第1篇 物業管理師管理實務考試預測試題及答案1
2022物業管理師管理實務考試預測試題及答案(1)
一、單項選擇題
1.下列關于前期物業服務合同的表述中,不正確的是(d)。
a.前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議
b.前期物業服務合同是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據
c.前期物業服務合同的當事人不僅涉及建設單位與物業服務企業,也涉及業主
d.在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當訂立口頭的前期物業服務合同
2.前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時,物業服務企業可以通過(c)的方式規避風險。
a.宣告合同無效
b.宣告合同可撤銷
c.提前解除合同
d.約定條款
3.下列選項中屬于物業項目開發的銷售階段早期介入內容的是(b)。
a.就物業的結構布局、功能方面提出改進建議
b.完成物業管理方案及實施進度表
c.就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見
d.對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見
4.物業工程質量保修分為兩部分:一是物業服務企業承接管理的物業共用區域及共用設設備等部分;二是業主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由(b)負責。
a.業主大會
b.建設單位
c.物業服務企業
d.施工單位
5.新建物業承接查驗的主要內容不包括(d)。
a.物業資料
b.物業共用部位
c.共用設施設備
d.建設單位資料
6.在物業管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(b):
a.建設單位
b.業主
c.專業公司
d.政府部門
7.物業管理客戶溝通的內容不包括(b)。
a.與建設單位就早期介入、承接查驗、物業移交等問題的溝通交流
b.與建設單位、市政公用事業單位、專業公司等單位的溝通交流,要以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權利義務,做好溝通交流工作
c.與市政公用事業單位、專業服務公司等相關單位和個人的業務溝通交流
d.與業主大會和業主委員會物業管理事務的溝通交流
8.物業管理投訴處理的要求不包括(a)。
a.要正確看待物業管理投訴,并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業主溝通聯系的機遇
b.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”
c.接受和處理業主投訴要做詳細記錄,并及時總結經驗
d.接受與處理業主的投訴,要盡可能滿足業主(或物業使用人)的合理要求
9.通報正文的主體構成不包括(d)。
a.結論
b.結語
c.事實與評析
d.依據
10.當物業與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復問題,向有關部門(如派出所、居委會)、業主委員會或其他單位等聯系工作時,要用(a)文種。
a.“函”
b.“通知”
c.“請示”
d.“批復”
二、多項選擇題
1.合同要約的構成要件為(ace)。
a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
b.要約必須由受要約人或其代理人作出
c.要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定
d.要約必須在要約的有效時間內作出
e.要約必須傳達到受要約人才能生效
2.合同簽訂應遵循的基本原則是(acde)。
a.主體平等
b.罪責自負
c.合同自由
d.誠實信用
e.權利義務公平對等
3.物業管理服務及相關活動規范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業服務合同時,要特別注意的主要條款包括(abce)。
a.內容
b.費用
c.項目
d.技術
e.標準
4.新建物業承接查驗的常用記錄有(abe)。
a.工作聯絡登記表
b.物業承接查驗記錄表
c.物業承接查驗工作流程
d.承接查驗所發現問題的處理流程
e.物業工程質量問題統計表
5.物業人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意的問題是(bcde)。
a.物業運轉資金要落實到位
b.人力資源要充足
c.資料準備要充足
d.緊急情況要有預案
e.分批辦理人住手續,避免因為過分集中辦理產生的混亂
注釋人: hjtao提交時間:2022-6-15 10:32:55
物業管理實物
1、物業管理企業是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現代化科學管理,為業主和用戶提供良好的生活、工作和學習環境的服務性企業。
a.場地
b.綠化帶
c.道路
d.周圍環境
2、物業管理公司處理業主或是用人投訴的部門是( )。
a.管理部
b.服務部
c.監察部
d.產業部
3、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業主直接進行的
b.通過房地產行政部門實現的
c.通過業主大會和業主代表大會實現的
