物業管理員試題（十二篇）

發布時間：2024-01-07 07:05:03 查看人數：48

物業管理員試題

第1篇物業管理員試題

1.室內排水管道堵塞,使業主居住的房間從地漏漫溢外淌,假如你是維修人員,知道怎樣清通嗎

答:室內排水管道堵塞地清除:管道堵塞會造成流水不暢,排泄不通,嚴重地會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。根據具體情況判斷堵塞物的位置,在靠近的檢查口,清掃口,屋頂通氣管等處,采用人工或機械疏通;如無效時,則采用尖鏨剔洞疏通,或采用“開天窗”的辦法,進行大開挖,排除堵塞。

2.排水管道堵塞將給業主或使用人帶來很多麻煩,如果發生室外排水管堵塞現象,你知道應該怎樣機型維修嗎

答:室外排水管道的維修:1、管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設計圖紙和規范要求返工重做。2、管道堵塞。維修時用毛竹片進行疏通,再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷,同時放水沖淤;如還疏通不了時,在堵塞位置上進行破土開挖,采用局部起管疏通。

3.如果高位水箱及浮球閥出現常見故障,你能找出故障產生原因和維修方法嗎

答:高位水箱及浮球閥的常見故障、產生原因及維修方法:

設備名稱常見故障產生原因維修方法

水箱滲漏裂縫灌注環氧樹脂

球閥關不住球閥不出水膠皮磨損挑桿銹蝕、水眼被堵換膠皮墊除銹疏眼

4.生活飲用水的質量直接關系到人們的身體健康,對高位水箱進行清洗消毒,你知道是怎樣規定的嗎

答:高位水箱的清洗消毒:高位水箱由于多種原因導致異物侵入而造成水質污染,每年進行一次水箱清洗工作,每三年進行一次水箱消毒工作。

5.我國消防管理的方針是“預防為主,防消結合”。消防設備保證隨時有效地供水至關重要,物業管理公司應該怎樣加強對消防設備維修管理哪

答:消防設備維修管理:1、對于室內消防設備與室內供水管道部分的維修相同,室外的管道,應做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應按有關規定進行定時檢查、保養及試驗工作,不合格的應及時更換;3、儲水池應存足夠的水量,并隨時補足;離心泵及其電機,定時檢查保養并設置備用水泵。

6.門衛是物業安全的第一衛士,在物業治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛工作嗎

答:門衛的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務:1、提供引導服務及簡單咨詢服務。2、幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。3、當大堂人流過多擁擠時,引導部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時,為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務。

7.巡邏是物業安全的又一保障,必須加強保安巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規定

答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經許可,不許進入用戶的房間內。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。

8.北京某物業小區治安班長王昌兵接到業主報案:犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物,立即沖上去抱起可疑爆炸物,三分鐘下20樓,假如有一天,你遇到這種情況你會怎樣緊急處理

答:對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理:1、迅速報警,不要輕易動可疑爆炸物,盡可能保護、控制現場,并立即通知公司領導和各部門經理人員到場。2、各部門人員到現場后的職責:布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現場;同時報告公安機關。3、工程部立即關閉可能引起惡性事故的設備,撤走可以移動的貴重物品。4、總經理、副總經理立即組織臨時指揮部,組織指揮各項工作,統一指令采取撲救,布置善后工作。5、值班經理、客務經理傳達指揮部的指示,協調工作,記錄現場處理經過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。6、辦公室做好搶救傷員的準備與急救中心聯系。要求物業公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅守崗位,配合排除險情。

9.我國消防管理的方針“預防為主,防消結合”一旦要發生火警時你知道應急措施嗎

答:發生火警時的應急措施:1、打“119”并報告上級;2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險區;5、嚴防壞人趁火打劫;6、協助有關部門做好善后處理工作。

10.火災起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎

答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。

11.固體廢棄物污染的防治有哪些措施

答:固體廢棄物污染的防治內容和措施:1、全過程管理防治必須貫穿于從產生、排放、收集、輸出、儲存,綜合利用、處理到最終處置的全過程進行管理。2、實行“三化”減量化、資源化、無害化。3、集中防治與分散防治相結合,集中防治是物業管理公司的職責;分散防治是業主和使用

人應盡的義務。建設區域性的地下隱蔽拉機房、生活垃圾壓縮收集站、有機垃圾再生處理機等。

12.噪聲污染妨礙人們的工作,學習和生活,你知道產生噪聲污染的類型嗎并說出物業環境噪聲污染的控制方法。

答:噪聲污染的產生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區設立產生噪聲污染的生產、經營項目;2、禁止在夜間規定不得作業的時間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內從事施工作業;3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區域內鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應采取有效措施控制音響。

13.物業管理企業保潔機構設置,無論規模大小都只設一個清潔班,這個說法對嗎

答:不對。設置物業管理企業保潔機構:最簡單的是設置一個公共衛生清潔班,直接由公衛主任或部門經理負責。對于一個規模較大的物業管理公司而言,其保結部一般分設三個班(組);樓宇清潔服務班(組)、公共區域清潔班(組)、高空外墻清潔班(組)。

