第1篇 某物業管理手冊總則
物業管理手冊總則
1、為證實并確保本公司產品(服務)的符合性和管理體系運行的有效性,管理者代表負責策劃并監督實施監測、測量、分析和改進過程。
2、通過產品(服務)全過程的監測以證實產品(服務)的符合性。
3、通過內部審核確定管理體系的有效性。
4、通過收集有關數據(業主滿意、產品(服務)的符合性等)進行分析,實施糾正和預防措施,持續改進管理體系的有效性。
5、本公司規定監視、測量、分析和改進的項目、內容、方法、頻次和必要的記錄,并采取適應的統計技術方法。
第2篇 德納物業管理公司財務計劃
納德物業管理公司財務計劃
第一條 加強計劃管理是為了使資金運作更加規范,加速資金周轉,控制費用支出,不斷提高經濟效益。
第二條 財務計劃主要有預算報告,包括營業收入計劃、營業成本計劃、資金收支計劃、投資及收益計劃、經營管理費用計劃、貸款和還貸計劃、財務費用計劃、利潤及利潤分配計劃、員工分配計劃等,財務計劃須按月度和年度分別編制并納入預算報告。
第三條 月度財務計劃
1、營業收入計劃、營業成本計劃、資金收支計劃、投資及收益計劃、經營管理費用計劃、財務費用計劃由各相關部門在每月20日前提出下月計劃報財務部,經財務部平衡后匯編入月度預算。
2、月度利潤計劃,根據董事會確定的經營目標和上述相關計劃編制,財務部對月度執行情況進行預測、檢查、分析。
3、按年初制定的年度員工分配計劃,編入月度計劃分月發放。
4、固定資產購建計劃由使用部門提出,根據制度規定程序進行審批后,由財務部匯編入月度預算。
5、月度預算報告由財務部編制,報主營公司審批執行。
第四條 年度財務計劃的要求
1、對公司內外部經營環境進行預測分析;
2、提供上年度經營概況和本年度經營計劃和投資方案的說明;
3、應提供經營指標實現的可能性分析(包括技術上、營銷上、資金上、管理上的支持);
4、對各項經營指標進行按月分解,并確定責任人,以利于考核。
5、應提供符合要求的報表,對各項指標的構成與編制依據解釋說明;
6、應注意保密性。
第五條 年度財務計劃的內容和編制程序
1、確定年度經營計劃和投資方案;
2、編制年度營業收入計劃、營業成本計劃、固定資產投資計劃、對外投資計劃、員工分配方案;
3、根據年度投資政策、投資計劃、經營工作計劃及費用開支標準編制經營管理費用計劃;
4、編制貸款計劃、償貸及財務費用計劃;
5、根據投資計劃及預期收益率編制投資收益計劃;
6、根據營業收入、營業成本、費用計劃編制利潤計劃;
7、根據稅收法規及政策編制稅收計劃;
8、根據利潤分配政策編制利潤分配計劃;
9、編制資產運營計劃及現金流計劃;
10、編制現金收支預算及預期資產負債表;
11、編制當期財務預算報告。
第六條 年度財務計劃的批準
1、年度預算報告由財務部編制,經董事會審核;
2、根據董事會的審核意見,對年度預算修訂后再上報股東會審定;
3、董事會在每年12月底前召集股東大會審議年度預算,(如未通過,則根據股東大會意見修訂再次提交股東大會審議);
4、已獲批準的年度預算報告報送執行董事(或董事長)和監事長。
第3篇 物業公司：標識管理程序
物業公司程序文件:標識管理程序
1.目的
規范公司ci管理,提升zz物業形象,規避經營風險。
2.范圍適用于公司各部門ci標識的管理。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責
品質管理部各類標識內容符合性的核定。新項目首批標識的制作、驗收,對公司整體ci執行情況監督檢查使用部門本部門標識的制作、監督、檢查與維護,標識驗收。
5.方法及過程控制
5.1標識的分類
5.1.1管理處識別標識:物業管理處指示招牌、標識;社區入口與'物業人'識別有關的標識;物業管理處辦公區域標識。
5.1.2物業服務現場標識:物業職員操作現場或服務現場使用的標識。分為:顧客服務類、安全類、環境服務類、設施服務類。
5.1.2.1顧客服務類:物業服務內容及收費標準、顧客意見箱
5.1.2.2安全類:崗亭、防火防盜、請勿停車等標識
5.1.2.3環境服務類:寵物牌、天氣氣溫標識、水溫室溫、小心地滑、消殺進行中等標識
5.1.2.4設施維護類:養護進行中、油漆未干等標識
5.1.3項目本體識別標識:與項目本體、環境相配套的標識。屬于'物業服務'的標識,如須長期、直接安裝在項目本體上或相關環境或配套設施上,則須劃歸'項目本體標識'類。
5.1.3.1消防類:消防疏散圖、消防用沙、市政消防栓等標識。
5.1.3.2設備設施類:生活泵、嚴禁煙火、高壓危險、兒童娛樂設施注意事項、娛樂設施開放時間等標識。
5.1.3.3門牌類:水泵房、健身房、防煙門等標識
5.1.3.4方向指示類:出口指示、洗手間指示等標識
5.1.3.5提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項、車輛停放處注意事項、安全聯防電話等標識。
5.1.3.6泳池類:水深、泳池救生技巧、請勿跳水等標識
5.1.3.7車場類:汽車防盜守則、嚴禁鳴笛等標識
5.1.3.8圖標警示類:嚴禁攀爬、請勿戲水等標識。
5.1.3.9其他:開門提示、綠化牌等標識
5.2標識使用
5.2.1管理處必須在醒目位置張貼'全心全意全為您'的服務語
5.2.2各類設施、設備、場所應張貼相應標識,重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態,標志流體要有流向標識。
5.2.3高層樓宇應在每層電梯廳醒目部位掛貼'消防疏散示意圖'
5.2.4庫房應設置合格區、不合格區和待驗區,并懸掛相應的標識牌。來料在未檢之前均應放在待驗區,驗證后由庫管員根據合格、不合格狀態對應放置
5.2.5在服務過程中,應根據服務的內容、性質按需要在顯眼位置設立提示標識,服務完成后,撤除提示標識。
5.2.6物業服務現場標識使用指引:
服務過程標識狀態標識放置位置
物業服務價格公示物業服務內容及收費標準管理處接待中心懸掛
擦洗地面小心地滑清潔位置
潮濕下雨、下雪天氣小心地滑出入口
公共設施、場所因故停用1、正在維護中
2、工作進行中設施或場所處
綠化消殺消殺進行中
此區域消殺中,請勿靠近
如大面積消殺,應用警戒帶圈出消殺區域消殺現場顯眼位置
