第1篇 某物業管理責任保險條款
物業管理責任保險條款
總則
第一條 為保障物業管理者的合法權益,促進物業管理行業健康發展,特制定本保險。
第二條 凡取得物業管理資質證書并依法在工商行政管理部門登記注冊的物業管理者,均可作為本保險的被保險人。
保險責任
第三條 在本保險期限內,被保險人在本保險單明細表中列明區域內從事物業管理工作過程中,因過失導致意外事故而致使第三者人身傷亡或財產損失,依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任,本公司負賠償責任。
第四條 發生保險事故后,被保險人支付的經本公司同意的訴訟或仲裁費用,本公司根據本保險合同的規定負賠償責任。
第五條 發生保險事故后,被保險人為減少對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付的必要、合理的費用, 本公司根據本保險合同的規定負賠償責任。
責任免除
第六條 下列原因造成的損失,本公司不負賠償責任:
(一)被保險人或其代表及雇員的故意行為;
(二)戰爭、軍事行動、武裝沖突、恐怖活動、罷工、暴動、民眾騷亂、盜竊、搶劫;
(三)核反應、核輻射及放射性污染;
(四)大氣、土地和水污染及其他污染;
(五)火災、爆炸、地震、雷擊、暴風、暴雨、洪水、臺風等自然災害,但因被保險人管理、維護不善,造成災害來臨時本不應發生的損失除外;
(六)物業管理區域內房屋建筑、設施以及第三者電器設備本身缺陷所導致的損失;
(七)直接或間接由于計算機2000年問題。
第七條 下列損失和費用,本公司也不負賠償責任:
(一)被保險人或其代表及雇員自身的人身傷亡以及被保險人或其代表及雇員所有或其保管、控制的非物業財產損失;
(二)被保險人與他人簽訂的協議中所約定的責任,但即使沒有這種協議,被保險人仍應承擔的法律責任不在此限;
(三)物業管理資質證書被資質審批部門吊銷期間所發生的損失;
(四)被保險人將物業管理區域內的專項服務業務委托給他人導致的第三者的人身傷亡及財產損失;
(五)保險事故引起的第三者精神損害及被保險人減產、停產等間接損失;
(六)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位未依法承擔物業管理區域內相關管線和設備維修、養護責任發生的損失;
(七)本保險單明細表中列明區域內機動車輛及非機動車輛的損失;
(八)游泳場所內發生的第三者人身傷亡及財產損失;
(九)電梯運行事故或故障導致的第三者人身傷亡及財產損失;
(十)罰款、違約金或懲罰性賠款;
(十一)保險單明細表或有關特別約定中規定的應由被保險人自行負擔的免賠額。
第八條 其他不屬于本保險責任范圍內的損失、費用, 本公司也不負賠償責任。
賠償限額
第九條 本公司對每次保險事故承擔的本條款第三條、第四條、第五條的賠償金額之和不超過保險單明細表中列明的每次事故賠償限額,每次保險事故每人人身傷亡賠償金額不超過保險單明細表中列明的每人每次事故賠償限額。在保險期限內,無論發生多少次保險事故,本公司承擔的最高賠償金額不超過本保險單明細表中列明的累計賠償限額。
投保人、被保險人義務
第十條 投保時,投保人應履行如實告知義務,對投保申請書中的事項以及本公司提出的其他事項做出真實、詳盡的說明或描述,并提供物業管理資質證書及本公司要求提供的其他材料。
第十一條 投保人應按約定如期繳付保險費。
第十二條 發生本保險責任范圍內的事故時,被保險人應盡力采取必要的措施以減少損失。同時,應立即通知本公司,并書面說明事故發生的原因、經過和損失程度。
第十三條 在得知可能
引起索賠訴訟時,被保險人應及時通知本公司。本公司有權以被保險人的名義接辦對訴訟的抗辯或處理索賠事宜,被保險人應向本公司提供一切所需的資料和協助。
第十四條 在本保險有效期限內,如果保險重要事項變更或保險標的危險程度增加,被保險人應及時書面通知本公司,本公司有權要求增加保險費或解除本保險合同。被保險人如未履行上述通知義務,本公司有權拒絕賠償因危險程度增加而發生保險事故所造成的損失。本保險合同解除后,本公司將按日比例退還被保險人本保險單項下未到期部分的保險費。
第十五條 被保險人應當遵守國家及當地主管部門頒布的有關安全法規及管理規定,講求職業道德,盡職盡責做好物業管理工作。
第十六條 投保人、被保險人如不履行條款第十條至第十五條規定的各項義務,本公司有權拒絕賠償或終止本保險合同。
賠償處理
第十七條 被保險人在向本公司申請賠償時,應提供下列材料:
(一)保險單正本;
(二)營業執照及物業管理資質證書;
(三)相關職權機關出具的事故證明;
(四)索賠人的索賠申請和損失清單;
(五)經過法院或仲裁機關裁判的,應提供生效裁判文書;
(六)本公司要求提供的其他材料。
第十八條 發生保險事故時,未經本公司書面同意,被保險人或其代表對第三者不得做出任何承諾、拒絕、出價、約定、付款或賠償。
第十九條 發生本保險責任范圍內的損失,應當由第三方負責賠償的,被保險人應采取一切必要措施向第三方索賠。本公司自向被保險人賠付之日起,取得在賠償金額范圍內代位行使被保險人對第三方請求賠償的權利。在本公司向第三方行使代位請求賠償權利時,被保險人應積極協助,并提供必要的文件和所知道的有關情況。
第二十條 投保人如有重復保險的情況,本公司僅負按比例賠償的責任。
第二十一條 被保險人的索賠期限,從其知道或應當知道保險事故發生之日起,不得超過兩年。
其他事項
第二十二條 本保險合同生效后,投保人可隨時書面申請解除本保險合同,保險費按短期費率計收;本公司亦可提前十五天發出書面通知解除本保險合同,保險費按日比例計收。
第二十三條 被保險人與本公司之間因本保險事宜發生爭議時,可以協商解決,協商不成的,由雙方當事人根據保險合同的約定,從下列兩種方式中選擇一種解決:
(一)提交 仲裁委員會仲裁。
(二)向被告住所地人民法院起訴。
定義:
第2篇 物管培訓:物業管理公司財務管理概述
一、物業管理公司財務管理目標
物業管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為,即在一定時期內財務管理目標。它是根據物業管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講,物業管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業經濟效益。主要包括如下幾個方面:
1.以提高經濟效益為目標
經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果大于服務經營的消耗,要求物業管理公司占用和消耗盡可能少的資產,為社會和業主提供更優質的服務,獲得更多的利潤。
2.實現財富最大化目標