14.請你說出物業管理公司保潔管理操作要求是什么

答: 保潔管理的操作細則要求可分為每日管理、每周管理和每月管理要求,以便在管理中進行定量、定期檢查考核。

15.保潔管理除了實行生活垃圾分類袋裝化以外,還包括哪些具體措施

答:保潔管理的具體措施:1、實行生活垃圾分類袋裝化;2、進行超前的宣傳教育;3、配備必要的硬件設施。4、經濟處罰及典型暴光。

16.物業管理公司綠化部門只設綠化養護組兼帶管理職責,對嗎你認為應該怎樣設置。

答:設置物業管理公司綠化管理機構:根據實際出發,可設專門部門,也可與清潔部門合并,綠化部門一般至少設一個養護組兼帶管理職責,如果需要,也可設花圃組和服務組。花圃組和服務組均可直接對外經營,為公司創收。

17.技術工人是綠化工作中的實際操作者,你了解綠化養護操作與管理的基本方法和要求嗎

答:綠化養護與管理的操作:1、澆水;2、施肥;3、除雜草、松土;4、修剪整形;5、除病蟲;6、樹木等技術管理。

18.居住區物業的綠地是普通綠化的重點,是居住小區中不可缺少的有機組成部分,你知道居住區綠地種類嗎

答:居住區綠化的類型:1、小區級綠地(稱小游園);2、公共綠地(組團綠地);3、宅旁綠地;道路綠地;5、公共建筑專用綠地。

19.你了解綠化養護管理的質量要求嗎請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質量要求。

答:綠化養護管理質量要求:1、樹木無枯枝;2、樹形無傾斜;3、綠籬無缺枝;4、花壇無垃圾;5、草坪無雜草。

20.某居住小區剛剛建成入住,計劃在“七一”紀念黨的生日,開展文體娛樂活動,他們在制定方案以前,應該調查了解哪些情況

答:要使制訂的文體活動方案切實可行,必須做好調查分析:1、了解管區內有多少人對文體活動感情興趣。2、掌握管區內可供開展文體活動的場地和設施。3、掌握管區能動員出來運動器械及樂器設備。4、資金預算和籌措。

21.某物業管理公司策劃開展文體娛樂活動,以便物業管理人員與管區業主之間增強了解與溝通,融洽關系,推進合作,你能為他們設計活動項目嗎

答:一、設計一般性活動項目:1。體育項目;2。健身氣功;3。文體活動。二、設計主題性活動項目:1。以節日為主題的活動;2。以紀念日為主題的活動;3。以重大事件為主題的活動。

22.你所在的物業管理公司經理讓你制定一份在管區內舉行國慶節慶祝活動的方案,請問制定文體娛樂活動方案的具體步驟是什么

答:制訂活動方案的步驟:1、人員組織;2、方案構思;3、匯總討論;4、征求意見;5、報領導審批。

23.管理文體娛樂活動,嚴格執行規章制度,你知道物業管理內部有關規章制度的種類嗎

答:有關規章制度的種類:1、《員工守則》;2、場館人員的《崗位職責》;3、《考核獎懲辦法》;4、各種《檢查制度》。

24.開展任何活動都必須制定規章制度,那么,落實文體規章制度方法有哪些

第2篇金碧花園物業管理總體目標分項指標

第三金碧花園物業管理總體目標和分項指標

(一)總體目標

根據第三金碧花園集高層住宅、公館別墅、商場(鋪)和綜合服務樓為一體及規劃路交叉貫穿小區的住宅區特點,公司突破傳統的物業管理模式,以滿足業主的居住生活要求,在管理上實行相對封閉的區域分區管理,實現'園中園'的分組管理模式;在功能上分生活區(各標準層區、別墅區)、陶冶休閑區(花世界、森林世界、水世界)、健康區(會所、網球場、游泳池)、教育區(幼兒園、市五中);在服務上實行分質、分級的服務方式,采用別墅、公寓物業管理的服務優點,突出別墅個性化服務,以此整合和提升物業公司的整體服務質量和鮮明的分區(組團)管理特點。

在管理期內把第三金碧花園建設成為'安全文明,和諧進步'的全國一流文化小區。根據考核標準,在第三金碧花園小區物業基本交付使用后,達到廣州市物業管理優秀小區的管理考核標準,并獲得有效證書;二年后達到省級或'全國優秀住宅示范小區'管理考評標準,并獲得有效證書。

(二)分項指標

1、房屋的完好率100%

2、房屋零修、急修及時率100%

3、維修質量合格率100%

4、設施、設備完好率100%

5、消防設備完好率,消防水泵供水率達100%;