四害消殺此區域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
待清潔區域及樓梯樓層保潔工作時此區域正在清潔中清潔區域
綠化修剪綠化養護中綠化修剪處
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊
高空作業
1、用警戒帶圈出警戒區域
2、高空作業,危險勿近作業影響區域
供配電設備維修有人工作,禁止合閘開關上
路面搶修
1、用警戒帶圈出警戒區域
2、'請繞行'標識路面維修處
停車場車位已滿'車位已滿'標識車場入口處
在公共場所刷油漆油漆未干,請勿觸摸刷漆位置附近
5.3 ci產品的制作
5.3.1 ci產品設計必須符合公司ci手冊的規定。
5.3.2 ci標識制作時,由使用部門填寫《管理處ci工程視覺識別產品制作表》,經管理處負責人審核后,報品質管理部審核內容符合ci標準的規范性后,方可制作。
5.3.3新項目標識制作數量及方案由品質管理部、管理處(或籌備組)現場共同規劃確定,并符合公司標識制作原則,由管理處(或籌備組)負責人負責把關。由管理處(或籌備組)填寫《管理處ci工程視覺識別產品制作表》,品質管理部負責制作。
5.3.4標識制作完成后,申請部門負責對所有標識的效果、質量進行驗收,品質管理部負責對新項目首批標識進行驗收,且申請部門負責人須在標識送貨清單上簽字確認,方可據交貨情況辦理報銷手續。
5.3.5標識驗收人必須保留由驗收人簽收的標識送貨清單(原件或復印件),以備核查。
5.4 標識的管理
5.4.1各部門負責標識的日常維護與清潔。
5.4.2管理處應建立統一的《標識臺帳》,并到品質管理部備案。
5.4.3如發現標識已經被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標識意義,應及時申報更換、替補或直接撤銷,并在《標識臺帳》上做好記錄
5.4.4當所設置的固定標識需要更改部位或予以撤消時,須經管理處負責人同意后方能執行,改動影響較大時須經品質管理部審核后方可執行,并在《標識臺帳》上做好記錄
5.4.5品質管理部將不定期對各管理處的標識使用情況進行檢查,對不符合公司ci手冊應用規范要求的,應及時要求部門予以整改。
6.支持性文件
無
7.質量記錄表格
tjzzwy7.5.3-k01-f1 《管理處ci工程視覺識別產品制作表》
tjzzwy7.5.3-k01-f2 《標識臺帳》
第4篇 公寓物業管理招標公告-樣本6
《z公寓》住宅小區物業項目,根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等相關規定,經上海市浦東新區z公寓業主大會決定,采用公開招標的方式選聘本項目的物業服務企業。
一、招標人基本情況
招標人:上海市浦東新區z公寓業主大會
地址:浦東新區北張家浜路28弄1號、3號郵政編碼:**
聯系人:z主任聯系電話 1**34 *秘書長1**
二、招標代理機構基本情況
招標代理機構:上海**業主咨詢服務有限公司
地址:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈28c座郵政編碼:2**
聯系人:z 聯系電話:**
三、《z公寓》物業項目基本情況概述
1、本項目物業類型為:高層住宅。
2、本項目座落地址:浦東新區北張家浜路28弄1號、3號。
3、本項目的物業管理區域四至范圍:東至白領公寓,南至張家浜河,西至東旅大廈,北至北張家浜路。
4、本項目面積:
本項目建設用地面積為5760平方米。本項目總建筑面積為35003.82 平方米。
建筑面積構成為:
地上總建筑面積為33409.97平方米,包括:住宅建筑面積33309.25平方米,275套,物業用房和業委會用房建筑面積100.72平方米。
地下總建筑面積1593.85平方米。
本項目共計建筑物2幢(其中剪力墻高層住宅28層)。
5、綠化指標:
綠化率為30%,綠化面積1728平方米。
6、停車場庫:
本項目規劃機動車停車位56 個,其中:地上停車位22個(實際停車76個),地下人防停車位34個(實際停車36輛)。按照規劃設計建造了非機動車停車位276個,在地下室內。
7、小區出入口:
小區共設置2個出入口。北張家浜路為主出入口,人車共行,門崗值勤時間為24小時;張家浜河出口為人行出入口,刷卡進出。
四、物業服務收費標準及服務要求:
1、本項目物業服務收費標準:
本次招投標住宅物業費收費標準報價總計不超出現行收費標準:住宅收費標準:1.50元/月/平方米。根據《上海市住宅物業管理規定》第四十四條第二款規定,“同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的,物業服務收費執行同一價格標準?！?本小區一~三層和四層以上住宅對部分不同設施設備執行不同的運行維護保養費標準外,其他服務收費標準執行同一價格標準。
露天機動車位120元/個/月、地下人防機動車位450元/個/月;臨時停車超過1小時按照5元/輛,過夜10元/輛。
2、本項目物業服務標準:
按照《上海市住宅物業服務分等收費標準》,綜合管理服務:三級;公共區域清潔衛生服務:三級;公共區域秩序維護服務:三級;公共區域綠化日常養護服務:三級;共用部位、共用設備設施日常運行保養、維修服務:公共部位,二類;供水系統,二類;公共照明,一類;消防系統、弱電系統,二類;電梯;避雷系統;小區具備的設施設備提供相應的日常運行保養、維修服務。具體要求詳見招標書。
3、物業服務費結算形式:
物業服務費結算形式采用包干制,綜合服務費、公共區域清潔維護費、公共區域秩序維護費、公共區域綠化養護費、共用部位共用設施設備運行維護保養維修費等具體分項標準由投標企業按照分等收費標準在投標書中明確。
五、物業服務合同期限:
物業服務合同期限為兩年,自2023年1月1日至2023年12月31日。其中前六個月為考察期(考察期按照物業服務合同的約定服務標準,經業主大會確認不合格的,按照物業服務合同約定承擔違約責任)。
六、投標申請人條件
1、資質等級為三級以上(含三級);
2、近一年內信用信息中不良業績記錄分值低于6分;