財富最大化是指公司通過合理經營,使本企業的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標,并認為這是股東創辦企業的目的,是衡量企業財務行為和財務決策是否合理的標準。物業管理公司也有一個不斷發展、逐漸壯大的過程,因此,實現財富最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。
3.完成國家有關規定
國家及行政主管部門對企業(公司)都有一定的要求、一定的規定,比如總產值、人均產值服務經營效益等,實現這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業的效益。
二、物業管理公司財務管理的幾個新觀念
隨著社會主義市場經濟的建立與發展,財務理財也必須樹立新觀點,適應社會的發展。這些觀念主要包括:
1.市場觀念
物業管理公司的工作和發展,應該以市場為導向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發展。作為物業公司的領導者、財會人員應該及時全面地學習和掌握價值規律、供求規律、市場競爭和現代企業制度等市場經濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。
2.經濟效益觀念
經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質的消耗,生產出更多符合社會需求的產品或向社會提供更熱情周到的服務。提高經濟效益是經濟工作的出發點,也是建立現代企業制度的根本要求。要提高經濟效益,首先要樹立經濟效益觀念,明確建立以提高經濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經濟效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業管理公司所有者權益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉移資本;除依法轉讓外,不得以任何方式抽走資本。在經營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權益不受任何形式的侵犯。
4.資金時間價值觀念
資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據,將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務收支,也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念。
5.投資的風險觀念
公司的財務活動,很多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,多獲利,是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風險價值,或投資的風險補償。為了做好財務工作,財務人員必須研究投資和經營中的風險,計算風險度的大小,從而設法控制風險,這也是財務管理的基本觀念和基本原理,離開了風險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。
三、物業管理公司財務計劃的內容
財務計劃是物業管理公司物業經營管理計劃的重要組成部分,是進行財務管理、財務監督、財務分析的主要依據,其目的是確立企業經營管理目標,使物業經營管理活動按計劃協調進行,提高經濟效益。物業管理公司財務計劃的內容主要有:
1.各項收入的預算與籌集
物業管理公司主要資金來源是物業管理服務費收入、門面房的租金以及其他經營活動的收入等。應按照國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應收資金及時收取。
2.各項成本、費用的測算與分析
各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎,也是進行財務核算和財務監督的依據,應分門別類地測算出各項物業管理服務的成本與費用,在企業內部實行經濟責任制。
3.專項基金的提存與使用
專項基金通常是指共用設備、設施的維修基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的規定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質已決定了必須?？顚Ｓ?同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內容。
4.公司凈經營收益的預測和留用利潤的安排使用
公司的經營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現金流分析,其稅前現金流在交納所得稅后得到的稅后現金流,即為公司的凈經營收入,也就是企業利潤,財務計劃應預測企業的利潤情況,并分析影響盈虧的關鍵因素,以便及時調整,確保經營收益的最大化。
四、機構設置
物業管理公司的財務部與其他行業的財務部門大致相同,但其工作的內容和方法具有本行業的特點。根據每一個物業管理公司所管轄小區的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務內容的多少等具體情況來設置機構,配備人員。由于財務管理不同于一般管理,基本崗位不隨內容的多少來決定,因此根據財務管理的特點,物業管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。
五、財務部工作人員崗位職責
1.財務部經理
(1)向總經理負責,具體主持公司財務部的管理工作,做好總經理的助手。
(2)組織財務部門的政治學習、法律法規學習。要求所有財會人員遵紀守法,按照財政部中國人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。
(3)每月、每季審核各種會計報表和統計報表,并寫出分析報告,送總經理審閱。
(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉。
(5)合理有效地經營好公司的金融資產,為公司創造更多的利潤。
(6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。
(7)組織擬定物業管理費等各項費用標準的預算方案,呈送總經理、業主管理委員會和相關主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財會及稅務管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權益。
(9)根據物業管理行業特點以及本公司的實際情況,制定財務管理制度的細則。
(10)完成總經理交辦的其他事項。
2.主管會計
