第1篇 房地產開發管理規定辦法
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房地產開發管理規定【1】
第一章 總 則
第一條 為了規范房地產開發經營行為,加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定,負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:
(一)有100萬元以上的注冊資本;
(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市政府可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的,除應當符合本條例第五條的規定外,還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定,辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業,應當向縣級以上政府工商行政管理部門申請登記。
工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的,應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的,應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時,應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案:
(一)營業執照復印件;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等,對備案的房地產開發企業核定資質等級。
房地產開發企業應當按照核定的資質等級,承擔相應的房地產開發項目。
具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目,應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的,還應當報計劃主管部門批準,并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目,應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則,注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是,法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前,縣級以上地方政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見,作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一:
(一)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
(二)城市規劃設計條件;
(三)基礎設施和公共設施的建設要求;
(四)基礎設施建成后的產權界定;
(五)項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施,并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。
出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。
但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目,應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定,承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
房地產開發項目竣工后,房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。
房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工,應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收:
(一)城市規劃設計條件的落實情況;
(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(三)單項工程的工程質量驗收情況;
(四)拆遷安置方案的落實情況;
(五)物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的,可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中,并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目,應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目,轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內,持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。
項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記,應當提交下列文件:
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;
(二)營業執照和資質等級證書;
(三)工程施工合同;
(四)預售商品房分層平面圖;
(五)商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內,作出同意預售或者不同意預售的答復。
同意預售的,應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的,應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售,當事人雙方應當簽訂書面合同。
合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的,應當向中介機構出具委托書。
中介機構銷售商品房時,應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格,由當事人協商議定;但是,享受國家優惠政策的居民住宅價格,應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。
保修期內,因房地產開發企業對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。
經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,并提供必要的證明文件。
第五章 法 律 責 任
