第1篇 物業管理部經理崗位職務說明書
工作概述:規劃部門近期與長遠建設目標,制訂部門安保計劃和采取各項安防措施;監督和指導各級骨干工作,及時了解和掌握員工思想狀況并做好教育;主持部門例會,傳達、執行上級指令和意圖;處理與部門相關的大型投訴,系統地組織隊伍的培訓工作。
(一)任職資格
1、性別:男
2、年齡要求:40歲以下
3、身體要求:身高170cm以上,能持續工作10小時以及因應付突發事件之需隨時能迅速至現場處理;經醫院常規體檢合格,視力5.0以上,無色盲,無口吃;
4、學歷要求:大專或以上文化程度(含大專在讀);
5、工作經歷:需具備兩年占地1000畝或住宅2000套以上規模之社區物業保安主管級以上任職經驗或一年以上經理助理(副經理)任職經驗;
6、工作技能要求:經《物業管理部部門經理任用標準》評測合格后予以試用;經《物業管理部部門經理試用轉正考核標準》評測合格后予以轉正。
(二)工作關系
1、直接上級:屋村管理處經理
2、直接下級:物業管理部經理助理
3、合作部門
(1).內部部門:屋村客戶服務部、屋村家政服務部、屋村工程部、屋村水電維修部及公司其他部門;
(2).外部部門:駐地派出所、交警中隊、執法中隊、消防中隊。
(三)崗位職責
經理是物業管理部的主要負責人,對部門的培訓學習、內部管理、思想教育、崗位實操、安全防范等工作負完全責任。
部門經理崗位職責及工作目標:履行部門職責,確保實現部門所有工作目標。
第2篇 物業管理手冊－標識和可追溯性程序
物業管理手冊:標識和可追溯性程序
1、目的
對產品和服務進行有效識別,并在規定有可追溯性要求的場合,確定每個(或每次)產品和服務有唯一的標識,實現可追溯性,以便及時跟蹤和處理質量問題。
2、適用范圍
適用于公司物業管理服務全過程和各階段的標識及可追溯性。
3、職責
3.1管理部負責公司各類標識的統一設計,公司總經理負責各種標識設計稿的審批。
3.2管理部或各個服務中心經理負責標識的審核。
3.3管理部負責公司各類員工服裝的訂制、發放與管理,各個服務中心員工服裝由各個服務中心發放和管理;其它各類標識由各個服務中心負責安排訂購或制作。
3.4管理部負責公司員工胸卡的發放與管理,各個服務中心員工胸卡由各個服務中心發放和管理。
3.5各服務中心負責轄區內各種標識的安裝和管理。
4、工作程序
4.1標識的范圍
a.樓宇和區域標識;
b.轄區內設備設施、安全消防、道路指示標識,以及其他各類指示、警示、狀態、宣傳標識。
c.各類物品及物品狀態、服務狀態的標識。
d.各層次服務人員著裝、胸卡、工作標識牌、服務部門的標識。
e.宣傳廣告。
4.2標識的設計與審批
4.2.1標識的設計要求
4.2.2各類物品/服務的標識,應清晰、明確、美觀、易于識別,且在規定有可追溯性要求的場所對每個(次)物品/服務的標識是唯一的。
4.2.3根據公司及服務中心對標識的需求和要求,管理部負責對各類標識進行統一設計,如屬公司統一制作的標識,管理部經理審核,如屬服務中心制作的標識由管理部經理審核后,統一報總經理審批。
4.2.4審批后,管理部負責各類員工工作服的訂購,其它標識由各服務中心負責安排訂購、制作。
4.3標識的發放
4.3.1公司員工服裝由管理部統一發放與管理,各服務中心員工服裝由各服務中心自行統一發放和管理,并做好發放記錄。
4.3.2其他標識,如屬公司統一訂購或制作的,由管理部統一進行發放;如屬服務中心個別訂購或制作的,則由訂購供方送至使用部門或服務中心,使用部門或服務中心按《采購控制程序》進行驗收。
4.4標識的安裝與管理
4.4.1公司各類服務人員的著裝與員工胸卡的佩戴及管理,具體按《工裝管理規定》和《標識管理規定》執行。
4.4.2各服務中心負責轄區內樓宇和區域、設施設備、安全消防等各類指示、警示、狀態、宣傳標識的配合安裝(訂購時包安裝的除外)和管理。
4.4.3管理部負責公司總部辦公區域內標識的管理,服務中心負責轄區內各類標識的管理,保持標識的完好、清晰、整潔,并填寫《標牌一覽表》,對標識的啟用時間、安裝位置、廢止時間進行登記,以便追溯。
4.4.4服務中心每日對小區的標識進行檢查,并填寫在相應的記錄表中,對于缺少或不符合要求的標識應及時整改。
4.4.5對服務狀態的標識應由各服務中心及時進行標識;對物品狀態的標識,應通過檢測后方可進行標識:合格、不合格、待檢、待處理。服務的不合格,在各有關檢查記錄表中記載。
4.5可追溯性要求的實現
4.5.1物品和各種服務標識應是唯一的,便于追溯。如每位服務人員的員工胸卡號應為唯一的,當涉及到服務工作或投訴時,可通過工作牌號追查到相應服務人員的責任。
4.5.2離職或調崗人員,由部門負責人負責落實收回相應的標識,并登記收回日期和原因。
4.5.3各部門應按要求清楚、完整地填寫《標牌一覽表》和各類服務的檢查記錄,以便日后追溯和查詢。
5、相關文件:5.1《工裝管理規定》、《標識管理規定》
6、相關記錄:6.1《服裝發放登記表》jw/jl-7.5.3-001
6.2《胸卡發放登記表》jw/jl-7.5.3-002
6.3《標牌一覽表》jw/jl-7.5.3-003
第3篇 金碧世家物業管理公司簡介
金碧世家物業管理有限公司簡介
一、企業現狀
廣州市金碧世家物業管理有限公司為廣州恒大實業集團屬下五大產業集團之一物業集團屬下具有獨立法人資格的專業化、規范化物業管理公司,注冊資金100萬元,資質4級。公司現下設辦公室、客戶服務中心、工程維修部、保安部、環衛部5個部門。
公司建立了全面質量管理體系和內部運作管理機制,健全了各類規章制度,具有完善的計算機辦公與設備監控系統,以及先進的通訊、防盜、消防、工程維修等設備,秉承'規范管理、專業運作、優質服務'的經營理念。在管理小區的過程中,始終堅持以人為本,以'業主至上,服務第一'為宗旨,灌輸'高起點、嚴管理、精服務'的管理服務思想,努力打造'金碧物業'的品牌,并銳意創新,不斷進取,追求完美。
公司擁有一支事業心強,業務素質高的專業化人才隊伍。現有員工61人,其中,經濟師1名,碩士1名,大專以上文化程度20余名,管理人員全部是大專以上文憑。公司吸納了行政管理、工程維修、園區綠化、社區文化等多方面的行業精英,組建了一支聞名廣州的特色保安隊伍,配備了智能化的小區保安監控報警系統,保安成為小區安全的守護神。
公司推出了獨特的服務理念。提出了'一個結果,兩種標準'的工作原則,即'一個結果':讓業主滿意的結果;'兩種標準',物業公司業務范圍內的,物業公司必須解決,處理的結果讓業主滿意;非物業公司業務范圍內的,物業公司必須設法解決,處理的過程讓業主感動,直至滿意。同時,推出了'人過地清'、'首問責任制'、'總經理信箱'、'總經理接待日'等服務舉措,在提升服務質量,融洽物業公司與業主的關系方面,走出了一條成功之路。
二、企業理念
服務宗旨:堅持'業主至上,服務第一',營造現代化人文生活空間。
經營理念:以業養業、優質服務。
管理目標:創建具有金碧特色的全國一流物業管理模式。
產品目標:營造良好的社區人文環境和銷售氛圍,把在管小區建設成為'健康文明,和諧進步'的全國一流文化小區。
三、公司業績
(一)公司管理項目:第三金碧花園
(二)物業集團下屬4家具有獨立法人資格的物業公司,在管金碧花園、金碧華府、金碧新城、金碧世紀花園等10多個樓盤,形成各具特色的經典樓盤。
(三)住宅業務:我公司的住宅業務的發展取得了令人矚目的佳績,自前期介入第三金碧花園項目以來,業主滿意率高達98%以上,無一起治安案件發生,2003年保安部王澤忠同志因工作成績突出被評為集團公司先進個人。
四、管理優勢
(一)人才優勢。我司屬恒大物業集團下屬公司,在管理人才方面,由集團公司給予統一調配,資源共享,因此,在人才儲備與使用方面具有更優于其他公司的明顯的優勢。
(二)技術優勢。公司擁有專業化、現代化的管理、運作、監控系統,引入了現代化科學管理機制,具有明顯的技術優勢。
