健升房地產項目發展管理辦法
地產項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產項目定案之前,須在詳細的調查和研究的基礎上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領導審定,積極慎重做好項目規劃設計、施工建設、物業租售階段的經營管理,力爭減少風險,取得較好收益。
1.1 地產投資管理
地產項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。
a、地產發展項目的立項
⑴ 地產部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產部專人與土地介紹人聯系,查詢項目的情況,并做初步調查,對所得信息歸納整理歸檔。
⑵ 對接觸到的項目,根據初步調查及有關資料先做簡要的經濟測算,向部門經理匯報后,進行部門內部分析討論,把有價值的項目報送公司總經理和主管地產的副總經理審批。
b、地產項目的投資論證
經公司總經理、主管地產副總經理審定后,地產部組織力量對有發展潛力的項目進行詳細調查。調查內容如下:
⑴項目產權及有關法律文件(包括《建設用地規劃許可證》、《建設用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規劃設計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉讓公司股權情況、地塊有無抵押等有關資料)。
⑵現場情況(現有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。
⑶項目周邊情況(周邊的環境、交通狀況、市政配套現狀及規劃情況、區域發展遠景等)。
⑷項目所在區域內的物業情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發展商、投資商、物業使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。
⑸項目所在區域內我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。
⑹合營/轉讓單位資訊實力報告(財力、人力、經營操作等情況)及介紹人情況。
⑺合營/轉讓單位的期望要求。
c、地產投資項目的報批
在上述調查的基礎上,由地產部牽頭,財務部、工程部聯合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產副總、總經理審批。
d、地產投資項目的簽約
項目一經總經理批準后,由公司總經理/主管地產副總經理出面與土地出讓/轉讓方洽商合同有關事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉讓合同等有關法律文件,報主管地產副總、總經理審定后正式對外簽約。
e、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。
f、由地產部牽頭,財務部、工程部協助擬定詳細的發展計劃,進入項目發展階段。
1.2征地管理
在做好項目投資決策的基礎上,地產部指定專人負責辦理項目的征地手續。征地程序如下:
a、與地方洽商有關征地補償及有關工作等事宜。
b、辦理《建設用地規劃許可證》和《建設用地通知書》。
c、申請《規劃設計要點》。
d、辦理拆遷有關手續。
e、向區和市國土局辦理用地結案手續。
f、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。
g、向市房地局辦理《建設用地批準書》。
1.3項目實施前管理
項目實施前期階段分為項目規劃設計、項目報建兩部分。
a、項目規劃設計管理
規劃設計是項目實施階段的首要工作,建設工程技術是否先進,經濟上是否合理,設計將起著決定性的作用,設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據。
⑴設計單位的選定,一般通過招標來確定。
⑵項目規劃設計的招標與評選:
①根據公司的發展計劃,由地產部編寫設計任務書及設計招標文件,報公司總經理和主管副總經理審批。
②地產部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。
③召開設計方案的評審會,選中方案及設計單位,經公司總經理及主管副總經理審批。
⑶項目規劃設計方案的確定
①地產部就入選方案征求各方面意見,指導設計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發展設想,并通過政府有關部門的審批。
②督促設計單位按發展計劃完成擴初方案及施工圖設計,直至獲得政府規劃部門及其它專業部門的批準。
③地產部經理需全面了解項目特性、規劃局批復的設計要點,分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段,召集有關部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經理和主管副總。
④按照發展計劃,對設計進行必要的修改,重大修改須經主管副總及總經理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯名簽署。
⑤上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的《建筑工程設計文件編制的深度規定》執行,并嚴格遵守國家有關設計規范及《廣州市城市規劃條例》與《廣州市城市規劃條例實施細則》等有關文件。
⑷ 內外裝修與設備選型
根據公司制定的項目發展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內外裝飾材料及有關設備的選擇。
①裝修標準的制定。地產部編制的項目裝修標準應報公司總經理及主管副總批準。
②裝修材料及設備配置的選用。在保證質量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產與合資產品,不能滿足要求時再選用進口產品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。
⑸ 樣板房的設計、施工管理
通過樣板房的設計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應遵循下列準則:
① 地產部根據售樓的對象需求編制裝修標準,報公司總經理及主管副總經理審批。
② 聯系有實力的裝修公司參加室內設計投標,在確定設計中標單位后,完成室內裝修施工圖設計。
③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責,地產部確定所有的裝修標準、::材料及顏色等。
④ 會同工程部對樣板房的造價進行結算。
⑤ 樣板房的驗收應由工程部牽頭,地產部、物資部、地盤參加,以上部門聯合發出整改意見供地盤參考。
b、項目報建管理
在做好項目投資決策、規劃設計的基礎上,地產部指定專人負責辦理項目報建手續。報建程序如下:
⑴向市、區計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉正手續,取得省、市委對擬建項目的批文。
⑵辦理《建設用地規劃許可證》。
⑶申請規劃設計要點。
⑷送審總平面方案。
⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規劃說明書)。
⑹送審單體建筑設計方案。
⑺送審初步設計方案。
⑻各專業部門報建(包括市政、消防、人防、衛生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。
⑼施工圖報建。
⑽辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。
⑾辦理《建設工程報建審核書》。
⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。
⒀辦理《建設工程規劃許可證》。
1.4 市場調查管理
a、地產部應成立市場調研小組,多渠道、廣泛地收集有關房地產市場信息,特別是廣州市的。在科學統計基礎上,準確分析廣州市房地產市場行情、消費取向,建立地產信息數據庫,為項目的可行性研究、發展策劃、發展計劃及銷售策劃提供信息支持。
b、市場調研的主要方式及內容
通過各種調研方式,對房地產市場進行日常調查,如土地的批租量、房地產市場中各類物業的存量、空置率等,并對已調查項目進行跟蹤對比研究。
⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產市場信息。調研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產評論、有關政策法規在內的房地產信息,以及對房地產市場有影響的各類統計數據。
⑵采用上門實地調查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產市場的的第一手資料。積極參加房地產展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發展商/投資商、預售時間、租售情況等,并對該物業做出綜合評價。
⑶對于特定的任務進行專題調查研究或針對某一物業進行專門的調查研究。
c、市場調研信息的處理
⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎,分析相鄰地塊的經濟收益。
⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業的信息庫。在科學的統計基礎上,分析房地產市場中各類物業的走勢及消費者的市場取向。