第三十四條 違反本條例規定,未取得營業執照,擅自從事房地產開發經營的,由縣級以上政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定,未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定,將未經驗收的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的,由縣級以上政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
經驗收不合格的,依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定,擅自轉讓房地產開發項目的,由縣級以上政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定,擅自預售商品房的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、舞弊、濫用權力,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營,實施房地產開發經營監督管理,參照本條例執行。
第四十二條 城市規劃區內集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地后,方可用于房地產開發經營。
第四十三條 本條例自發布之日起施行。
房地產開發管理規定【2】
第一條 為了加強房地產開發企業資質管理,規范房地產開發企業經營行為,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本規定。
第二條 本規定所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。
第三條 房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。
未取得房地產開發資質等級證書(以下簡稱資質證書)的企業,不得從事房地產開發經營業務。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作;縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。
第五條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件如下:
(一)一級資質:
1.注冊資本不低于5000萬元;
2.從事房地產開發經營5年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續5年建筑工程質量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;
6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計人員不少于4人;
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發生過重大工程質量事故
(二)二級資質:
1.注冊資本不低于2000萬元;
2.從事房地產開發經營3年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續3年建筑工程質量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;
6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人;
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發生過重大工程質量事故。
(三)三級資質:
1.注冊資本不低于800萬元;
2.從事房地產開發經營2年以上;
3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續2年建筑工程質量合格率達100%;
5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱,統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;
7.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
8.未發生過重大工程質量事故。
(四)四級資質:
1.注冊資本不低于100萬元;
2.從事房地產開發經營1年以上;
3.已竣工的建筑工程質量合格率達100%;
4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱,財務負責人具有相應專業初級以上職稱,配有專業統計人員;
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
7.未發生過重大工程質量事故。
第六條 新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到房地產開發主管部門備案;
(一)營業執照復印件;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)專業技術人員的資格證書和勞動合同;
(六)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。
房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
《暫定資質證書》有效期1年。
房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期,但延長期限不得超過2年。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的,《暫定資質證書》有效期不得延長。
第七條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。
房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
第八條 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。
第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。
第十條 申請核定資質等級的房地產開發企業,應當提交下列證明文件:
(一)企業資質等級申報表;
(二)房地產開發企業資質證書(正、副本);
(三)企業資產負債表和驗資報告;
(四)企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件;
(五)已開發經營項目的有關證明材料;
(六)房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告;
(七)其他有關文件、證明。
第十一條 房地產開發企業資質等級實行分級審批。
一級資質由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門初審,報國務院建設行政主管部門審批。
二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門制定。
經資質審查合格的企業,由資質審批部門發給相應等級的資質證書。
