革、城市建設綜合開發三項重大改革基礎上發展起來的。
目前,已經初步形成為一個包括土地使用權出讓和轉讓、房地產開發和經營、房地產交易和中介服務等多種經濟活動的高附加值的綜合性產業。
在房地產業的各項經濟活動中,房地產開發經營是發展最快的。
到90年代中期,房地產開發年完成投資占全社會固定資產年完成投資的16%,開發建設的商品住宅占城鎮住宅供應量的近一半,商品房的銷售額相當于全社會消費品零售總額的7%左右。
房地產開發經營作為房地產業的重要環節,直接關系到房地產業的健康發展。
也對國民經濟的運行產生重要影響。
我國房地產開發經營的迅猛發展,不僅帶動了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建設和舊城改造的速度,使居住條件不斷改善,同時也促進了學校、商業服務網點、郵電通訊、文化醫療等配套設施的發展,改變了城市面貌,繁榮了城市經濟,帶動了社會經濟的發展。
但是,由于投資體制、管理體制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在現實房地產開發經營中還存在著一些不容忽視的問題,如房地產開發結構不盡合理;集體土地上的房地產開發比較嚴重;房地產開發企業設立不規范,“皮包”公司、“炒項目”現象仍然存在;房地產開發中土地使用權出讓與項目建設脫節,與城市基礎設施配套建設脫節,與拆遷安置脫節現象嚴重;房地產交易不規范,變相私下轉讓,影響被拆遷人、商品房預購人權益的現象時有發生;商品房價格居高不下、商品房質量問題仍然比較突出等等,影響了廣大居民購房的積極性。
危及到居民的生活和財產安全,這些問題在全國各地不同程度的存在。
因此,為了規范房地產開發經營行為,加強對房地產開發經營行為的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《城市房地產管理法》的有關規定制定了本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
[釋義]本條是關于條例適用范圍和調整對象的規定。
條例適用范圍和調整對象是條例的效力范圍,是解決“是什么”和“管什么”的問題,在立法過程中,對調整對象上有以下幾種觀點:一種觀點認為,房地產開發項目轉讓、商品房銷售等行為應當在房地產轉讓有關規定中調整,不宜在本條例中規范。
一種觀點認為,房地產轉讓和房地產抵押都是房地產開發經營的重要組成部分,應當納入本條例調整。
還有一種觀點認為,條例只調整經營性房地產開發活動,經濟適用房等政策性房地產開發及劃撥土地上房地產開發不應當在本條例中規范。
上述意見實際上涉及到條例的調整對象問題,從目前房地產開發經營中存在的問題出發,根據《城市房地產管理法》,參考地方法規,最終確定條例主要是從取得土地使用權之后到用戶領取房地產產權證書之前這一階段中房地產開發企業的行為規范的調整,是對經營性房地產開發行為的調整。
具體包含以下幾層意思:
1、以房地產開發企業活動為主線,對經營性開發行為的調整。
實質上是房地產開發企業的行為準則。
2、既包含基礎設施、房屋建設行為,也規范開發中房地產開發項目轉讓行為,以及開發后的銷售、出租行為,主要是房地產二級市場行為。
3、政策性房地產開發經營和劃撥土地上的房地產開發行為也具有經營的特點,其與一般房地產開發經營行為的差異在于前者在政策上享受優惠和價格上受到限制,其它如企業的設立條件、房地產開發的質量、開發經營程序等方面應當是一致的。
因而也應當納入本條例的調整。
4、自建自用等非經營性房地產開發行為,只是為了自用,開發產品僅僅為了滿足開發者自身進行其他生產、經營或消費之需要,一般不直接進入市場。
而且隨著市場經濟的不斷發展和社會分工的細化,房地產社會化、商品化程度的提高,企事業單位、個人的房地產需求將主要依賴市場,自建自用形式的房地產開發將越來越少。
因此,不適用本條例。
5、土地使用權出讓和劃撥行為是土地一級市場行為,適用于土地管理法、城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例,不適用本條例;房地產立項審批管理,屬投資法的調整對象,不適用本條例;購房者取得房屋產權證書后的商品房轉讓、出租、抵押,屬房地產三級市場行為,具體適用城市房地產管理法交易行為的規范和其他專門交易法規調整,也不適用本條例。