d.通過物業管理公司實現的
4、業主小組成員可以通過協商選舉產生,一般按每( )平方米建筑面積產生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次業主大會或業主代表大會由( )組織召開。
a.房地產行政管理部門
b.房屋出售單位
c.業主委員會和物業管理公司
d.房地產行政管理部門和房屋出售單位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指縣級以上地方人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉移登記
答案:a
2.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應當及時續交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養護
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷
c.依法裁定
d.調解
答案:b
5.業主對建筑物專有部分享有( )的權利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
6.物業管理師資格注冊審批機構為( )
a.建設部
b.人事部
c.省、自治區、直轄市房地產行政管理部門
d.縣級以上房地產行政管理部門
答案:a
7.依據國家相關法律、法規制定的,是業主應當共同遵守的行為準則,對全體業主具有普遍約束力的是( )。
a.物業服務合同
b.《物業管理條例》
c.管理規約
d.臨時管理規約
答案:c
8.在物業管理區域內,業主大會.業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行( )職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
a.管理職權
b.自治管理
c.民主管理
d.監督指導
答案:b
9.違反《條例》規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。
a.10萬元
b.20萬元
c.1萬元
d.5萬元
答案:a
10.物業管理用房的所有權依法屬于( )。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
a.業主
b.業主大會
c.物業服務企業
d.業主委員會
答案:a
1.鑒定機構接到鑒定申請后,應進行的程序不包括( )
a.受理申請
b.初始調查,摸清房屋的歷史和現狀
c.現場查勘、測試
d.立即做決定,簽發鑒定文書
答案:d
解析:除以上三個選項外還包括:檢測驗算,整理技術資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發鑒定文書。一共包括6個程序。
2.下列不屬于轉移登記的是( )
a.繼承
b.劃撥
c.合并
d.境遷
答案:d
解析:房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并,以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人,致使房地產權屬發生變更的屬于房屋所有權主體發生轉移的情況。
3.契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間( )
a.債權成立
b.債權先成立,物權后成立
c.物權先成立,債權后成立
d.債權和物權同時成立
答案:d
4.抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產所在地辦理房地產抵押登記.
a.20日內
b.30日內
c.28日內
d.半個月內
答案:b
5.( )是《擔保法》規定的擔保形式之一
a.質押
b.抵押
c.物押
d.約定
答案:b
6.下列關于設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是( )
a.有自己名稱、組織機構
b.有固定的服務場所
c.無規定數量的財產和經費
d.具有房地產及相關專業中等以上學歷
答案:c
解析:應具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構;(2)有固定的服務場所;(3)有規定數量的財產和經費;(4)從事房地產咨詢業務的,具有房地產及相關專業中等以上學歷.初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上;從事房地產評估業務的,須有規定數量的房地產估價師;從事房地產經紀業務的,須有規定數量的房地產經紀人。
7.下列關于房地產中介服務機構履行義務的說法,正確的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交納稅費
c.可自行規定收取費用
d.遵守有關法律、法規和政策
答案:d
解析:包括6個方面:(1)遵守有關的法律、法規和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準的業務范圍從事經營活動;(4)按規定標準收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。
8.承租人如需繼續租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前( )提出并經出租人同意,重新簽訂租賃合同.