第十二條 資質證書由國務院建設行政主管部門統一制作。
資質證書分為正本和副本,資質審批部門可以根據需要核發資質證書副本若干份。
第十三條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。
企業遺失資質證書,必須在新聞媒體上聲明作廢后,方可補領。
第十四條 企業發生分立、合并的,應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后的30日內,到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續,并重新申請資質等級。
第十五條 企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人,應當在變更30日內,向原資質審批部門辦理變更手續。
第十六條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時,應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內,到原資質審批部門注銷資質證書。
第十七條 房地產開發企業的資質實行年檢制度。
對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業,由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。
一級資質房地產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。
二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門制定辦法。
房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢的,視為年檢不合格,由原資質審批部門注銷資質證書。
房地產開發主管部門應當將房地產開發企業資質年檢結果向社會公布。
第十八條 一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制,可以在全國范圍承攬房地產開發項目。
二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目,承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門確定。
各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務,不得越級承擔任務。
第十九條 企業未取得資質證書從事房地產開發經營的,由縣級以上地方政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十條 企業超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上地方政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十一條 企業有下列行為之一的,由原資質審批部門公告資質證書作廢,收回證書,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款:
(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;
(二)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。
第二十二條 企業開發建設的項目工程質量低劣,發生重大工程質量事故的,由原資質審批部門降低資質等級;情節嚴重的吊銷資質證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十三條 企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級,并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第二十四條 企業不按照規定辦理變更手續的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正,并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。
第二十五條 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用權力,舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第二十六條 省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。
第二十七條 本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第二十八條 本規定自發布之日起施行。
1993年11月16日建設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》(建設部令第28號)同時廢止。
房地產開發管理規定【3】
城市房地產開發經營管理條例釋義
第一章 總 則
《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱《條例》),是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的要求并以其有關規定為依據制定的。
《條例》主要對房地產開發企業、房地產開發建設、房地產經營的監督管理作了具體、完善性的規定。
本章為總則,共4條,是整個條例的綱領性規定,明確了為什么制定本條例、條例管什么以及誰來管理等重大問題,具體規定是:(1)立法目的(第一條);(2)調整對象和適用范圍(第二條);(3)開發經營的基本原則(第三條);(4)開發經營的管理體制(第四條)。
第一條 為了規范房地產開發經營行為,加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,制定本條例。
[釋義]本條例是關于條例立法目的和制定依據的規定。
我國的房地產業是在黨的十一屆三中全會以后,隨著經濟體制改革和社會主義市場經濟的發展,在土地有償使用、住房制度改革、城市建設綜合開發三項重大改革基礎上發展起來的。
目前,已經初步形成為一個包括土地使用權出讓和轉讓、房地產開發和經營、房地產交易和中介服務等多種經濟活動的高附加值的綜合性產業。
在房地產業的各項經濟活動中,房地產開發經營是發展最快的。
到90年代中期,房地產開發年完成投資占全社會固定資產年完成投資的16%,開發建設的商品住宅占城鎮住宅供應量的近一半,商品房的銷售額相當于全社會消費品零售總額的7%左右。
房地產開發經營作為房地產業的重要環節,直接關系到房地產業的健康發展。
也對國民經濟的運行產生重要影響。
我國房地產開發經營的迅猛發展,不僅帶動了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建設和舊城改造的速度,使居住條件不斷改善,同時也促進了學校、商業服務網點、郵電通訊、文化醫療等配套設施的發展,改變了城市面貌,繁榮了城市經濟,帶動了社會經濟的發展。