(1)對部門經理負責,具體做好財務的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經理審核;
(4)負責檢查、審核各經營部門及下屬機構的收支賬目,及時向部門經理匯報;
(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目,做到賬賬相符,賬實相符;
(6)根據物業管理行業的特點和需要,組織各營業部門及下屬機構業務培訓,提高整體的業務水平和服務水準;
(7)完成經理交辦的其他事項。
3.出納
(1)對部門經理負責,服從領導安排,盡職盡責做好本職工作。
(2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現金。
(3)及時辦理各種轉賬、現金支票,并交會計做賬。
(4)及時追收各種應收的款項,保護公司利益不受損失。
(5)完成經理交辦的其他事項。
4.統計員
(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理細則,做好本職工作;
(2)及時統計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;
(3)維護好電腦設備,保管好所存的資料;對于變動的資料數據應及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現差錯;
(4)完成經理交辦的其他事項。
5收費員
;物業管理公司所管轄的業主(使用人)很多時,應專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責是:
(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理規則,做好本職工作。
(2)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳。
(3)每天下班前應把當天收繳的各項管理費用的現金入庫,并統計好交費情況。
(4)樹立“業主至上,服務第一”的思想。工作中應熱情、周到,與廣大業主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業管理工作的理解和支持。
第3篇 物業項目管理處物業管理責任書
物業公司項目管理處物業管理責任書
確保管理處責任目標的順利實現,經物業管理公司總經理辦公會與管理處共同協商,確定了年度工作責任目標,并由管理處主任作為責任人代表管理處與項目物業分公司總經理簽訂本責任書。
第一條基本狀況
管理處名稱
物業類型管理總建筑面積
商業用房面積管理用房面積
寫字樓面積住宅面積
綠化面積用戶戶數
車位數量人員編制
管理費標準月工資額度
一)經濟目標
第二條責任目標
1、轄區物業管理費收費面積為m2,租金收費面積為m2,
每年收費總額萬元,實現利潤
元。
2、責任期內管理費總收繳率不低于%。
3、租金收繳率不低于%。
4、全年各項開支控制在萬元。二)安全目標
1、全年不發生重大安全責任事故;
注:重大安全責任事故是指:
萬元或每年虧損不超過萬
因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;
因失職或玩忽職守引發的公司重要財產報廢、損毀事故;
因失職或玩忽職守引發的火災事故;因失職或玩忽職守引發的水浸事故;因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件。
三)管理目標:
1、在責任期內實施并健全管理處所建立的管理體系運作;
2、責任期內達到(保持)級優秀物業管理(生態示范)小區(大廈)的稱號;
四)質量目標
1、公司組織的業主(用戶)綜合滿意度調查的滿意率達到%以上,
2、月檢考核評定未出現連續兩個月'不合格'或累計三個月'不合格'。
一)責任人權力
1、人事管理權:
第三條管理權限及義務
1)對管理處主管級以下員工(不含主管級員工和財務人員)的獎罰權、任免權、解聘權;
2)對主任助理、主管級員工和財務人員任免、調配、解聘和獎罰的建議權。
2、獎金分配權:在管理處核定的工資總額內有權對員工工資與獎金額度進行調整與分配。
二)項目物業分公司權力
1、人事管理權:對管理處主任及以下各級員工的獎罰權、任免權、解聘權和調配權。
2、財務管理權:對管理處財務運作狀況的審計權、監控權。
3、考核權:
1)對管理處運作狀況的督導、檢查權;
2)對管理處主管(含)以上級別人員的績效考評權、獎罰權。
三)管理處主任義務
1、接受項目物業分公司總經理的領導;
2、確保責任目標的逐步實現;
3、向項目物業分公司總經理匯報工作;
4、自覺接受公司各職能部門的監控、考評、檢查;
5、保證物業公司各個標準作業規程的貫徹執行;
6、保證管理處員工的生活、工作次序;
7、保證管理處員工的整體操作技能和工作質量的提高。四)項目物業分公司義務
1、及時提供合適的業務支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標考評
一)項目物業分公司財務部定期(不定期)監控、審計、檢查管理處資金的運作、成本控制情況和其他財務工作。檢查標準、辦法依據行業法規和集團公司的財務規定;檢查結果作為績效考評的依據之一。
二)項目物業分公司總經理負責對管理處主任的績效考評?？荚u標準辦法依據項目
物業分公司績效考評相關標準規程、制度,日常工作檢查情況和本目標管理責任書。
一)獎勵措施
第五條獎懲條款
1、如果責任目標完成,則管理處主任可按項目物業分公司的獎金分配方案對員工發放獎金。
2、超額獎勵:二)懲罰措施
1、如果本責任書所列的三類責任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項(不含管理目標第1條款內容)指標,扣減項目責任人獎勵措施第1條款中個人應得目標獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰;
2、責任期內發生重大安全責任事故,上級公司將追究管理處主任及相應責任人責任,視情節扣罰一定比例的獎金,并承擔相應的行政處罰。
第六條目標的調整
一)若發生不可抗力致使責任目標無法完成,則本目標管理責任書失效,遺留問題由項目物業分公司總經理辦公會與管理處主任共同協商處理;
二)責任目標的調整按《物業管理手冊》的有關規定執行。
第七條其他
一)本目標管理責任書一式肆份,項目所在公司備案壹份,項目物業分公司存檔壹份,管理處存檔壹份,管理處主任壹份。
二)未盡事宜由管理處主任同項目物業分公司總經理辦公會協商解決,補充條款與責任書具有同等效力。
三)在責任期內管理處主任違反公司其它制度按相關規定處理。
四)若責任書簽署人發生變動,繼任者有責任繼續履行責任書所規定事項,并承擔相關責權。
五)項目物業分公司總經理辦公會對相應目標管理責任書有最終解釋權。