a.2個月
b.1個月
c.半個月
d.3個月
答案:d
9.下列說法正確的是( )
a.房屋所有權人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是業主
答案:a
10.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續
a.90日
b.100日
c.50日
d.1個月內
答案:a
1.經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起( )依法做出準予預售的行政許可書面決定
a.9日內
b.15日內
c.10日內
d.12日內
答案:c
2.房地產轉讓的內容包括( )
a.房屋轉讓
b.土地使用權轉讓
c.房屋轉讓和土地使用權轉讓
d.劃撥土地使用
答案:c
解析:由于房屋與土地物質相連,經濟屬性也密切相關,因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。
3.取得建設用地批準文件以后( ),政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費
a.超過1年未動工開發的
b.超過半年未動工開發的
c.超過2年未動工開發的
d.超過3年未動工開發的
答案:a
解析:超過2年未動工開發的,政府可以無償收回土地使用權
4.關于房地產開發企業一級資質的要求,正確的是( )
a.注冊資本不高于5000萬元
b.從事房地產開發經營4年以上
c.連續3年建筑工程質量合格率達100%
d.注冊資本不低于5000萬元
答案:d
解析:一級資質房地產開發企業:一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產開發經營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成于此相當的房地產開發投資額;四是連續5年建筑工程質量合格率達100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;六是有職稱的建筑.結構.財務.房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;八是具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發生過重大工程質量事故。
5.根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,達到房地產開發企業資格的條件是( )
a.有100萬元以上的注冊資本
b.有50元以上的注冊資本
c.有3名以上持有資格證書的房地產專業人員
d.有1名以上持有資格證書的專職會計人員
答案:a
解析:設立房地產開發企業應符合《城市房地產開發經營管理條例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業.建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
6.住宅專項維修資金的使用,應遵循( )的原則
a.不公開
b.受益人和負擔人不一致
c.任何單位和個人不得挪作他用
d.方便但緩慢
答案:c
解析:住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷.公開透明.受益人和負擔人相一致的原則。
7.業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
8.《物業管理條例》規定投標人少于( )的,由于缺乏足夠的競標,進行招投標的意義不大,可以采用協議的方式選聘物業服務企業。
a.1個
b.2個
c.3個
d.4個
答案:c
9.( )決定了應對物業管理人員實行職業資格制度
a.物業管理活動的特殊性
b.經營管理的專業性
c.學科多,管理復雜
d.以上說法都正確
答案:d
10.物業服務企業是一種( )的企業
a.以較多自有資本而管理企業
b.以較少自有資本而管理龐大資產企業
c.以較多自有資本而管理較小企業
d.以較少資本管理較小企業
答案:b
1.( )逐步推行城鎮住房制度改革
a.1980年以來
b.1981年以來
c.1979年以來
d.1982年以來
答案:c
解析:1979年開始實行向居民售房的試點。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業承接查驗的內容包括( )
a.物業管理資料移交
b.物業現場驗收
c.物業管理資料移交和物業現場驗收
d.物業合同
答案:c
解析:物業承接查驗的內容。
3.對實行物業承接查驗制度的說法,錯誤的為( )
a.可彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端
b.重視物業共用部位
c.擾亂業主生活規律
d.保障業主財產利益
答案:c
4.下列關于物業管理招標投標的說法,錯誤的是( )
a.采取地方保護主義違背公開、公平、公正原則
b.不得對潛在投標人實行歧視待遇
c.對潛在投標人分三六九等區別對待也違背公開、公平、公正原則
d.對潛在投標人可以提出與招標物業管理項目實際不符的要求
答案:d
5.前期物業管理招標投標活動( )
a.有利于遏制協議選聘物業服務企業各種不正當競爭行為
b.有利于創造物業管理公平的市場競爭環境
c.有利于促進物業服務企業提高物業服務質量
d.以上都正確
答案:d
6.物業管理是市場經濟的產物,( )是市場經濟的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.競爭
d.發展
答案:c
7.( )是業主之間建立聯系的基礎.
a.個人財產
b.個人利益
c.共同財產和共同利益
d.以上說法都不對
答案:c
8.物業管理往往涉及多個業主利益,業主之間( )
a.只有個體利益
b.只有共同利益
c.無共同利益
d.既有個體利益,也有共同利益
答案:d
9.房地產開發項目的資本金占項目總投資的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.業主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有權人
答案:d
1.物業管理區域內的道路、場地是為( )而建設
a.業主利益
b.物主利益
c.業主共同利益
d.國家利益
答案:c
論業主和物業服務企業都不得擅自占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地。
2.關于利用共有部位.共用設施設備經營所得收益的使用,應當優先用于補充( ).
a.房屋維修資金
b.設備維修資金
c.物業服務費的不足
d.住房專項維修資金
答案:d
解析:理由有兩點:一是收益來源于利用共用部位.共用設施設備經營所得,應該主要用于其維修養護;二是住房專項維修資金是房屋“養老金”,由全體業主按照產權份額分期繳納,一旦急需時所需數量較大,利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。
3.物業管理師的執業范圍( )
a.制定并組織實施物業管理方案
b.審定并監督執行物業管理財務預算
c.維護物業管理區域內環境衛生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物業管理師的執業范圍包括6個方面,還包括:查驗物業共用部位.共用設施設備和有關資料;負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修.養護與管理。
4.《物業管理條例》( )規定:物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定.