6、清潔保潔率95%以上

7、綠化完好率100%

8、道路完好率100%

9、管理公共區域的照明完好率100%

10、業主(住戶)對物業管理滿意率98%以上,業戶投訴處理率100%

11、有效投訴低于1%

12、回訪、跟蹤率100%

13、物業管理費的收取率95%

14、重大治安事故或刑事案件發案率為0

15、停車場完好率100%

16、重大火災發生率為0

17、物業資料管理完好率100%

18、管理人員專業培訓合格率:100%

第3篇物業顧問項目裝修管理程序

顧問項目裝修管理程序

為規范裝修手續辦理,保障顧客利益,確保房屋正常、安全使用,維持小區共用部分統一美觀的外部形象,特制定此管理程序。

一、裝修手續辦理

1、顧客需要進行室內裝修工程,須會同其委托的裝修者向管理處進行申報登記,交驗裝修單位的《承建資格證書》原件,填寫《裝修申報表》和《裝修施工人員登記表》,提交裝修合同復印件、裝修圖紙、承建資格證書復印件、營業執照復印件(加蓋公章)。裝修施工人員還須提交有關身份證復印件,并張貼在《裝修施工人員登記表》的背面。

2、如需改變建筑物主體或承重結構,由申請人向管理處提交建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出的設計方案及政府設計審批部門的審批證明材料。

3、管理處與顧客、裝修者三方共同簽訂《裝修管理服務協議書》。

4、管理處經理負責對裝修方案進行審批(也可以書面授權的形式指定主辦以上人員辦理),并對施工人員進行審核,包括人員身份、技術狀況、裝修資質證明、施工時間(最長不得超過三個月)、機械設備工具情況及負責人聯系辦法,于三日內做出批復。

5、管理處經理指定人員將批準意見知會裝修申請人,同時知會管理處各部門予以留意和配合,并建立裝修管理檔案。

6、管理處財務人員按裝修收費的標準收取相應的費用與裝修保證金。

7、管理處簽發《裝修許可證》、《裝修現場監控記錄表》。

二、裝修現場管理

1、安全管理員負責對照《出入卡》對裝修施工人員進出小區進行管理。

2、裝修施工隊將《裝修許可證》張貼在裝修戶門外,《裝修管理服務協議書》和《裝修現場監控記錄表》張貼在裝修戶門內,以便于裝修工人對照執行和管理處監管。裝修管理人員及各班巡邏安全員負責對以上工作監督執行。

3、如裝修工程延期,應知會業主會同裝修隊負責人到管理處辦理延期手續。

4、在整個裝修過程中,安全巡邏員每天至少檢查一次各裝修隊的《裝修許可證》、《出入卡》及必要上崗證是否齊全有效,消防措施、材料堆放、垃圾處理、裝修時段是否符合要求,有無違章留宿、生火做飯及違法違紀行為等;管理處技術人員應每兩天至少檢查一次各裝修隊是否按經批準的方案、格式裝修,是否有亂接、擅改管線,是否有違章打墻、鉆孔、破壞防水層,裝修材料、用電用水等是否符合要求。檢查情況記錄于《裝修現場監控記錄表》。裝修時進行物資搬運應填寫《物資搬運放行條》。如裝修過程中有違規行為,管理處開具《裝修違章通知書》要求業主和裝修隊及時整改。

6、裝修隊撤離時所搬物品應填《物資搬運放行條》,在安全管理員監督下清除垃圾并打掃干凈現場環境衛生時,方可予以撤離。

7、裝修施工作業時間為每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理員在每日12:00負責檢查裝修戶施工人員停止作業情況,每日19:00負責督促施工人員離開大廈或小區。特殊情況要留宿的應到管理處辦理有關手續。

8、如業主與裝修者因裝修問題產生爭議,管理處有義務勸阻爭吵行為,但不能代其中一方對另一方履行約束或代追繳行為;出現糾紛情況應立即通知公安部門出面處理。

三、裝修驗收

1、裝修工程結束,業主驗收合格后,由業主向管理處提出驗收申請,管理處指定專人根據《裝修申報表》對裝修工程進行驗收。主要驗收裝修施工是否對共用部分產生影響。

2、對于驗收中發現的不合格項目,在《裝修申報表》中予以記錄,并責令裝修施工隊進行整改和返修。整改完畢后,管理處進行復驗。

3、管理處驗收合格后,10個工作日內辦理裝修保證金退還手續。

四、裝修手續辦理流程圖

裝修單位提供相關資料

1、施工人員身份證復印件1份、照片2張。

2、裝修單位《營業執照》、《承建資格證書》、裝修合同復印件。

3、裝修施工圖紙1份。

業主填寫《裝修申報表》

裝修單位填寫《裝修施工人員情況登記表》

管理處備案裝修申請

業主、裝修單位、管理處三方簽訂《裝修管理服務協議》

業主、裝修單位交納裝修保證金及其它費用

管理處簽發《裝修許可證》、

《出入證》、《裝修現場監控記錄表》

裝修單位進行裝修、管理處監督

裝修完成,業主自行驗收

管理處驗收

限期整改

退還裝修保證金(裝修驗收合格之日

起十個工作日內,每周四下午)

(四)入伙手續辦理相關資料與表格

1.《入住指引》

2.《歡迎函》

3.《業主資料袋》

4.《業主資料卡》

5.《業戶手冊》

6.《房屋交付驗收表》

7.《物品領用登記表》

8.《委托銀行代收款協議書》

9.《常規服務項目表》

10.《裝修申報表》

11.《裝修許可證》

12.《裝修施工人員登記表》

13.《裝修管理服務協議書》

14.《裝修違章通知書》

15.《管理費收費通知單》

16.《工程遺留問題處理記錄表》

17.《物業入伙意見調查表》

第4篇物業員工招聘錄用離退職管理程序

城市花園物業管理公司質量體系

--物業員工招聘錄用、離退職管理程序

1.目的

規范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊伍良好素質和隊伍的健康成長.

