第1篇 s物業設備的更新及系統改造管理制度
物業設備的更新及系統改造管理制度
1. 出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責任提高對現有設備設施做出更新或改造之建議。
2. 設備設施更新及改造建議,必須向總物業經理提交可行性及經濟性分析報告,并須考慮總體系統運行之安全性及可靠性。
3. 由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對用戶影響最小之時間進行。
第2篇 物業設備預防性維護保養制度
物業設備預防性維護保養制度
(二)1. 所有設備設施必須根據維修保養手冊及相關規程,進行定期檢修及保養,并制訂相應年度、季度、月度保養項目、保養計劃時間安排及落實執行責任人。
2. 相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目,以便盡可能延長設備系統正常使用的壽命,并減少緊急維修的機會。
3. 保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,并須由專業工程師建立設備維修檔案,以便分析故障原因,確定責任。
4. 各系統的維護保養計劃及保養檢修項目的制訂由專業工程師負責,并提交工程部經理審閱;
保養檢修及更換零配件的記錄由主管負責,并提交專業工程師及工程部經理審閱。
5. 進行正常系統維修保養及檢修時,如對用戶使用產生影響,必須提前三天通知客服部,由客服部發出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對用戶之影響范圍),以便使受影響的用戶做好充分準備。
6. 影響正常營業時的施工及設備維修保養
6.1對需要停機維修保養且會影響正常營業的設備,由工程部制訂維修保養計劃,報總物業經理審批。
6.2對會影響營業的消防設備的維修,由工程部會同保安部制定維修計劃,報總物業經理審批后統一實施。
6.3經總物業經理審批后的維修計劃在實施前由工程部書面通報有關使用部門。
需停電、停水、停氣和暫停空調時,工程部須提前采取應急措施,并通知有關部門。
必要時由客服部發書面通知給用戶。
在可能的情況下,正式停機前采取應急措施,盡可能不影響正常營業和用戶需要。
6.4停機前,按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。
工程部經理和專業工程師應親自到場,做好組織和安全工作,按照停修規程迅速檢修,更換零件和調試,保證在盡可能短的時間內完成任務。
6.5維修保養結束時作好記錄,填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號,主要故障原因,維修后的運行效果檢查等內容,交工程部備案。
6.5設備恢復正常運行,中斷臨時應急措施,并報告總物業經理,通報有關使用部門,恢復正常營業。
第3篇 物業管理公司消防設備管理制度3
物業管理公司消防設備管理制度(三)
一、全公司的煙感器每年由消防中心組織測檢1~2次。
二、自動滅火噴淋管道污水,每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次。
三、每季度由消防中心或水泵班防水檢查一次公司內的地上消火栓。
四、消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動或自動啟動檢查一次。
五、氣站的電子鼻的信號每季度由液化站測試一次信號。
六、公司的消防加壓、送風、排煙風機,每月由工程部門啟動運行測試檢查一次。
七、消防總控制聯動系統每年由消防中心和工程部及有關部門聯合啟動運行檢查一次。
八、公司的各種電氣設備,每年聯合進行一次檢查。
九、備用發電機,由工程部根據設備檢查安排時間定期啟動檢查。
十、各部位的輕便手提式10升、推車式65~100升的泡沫滅火器,每年由消防中心監督各部位更換藥劑一次,其他器材損壞的要及時更換。
十一、公司建筑物內凡存放有物品的地方,有人員活動的地方、公共場所、娛樂場所、樓層間、機房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材,由管轄部門負責維護保管及外表的清潔衛生,擺放消防器材的地方不得堆放雜物,改變消防器材擺放的位置時,要經消防中心同意,有意損壞消防器材要罰款,情節嚴重的要追究責任。
十二、相關文件記錄:無
第4篇 xx物業轄區配電室設備運行分析制度
物業轄區配電室設備運行分析制度
一、運行分析工作:該工作主要是對配電室設備運行工作狀態進行分析,摸索規律,找出薄弱環節,有針對性地制定防止事故發生的措施。
二、運行分析的內容:
每月一次綜合運行分析,分析配電室的安全、經濟運行和運行管理,找出影響安全、經濟運行的因素,可能存在的問題。針對薄弱環節,提出實現安全、經濟運行的措施。分析的主要內容包括:
1.分析設備運行異常現象,如放電、發熱、異聲、溫度、油位、儀表指示異常、熔絲熔斷、開關誤動、繼電保護和自動裝置誤動、設備振動等,特別要注意現象不明顯的異常問題;
2.分析設備絕緣降低,絕緣油變化的原因或絕緣油色譜分析等;
3.分析運行方式和保護方式存在的問題;
4.分析安全生產、兩票合格率和規程制度執行情況;
5.分析檢修、試驗及各種技術記錄的有關情況;
6.分析反事故措施計劃執行、設備維修和季節性事故預防情況;
7.分析配電室用電存在的問題和經濟運行情況。
三、針對某些問題進行專門深入的不定期的專題分析、研討。
第5篇 物業設備運行維護值班記錄規定制度
物業設備運行維護值班記錄規定
一、每班須對所有運行設備巡視檢查不少于一次;外觀清潔不少于一次(不包括高壓設備及須停電才能清潔的部位)。
二、每日高峰負荷時,對主要儀表指示情況記錄一次(特殊情況,可增加記錄次數)。
三、每日對配電房、泵房、發電機房、消防值班設備檢查維護一次(必要時小修);記錄表中所列各項檢查維護正常的劃上'√'符號,不正常的須作處理。表中未列到的參閱《水電、機械設備運行、維修保養制度》進行維護保養;并在'記事'一欄作簡短文字記錄。每周對變壓器運行情況檢查一次。
四、每兩周,柴油發電機組須作一次試運轉;并以近似法,檢測總電度表,及電容補償裝置補償程度一次。
五、發生意外事故時應首先控制事故范圍,不使擴大,然后組織搶修;人力不足時可向公司工程部報告。事故及異常情況處理結果記入'記事'一欄。
六、值班工人必須嚴格遵守《企業電工安全規程》,須停電檢修時,應按規定程序,并做好安全措施。
七、環網柜,變壓器現為供電局統一管理,此部分如有異常還應及時報告供電有關部門。
八、值班記錄應使用黑色或藍色墨水的鋼筆或元珠筆,字跡清楚、整潔。值班記錄表最好掛在相應設備房固定的合適位置。每半年進行一次裝訂存檔,由機電主管或運行維修組組長保存,以備檢查。
九、供電設施運行中須注意的幾個數據
1、低壓供電的額定電壓為:
單相:220伏
三相:380伏
用戶受電端的電壓最大允許偏差不應超過額定值的正負10%
2、功率因數:0.9以上
3、在滿足用戶受電端電壓不超過允許范圍的前提下,供電端的母線電壓一般可比受電端高5%。
4、變壓器低壓側額定電流ie可按下式計算:
ie = 1.443se(安)
(式中se為變壓器額容量,其單位為千伏安)
變壓器運行中,其低壓側總電流不應超過其額定電流。
十、較大的維護檢修項目(指設備解體檢查、更換部件、翻新)分類(如'供電類'、'供水類')記入設備保養記錄表),其中按計劃進行的應在計劃表中有相應的計劃。
第6篇 某物業公司消防設備管理工作制度
物業公司消防設備管理工作制度
1.全公司的煙感器每年由消防中心組織測檢1~2次;
2.自動滅火噴淋管道污水,每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次;
3.每季度由消防中心或水泵班放水檢查一次公司內地上消火栓;
4.消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動或自動啟動檢查一次;
5.油庫的滅火裝置每半年由消防中心檢查測壓一次;
6.氣站的電子鼻的信號每季度由液化站測試一次;
7.消防加壓、送排煙風機,每月由工程部門啟動運行測試檢查一次;
8.消防總控制聯動系統每年由消防中心和工程部及有關部門聯合啟動運行檢查一次;
9.公司的各種電器設備,每年聯合進行一次檢查;
10.備用發電機,由工程部根據設備檢查安排時間定期啟動;
11.油庫的固定泡沫滅火器裝置,每隔一年至一年半由消防中心監督油庫更換藥劑一次;
12.各部位的輕便手提式10升、推車式65升~100升的泡沫滅火器,每年由消防中心監督各部位更換藥劑一次,其他器材損壞的要及時更換;
13.公司建筑物內凡存放有物品的地方,有人員活動的地方、公共場所、娛樂場所,樓層間、機房、電房、氣站、油庫、廚房、辦公室等部位視不同情況配備輕便手提式滅火器材,由管轄部門負責維護保管及外表的清潔衛生,擺放消防器材的地方不得堆放雜物,改變消防器材擺放的位置時,要經消防中心同意,有意損壞消防器材要罰款,情節嚴重的要追究責任。
第7篇 物業設備設施值班管理制度
1、值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,不得干與工作無關的事宜。
2、嚴格按照操作規程及崗位職責要求,進行巡視檢查,準點抄錄各設備運行數據,認真填寫《設備運行記錄》、《交接班記錄》。
3、密切監控設備運行情況,發現事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時,應及時報告上一級主管協調處理。
4、交接班規程
(1)值班人員按統一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調班、頂班。因故不能值班時,必須提前辦理請假手續,返回后及時銷假。