具體條例的適用范圍即管什么,應主要從對什么人、對哪些行為以及在多大地域范圍內有效。
1、條例管什么人:
條例主要是對房地產開發企業的設立、項目取得、開發建設直至經營活動進行規范,因而是以房地產開發企業為主體規范的。
當然,對房地產開發經營監督管理中有關行政主管部門及其工作人員也應當遵守本條例的規定。
2、管什么行為:
條例是從房地產開發項目立項、取得土地使用權之后開始規范的,對項目立項審批和取得土地使用權的行為不直接涉及,僅作銜接性規定,主要規范下列行為:(1)房地產開發企業設立行為;(2)房地產開發建設行為;(3)房地產開發項目轉讓行為;(4)商品房銷售(包括預售、現售)行為;(5)對以上行為的監督管理行為。
3、管多大地域:
條例適用于中華人民共和國城市規劃區內國有土地上的房地產開發經營。
規劃區外國有土地上的房地產開發經營參照適用。
依照城市規劃法規定,“城市”是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮;“城市規劃區”是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。
每個城市的規劃區具體范圍,由城市政府在編制城市總體規劃時劃定。
依照我國憲法和土地管理法規定,“國有土地”包括(一)城市市區的土地;(二)農村和城市郊區中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(三)國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。
集體土地不能直接用于房地產開發經營,必須先行征用轉為國有土地后,才能進行房地產開發經營。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
[釋義]本條例是關于房地產開發總原則的規定。
一、房地產開發的總的原則,不僅是房地產開發企業應當遵循的原則,也是行政主管部門在房地產開發經營的監督管理中應當掌握的原則。
這一總的原則是我國房地產開發經營中長期經驗和教訓的總結。
二、房地產開發是一項綜合性強,涉及面廣的產業,不僅關系到一個地區、一個城市長遠發展的大計,也關系到廣大居民安居樂業的切身利益。
在房地產開發過程中不僅應當考慮經濟效益,還必須綜合考慮社會效益和環境效益,實行三個效益的統一。
經濟效益是房地產開發的直接的主要的目的,也是推動房地產開發的直接動因。
但如果只片面追求經濟效益,不顧社會效益和環境效益,其經濟效益也不會持久,更難以長遠的發展。
同時,政府及其有關部門在房地產開發經營監督管理中也應當通過政策和法律、經濟、行政手段來加以引導和控制,確保房地產開發經營中的經濟效益、社會效益、環境效益的統一。
三、城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標,確定城市性質、規模和發展方向,合理利用城市土地,協調城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。
城市規劃是城市建設和管理的基本依據,是保證城市土地合理利用和開發經營活動正常進行的前提和基礎。
要把城市建設好、管理好,首先必須規劃好,以城市規劃為依據指導城市建設和管理。
實踐證明,城市規劃對城市建設和發展起著重要的綜合、協調和指導作用。
但是,在一段時期以來,在房地產開發經營中,有些地方為了吸收投資,過分遷就投資者,盲目上開發項目,造成了城市規劃布局的混亂;有些地方不按規劃、不重視規劃的長期性,盲目設立開發區、居住小區;有些地方在土地出讓中,沒有按“先規劃、后用地”的原則辦事,致使土地出讓與建設項目脫節,與基礎配套設施脫節、與拆遷安置脫節,土地長期閑置與浪費等問題嚴重。
因此,條例在總則將全面規劃、合理布置、綜合開發、配套建設以房地產開發的總原則確定下來。
四、所謂“全面規劃、合理布局”,就是強調在房地產開發經營中應當先行規劃、合理安排開發項目,使開發建設統一納入規劃管理,嚴格按照規劃要求進行。