(三)公共關系優勢。公司自成立以來,一直注重于品牌建設,努力在業內塑造一個良好的物業管理品牌,形成良好的口碑,注重對外宣傳及公眾形象,對于項目的宣傳效應會起到積極推動的作用。公司多年的市場運作,與公安、工商、稅務、環衛、供電、供水等各政府部門關系融洽,已形成良好的外圍環境。
(四)企業文化優勢。公司十分重視企業文化建設,弘揚'艱苦創業、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取'的企為精神,發揚'精心策劃、狠抓落實、辦事高效的'工作作風,提出并實踐'金碧園'、'金碧人'理念,推出以'共建'為特色的濃郁的社區文化,全面提升物業品質。
第4篇 物業創優達標環境衛生管理項自檢說明
創優達標環境衛生管理項自檢說明
廣場的環境衛生工作由管理處下設的保潔隊負責完成。環衛設施設備齊全,設有垃圾桶、保潔桶、果皮箱、消殺噴霧器,配備專職環衛垃圾清運工。室內pa保潔配備有地毯清洗機、拋光機、吸塵吸水兩用機、地毯吹風機等專業化的清掃保潔設備,為廣場環境衛生和工作提供了必需的物資條件。
廣場制定了一整套嚴格的清掃保潔作業規程和考核檢查制度,做到“五定”,即做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
規定樓外地面、道路每日清掃兩遍;隨時跟蹤保潔、垃圾日產日清;并定期消毒,梯間樓道扶手欄每日清掃,跟蹤擦洗。做到“七凈”、“五不”。“七凈”是指路面凈、路沿凈、綠化帶凈、井(雨、污水)口凈、樓道凈、桿根凈、墻根凈。“五不”是指不積水、不積塵、不見雜物、不見糞跡、不漏收堆。做到天凈地潔,玻璃亮。廣場環境日日清新,井井有條,無噪聲干擾等,使綠色環保寫字樓名副其實。
第5篇 物管培訓:停車場的物業管理
隨著商品經濟的迅速發展,車輛的密集行使已成為當今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點,而今,人們對生活環境和樓宇系統的科學化、規范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時,激烈的 市場競爭也使各房地產商不斷完善自己項目的系統配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應運而生。
一、停車場管理概述
(一)停車場的概念
停車場是指由專人管理,供車輛停放,實行有償服務的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標志。
從停車場的設立形式和經營運作特點看,停車場主要分為專用停車場和附設停車場。現 今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設停車場分為附設在綜合大廈底層、地面和附設在大型住宅小區內的停車場兩種,主要是為大廈或小區內業戶提供停 車方便。
(二)停車場管理的重要性
車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當,會大大影響交通秩序、物業環境、人身財產安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現在以下幾個方面:
1.有利于維護交通秩序,保障人身、財產安全
搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經濟財產損失。
2.是物業管理的重要環節
物業管理是通過現代化的經營管理手段為業主創造一個便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環境。良好的停車場管理可以促進整個物業的經營管理,提高物業管理的綜合效益。
3.方便業主、顧客
好的車場管理不僅為業主、顧客帶來停車便利,同時能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務,解除他們的后顧之憂。
4.是市場競爭的重要手段
隨著市場經濟的發展,服務業的競爭已發展到了一些輔助性設施的競爭。從車輛存放方 便、安全出發來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。
(三)停車場管理存在的問題
房地產的發展帶動了停車場的發展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對停車場管理 沒有足夠的認識,對停車收費沒有統一的標準,有關法律法規不健全,導致很多問題的產生,主要有:
(1)停車收費不規范,停車場管理秩序混亂。
(2)消費者對停車場缺乏了解,對自己應享有什么權利知之甚少。多數消費者認為停車費只是場地占用費,而未意識到自己還可享受其他權利。
(3)一些停車場管理環境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。
(4)許多大廈、住宅小區,由于前期規劃不完善,造成停車場位嚴重不足,影響物業的正常使用。
(5)管理不善,造成停車時碰車、撞車,車輛被盜現象嚴重,產生糾紛多,解決困難。
二、停車場管理的內容和要求
停車場本身是一個完整的系統,只有各方面、各個環節都管好了,才能保證整個系統的 良好運行,否則,任一環節的疏漏都影響整個系統的經營運作,造成損失。停車場管理的內容主要有以下幾點:
(一)安全管理
由于停車場停放車輛的流動性強,加之車輛價值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應抓好以下幾個方面:
1.建立高素質的保安隊伍
高素質的保安人員是搞好車場安全保衛工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時,要 身體素質、文化素質、思想素質兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識的培訓,注重職業道德、法規制度教育,嚴格業務技能的訓練,搞好演習和管理,以真正建立起一支愛崗敬業、紀 律嚴明、行為文明規范的高素質的保安隊伍。
2.健全各種安全保衛制度
為了使停車場的安全嚴密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場應建立《停車場管理規定》、《巡邏保安員崗位職責》、《保安員應付緊急事件行動方案》等制度。
3.健全技術防范設施
技術防范設施是治案管理中的硬件,適當配備先進的技術防范器具設施是提高安全管理 水平、管理效率,切實保障停車場安全必不可少的條件。綜合現有停車場管理技術防范設施配備情況,主要有以下一些設施設備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機安全 管理系統,重要部位場所的閉路電視監控系統,可視對講系統,通信聯絡系統,機械防盜系統,公共照明系統和總值班工作系統等。
(二)設施設備管理
由于停車場的使用面積、規模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設施設備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關設施配備。
1.簡單式管理
該種管理方式車輛進出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進出時間、收取費 用。常須設三名工作人員,一人登記收費,其他兩人指揮車輛出入和停放。設施設備相對簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標牌等。
2.智能化管理