(2)交班時,交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。
(3)接班時,接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。
(4)交接班時主要做好'五交'--'交安全、交記錄、交工具、交場地衛生、交設備運行狀態'。交班后,雙方在交接班記錄上簽字確認。
(5)下列情況下不得交接班:
①沒有完全達到'五交'規范要求時。
②接班人未到崗,交班人不準下班。
③接班人員有酒醉現象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。
④交接過程中發生故障,應停止交接,由交班人負責處理事故,接班人協助。
第8篇 城南物業設備設施管理制度
藍灣物業設備、設施管理制度
各類設備、設施是集團固定資產的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率,直接影響著集團和小區的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效,對集團的開發成本和經濟效益,有著直接的關系。所以必須從技術、經濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達到最大限度地發揮設備設施的綜合效能和投資效益。
一、設備管理組織機構
物業總公司設備工程主管
分公司(處)設備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設備設施技術資料管理
設備、設施管理資料,主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設備分類:
a.供暖、供熱水設備;b.供電設備;c.給排水設備;d.通訊設備;
e.交通運輸設備;f.辦公設備g.生活設備h.機械加工設備
i.土建設備j.社區文化宣傳設k.社區文娛健身設施l.其它設備
2、設備設施編號:
3、a、已經安裝完畢并驗收合格的設備設施,在轉入固定資產的同時,均應由設備管理員統一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務部各執一份。
3、設備設施臺帳和卡片的管理:
臺帳和卡片由設備管理員管理,財務部由分管設備的財會人員負責。
b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施,憑有關憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。
c、設備設施折舊、大修、事故、內部調配、調出、報廢等,都應根據有關憑證登記在卡片內,集團內部調配轉移時,卡片隨機轉移接收單位。
4、設備設施的檔案管理:
設備檔案包括設備一生的規劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數據、科技參數、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果,是完善管理的重要依據和條件。
a:要為每臺設備建立檔案,一臺設備一個檔案,袋內主要內容為:
設備選型和技術經濟論證報告書;
設備購置意向書和競標內容;
購置合同或協議簽字副本;
設備驗收合格證;
設備裝箱單及開箱檢驗記錄;
進口設備索賠相關資料;
設備安裝記錄和驗收移交記錄;
設備登記卡片;
設備調試、運行記錄;
設備故障分析報告、事故報告;
設備定期檢查和監測記錄;
設備維修、檢修工作記錄;
設備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設備施檔等管理原則和辦法:設備設施檔案內主管單位資料室統一管理,設備設施檔案應建立目錄和索引。
設備檔案原則上不外借,只供查閱,特殊需要,需經主管單位領導批準。
三、設備設施的日常管理:
1、新置設備設施一經驗收應及時入庫妥善保管。
2、在用設備設施分級管理,責任落實到部門、班組和個人。
四、設備的日常使用和維護:
1、設備在使用操作過程中,操作人員必須熟練掌握設備的結構、性能、維護和技術、安全等方面的業務知識,熟悉所操作的設備的關鍵部位,嚴格遵守本工種的技術安全規程。
2、設備的日常維護保養要落實到人,表面保持整潔,安裝要牢固可靠,部分設備設施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術規定。
3、設備在使用過程中,操作人員必須做到;'三好';即管理好、使用好、維修保養好。
五、設備的調遷、租賃、報廢:
1、集團設備因需要內部調遷使用部門,必須由主管領導批準,交接雙方共同檢驗設備現狀,簽字并移交附屬設施物品。
2、集團的設備向外租賃,需先交押金。在合同或協議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現,經集團總裁批準后方可租賃。