但是,由于投資體制、管理體制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在現實房地產開發經營中還存在著一些不容忽視的問題,如房地產開發結構不盡合理;集體土地上的房地產開發比較嚴重;房地產開發企業設立不規范,“皮包”公司、“炒項目”現象仍然存在;房地產開發中土地使用權出讓與項目建設脫節,與城市基礎設施配套建設脫節,與拆遷安置脫節現象嚴重;房地產交易不規范,變相私下轉讓,影響被拆遷人、商品房預購人權益的現象時有發生;商品房價格居高不下、商品房質量問題仍然比較突出等等,影響了廣大居民購房的積極性。
危及到居民的生活和財產安全,這些問題在全國各地不同程度的存在。
因此,為了規范房地產開發經營行為,加強對房地產開發經營行為的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《城市房地產管理法》的有關規定制定了本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
[釋義]本條是關于條例適用范圍和調整對象的規定。
條例適用范圍和調整對象是條例的效力范圍,是解決“是什么”和“管什么”的問題,在立法過程中,對調整對象上有以下幾種觀點:一種觀點認為,房地產開發項目轉讓、商品房銷售等行為應當在房地產轉讓有關規定中調整,不宜在本條例中規范。
一種觀點認為,房地產轉讓和房地產抵押都是房地產開發經營的重要組成部分,應當納入本條例調整。
還有一種觀點認為,條例只調整經營性房地產開發活動,經濟適用房等政策性房地產開發及劃撥土地上房地產開發不應當在本條例中規范。
上述意見實際上涉及到條例的調整對象問題,從目前房地產開發經營中存在的問題出發,根據《城市房地產管理法》,參考地方法規,最終確定條例主要是從取得土地使用權之后到用戶領取房地產產權證書之前這一階段中房地產開發企業的行為規范的調整,是對經營性房地產開發行為的調整。
具體包含以下幾層意思:
1、以房地產開發企業活動為主線,對經營性開發行為的調整。
實質上是房地產開發企業的行為準則。
2、既包含基礎設施、房屋建設行為,也規范開發中房地產開發項目轉讓行為,以及開發后的銷售、出租行為,主要是房地產二級市場行為。
3、政策性房地產開發經營和劃撥土地上的房地產開發行為也具有經營的特點,其與一般房地產開發經營行為的差異在于前者在政策上享受優惠和價格上受到限制,其它如企業的設立條件、房地產開發的質量、開發經營程序等方面應當是一致的。
因而也應當納入本條例的調整。
4、自建自用等非經營性房地產開發行為,只是為了自用,開發產品僅僅為了滿足開發者自身進行其他生產、經營或消費之需要,一般不直接進入市場。
而且隨著市場經濟的不斷發展和社會分工的細化,房地產社會化、商品化程度的提高,企事業單位、個人的房地產需求將主要依賴市場,自建自用形式的房地產開發將越來越少。
因此,不適用本條例。
5、土地使用權出讓和劃撥行為是土地一級市場行為,適用于土地管理法、城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例,不適用本條例;房地產立項審批管理,屬投資法的調整對象,不適用本條例;購房者取得房屋產權證書后的商品房轉讓、出租、抵押,屬房地產三級市場行為,具體適用城市房地產管理法交易行為的規范和其他專門交易法規調整,也不適用本條例。
具體條例的適用范圍即管什么,應主要從對什么人、對哪些行為以及在多大地域范圍內有效。
1、條例管什么人:
條例主要是對房地產開發企業的設立、項目取得、開發建設直至經營活動進行規范,因而是以房地產開發企業為主體規范的。
當然,對房地產開發經營監督管理中有關行政主管部門及其工作人員也應當遵守本條例的規定。
2、管什么行為:
條例是從房地產開發項目立項、取得土地使用權之后開始規范的,對項目立項審批和取得土地使用權的行為不直接涉及,僅作銜接性規定,主要規范下列行為:(1)房地產開發企業設立行為;(2)房地產開發建設行為;(3)房地產開發項目轉讓行為;(4)商品房銷售(包括預售、現售)行為;(5)對以上行為的監督管理行為。
3、管多大地域:
條例適用于中華人民共和國城市規劃區內國有土地上的房地產開發經營。
規劃區外國有土地上的房地產開發經營參照適用。
依照城市規劃法規定,“城市”是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮;“城市規劃區”是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。
每個城市的規劃區具體范圍,由城市政府在編制城市總體規劃時劃定。
依照我國憲法和土地管理法規定,“國有土地”包括(一)城市市區的土地;(二)農村和城市郊區中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(三)國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。
集體土地不能直接用于房地產開發經營,必須先行征用轉為國有土地后,才能進行房地產開發經營。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
[釋義]本條例是關于房地產開發總原則的規定。
一、房地產開發的總的原則,不僅是房地產開發企業應當遵循的原則,也是行政主管部門在房地產開發經營的監督管理中應當掌握的原則。
這一總的原則是我國房地產開發經營中長期經驗和教訓的總結。
二、房地產開發是一項綜合性強,涉及面廣的產業,不僅關系到一個地區、一個城市長遠發展的大計,也關系到廣大居民安居樂業的切身利益。
在房地產開發過程中不僅應當考慮經濟效益,還必須綜合考慮社會效益和環境效益,實行三個效益的統一。
經濟效益是房地產開發的直接的主要的目的,也是推動房地產開發的直接動因。
但如果只片面追求經濟效益,不顧社會效益和環境效益,其經濟效益也不會持久,更難以長遠的發展。
同時,政府及其有關部門在房地產開發經營監督管理中也應當通過政策和法律、經濟、行政手段來加以引導和控制,確保房地產開發經營中的經濟效益、社會效益、環境效益的統一。
三、城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標,確定城市性質、規模和發展方向,合理利用城市土地,協調城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。
城市規劃是城市建設和管理的基本依據,是保證城市土地合理利用和開發經營活動正常進行的前提和基礎。
要把城市建設好、管理好,首先必須規劃好,以城市規劃為依據指導城市建設和管理。
實踐證明,城市規劃對城市建設和發展起著重要的綜合、協調和指導作用。
但是,在一段時期以來,在房地產開發經營中,有些地方為了吸收投資,過分遷就投資者,盲目上開發項目,造成了城市規劃布局的混亂;有些地方不按規劃、不重視規劃的長期性,盲目設立開發區、居住小區;有些地方在土地出讓中,沒有按“先規劃、后用地”的原則辦事,致使土地出讓與建設項目脫節,與基礎配套設施脫節、與拆遷安置脫節,土地長期閑置與浪費等問題嚴重。
因此,條例在總則將全面規劃、合理布置、綜合開發、配套建設以房地產開發的總原則確定下來。
四、所謂“全面規劃、合理布局”,就是強調在房地產開發經營中應當先行規劃、合理安排開發項目,使開發建設統一納入規劃管理,嚴格按照規劃要求進行。
所謂“綜合開發、配套建設”就是在一定規模的建設區域內,按其使用性質對建筑物、構筑物和基礎設施有計劃、按步驟地分期分批地進行建設。