智能化停車管理是當今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統來實現。停車 場智能管理系統將計算機、自動控制、磁卡技術有機結合起來,通過電腦管理,實現脫機運行、自動存儲車輛進出記錄、自動核時、扣費、自動維護、語言報價、顯示車牌號碼和車牌 確認、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費用流失、亂收費、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務效率低等各種弊端,具有科學管理、安全可靠、便 捷公正的優點。
智能停車管理系統組成及功能:
(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現在最流行的是感覺式ic卡。
(2)出入口控制機。是智能卡與系統溝通的橋梁。進出車輛通過智能卡與出入口控制機進行信息交流,從而啟動其他設備作出進出的相應動作。
(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護、發熱保護、時間保護等功能。
(4)數字式車輛地面檢測器。這是收費系統感知車輛進出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統安全準確運行。
(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機上以漢字形式顯示停車時間、收費金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統判斷不予入場或出場,則顯示相關原因信息,直觀明了。
(6)對講系統。每部讀卡機都裝有對講系統,以方便工作人員指示、指導用戶使用車場,同時也能方便用戶詢問有關情況。
(7)語音報價功能。語音報價器裝配在讀卡機上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導用戶科學地使用智能停車場系統。
(8)自動出卡功能。用于臨時泊車者取卡進場,泊車者駕車至讀卡機前,數字式車輛檢測器自動檢測,架車者按鍵取卡便可進入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時將此卡交值 班亭讀卡,電腦會自動核時、收款、收卡。
(9)錄入臨時車牌號,出場核對放行功能。當臨時車輛入場時,管理員可根據需要,輸入車牌號和車輛類型,電腦可進行自動記錄,并將數據寫入ic芯片內儲存,當車輛出場讀 卡時,電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼,從而便于進行出場核對,并根據車輛類型和時間,計算出合理費用。
停車場還可以根據自身的條件,選購設備其他配套系統。
(1)車位檢測系統。每一個車位有一套檢測器,通過處理器連入系統,電子顯示屏會將當前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時,主控電腦和 每一個入口電腦可以隨時查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內已無空車位,每個入口讀卡就不會受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。
(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位,加設一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報警系統會即時報警,有效地防止車輛被盜。
(3)路障機。可與道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費沖卡等現象。
(4)圖形攝像對比系統。該系統主要設備有攝像機、閃光燈、抓拍控制系統、圖像處理機。將該系統配備安裝于進出道口,車輛進場讀卡,控制系統工作,攝下有車牌號的圖像, 經計算機處理,提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統數據庫。出場讀卡時,攝像系統再次工作,拍攝出場車輛號碼并與進場時信息核對,若無誤則放行,否則不予出場。該攝像 機也可以配置人工監視器,監視車輛通行。
3.智能停車系統的類型
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bsp;(1)單車道進出系統。該系統中,進出讀卡機分別處理車輛的進出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。
(2)分道行使雙車道系統。該系統進出車輛分流,讀卡機分別控制各自的道閘。
(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統。該系統適用于有多個進口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨立工作,相互間通過網絡傳送信息到中央管理系統,可實時 通信,也可暫停網絡通信,讓終端獨立工作,定時通過網絡采集各終端信息匯總。
(4)無人管理系統。該系統謝絕臨保車輛入場,對月保車輛,該系統能做到識別、核時、扣款、放行全自動化。
4.智能化停車管理設施系統的運行管理要求
(1)要建立合理的運行制度、運行操作規定及安全操作規程,文明運行,規范服務。
(2)操作和維修人員必須具備較高的專業知識技能水平。
(三)健全車輛停放管理制度
搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設備),還應健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:
1.車場保安員崗位責任制
(1)帶車崗保安員職責:①禮貌待人、熱情服務,保持良好的服務形象;②認真執行停車場管理規定,維護車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進出,引導其停放在指定位 置上;④認真檢查車型、車牌號,避免出現差錯;⑤掌握月租、時租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況,提高服務水平;⑥認真檢查停放車輛,發現漏水、漏油等現象,盡快 設法通知車主,并提供相應的服務;⑦對車輛違章及時制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發現可疑人員立即上報,并密切注意事態發展。
2.收費崗保安的崗位職責(主要針對未實行智能化管理停車場的相關崗位)。①認真執行車輛停放收費管理制度,堅持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務,做到錢票相符、 日清月結。③認真做好財物的保管工作,防止財物被盜。④認真做好交接班工作。⑤協助帶車保安員維護車場秩序,保證車輛安全。
2.車輛管理規定
(1)進入停車場的車輛必須服從停車場的統一規定。
(2)車輛必須按停車場的導向標志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進入停車場時限速5公里/小時以下。
(3)月租車停泊固定車位,時租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。
(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續,領取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費。
(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險”,便于車輛丟失時向保險公司索賠,未買“車輛綜合保險”的,車場不予停放保管。