所謂“綜合開發、配套建設”就是在一定規模的建設區域內,按其使用性質對建筑物、構筑物和基礎設施有計劃、按步驟地分期分批地進行建設。
建設中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、商業網點和幼兒園、學校、消防等方面一并考慮安排。
除一個開發項目本身的設施配套、公益設施的統籌安排外,還要考慮與城市大系統諸多設施的配套。
實現全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設,不僅表明我國房地產開發不斷完善,也是我國房地產業持續、健康發展的切實保證。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定,負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
[釋義]本條是關于房地產開發經營管理體制的規定。
一、所謂房地產開發經營活動的監督管理,是指國務院建設行政主管部門和縣級以上地方政府房地產開發主管部門依據法律、行政法規以及規定的職權代表國家對房地產開發經營活動進行監督和管理的行為。
所謂與房地產開發經營有關的土地管理工作,是指國土資源部和縣級以上地方政府負責土地管理工作的部門依據法律、行政法規以及其規定職權代表國家對土地資源的規劃、管理、保護與合理利用的管理,而不是對房地產開發企業以及企業生產經營開發活動的管理。
兩者都具有權威性、強制性和綜合性,但兩者側重點是不同的。
二、本條第一款規定了國務院建設行政主管部門即建設部在房地產開發經營方面的監督管理職權。
依據國務院批準的建設部“三定”方案的規定,建設部在這方面具體職責有:(一)研究擬定城市規劃、村鎮規劃、工程建設、城市建設、村鎮建設、建筑業、住宅房地產業、勘察設計咨詢業、市政公用事業的方針、政策、法規以及相關的發展戰略、中長期規劃并指導實施,進行行業管理;(二)指導全國城市規劃、村鎮規劃、城市勘察和市政工程測量工作,負責國務院交辦的城市總體規劃和省域城鎮體系規劃的審查報批,參與土地利用總體規劃的審查,指導全國城市規劃執法監察;(三)負責制定各類房屋建筑及其附屬設施和城市市政設施的建設工程的抗震設計規范;指導城市地下空間的開發和利用;(四)指導全國建筑活動,規范建筑市場,監督建筑市場準入、工作招投標、工程監理以及工程質量和安全;(五)指導全國城市和村鎮建設,指導城市供水節水、燃氣、熱力、市政設施、公共客運、園林、市容和環衛工作;(六)指導規范房地產市場;(七)指導城鎮土地使用權有償轉讓和開發利用工作;(八)提出住宅建設與房地產業中長期規劃和科技發展戰略、產業政策的規章,擬定住宅建設、房屋拆遷、房地產開發、房地產市場、房地產評估、物業管理的規章制度并監督執行;(九)指導全國住宅建設和住房供應政策的實施;(十)擬定房地產開發企業、物業管理企業、社會中介服務機構的資質標準;(十一)提出房地產估價專業技術人員執業資格標準;(十二)貫徹落實國家關于推進城鎮往房制度改革的方針政策和措施;(十三)指導城鎮住房制度改革工作;(十四)負責住房公積金和其他房改資金的政策指導并監督使用。
三、本條第二款規定了縣級以上地方政府房地產開發主管部門在本行政區域內負責房地產開發經營的監督管理工作。
這里規定“房地產開發主管部門”,是根據全國各地機構設置的不同情況而簡稱的,是一個靈活性的規定。
從全國各地地方房地產主管部門的規定來看,主要有以下幾種情況:一是政府設立專門的房地產開發辦公室,負責政府賦予的有關房地產開發職權,如大連、武漢市;一是由房屋土地管理局行使房地產開發經營監督管理職權,如上海市;一是由建委與房屋土地管理局依其職權分工共同行使房地產開發經營監督管理職權,如北京市建委負責房地產開發項目管理,市房屋土地管理局負責商品房預售管理;還有一種情況是由房地產管理局(或房產管理局)依法行使房地產開發經營監督管理工作。
因此,本條第二款規定的房地產開發主管部門的具體職責,應當依各地方有關規定執行,行政法規不干預地方機構改革和機構的具體設置。
四、本條第三款規定了縣級以上政府負責土地管理工作的部門在房地產開發經營管理的職責。