建設中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、商業網點和幼兒園、學校、消防等方面一并考慮安排。
除一個開發項目本身的設施配套、公益設施的統籌安排外,還要考慮與城市大系統諸多設施的配套。
實現全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設,不僅表明我國房地產開發不斷完善,也是我國房地產業持續、健康發展的切實保證。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定,負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
[釋義]本條是關于房地產開發經營管理體制的規定。
一、所謂房地產開發經營活動的監督管理,是指國務院建設行政主管部門和縣級以上地方政府房地產開發主管部門依據法律、行政法規以及規定的職權代表國家對房地產開發經營活動進行監督和管理的行為。
所謂與房地產開發經營有關的土地管理工作,是指國土資源部和縣級以上地方政府負責土地管理工作的部門依據法律、行政法規以及其規定職權代表國家對土地資源的規劃、管理、保護與合理利用的管理,而不是對房地產開發企業以及企業生產經營開發活動的管理。
兩者都具有權威性、強制性和綜合性,但兩者側重點是不同的。
二、本條第一款規定了國務院建設行政主管部門即建設部在房地產開發經營方面的監督管理職權。
依據國務院批準的建設部“三定”方案的規定,建設部在這方面具體職責有:(一)研究擬定城市規劃、村鎮規劃、工程建設、城市建設、村鎮建設、建筑業、住宅房地產業、勘察設計咨詢業、市政公用事業的方針、政策、法規以及相關的發展戰略、中長期規劃并指導實施,進行行業管理;(二)指導全國城市規劃、村鎮規劃、城市勘察和市政工程測量工作,負責國務院交辦的城市總體規劃和省域城鎮體系規劃的審查報批,參與土地利用總體規劃的審查,指導全國城市規劃執法監察;(三)負責制定各類房屋建筑及其附屬設施和城市市政設施的建設工程的抗震設計規范;指導城市地下空間的開發和利用;(四)指導全國建筑活動,規范建筑市場,監督建筑市場準入、工作招投標、工程監理以及工程質量和安全;(五)指導全國城市和村鎮建設,指導城市供水節水、燃氣、熱力、市政設施、公共客運、園林、市容和環衛工作;(六)指導規范房地產市場;(七)指導城鎮土地使用權有償轉讓和開發利用工作;(八)提出住宅建設與房地產業中長期規劃和科技發展戰略、產業政策的規章,擬定住宅建設、房屋拆遷、房地產開發、房地產市場、房地產評估、物業管理的規章制度并監督執行;(九)指導全國住宅建設和住房供應政策的實施;(十)擬定房地產開發企業、物業管理企業、社會中介服務機構的資質標準;(十一)提出房地產估價專業技術人員執業資格標準;(十二)貫徹落實國家關于推進城鎮往房制度改革的方針政策和措施;(十三)指導城鎮住房制度改革工作;(十四)負責住房公積金和其他房改資金的政策指導并監督使用。
三、本條第二款規定了縣級以上地方政府房地產開發主管部門在本行政區域內負責房地產開發經營的監督管理工作。
這里規定“房地產開發主管部門”,是根據全國各地機構設置的不同情況而簡稱的,是一個靈活性的規定。
從全國各地地方房地產主管部門的規定來看,主要有以下幾種情況:一是政府設立專門的房地產開發辦公室,負責政府賦予的有關房地產開發職權,如大連、武漢市;一是由房屋土地管理局行使房地產開發經營監督管理職權,如上海市;一是由建委與房屋土地管理局依其職權分工共同行使房地產開發經營監督管理職權,如北京市建委負責房地產開發項目管理,市房屋土地管理局負責商品房預售管理;還有一種情況是由房地產管理局(或房產管理局)依法行使房地產開發經營監督管理工作。
因此,本條第二款規定的房地產開發主管部門的具體職責,應當依各地方有關規定執行,行政法規不干預地方機構改革和機構的具體設置。
四、本條第三款規定了縣級以上政府負責土地管理工作的部門在房地產開發經營管理的職責。
根據國務院批準的國土資源部的“三定”方案的規定,國土資源部在土地管理上的具體職責是:(一)發布土地資源規章、研究擬定管理、保護與合理利用土地資源政策,制訂土地資源管理的技術標準、規程、規范和辦法;(二)組織編制和實施國土規劃、土地利用總體規劃和其他專項規劃,參與報國務院審批的城市總體規劃的審核,指導、審核地方土地利用總體現劃;(三)監督檢查各級國土資源主管部門行政執法和土地規劃執行情況,依法保護土地資源所有者和使用者的合法權益,承辦并組織調處重大權屬糾紛,查處重大違法案件;(四)擬定實施耕地特殊保護和鼓勵耕地開發政策,實施農地用途管制,組織基本農田保護;(五)制訂地籍管理辦法,組織土地資源調查,地籍調查、土地統計和動態監測,指導土地確權、城鄉地籍、土地定級和登記等工作;(六)擬定并按規定組織實施土地使用權出讓、租賃、作價出資、轉讓、交易和政府收購管理辦法,制訂國有土地劃撥使用目錄指南和鄉村用地管理辦法,指導農村集體非農土地使用權的流轉管理;(七)指導基準地價、標定地價評測,審定評估機構從事土地評估的資格,確認土地使用權價格。
承擔報國務院審批的各類用地的審查對審查、報批工作。
(八)對省級政府國土資源主管部門實行業務領導,省級政府國土資源主管部門主要領導干部的任免,需征得國土資源部的同意。
根據一事由一個部門管理的原則和中央不干預地方機構改革、不要上下對口的精神,地方政府負責土地管理工作的部門的職責由各地依照有關法律、行政法規具體確定。
第2篇 房地產開發項目施工組織設計管理規定
開發項目施工組織設計管理規定
為有效地對建設項目進行宏觀控制,計劃性、系統性地對開發項目進行全過程管理,明確各階段主要內容及工作目標,協調各階段的工作,使項目按一定的程序高質、高速、高效地進行,特制定本規定。
一、前期組織階段:主要由開發部負責,其他各部門密切配合。
1、認真做好項目的可行性研究,調查要細致、全面,測算數據要準確,論證要有科學的預知性。
2、通過招投標,搞好規劃設計方案及施工圖設計方案。
3、準確地做出項目的概預算。
4、及時辦理項目立項及審批工作。
5、按總體計劃要求,及時做好動遷、拆遷工作。
二、施工組織階段:工程部主要負責,其他各部門密切合作。
1、做好項目總體施工組織計劃。
2、通過招投標選擇最佳的施工隊伍組織實施。
3、認真做好工程的質量管理,進度管理,材料設備供應管理及現場安全及文明施工管理等各項工作。
三、驗收組織階段:工程部主要負責,其他各職能部門積極配合。
1、及時組織工程的預驗及竣工驗收工作。
2、工程技術資料準確、齊全,并且分類成冊,竣工資料要及時歸檔。
3、積極做好項目交接工作,做到手續齊備、設施完善、資料完整。
四、及時總結經驗、收集資料,為新項目的開發做好準備。
五、本規定由工程部負責解釋。
六、本規定自通過之日起施行。
第3篇 房地產開發公司員工管理規定三
不同性質的公司員工管理是不一樣的,可大質分類是一樣的,下面是企業管理網為大家整理的房地產開發有限公司員工管理規定,請閱讀下文。
第一章總則
第一條為了維護公司和員工的合法權利,建立和完善公司規章制度,規范管理,根據《中華人民共和國勞動法》和國家、當地政府的有關法律法規,特制定本規定。
第二條本公司各部門、下屬各單位、各子公司和被錄用的員工,適用本規定,并依照本規定執行。
第三條本公司自總經理以下工作人員,均稱為本公司員工。
第四條本公司員工的聘用、試用、報到、職務、任免、調遷、解職、服務、交卸、給假、出差、值班、考核、獎懲、待遇、福利、退休、撫恤等事項除國家有關規定外,皆按本規定辦理。