(6)車主將車停放后,應關閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內。
(7)嚴禁在停車場內吸煙,嚴禁裝載易燃、易爆等物品進場。
(8)保持停車場清潔衛生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內的垃圾廢物棄置在停車場內。
3.車輛被損的處理規定
(1)當發現車輛被碰撞、磨擦造成損壞時,車管員應記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,并聯系值班主管及受損車主與肇事車主共同協商解決。
(2)如果車輛被損壞而未被當場發現時,車管員發現后也要立即通知車主,并報告主管及負責人,共商處理辦法。
4.車輛被盜的處理規定
(1)車輛在停車場被盜后,由上級主管確認后,立即通知車主,協同車主向當地公安機關報案。
(2)事故發生后,投保人(車主、停車場)雙方應立即通知保險公司,保管單位要協助車主向保險公司索賠。
(3)車管員、停車場、車主應配合公安機關和保險公司做好調查處理工作。
5.停車場收費管理
車輛管理收費要根據各地物價部門核定的標準執行。一般來說,停車場收費的標準與當 地經濟發展水平、車場檔次、所處城市區位密切相關。制定收費標準時應根據當地政府有關規定、自身情況和周圍停車場的收費情況來確定,并須報物價部門審核備案。在具體實施時 ,應嚴格按標準進行,分清臨時車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費和徇私舞弊的行為。
(五)清潔衛生管理
停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛生管 理不容忽視。要設專職人員,配備相應的衛生清潔器具與用品,訂立專職制度、標準、工作程序,嚴格規定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監督工作。
(六)消防管理
停車場的消防管理要貫徹“預防為主,防消結合”的方針,立足自防自救,實行嚴格管 理和科學管理。應著重抓好以下工作:
(1)健全消防組織,明確消防責任。
(2)制定消防制度,加強消防意識教育。
(3)完善消防設施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。
(4)制訂滅火應急方案,組織消防演習。
三、停車場的租賃
租賃是業主以租借的方式將商品在某段時間內的使用權讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環境和條件。停車場本身所具備的價值量大、使用期限長,以及不可移動性等特點,注定租賃形式在停車場經營中廣泛應 用。租賃是停車場管理的主要業務之一,它既是現實生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經濟活動。
停車場的租賃分為整個車場租賃和車位租賃,本節討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時出租和月租,臨時出租就是停車場按收費標準結合停放時間收費。下面我們著重介紹一下月租的情況。
(一)停車場租賃的特點
(1)停車場租賃只是轉移停車位的暫時使用權,而不是所有權。承租人擁有的是停車位的占有權和使用權,而停車位的處置權、收益權仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合 同中的規定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。
(2)停車場租賃的流通過程與消費過程是同步進行的,即一邊交換,一邊使用。
(3)停車場的租賃是在停車場達到使用年限前,經過多次交換轉移使用價值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。
(二)停車場租賃的法律問題
1.必須有出租權
只有出租人對停車場享有出租權,才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個物業是一體 的(單獨的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據《城市房屋租賃 管理辦法》規定,以下情況的停車場不允許辦理長時限的租賃:
(1)未取得物業/停車場所有權證的。
(2)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權利的。
(3)權屬有爭議的。
(4)屬違法建筑的。
(5)不符合安全標準的。
(6)已抵押未經抵押權同意的。
(7)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。
(8)與人共有,未取得共有人同意的。
(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情況。
停車場應本著服務于人的原則經營管理,應作長期規劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個物業帶來不利影響。
2.制定完備的書面租賃合同
停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當事人 之間約定的一方將停車場轉移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達。停車場租賃合同應包括以下條款:
(1)當事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯系電話等。
(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標明號碼,同時也有必要標明使用面積。
(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(大型、中型、小型)。
(4)租賃期限。合同中應明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時間,租賃期過后,出租人便有權收回停車位。
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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應明確租金的計算標準、付款方式(用現金或支票等方式)、支付時間、支付地點及每次支付的具體金額。
(6)有關轉租的約定。轉租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉租的,但經出租人同意的例外。因此,雙方應就是否可以轉租進行約定。
(7)變更和解除合同的條件。隨著時間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應明確規定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。
(8)違約責任。即約定當事人如果違反合同的約定或不履行合同中規定的義務,應承擔什么樣的責任。這是一個懲罰條款,目的是督促雙方當事人都如約履行合同。
(9)當事人認為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時間等。
訂立合同時,不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發生糾紛。
(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規則