a.第四十七條第二款
b.第四十七條第一款
c.第四十六條第一款
d.第四十六條第二款
答案:a
解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會這么出題。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當遵守職責,不得侵害公民的合法權益。
5.物業收費的形式為( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握兩個概念和物業服務費的構成。
6.下列選項中,有關物業服務合同應具備的內容不包括( )
a.物業管理事項
b.物業服務質量
c.專項維修資金的管理與使用
d.物業服務態度
答案:d
解析:物業服務合同具備的內容包括:物業管理事項、物業服務質量、物業服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任八個方面。
7.物業服務合同確立了業主和物業服務企業在物業管理活動中的( )
a.權利
b.義務
c.權利、義務
d.權利和義務的法律依據
答案:d
8.以政府定價方式管理物業服務收費存在的弊端是( )
a.不利于物業服務企業提高服務質量
b.不利于物業服務企業降低服務質量
c.利于物業服務企業提高服務質量
d.利于物業服務企業提高服務態度
答案:a
解析:正確答案a。還包括:制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權;因定價標準不客觀產生了大量矛盾;政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。
9.《價格法》對價格管理規定了( )
a.政府定價
b.政府指導價
c.市場調節價
d.政府定價、政府指導價、市場調節價
答案:d
解析:《價格法》對價
格管理規定了三種定價形式:政府定價、政府指導價、市場調節價。我國僅采取政府指導價.市場調節價對物業服務收費進行管理。
10.物業服務收費的原則是( )
a.合理原則
b.公開原則
c.收費與服務水平相適應原則
d.合理、公開、收費與服務水平相適應原則
答案:d
解析:掌握物業服務收費的原則。
1.物業管理服務的二級服務標準中( )巡查小區單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。
a.每兩日1次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物業服務合同規定以外的服務是( )
a.無償服務
b.義務服務
c.有償服務
d.業內服務
答案:c
解析:《條例》第四十四條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
3.( )是物業管理的基礎
a.業主的住宅權
b.業主的財產權
c.物業管理者所得
d.物業管理服務
答案:b
解析:對物業進行管理是業主行使財產權的行為。
4.( )建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:這一法規的頒布,確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的方向。
5.我國的物業管理制度是由( )共同組成。
a.國家法規
b.地方性法規
c.中央性法規
d.國家法規政策和地方性法規政策
答案:d
6.( )美國成立了第一個行業協會-芝加哥建筑管理人協會.
a.20世紀初
b.20世紀末
c.21世紀初
d.20世紀中期
答案:a
7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經歷了一個( )的過程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持續大
d.一直持續小
答案:a
解析:即解放初期私房總量遠遠大于公房總量,以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產市場的發展,私有住宅數量又迅速超過公有住宅。
8.物業管理起源于19世紀60年代的( )
a.法國
b.德國
c.英國
d.美國
答案:c
9.( )可作為物業管理活動的前提條件.
