第1篇 物業管理知識問答題-5
物業管理知識問答題(5)
1、小區內綠地改建停車位等應怎樣辦理手續
《物權法》第七十三條規定:“建筑規劃區內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”
第七十六條規定:“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數過半數的業主同意。”
因此,綠地改建停車位等,須經專有部分建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。然后再到相關部門辦理法定手續。
2、小區內的停車泊位歸誰所有業主支付的車位租賃費歸誰所有該怎樣支配
業主在買房時,可以通過簽訂合同的方式從開發商處獲得車位的歸屬。但占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業主共有。(《物權法》第七十三條有明確界定。)
由于使用和管理的需要,將共有部分的車位租賃給部分業主使用,又屬于共有的專有使用權。這部分業主所付出的費用既租賃費,也就是使用費。這部分費用的歸屬,從性質上來講作為共有權益收益,應歸全體業主按份所共有,既扣除物業管理企業必要的勞務以及建設停車位和購買必要的附屬設施費用之外,剩余部分應當充入小區物業維修資金或由小區全體業主共同支配。
3、出租房物業費應由誰交
《淄博市物業管理辦法》第42條規定:“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。”依據上述規定,業主向物業管理企業交納物業服務費用,是業主個別局物業服務合同應盡的義務。
房屋出租合同中對物業管理費的交納有約定的話,應依照約定。但業主與承租人的約定只能約束合同中作出約定的雙方,不能以此對抗物業管理企業。如果合同中約定承租人交納而承租人未交納的,作為承擔連帶責任的業主應當交納。但其交納后,可依據與承租人在合同中的約定向承租人追償。
4、小區業主是否又權審查物業管理企業費用支出
這要看小區物業管理費的形式。國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》第九條規定:“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業管理費用。”也就是說,物業管理費有兩種存在形式。
“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定的物業服務費用,贏余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余部分全部用于物業服務合同約定的支出,節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行包干制的,物業公司每年公布一次收支情況,業主大會主要考核物業公司的服務質量,沒有審計權利。但是實行酬金制的,五月管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并每年不少與一次公布物業服務資金的收支情況。業主大會或者業主對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。
《物業服務收費管理辦法》第十三條規定:“物業服務收費采取酬金制方式,物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。”
5、因五月管理企業在履行物業管理義務中存在瑕疵,業主要求降低物業管理費是否合理
物業管理企業未按照約定為業主提供符合雙方約定的標準服務,系違約行為,應承擔違約所產生的法律后果。鑒于業主實際上已經接受了物業管理企業的物業服務,可適當減少應交的物業管理費金額。
物業管理企業違約行為主要表現在:對公共部位、共用設施設備維護管理不善;對物業管理區域內的衛生、綠化、公共秩序等未盡管理職能,造成物業環境惡化;未經業主同意,許可他人利用物業設置廣告等經營性設施,或者將物業管理權發包給他人等。如果業主或業主委員會有證據證明物業公司存在上述違約行為,物業公司應承擔響應的違約責任。
6、裝修時,私自拆改承重墻是否違法
《物權法》第七十一條規定:“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利。業主形式權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。”房屋的承重結構是建筑物的重要共有部分,是絕對不能私自拆改的。
7、物業管理企業的哪些事情需要業主委員會協助管理或者需要向業主委員會匯報物業管理企業不配合業主委員會的工作,業主委員會該怎么辦
業主委員會有權力和義務按照法規規定和物業服務合同約定,監督物業管理企業的工作。一般來講,業主委員會主要是在服務質量與財務監管兩方面形式監督權力。服務質量應根據物業服務合同約定來評判,財務監管主要包括按實結算部分的收支情況、公共收益情況、維修資金使用情況的監督管理。
物業管理企業讀業主委員會的工作不配合的,業主委員會應根據物業服務合同約定向物業管理企業交涉,要求其履行物業服務合同規定的義務。物業管理企業拒絕履行服務合同規定的義務,拒絕接受業主委員會監督的,業主委員會應當向全體業主公告,并可以召開業主大會解聘物業管理企業,直至追究物業管理企業的違約責任。
8、物業管理企業私自經營小區的共有部位或者共有設備,業主如何維權
根據《物權法》和《物業管理條例》的相關規定,共有面積和共有設備為全體業主所共有,是全體業主的共同財產,業主可以要求物業管理企業停止經營。如果物業管理企業不停止經營的話,那么利用共有部位或者共有設備賺的錢,應歸全體業主所有。可將這部分收益補貼物業管理費的不足,也可直接納入維修資金中。
9、剛買的新房在辦理入住手續時,有的物業管理企業要求一次性交納一年的物業管理費用,否則不給辦理入住手續。提前預收物業管理費是否合理
考慮到物業管理企業的正常運轉,預收一定的物業管理費是合理的,有關法規也允許物業管理企業預收費用(如實行酬金制的)。但是這種預收應當有一定的限度,從物業管理費的構成來看,有按年、按季度、按月收取的,如果一次性、長時間預手各項物業費用就不合理了。
10、開發商收取物業費作為交房條件是否合法
部分開發商在交房時,要求購房人以先行支付物業服務費等作為入住條件,是沒有法律依據的。物業服務費是物業管理企業基于物業管理合同向業主收取的服務費用,應由物業管理企業收取,而不應由開發商收取。開發商應按《商品房買賣
合同》的約定按期交房,如以交納物業服務費做房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,開發商應承擔逾期交房的違約責任。
依據《合同法》第六十七條規定,當事人互負義務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付物業服務費作為房屋交付條件的,開發商不得以購房者先行支付物業服務費用作為房屋交付條件。購房者雖有交納物業服務費的義務,但權利人應為物業管理企業,而不是開發商。如因此使開發商逾期交付房屋的,開發商應承擔逾期交房的違約責任。
11、業主交納的車位費是地面使用費還是車輛保管費二者有何區別
小區物業服務企業在停車泊位上收取的一般是使用性收費,不是車輛保管費的性質。我國《合同法》的第19章專門規定保管合同。保管合同又稱寄托合同、寄存合同,是保管人保管積存人交付的保管物,并返還該物的合同。保管合同以物品的保管為目的,停車泊位的使用并沒有此目的,也不存在物業服務企業返還車的行為;保管合同轉移標的物的占有,而停車泊位的使用并不轉移對車的占有,也沒有占有的意思表示;停車泊位的使用合同是承諾性合同,不以車位的實際交付為合同成立要件,更不以車輛的交付為要件,而保管合同屬時間性合同,以車輛的實際交付保管時才成立。車位合同的標的是車位范圍內場地設施的使用權,而保管合同的標的是車輛。停車泊位使用合同,供方提供的是場地使用權和服務,保管合同提供的除服務之外主要還是對標底物的返還的保證;停車泊位使用合同的價格依車位的大小及車為的緊張程度隨市場波動,而車輛保管合同則通常要與車輛的價值相關聯。停車泊位使用合同如使用人不支付費用,對方沒有留置權,而對車輛保管合同言,法律賦予了留置權。
12、業主小區內被打物業公司是否承擔責任
案例:盧先生夜間回家時,在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生遂向人民法院起訴,狀告物業管理公司違約,未盡到安全保護的義務,要求物業公司賠償其損失。但是,人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產生疑問:物業公司與業主簽訂了《物業管理服務合同》,向業主收取了物業保安費的情況下,物業公司對業主人身受到的傷害是否應承擔民事賠償責任
解析:盧先生與物業管理公司簽訂了《物業管理服務合同》,雙方形成的是合同法律關系,只要物業管理公司按照《物業管理服務合同》中約定的保安服務事項履行了合同義務,物業公司便不承擔業主的人身保險責任。雖然物業管理公司在合同中承諾了保安服務,但這種“保安”系確保物業使用的方便安全,以及小區公共秩序的良好與穩定,而不是廣義上的社會安全。擔負業主的人身、財產安全已經超出了《物業管理服務合同》約定的一般保安服務事項。對于業主的人身、財產損害賠償責任,可由物業管理公司與業主在物業管理合同中作出特別約定,沒有特別約定的,物業管理公司不承擔業主的人身、財產損害賠償責任。由于盧先生與物業管理公司在《物業管理服務合同》中沒有上述特別約定,因此法院判決物業管理公司不承擔盧先生的損害賠償責任。
13、小區內車輛被盜物業公司是否應承擔責任
案例:a公司購買了一輛面包車,該車由其職員周某上下班開回某小區停放,a公司按月交納停車費。某日早上,周某取車時發現該車不翼而飛。a公司在報案之后,向人民法院提起訴訟,以物業公司違反保管合同為由,要求物業公司賠償其損失。但是,人民法院卻判令駁回a公司的訴請。a公司不解:自己已經按月向物業管理公司交納了停車費,物業管理公司應當有保管的義務,為什么車在小區被盜,物業公司卻不用承擔賠償責任