六)本目標管理責任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項目物業分公司總經理:
管理處主任:日期:日期:
第4篇 物業管理公司的員工培訓計劃
這個培訓計劃是開放性的,房地產公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業管理培訓。該講提出了一套簡明的培訓系統,有助于我們建立基于全局策略物業管理動作機制
第1操作環節:制定一個實戰型的培訓計劃
物業管理的員工培訓是要結合招聘計劃來進行,通常是分三步到位,即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經理、行政秘書(或經理助理)、工程部經理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司,參與設備安裝及試運行,制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。
技術骨干包括部門經理、水電技術員、電腦操作員、業務員和出納,應該于交付使用前兩個月到位,他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工,熟悉設備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁,應該于交付使用前三周到位,他們的前期任務是熟悉物業情況,熟悉本職工作和實戰演習。
要點a:高級管理員培訓內容
物業管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
要點b:技術骨干培訓內容
責任感,榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養
住戶投訴處理能力
要點c:普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
管理規則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
為使物業管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業培訓后,還應該在專家的指導下進行多次實戰演習,以便及時糾正錯誤。
第2操作環節:物業管理培訓的籌備工作
要點a:培訓目的:
迅速認識物業管理建立起正確的管理意 服務意識直接運用所學開展實際工作。
要點b:培訓對象:
物業管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員
要點c:培訓方式:
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現場參觀等方式。
第3操作環節:培訓的具體內容
具體內容a:入伙前相關課程 、
第1課:物業管理概述
物業管理起源于中國古代的皇宮管理,我們的祖先早早就認識到牧業管理的重要性。然而,當今世界性的物業管理會議每二年召開一次,我國卻從未參加過。縱觀物業管理發展趨勢,住宅管理和商業大廈管理將成為物業管理的兩大流派,中國必將成為住宅管理高手,能否成為商業大廈管理行家呢
物業管理除了管理物業外還能做什么物業管理的最高境界是什么創新、進取,總是和別人不一樣,又總是走在別人前面。
第2課:房屋建筑及管理基礎常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎您會計算房屋面積嗎您會看建筑圖紙嗎您了解多少房地產各級市場基本常識您知道房屋主權70年到期后歸誰所有嗎如果住戶向您問起這些問題,回答不出來可就失職了。
第3課:不同類型物業的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務之中;工業廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理;商場管理范圍最大,專業程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么樣的物業管理都難不倒您。
第4課:物業管理法規
有人說,中國的物業管理大難搞,因為法規不健全,果真如此嗎如果5年以后才健全怎么辦工作不做了嗎不然,怎樣熟知現有潔規并利用有關法規,物業管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的'大籠子'策略,讓我們剖析一下。
第5課:物業管理機構的設置
多數物業管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經營部等,我們不這樣設,為什么
一個總經理,一、二個副總經理,這樣設置合適嗎
一個人必須同時干三件事,否則不稱職!怎么于
第6課:房屋的接管驗收及其注意事項
認真仔細驗收,是為了方便今后的維護工作,驗收不認真,麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關驗收查出不合格怎么交涉以保護物業公司利益機電設備安裝調試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案,如同醫生治人建病歷一樣。調試中曾出現過的問題,可令您在接管后的維護工作胸有成竹,'藥'到'病'除。
具體內容b:入伙初期相關課程
第1課:入伙程序及相關事務
辦理入伙手續,是接觸住戶的第一課,上好這一課,可以為今后的雙方關系打下良好基礎,該說什么話,該做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越順利。
第2課:顧客投訴心態分析及處理技巧
求發泄、求尊重、求補償,是顧客投訴的三種心態,聽其言、觀其色,針對不同的心態靈活處理,這里面有策略。
一個不在意,電視報紙曝你光,聯名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢這里面有技巧。
第3課:裝修管理
裝修管理不善,可引來住戶投訴,造成危險隱患,發生治安案件等。管理手法不當,雙方矛盾形成,還可能影響到住戶的關系。矛盾激化,你在明處,他在暗處,令你十分被動,怎么辦建立裝修巡查制度,讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課:房屋機電設備管
理技巧
制度化,是機電設備管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照辦就行了,管理人員怎么流動,制度始終不變。
有人說:機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說:機器也是有感知的,你好好照顧它,它就為你認真工作,你不善對它,那它就會對你不客氣!