a.市場原則
b.平等原則
c.公平原則
d.公開原則
答案:a
解析:市場原則作為物業管理活動的前提條件,主要目的在于兩點:一是強調業主在市場活動中的自主權;二是強調物業管理活動必須納入市場秩序。
10.物業管理的內容是( )
a.對物業進行維修
b.對物業進行養護、管理
c.對物業進行維修、養護、管理,對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護
d.對相關區域衛生保潔
第2篇 物業管理師物業管理實務試題-第一章物業管理企業
物業管理師物業管理實務試題匯編之第一章物業管理企業
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業管理企業的分類,以下各項不是按投資主體經濟成分來劃分的有()。
a中外合資經營的物業管理企業
b全民所有制物業管理企業
c物業管理集團公司下的子公司
d集體與個人共同投資的物業管理企業
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業類型的掌握程度。物業管理企業分類按照投資主體的經濟成分可劃分為:全民所有制物業管理企業、集體所有制物業管理企業、民營物業管理企業、外資物業管理企業、其他物業管理企業。故本題選c,有關內容可參見教材第1―2頁。
2.物業管理企業資質等級分類方法有()。
a a、b、c、d四個等級
b高、中、低三個等級
c一、二、三級
d特級、一、二級
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業的資質等級為一、二、三級。故本題選c,有關內容可參見教材第4~5頁。
3.一級資質的物業管理公司,其注冊資本可以是:
a 200萬元
b 300萬元
c 400萬元
d 800萬元
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。一級資質的物業管理企業注冊資本為人民幣500萬元以上。故本題選d,有關內容可參見教材第4~5頁。
4.二級資質物業管理公司,專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于()人。
a 10b 20c 30d 40
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。二級資質的物業管理企業應具有物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。故本題選b,有關內容可參見教材第4~5頁。
5.關于物業管理資質的頒發機構,下面哪個說法是正確的()。
a國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理
b省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理
c直轄市人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督
d直轄市人民政府房地產主管部門負責二級物業管理企業資質的頒發和管理,設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書
的頒發和管理,直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企
業資質的頒發和管理,并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。故本題選b,有關內容可參見教材第4頁。
6.新設立的物業管理企業,在領取營業執照之日起30天內,持相關資料向當地的房地產主管部門申請以下資質()。
a一級資質b二級資質c三級資質d三級資質,并設一年的暫定期
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期,物業管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選d,有關內容可參見教材第6頁。
7.物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的()。
a法人b經濟實體c企業單位d以上說法都不對
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念的掌握程度。物業管理企業是依法成立、具有專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。故本題選b,
有關內容可參見教材第l頁。
8.下列選項中,不屬于物業管理企業特征的是()。
a是獨立的企業法人
b屬于服務性企業
c具有一定的公共管理性質的職能
d具有行政管理職能
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業特征可歸納為以下三點:一是獨立的企業法人;二屬于服務性企業;三具有一定的公共管理性質的職能。故本題選d,有關內容可參見教材第1頁。
9.物業管理企業的產品是()。
a服務b管理c服務與管理并存d以上說法都不對
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業特征的掌握程度。物業管理企業本身不制造實物產品,它主要是常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。故本題選a,有關內容可參見教材第1頁。
10.物業管理有限責任公司最低限額的注冊資本為(&nbs
p; )萬元。
a 10b 200c 300d 500
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業工商注冊登記的掌握程度。《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定(若辦理資質,10萬元的注冊資本是不行的)。故本題選a,有關內容可參見教材第3頁。
11.()組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理。
a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線制是最簡單的企業管理組織形式,它的特點是:企業各級領導者親自執行全部管理職能,按垂直系統直接領導,不設專門職能機構。這種組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理,不能適應較大規模和較復雜的物業管理。故本題選b,有關內容可參見教材第6~7頁。
12.()組織形式,其員工受雙重領導。