解析:本案中,人民法院認定物業管理公司收取停車費、發放停車證、指定停車位等行為并不表示a公司與物業管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當事人約定一方將物交付他方保管的合同,保管合同的成立不僅須有當事人雙方的意思表示一致,而且須有寄存人將保管物交付保管人,寄存人交付保管物是合同成立的要件。a公司將車停在物業管理公司指定的停車位并不表示其已將車的保管責任轉移至物業管理公司,a公司支付了停車費并不表示其與物業管理公司成立了有償保管合同。因此,法院判決對a公司的賠償請求不支持。
14、房屋質量缺陷能拒物業費嗎
問:我購買了一處房產,現發現該房質量有問題,我一直在和物業公司交涉,要求維修,請問,在物業公司將房屋維修好之前我能否拒交物業管理費
答:一旦你在辦理完接收手續(即入住手續)之后才發現房屋存在質量問題,則分兩種情況區別對待:(1)若房屋質量不是主體結構存在問題,未嚴重到足以解除購房合同的情況下,則應繼續交納物業管理費。因為房屋質量問題是基于你與開發商簽訂的購房合同,,當質量問題較小,不足以解除購房合同時,如裝修工藝稍次,局部出現滲漏等,你應與開發商協商解決房屋質量問題或索取經濟補償。物業管理費是業主有償享受物業管理服務所發生的費用,業主只要實際接收了物業就享受了服務,因而必須向物業管理公司支付管理費。房屋質量問題與物業管理問題分屬于兩個不同的范疇,二者不能混為一談。(2)若質量問題嚴重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,業主仍應交納物業管理費,直至合同解除為止。
15、開發商承諾的物業管理服務內容沒有兌現怎么辦
某小區業主問:購買某樓盤房子的時候,該樓盤開發商承諾以后物業公司會提供24小時熱水,受此吸引才買了房子。然而,等拿到房入住后,卻發現沒有這一服務。想問一下可否就這一點要求開發商賠償損失
答:首先需要確定的是沒有提供24小時熱水服務的原因。第一種情況是,該樓盤不具有供應熱水的硬件設施,或者雖然有硬件設施但不能滿足24小時供應。第二種情況是,開發商選擇的前期物業管理公司未按前期物業管理合同的約定提供該項服務。第三種情況是,業主選擇的物業管理公司未按物業管理合同的約定提供該項服務。第四種情況是,由于使用成本等原因,大部分業主不愿使用該項服務而未要求物業管理公司提供。
在上述第一、二種情況,開發商均應承擔責任。第一種情況下,開發商未按承諾配置供應熱水的設施,顯然屬于違約行為。第二種情況下,雖然是物業管理公司違約,但前期物業管理公司是開發商選擇的,開發商有義務督促其嚴格履行前期物業管理合同;若其未提供開發商承諾給業主的服務,開發商應向購房者承擔責任。
在上述第三、四種情況,則一般不能歸責于開發商。第三種情況下,違約的是業主選擇的物業管理公司,與開發商之間不存在因果關系,業主只有根據物業管理合同向物業管理公司追究違約責任。第四種情況下,是業主大會決定不實施該服務,并非開發商或物業管理公司的原因,個別希望使用該項服務的業主此時一般只有尊重大部分業主的選擇。
16、未簽物業管理協議書,業主可不交管理費嗎
某小區業主問:我們小區的物業是由開發商自己的物業公司管理的,該物業公司并沒有和我們業主簽訂物業管理服務協議,請問我們是否可拒交物業管理費
答:近年來,隨著住宅小區實行物業管理的普及,物業公司與業主之間的糾紛日漸增多,本案就是一例。本案的關鍵在于物業公司與業主之間受否成立了物業管理服務合同關系。
第2篇 物業公司住戶文件提供管理控制程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp 6.4物業公司提供給住戶的文件管理控制程序頁碼: 1/2
1.目的:
對提供給住戶及住戶管理機構的文件的制訂、審批、傳送、查閱實施控制。
2.適用范圍:
適用于公司對所管理的小區向住戶提供文件的控制。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.5章
3.2 iso9002標準第4.5章
4.職責:
4.1日常管理業務中需要提供給住戶的文件由各相關部門制訂。
4.2新的物業項目入住時的住戶公約等文件由經營管理部或由副總經理指定人員負責制訂。
4.3管理者副代表負責對住戶提供文件進行規范性審查。
4.4管理者代表負責提供給住戶的文件的審批。
4.5綜合辦公室負責提供給住戶的文件的發放工作。
5.工作程序:
5.1提供給住戶的文件的制訂:
5.1.1各相關部門在管理業務工作中需要向住戶發出文件時,主要是指維修、管理需要住戶配合時;制訂或修訂有關規章制度需要告知住戶時;需要召開產權人會議時;需向住戶發出臨時通知時,各相關部門負責文件的起草。
5.1.2根據物業管理方案和合同的要求,每年由經營管理部應對上年物業管理費用的收支作出總結,并制訂本年的管理工作計劃。
5.1.3新承接的物業項目,總經理應指定項目小組或特定人員在住戶入住前應準備住戶公約及其它管理文件。詳見ej-qp3.2《物業的入住管理》。
5.2提供給住戶文件的審批和標識:
5.2.1各相關部門完成文件起草工作后,由管理者副代表進行審查、 批準。
5.2.2文件審批后由綜合辦公室進行打印、標識,并登記在《文件/資料一覽表》上。
5.3提供給住戶的文件的發放:
5.3.1文件經過審批打印后,各相關部門加蓋部門印章之后進行發放。
5.3.2會議通知、整改通知、收費通知等涉及到全體住戶的文件可通過信箱分發,也可通過張貼方式通知住戶。
5.3.3管理工作報告或費用收支情況等應提供給全體住戶及其代表機構,可在開會時在小區宣傳欄公布。
5.4文件更改:
5.4.1提供給住戶的文件發生修改時,必須經原審批人復審,發放給住戶時需要聲明舊文件作廢。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《文件/資料一覽表》 ej-qr-qp6.4-01
第3篇 港式物業管理專題介紹5
五、業主參與大廈管理的形式
當業主購買多層建筑物的單位時,亦同時擁有該大廈不可分割的業權份數,因此參與該大廈的日常管理應該是業主的基本權力。在香港,業主參與大廈管理形式通常有三種:即業主委員會、業主立案法團及互助委員會。
(一)業主委員會
通常大廈公契里都列明了業主委員會的組成方法及動作程序。因此,其權利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業經理提供意見及作出建議。
管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業主大會,并選舉產生業主委員會。此后業主委員會須每年召開一次大會,每次召開大會及討論內容均須按一定的民主程序進行。業主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業主查閱。業主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外,亦應該按管理者的要求,隨時召開會議。至于業主委員會的權限可大到召開全體業主大會,如大會通過多數決議案后,可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業主委員會是不可發出類似的終止通知的,業主委員會具體權限還看大廈公契是如何規定的。
(二)業主立案法團
業主立案法團是根據《建筑物管理條例》規定而成立的獨立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權力。所以法團在法律上代表所有業主管理該物業的公共地方與設施,可以任免物業經理或物業管理公司及監督其工作表現。
成立法團的第一步就是召開業主大會,并選出管理委員會,然后再由委員當中選出一名管理委員會主席,如公契有規定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內,必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業主注冊后方成為法團。有了業主立案法團,各業主在該建筑物所享有的權利、權力、特權及所負責任等就都交給了法團去運用及執行。
事實上,法團是透過管理委員會代表業主處理一切有關他們利益的事情,而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務。根據規定,法團須于成立之日15個月內召開法團的第一周年大會,其后每年須召開業主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次,管理委員會必須容許業主或業主書面授權人士在合理時間內審查帳目,并且須定期向業主報告處理法團事務的經過。與業主委員會相比,法團的權能要大得多,而且能更好地代表物業主的利益,因此在1993年頒發的《建筑物管理條例》中就已規定,一座大廈如成立了業主立案法團,那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業主委員會,也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。
(三)互助委員會
互助委員會是由大廈住客(包括業主與租客)組成的志愿組織,其基本目標是使各住戶發揚睦鄰精神、團結互愛、提高責任感以及改善大廈內的治安居住環境和在一定程度上執行樓宇管理工作。互助委員會最少要有三人,即主席、秘書及司庫各一名,由居民自行選出,然后向政務總署提出申請,獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業主及租客自發成立的組織,其活動一般不可以使用管理費,而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務署等申請贊助。