3、設備報廢由使用部門提出申請,有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定,并寫出報告,經總裁批準后方可辦理報廢手續。
六、設備事故:
4、設備事故類別:a.一般事故(直接損失在500元以下)
b.設備大事故(直接損失在2000元以下)
c.重大設備事故(直接損失在2000元以上)
5、事故責任劃分:a.由于人為原因或操作者違規造成的設備事故。
b.因設計、制造質量不好、安裝不當造成的屬質量事故。
c.設備在正常使用下,因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設
備事故屬自然事故。
6、設備事故處理:a.一旦設備發生事故,設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因,確定事故類別、責任并寫出報告和處理意見。
b.一般事故由主管單位領導做處理決定。
c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設備的維修保養:
1、要根據本部門所管設備的性能特點,使設備的維修保養各項規定落實到人,
多人操作的設備每一臺都要有專人負責,集團公用設備指定專人保管維護,根據設備實際使用情況建立日常檢查保養制度和定期檢查保養制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標:a.設備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。
b.故障停機率小于3%。
c.一、二級保養完好率98%以上。
d.巡回檢查率達100%。
3、交接班制度:交班作者下班前,負責清掃衛生,完成本班次交班設備運轉記
錄并簽字;接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位,對照交班記錄認真檢查設備運轉情況,發現問題及時提出,必要時拒絕接班,請主管負責人協調處理。設備運轉記錄應字跡清晰、描述真實,各類記錄不準撕毀和丟失。
第9篇 綠景物業設備事故分析及處理制度
物業設備事故分析及處理制度
一.設備因非正常原因發生故障,造成物業停電、停水、通訊中斷(或部分中斷)、設備損壞、人身傷亡,影響正常工作秩序等,應立即上報部門經理,及時組織搶修、搶救,并進行事故調查。
二.做到三不放過,即:第一、原因沒有查清不放過;第二、肇事者和員工沒有受到教育不放過;第三、沒有采取有效防范措施不放過。
三.事故處理結果及時上報物業管理處和公司總經理室,對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人應追究行政和經濟直至刑事責任。
四.記錄
《事故分析及處理報告》
第10篇 x學校物業設施設備維修工作制度
學校物業設施設備維修工作制度
一、物業設施設備組負責全院的水、暖的維修工作,負責辦公家具及教室課桌椅、門、窗、玻璃、下水管道疏通,及院內各種設施的日常維護,在接到報修時,保證在15分鐘內及時趕到現場進行修理。負責人:z維修電話:z
二、根據維修情況和房屋使用期限及設施的損壞情況,定期進行更換窗紗、屋面清理,清理雨水井。
三、堅持巡查制度,發現問題及時處理解決。
四、對接到報修通知要有記錄,修理完成后要有維修記錄,無法解決的問題要及時上報并做好記錄。
五、在倒班工作期間要有交接班記錄。
六、工作時間不準睡覺、不許干私活、中午不許喝酒。
七、在工作中要文明、守則,不說不文明的話,注意工作形象,出現問題及時上報,要厲行節約,反對浪費。
八、同志間搞好團結,不做有損團結的事,不說有損團結的話,樹立部門形象,維護學院利益,。
九、如在工作中出現違反規章制度的行為,將按照學院的有關制度進行處理,造成經濟損失的由責任人承擔。
第11篇 物業工程部設備運行管理制度
物業工程部設備運行管理制度：安全用電
1)嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產或改善服務質量需要，應經所在部門經理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊；各部門需架設臨時線，應由工程部派電工安裝。使用結束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合'低規'要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。
物業強電系統維修時，應該根據不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求：
a)根據工作內容和需要，填寫工作票。
b)除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。