3、管理實績要求:具有管理同等規模住宅小區累計10萬平方米以上;
4、其它:擬任小區經理有兩年以上管理經驗,大專以上學歷或者中級以上職稱,具有小區經理資格,有物業管理師資格更佳;
5、入圍投標人須提交貳萬伍仟元(人民幣)的投標保證金,未中標的投標人憑《未中標通知書》領回投標保證金。
七、申請投標的地點、期限及保證金要求
投標申請人應憑《資格預審申請書》申請投標。
1、申請報名地點:上海市浦東新區濰坊路131弄1號濰坊社區事務受理服務中心2樓小會議室。
2、申請報名時間: 2023年11月12日13:30~16:30。
3、投標申請人應按照上述地點和時間,向招標人提交資格預審資料一套資格預審申請材料。包括:《資格預審申請書》(見附件),企業概況,營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、物業服務企業資質等級證書復印件,在管樓盤介紹,近一年財務報表或審計報告,擬派小區經理的簡歷及證件等相關資料,上述材料加蓋投標企業公章。
4、符合資格預審條件并入圍的投標申請人應將投標保證金人民幣貳萬伍仟元(支票,臺頭為上海**業主咨詢服務有限公司)遞交給招標代理人,由招標代理人開具收據。
5、投標單位一旦中標,已繳納的投標保證金轉為招標代理服務費用。
八、入圍投標人確定:
當報名參加投標并資格預審合格的企業超過5家時,按照有效投標人的信用等級和最新社會公眾滿意度擇優確定5名投標報名企業入圍參加競標。已入圍的投標企業,招標方將發出《入圍通知書》。
入圍企業在通知書規定時間內憑《入圍通知書》向招標代理人提交投標保證金,并購買招標書(招標書工本費為人民幣壹佰元整,以現金支付)。
九、其他事項:
本次招標,中標候選人結果出來以后將按照建設部(建住房[2003]130號)文件的規定確定中標人。如果確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同時,才可依序確定其他中標候選人為中標人。
特此公告
招標人:上海市浦東新區z公寓業主大會
招標代理人:上海**業主咨詢服務有限公司
二
第5篇 物業管理公司質量手冊：質量方針
物業管理公司質量手冊:質量方針
服務至誠,精益求精;
管理規范,進取創新。
我謹代表本公司的管理者,確定以上質量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客服務質量的承諾。本公司將嚴格遵守法律規章,提供足夠資源,通過嚴格的培訓、考核和質量改進活動,確保全體員工理解并堅決貫徹執行本質量方針,以顧客為中心,持續超越顧客不斷增長的期望。
z物業管理有限公司
總經理:
二○**年九月一日
第6篇 z物業管理物品采購控制程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp5.1物業管理物品采購控制程序頁碼: 1/3
1.目的:
確保采購的物品符合質量要求。
2.適用范圍:
適用于公司各部門對物業管理服務相關物品的采購。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.6、4.10、4.13章
3.2 is09002標準第4.6、4.10、4.13章
4.職責:
4.1公司各部門職責:
4.1.1各部門應設專人負責編制本部門相關物業管理項目所需物品的購置計劃。
4.1.2各部門主任負責本部門物品購置計劃的核定。
4.1.3管理者副代表負責物品購置計劃的審核,公司副總經理負責物品購置計劃的審批。
4.1.4經副總經理審批后的物品購置計劃由綜合辦公室主任負責實施。
4.1.5綜合辦公室主任負責購置物品檢查、驗收、入庫登記。
4.2工程維修部的職責:
4.2.1工程維修部負責物業分承包商施工材料及日常維修材料采購計劃的審核。
4.2.2當住戶發現分承包商提供的日常維修材料存在質量問題或材料不足時,工程維修部應對分承包商所購物品和庫存進行驗證,并對其發出《整改通知書》。
5.工作程序:
5.1物品的購置計劃由各部門根據本部門相關物業管理項目實際需要,編寫《物品采購計劃報批表》。
5.2購置計劃要明確產品的名稱、規格、型號、數量、購置用途與時間要求,有特釋要求的應注明。
5.3購置計劃編寫完成后交部門領導進行核定,經部門領導核定后,
交管理者副代表審核,并由副總經理審批。
5.4經副總經理審批后的購置計劃,由綜合辦公室主任負責實施。
5.5綜合辦公室主任對審批后的購置計劃應委托辦事員負責實施。
5.6辦事員根據各部門的購置計劃,要進行分類匯總,制定采購計劃,采購計劃應結合實際,以免造成資金的浪費。
5.7對物品采購的要求:
5.7.1辦事員在進行采購時,應從《合格供應商名單》中選擇供應商,并根據各部門提供購置計劃的時間要求,分輕重緩急,有計劃地進行,以確保物品的及時供應。
5.7.2工程維修部應建議物業分承包商對用量較大、數量較多且長年經常使用物品(如燈泡、水暖管件等)要采用國家定點生產廠家或專業生產廠家生產的產品,以確保產品的使用壽命和使用安全。
5.7.3對各專業有特殊要求的物品,辦事員要會同專業技術人員共同去選購,以避免使用的困難。
5.8對物品的驗收:
5.8.1物品到貨后,綜合辦公室主任根據采購計劃逐一進行清點檢查、驗收入庫,并登記《入庫登記表》中。
5.8.2物業分承包商購置的與物業管理相關的所需品,應與工程維修部共同驗收,并將驗收結果報工程維修部歸檔。
5.8.3對各專業有特釋要求的物品,綜合辦公室主任應會同專業技術人員共同驗收,并在《入庫登記表》中注明驗收結果。
5.9對不合格產品的處理:
5.9.1經辦事員采購的物品,在進行檢查驗收時,發現產品質量或規格型號不符合要求,或產品質量有問題,放到指定區域并在《入庫登記表》中加以記錄,立即通知供貨方進行更換,已更換仍不符合要求或質量的產品,要提出退貨,以避免造成經濟損失。
5.9.2物業分承包商采購的物品,工程維修部主任負責審查材料月計
劃和每月材料庫存情況,確保分承包商所購材料符合質量要求。