另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優惠價錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理,因此,也是由房屋委員會來聘請專業物業管理公司來管理這些物業,通常一個管理合約期為兩年,互助委員會的意見對物業管理公司能否在合約期滿后得到政府的續約也有相當的影響作用。
與業主立案法團相比,互助委員會對大廈管理的參與相對較少,而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動,聯絡居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外,每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個),但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講,法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。
目前在國內由外商管理的高檔外銷物業中,已開始引用港式的大廈公契,但業主能夠參與大廈管理的形式僅限于業主委員會,政府還沒有相應的法律或條例來支持及接受業主立案法團的成立。
第4篇 物業綜合管理體系文件控制程序
物業綜合管理體系文件的控制程序
1.目的:按綜合管理體系的要求對文件進行有效的控制。
2.范圍:所有綜合管理體系文件
3.職責:
4.操作程序:
工作流程圖說明記錄
1、綜合管理體系文件要加蓋'受控文件'印章。
2、文件的發放由品質管理部統一負責,并在《文件發放(回收)登記表》中登記備案。
3、當綜合管理體系文件持有者調離崗位或離開公司時需辦理交還手續。
4、綜合管理體系文件的修改,由建議人填寫《文件更改申請表》,上報主管領導。
5、主管領導簽署審核意見后至品質管理部
6、品質管理部根據主管領導批準的修訂意見,將全部受控的原綜合管理體系文件實施文字處理。
7、手冊的更改采用換頁形式。
8、修訂完成后的綜合管理體系文件由品質管理部按規定范圍重新發放。
9、對于失效的文件由品質管理部及時收回,并在《文件銷毀審批表》予以記錄。
10、若因任何原因而保留失效文件時應進行適當標識。
11、對于作廢文件由相關部門填寫《文件銷毀審批表》,經管理者代表批準后,由品質管理部負責統一銷毀。《文件發放(回收)登記表》c*4.2.3-01-f01-01
《文件更改申請表》c*4.2.3-01-f03-01
《文件銷毀審批表》 c*4.2.3-01-f07-01
第5篇 物業管理公司安防保安培訓資料
1.物業管理的'物業'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅區各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。
2.'物業管理'是指什么
答:是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修管理和位業主、房屋使用人提供的服務。
3.什么要實行物業管理
答:是為了適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求,建立業主自治與與物業管理相結合的物業管理新體制,規范物業管理行為,提高城市住宅區物業管理水平,為小區居民創造和保持政界、文明、安全、方便的居住環境,延長物業使用年限及確保其功能的正常發揮,事業主的物業保值、增值。
4.業管理的'業主'和'房屋使用人'是指什么
答:業主是指住宅區內各類房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非業主使用人。
5.物業管理企業的作用是什么
答:為業主創造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環境;
提高城市管理的社會化、專業化能力;
延長物業使用年限確保其功能的正常發揮;
使業主的物業保值、增值。
6.安防的職責是什么
答:安防的職責是:
a)安防員上崗必須穿制服,佩戴裝備(對講機),嚴整儀容,糾正違章時先禮,必須做到以禮待人。
b)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發現違法犯罪分子要及時匯報領班及部門領導。
c)值班安防人員要認真做好放火、防盜、防劫工作,認真檢查設備設施,發現安全隱患立即查明情況,排除險情,并及時報告領班吉部門領導,確保管區的安全。
d)執勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發現可疑的人、事、物,預防案件、事故的發生,力爭做到萬無一失。
e)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財產不得隨便亂用。
f)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對在崗位發生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記載。
g)對業主及訪客的進出機動車輛應行軍禮放行。
h)嚴格執行交接班制度、按時按規定交接班。
i)對小區的住戶做好公司的規章制度及治安保衛的宣傳工作。
7.有禮貌的查詢進入小區的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關住戶。
8.若發生案件,應采取一系列步驟以協助破案:
(1)立即匯報部門領導和撥打110電話,并留在現場直至公安人員到達;
(2)切勿移動或容許他人移動、觸摸現場物品,保留現場證據,方便取證工作;
(3)禁止任何人在現場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現場,以方便公安人員現場調查;
(4)向公安人員提供相關案件詳情。
9.小區對裝修施工單位與那些規定
答:進入小區的施工單位必須有裝修企業的《營業執照》、《資質證書》和裝飾裝修圖紙。與物業管理公司簽訂《裝修安全責任書》和《裝修施工承諾表》,并領取《施工許可證》。
辦理《臨時出入證》,交身份證復印件兩張、申報工種、人數(暫住人員)、裝修時間。辦理《臨時出入證》須向公司繳納工本費n元/人。
保證公共設施完好,保持住宅、綠地、道路政界、美觀;不亂協、不亂畫、不亂堆建筑材料,裝修建筑垃圾必須袋裝(編織袋或麻袋),定時堆放指定地點。
保證安全施工,落實防火措施,由于違章所造成的事故,由施工隊負一切經濟損失和法律責任。
裝修時間為8:00-12:00,14:00-20:00,非此時間段,不得裝修(發出噪音)。
裝修施工人員的車輛一律不得進入小區。
10.什么是業主大會什么是業主委員會
答:業主大會是全體業主組成決定本物業管理重大事項的業主自治組織。
業主委員會是業主大會的常設執行機構,經所在地政府物業管理主管部門登記確認批準成立后,維護全體業主的物業權益,依法行使各項權利,業委會委員從全體業主中產生。
業主大會和業主委員會均應受物業管理主管部門的指導和監督。
11.物業管理公司和業主委員會的關系是什么
答:物業管理公司與業主委員會共同管理者一定范圍的物業,是平等的,雙方存在一定的法律關系和經濟關系。
法律關系是:業主委員會和物業管理公司是委托和受托、聘用和受聘的關系。
經濟關系是:物業管理企業提供的物業管理服務是有償的,在提供一定的物業管理服務的同時應獲得相應的報酬。同樣,業主在享受物業管理服務的同時也應付出相應的費用。雙方的經濟關系是通過物業管理委托合同確認和保證的。
12.日常工作中常遇問題及解答。
1)如有業主想裝有線電視,找到我們,請我們帶為辦理,如何解釋
答:a.如果是初裝戶,代辦費為n元,請住戶繳納初裝費n元(別墅的價格),將身份證和聯系電話留下,兩天內可以代為辦理。b.如果是移機,代辦費為n元,請住戶繳納移機費n元,將身份證、最近一次繳納有線電視費用單和聯系電話留下,兩天內可以代為辦理。
2)如果業主家戶外水表爆裂,找到我們,如何解釋
答:由于水表產權系屬自來水公司所有,任何人不得隨意更換,因此,請住戶自己來聯系自來水公司丁卯分公司,反映情況。也可以我們代為反映情況。自來水公司丁卯分公。
3)春節期間,如業主家中水電出現問題,到門衛處報修,如何解釋
答:一方面安慰業主寬心,一方面立刻撥打電話………反映情況,或直接撥答手機………..找*****(水電維修工),問清何時能來后,向業主解釋。
4)如有訪客來訪,如何接待
答:當值安防應敬禮,并說:'您好,請問你找那一棟,那一位'
如果對方準確說出姓名、位置,應詢問是否已聯系過,如已聯系過,應敬禮放行;如未聯系,應讓對方車輛靠邊活到值班室登記,并聯系對方要找的住戶。如業主確認,可禮貌放行。如業主不在家,或不愿意相見,應禮貌的向對方說:'對不起,你要找的住戶暫時不在家,請您下次再來。'
如果對方不能說出要找的住戶的姓名或位置,應請其到值班室登記,并請他主動電話聯系,或我們聯系業主確認。
如果來人不愿登記或說不出要訪的人的姓名及樓棟且要強闖小區時,應立刻匯報領班,并撥打報警電話*****,領班應在5分鐘內抵達現場。
如果來人是裝修
施工人員,應核對有無有效的臨時出入證,如有,驗證后,應登記后放行;
如果沒有,則要求其辦理臨時出入證后方可進入。
如果來訪人員攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時,當之安防應禮貌的拒絕物主講此類物品帶入小區。
13.如有住戶要求寄存物品并代為保管時,如何解釋。
答:如果寄存為普通物品,應請其說出明細來,簽字確認,并說出來取時間,原則上不應超過三天。如超期未取,應將物品上繳領班,做好詳細的值班紀錄。
如果為貴重物品,應委婉拒絕;如對方請求代為保管時,不得超過一天,并請其簽字確認。如超期未取,應立即將物品上繳領班,做好詳細的值班紀錄。
14.大宗物件出小區,應如何處理