2.范圍

適用于部門經理、總經理助理及以下員工的人事安排程序.

3.職責

3.1 總經理審批職位補缺申請,或新增職位申請,監督人事工作.

3.2 部門經理及時申報職位空缺.

3.3 總經理辦公室及時以160人才信息臺等公開途徑儲備各類人才建立人才庫,根據職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經理組織面試工作.

3.4 總經理辦公室主任負責人事監察工作.

4.程序

4.1 各類崗位基本條件

4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.

4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業,一年相關工作經驗.

4.1.2 警衛員基本條件

4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業, 二年相關工作經驗,退伍軍人優先.

4.1.3 廚師基本條件

4.1.3.1 23-45歲,職業高中畢業,身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級廚師證或相當水平.

4.1.4 幼教老師基本條件

4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業,從事幼教二年工作以上,相貌端正.

4.1.5 客戶班車司機

4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達1.0以上,能值晚班a牌駕駛執照,有三年以上大客車安全駕駛經驗.具備一定的車輛維修保養常識,能夠診斷處理簡單故障.

4.1.6 辦公室司機

4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執照.有三年以上高級小轎車駕駛經驗及維護保養經驗和常識.熟悉北京交通及商業服務網點,具有一定行政與公關知識.

4.1.7 技術工人基本條件

4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學歷,二年以上相關工作經驗,能獨立操作.

4.1.8 技術領班基本條件

4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業學校以上學歷,從事相關技術工作三年以上,從事領班工作一年以上.

4.1.8.2 技術管理知識較全面,物業設施保養維修經驗較豐富,能帶班,具有開放性心態.

4.1.9 技術專業主管(工程師)基本條件.

4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學歷,從事本技術工作五年以上,從事技術管理工作二年以上.

4.1.9.2 技術管理知識全面,物業設施保養維修經驗豐富.能獨立解決難題,較強的協調管理能力.

4.1.10 擬提升部門經理、副經理、總經理助理職位招聘基本條件.

4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學歷,三年以上物業管理相關經歷,管理知識全面,溝通協調控制管理能力較強,管理的敏感度較高,具有開放性心態.

4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻、敬業,責任感和服務意識較強,無犯罪前科,無不良習慣.

4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動合同人員.

4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關系的人員.

4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經查實,公司將進行處分、處罰直至雙方都開除.

4.1.16 對通過各種關系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個別急需或緊缺人才崗位,可適當考慮,但必須經過聘用考試和面試,并經總經理批準.

4.2 補缺、新增職位申請

4.2.1 部門經理填寫《職位申請表》報總經理辦公室.

4.2.2 總經理辦公室,根據申請單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報總經理審批和將審核結果反饋給用人單位.

4.2.3 經總經理審批后,總經理辦公室安排招聘事項.

4.2.4 職位補充以內部調動為優先,不足者再以外部招聘.

4.2.5 高級職位以內部調動為優先.

4.3 甄選

4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經理辦公室主任甄選.

4.3.2 人事主管對所有應聘人員應在一周內作出相應的初選,送總經理辦公室主任甄別.

4.3.3 對已甄別出的候選人給予職務上的實際評價及其期望.

4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域為基礎加以甄別應聘者.

4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對職務真正感興趣的應聘者.

4.3.6 至少有三個以上符合條件的合格應聘者,參加面試.

4.4 面試

4.4.1 與面試者及用人部門預約面試時間;應聘者填寫《員工履歷表》.

4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關專業主管和總經理辦公室人事主管,以用人部門為主.

4.4.3 第一次復試面談接待者為用人部門部門經理,相關專業主管和總經理辦公室主任.

4.4.4 第二次復試面談接待者為總經理辦公室主任,品質管理部經理和所分管的用人部門的總經理助理或專業總監.

4.4.5 第三次復試面談接待者為總經理,或總經理認為有必要參加的相關人員.

4.4.6 警衛、保潔、勤雜人員經過第一次復試即可決定.

4.4.7 技術工人須經過第二次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天時間內完成.

4.4.8 技術領班以上人員須經過第三次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天內完成.

4.4.9 面試主要考察應聘人運用知識分析問題的熟練程序,實踐經驗,思維的敏捷性,語言表達能力、外表、氣質、風度、情緒的穩定性,是否具備開放性心態,對應聘職位的認識、態度、興趣、應變能力等.

4.4.10用人部門評議人著重考察崗位知識能力、技術水平等;總經理辦公室著重考察工作態度、法律觀念、紀律性、開發潛力、工作業績、公共關系能力,精神傾向,個性等.

4.4.11不僅要了解應聘者過去的能力和業績,更應判斷應聘者是否熱愛本職工

作,以及應聘者適合在怎樣具體的工作環境中和群體中工作.