第5課:綠化養護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎不一定,綠化管理并不那么簡單,但也不很復雜,這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香,玫瑰路上玫瑰斗艷,由路認花、由花尋路,這不是檔次、這不是文化嗎
第6課:緊急突發及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等,大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于,政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派,特殊車輛及人員不服從管理等等,什么事都可能面對,別怕,我們讓你在聽故事中學習處理技巧。
具體內容c:進入正常階段的日常管理相關課程
第1課:有效培訓與考核
人員培訓是企業內部管理的重要一課,一般的培訓,老師講了100%,學生聽進去的80%,理解消化了60%,記住的40%,而能夠運用的只有20%,真正起到作用的,可能還不到10% ,這樣的效果如何改變呢
考核很難,因為考核標準不易制定,制定出一個好的標準,考核的工作就完成了一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核,是完全客觀化的,一個固定標準套在誰身上,就可以考核誰,任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核,同時無法摻人個人主觀影響。這個標準,就像當年蘇聯'老大哥'逼我們還債一樣苛刻,我們抵債的革果,他們用一個圈來套,大了不行,小了不要!
第2課:物業管理中的財務管理
講理論,老師累,學主煩。給你一張資產負債表,從頭到尾就講這張表,原來看懂它挺容易,從此,你再不用怕面對阿拉伯數字了!
第3課:業委會的作用及其組建
業委會向往戶倡議重新選擇物業管理公司說明了什么問題不容置疑,說明了管理公司失誤。怎樣讓業委會為我所用怎樣處理和擺準雙方關系和位置我們的經驗一定對你有用。
第4課:海外物業管理簡介
海外物業管理公司做什么我們在做什么幫你比較一下,分析各自特點取長補短。
不用親身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到啟發。
聽聽教員在香港三年物業管理工作的經歷,現身說法最生動。
第5課: 1s09002導入
1s09002簡稱'埃嗦九千',有人戲稱之為'嚕嗦九千',分析一下,為什么讓你感到嚕嗦質量是永恒的競爭法寶,但日本人說,未來競爭取勝的不再是質量,而是……,你怎么看搞9002,是為了圖名,還是確有大用
第6課:初級電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛,掌握電腦運用,這是現代人基本的工作和謀生本領。
第5篇 達能物業管理公司企業文化闡述
企業理念:創新決定未來,思路決定出路。
觀念決定進退,細節決定成敗。
服務宗旨:規范管理、親情服務、創建和諧社區。
經營理念:專業、專注、社會和經濟效益并重。
團隊精神:愛崗敬業、團結協作、勇于拼搏、開拓創新。
管理目標:管理制度化、工作程序化、服務規范化、質量標準化、培訓考核系統化。
企業口號:讓我們的心、我們和業主的心貼的更近。
角色三定位
做事業:將公司作為自已人生的歸宿。
這一類人講奉獻、講業績、講學識,與公司同成長,共命運,為自已贏得一生的事業。
找職業:將公司作為自已發展的平臺。
這一類人具備專業水準,講創新、講執行、為公司建功立業,為自已贏得財富。
找工作:將公司作為自已生存的依靠。
這一類人不能完全溶入公司文化,徘徊在團隊的邊緣,在這一階段,不進則退,不入則出。
五講:
講創新:創新分為管理創新與技術創新,創新的體現是提高效率和節約成本。
創新的人是公司的開拓性人才,只有創新的人才能在公司得到超常的發展和回報。
創新就是競爭力,只有創新的人才能達到人生的高度,達到事業的頂峰。
講創新就是講自已在工作中改進策略、改進方法、改進流程,提高效率的事跡。
講業績:業績是指創造有形經濟利潤或無形價值,業績的體現是使公司獲利或獲益。
創造業績的人是公司的支柱性人才,只有創造業績的人才能在公司得到歸宿和厚報。
業績是個人能力的直接體現和最終證明,有能力的人永不會淘汰。
第6篇 電視中心特色物業管理模式
電視中心項目特色的物業管理模式
對于zz電視中心主要由綜合業務樓、多功能演播樓、生活服務樓、地下室及媒體廣場組成,既具有辦公功能同時兼備制作轉播節目、貴賓接待及舉辦重要會議等多項其他功能的樓宇的項目特點。我司結合多年政府辦公樓、高端寫字樓、星級酒店的管理服務運作經驗,專門為zz電視中心設計出'酒店式辦公'管理模式。
一、'酒店式辦公'服務模式概述
針對zz電視中心集辦公、制作、轉播、餐飲、會議等多功能于一體的特殊性,引用酒店的服務理念,同時結合物業管理的專業特點,為zz電視中心提供全方位體貼周到的服務,充分滿足zz電視中心各方面的工作需求。
二、'酒店式辦公'服務的特點
服務標準高
服務程序完善
服務過程細致
安全措施嚴密
設施設備保障過硬
三、'酒店式辦公'對物業管理的專業要求