根據國務院批準的國土資源部的“三定”方案的規定,國土資源部在土地管理上的具體職責是:(一)發布土地資源規章、研究擬定管理、保護與合理利用土地資源政策,制訂土地資源管理的技術標準、規程、規范和辦法;(二)組織編制和實施國土規劃、土地利用總體規劃和其他專項規劃,參與報國務院審批的城市總體規劃的審核,指導、審核地方土地利用總體現劃;(三)監督檢查各級國土資源主管部門行政執法和土地規劃執行情況,依法保護土地資源所有者和使用者的合法權益,承辦并組織調處重大權屬糾紛,查處重大違法案件;(四)擬定實施耕地特殊保護和鼓勵耕地開發政策,實施農地用途管制,組織基本農田保護;(五)制訂地籍管理辦法,組織土地資源調查,地籍調查、土地統計和動態監測,指導土地確權、城鄉地籍、土地定級和登記等工作;(六)擬定并按規定組織實施土地使用權出讓、租賃、作價出資、轉讓、交易和政府收購管理辦法,制訂國有土地劃撥使用目錄指南和鄉村用地管理辦法,指導農村集體非農土地使用權的流轉管理;(七)指導基準地價、標定地價評測,審定評估機構從事土地評估的資格,確認土地使用權價格。
承擔報國務院審批的各類用地的審查對審查、報批工作。
(八)對省級政府國土資源主管部門實行業務領導,省級政府國土資源主管部門主要領導干部的任免,需征得國土資源部的同意。
根據一事由一個部門管理的原則和中央不干預地方機構改革、不要上下對口的精神,地方政府負責土地管理工作的部門的職責由各地依照有關法律、行政法規具體確定。
第2篇 房地產開發公司材料設備管理辦法
房地產開發公司材料設備的管理辦法
隨著公司日新月異的發展,為了加強設備管理,理順管理關系,增強企業活力,提高經濟效益,制訂如下管理辦法:
1、接受公司總經理、工程部經理的領導,負責公司材料、設備管理的工作。
2、按照工程部提供的甲方供貨總清單及工程部提供的施工進度計劃編制供貨總計劃。
3、按照工程部提供的材料設備規格、型號、性能參數,組織提供3―5家供應商的產品樣本及技術資料。
4、編織材料設備招標文件,組織開標和評標,提出供應商的初步審核意見。
5、提出每一項設備材料進場時間、設備材料保管細則,以及出入庫手續,建立相應臺賬內容。
6、配合工程部提供供應商的相關資料給監理和總包單位,以便安排材料的驗收,保管,施工等方面的工作。
7.根據現場考察與合同履行情況對供應商名冊進行調整,形成比較固定的供貨渠道,降低成本;對材料、設備采購合同進行整理、歸檔;對尚未完成或有索賠問題的,根據合同及時處理;對剩余材料妥善移交、處理,并將處理意見反饋給合同預算部。
8、負責材料、設備在項目保修階段出現問題時與供應商進行聯系并及時解決;協助保修人員對現場剩余材料、設備進行管理,并與供應商聯系取得保修工作所需的材料及設備配件等。
9、監理材料設備市場價格庫與合同預算部共享。
10、負責公司現場材料設備檔案管理。
11、負責將甲供材料的數量、金額及合同的執行情況匯總后及時反饋到合同預算部及財務部。
12、完成領導交辦的其他工作。
第3篇 某湖南房地產開發公司薪酬管理辦法
第一章 總則
第一條 目的:提高工作效率,使員工能夠與公司一同成長,并分享公司發展所帶來的收益,特制訂本辦法。
第二條 適用范圍:本辦法適用于公司試用期結束正式聘用員工。公司高層管理人員薪酬不屬于本辦法范圍。公司顧問及特聘人員、臨時人員,視實際另行約定或參考本辦法確定。
第三條 支付原則:本辦法體現以下分配原則:
1、以效益為中心的原則。導入市場勞動價值理念,建立起同行業具有競爭力的薪酬制度。
2、有效激勵的原則。強化崗位勞動要素,以崗定薪,崗變薪變,體現崗位責任、任職能力、勞動條件、崗位業績與收入相對統一,體現內部的公平。
3、堅持嚴考核、硬兌現的原則。薪酬分配以績效考核為依據。
第二章 薪酬體系與結構
第四條 薪酬內容與結構
1、本辦法中所指的薪酬主要是指經濟性的報酬,包括固定工資、績效工資、津貼、年終獎金、福利等。
2、員工工資采用崗位績效工資制,即以員工的教育程度,所從事工作或崗位的職責大小、勞動強度、智能要求、::崗位業績為基礎來確定員工的工資水平,其額度是結合公司經營管理目標實現情況和市場行情等因素為依據來確定。
員工工資=固定工資+績效工資+津貼
3、薪酬內容與結構釋義:
(一)員工工資:
(1)為公司與員工最終合約確定的月工資收入,并按一定比例分為固定工資、績效工資、津貼(參見員工工資比例表)。