第二章員工勞動關系的確立和解除
第五條公司實行聘用制。公司與員工通過訂立勞動合同確立公司與員工的勞動關系,明確雙方權利和義務。
第六條訂立和變更勞動合同,應當遵循平等自愿、協商一致的原則,不得違反法律、行政法規的規定。依法訂立的勞動合同具有法律約束力。
第七條公司采用向社會公開招聘的方式,依據工作崗位需要、品德端正、專業對口、身體健康、履歷清楚、業務熟練、經驗豐富等標準,個人的學識、能力和經驗能適合于招聘崗位為原則(但特殊需要時不在此限),經過筆試和面試,擇優錄用符合標準的各類人員和其他臨時用工人員。
第八條公司因業務發展需要,新增設部門或各部門必須增加人員時,應先由公司人力資源管理部門統籌計劃,呈報標準,經公司業務主管領導同意,并報總經理核準后,由公司人力資源管理部門辦理人員招聘事宜。
第九條試用期:
一、新聘員工應試用合格后方可錄用,試用期為三個月(特殊情況可延長,試用期最長不超過六個月),期滿合格者方予錄用為正式員工。
二、員工在試用期內品行和能力欠佳不適合工作者,可隨時停止使用
三、新聘員工報到時,必須辦理報到手續:
1.填寫規定的表格和個人簡歷;
2.提供本人戶口本(或身份證)復印件和照片;
3.學歷證明;
4.體驗證明(縣級以上醫院)。
手續完備后方可上崗。
四、公司有權根據新聘員工的考核情況和實際具體情況,選擇終止試用、調換崗位或正式聘用。
第十條新聘員工經試用合格后,與公司訂立勞動合同、聘用合同或臨時合同。
第十一條應聘人員有下列情形之一者,不得聘用。
1.有刑事處分記錄或通緝尚未結案者;
2.貪污公款受處罰有案者;
3.精神病或傳染病患者;
4.因品行惡劣,被原單位除名者;
5.體格檢查,經本公司認為不適合者;
6.年齡未滿16周歲的未成年者。
第十二條新聘員工接到《正式錄用通知》后,戶口在本市的必須在一個月內,由原單位辦妥調離手續,將人事關系轉入本公司(待業人員持本人待業證明到公司人力資源管理部門報到和辦理手續),戶口在外省市的時限二個月。新聘員工如不能在規定期限內將人事關系轉入本公司者,一律視為不能來本公司工作,公司有權終止《勞動合同》(特殊情況,經總經理批準同意者除外)。
第十三條勞動合同期滿或者約定的勞動合同終止條件出現,勞動合同即行終止。
第十四條經勞動合同當事人協商一致,勞動合同可以解除。
第十五條有下列情形之一的,公司可以解除勞動合同:
一、在試用期間被證明不符合錄用條件的;
二、嚴重違反勞動紀律或公司規章制度的;
三、嚴重失職,營私舞弊,給公司利益造成重大損失的;
四、被依法追究刑事責任的;
五、其他危害公司利益,被除名的。
第十六條有下列情形之一的,公司可以解除勞動合同,但應當提前三十日以書面形式通知員工本人:
一、員工患病或者非因工負傷,醫療期滿后,不能從事原工作也不能從事由公司安排的工作的;
二、員工不能勝任工作,經過培訓或者調整工作崗位,仍不能勝任工作的;
三、勞動合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化,致使原勞動合同無法履行,經公司與員工協商不能就變更勞動合同達成協議的。
第十七條員工辭職,須解除勞動合同,應當提前三十日以書面形式向公司提出申請核準,在未被核準前不得離職,擅自離職者以曠工論處。離職員工必須按公司規定辦妥離職手續后,方可離職;否則,公司有權追究其法律責任。
第三章工作崗位的確定和調動
第十八條公司根據工作和業務的發展需要,依據公司章程的規定和程序設立或撤消工作崗位。
第十九條公司的工作崗位一般分為高級管理崗位、中層管理崗位和普通工作崗位。高級管理崗位是指可以享受相當于副總經理待遇以上的高級管理人員的職位。中層管理崗位是指公司直屬各部門、各單位的負責人,或者享受相當于同等職務的各級中級管理人員的職位。普通工作崗位是指公司直屬各部門、各單位所屬員工的崗位。
第二十條各崗位職務的任免除依章程項目須由董事會核定者外,中層管理崗位以上的職位由公司負責人力資源的部門按程序考核后,呈報總經理核定任免;普通工作崗位由各部門、各單位的負責人直接安排;各部門、各單位下屬主管崗位,由各部門、各單位的負責人填具任免意見表,由公司負責人力資源的部門按程序考核后,呈報總經理核定任免。
第二十一條職務任免經核定后,由公司人力資源管理部門填發人事任(免)通知。
第二十二條被聘任各級管理崗位的管理人員,享有以下權利:
1.根據公司有關規章制度和在公司賦予的權限內,行使經營管理權;
2.受總經理委托,對下屬員工進行聘任或解聘;
3.在職權范圍內,有權調動下屬員工的崗位工作;
4.有權選擇下屬工作人員。
第二十三條被聘任各級管理崗位的管理人員,應承擔以下義務:
1.自覺遵守公司的各項規章制度,維護公司形象;
2.自覺執行公司的各項決定,維護公司利益;
3.努力完成公司交給的任務;
4.協助上一級領導的工作;
5.不得假公濟私和有損害公司的行為。
第二十四條本公司基于業務上的需要,可隨時調動下屬員工的職務或服務地點,被調的員工如借故推諉,均以抗命論處。
第二十五條各部門、各單位負責人依其管轄內所屬員工的個性、學識和能力,力求達到人盡其才,同時根據業務需要,有權調動下屬員工的崗位。
第二十六條奉調員工接到調任通知后,中層以上管理人員應于10日內,普通員工應于7日內辦妥移交手續就任新職。前項奉調員工由于所管事物特別繁雜,無法如期辦妥移交手續時,可酌予延長,最長以5日為限。
第二十七條奉調到異地的員工可比照出差旅費支給辦法報支旅費。其隨往的直系眷屬得憑乘車證明實支交通費,但以五口為限,搬運家具的運費,可檢附單據及單位主管證明報支。
第二十八條奉調員工離開原職時應辦妥移交手續,才能赴新職單位報到,不能按時辦理完移交者呈準延期辦理移交手續,否則以移交不清論處。
第二十九條調任員工在新任者未到職前,其所遺職務可由直屬主管暫代理
第三十條奉調員工在公司內部各單位或部門之間調動,在收到公司人力資源管理部門簽署的“內部調動通知單”后,須按時到調入部門報到,逾期不報到者,將視作曠工。
第三十一條如果員工個人想調換工作,首先必須在本崗位上工作滿六個月以上,在此基礎上,員工可向本部門負責人提出申請,由部門負責人同意后,轉公司人力資源管理部門報呈總經理同意批示后,由公司人力資源管理部門的部門執行。
第四章工資、社會保險和福利
第三十二條本公司員工的工資待遇包括:
(一)基本工資:對員工工作的基本保證。
(二)崗位等級工資(又稱崗位津貼):根據員工本人情況及工作崗位確定,通過評介員工所具資格及公司崗位的不同職責和要求,確定員工的工資等級及水平,反映員工的技能及貢獻。
(三)工齡津貼:補償員工對公司過去的勞動貢獻。
(四)福利津貼:用以保證員工必需生活水平的各類國家、公司規定的津貼補貼。
(五)公司補償養老保險金:公司根據員工所具有資格給予員工的養老保險福利補貼,以補償員工對國家及公司的貢獻。
(六)交通津貼:補貼員工上下班的費用。
(七)特殊津貼:對從事特殊工種所設的特殊補貼。
(八)加班工資及中夜班津貼:員工在規定工作時間以外繼續工作的報酬。
(九)午餐補貼:對員工上班工作給予的一定伙食補助。
(十)績效工資(又稱獎金,以下同):根據公司效益及員工在生產過程中的工作表現,所作貢獻而給予的超額報酬。
(十一)公積金:公司根據當地政府有關規定對員工購買住房給予的補助。
(十二)基本養老金:公司根據當地政府有關規定對員工離、退休、養老而給予的補助。
(十三)醫療保險:公司根據當地政府有關規定對員工看病、就醫而給予的補助。
第三十三條下列款項由公司在其工資待遇中代為扣繳:
(一)個人所得稅;
(二)員工養老保險金;
(三)員工公積金;
(四)醫療保險金;
(五)其它必要的款項。
第三十四條工資的發放:
(一)工資的發放以月為計算單位;
(二)基本工資、崗位等級工資、工齡工資、福利津貼、企業補充養老保險金、交通補貼、午餐補貼、特殊津貼于每月月初發放;
(三)績效工資年底發放。
第三十五條員工對工資有異議時,可以提出核查。如自發生日起兩年內未行使其權力的,視為棄權。
第三十六條各項工資、津貼的計算、發放和考核
一、基本工資
(一)基本工資標準執行公司自定工資崗位等級表;
(二)基本工資評定辦法按照經董事會批準的公司文件規定執行。
(三)物價補貼并入基本工資。
二、崗位等級工資
(一)崗位等級工資標準執行公司自定工資崗位等級表;
(二)崗位等級工資晉升由員工每年崗位考核結果確定。考核升崗者,直接進入新的崗位等級工資;考核降崗者,以新的崗位等級工資為準。
(三)新進員工在試用期間的崗位等級工資按以下標準發給(以正式錄用為準):
1.試用期限由員工簽訂的勞動合同決定;
2.新參加工作的,大專、本科生執行公司自定工資崗位等級表;
3.特殊人才及外部招聘的人員按簽訂協議的工資發給;
4.試用期人員不享受績效工資;
5.試用期后,根據考核進入所聘崗位等級工資。
6.公司招聘、調入人員被聘于2崗(副總經理)及以上崗位的,不實行試用期,直接進入所聘崗位等級工資。
(四)公司內部調換工作崗位者,按新的崗位等級工資發給。試用期內調換工作的,其崗位等級工資不變。
(五)待崗人員的工資管理按如下辦法執行。
1.待崗次月起扣除各項工資,按當地政府規定的最低生活費發放。
2.待崗人員重新上崗后,實行試用期,試用期限由所簽上崗協議確定。試用期滿后,根據被聘崗位實行崗位等級工資。
(六)臨時工轉合同工者,其崗位等級工資視同外部招聘、調入人員進行管理。
三、工齡津貼
員工工齡的計算按公司有關規定執行。工齡津貼的計算=基數×工齡工齡按虛年計發。新參加工作的員工,從起薪之日起享受。每年一月份,根據員工工齡的自然增長,職工工齡津貼自然增長。
四、福利津貼
(一)福利津貼的計算按公司有關文件獨立計算,合并到崗位津貼中計發。
(二)福利津貼的調整根據物價調整及公司承受能力進行調整。
(三)福利津貼自職工起薪之日起享受。
五、公司補充養老保險金
(一)補充養老保險金的計算辦法=職工工齡×基數×系數
(二)補充養老保險金基數、系數標準根據公司經濟效益及承受能力確定和調整。
(三)補充養老保險金按公司經濟效益確定。
六、交通津貼
交通津貼的計發辦法參照公司制定的相應規定執行。
七、特殊津貼
特殊津貼參照公司制定的相應規定執行。
八、加班工資及中夜班津貼
加班工資及中夜班津貼參照公司制定的相應規定執行。
九、午餐補貼(參照公司制定的相應規定執行)
(一)午餐補貼的計算方法=基數×出勤天數
(二)以下情況屬于出勤:
正常上班;
因公國內出差;
因獻血休假。
(三)以下情況視為出勤但不計發午餐補貼:
產假;
國外出差;
按公司有關規定享受的職工帶薪休假;
按國家有關規定享受的探親假;
按國家有關規定享受的婚假;
按國家有關規定享受的喪假;
按國家規定享受的健康療養期;
因工傷休假;
公假。
(四)以上各類情況中出勤日數均不包含其中的法定節假日。
十、績效工資
(一)績效工資的計算辦法:根據所在單位(或部門)當年經濟效益情況計發。
(二)年終獎根據公司考核年度的經濟效益情況發放,其總額及考核辦法由負責人力資源的部門提出,總經理批準決定。
十、公積金
(一)公積金的計算辦法=員工月平均工資×*%
(二)員工出資=職工月平均工資×*%
(三)公司出資=職工月平均工資×*%
(四)公積金的計算年度為每年的7月至次年的6月,每一計算年度內確定公積金的最低和最高水平。
(五)具體規定按當地政府規定執行(*%為國家規定的百分比例)。
十一、基本養老金
公司參加當地或養老保險統籌,由公司與員工本人按一定比例共同出資,存入員工個人帳戶,直到退休時使用。具體存儲及提取辦法按當地政府有關規定執行。
第五章工作時間和休假、請假
第三十七條公司根據行業的特點,依據國家勞動和社會保障部勞社部發[___]___號《關于職工全年月平均工作時間和工資折算問題的通知》規定,按全年月平均工作天數20.92天和工作時間167.4小時進行工作安排。
第三十八條公司各部門(單位)按照本部門(單位)的實際工作性質安排好作息時間,報公司總經理辦公室;公司總經理辦公室依據公司和各部門(單位)的意見,統一下發作息時間通知。
第三十九條休假日:
一、國定假日
1.元旦(一天);
2.春節(三天);
3.五一勞動節(三天);
4.十一國慶節(三天)。
二、每星期日。
三、其他經公司決定的休假日。
第四十條生育待遇
一、假期
1.產前假:若有困難且工作許可,經領導批準,可請產前假兩個半月,產前假只能按預產期在產前執行。
2.產假:
(1)女員工:正常生產,產假90天,其中產前30天,產后60天。
(2)難產:加假15天。
(3)一次多胎:每多育一個嬰兒加假15天。
(4)晚育假:年滿24周歲的初產婦,加假15天。
(5)自然流產:妊娠三個月以內假期30天,妊娠三個月以上假期45天。
(6)人工流產:妊娠三個月以內假期14天,妊娠三個月以上假期30天。
3.哺乳假:產假期滿,若有困難且工作許可,經領導批準,可請六個半月,不申請哺乳假或產假屆滿的女員工,在嬰兒一周歲內,每天可授乳兩次,每次半小時,但往返時間需半小時以上的,只能兩次合并,每天一小時。
4.女員工生育期間,丈夫可享受二天的助產假。
5.產假、產前假、哺乳假時間均包括期間的法定節假日和規定的休息日。
二、待遇
1.產假、男員工助產假期間,除扣其績效工資和午餐補貼外,不扣任何待遇。
2.兩個半月產前假和六個半月哺乳假期間,扣午餐補貼和50%崗位津貼及由單位扣除其兩個半月及六個半月績效工資,其他待遇不減。
3.如符合國家、當地政府及有關規定,六個半月以后繼續申請哺乳假的,按事假處理。
第四十一條疾病或非因工負傷及事假
一、員工疾病或非因工負傷休假待遇如下:
1.醫療期內每日扣:(本人崗位等級工資+各種補貼)/21。
2.醫療期外停止一切待遇。
3.因病假扣發工資后,確有生活困難者,經本人向公司申請,由公司根據申請者的實際情況而定,發給一次性生活補助。
二、事假每天扣:(本人基本工資+崗位等級工資+午餐補貼+各種補貼)/21。
三、績效工資原則上按病事假每日扣(績效工資/21)。具體考核由各單位(部門)根據考核標準、職工工作情況而決定。
四、病事假時間累計計算,扣除期間的休息日、節假日。
五、連續病、事假跨月度者,分月計算。
第四十二條帶薪休假
一、特別休假
特別休假依其服務年資,可分別給予特別休假(具體規定另行通知)
(1)假期包括期間各類休息日(國定假除外)。
(2)假期不跨年度使用。
(3)新調入人員。上半年調入者,可享受當年休假,下半年調入者,自第二年起享受年休假。
(4)一年內病假、事假、待崗、下崗累計超過二十一天者,取消當年休假;如已休假,病假、事假、待崗、下崗超過二十一天者,取消第二年休假。
(5)享受探親假、婚喪假、產假者仍可享受當年休假。
(6)凡療養或休養者,其當年療養或休養時間不足當年休假時間者,可以補休;先進工作者和職工獻血獎勵的療養或由公司安排的療養或休養不在此列,仍可享受當年休假。
二、待遇
帶薪休假扣除午餐補貼外不扣任何待遇,各單位不得因員工特別休假的原因扣其績效工資。
第四十三條婚喪假
一、婚假:
1.員工結婚可請婚假7天;
2.子女結婚可請假2天;