停車場為用戶辦理停車位租賃時,首先應驗證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協議。在收取車位租金及管理費后,發停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。
停車場應制定停車卡的使用規則,并詳細地介紹給用戶。一般停車卡的使用規則如下:
(1)車輛出入停車場時,要將停車卡放在車輛擋風玻璃左側,電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。
(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續。
(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應及時告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續。
(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。
(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機會,停車卡應隨身攜帶。
(四)停車場租賃業務展開的方法
由于停車場租賃是一項長期的經營活動,且辦理停車場租賃業務的規模較大,設施設備 、管理等方面相對先進,因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業務主要有以下幾種方法:
(1)實行一條龍服務。這種方法是指運用社會上的配套資源提供服務,除辦理停車業務外,還為用戶代辦各種交通手續、證件,代辦年審、檢測等。
(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區、大廈聯系,進行推銷。
第6篇 x園小區物業管理設想
御佳園小區物業管理設想
1、管理服務整體設想
**物業公司經過近十年的實踐摸索,不斷總結、創新發展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優勢。對于福建龍巖這樣高檔、優美的個性化健康豪宅小區,我公司必將把各項優勢全部運用到實際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務之中。
1.1在御佳園物管中全面導入iso9000國際質量體系。
作為國內通過iso9001認證的物業管理知名企業,將通過實際的運作,結合市場的需要將在御佳園實際管理過程中全面導入iso9000國際質量體系。
1.2在日常物業管理中引入環保理念,將iso14001環境管理體系標準運用到日常管理中。
體現福建龍巖倡導的綠色、健康生態的居住環境。作為通過iso14001認證的物業管理企業,將通過管理保證環境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養物業使用人的自律意識,從而愛護環境、關心環境、關心生態的良好習慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業管理,寓管理于全面、細致的服務之中。
在公司多個項目成功實施的酒店式物管經驗,并將由我司策劃部、質量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業主及物業使用人則體現為熱情服務,提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。
1.4全面推行智能化物業管理。
我司下屬工程部曾給深圳數個知名樓盤擔任智能化系統的前期介入和設計,對施工、維修、保養工作,有其豐富的經驗將用于御佳園設置的樓宇智能化系統,對小區智能化管理系統進行全面、專業性的維護與管理,以期發揮智能化設施安全、高效、方便之優點。
1.5公司將根據業主、用戶的實際需求提供' 個性化'服務。
加大服務深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創造溫馨和諧的生活環境,真正使業主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據小區自然環境優勢,小區將全部實行封閉式管理,加強人防與技放防相結合;強化技防,降低管理成本,提升服務質量。
1.7創優
條件具備后第一年創市優秀住宅小區,第二年創省優,第三年創國優。
2、具體服務方式、內容及辦法詳見:(略)
第7篇 廣州市物業小區管理規約意見稿
廣州市物業小區管理規約(征求意見稿)
第一章總則
第一條 為加強本小區物業的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全與合理使用,根據《物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等有關規定,制定本規約。
第二條 本規約由首次業主大會通過,全體業主和物業使用人均須自覺遵守。
第二章業主的共有權
第三條本業主建筑物區域內物業的基本情況
物業名稱;
座落位置;
物業類型:
建筑面積:
業主建筑物區域四至:
第四條根據有關法律法規和物業買賣合同,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結構、主體結構,公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、公共平臺、蓄水池等;
(二)由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備,包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、照明設施、消防設施、避雷設施、電子鎖、對講系統等;
(三)由業主建筑物區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備,包括圍墻、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房”(包括業主委員會用房)庭院花園、一樓全部架空樓層門廊、閉路電視監控系統、公用供電設備、電子門禁、水泵及其控制系統、公用給排水管網、消防設施設備等。
第三章物業使用原則
第五條 為維護業主的共同利益,全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務公司 以下權利:
1、根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
2、以批評、規勸、公示、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為;
第六條本物業管理區域內,物業服務收費采取方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
物業服務費用(物業服務資金)是物業服務活動正常開展的基礎,涉及全體業主的共同利益,業主應積極倡導欠費業主履行交納物業服務費用的義務。
第七條業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第八條業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
第九條業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的,業主應在征得相關業主及業主委員會同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業服務企業。