答:應確認對方身份,如對方為業主,應請其填寫物品放行登記表,填寫無誤后,禮貌放行;
如對方不是業主,應請其填寫物品放行登記表,并請其聯系業主或直接聯系業主確認;確認無誤后,禮貌放行;如有誤,應制止其出小區,并聯系業主到現場確認。
15.突發事件處理程序:
快速反應原則:
--正門當值安防一名3分鐘內趕至現場;
安防領班3分鐘內趕至現場。
統一指揮原則;
--處理突發事件有主管經理負責統一指揮;
特殊情況下,有安防領班負責統一指揮。
服從命令原則:
--任何工作人員須無條件服從主管經理的命令,安防領班負責對突發事件的處理過程的詳細記錄。
團結協作原則:
1)盜竊。
當安防員、安防領班發現有盜竊現象或接到盜竊安防時,立即用通訊器材(對講機或電話)想安防領班/主管經理報告現場的具體位置,然后留在被盜現場,或迅速趕到被盜現場,維護現場安防,保護現場,禁止一切人員進出現場:
a.安防員到達現場后立即了解被盜的具體地點、時間及情況;
b.安防員到達現場前,案犯已逃離現場時,可用電話或對講機報告,但在使用時對講機公用頻道時不應隨意泄漏案件的性質。正確的呼叫對講術語:'隊長,請你速到**位置;
c.安防員到達現場時,如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通訊器材向領班匯報。
安防領班接到報告后立即用通訊器材交待前后門衛,并迅速趕赴現場指揮:
d.對案發現場進行保護;
e.領班到達現場立即了解案情及相關資料(詢問筆錄),根據案情需要及案件損失大小向公安機關報告案情。
2)打架斗毆
當值安防在巡邏發現打架斗毆行為或接到打架斗毆安防是:
a.應立即上前制止或迅速趕赴現場制止,同時向保安領班報告具體位置,以傷人數、參與打架的人數;
b.將現場圍觀的人員隔離或勸離現場,維護現場的道路交通安防,保護好現場;
安防領班接到報告后,3分鐘內趕至現場,領班到達現場后,立即了解案情及相關資料,根據現場的事態做出布置:
--對事態輕微的事件進行調解,事后向公安機關報案;
--對事態嚴重的,應立即報告公安機關。
3)搶劫
當值安防巡邏中發現搶劫或接到搶劫報案時:
a.應立即制止或趕赴現場制止,對現場進行保護,同時向領班匯報;
b.向事主了解搶劫過程中人身是否受到損傷及財務的損失情況,如事主受傷則應視其傷勢的情況送醫院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人時,應采取:'敵逃我追,敵強我纏,一邊追一邊聯絡'的方法,等支援的安防或公安人員趕到現場后一起擒獲,以免造成不必要的損傷。
4)兇殺
當值安防巡邏中發現兇殺行為或接到兇殺報案時:
a.立即向安防領班匯報,并制止犯罪行為,對現場進行保護;
b.封鎖案發現場,在公安機關人員到達前,堅決禁止任何人進出現場(如受害者家屬、朋友等)
c.對傷者應立即報救護車送往醫院搶救;
d.公安人員到達時,立即向公安機關報告。
5)中毒(如住戶煤氣、食物中毒等)
當值安防巡邏中發現有中毒情況或接到中毒報案時:
a.立即向安防領班匯報,并留在現場或趕赴現場切斷毒源,使毒物不再擴散,疏散現場周圍的圍觀者;
b.對煤氣中毒者,盡快將中毒者撤離現場,將中毒者移到空氣通暢處,松開衣扣和腰帶,并盡快報救護車送往醫院搶救;
c.對其他類別的中毒者,應盡快將中毒者撤離現場,消除口腔異物,維持呼吸道通,注意保溫并立即報救護車送往醫院搶救;
d.將中毒人數、地點及搶救措施報告給領班領班接到報告后,立即趕赴現場搶救:
e.維護現場,疏散人群及搶救中毒人員;
f.調查中毒原因,核準毒源是否已切斷,防止有漏毒現象而繼續造成不必要的傷亡;
6)交通意外事故
當值安防巡邏中發現有交通意外事故或接到交通意外事故報案時:
a.立即向領班報告發生交通意外事故現場的具體位置
b.留在現場或迅速趕赴現場維護交通安防和保護現場,搶救傷者領班接到報告后,立即趕赴現場搶救:
a.維護現場安防、交通安防;
b.將重傷者報救護車送往醫院搶救
7)可疑爆炸物品
a.迅速報警,不要輕易動可疑爆炸物,盡可能保護、控制現場,并立即通知公司領導和各部門經理人員到場。
b.各部門人員到現場后的職責:布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現場;同時報告公安機關。
c.工程部立即關閉可能引起惡性事故的設備,撤走可以移動的貴重物品。
d.總經理、副總經理立即組織臨時指揮部,組織指揮各項工作,統一指令采取撲救,布置善后工作。
e.值班經理、客務經理傳達指揮部的指示,協調工作,記錄現場處理經過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。
f.辦公室做好搶救傷員的準備與急救中心聯系。要求物業公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅守崗位,配合排除險情。
16.我國消防管理的方針是'預防為主,防消結合'。消防設備保證隨時有效地供水至關重要,物業管理公司應該怎樣加強對消防設備維修管理哪
答:消防設備維修管理:1、對于室內消防設備與室內供水管道部分的維修相同,室外的管道,應做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應
按有關規定進行定時檢查、保養及試驗工作,不合格的應及時更換;3、儲水池應存足夠的水量,并隨時補足;離心泵及其電機,定時檢查保養并設置備用水泵。
17.門衛是物業安全的第一衛士,在物業治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛工作嗎
答:門衛的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務:1、提供引導服務及簡單咨詢服務。2、幫助用戶及客人有安防地乘電梯出入。3、當大堂人流過多擁擠時,引導部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時,為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務。
18.巡邏是物業安全的又一保障,必須加強安防巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規定
答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經許可,不許進入用戶的房間內。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。
19.我國消防管理的方針'預防為主,防消結合'一旦要發生火警時你知道應急措施嗎
答:發生火警時的應急措施:1、打'119'并報告上級;2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險區;5、嚴防壞人趁火打劫;6、協助有關部門做好善后處理工作。
20.火災起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎
答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。
21.噪聲污染妨礙人們的工作,學習和生活,你知道產生噪聲污染的類型嗎并說出物業環境噪聲污染的控制方法。
答:噪聲污染的產生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區設立產生噪聲污染的生產、經營項目;2、禁止在夜間規定不得作業的時間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內從事施工作業;3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區域內鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應采取有效措施控制音響。
22.禮儀規范
禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族、人群或國家基于歷史傳統而形成的,以確立、維護社會等級安防為核心內容的價值觀念、道德規范以及與之相適應的典章制度、行為方式。規范自身形式的禮,稱為禮儀。規范對他人態度和行為的禮,稱為禮貌。禮節是禮貌的具體體現。
物業管理工作中禮儀接待服務工作必須注意的問題:注意禮節,講究原則;一視同仁,舉止得當;嚴于律己,寬于待人。
禮儀接待服務工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現在語言上的禮節,有稱呼禮節、問候禮節、應答禮節;另一類是體現在行為舉止上的禮節,有迎送禮節、操作禮節和次序禮節。
儀表、儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌、姿態、服飾三個方面。儀容主要是指人的容貌。
23.儀態的具體要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢;表情。
24.物業管理禮儀接待工作的主要規程是:接待服務,應思想集中、精神飽滿、真誠微笑、著裝整齊,儀表、儀容端莊、整潔,熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。
25.治安管理主要是:必須通過現行的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進設備與工具,防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止,確保業主或非業主使用人人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要內容是:防擾亂安防、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。治安管理的目的是人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活安防正常。