5.9.3對提供不合格產品的生產廠家或物品供應商,要進行調整,好中選優,以確定長期合作供應商。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《合格供應商名單》 ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品采購計劃報批表》 ej-qr-qp5.1-01
6.3《入庫登記表》&n
第7篇 物業管理員工手冊－公事處理程序
物業管理員工手冊:公事處理程序
目的是使員工在最短時間內解決公事上的困難。
一、直屬主管
員工在公事上出現困難或發生爭執時,應首先向直屬主管報告(此直屬主管未必是部門經理),直屬主管應盡力解決;若屬權限外的,必須向上級部門經理請示。
二、部門經理
當直屬主管解決不了的問題,可用書面形式將調查材料向部門主管/經理報告,指出問題的性質,有關人員及建議解決的辦法,同時將副本送綜合管理部備案。部門經理解決,在必要時總經理可參與協助。
三、總經理
若經上述步驟還未能解決問題,須將調查結果及建議解決的辦法呈報物業公司總經理裁決。
四、仲裁小組
若遇重大問題,物業公司會由總經理、部門經理、員工代表組成仲裁小組協商解決,協商結果為最后裁決結果。任何管理階層在其職權范圍內能夠處理解決的,都應自己著手解決,不應推諉或向上級請示?？偨浝碓谌魏螘r候都可以提出參考意見。
第8篇 公司物業管理人員摸底測試題
ee公司物業管理人員摸底測試題
2023年10月日
姓名 得分
一、 單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業不僅有價值,而且具有使用或觀賞價值,這體現了物業的( )
a、固定性 b、高值性c、耐久性 d、多樣性
2、物業管理企業對不屬于自己管轄范圍的問題( )
a、也要給住用人以滿意的答復 b、不必作出答復c、必須徹底解決d、應及時向上級報告
3、物業管理企業接到報修后立即行動,馬上修好,這對物業管理企業( )的影響是非常明顯的。
a、經濟效益 b、知名度 c.規模 d、信譽
4、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時,物業管理企業應創造條件滿足其要求,提供( )
a、一般性服務b特約性服務c公共性服務 d公眾代辦性服務
5、物業管理企業內部各部門的權利與職責要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,這體現了( )
a、業主至上原則b、權責分明原則c、產權、經營權分離原則d、公平競爭原則
6、物業管理公司服務部的主要職能有( )
a依法建立各類服務網點 b擴大租賃業務c負責管理區域內的環境衛生 d負責管理區域內的房屋修繕
7、物業管理公司的( )是負責物業維修及設備運行的技術管理部門。
a公程部 b管理部c產業部 d租賃部
8、業主直接參與物業管理區域的物業管理,這種自治管理是通過()實現的。
a業主大會 b業主代表大會c業主大會或業主代表大會 d物業管理公司
9、業主大會作出的決定,要有全體業主的( )通過方可生效。
a.1/3以上 b半數以上 c.2/3以上 d全部
10、()不是業主大會或業主代表大會的職責。
a.選舉業主委員會委員b.罷免業主委員會委員c.修改業主委員會章程 d.選聘或解聘物業管理公司
11、業主委員會為取得社會團體法人資格,需向()部門提交有關資料。
a.工商 b.公安c.房管 d.城建
12、住宅小區物業管理的主要對象是( )
a房屋b業主c設備 d環境
13、( )是最容易被管理者控制的因素、住宅小區構成中最重要的因素。
a人為環境b地理環境c自然環境 d社會環境
14、物業開發商可以通過與物業管理公司簽訂(),委托其介入物業的前期管理和銷售工作
a.托管合同 b.臨時委托合同 c.永久性合作協議 d.合作備忘錄
15、住宅小區物業管理公司生存與發展的關鍵性問題是( )
a.創造最大的經濟效益b.減少漏交管理費的現象
c.使住宅小區居民滿意d.協調好業主之間的關系
16業主公約簽定的條件是小區入住率達( )以上,已入住業主中持有產權( )以上。
a.30%,30% b.30%,50% c.50%,50% d.50%,80%
17、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求有( )。
a房屋完好率達98%以上b居民滿意率達90%以上
c房屋零修及時率達100% d新建小區公共綠地人均3平方米以上
18與物業管理公司簽定寫字樓物業管理合同的是()
a大廈業主委員會b大廈承租人 c大廈產權人 d大廈投資人
19、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )
a物業的保值增值b物業的出租率 c資金的良性循環d設備的正常使用和保養
20、住宅區的客務服務主要指( )
a維修服務 b特約服務 c前臺服務 d保潔服務
21、市級購物中心的建筑規模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬b、1-5萬 c、1-10萬 d、3-10萬
22、大型車場、小件批發市場、電子工業供應市場等屬于( )商業場所。
a敞開型 b封閉型 c多用型d綜合型
23、商場具有(),才會及引更多的顧客。
a自己鮮明的特色b強大的經濟實力 c潛在的無形資產 d大面積的停車場
24、現在我國大型商廈一般是每()平方米的地上建筑面積設置一個停車場。
a、10-100 b、50-100c、100-
200 d、200-500
25、物業管理區域的標志牌、路燈、垃圾桶等屬于( )環境小品。
a裝飾性b功能性 c分隔性 d人文性
26、在物業的接管驗收中,物業管理企業與開發企業之間的關系( )
a利益關系b責任關系 c供需關系 d監管關系
27、()是選擇物業管理企業時要考慮的主要因素
a收費低廉 b規模較大 c社會信譽 d歷史長久
28、物業管理招標是由()負責,通過競爭擇優選聘物業管理企業的一種方法.
a物業開發商 b業主c物業開發商或業主d房地產管理部門
29一個有序的物業管理資料庫是一個完整的( )
a樹形圖 b菱形圖c矩形圖d環形圖
30、在管理檔案的各個環節中,( )的重點是去偽存真,留下物業管理有用的資料.