第十條業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業或業主委員會,并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。未簽訂裝飾裝修管理服務協議裝修材料不得進入小區;
簽訂協議時交納1000元裝修押金,裝修押金在裝修完工、經物業服務企業或業主委員會派專業人員檢查合格后退還。
業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
本業主建筑物區域的裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他時間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條業主應按有關規定合理使用水、電、氣、等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條業主及物業使用人使用電梯及扶梯,應遵守本物業管理區域的電梯扶梯使用管理規定。
第十六條在物業管理區域內行駛和停放車輛,應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。
第十七條本業主建筑物區域內禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設施;
(五)未經業主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、有害物質;
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發出超過規定標準的環境噪聲;
(十一)法律、法規和業主規約禁止的其他行為。
第十八條業主和物業使用人在本物業管理區域內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人。
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業的維修養護
第十九條業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于全體業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共有部分、公用設施的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修基金使用須經相關聯業主2/3同意方可使用。
第二十條業主轉讓或者出租物業時,應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
業主轉讓房屋應取得業主委員會關于交納物業服務費及維修基金的相關證明,未按時交納物業服務費及維修基金的,業主委員會可通知房管局暫不予辦理房地產契約變更。
第二十一條業主對
物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十二條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,相關業主應給予必要的配合。
相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。
第二十四條物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第二十五條建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的,業主可以自行或委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第二十六條本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理維修資金。
第五章違約責任
第二十七條業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十八條業主違反本規約關于業主共同利益的約定,導致全體業主的共同利益受損的,其他業主和物業管理企業可依據本臨時規約向人民法院提起訴訟。
第二十九條建設單位未能履行本規約約定義務的,業主和物業服務 企業可根據本規約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第三十條本規約所稱物業的專有部分,是指由業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備,是指業主建筑物區域內業主專有部分以外的,屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第三十一條業主轉讓或出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。
第8篇 物業小區管理規約示范文本征求意見稿
第一章總則
第一條為加強本小區物業的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全與合理使用,根據《物權法》、《 條例》、《業主大會 》等有關規定,制定本規約。
第二條本規約由業主大會通過,全體業主和物業使用人須自覺遵守。
第二章業主的共有權
第三條本物業小區內物業的基本情況
物業名稱: 金碧御水山莊
座落位置: 花都區獅嶺鎮山前旅游大道**山莊
物業類型: 商住小區
面積: 636,264.80平方米
建筑物區域四至:
東至芙蓉嶂風景旅游度假區
西至六花崗水庫
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四條根據有關法律 和物業買賣 ,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)其他依據法律法規規定屬于全體業主共有的物業。
第三章物業使用原則
第五條為維護業主的共同利益,經業主大會同意,授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利;
(一)根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章 ;
(二)以批評、規勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為。
第六條物業服務收費采取()方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎,涉及全體業主的共同利益,業主應積極履行交納物業服務費用的義務。
第七條業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第八條業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
第九條業主應按 用途使用物業。因特殊情況需要改變物業規劃用途的,業主應在征得相關業主及業主委員會同意后,報有關 主管部門批準,并告知物業服務企業。
第十條業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業或業主委員會,并交納1000元裝修押金給物業服務企業或業主委員會。裝修押金在裝修完工后,經物業服務企業或業主委員會派專業人員檢查合格后退還。
業主應按有關法律法規的規定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