c)應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術措施。
2)安全技術措施
在全部停電或部分停電的電氣設備上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施：
a)斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設備，包括需檢修設備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修設備至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位置時，都應用鎖鎖住。
b)驗電。檢驗電氣設備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設備的兩側的各相分別進行。
c)裝設接地線。將檢修設備的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關接地。
d)懸掛指示牌和裝設遮欄。在工作點四周應安設標示牌和遮欄，有關的操作開關手柄上應懸掛'禁止合閘'標示牌。
3)安全組織措施
a)工作票制度。在對物業各類電氣設備進行檢修時，應根據工作需要，填寫工作票。工作票的簽發人應為電氣主管工程師，且簽發人應對工作票內容、工作必要性、工作執行者的業務程度進行全面的考慮。
b)工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作，須經過許可手續。許可人應對工作票上的有關內容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現場核對。
c)工作監護制度。完成工作許可手續后，工作負責人(監護人)應向工作者交待工作現場的情況和有關安全措施，并應始終在現場進行監護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監護人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。
d)工作間斷、轉移和終結制度。在電氣設備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現場時，所有安全措施應保持不動，工作票仍由工作負責人執存。間斷后可繼續工作，無需重新通過許可。
e)工作轉移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。
f)在檢修工作完成后，應清掃現場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發現問題、檢修結果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結手續。在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。
第12篇 物業轄區電氣設備巡檢制度7
物業轄區電氣設備巡檢制度(七)
一.巡視
1.正常巡視每一小時一次,如遇設備有特殊情況或大風雷雨天應隨時加強巡視檢查;
雷雨天氣需要巡視室外高壓設備時,應穿絕緣靴,并不應接近避雷器、避雷針及其接地裝置(對避雷針應保持5米以上的距離)。任何情況下,巡視人員拒高壓帶電部位應保持規定的安全距離。禁止越過遮攔巡視。
2.高壓設備發生接地故障時,人體距接地點的安全距離:室內應大于4米;室外應大于8米。進入上述范圍的人員應穿絕緣靴。手接觸設備外殼和架構時,應帶絕緣手套;
3.巡視高低壓設備時,應隨時將門關好,防止小動物由門進入高低壓室造成事故;
4.巡視線路時,不論線路是否停電,均應視為帶電,應沿線路上風側行走。當尋找接地故障時,應有防止跨步電壓的措施;
5.巡視線路,如發現高壓線斷落地面或懸掛空中,應設法讓行人遠離斷線處8米以外,一方面派人看守,一方面迅速進行處理。
6.發現設備有問題應隨時做好缺陷記錄,及時向有關領導部門匯報,交接班時須向接班人交接清楚,如遇設備有問題或缺陷,必須立即采取措施處理,工作時嚴格執行安全工作制度;
二.檢查
1.檢查201、202主進柜瓷部件和開關是否正常;
2.運行變壓器檢查聲音、油位、油色有無滲漏,油溫是否正常,瓷絕緣母線有無異常現象;
3.負荷急劇變化,惡劣天氣或變壓器發生故障后應進行特殊巡視檢查;
4.檢查高壓油開關油面位置油色應正常,無滲漏油現象
5.所有瓷絕緣部分應無掉瓷、破碎、裂紋以及閃絡放電痕跡和嚴重電暈現象;
6.觀察電壓互感器運行是否正常,電壓指示表應正常,電流互感器一二次接線端子連接應良好,無發熱打火現象,電流表指示應與實際負荷一致;
7.巡視檢查所有刀閘開關母線和低壓柜設備運行是否正常,電流表電壓表指示是否在正常數值范圍內;
8.檢查電容運行是否正常,溫度應在正常范圍內,有無滲漏油及膨脹現象;