27.物業公司的治安管理隊伍可采用委托安防公司實施安防服務和自建安防隊伍實施安防服務。
28.普法學習;職業道德教育;軍訓。
29.安防人員在崗培訓的主要內容包括:安防操作規程;隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。
30.安防人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿;停止間轉法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
31.安防人員擒拿技術動作的基本內容是:基本功:直打、側打、勾打;彈踢、側踹、勾踢;綜合練習。擒敵拳等。
32.安防人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內;俯臥撐50個以上;爬樓20層60秒以內。
33.安防守護工作的涵義是指安防人員根據有關特別服務的協議(委托管理合同、業主公約以外的協議),采取各種有效措施,對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛活動。從宏觀的涵義來看,對一個住宅小區、對一棟或一組大廈以及對一個工業區等物業的安防工作實際上就是安防守護工作,只不過物業管理單位不承擔生命及財產的保險責任。
34.安防守護工作主要有:保護人身安全;保護財產安全;維護客戶單位內部正常的安防。在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災;盜竊;破壞;擾亂安防;業主或非業主使用人求助。
35.巡邏安防服務的主要任務是:維護巡邏區域內和保護目標周圍的正常治安安防;預防、發現、制止各種違法犯罪行為;及時發現各種可疑情況,抓獲現行違法犯罪分子;警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場;檢查發現防范方面的漏洞;平息巡邏中突發事件和意外事故。
36.遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報告公安機關;疏散無辜群眾。
37.遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩住領頭者;疏散圍觀者;迅速報告有關部門及公安機關,平息事件;協助客戶單位處理問題;防止事態擴大。
38.遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍,無效時,通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監護。
39.守護目標范圍內發生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案;保護好現場;安撫受害者;注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應迅速移交公安機關,防止其逃跑。遇闖卡車輛,應記下車牌號及車輛特征,必要時報告公安機關。
40.發現守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發展,并及時向有關領導報告,做好控制工作。
41.遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅,特別加強門衛和要害部位的守護,在照明恢復前,嚴格控制人員進出。
42.遇有業主
或住戶當面或電話向安防人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位,詳細記錄報告的內容;對當面報告者要記清其相貌、衣著特征;對報告內容及時向有關領導匯報。
43.安防巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路;采取點與線結合的方法。
44.安防巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統管理;經常結合治安方面的情況,及時調整力量和巡邏方法;經常教育巡邏人員增強危險觀念,要求每個巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細心觀察,不忽視一點可疑跡象,不放過
任何應該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現出來的可疑點,以及不正常的煙、光等。
45.違反治安管理行為的主要內容是:擾亂公共安防的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權利行為;侵犯公共財產的行為;妨害社會管理安防行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
違反治安管理行為與犯罪的主要區別是:情節輕重和對社會危害大小不同;觸犯的法律不同;應當受到的處罰不同。
46.正當防衛的條件是:1.正當防衛的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為,才能進行正當防衛;必須針對正在進行的不法侵害行為,才能實行正當防衛。2.正當防衛的防衛條件:正當防衛必須針對不法侵害者本人實行;正當防衛不能超過必要限度,造成不應有的損害。
47.真實存在的不法侵害行為:指客觀上發生了危害社會的行為。
48.正當防衛的必要限度:要看防衛行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛行為與侵害行為進行比較,凡是經綜合分析認為防衛行為與侵害行為在性質、強度、手段等方面大體相當,即可認定是制止不法侵害所必須的限度。
49.非正當防衛的性質:屬于不法行為。
50.常見的非正當防衛有:假想防衛;防衛挑撥;不適時防衛;局外防衛;抗拒防衛;互毆行為;防衛過當。
51.防衛過當:指行為人的防衛行為超過了必要限度,給對方造成了不應有的損害的行為。緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發生的危險,不得已采取的損害另一合法利益的行為。
52.緊急避險的構成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅;危險必須是正在發生的;避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險,在迫不得已的情況下實施的;緊急避險必須是實際存在的,不能是假想的或推斷的;避險行為不能超過必要的限度。
53.安防員處理問題應遵循的原則:安防員在履行自己的職責時,會遇到許多問題需要處理,在維護業主(租戶)的安全和利益的同時,依法辦事,依法執行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防員處理問題應遵循的方法:對不同性質的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規和管理規定的問題,如民事糾紛,可通過說服教育的方法解決,主要是分清是非,耐心勸導,對一時解決不了又有擴大趨勢的問題,應采取'可散不可聚,可解不可結,可緩不可急,可順不可逆'的處理原則,盡力勸解,把問題引向緩和,千萬不要將矛盾激化,因為這樣不利于解決問題。對處理問題上,堅持教育與處罰相結合的原則,如違反情節輕微,不需處罰的,可當場教育,或協助所在單位、家屬進行教育,如需要治安處罰的,交公安機關處理。違反其他行政規定的,交行政機關處理。對于犯罪行為,應及時制止,并把犯罪分子扭送公安機關。
第6篇 物管培訓:物業管理公司資金籌措
物業管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業管理公司資金的基本籌措方式,物業投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業管理公司資金的籌措方式
物業經營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數經營者的財力。對多數經營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業經營管理活動過程中關鍵的一環。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業經營資金籌集措施的主導思想。即使經營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經營項目中去,將會創造更多的收益。
(一)物業經營的資金籌措方式
一般來講,物業經營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業收入
主要指自有物業的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產業政策的波動與變化,許多經營者將自己投資開發或購置的物業(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業)用于出租,以獲取穩定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業作抵押物,向銀行等金融機構申請長期貸款。抵押貸款一般是經營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發行債券
在市場經濟日益發展的今天,債券發行已成為資金籌措的重要渠道。按發行的主體不同,可分為企業債券和金融債券兩大類。