裝飾裝修 時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條業主應按有關規定合理使用水、電、氣等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條業主及物業使用人使用電梯、扶梯,應遵守本物業小區電梯、扶梯的使用管理規定。
第十六條本物業小區內行駛和停放車輛,應遵守本物業小區的車輛行駛和停車規則。
第十七條本物業小區內禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施;
(五)未經業主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、有害物質;
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發出超過規定標準的環境噪聲;
(十一)法律、法規和業主規約禁止的其他行為。
第十八條業主和物業使用人在本物業小區內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業的 養護
第十九條業主應當按照國家有關規定交納 。
專項維修資金屬于全體業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經相關聯專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上業主同意方可使用。
第二十條業主轉讓或者出租物業時,應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業時應提供繳納維修資金的相關證明。
第二十一條業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十二條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,并在約定期限內恢復原狀,相關業主應給予必要的配合。
> 相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。
第二十四條物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第五章違約責任
第二十五條業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十六條業主違反本規約關于業主共同利益的約定,導致全體業主的共同利益受損的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十七條本規約所稱物業的專有部分,是指由業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備,是指業主建筑物區域內業主專有部分以外的,屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十八條業主轉讓或出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。
物業小區
第9篇 物業管理基礎知識培訓-5
物業管理基礎知識培訓(5)
什么是物業
所謂物業,是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設備,市政、公用設施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。
該詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其在國外,特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。
物業根據其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等
誰來行使物業管理權
住宅區的物業管理權由業主通過業主大會及物業管理委員會行使而得以實現。
所謂業主,一般指住宅區內房地產產權人和使用人,或商業大廈、工業區等物業的所有權人。業主大會由本住宅區或物業的業主組成。住宅區交付使用且入住率達到50%以上時,區房地產管理部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會。業主可委托代理人出席業主大會,不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。
業主大會有如下職權:①選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;②監督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(或其他物業)內關于業主利益的重大事項;⑤修改業主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當的決定;⑦批準管委會章程。
物業管理如何服務
物業管理的根本宗旨,是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境,并盡可能滿足他們的合理要求。
在實際操作中,物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務。
物業交付使用前,管理公司的服務對象主要是大業主,即發展商或投資商。此階段的服務內容包括:
1、從物業管理的角度,就樓宇的結構設計和功能配置提出建議 ;
2、制定物業管理計劃包括計算機管理份額;
3、制定的物業管理組織架構;
4、制定物業管理工作程度并提供員工培訓計劃 ;
5、制定第一年度物業管理財物預算;
6、參與工程監理 ;
7、參與設備購置 ;
8、參與工程驗收;
9、擬定物業管理文本 ;
交付使用后的物業管理服務對象就是全體業主和用戶,基本內容通常包括以下幾個方面:
1、房屋及設備維修保養;
2、房屋保險事宜;
3、保安服務;
4、清潔服務 ;
5、綠化環境保養 ;
6、緊急事故處理 ;
7、 處理業主投訴;
8、財務管理 。
根據業戶要求還可提供一些有償服務,如:代理租售業務、戶內維修、清潔服務、送餐郵遞及其他商務服務等等。
業主的權利與義務
根據《物業管理條例》,業主在物業管理活動中享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
同時,業主在物業管理活動中,應履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
物業管理的常見糾紛
目前,物業管理中存在的問題主要有以下表現:
1、沒有成立正規的物業管理公司,造成物業管理水平低,服務質量差;
2、公用設施專用基金不落實,造成小區公用設施的維修、興 建、保養等問題難以解決;
3、制度不健全,管理秩序混亂;
4、管理者與業主之間權責利不明確,影響小區物業管理的正常進行;
5、亂收費現象嚴重。
財產受損應由物業公司賠償嗎
目前,有些業主的家中財產被盜之后,要求物業管理公司進行賠償。他們認為,既然自己向物業管理公司交納了管理費,那么,財產一旦損失,物業管理公司就應負賠償責任。這種理解是不正確的。
首先,物業管理公司收取的管理費是為業主提供服務的成本報酬,既不是業主財產的保管費,也不是財產的保險費。
其次,物業管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機關搞好治安防范,其主要職責是維護區域的公共秩序,而不是為某單個業主看家守財。物業管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無法完全杜絕盜竊案件的發生。可以說小區保安人員的配備及其工作,已經阻止或避免了許多案件的發生,把案件降到最低限度,作為服務對象的業主已從中受益。