(2)員工工資依照公司員工職類共劃分為4個序列,各職類、各崗位的工資調整范圍詳見附表一《員工工資列表》;相同層級、相同崗位的員工工資級別可以不同,可在相應的調整范圍內晉升或降級。
ⅰ.管理序列:涉及各部門中層經理級(含副職、代理職)員工;
ⅱ.技術及工程專業序列:涉及工程、采購、裝飾、造價、設計等各類員工,依照《員工工資列表》主管及以上級標準確定工資級別;
ⅲ.營銷序列:涉及營銷體系相關職能部門各類員工,銷售部經理、樓面主管、一線營銷人員按照《營銷部薪酬激勵管理辦法》執行,營銷部其他人員在未出臺新規定之前依本辦法執行,并參照職能及業務輔助序列工資比例標準;
ⅳ.職能及業務輔助序列:涉及財務、人力資源、行政、后勤、項目開發等各類員工。
(3)《員工工資列表》的定級標準僅適用于本制度施行后的工資調整和新員工入職定級。在此之前進入公司的員工在原工資不變的前提下進行套級和微調。
(4)員工工資比例表:
固定工資績效工資津貼備注
管理序列60 %
技術及工程專業序列65%15 %
職能及業務輔助序列70%10 %
(5)員工工資的確定:
所有新入職員工,由綜合部會同用人部門分管副總經理參照《員工工資列表》擬定其工資及職級,報請總經理確定;總經理對公司所有員工工資有最終的審定權。
(二)固定工資:為員工的生活保障工資,屬于基本不變工資,按月度發放。
(三)績效工資:是指崗位工作效果的價值量化。視員工工作業績考核結果發放績效收益。其額度是彈性浮動的,并于考核周期結束后發放。不同崗位的員工績效工資不同。《績效考核辦法》另行制定。
(四)津貼:為員工完成工作所發生收益性補貼。含交通、通訊等其他補助,員工一律持有效票據報銷發放。
(五)年終獎金
(1)年終獎金是公司根據年度經營業績和年度員工績效評估結果,進行的綜合獎勵。
(2)年終獎金以員工月工資為基礎,依據年度績效評估結果確定。具體計算公式為:年終獎金=員工工資×年度評估系數(或撥付專門資金,由總經理及各部門主管副總經理根據年度考核結果發放)。
(3)一年當中若發生崗位或職務變動,則取全年實際月平均工資基數。
(4)年終獎金按員工入職的實際月數發放(15日前入職算全月,15日后入職從下月開始計算)。(年終獎÷12月×實際工作月數)
(5)年終獎金通常在春節放假前一周發放。在此之前離職的員工不再享有。
(六)福利:
(1)依國家政策規定,公司為正式員工(試用期滿)購買養老保險、失業保險、醫療保險、工傷保險、生育保險。
(2)其他福利是員工薪酬待遇的必要補充;其標準另行制定。
(3)試用期員工按正式員工標準的一半享受公司福利。
第五條 員工缺勤及請休假管理期間薪酬標準參見《人事行政事務管理制度》
第六條 扣除金
1、養老保險、失業保險、醫療保險等社會保險中依規定應由個人交納的部分。
2、員工依法應繳納的個人所得稅。
3、其他適用法律法規或公司規章制度規定的項目。
第三章 薪酬的發放與調整
第七條 薪酬的發放
1、綜合部具體負責全公司員工的薪酬發放以及對本辦法執行情況的監督與指導工作,并向員工出具薪酬發放單據;
2、支付日:每月15日前發放上月(從上月1日起至上月月底止)基本薪資。如遇節假日或休息日則安排在最近工作日支付薪酬。
3、支付形式:由財務部匯入指定銀行員工個人賬戶。
4、員工薪酬自服務之日起薪至退職之日止停薪,新任用及辭職員工當月工資均以其實際服務之日數乘以日工資。
5、所有新入職的員工試用期為3個月,按工資80%換算發放,特殊崗位另行規定。
第八條 薪酬的動態調整
1、員工薪酬實行動態管理,分為整體調整和個別調整。
2、整體調整:指公司根據國家政策和物價水平等宏觀因素的變化,行業、地區競爭狀況和企業發展戰略的變化以及公司整體效益情況而進行的調整,包括薪酬水平調整和薪酬結構調整。
3、個別調整:指因員工試用轉正、職務變動、績效評估、獎懲等原因對員工工資級別進行的調整,分為不定期調整與定期調整。
4、各崗位員工工資級別調整由公司總經理辦公會審批,審批通過的調整方案和各項薪酬發放方案由綜合部執行。
第四章附則
第九條 根據《勞動法》第四十七條的規定:公司在不違反國家勞動主管部門核定的工資最低標準的前提下,有權自主決定公司內部一般員工的工資關系和工資標準;有權決定一般員工調崗調薪及其獎懲制度。
第十條 公司實行每年12個月工資制。