a收集b整理c歸檔d利用
31、計劃按性質分類有()
a生產、學習、科研等b國家、單位、部門等 c綜合、專題、項目等d條文式、表格式、綜合式
32、物業管理勞動成本分為()
a有形成本b無形成本 c固定成本d有形成本和無形成本
33、物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體,也應獲得一定的利潤。其利潤率暫由()來確定
a業主委員會 b物業管理公司 c政府房管部門 d政府物價部門
34、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位()的基金
a日常保養b日常維修 c所有維修d大修理
35、屋面工程維修養護的中心內容是()
a防水層的養護b二次裝修的管理 c杜絕不合理荷載 d避免蟲害
36、在房屋計劃養護工件中,要求外墻每()徹底檢修加固一次。
a.3年 b.5年c.10年 d.15年
37、房屋維修管理的基本原因是( )。
a經濟合理原則b區別對待原則c有償服務原則 d服務原則
38、新建房屋在保修期內由施工單位負責,室外上下水和道路的保修期為()
a半年 b一年 c兩年d三年
39、服務指標要求月走訪查房率( )以上。
a.30% b.50% c.60%d.80%
40、根據房屋的結構、裝修和設備等組成部分的完損程度,房屋的完損等級可分為( )
a兩類b三類 c四類 d五類
41、個別分項有輕微損壞,經過小修就能修復的房屋屬于()。
a.一般損壞房 b.基本完好房 c.完好房 d.嚴重損壞房
42、小修工程的綜合平均費用為所管房屋現時總造價的()。
a.1%以下 b.3%以下 c.5%以下 d.10%以下
43、經過翻修重建的房屋必須達到()的標準。
a.完好房 b.70%完好房 c.基本完好房 d.基本完好房或完好房
44、房屋修繕設計必須以()為依據,并充分聽取業主和使用人的意見,使方案更加合理、可行。
a.檔案資料 b.現行法規c.房屋勘察鑒定d.房屋完損等級
45、設備操作人員和設備維修人員按計劃進行的保養維修工作是()。
a.日常保養b.一級保養 c.二級保養 d.三級保養
46、房屋附屬設備維修的中修工程,更換率一般在()。
a.10%-30% b.5%-10% c.5%以下d.30%以上
47、依據國家和地方法規的規定,建設部()發布
了《城市房屋修繕管理規定》,這是房屋修繕管理的指導性文件。
a.1991年b.1995年 c.1998年 d.2000年
48、程控交換機房環境應保持在最佳條件下,最佳室溫是()度。
a.10-20b.20-25 c.20-40 d.20-50
49、程控交換機房的溫度和濕度應嚴格控制在極限條件之內,極限相對濕度應控制在()范圍之內。
a.10%-50%b.20%-50% c.20%-80%d.50%-100%
50、在建筑物防雷等級劃分中,()建筑物是指存在大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意義的民用建筑物。
a.一類b.二類c. 三類d. 四類
51、為防止雷擊時產生跨步電壓,避雷接地裝置與道路及建筑物的主要入口距離不得小于( )
a.半米 b. 1米 c . 2米 d.3米
52、電梯運行管理中發生任何故障時首先要( )
a.切斷電源b. 查清原因c. 及時修復d. 救護乘客出梯
53、我國給排水設計規范規定,生活熱水當無軟化水設施時,出水溫度不得高于( )℃
a.50b.55c.60 d.65
54、物業管理區域內動用明火作業的簽批和現場監護工作由( )負責。
a.保安部主管 b。工程部主管c。義務消防人員 d。專職消防管理人員
55、( )滅火器不適于撲滅帶電物質的火災。
a.二氧化碳 b。泡沫c。干粉 d。所有
56、生活飲用水二次供水的水質檢測每( )一次。
a.半年 b。一年c。二年 d。三年
57、防治物業環境固體廢棄物污染的重點是對( )
a.商業垃圾的處理b。工業垃圾的處理 c。生活垃圾的管理 d。公共廁所的管理
58、我國有《城市區域環境噪聲標準》規定,一般居住區和文教區的晝夜噪聲標準分別是()分貝
a.65,66 b.55,45 c.50,40 d.40,30
59、物業管理公司應及時清運管理區域內的各種垃圾,一般要求垃圾收集后( )清除
a.當時 b.當日 c.隔日d.三日內
60、在綠化系統中,( )范圍最廣,面積最大,是城市綠化中最重要的部分,基本上屬于房管部門或物業管理公司管轄。
a公共綠地b街頭道路綠地 c居住區綠地 d綠化環帶
二.多選題:(每題1分,滿分30分)
61、交通類特種物業包括()。
a.橋梁b. 車站c.劇場 d. 碼頭
62、物業管理企業開展各項活動必須()。
a.以服務為宗旨b.以管理為目的 c.以經營為手段 d. 以效益為目的
63、下列闡述是正確的有()。
a.業主是物業的主任 b. 許多業主組織為業主委員會
c.物業的產權是物業管理權的基礎 d. 物業管理權是物業管理中的根本問題
64、選聘物業管理企業應堅持招標制度,這樣可以激勵企業加強內部管理()。
a.提高服務水平 b.降低管理成本c. 增強自身實力d.遏制腐敗現象
65、物業管理人員應具備的個人素質包括()。
a.語言表達能力b. 端莊的儀表儀容c. 良好的心理素質d. 掌握各種設備維修技能
66、業主委員會應接受()的監督指導。
a.房地產開發商b. 物業管理公司c.房地產行政主管部門d. 物業區域內業主
67、is09000質量體系認證最終要達到的目地是()。
a.精神文明建設 b. 提高人素質 c. 以質量保持市場d. 以質量擴大市場
68、寫字樓商務中心工作人員應具備的素質包括()。
a.流利的外語聽說讀寫能力b. 秘書工作知識
c. 設備的清潔保養知識 d. 熟練的中英文打字能力
69 、工業廠房和倉庫的服務,主要是做好各項保障工作,包括()。
a.供應保障 b.環境保障 c.售后服務保障 d.工作條件保障
70、新建房屋接管驗收應驗交的產權資料包括()。
a.項目批準文件 b. 用地批準文件c. 建筑執照d. 拆遷執照
71、選聘物業管理企業的標準有()。
a.企業規模 b. 人員素質c. 社會信譽d. 收費合理
72.在同等條件下,承租人享有優先購買房屋的權利。所謂'同等條件'是指()同等。
a.支付地點b. 支付期限c. 支付價格d. 支付手段
73.辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數量取決于()。
a.物業的空置水平 b. 物業的新舊程度 c. 物業管理公司的規模 d. 市場的供求狀況
74、管理和服務人員的工資福利費包括()。
a.基本工資b. 福利費c. 服裝費 d. 獎金
> 75、收益性物業管理中的收入包括()。
a.租金收入 b. 保證金 c. 其他經營性收入 d. 準備金
76.地基基礎的養護包括()。
a.杜絕不合理荷載 b. 防止地基浸水 c. 勒腳完好 d. 地基防凍
77、房屋日常養護的類型()。
a.分散養護 b. 零星養護 c. 集中養護 d. 計劃養護
78、導致房屋自然損壞的原因有()。
a.氣候因素 b. 生物因素 c. 設計因素 d. 災害因素
79、危險房的處理措施有()。
a.觀察使用 b. 處理使用 d .停止使用 d. 整體拆除
80、中修工程的特點有()。
a.工地較集中 b. 項目小工程大 c. 突發性強 d. 計劃周期性強
81、房屋附屬設備管理的基本內容包括()。
a.使用管理 b. 維修養護管理 c. 安全管理 d. 衛生管理
82、對房屋設備管理的基本要求包括()。
a.良好的服務質量 b. 經濟的管理費用 c. 及時的維修 d. 確保設備完好與使用安全
83、房屋的給排水系統包括()。
a.給水設備 b. 排水設備 c. 消防設備 d. 綠化噴淋設備
84、房屋的電氣工程設備包括()。
a.供電設備 b. 弱電設備 c. 強電設備 d. 高壓電設備
85、房屋裝飾性設備的種類有()。
a.標志牌 b.護墻板 c. 燈具 d.地毯
86、發生失竊案應根據()決定是否向公安機關報案。
a.物業管理公司的制度 b.客人的明確要求 c.保安部的規模 d. 丟失財務價值
87、高層建筑消防管理的主要措施有()。
a.防火分割 b. 做好安全疏散準備工作 c. 設置自動報警設施 d. 設置照明和疏散標志
88、物業管理公司的治安管理工作應堅持()。
a.'預防為主,防治結合'的方針b. 物業內治安管理與社會治安工作相結合原則
c.'服務第一,用戶至上'的服務宗旨d. 治安工作硬件與軟件一起抓的原則
89、水體污染的種類有()。
a.病原體污染物 b. 需氧物質污染物 c. 機動車尾氣排放 d. 有毒化學物質
90、綠化養護管理的特點有()。
a.經常性 b. 針對性 c. 動態性 d. 固定性
三、判斷題(每題1分,滿分16分)。
91、物業管理企業對選聘的專業服務企業可以實行承包責任制。()