a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。矩陣制是在傳統的直線職能制縱向領導系統的基礎上,按照業務內容、任務或項目劃分而建立橫向領導系統,縱橫交叉,構成矩陣的形式。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部門,又建立橫向的管理系統;參加項目的成員受雙重領導,既受所屬職能部門的領導,又受項目組的領導。故本題選d,有關內容可參見教材第8~9頁。
13.規模大、物業種類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司可以采用()組織形式。
a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。事業部制是較為現代的一種組織形式,是管理產品各類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。一般多由那些規模大、物業各類繁多、經營業務復雜多樣的大型綜合型物業管理公司借鑒采用。故本題選c,有關內容可參見教材第8頁。
14.目前物業管理機構設置中普遍采用的一種組織形式是()。
a直線職能制b直線制c事業部制d矩陣制
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。直線職能制以直線制為基礎,在各級主管人員的領導下,按專業分工設置相應的職能部門,實行主管人員統一指揮和職能部門專業指導相結合的組織形式。其特點是各級主管人員直接指揮,職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示,只是起業務指導和監督作用。這種組織形式是目前物業管理機構設置中普遍采用的一種形式。故本題選a,有關內容可參見教材第7~8頁。
15.新設立的物業管理企業,其資質等級按()等級核定。
a最低b最高c適合的資質等級d矩陣制
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期物管理企業在領取營業執照之日起30天內持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。故本題選a,有關內容可參見教材第6頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業管理企業在申請資質時,應持以下資料()。
a營業執照和企業章程
b驗資證明
c物業管理企業組織架構
d企業法定代表人的身份證明
e物業管理專業人員的職業資格證明書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證明書和勞動合同
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理資質管理的掌握程度。物業管理企業在申請資質時,應持以下資料:營業執照;企業章程;驗資證明;企業法定代表人的身份證明;物業管理專業人員的職業
資格證明書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證明書和勞動合同。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第6頁。
2.關于物業管理企業的設立,以下說法正確的是()。
a物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段
b 物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,是根據《公司法》的規定
c新設立的物業管理企業,在領取營業執照后,要向當地工商主管部門申請資質,是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定
d《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為50萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時可以辦理三級資質的物業管理企業
e物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業設立程序的掌握程度。根據《公司法》和《物業管理企業資質管理辦法》的規定,物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段;根據《公司法》規定,物業管理企業的設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領取營業執照后,方可開業;新設立的物業管理企業,在領取營業執照之日起30天內,要向當地房地產主管部門申請資質,是根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定;《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作
為服務性企業應符合此規定。同時,考慮到企業注冊后應辦理物業管理企業資質證書,因此,注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求;物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第3~6頁。
3.以下哪幾種是物業管理企業的常見模式()。
a房地產建設單位的附屬公司
b民營物業管理企業
c獨立的物業管理企業
d集體所有制物業管理企業
e物業管理集團公司
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業常見模式的掌握程度。物業管理企業的常見模式有房地產建設單位的附屬公司、獨立的物業管理企業、物業管理集團公司。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第3―6頁。
4.物業管理企業的組織形式主要有()。
a直線制b直線職能制c矩陣制d直線矩陣制e事業部制
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織形式的掌握程度。物業管理企業組織形式有直線制、直線職能制、事業部制和矩陣制。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第6頁。
5.以下對物業管理企業描述正確的有()。
a依法設立,以盈利為目的,承擔獨立責任的企業法人
b物業管理企業的產品就是服務,屬于服務性企業
c其職能帶有公共管理的性質
d具備專門資質,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體
e物業管理企業以自己的名義享有民事權利,在提供服務時不承擔民事責任