第十一條 公司薪酬管理實行制度標準公開、個人收入保密原則。任何員工不可泄露個人收入和打聽他人收入。
第十二條 本制度是公司人力資源管理制度的組成部分,由綜合部起草并負責解釋。
第十三條 本制度所未規定的事項,由綜合部依照其他管理制度執行,需要時可及時編制新的補充辦法。
第十四條 本制度從2023年7月1日起開始執行。
附表一:《員工工資列表》
湖南**房地產開發有限公司
附表一:員工工資列表
工資標準(元/月)
第4篇 市房地產開發企業協會會費標準管理辦法
第一條為規范****市房地產開發企業協會(以下簡稱本協會)會費的收支管理,維護會員的合法權益,根據國家有關規定和本協會章程,制定本辦法。
第二條本會會員應當按照本辦法繳納會費。
第三條會費的收支管理應當遵循取之適度,用之得當,收支平衡的原則。
第四條會費按年度繳納,會員應當于每年10月30日至 12月31日 之間繳納下一年度的會費。
第五條會費最低標準:
(一)市開發企業每年10,000元人民幣;
(二)縣開發企業每年5,000元人民幣。
第六條會費應當用于下列支出:
(一)召開會員大會、理事會、常務理事會和有關項目工作會議及本協會秘書處日常開支。
(二)開展專業論壇、工作座談、調查研究、擬訂相關標準和規則的費用。
(三)開展本協會宣傳,維護會員的合法權益,支持會員依法經營活動以及組織會員之間的業務交流,向會員提供相關服務的開支。
(四)編輯出版本協會刊物、建立和維護本協會信息網絡、開展區外、境外和國外交往活動以及其它必要的支出。
第七條本協會應當建立會費收支帳戶,嚴格按照本辦法的規定范圍使用會費。
第八條本協會應當在會計年度結束后的4個月內,將年度會費收支情況報理事會審議。
第九條本協會應當將理事會審議后的年度會費收支情況向會員大會代表報告。
第十條本辦法由本協會理事會負責解釋。
第5篇 房地產開發建設合同管理辦法
房地產項目開發建設合同管理辦法
一、目的:
為規范公司房地產項目開發建設過程中的合同管理,特制定本辦法。
二、適用范圍:
本辦法適用于公司房地產開發建設項目合同的簽辦與管理。
三、職責和權限:
公司法定代表人或法定代表受權人負責對外簽訂合同。
公司合同預算部是合同管理的責任部門,具體負責合同談判、簽署及其相關業務的管理工作。工程部和主管副總協調管理。
四、管理規定:
1、合同格式和內容
凡造價在30萬元以上的工程項目及總價在5萬元以上的材料、構(配)件及設備的,其合同格式應按國家建設部、國家工商行政管理局所發的合同示范文本執行,小于上述數額的工程項目及設備采購,其合同簽辦可參照示范文本的內容執行。
2、合同簽辦程序
合同談判員與對方進行合同洽談一草擬合同文本二合同預算部審核一合同主管副總審核一合同簽訂有權人審簽并加蓋公章。
3、合同簽辦
(1)根據開發建設項目的規模、內容、技術復雜程度、計劃投資額、質量及進度要求等,由合同預算部與對方進行洽談,草擬合同文本。
(2)合同草稿經合同部門負責人審查修改,并與對方達成一致意見后,交主管副總審查。
(3)經主管副總審查簽認后,交法定代表審查并加蓋法人章。
4、合同評審
重大、特殊及技術要求復雜的合同,應由主管副總組織相關部門及人員進行評審,依據評審結論對合同草稿進行必要的修改并與對方達成一致意見。
5、合同變更和解除
(1)合同未正式履行或尚未完全履行時,由于客觀情況的變化,須對合同進行變更或解除的,必須經合同雙方協商解決,簽訂新的合同或補充協議
(2)合同的重要孿更,必須經過評審,形成評審記錄,必要時應向原登記、公證機關進行備案。
6、合同的份數、分發和歸檔
(1)在合同文本的右上角應加蓋“正本”“副本”字樣。
(2)合同正本(含附件)一式貳份,合同雙方各執一份;副本份數由雙方商定。
(3)合同正式簽訂后三天內由合同預算部按下表規定發送到有關部門或相關人員。
分發部門 合同份數 備注
正本 副本
合同預算部 1 工程部 1
監理公司 1 委托監理時
財務核算部 1 總經理助理 1
7、合同的中止與解除
因一方或雙方違約,或不可抗力因素而造成合同無法履行時,經雙方協商可中止或解除合同,并妥善處理合同終止或解除后的有關事誼。
8、合同預算部應指定專人建立合同臺帳,并對合同的保管及執行情況進行定期與不定期的檢查與管理,以防失密和履約不到位情況的發生。