92、業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作,而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。()
93、商業場所不僅包括各類商店,而且也包括服務企業、娛樂場所和銀行等。()
94、搞好工業區的環境衛生工作,工廠職工負主要責任,物業管理公司要密切配合。()
95、竣工驗收是由政府建設行政單位負責,開發商和物業管理企業共同組織綜合驗收小組進行。()
96、房屋修繕工程質量分為'合格'和'優良'兩個等級,評定時各項工程均應達到規定的標準。()
97、運行電梯發生故障時,保養單位的專業人員負責搶修和電梯設備的大修更新。()
98、在集中式生活用水供應系統中,許多設備均屬于壓力容器,對其安裝與維修,應由物業管理公司的技術人員進行。()
99、車輛入庫后,車內貴重物品丟失由物業管理公司負責。()
第9篇 萬楊物業管理公司簡介材料
萬楊物業管理有限公司的簡介
蘇州工業園區萬楊物業管理有限公司是在原萬楊物業公司的基礎上于2001年12月由新加坡新工集團下屬新工產業管理服務私人公司和蘇州工業園區建屋發展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業管理資質的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產業管理服務私人有限公司(cpg fm)是新加坡工程集團的全資子公司。新工產業管理服務私人有限公司是最悠久、最權威的物業管理公司,公司除提供常規物業管理服務項目,還提供包括建筑設計審計、能源審計、室內空氣質量控制和增值服務等服務項目。在新加坡,cpg fm所管理的物業超過1000幢建筑物,總建筑面積超過800萬平方米,包括總統府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發展部、內政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學校、醫院、影劇院、圖書館、社區中心、博物館、警察局、監獄、消防站、高級公寓、海關關卡等大廈。
目前,cpg fm在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設立了分支機構,并進行廣泛的業務開拓及合作。在中國,cpg fm的業務已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場(大型商場)和甲級寫字樓等。
萬楊物業公司中方投資者園區建屋發展公司注冊資本超過3億元人民幣,開發面積超過150余萬平方米,是蘇州地區最大的房地產開發商之一,具有雄厚的經濟實力和技術力量。
合資后的萬楊物業公司擁有高素質的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內迅速增加到610余人,為適應公司在管理水平上達到國際高質量服務的要求,公司對新入職管理層人員學歷要求達到大專以上。
合資后的萬楊公司引進了新工在物業管理上先進的經驗,在管理上不斷精益求精,以國際化的標準管理企業。公司在2002年2月順利通過新加坡國際標準認證公司的iso9001:2000質量認證。合資后的萬楊公司依托新工強大的技術支持,同新工共享資源,有能力承接各種類型的物業項目,能夠向客戶提供全面的物業管理服務,致力于為客戶提供一站式的服務,并不斷提供增值服務,為客戶帶來更大的服務價值。
公司實行總經理負責制。設人事行政部、質管部、財務部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設體育中心項目部、科技園項目部、加城花園(涉外)項目部、嘉湖閣(涉外)項目部、翠湖雅居(涉外)項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部(管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區、聯建科技等)。
現公司所接管物業項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業廠區和住宅小區的管理上積累了較豐富的經驗,并獲得社會各界和專業部門的認同,在蘇州地區樹立了“萬楊”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優秀物業管理小區”的稱號,1999年榮獲國家“城市住宅優秀物業管理區”,2001年新加花園榮獲“江蘇省優秀物業管理小區”。
中新合資的萬楊物業公司根據園區外向度非常高的特點充分借助新方國際化、專業化的優勢,向客戶提供策略性的物業設施管理服務,與客戶以伙伴的關系共同發展,通過戰略資源的配置、有效性的管理措施,提供滿足客戶商業運作需求的服務,并將現代化的高科技技術運用到物業管理的過程中,全面提升其管理的科技含量。萬楊物業公司的宗旨是:確保并提升公司客戶的固定資產投資的價值;確保物業的可靠性和有效性以支持客戶的商業運作;維持一個安全、清潔和有益于商業運作的環境;保持物業與客戶的商業運作環境的一致性。
“創造優美環境、提供優質服務、吸引優秀人才。”萬楊物業管理公司在全體員工的共同努力下,開拓進取,精心打造萬楊品牌。
第10篇 全國物業管理師資格認定考試-物業管理實務試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣( )萬元以上。
a.50 b.300
c.500 d.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起( )日內,向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
a.30 b. 45
c. 60 d. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業,管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( )資質條件。
a. 一級b. 二級
c. 三級d. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后,招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起( )日內,按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
a. 7 b. 15
c. 30 d. 45
5. 在前期物業管理招標投標中,評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( )。
a. 可任選其中一個作為中標人
b. 應以報價最低的為中標人
c. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
d. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由( )與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
a. 各業主分別 b. 業主大會
c. 業主委員會代表業主 d. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由( )制定。
a. 建設單位 b. 購房人
c. 物業管理企業d. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的( )。
a. 設計工作 b. 工程監理工作
c. 開發建設工作d. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至( )之日止的物業管理活動。
a. 首次業主大會會議召開b. 業主大會成立
c. 50%業主入住 d. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業,原物業管理企業應向( )交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
a. 建設單位 b. 業主委員會
c. 政府主管部門d. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應當負責修復和賠償。
a. 裝修人b. 裝修企業
c. 裝修施工人員d. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內,業主未辦理入住及其相應手續的,( )。
a. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
b. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
c. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗方法。