1.客戶服務多樣化
為保障本項目各業態的服務需求能夠迅速落實,提高工作效率,保證酒店式服務模式的順利開展。我司將在組織架構中設置客戶服務中心,為客戶提供全面服務?？蛻舴罩行淖鳛槲飿I管理機構的'中樞神經',將zz電視中心的需求與物業服務的及時反饋與解決相互結合,起到高效、能動的橋梁溝通作用。并以此為龍頭,引領各部門實施專業化的管理與人性化的服務。
客戶服務中心工作概述:
設立24小時客戶服務熱線,負責記錄、協調并處理zz電視中心物業管理方面的問題;
服務人員負責將問題轉交相應管理與服務部門,并督導相應的部門及時解決;
服務人員將在對客戶承諾的時間內給予答復,并進行客戶回訪工作。
2.保安服務規范化
保安服務是zz電視中心正常的辦公秩序、生活秩序的重要保障,通過酒店式的保安服務模式,在人員素質、崗位職責、管理制度、專業程度上,區別于一般寫字樓的保安管理,為zz電視中心創建安全、和諧、穩定的工作環境。
3.保潔服務人性化
專業、系統的保潔管理是提供衛生、健康、安全、舒適、美觀的工作環境的重要前提,也是提升zz電視中心形象和物業保值增值的必要條件。在確保完成各項保潔工作的基礎上,尊重并滿足客戶的個性化需求。
4.保養服務專業化
保養工作無小事,始終貫徹'安全第一、保障有力、杜絕事故'的工作方針,認真對待每一項具體工作并確保完成高效率。通過嚴格的監督檢查制度,及早發現故障隱患,最大限度地減少設備的損壞故障率,達到提高設備設施的日常維護保養水平,提高設備的使用壽命和效率。
5.會議服務標準化
參照酒店會議服務的理念、內容、標準、程序,結合zz電視中心的具體需求,量身定做出滿足zz電視中心實際需要的會議服務方案。通過會議服務人員的標準化服務,即能滿足zz電視中心領導及各部門的工作需求,又能體現zz電視中心的良好形象。
第7篇 某小區前期物業管理招標程序
小區前期物業管理招標程序
1、 2004.06.30成立招標機構
2、 2004.06.30編制招標文件完成
3、 2004.06.30申請招標(招標申請書)
4、 2004.06.30招標人資格預審通知
5、 2004.07.15投標人資格預審(投標人資格預審文件)
6、 2004.07.15投標單位確定
7、 2004.07.15招標邀請
8、 2004.07.30招標會
9、 2004.07.30編制投標書
10、2004.08.10投標(交投標保證金)
11、2004.08.11評標
12、2004.08.15議標
13、2004.08.15定標(中標通知書、中標承諾書、履約保證金)
14、2004.08.30簽訂前期物業管理委托合同
房地產開發有限公司
年 月 日
第8篇 物業管理手冊質量管理體系策劃
1、 本公司依據iso9001: 標準的要求,對公司的管理體系進行了策劃,對質量管理體系所需的過程進行有效控制,以實現本公司的管理目標,并符合標準要求;
2、 按管理手冊建立的質量管理體系是在策劃、識別、確定、執行、監視、測量分析所需過程及確保管理目標得以實現的前提下進行的,現行的質量管理體系按本手冊及相應的程序文件規定實施。
3、 當發生下列情況質量管理體系須進行變更策劃:
3.1 企業宗旨、方針、目標發生變化;
3.2 企業內部組織重大調整變化;
3.3 企業發生重大質量事故;
3.4 企業外部環境變化;
3.5 顧客和相關方導致的變更;
3.6 法律、法規發生變化。
4、 上述原因的變化造成質量管理體系變更時,由管理者代表組織相關部門進行策劃,并形成會議紀要,應確保體系策劃和實施時保持質量管理體系的完整性。在策劃和實施更改時,若涉及管理體系文件的變更時,按照《文件控制程序》執行。
第9篇 物業管理知識--停車場管理篇
物業管理知識學習-停車場管理篇
001物業管理轄區車輛管理主要是:停車場(庫)的建設;建立健全停車場管理規章制度。
002停車場(庫)的規劃應注意:是否經濟;是否因地制宜。
003停車場(庫)內部主要有光度要求;設施要求;區位布置等方面的要求。
004一個標準車位大概為2.5 m *5.0 m面積。
005車輛被盜的主要處理辦法是:車輛在停車場被盜,由管理處確認后協同車主迅速向當地公安機關報案。同時,被保險人(車主、停車場)應立即通知保險公司。車管員、管理處、車主應配合公安機關和保險公司作好調查處理工作。
006車輛被損的主要處理辦法是:當車管員發現停車場里的車輛被損壞時。車管員應立即通知車主,并報告班長和管理處。屬撞車事故的,車管員不得放行造成事故的車輛,應保護好現場;未及時發現肇事車輛的,要積極排查,協助受損車主處理。屬樓上拋物砸車事故,車管員應立即制止,并通知肇事者對造成的事故進行確認;未當場發現肇事者,要對大概區域住戶發出警告性告示,并協助受損車主處理。車管員認真填寫“交接班記錄”,如實寫明車輛進場時間,停放地點、發生事故的時間以及發現后報告有關人員的情況。
007車輛出入停車場(庫)應注意:1.車輛出入后切記放下道閘,以防車輛沖卡。2.放下道閘時應格外小心,防止道閘碰損車輛和行人。3.遵守服務禮貌用語中車輛管理服務文明禮貌用語。
008住宅區(大廈)的停車場(庫)的管理者是:從事該住宅區(大廈)的物業管理的物業管理公司。
009機動車在轄區內道路上的限速是:時速不得超過15公里。
010進入小區(大廈)停車庫機動車限速是每小時5公里以下.