4.4.12 技術工人以上人員第一次復試時應安排筆試和專業技能測試.

4.4.13 測試應針對職務,測試合格才能參加第二次復試.

4.4.14 技術領班人員復試者應參加體驗,合格才參加第三次復試.

4.4.15 技術工人以下人員面試合格后應參加體驗合格后才能錄用.

4.5 錄用

4.5.1 警衛員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經理助理審批錄用.

4.5.2 技術工人以上人員由總經理審批或按集團人事要求呈報審批.

4.5.3 按《員工培訓程序》等完成入職引導、培訓工作.

4.6 試用期

4.6.1 技術、專業主管及以下員工試用期一般為三個月.若需要繼續觀察,最長不應超過半年.

4.6.2 部門副經理以上職位,試用期為半年,若需繼續觀察,最長不應超過一年.

4.6.3 試用期滿,不合格者應予以辭退.

4.6.4 工作表現突出、成績優異、發展潛力大的職員,或管理架構改革期可根據情況縮短新職員試用期.

4.7 轉正

4.7.1 部門經理以下員工,由部門經理填寫《普通員工轉正審批表》或《專業技術及管理人員轉正審批表》報總經理辦公室審核,報總經理審批.

4.8 轉集團人事關系

4.8.1 部門副經理以上職位轉正后,以及工作表現優良,有發展潛力,工作滿一年的專業主管、管理人員可轉入集團人事關系.

4.9 勞動合同

4.9.1 公司應與員工簽訂勞動合同.

4.10 離退職

4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動合同要求辦理離退手續.

4.10.2 離退手續于批準日起兩天內辦理完畢,嚴重違反公司規定及國家法規被辭退者,應在一天內辦理完畢.

5.支持性和相關性文件.

**4.18-01《員工培訓程序》

**4.10-05《員工考核及獎懲程序》

**4.9-01 《職業規范》

**4.1-04 《崗位職責》

《中華人民共和國勞動法》

《**城市花園物業管理公司勞動合同》

6.質量記錄及表格

**4.1-03-f1-01《職位申請表》

**4.1-03-f2-01《員工履歷表》

**4.1-03-f3-01《入職培訓通知》

**4.1-03-f4-01《普通員工轉正審批表》

**4.1-03-f5-01《專業技術及管理人員轉正審批表》

**4.1-03-f6-01《員工辭職申請表》

**4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》

第5篇物業管理公司常用宣傳口號標語

18個物業管理公司常用宣傳口號與標語

1、維護業主合法權益,做好物業管理費清收清欠工作!

2、尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創造!

3、樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!

4、加強物業管理服務,提高物業管理品質!

5、物業管理業主當家,小區建設依靠大家!

6、拖欠物業管理費是對交費業主的侵權和對全體業主的損害!

7、拖欠物業管理費是違約違規損人害已的錯誤行為!

8、物業管理有償服務需要業主按約繳費來支持!

9、欠費影響物業公司經營,損害最大的是廣大業主的利益!

10、樹立正確的物業管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!

11、實現社會和諧,建設美好家園!

12、依法依規從事物業管理,切實提供質價相符的服務!

13、改善物業環境,加大清欠力度,解決歷史積欠!

14、加強物業管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!

15、共建和諧樹新風,八榮八恥記心中!

16、加強民主,依法治國,構建和諧社會!

17、樹立科學發展觀、構建和諧平安社區!

18、知榮辱,樹新風,加強業主自治自律!

第6篇 x灣項目物業管理范圍

御景灣項目物業管理范圍

**物業提供管理服務的范圍包括常規性的公共服務、針對性的特約服務和委托性的專項服務,具體如下:

1、公共服務

(1)房屋建筑共用部位維修、養護和管理。包括:住宅主體承重結構部位(基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設備機房等。

(2)房屋建筑共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括:共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設施、安防設施、路燈、標識標牌、公益性文體設施等。

(3)物業規劃紅線內的公用設施的維修、養護和管理。包括:道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房(棚)、停車場(庫)等。

(4)物業規劃紅線內的配套附屬服務設施的維修、養護和管理。

(5)專業裝修工程質量監理與裝修管理。

(6)公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養護與管理。

(7)公共環境的酒店式清潔服務。包括:公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運,定期消殺以及化糞池、溝渠的清掏等。

(8)交通、車輛、道路的有序行駛及停泊秩序與安全的專業管理。

(9)對住宅區實行封閉式管理,全天24小時倒班輪值,維護公共秩序和安全。

(10)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險和保管責任)。

(11)對物業內消防管理。包括:火災的預防及發生火災時的救護與處理。

(12)負責向業主和租(用)戶收取物業管理服務費等政府規定的各項費用,維護全體業主公共利益。

2、特約服務/專項服務

(1)節日期間裝飾物業,包括燈光及其它飾物。

(2)結合地域特色和本物業的特點,組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動,以協調社區人際關系、溝通情愫。