a. 測量b. 敲擊
c. 使用d. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別,不包括( )。
a. 磚結構b. 木結構
c. 鋼筋混凝土結構d. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修,應該更加強調( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預防性維修 d. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
a. 日常運行 b. 客戶投訴
c. 維修和技術改造d. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法b. 藥殺法
c. 熏蒸法d. 誘殺法
19. 下列四項工作中,不屬于小區綠化日常養護工作的是( )。
a. 澆水b. 病蟲害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中,表述正確的是( )。
a. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
b. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
;c. 物業管理區域內發生刑事案件時,物業管理企業不承擔任何責任
d. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中,正確的是( )。
a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示
d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關,無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時,乘客應采取的正確措施是( )。
a. 確認電梯處于靜止狀態,撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或對講系統通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或對講系統,在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的,物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每( )不少于一次公布物業服務資金收支情況。
a. 三個月b. 半年
c. 一年d. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括( )和物業管理企業的酬金。
a. 物業服務成本b. 物業服務支出
c. 物業服務支出、法定稅費d. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
a.物業管理企業 b.全體業主
c.物業管理企業和全體業主 d.建設單位
26. 在業主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業管理企業( )。
a.提出計劃,房地產行政主管部門審核后劃拔
b.自行決定
c.與部分業主商議決定
d.與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
a.政府定價
b.政府指導價
c.業主定價
d.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時,物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
a.業主b.建設單位
c.施工單位d.監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產,須書面報請公司批準,采用的文書類型應是()。
a. 通知b. 報告
c. 請示d. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設
部令第110號),業主在辦理住宅裝飾裝修手續時,物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議,收取()。
a.管理服務費 b.審批費
c.施工現場管理費d.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
31. 二級物業管理企業資質證書由()頒發和管理。
a.國務院建設主管部門
b.省、自治區人民政府建設主管部門
c.省、自治區人民政府房地產主管部門
d.直轄市人民政府房地產主管部門
e.設區的市的人民政府房地產主管部門
32. 新設立的物業管理企業在申請資質時,除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外,還要持()向當地房地產主管部門申報。
a. 企業法定代表人的身份證明
b. 企業總經理的身份證明
c. 物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
d. 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
e. 物業服務合同
33. 物業管理招標的主體包括()。
a. 物業管理企業b. 物業建設單位
c. 業主大會 d. 業主委員會
e. 物業所有權人
34. 前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有()。
a. 簽訂合同的主體不同
b. 合同終止條件不同
c. 前期物業服務合同須經政府主管部門批準,物業服務合同則不需要
d. 前期物業服務合同屬于固定期限合同,物業服務合同屬于無固定期限合同
e. 前期物業服務合同屬于無固定期限合同,物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中,正確的有()。
a. 業主公約經業主大會通過后生效
b. 業主公約對全體業主具有約束力
c. 業主公約對物業管理企業具有約束力
d. 業主公約對物業建設單位具有法律約束力
e. 業主公約僅有道義上的約束力
36. 某物業竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有()。
a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b. 電梯公司應履行保修責任,并承擔維修費用
c. 建設單位應承擔此次事故的全部費用
d. 物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
e. 電梯機房屬物業共用部位,修繕費用應在專項維修資金中列支
37. 按使用功能劃分,物業可分為()物業。
a. 居住b. 公共
c. 商業d. 工業
e. 其他
38. 物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括()。
a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員
c. 交通疏導及管理員 d. 停車場保潔員
e. 停車收費員
39. 物業管理企業主營業務收入包括(&n
bsp;)收入。
a. 物業管理 b. 物業經營
c. 政策性虧損補貼d. 物業大修
e. 共用部位的租賃收入
40. 物業管理企業利潤總額包括()。
a. 企業所屬項目上交的管理酬金 b. 營業利潤
c. 投資凈收益 d. 營業外收支凈額
e. 補貼收入
41. 物業服務支出的構成不包括()。
a. 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
b. 物業管理企業財產保險費用
c. 物業共用部位、共用設施設備保險費用
d. 管理服務人員的工資
e. 項目管理處用房裝飾裝修費用
42. 按照《物業服務收費管理辦法》,物業服務收費實行()。
a.政府定價b.政府指導價
c.市場調節價 d.業主定價
e.政府與業主共同定價
43. 住宅專項維修資金可用于()。
a.彌補物業管理經費的不足
b.共用部位、共用設施設備的大修
c.共用部位、共用設施設備的更新
d.共用部位、共用設施設備的改造
e.共用部位、共用設施設備的日常維修
44. 下列關于物業服務費用包干制的說法中,正確的有()。
a. 由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
b. 管理服務利潤是固定的,不隨物業管理成本的變動而變動
c. 物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