企業債券是項目投資公司(如房地產開發公司、物業公司)以債務人身份發行的債權憑證。持券人可憑此債券取得規定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發行的債權憑證,或受政府及企業委托而發行的債權憑證。債權人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現。
債券有規定的期限,到期就要還本付息,靠發行債券籌集資金而開發的房地產項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業的投資開發期限。
5.發行股票
股票是股份制企業以股份形式集資、發放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業經營收入中按期領取股息的紅利(即超過規定股息標準的利潤)的權利。股票不能還本,只能在證券市場上轉讓和出售。故發行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發后可租賃經營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩定的利潤。
在物業項目經營中,經營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經營者,他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業經營的籌資成本
籌資成本是指經營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內的使用權。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本。籌資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數額等因素。目前,我國的物業經營籌資成本主要是借款利息、發行股票與債券的股息及企業自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構成將隨著國家金融體制的改革,房地產金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發生變化。籌資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業銀行等金融企業也從自身的經營原則出發,借鑒發達國家的經驗,更多地采用財產擔保方式發放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。
(一)抵押貸款及其特點
抵押就是債務人在法律上把財產抵押權轉讓給債權人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權人擁有財產的抵押權,以避免遭受經濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產關系結束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權人具有處分抵押財產并優先受償的權利,抵押的目的是為了擔保債務的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機構要求借貸人提供自己合法的財產作為抵押物而發放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據借款合同以及抵押協議處分抵押物,并以所得價款優先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產為擔保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質,具體體現在以下幾個方面:
(1)“兩權”分離具有雙重性質。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權和使用權分離的性質,而且具有抵押物抵押權和使用權分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權屬貸款人,使用權通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權和使用權都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發放的貸款,也就是抵押數量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。
(3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現實的財產,可有效地避免貸款風險。
此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現實的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經濟條件下,抵押貸款得到迅速的發展。在我國,抵押貸款業務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應該不斷總結經驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業務。
1.有利于物業管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款
我國過去長期實行高度集中的計劃經濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業提供貸款。隨著社會主義市場經濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經濟發展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低,甚至發生賴賬有理的怪現象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產質量
銀行資產質量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現,不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優先受償的權利;若借款企業破產,依據《中華人民共和國企業破產法》第32條“破產宣告前成立的有財產擔保的債權,債權人享有就該擔保物優先受償的權利”的規定,銀行同樣享有破產企業財產拍賣后以價款優先受償的權利
,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產的質量,也有利于保護債權人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業管理公司增強風險約束機制,限制其短期行為
物業管理公司由于存在利益驅動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現象普遍,缺乏投資風險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產形式發放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經濟利益出發考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業務,有利于公司增強風險約束機制,限制短期行為。
4.有利于物業管理公司加速資金周轉,保證再生產順利進行
在生產經營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉資金,可將存貨、票據、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產提前轉化為貨幣資金,滿足經營過程對資金的需求,加速資金周轉,提高經濟效益,保證再生產的順利進行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業作為抵押物向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則:
1.公司的債務與其自有資產必須保持適當平衡關系的原則
盡管“負債經營”已成為當代企業經營的生財之道,然而恰當的舉債規模仍然是企業經營要堅持的一個原則,不考慮自身的經濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當的比例,是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。
2.盡可能均勻安排債務償還期原則
集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應盡量安排長期貸款用于項目的開發建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經營,充分利用好每一筆貸款。
4.統籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計劃的原則
所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環節、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現狀,物業管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優者。
在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應對方案中的具體安排調整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結構分析