(3)管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

(4)接受業主和租(用)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。

(5)全方位居家服務。包括公共事業申辦(如水電氣、電話、有線電視)、代訂報刊雜志、收發郵件、家政服務、室內維修服務、各類商務服務支持等。

(6)理禮并用、德法共行,對業主和租(用)戶違反業主公約及物業管理法規政策的行為進行處理。

第7篇嘉佳物業管理公司簡介

嘉佳物業管理有限公司簡介

**嘉佳物業管理有限公司(全稱:chongqing jiajia realty management co., ltd,簡稱:jj)由多名長期從事物業管理的資深人士組建而成,是具有獨立法人的有限責任公司。公司按照現代企業管理制度,實行董事會領導下的總經理負責制,從而在制度上避免了以往物業管理實踐中的母子公司、關聯公司等弊端,確保了公司物業管理的專業性、公正性和穩定性。

為了能夠在精心呵護各類物業的同時滿足業主不斷提高的服務需求,物業公司按照高起點、高標準的要求聚集了一批**市物業管理中的精英人士。五位部門經理以上負責人中,研究生一人、本科三人、大專一人;高級職稱三人,中級職稱二人。對所有管理人員全部要求大專以上并持有物業管理上崗證書,同時精選文化素質高、業務能力強、有相關從業經驗的操作層員工持證上崗工作,為物業及業主提供科學細致的管理與優質周到的服務。

**嘉佳物業管理有限公司成立于二00四年,注冊資金50萬,獲得**市三級物業管理企業資質。公司建立了現代企業管理制度,實行董事會領導下的總經理負責制。

公司下設綜合部、管理部、保安部、工程部、財務部和管理服務中心等機構。各部門職能分工明確,圍繞公司的經營宗旨和服務理念為業主服務。綜合部主要負責公司行政、人事檔案管理和質量管理、員工培訓考核及后勤保障工作;管理部主要負責處理商務樓或新接物業的日常事務,與業主溝通、解決業主或用戶提出的問題,同時負責清潔、綠化的管理工作;保安部主要負責商務樓內治安和消防的安全防范工作以及商務樓內的車輛管理工作;工程部主要負責商務樓或新管物業內建筑及其附屬設備設施的維修、養護,負責各類工程資料的保管和保持與本物業相關的設施設備供應商的聯系等。以確保其正常運轉和使用,同時為業主提供特約服務;管理服務中心主要負責公司相關信息的收集,接待業主求助或投訴,并將信息傳遞到相關部門以確保問題得到及時妥善解決。

公司全面導入iso9001:2000質量管理體系,以'物業完好,業主滿意'為質量目標,以'與業主做真誠的朋友'為服務理念。遵循'以優質高效、業主滿意、持續改進'的質量方針,弘揚'團結、務實、開拓、奉獻'的企業精神。使全體員工運用制度化、程序化、標準化手段開展科學管理,實現標準化、人性化規范化的物業管理服務。

公司經營貫徹'以業為主,多種經營和以業養業方針'。除物業管理外,公司還大力開展多種經營的有償服務,以有償服務逐步解決物業管理收入的不足。隨著社會的發展,人們對生活質量、物業管理服務的要求越來越高,維權意識越來越強,將如何滿足業主們日益增長的需求隨著物業管理市場的規范和競爭加劇,對一個企業的要求也越來越高,我們又如何才能立于不敗之地嘉佳物業的企業信念能堅強的回答以上兩問,那就是'誠信經營、真誠合作、平等互利'。

第8篇物業園區監控中心管理作業指導書

1、無關人員嚴禁入內,外單位因公進入,須部長或公司領導書面或電話通知;

2、外來人員進入須登記,并填寫《來訪登記表》;

3、24小時負責制,并做好交接班記錄;

4、監控中心配備的辦公設施、設備、儀器、儀表、工具、通訊工具、圖紙、資料、備品、備件不經管理處主任同意,任何人不得外借;

5、禁止使用中心電腦玩游戲或做與工作無關的事情;

6、未經領導同意,嚴禁向電腦內拷貝任何文件及安裝軟件,更改程序等;

7、對各項資料嚴格保密;

8、遵守設備標準規定,學會維護保養;

9、時刻注意異常現象,并做好觀察記錄,及時反饋上級;

10、保持室內環境和設備清潔;

11、錄相帶、音樂帶登記整理,不得損壞和遺失;

12、電子屏幕上的內容需安防班長審核;

13、嚴禁吸煙;

14、不合格事項記入部門內部考核中。

第9篇物業品質管理員職務說明書

物業公司品質管理員職務說明書

品質管理員職務說明:

1協助主管處理日常事務;

2負責本部門文件、資料、表單的打印、發放、建立、歸檔、保存等管理工作;

3督促、檢查各部門的服務質量,對質量體系運行過程中發現的不合格項進行跟蹤驗證;

4參與公司質量活動的策劃,以及質量事故的處理;

5負責收集各類訊息并及時提供給主管;

6承辦主管臨時交付的事項;

7協助主管對公司各部門服務質量的考核,建立考核檔案;

8與其他部門的聯系與溝通;