d. 物業服務費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
e. 物業服務費用中不包括法定稅費
45. 物業管理信用檔案的建立范圍包括()。
a. 物業管理企業 b. 物業管理專業人員
c. 業主委員會 d. 建設單位
e. 物業使用人
三、案例分析題(共2題,每題20分。請根據背景材料,按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號 意 見 與 建 議
1 部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患
3 小區內停車秩序混亂,建議加強管理
4 小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理
5 常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8 建議小區外墻全部翻新
9 小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理
11 部分業主要求減免物業服務費
12 希望提供家政服務
13 部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些對此,物業管理企業應如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區,由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區召開首次業主大會會議,選舉產生了業主委員會,并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后,安排了該小區管理服務人員退場,但以部分業主欠繳物業服務費為由,拒絕移交相應的物業管理資料,拒不配合物業交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水,于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致,應由甲物業管理公司負責修繕。之后,乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業主提出的修復請求是否合理是否應由乙物業管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業管理公司的做法是否妥當 如果您是該公司的負責人,如何處理業主的投訴(4分)
問題3:該小區的前期物業服務合同何時終止 (3分)
問題4:甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下,乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗(6分)
2006年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1.c 2.a 3.c 4.c 5.d 6.d 7.c 8.a 9.d 10.d 11.b 12.a 13.c 14.b 15.d 16.c 17.b 18.c 19.d 20.a 21.b 22.c 23.c 24.b 25.b 26.a 27.d 28.b 29.c 30.a
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選每個選項0.5分)
31.bd 32.acd 33.bce 34.abe 35.ab 36.ac 37.acde 38.cde 39.abd 40.bcde 41.be 42.bc 43.bcd 44.ad 45.ab
三、案例分析題(共2題,每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分, 每項0. 5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態,及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場,統計業主損失情況(1分),積極向業主做好解釋工作,告知業主在保修期內,房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位),積極與建設單位聯系修繕,隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答'2005年7月31日(24時)'或'2005年8月1日(零時)'均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用,應通過業主委員會督促,物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下,對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
第11篇 物業區交通管理守則
物業園區交通管理守則
為維護園區的交通秩序,保證園區內業主(住戶)享受寧靜、整潔的居住環境,特制定本規定:
1、進入園區車輛須服從管理處管理,駕駛人員應遵循交通信號和標志,按規定路線10公里/小時低速行駛。
2、所有外來車輛未經許可不得進入園區,車容不整和畜力車不得進入園區,違者交清潔費50元。
3、禁止拖拉機駛入園區。凡經本管理處批準進入的施工車輛,應在18:00時至22:00時進出園區。
4、管理處為車輛提供停放場地,收取場租,并義務對車輛進行指揮。車輛及車內財物丟失、損壞,本管理處概不負責。
5、進入園區的車輛必須按保安員指定的車位停放,凡不聽指揮或擅自亂停放的,每次交管理費50-100元。
6、凡業主(住戶)要求長期停放的車輛,可按管理處通知的時間向管理處申辦月卡或年度卡,并按管理人員指定車位停放。
7、進入園區的車輛應慢行,時速不得超過10公里,進入地下車庫時速限5公里以下,嚴禁超速行駛。
8、禁止車輛在園區內鳴喇叭,違者每次交管理費50元。
9、不可擅自在園區內洗車、修車或清掃車上的廢雜物在地面,否則賠償清潔費用100元。
10、禁在園區內任何場所試車、練車,違者交管理費100元。
11、進入園區的車輛要自覺維護園區的道路、綠化草坪、花樹及公用配套設施,如有損壞者,照價賠償。
12、禁止運載易燃、易爆和有毒物品的車輛進入本園區,有特殊原因需征得管理處允許方可駛入。
13、除執行特殊任務的公務車、消防車、軍警車、救護車外,其它車輛一律按本規定執行。
第12篇 順昌物業管理公司簡介材料
合肥順昌物業管理公司的簡介
隸屬于合肥城改投資建設(集團)有限公司的合肥順昌物業管理公司,是一家“獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發展”具有獨立法人資格的國家一級資質物業管理企業。公司現設有總經理室、副總經理室、財務經營部、辦公室、質量管理部、秩序維護部、工程技術部、企業策劃部、人力資源部等八個部門,擁有員工400余人,中高層管理人員均取得建設部頒發的全國物業管理企業經理上崗證。公司目前管轄范圍包括合肥市中級人民法院、中石化大廈、中國銀行安徽省分行、合肥市科技館、安徽省總工會、合肥市民政局、合肥市司法局、仁和大廈、網迅大廈、興業銀行合肥分行、城改集團辦公樓、安徽農村信用社聯合社辦公樓、金娟廣告公司辦公樓、永盛裝飾工程有限公司辦公樓、琥珀山莊、新景花園、琥珀新天地、柏莊春暖花開、應流花園、城隍廟市場、三十頭工業園、合肥六中、合肥幼兒師范學院、潘集區政務服務中心、潘集區文體局辦公樓、潘集區建設綜合樓等多處物業,建筑面積共計200余萬平方米,居民20000余戶。
總經理提出“業主至上,服務為本”的工作宗旨,公司堅持社會效益帶動經濟效益,物質文明和精神文明同步發展。順昌人辛勤的工作,不僅獲得廣大業主的信任,而且贏得了良好的社會信譽,所管轄的琥珀山莊小區1996年連續獲得“合肥市物業管理優秀住宅小區”、“安徽省城市物業管理優秀示范住宅小區”、“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號;仁和大廈、合肥市中級人民法院項目近年分別獲得“合肥市城市物業管理優秀示范大廈”“安徽省城市物業管理優秀師范大廈”稱號。2000年9月21日,公司獲得iso9000國際認證證書,這是安徽省物業管理行業中首家通過認證,這不僅標志著我省物業管理水平實現與國際接軌有了零的突破,而且填補了我省物業管理行業的一項空白,2008年我公司又順利通過了iso9000:2008版認證,更充分表明了我公司對iso9000工作從認知度、認可度到執行力三方面都有了全面的提升。公司自成立至今,還先后獲得各類榮譽多達四十余項。中央電視臺、人民日報、文匯報、中國建設報、安徽電視臺、安徽日報、新安晚報、合肥晚報等國家、省、市新聞單位對我公司的物業管理工作給予充分肯定。
琥珀山莊良好聲譽迎來了*、朱