物業管理公司籌措資金的來源各有各的優缺點。一般而言,銀行貸款手續比較簡便,利率較低,基本無發行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發行手續較繁,成本較高。發行債券有利于保證企業的控制權,籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業造成資金壓力。企業自籌資金來源兼備了上述各種資金的優點,但一般數量有限,無法保證需求。所以,應該選擇一個合理的籌資結構,使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發行費用,而債券則是固定利息加發行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執行折現計算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計算可以用加權平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權平均資金成本。
(三)資金使用結構分析
籌集資金以后如何使用,實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當的安排。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定資產,短期資金應用于流動資產;資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結構。
(四)利率與匯率風險分析
第7篇 物業管理部主管職務說明書
工作概述:熟悉轄區內安防重點、難點與地形地貌,主要為裝修單位、外圍墻、低柵欄別墅及洋房首層,采取積極的防范措施;制訂中隊工作計劃,督導崗位工作實操。
(一)任職資格
1、年齡要求:35歲以下
2、身體要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身體協調性好,體格勻稱,能持續工作10小時以上,視力不得低于5.0,無色盲及口吃。
3、學歷要求:高中、中專或以上學歷
4、工作經歷:任職大型物業社區保安領班1年以上;
5、工作技能要求
經《物業管理部主管任用標準》評測合格后予以試用;經《物業管理部主管試用轉正考核標準》評測合格后予以轉正。
(二)工作關系
1、直接上級:經理助理
2、直接下級:副主管
3、合作部門:
(1)內部部門:屋村各部及其他部門
(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊、執法中隊、交警中隊
(三)崗位職責
1、制訂中隊工作計劃,帶領中隊做好以'治安防范'為中心的'五防'工作;;
2、建立轄區住戶狀況、租戶狀況裝修管理、車輛管理等檔案;
3、負責對轄區業戶的家訪或隨訪;
4、監督中隊隊員嚴格執行崗位操作規程;
5、對轄區內業主對物業管理員服務質素、工作質量滿意度負責
6、與各中隊主管及兄弟部門協作,協同苑區管理;
7、教育和帶領中隊執行公司、部門的有關部門條令、規章制度,做好遵紀守法教育,嚴防各種事故、案件發生;
8、組織中隊軍事隊列、業務理論培訓工作;
9、關心愛護下屬,及時了解和掌握隊員思想動態,幫助其解決實際問題;
10、主持中隊例會與點名;
11、妥善處理與中隊相關的投訴及各類事件;
12、負責中隊隊員、領班一天內假期申請的審批,并核準2日或以上假期申請;
13、擬訂中隊崗位加班計劃與申請;
14、擬訂中隊隊員與領班調薪計劃并預以評核;
15、負責中隊領班級的任免與調配,并報部門備案;
16、每日審閱中隊各班值班記錄;
17、完成上級賦予的其他任務。
(四)工作目標與衡量標準
1、確保社區無安全管理責任事故案件發生,自然案發率(備注:非管理責任造成,不可預測)每年不得超過1%戶;
2、確保轄區業戶、租戶綜合檔案備案清晰、完善,每戶一檔無漏記或錯位記錄;部門確保社區內重要情況,如租戶、住戶有違法犯罪可疑等情況即時與派出所溝通,并向部門經理匯報;
3、確保家訪或隨訪情況記錄詳細,并分析總結,一周內予以回復;
4、確保各崗位實操80分以上比率不低于95%,中隊隊員儀容儀表扣分少于5分/月;
5、確保年度業主問卷調查滿意度達到95%;
6、確保中隊發揮一職多能,全面對安全、環境、工程、水電維修等工作進行協作、監管,確保中隊隊員及骨干無因主觀不配合、協作等情形出現;
7、確保每月一次安全教育,中隊無嚴重違紀或違法犯罪發生,無重大工傷事故;
8、每周不得少于1次1小時左右的軍事隊列或業務理論培訓學習,每周不得少于2次中隊組織的長跑與體能訓練,確保中隊成員綜合素質95%達到《物業管理考核達標》標準;
9、每季度不得少于一次針對單個隊員的談心與交流,確保無因管理失職、關心愛護不夠而引致的人員流失或辭職;
10、嚴格執行《會議制度》,做好上傳下達,確保各項工作及時總結、調整、部署,無遺漏或不及時;
11、處突3分鐘至現場(非工作期間5分鐘),確保投訴當日有跟進,確保無因處置態度不佳、包庇縱容等主觀過失引致的二次投訴;
12、確保中隊請假程序正確,符合《請銷假制度》,無因請假引致崗位欠缺而影響工作;
13、確保加班計劃符合《加班管理規定》;
14、確保調薪計劃符合《薪酬規定》;
15、確保每日對各班次值班記錄內容的跟進;
16、確保選拔任免的骨干符合崗位能力要求。
第8篇 物業社區文化活動管理程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp4.12物業社區文化活動管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
增進住戶與住戶之間、住戶與物業職工之間的友誼,活躍生活氣氛,使住戶更好地了解、支持公司的物業管理工作。
2.適用范圍:
適用于各部門配合綜合辦公室組織住戶開展社區文化建設工作。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.9章
3.2 iso9002標準第4.9章
4.職責:
4.1綜合辦公室每年組織小區活動不少于一次,并制定《社區文化活動工作計劃》。
4.2承辦部門根據《社區文化活動工作計劃》,承辦本部門負責實施的社區文化活動工作。
4.3管理者副代表檢查、督促社區文化活動的實施過程。
5.工作程序:
5.1制訂計劃:
5.1.1綜合辦公室主任與小區家委會根據社會熱點和住戶關心的話題,每年度組織小區活動不少于一次,活動前制定《社區文化活動工作計劃》(以下簡稱計劃)。
5.1.2承辦部門根據活動計劃,討論計劃可行性,并提交《社區文化活動可行性報告》,并修改計劃。
5.1.3綜合辦公室主任匯集《社區文化活動可行性報告》和修改后的計劃,提交公司副總經理審批,批準后方可實施。
5.2實施計劃:
5.2.1各部門根據審批后的計劃,制定本部門所承辦《社區文化活動實施安排》,報管理者副代表審批。
5.2.2活動開展前兩周,物業管理員做好活動內容的宣傳工作;家委會做好參加活動住戶的報名工作;承辦部門做好活動所需器材、錢、物的準備工作和活動現場布置工作。
5.2.3活動開始前兩小時,承辦部門負責人根據《社區文化活動實施安排》安排、檢查各工作人員到位情況,所需設備安置情況。
5.2.4活動開展中,承辦部門負責人協調各活動點的工作,遇到特殊情況及時處理。
5.2.5活動開展后,承辦部門組織住戶有序撤離,保安服務部負責現場清理工作。
5.2.6承辦部門做好社區文化活動的文字、照片、音像的記錄工作。
5.3活動總結:
5.3.1活動結束的兩日內,由管理者副代表召開本次活動總結會,各部門負責人、家委會主任、住戶代表參加。
5.3.2承辦部門主任根據本次活動計劃、記錄,做好總結。
5.3.3各部門負責人討論總結內容,提出應注意事項和應改進方面,記入《社區文化活動總結表》。
5.3.4管理者代表在總結表簽署意見后,由綜合辦公室歸檔收存。本次活動結束。
5.4社區文化建設的常規設置:
5.4.1建立《需重點照顧居民情況表》,隨時為他們提供各種服務。
5.4.2遇國家法定節日,按照《社區文化建設常規設置表》安排各項活動,不執行本程序,只填寫《社區文化活動記錄表》。
5.4.3發生在小區的大事做好記錄。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《社區文化活動工作計劃》 ej-qr-qp4.12-01
6.2《社區文化活動可行性報告》 ej-qr-qp4.12-02
6.3《社區文化活動實施安排》 ej-qr-qp4.12-03
6.4《社區文化活動記錄表》 ej-qr-qp4.12-04
6.5《社區文化活動總結表》 ej-qr-qp4.12-05
6.10《大事記錄表》ej
-qr-qp4.12-06
6.7《需重點照顧居民情況表》 ej-qr-qp4.12-07
6.8《提供為重點照顧居民服務記錄表》 ej-qr-qp4.12-08
第9篇 物業管理投標技巧策略
物業管理投標的技巧與策略
參與物業管理投標是物業管理企業一項重大決策,應當全面考慮項目特點、項目風險及企業自身人力、財力、物資源情況,謹慎決策。一旦決定參與,就要調集精兵強將,全力投入。對于異地管理項目,企業要量力而行,如果項目類型既非企業目標客戶,又無法反映企業的核心專長或人力資源無法支持時,企業應果斷放棄。此外,每次參加投標的物業管理企業均要是具有物業管理國家級資質的企業,并且一個企業如何在投標中脫穎而出,需要一定的技巧與策略。
一、投標中應注意的幾個問題
(一)要樹立必勝的信心
自信是取勝的基礎。而自信則源于自身對標的非常清楚,制定的投標方案非常詳細、科學、先進、可行。面對評委,每一個答辯者應當有充分的自信,因為評委再了解情況也不如投標者工作做得那么細、摸得那么清,所以投標者要認識到評委和自身的差距,打消恐懼,樹立自信。
(二) “一標打天下”的心理,要不得