9按時完成主管臨時交辦的其他工作。

第10篇商業物業中央空調管理要求

商業物業中央空調管理問題

商業物業包括各類商業廣場及shopping mall等,由于商業物業公共設施配套齊全,每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節,特別是對多產權、多業態的商業物業而言,尤為突出。

筆者根據對江蘇省首家shopping mall四年多的管理實踐,對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

一、中央空調運行費用

中央空調系統,由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時,應主要考慮以上因素:

1、用電成本(p1、k1、p2)

主機(p1、k1)

根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費p1。

在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據具體情況,在計算中要考慮其負荷系數k1,k1≈0.6~0.9。

輔機(p2)

此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等。可根據實際不同的類型、數量和功率,進行估算。需注意的是因季節的不同,在制冷和供暖時,輔機的數量和類型亦有所不同。

2、用水成本(p3)

中央空調管道內的循環用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

3、用汽成本(p4)

對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調系統的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等,計算出每月的平均蒸汽費用。

4、管道損耗(k2)

冷暖氣在中央空調管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產生的管道損耗,以管道損耗系數k2表示,k2≈1.02~1.05。

5、預溫損耗(k3)

因管道內外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預溫損耗系數k3表示,k3≈1.05~1.08。

夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預溫時間較夏季短。

6、變損線損(k4)

廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調系統,該項損耗可在其用電成本中,取變損系數k4≈1.01~1.03加以考慮。

7、電價差異(k5、k6)

在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應根據各地實際電價對之進行計算。

另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應根據用電的不同時間段加以區分,在此白天和夜間的電價分別以k5、k6表示。

8、周期變化

由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區,通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業主收取費用較為合適。

9、成本匯總(p)

以p表示空調運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下:

p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)

二、季節和溫度變化的影響

在長江中下游地區(其他地區可根據當地實際情況進行修正),夏季空調供應時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料,如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

由圖1可見,中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

三、公攤空調費

對于單一產權的商業物業,無須區分自用空調和公攤空調的費用,但對于多產權多業態的商業廣場而言,計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比,故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業物業室內總容積的比例,并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調費用的估算作一探討。

1、氣體的不均勻影響

由于冷暖空氣性質的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數k表示:k≈0.75~0.95。

2、計算步驟

①首先依據施工竣工圖,并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數字統計的基礎。

②把修正過的實際數據填入表1中。

③業主自用和公攤空調費估算

a、業主自用空調費用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)

b、物業公攤空調費用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)

④使用實例

時代廣場五樓由某娛樂公司經營,根據行業特點,開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施,故室內空調全由業主另行安裝,室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題,業主認為應該交,但要求管理公司作出合理的收費依據,在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后,業主愉快接受了該項費用。

四、延時空調費

延時空調費指在正常的營業時間之外,按部分業主或使用人的要求,另外開啟空調系統所產生的費用。

延時空調費在多產權多業態的商業物業內,使用較為頻繁,如揚州時代

廣場因業態多,經營主題不同,在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應空調的商家。

延時空調費的計算,除根據實際開機時間的長短,按第一部分所述內容逐一計算空調成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和,計算延時空調費成本,由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業主較少或使用面積不大,則費用相對較高。

五、小結

根據四年多的工作實踐,對商業物業中央空調管理工作的幾個問題,小結如下:

1、對于單一產權的商業物業而言,計算中央空調的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎性工作,由于商業物業面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或對收費標準制定有誤,則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應引起各級管理人員高度重視。

2、對于多產權,多業態的商業物業而言,由于業主眾多,各業態經營時間差異較大,且業主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業主或商家的自用和公攤空調費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

3、在多業態的商業物業中,延時空調費的出現是一種常見的情況,由于前期建設和后期招商的變化,以及不同業態對中央空調的需求不同,導致空調運行成本增加,也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計,應盡量避免長期延時使用空調。

4、中央空調費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應按月均價收費,年終決算。

第11篇 x物業管理公司組織管理

物業管理公司組織管理

第一條根據公司章程,公司實行董事會領導下的總經理負責制,實行統一領導,分級管理。做到指揮靈活,信息暢通,協調一致。

第二條通過方針目標管理及各種經濟責任制考核,調動全體員工的積極性和主動性。

第三條本著精干高效的原則,機構設置不搞一刀切,不搞上下對口,不因人設事。

第四條貫徹'責權統一'的原則,對部門及各類人員的職責進行明確、合理分工。

第五條逐步完善各部門、各員工的工作標準,并嚴格考核,以提高服務、業主、客戶滿意度為中心。

第六條本公司組織結構圖(略)

第12篇物業管理知識問答題-4

物業管理知識問答題(4)

1、物業管理用房應按什么比例配置產權歸誰所有

答:《淄博市物業管理辦法》第二十九條規定:建設單位應當按照開發物業總面積3‰的比例在物業管理區域內無償提供物業管理用房,最低不得少于80平方米,產權歸全體業主所有。規劃行政管理部門在規劃許可時應當明確物業管理用房的具體位置以及相應面積。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時,應當提交物業管理用房配置的相關資料,經審核符合條件的,方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。

2、業主是否可以擅自將住宅用房改為經營性用房

答:《物權法》第七十七條規定:“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。”