只要物業管理公司履行了其應盡的管理義務,業主的賠償要求便與理相悖、于法無據,理所當然被物業管理公司拒絕。
當然,若由于物業管理公司存在管理疏忽,而導致了盜竊案件的發生,則其應當根據過錯程度,承擔相應的賠償責任。
第10篇 小區財務管理物業管理經費收支測算
第一部分 財務管理
財務管理是物業管理正常運營的'生命線'。我們將嚴格執行國家及省市有關物業管理的財務管理規定,依法建帳,依法管理,確保物業管理資金的良性運作。
一、財務管理模式(附圖七)
二、建立規范、透明的財務體系
1、根據'zz小區'的實際情況,制度切實可行的財務管理制度,并嚴格執行。
2、和益行物業總公司對zz小區管理處的財務工作定期進行檢查,并每年對管理處財務帳目進行一次審計。
3、管理處每半年向廣大業主公布一次收支帳目,接受業主的質詢和監督。
4、管理處于每年初制定當年的物業管理費預算報告,并提交物業管理委員會審批,經批準后實施。
三、管理服務費及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設置專職收款員,負責物業管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業主,我們將采取節假日照常辦公、預約上門服務的形式,方便業主交費,提高費用收繳率。
2、在費用收取方式上,我們初期采用人工收費,且以收現金為主。兩年內逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現金的收取,提高收款工作效率。
3、對于極少數欠交管理服務費用的住戶,我們將采用電話催交、發催款通知單的形式進行催交,必要情況下管理處經理、主任進行上門拜訪或在小區公告欄中予以公布,敦促其交費。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業主的利益。
第二部分 日常物業管理經費測算
一、物業資金的籌措與使用
管理資金是物業管理正常有效運作的基礎和必要條件,為此我們把物業管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容,確保zz小區物業管理的經費收支實現良性循環。在物業管理經費收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標書確定的參考價格及煙臺市建委、發改委等政府部門的定價標準執行;政府部門沒有規定及招標書沒有提供參考價格的其他服務項目收費標準,堅持略低于市場平均價格執行或雙方協議價。支出方面,以服從業主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節支措施,在降低物業管理成本、提高服務質量的同時,確保資金的合理使用,實現物業管理在較低收費條件下的高效運營。
二、日常物業管理經費收支測算匯總
(一)物業管理經費測算依據及說明
1、煙臺市政府相關物業管理法規及收費辦法(煙臺市物業服務收費管理辦法);
2、《招標書》提供的原始數據和有關規定;
3、經我公司實地調研及樓宇管理需要以及物業管理工作所積累的測算經驗;
4、稅費按管理處總收入的5.5%計算;
5、管理處員工工資待遇、物業管理人員配置和物資裝備計劃;
6、zz小區與物業管理收支相關的市場行情。
7、本公司對管理先期購置各種設備、用具所需的費用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區日常物業管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計劃
維修基金的管理
1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理,并設立專用帳號存儲本物業的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算,提交管委會審議通過后執行。
3、管理處需使用維修基金時,應出具詳細使用方案和預算,并報管委會審批。
4、當每棟房屋的維修基金不夠支出時,經該棟50%以上的業主書面同意后,由該棟房屋的全體業主按實際發生額分攤。
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業主監督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務所審計。
第11篇 對物業管理投標文件要求
對物業管理投標文件的要求
1.投標文件必須包含的內容:
(1)投標書,格式詳見附件五。
(2)投標人營業執照復印件、物業管理服務企業資質證書復印件、法定代表人資格證明、法定代表人對參予投標人員的授權委托書(格式詳見附件六,法定代表人親自參加除外)。
(3)銀行履約保函,格式詳見附件七。提供履約保證金方式為現金、支票、銀行匯票的除外。
(4)投標人的信譽、業績證明材料。
(5)承擔本物業物業管理的領導班子配備情況,主要負責人的身份證復印件、物業服務崗位資格證明材料復印件。
(6)承擔本物業物業管理的工人、保安配備情況。
(7)除本招標文件規定的物業服務要求之外,還要達到的其他要求。
(8)投標文件必須承諾,因達不到物業服務要求,對業主造成直接損失的,承擔賠償責任。具體如何賠償,如業主被盜、共用設施損壞或滅失、下水道堵塞后污水進入房間等,應詳細說明。未對業主造成直接損失的,如清潔衛生不合格,應如何處理也應詳細說明。
(9)物業服務期限滿后,如果不按時撤離本物業,應承擔何種違約責任。
(10)對開發商應盡的責任,業主向物業企業反映后,應如何處理。
(11)是否愿意承擔本招標文件第二部分所指的總水表涵蓋的整個區域的水費代收工作在本物業住宅共用部位共用設施設備維修基金到帳前,是否愿意墊資對本物業供水系統進行改造,實現本物業的水表與周邊其它小區和單位的水表完全分離
(12)物業管理服務費收費標準。要求:普通住宅必須在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2),已裝修、閑置三個月以上的住宅按普通住宅的1/2以下收取,未裝修且無人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取,車庫與普通住宅相同,商屋按普通住宅的2-3倍收取,業主委員會辦公用房免收物業管理服務費。
(13)對業主違約的處理辦法。業主拖欠物業管理服務費,可以收取滯納金,滯納金收取比例不得超過銀行貸款利率的4倍。
(14)聯系方式。
(15)投標人認為應當寫入投標文件的其他材料。
2.對投標文件的制作、送達要求
(1)投標文件必須采用簡體中文。
投標人需制作投標文件多份,其中正本1份(書面文檔),副本5份(書面文檔),電子文檔1份。電子文檔最好采用htm、html或mht格式,也可以采用wps、word格式,存儲在軟盤或優盤中。投標文件之間如果不一致,責任由投標人承擔。
(2)投標文件正本和副本均應使用不能擦去的墨水打印或書寫。并由投標人的法定代表人親自簽署,加蓋法人單位公章和法定代表人印鑒。
(3)投標文件應當密封包裝,并在包裝人標明投標項目名稱、投標人名稱,注明開標前不得開封,在密封處加蓋投標人公章。
(4)投標文件送達截止時間:20**年*月5日上午9點。
第12篇 物業區域項目部倉庫管理員職位描述
崗位職責:
(1)負責項目物料收、發、存的管理工作;
(2)負責完成nc系統出入庫單據、發票錄入、單據整理及移交審核工作;
(3)負責倉庫相關出入庫的統計記賬工作,并及時準確的上報各類統計報表;
(4)負責項目各類物料收、發原始記錄、憑證、報表和臺賬的整理和歸檔工作;
(5)負責項目庫存物料的定期盤點工作。
任職資格:
(1)大專以上學歷,1年以上倉庫管理經驗,有房地產倉庫管理經驗者優先考慮,優秀者可放寬要求;
(2)熟練使用出入庫系統,電腦操作能力良好;