011進入小區(大廈)停車庫機動車,物業管理公司不承擔業主或非業主使用人之車輛保險責任,除非雙方另有約定;車輛人庫后,貴重物品請勿放在車內,由此所造成的損失均由車主自負。
012車庫內車位已停滿車輛,管理員應放置車位已滿標志,并禁止車輛再進入車庫。
013車輛進入小區應停放在:規劃好的停車位上。
014如果小區內車位已滿,業主或非業主使用人的車輛:應服從車輛管理員的指揮停放。
015除私家車位外,車輛不可以長期在小區內停放。
016辦理了停車場營業執照和許可證的停車場,對進入停車場臨時停放的車輛必須繳費。
017業主在小區停放車輛應注意:鎖好車門,設置防盜報警系統,車內貴重物品隨身攜帶,停車卡不能留在車內。
018有些小區,管理處要求進入小區車輛停放時關閉防盜報警喇叭。這是因為為防止由于雷暴、觸動等發生鳴叫,影響小區居民休息。這種措施是以高質量的保安服務為基礎的。
019私家車位,物業管理公司如何管理:不能按《深圳市機動車輛保管統一收費標準》收費,只能按標準停車位面積*轄區內最高管理費標準與最低管理費標準的平均值收取管理費。即按一般物業進行管理。
020機動車不可以在轄區內道路上超車。
021機動車不可以在小區(大廈)任何場所試車、修車和練習。
022在車位已滿的情況下,不可以在綠化地、人行道、消防通道臨時停放車輛。
023執行任務的車輛(消防車、警車、救護車)在小區可以例外行車、停泊。
024停車場管理規定:1、停車場車管員必須24小時值班,將管理制度、崗位責任人姓名、照片、停車場負責人、營業執照、收費標準懸掛在停車場出入口明顯位置。
2、停車場內按消防要求設置消防栓,配備滅火器,由車管員負責管理使用,物業部消防人員定期檢查。3、停車場一般需設三名工作人員,一名登記收費,二人指揮車輛出入和停放。
第10篇 業主公約手冊-物業管理費及繳費事項
繳費事項
業主/使用人進駐前需付款項:
一、業主/使用人使用單元所涉及的相關費用:
1)管理費:
物業管理費于每季度起始月5號收取(遇法定節假日順延,下同),業主/使用人應及時支付管理費及其他應付款項。
物業管理費為人民幣9.93元/建筑平米/月。
物業管理費主要用于以下開支:
管理服務人員的工資和按規定提取的福利費。
房屋共用部位、公共設施、設備維修養護費用。
綠化管理費。
清潔衛生費。
公共部位安全防范費。
物業管理處的辦公費用。
物業管理處固定資產折舊費用。
法定稅費。
其它費用。
物業管理費于入伙時須預繳三個月物業管理費,自第四個月開始每三個月交納一次,即預繳下季度物業管理費。
2)單元內部水、電費用:
水費:業主/使用人單元內的水費是根據每月獨立水表讀數及政府有關規定收取。
電費:業主/使用人單元內的電費是根據插卡預買式進行提前購買。
3)公共能源費:
由大廈物業管理處根據大廈整體公共區域能源費用,按建筑面積進行公攤。
業主/使用人在負擔單元內部供其獨立使用的設施所消耗的水、電、電話、網絡服務等費用的同時,亦須對公共能源費用進行按時交納。此類費用同物業管理費一并收取,并會根據國家政策的相關規定而相應調整。
繳費辦法
業主/使用人將按月依時收到由物業管理處發出的收費通知單,不論單元是否空置,該用戶必須在每月第一周內將物業管理費或其他費用交至物業管理處,如以支票支付費用,抬頭請寫戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司西安分公司。
逾期繳費處理辦法:
物業管理處有權采取適當行動追討業主/使用人所欠交的物業管理費,包括向該業主/使用人征收滯納金或提出法律訴訟。
租金管理費押金及預繳管理費:
業主/使用人必須在入駐之前繳付相當于一個月之物業管理費的押金作為業主/使用人應繳付款項的保證;業主/使用人不可用該筆押金支付其應繳的費用。此押金將按每年或租期的管理預算做出調整。
業主/裝修施工企業裝修相關費用:
業主/裝修施工企業裝修前應付清以下費用:
1、裝修押金:10元/建筑平米。如施工中對大廈產生損害,產生修復費用將從該押金中扣除,余額將予無息退還。
2、裝修管理費:3元/建筑平米
3、停車場管理:
3.1停車位租賃及管理服務費
1)地下車場車位租賃費:300元/個/月
2)地面車場車位租賃費:200元/個/月
3)車位管理服務費:180元/個/月
3.2地上停車費根據政府有關規定執行。
1)自行車臨時存放費用:
2)摩托車:25元/月
3)電動車:10元/月
3)自行車:8元/月
4、維修基金
4.1維修基金專項用于物業公用部位、公用設施、設備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。
4.2維修基金不敷使用時,按單元建筑面積向業主續籌。
4.3業主須在收到物業管理處通知之日起的三十日內依通知繳納追加的維修基金。
4.4每年第一季度末向業主委員會公布上一年度維修基金的使用情況,提供財務報告,建立及保存收支憑證,以供業主委員會審查。
第11篇 物業區域管理責任制范本
一、目 的
1、規范巡查樓宇工作。
2、營造整潔、文明、安全、舒適的園區環境。
二、適用范圍
1、適用于業主服務中心物業助理負責的樓宇巡查工作。
2、適用于工程部維護保養人員日常維修、保養巡檢工作。
三、職責
1、業主服務中心和工程部主管負責樓宇巡查的日常組織管理工作。
2、物業助理、工程人員負責依照本規程實施樓宇巡查工作。
四、人員定們配置
1、總負責人:
2、組長:
3、洛杉磯組團負責人:
4、雅典組團負責人:
5、卡薩布蘭卡組團負責人:
五、工作程序
(一)建立區域管理責任制的必要性
1.范于未然,通過有效的檢查,將治安、消防等隱患消除。
2.杜絕違章裝修將違章裝修施工消除于萌芽狀態。
3.確保公共設施、設備處于良好狀態。
4.檢查區域清潔、綠化工作質量。
5.增加與住戶的溝通機會。
6.實施空置房的管理。
(二)樓宇巡查的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。
“看”:通過觀察來發現樓宇管理服務中存在的問題。
“聽”:從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。
“摸”:通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。
“調查了解”:向住戶或員工調查樓宇及公共設施設備的使用狀況。
以下以(工)代表工程部維修人員的職責,以(業)代表業主服務中心物業助理的職責,以上各部門管理人員分工不分家,工作互相協作。
(三)房屋本體巡查的工作要領。
1.檢查水電表。檢查水電表是否處理正常工作狀態,記錄損壞的水電表情況。當水電在無人居住的情況下運轉時應關上該單位閘閥,預防水浸事故,并在該單位門口巾上相關告示:當發現電表異常運轉(如倒轉、有盜電嫌疑)時,應及時報告工程部主管。(工)
2.巡查樓梯間:
(1)檢查走廊類、樓梯燈是否正常,門、窗是否處于完好狀態;(業)
(2)檢查梯間墻身、天花墻皮是否出現剝落、脫漆,墻、地面瓷處是否完整無損;(業)
3.巡查大堂、門廳、走廊:
(1)檢查各類安全標識是否完好;(工)
(2)檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好;(業)
(3)檢查衛生狀況是否良好。(業)
(4)檢查公告欄張貼情況是否良好。(業)
4.巡查中發現梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查,但原因不明時應立即告知公共事務部進行檢查。(業)
5.巡查方法及要求:(業)
(1)先走到樓房屋頂,從上至下逐戶檢查;
(2)發現損壞情況必須當日落單工程部。
6.發現住戶家中有異常情況時,除特別緊迫情況外,嚴禁進行入戶家中,更嚴禁擅自打開住戶門鎖進入住戶家中。(業)
7.巡查完畢,應將樓宇巡查的相關狀況逐項記錄在《每日巡查記錄表》中。
(四)公共配套設施設備巡查的工作要領。
1.巡查水、電、氣、通訊設施:
(1)檢查室外設施有無破損現象,各種管線有無滲、漏、滴、冒現象;(工)
&
nbsp;(2)檢查室外設施有無生銹、脫漆現象,標識是否完好;(業)
2.巡查公共設施:
(1)檢查運動設施是否完好,是否有安全隱患;(業)
(2)檢查兒童游樂設施是否完好,有無安全隱患;(業)
(3)巡查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯萎、霉病現象,是否有黃土裸露現象,長勢是否良好;(業)
(4)發現損壞情況必須當日落單工程部或公共事務部。
3.巡查道路、廣場、公共場所:(業)
(1)檢查設施設備是否完好,是否有違章占用現象。
(2)檢查標示、路牌、警示牌是否完好。
(3)檢查各類雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾類是否齊全。
(4)檢查衛生狀況是否良好。
4.巡查周邊環境:(業)
(1)檢查小區內是否有亂張貼、亂拉亂接線等現象。
(2)檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環境、高空拋物現象。
(3)檢查是否有違章飼養家禽家畜等現象。
(4)檢查衛生狀況是否良好。
5.巡查房屋裝修:(工)
應按要求每日詳細記錄施工進度,檢查是否有違例裝修現象。
6.巡查空置房。(業)
(五)對巡查中發現問題的處理要領。
1.物業助理巡查時發現有上述問題出現時,如本人能進行規勸、阻止、處理的,應予以立即解決;否則及時將問題記錄在《每日巡查記錄表》中,巡查回來后報告主管解決。
2.對巡查中發現的重大問題,物業助理應立即向業主服務中心經理匯報,并于當天填寫《重大事件報告表》。處理完畢后,由經理填寫《重大事件總結表》。
3.巡查中發現問題處理完畢后物業助理應現場驗證,處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄。
附:區域管理責任制表格
附1:《每日巡查記錄表》
附2:《重大事件報告表》
第12篇 物業轄區空置房管理-2
物業轄區空置房管理(2)
一、空置房的登記建檔
管理處對轄區內的空置房進行登記,制作《空置房動態記錄》,每月上報品質部備案。
二、空置房的維護
1、管理處每年12月制定空置房維護計劃,內容包括:維護項目、頻率、措施、費用以及出處,報品質部審批。
2、對空置的住宅、寫字樓,每三個月進行一次室內清潔。
3、對空置的商場,每三個月進行一次室內清潔,每月對內墻玻璃進行清潔一次;每半月對首層玻璃進行清潔一次。
4、每半年對室內設施進行一次保養
5、確保有客戶看房時,都能提供整潔、完好的房屋供客戶選擇。
6、每季度的樓檢時,應抽樣檢查空置房維護情況。
三、空置房的租售
1、配合開發商售樓,降低空置率。
2、聯系未入伙的業主,使其盡快辦理入伙手續。