3.兄弟姐妹結婚可請假1天;
4.婚假包括除國定假日外的休息日。
二、喪假:
1.喪假給假3天。
2.喪假系員工的直系親屬(包括員工的岳父母、公婆)死亡時才享受。
三、待遇:婚喪假期間,扣(午餐補貼+各種補貼)/21,各部門(單位)根據本部門(單位)考核標準核發績效工資,其它待遇不減。
第四十四條職工死亡待遇
一、撫恤金:
1.員工病故撫恤金為本人10個月工資。
2.工傷死亡或烈士撫恤金按國家有關規定執行。
二、喪葬費:員工死亡喪葬費為公司2個月平均工資。
三、員工如有直系供養親屬,可享受困難補助如下:
1.先發6個月本人工資;
2.第七個月起:
(1)因公死亡員工的供養直系親屬定期撫恤費人均為當地最低生活保障標準。
(2)非因公死亡或因病死亡員工的供養直系親屬生活困難補助費標準為當地最低生活保障標準。
四、本人工資指扣除績效工資、午餐補貼等工作性補貼外其它列入工資統計的費用。
第四十五條職工公假
一、員工在工作時間內參加社會活動、學生家長會,須憑通知,經單位領導批準,時間由具體情況而定。
二、子女參軍可享公假1天。
三、員工公假,由各單位(或部門)根據本單位(或部門)績效工資考核標準,視員工工作情況核發,超過三天以上起扣發午餐補貼,其它待遇不減。
四、因兵役檢查或軍政各機關的調訓,期間不滿1個月者或應國家考試或擔任各級人民代表出席會議期間在3天以內者,可請公假。
第四十六條其它情況
一、經公司同意,脫產學習三個月(含)以上的,自上學之日起,崗位等級工資按崗位等級工資基數的70%發給并停發午餐補貼、績效工資。
二、違反安全操作規程或因嚴重失職,造成經濟損失者,原則上由失職者自行承擔,并視情節扣發一個月以上績效工資或崗位等級工資。
三、受公司警告處分者,扣一個月績效工資和崗位等級工資。
四、受公司行政記大過處分者,扣三個月績效工資和崗位等級工資。
五、受留用查看處分,在崗工作的,扣除一切待遇,按當地政府最低工資標準計發;被司法部門判刑、管制、收容審查或勞動教養,在崗位工作的,扣除一切待遇,按當地政府最低生活費標準計發。
六、被司法部門依法拘留的,按日扣除午餐補貼、績效工資、崗位等級工資,如扣除后待遇低于當地最低工資標準的,按當地最低工資標準發給。
七、曠工在7日以內,按日計扣薪津,并處罰款月薪的10%。
第四十七條以上待遇的考核僅包括基本工資、崗位等級工資、工齡津貼、福利津貼、物價補貼、午餐補貼、績效工資等部分,年終獎等一次性發放的費用以及其它待遇均按有關規定另行考核。
第四十八條以上規定所涉及的公司人均平均工資、當地人均年平均工資及當地最低工資水平以公司人力資源管理部門每年公布為準。
第四十九條員工申請探親假、婚喪假、帶薪休假應由各單位(或部門)領導同意,經公司人力資源管理部門批準。如有產假、產前假、哺乳假、療養、病假、事假者,均應由有關部門領導同意,報公司人力資源管理部門備案。部門(或單位)負責人請假和脫產學習及其他脫產情況者,須由公司主觀領導核準,報公司人力資源管理部門備案。各單位(或部門)應如實、及時做好每月考勤申報工作,協同公司進行管理,如職工不經批準進行休假者,按事假處理,情節嚴重者,按曠工處理。
第五十條本公司員工因執行職務所生的危險致傷病不能工作者,以公假論,期間以年為限,其假期延至次年時應合并計算,假期中薪資照給。過期仍未痊愈者可依退休規定命令退休。
第五十一條請假逾期,應照下列規定辦理:事假愈期按日計扣薪津,一年內事假積計超過30天者免職或解雇;病假愈期可以未請事假的假期抵銷,事假不敷抵銷時按日計扣薪津。患重大疾病需要長期療養,經總經理特別核準者不在此限。第五十二條特準病假以半年為限,其假期延至次年時應合并計算。特準病假期間薪資減半發給,逾期者得予命令退休或資遣。
第五十三條本公司員工請假除因急病不能自行呈核呆由同事或家屬代為之外,須親自辦理請假手續。未辦妥請假手續,不得先行離職,否則以曠工論處。
第五十四條本公司員工請假期屆滿行續假或雖行續假尚未核準而不到職者,除確因病或臨時發生意外等不可抗力事情外,均以曠工論。
第五十五條請假理由不充分或有妨礙工作時,可酌情不予給假,或縮短假期或令延期請假。
第五十六條請假者必須將經辦事務交待其他員工代理,并于請假單內注明。
第五十七條計算全年可請假日數,均自每年1月1日起到12月31日止,中途止職者,比例遞減。特準病假延至次年銷假者,其次年事、病假期比照中途到職人員計算。
第五十八條本公司員工依本規則所請各假如發現有虛偽事情者,除以曠工論處外,并依情節輕重予以懲處。
第五十九條在本公司服務1年以上滿3年者每年給予特別休假7天。服務3年以上未滿5年每年給予特別休假15天,滿10年以上每增滿1年加給1天,但至多以30天為限。
第六十條特別休假按以下手續辦理
一、每年初(元月)由各單位在不妨礙工作范圍內,自行排特別休假日期。特別休假日期表一式兩份,一份留存原單位,一分逐級轉呈各部(室)經理(主任)核閱后送人事單位備查。
二、特別假休假時,應按規定辦理請假手續(填員工請假記錄卡),并覓妥職務代理人,辦妥職務交待后才能休假。
三、基于業務上的需要不能休假時,可比照休假天數的薪津數額改為獎金,若干休假期間,因業務需要奉令銷假照常工作而不被休假者,亦行照其未休假天數的薪資額改發獎金。
第六十一條員工在休假之前一年有下列事情之一者,不給予特別假
一、事、病假積計逾21天者;
二、曠工達3天以上者。
第六章培訓
第六十二條員工培訓分為崗前培訓和在崗培訓。
第六十三條凡新聘員工進入公司時,須進行上崗前培訓,經考試合格者,方能上崗。
第六十四條根據崗位需要,員工須外出接受培訓,經公司批準的,培訓費用先由個人墊付,按下列情況處理:
一、新聘試用期員工,培訓合格者,在試用期滿合格后,如培訓費在300元以內,全部予以報銷,培訓費超過300元,則先報銷50%,待工作滿一年后,表現良好的,再報銷另外50%;
二、已簽訂合同聘用制員工,培訓合格后方予以全部報銷;
三、凡培訓不合格者,培訓費不予報銷。
第六十五條須外出接受培訓的員工,經公司批準,并在公司人力資源管理部門簽訂外出培訓合同后,方可外出接受培訓。
第六十六條接受公司外派培訓的員工,須按“外出培訓合同”規定的服務年限為公司服務,如中途辭職或因違反公司規定被解聘者,須按規定賠償扣除從培訓結束后已為公司服務部分以外的培訓費用(服務時間按月計算,不足一個月的,按一個月計)。
第七章員工的行為規范
第六十七條本公司各級員工應遵守本公司一切規章及公告。
第六十八條本公司員工應接受上級主管的指揮與監督,不得違抗,如有意見應于事前述明核辦。
第六十九條本公司員工應尊重公司信譽,凡個人意見涉及本公司方面者,非經許可,不得對外發表,除辦理本公司指定任務外,不得擅用本公司名義。
第七十條本公司員工不得經營或出資與本公司類似及職務上有關的事業或兼任公司以外的職務,但經董事長(或總經理)核準者不在此限。
第七十一條本公司員工應盡忠職守,并保守業務上的一切機密。
第七十二條本公司員工執行職務時,應力求切實,不得畏難規避,互相推諉或故稽延。
第七十三條本公司員工處理業務,應有成本觀念,對一切公物應加愛護,公物非經許可,不得私自攜出。
第七十四條本公司員工對外接洽事項,應態度謙和,不得有驕傲滿足以損害本公司名譽的行為。
第七十五條本公司員工應彼此通力合作,同舟共濟,不得妄生意見、吵鬧、斗毆、搬弄是非或其他擾亂秩序,妨礙風紀情事。
第七十六條本公司員工出勤管理應依員工出勤管理辦法的規定辦理,員工出勤管理辦法另訂。
第七十七條本公司員工因業務需要加班者,應依加班管理辦法規定辦理,加班管理辦法另訂。
員工管理的最高境界是什么