法律雖然沒有明確禁止業主將自己的住宅改為經營性用房,但對這一行為進行了限制:一是必須遵守法律、法規和管理規約的規定。二是應當征得有利害關系的業主的同意。這里所說的“有利害關系的業主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業主。也就是說,業主要想將住宅用房改為經營性用房,在遵守相關法律、法規的基礎上,還必須通過協商,征得有利害關系的所有業主的同意,有利害關系的業主可以實行“一票否決權”,限制這一行為,維護自己的權利。換句話說,只要一個有利害關系的業主不同意,即使其他人都同意,當事人也不得將住宅改為經營性用房。

3、哪些事項應該由業主共同決定

答:《物權法》第七十六條規定:“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”

決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

4、物業共用部位、共用設施設備包括哪些部分

答:根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號)第三條規定:共用部位是指住房主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等),戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住宅小區或單幢住房內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

5、業主委員會越權業主該怎么辦

答:業主作為物業管理區域內物業的所有權人,不僅對建筑物專有部分享有專有權,對共用部分享有共有權,同時作為小區成員還享有成員權,業主通過業主大會的形式,通過民主協商,個人利益服從共同利益,少數人的利益服從多數人的利益,采取多數決定或絕對多數決定的方式決定小區物業管理、處分、使用等事項。

由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督,侵害業主權益的事件不斷出現,在實踐中引出了不少矛盾和糾紛。

遇到這種情況業主可以向物業管理行政主管部門投訴調處;也可以采用在業主大會內部設置監督部門等方式,來避免業主委員會的越權行為等。

6、樓道內的照明燈該由誰負責維修

答:應由物業公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設施設備,它的日常運行維護費用包含在物業管理費中,但樓道公共照明的電費本著誰收益、誰承擔的原則應由業主分擔。

7、房頂漏水到底應該誰來修

答:分幾種情況。國務院《建設工程質量管理條理》第四十條規定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應該由開發商負責維修;如果已經出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經繳納物業專項維修資金的,從專項維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業主分擔。

8、物業公司為業主換水龍頭該不該收人工費

答:首先我們要先了解物業管理的內容,物業管理的基本內容按服務性質和提供方式可分為三種:常規性公共服務、針對性專項服務和委托性特約服務。

常規性公共服務面向全體業主和物業使用人,目的是保證物業的完好和正常使用,保證小區內住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環境,這一服務是物業管理企業提供的基本服務,內容通常在物業管理委托合同中明確規定,業主和承租人不需額外提出要求。這項服務大致包含六項內容:房屋管理、共用設施設備維修養護、公共秩序維護、公共保結服務、綠化養護管理、公眾代辦性質的服務如:代收代繳水電費、煤氣費等公共事業性費用。

針對性專項服務是物業管理企業為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務工作。一般是指物業管理企業事先設立服務項目,并將服務內容與質量、收費標準予以公布,當住戶需要這項服務時,可自行選擇。如:家政服務、商業服務、金融服務、中介服務等。

委托性特約服務是為滿足小區內個別住戶的委托而提供的服務,一般未在合同或專向服務中設立。

為業主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務,物業管理服務費是物業公司提供常規性公共服務而獲得的報酬,并不包括專項服務和特約服務的報酬,因此業主要求物業公司提供專向服務和特約服務應當另外支付報酬,具體數額由雙方協商確定。

9、建設單位已經聘請了物業服務機構,業主是否有權更換

答:按照《物業管理條例》、《淄博市物業管理辦法》相關條款的規定,在業主大會選聘物業管理企業之前,開發建設單位應當選聘物業管理企業進行前期物業管理,并簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同可以約定期限。前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘新的物業管理企業的,前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期限已滿,尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的,物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止,但業主大會要求物業管理企業退出的,物業管理企業應當退出。

前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的,物業管理企業應當于期滿前2個月通知業主。

10、什么情況下住宅小區應當成立業主委員會如何成立

答:《淄博市物業管理辦法》第九條規定:“符合下列條件之一的,建設單位、物

業管理企業或者業主(超過20%)可以向區縣房產行政管理部門提出成立業主大會的書面要求:(一)新建物業入住率達到50%以上的;(二)物業入住率達到30%以上并且首套房屋業主辦理入住手續已滿2年的;(三)非新建物業具備實施物業管理條件的。”

區縣房產行政管理部門接到成立業主大會的書面申請后,應當和物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立由業主代表和居民委員會成員組成的業主大會籌備組。

籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)擬定《業主大會議事規則(草案)》和《業主公約(草案)》;(三)登記和確認業主身份;(四)確定業主委員會委員產生辦法;(五)其他準備工作。

籌備組應當自組成之日起30日內,組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

11、物業服務費到底做什么用的有哪幾部分構成

答:《淄博市物業服務收費管理實施細則》第十四、十五條規定業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,期于全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:

1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3)物業管理區域清潔衛生費用;

4)物業管理區域綠化養護費用;

5)物業管理區域秩序維護費用;

6)辦公費用;

7)物業管理企業固定資產折舊;

8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9)經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。