大部分投標企業的標書都明顯保留著“原有項目”的痕跡。例如某企業在耕作機關辦公區項目投標書這樣寫道:“從提高業主的生活質量出發,開展多種便民贏利措施”、“家用電器更新安裝、維修、汽車美容、家政服務等”、“宣傳環保,倡導環保,獎懲激勵。我們每季度組織業主開展一次市政府辦公區環保活動,每年度進行一次環保評比獎勵。”此外,還有諸如開展“六一”兒童書畫大賽、介紹保姆、代訂牛奶等一些與本項目特點不符的文字描述。
參與市場競爭,一定要認真研究客戶的需求,了解其需求偏好,才能有的放矢、對癥下藥、畫龍點睛、事半功倍。“千古文章一大抄”的陋習是與市場競爭的要求格格不入的,那種在原有的標書上改一下項目名稱的做法,是對社會的不負責任,最終也是對自己的不負責任。即使是中標了,標書將成為合同的必然附件,將產生法律效力,最終也極可能引起法律糾紛。
(三)標書的編寫大而全,沒必要
有些企業的投標書是“大部頭”作品,幾百頁的標書,其中占篇幅最多的是相關規章制度。
其實作為評委,要在3~4個小時認真閱完每一部標書是根本不可能的,更不要說去認真分析規章制度的科學性、合理性。一般來說,評委只是對該項目的分析、定位、報價、人員配備及對該項目采取的特殊管理措施和服務措施等認真審閱并提問。作為國家級資質的企業,特別是通過了有關質量認證機構頒證的企業,只要出具有關證書,就不必在標書中羅列這些制度。
(四)投標報價,有技巧
有些項目的標的價,是取平均價作標桿,報價越接近者得分越高。所以,某投標企業雖極有意中標,但報價過低,被扣分太多,失去機會。可以說,在評委打分項中,報價得分是客觀的,即不需評委打分,而由工作人員算分。因此,各投標單位應注意掌握和這一技術手段。
(五)正式投標時的演講陳述、答辯現場表現,很重要
有些企業在投標過程中,前期做了大量的準備,精心策劃,但是在正式投標時,在介紹時不能把標書的特色介紹出來;招標對于答辯往往都規定了時間,在這短短的時間之內先講企業、再講標的物業、再談標書內容方式是不可取的,平淡介紹無法給評委留下深刻的印象,常規敘述也不能突出自己標書的精髓,這種情況下投標者應盡可能采用先進的宣傳工具(vcd、多媒體、投影等),把自己標書的特色和管理這個特定業的特別做法、精華之處全面展現。
(六)把握評委的心理等于平添勝算
由于時間限制,評委不可能對標的和標書非常了解,因而在向投標人提問時,評委一般都是問自己特長的問題。如評委在工作對社區文化有研究,那社區文化的內容就問得多。作為答辯人一定要以謙虛的姿態認真回答,而不要爭辯,因為這個提問是評委的強項。同時,評委在聽取答辯時更看重聽取投標人對這個物業的管理有哪些獨特的做法和具體措施,作為投標者,對評委的這一心理也要有把握。
二、投標現場答辯技巧
物業管理投標答辯是招投標過程中為人們所關注的焦點。通過投標答辯,使評委和業主代表能充分了解投標企業所制作投標書的內容,從而展示該物業管理企業的實力,同時投標企業回答問題的技巧不但能減少或消除會議的枯燥感而且也能體現出其管理人員的水平。物業管理企業投標負責人在投標過程中答辯技巧有如下:
(一)保持儀表,形象致勝
答辯會的評委和業主代表首先看到的是你本人,然后才聽到你的發言,在你說出第一句話前,他們已經對你形成一種印象,因此。發言時,著裝和姿勢尤為重要。發言者的著裝應舒適而且適合答辯會的場合,并充分考慮到與會者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢能夠表現自信和自尊的氣質。如果你的雙手和身體不停地晃動,玩弄小物體,眼睛不敢正視聽眾,那無疑是向聽眾傳遞你緊張不安、沒有做好準備的信號。
(二)控制聲音
發音清晰,不要出現語言含混不清或者把句子的末尾詞語吞掉的情況;恰當地調整或改變音調可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場的每位聽眾都能聽到你的講話。
(三)利用身體位置和動作
1.身體位置
發言者站在哪里很重要,許多專業人士認為,發言者的最佳位置是站在視覺材料(屏幕)的右邊,這樣,聽眾的視線在轉移到視覺材料之前會集中在發言者身上。如果你在發言的過程中需要走動,記住要站在不會擋住屏幕的位置上。
2.目光接觸
發言者和聽眾保持目光接觸非常重要。在你開始發言之前,你要花一點時間從一邊到另一邊看看各位評委與業主代表。這樣使聽眾意識到你很放松,做好準備。
在發言過程中,你應該小心保證你是在與聽眾進行目光交流,使每一位聽眾感到你在與他保持接觸。目光接觸的技巧:在答辯過程中,即使他(她)說完話之后,你的眼神不要移開。如果必須移開,也要做得慢一點。不論講話的人是誰,一直盯著你的目標就對,你的眼神看著說話的人,不過每當說話人講到一個段落,你的眼神要順勢轉到目標對象上。這樣讓目標對象感覺到你對他的注意,緊繃的感覺可以稍微舒緩一點。
3.手勢和舉止
手勢和舉止要自然。發言者的手部動作應該與你和人進行一對一交談時所用的手勢差不多,而且你也應該相信自己能做到,你可用手勢來強調重點內容。
(四)分析你的聽眾
發言者應考查每位聽眾的背景、特征、專業領域等因素。你必須清楚哪些術語和縮略用語聽眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒聽說過。
(五)充分運用視覺材料
有效地利用視覺材料支持你的發言,在答辯過程中運用視覺材料能夠提高聽眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽眾形成對發言者的個人特點和可信度的看法,這些材料能夠給聽眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運用視覺材料能大大減少發言者的緊張感,提高自信心。
(六)語言
答辯過程其實就是溝通交流的過程,發言者必須充滿熱情,讓聽眾能很快接受你的觀點,學會適時地表現幽默是答辯過程中的重要技巧。同時幽默應該是自然的,而不是被強迫的。
(七)把握時間是致勝鑰匙
任何一場答辯會都有時間限制,因此如何把握時間,在你所擁有的時間內完成對你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內容該講,哪些內容不該講。
(八)答辯中常遇的問題及回答技巧
1.常遇問題
(1)項目的基本情況和相關數據
(2)財務預算的合理性和合法性
(3)目標和承諾的實現方式
(4)管理工作的流程
(5)人力資源問題
2.回答的技巧
(1)引用數據
(2)用法規政策說話
(3)過往成功經歷和方法
第10篇 城建公司物業管理模式
城建物業管理模式
我們的管理模式
企業的要求:為業主提供物美價廉的服務
企業的精華:建立積極向上的企業文化
企業的根本:依法管理
企業進步的手段:培養并提高員工素質
企業發展的趨勢:加大科技含量
企業品質管理的中心:以業主為關注焦點
服務質量是企業的生命:公司嚴格依據物業管理iso9000標準質量體系及ohsa18000職業安全衛生管理體系的要求運作
管理模式成功典范
多層物業中的濱河新村:老住宅區的整治改造和管理帶來物業升值高層物業中的東湖大廈:規范的物業管理、專業的設備管理、及時的維修服務
我們的管理思路
強調成本控制意識和成本管理程序
強調維修基金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合
確保公眾服務的規范化與特約服務的個性化
確保配套設施的不斷完善與商務服務的日趨完美
致力于培養職員的專業素質以及社區全員的參與意識
致力于文化功能的提升,塑造符合現代文明的人居理想環境
倡導從傳統的物化管理逐步提升到現代文化管理
倡導基于先進的物業管理軟件和辦公自動化平臺上的遠程服務
第11篇 某物業管理公司應聘須知
物業管理公司應聘須知
應聘同志:
歡迎您來**參加應聘,為增進了解,順利開展應聘工作,請您認真閱讀以下注意事項:
一、招聘程序:
篩選簡歷→溝通→體檢→初試→復試→報到(試用)→簽約(正式錄用)。
二、錄用條件:
1、對于大、中專以上學歷,畢業報到時能取得'四證'(畢業證、報到證、戶口遷移證、學位證);
2、對于有實踐工作經驗者,報到時要求已與原單位辦理好相關離職手續并提供原單位解除或終止勞動合同的證明,無任何法律遺留問題,同時能正確處理家庭關系;
3、試用期間(3-6個月)認同萬向文化,能接受并自覺遵守公司規章制度,適應崗位工作需要試用合格。
三、關于合同簽訂:
一)對于有實踐工作經驗人員,公司有以下兩種用工形式:
1、簽訂聘用合同:以某一項目或某一工作任務完成為期限,規定項目或工作任務的要求、完成質量或須達成的目的,其收入與項目或工作任務完成的質量對應,不享受公司給予的任何福利等。
2、以合同制形式招用,簽訂勞動合同,按照所處崗位承擔責任不同,享受相應權利,承擔相應義務,一旦正式錄用,公司與其第一次簽署勞動合同的期限一般為1年。
二)對于高校,公司與其簽訂就業協議后,公司或學生單方面不履行就業協議的,違約方應承擔違約責任,違約金2000元。一旦正式錄用,企業與其第一次簽署勞動合同的期限一般為1年。
四、關于薪酬:
公司實行基本工資、崗位補貼、津貼和福利的薪酬模式,具體根據員工素質、崗位責任及貢獻大小分配。
員工試用期享受試用期工資,試用期工資根據應聘者的學歷、職稱和從事專業工作年限來確定。
五、其他相關待遇和應知事項:
1、公司不提供員工住宿場所,不承擔員工住宿費用。
2、公司按照當地政府政策為員工辦理'三險一金'。
3、公司為員工提供中午誤餐補貼和交通補貼。
六、如對上述條款無異議的并認同的,請在下面簽上您的姓名。
應聘者(簽字):
年 月 日
第12篇 物業管理公司質量手冊：質量方針
物業管理公司質量手冊:質量方針
服務至誠,精益求精;
管理規范,進取創新。
我謹代表本公司的管理者,確定以上質量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客服務質量的承諾。本公司將嚴格遵守法律規章,提供足夠資源,通過嚴格的培訓、考核和質量改進活動,確保全體員工理解并堅決貫徹執行本質量方針,以顧客為中心,持續超越顧客不斷增長的期望。
z物業管理有限公司
總經理:
二○**年九月一日