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業概念和特征掌握程度。e“物業管理企業以自己的名義享有民事權利,在提供服務時不承擔民事責任”應為“物業管理企業以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任”。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第1頁。
6.關于事業部制物業管理組織形式以下哪種說法是正確的()。
a事業部制是較為現代的一種組織形式,是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式
b采取事業部制的物業管理企業,要求企業領導者通曉各種專業知識,具備多方面的知識和技能
c其主要特點:實行分權管理,將政策制定和行政管理分開;每個事業部都是一個利潤中心,實行獨立核算和自負盈虧
d其主要優點:強化了決策機制,使公司領導擺脫了繁雜的行政事務;能調動各事業部門的積極性;促進了內部競爭;有利于復合型人才的考核培養
e主要缺點:機構人員較多,容易形成多頭領導
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理組織形式的掌握程度。選項b“采取事業部制的物業管理企業,要求企業領導者通曉各種專業知識,具備多方面的知識和技能”是直線制組織形式的特征;選項e“主要缺點:機構人員較多,容易形成多頭領導”是矩陣制組織形式的缺點。故本題選a、c、d,有關內容可參見教材第8頁。
7.以下諸多因素,哪幾個因素影響物業管理企業組織機構設置()。
a企業資質b企業戰略c技術d組織規模e外部環境
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置的影響因素的掌握程度。影響因素包括:企業戰略因素、外包環境因素、技術因素和組織規模及所處階段。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第9頁。
8.物業管理企業組織機構設置的要求是()。
a按企業資質設置組織機構
b按照企業規模、任務設置
c按照統一領導、分層管理的原則設置
d按企業注冊資本設置組織機構
e要充分體現各崗位、各部門之間的分工協作,同時,要精干、高效、靈活
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業組織機構設置要求的掌握程度。物業管理企業組織機構設置的要求是:①按照規模、任務設置;②統一領導、分層管理;③分工協作;④精干、高效、靈活。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第10頁。
9.物業管理企業的分類,以下各項是按投資主體的經濟成分來劃分的有()。
a中外合資經營的物業管理企業
b全民所有制物業管理企業
c物業管理集團公司下的子公司
d集體與個人共同投資的物業管理企業
e股份合作型物業管理企業
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業分類的掌握程度。物業管理企業按投資主體的經濟成分來劃分,可分為:全民所有制物業管理企業;集體所有制物業管理企業;民營物業管理企業;外資物業管理企業和其他物業管理企業。選項c“物業管理集團公司下的子公司”屬于物業企業的模式;選項e“股份合作型物業管理企業”是按股東出資形式來劃分的。故本題選abd,有關內容可參見教材第1―2頁。
10.物業管理企業的職能機構主要包括人力資源部、行政管理部、品質管理部、財務部、經營管理部、工程管理部、安全管理部、環境管理部。品質管理部的主要職責包括以下那幾個方面()
a客戶服務監督管理
b制訂和分解企業經營計劃和經營目標
c維護企業質量管理體系的正常運行
d建立相關規章制度、管理目標和工作標準
e客戶管理關系,客戶投訴處理,客戶滿意度評價
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業職能機構職責的掌握程度。品質管理部的主要職責包括:企業質量管理體系運行和維護,各物
業項目服務品質監督,客戶滿意度評價及監督,管理評審,
協助新物業項目建立質量管理體系,外部質量審核的協調,內部服務品質審核的組織協調,客戶服務監督管理,客戶關系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第10~11頁。
三、案例題
1.你是一個職業經理,負責組建一個準備接管兩個三十萬建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小區的物業管理公司。按上級領導的要求:成立之初的組織機構設置要考慮公司的發展要求,要貫標(is09001)。請問(1)按直線職能制組織形式思路,設立公司的職能部門并確定各部門的職責。(2)說明直線職能制的主要優缺點。
【答案】(1)應設立的職能部門及職責如下:
①總經理室:由總經理及若干副總經理共同構成公司的決策層,對企業的重大問題作出決策。
②人力資源部:制訂企業各項人力資源管理制度,編制人力資源發展和培訓計劃,優化人力資源結構和人力資源配置,設計實施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作。
③行政管理部:編制實施行政管理、企業文化建設、品牌管理和信息化建設的規劃和預算,建立相關規章制度、管理標準和工作標準,完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯絡等工作。
④財務部:堅持原則,遵守財經紀律,執行財務規章制度;編制財務計劃,做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作;督促檢查各項目的財務收支情況,監督資金和資產的安全運作,增收節支;定期向總經理室匯報財務收支情況。
⑤品質管理部:企業質量管理體系運行和維護,各物業項目服務品質監督,客戶滿意度評價及監督,管理評審,協助新物業項目建立質量管理體系,外部質量審核的協調,內部服務品質審核的組織協調,客戶服務監督管理,客戶關系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。
⑥市場拓展部:制訂和分解企業經營計劃和經營目標,制訂物業項目考核體系、考核指標和標準,組織對各物業項目進行目標考核等。
⑦經營管理部:物業管理市場調查研究,物業管理市場拓展,物業項目可行性研究分析,制作標書,投標管理,新接管物業項目前期介入管理的組織和協調,顧問項目管理與協調等。
⑧工程管理部:工程維修和運行保障,合格工程維修分包商評審,各項維修保養工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作,為各物業項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審,支持新項目做好新接管物業的移交、驗收和工程管理,負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。
⑨安全管理部:各物業項目安全管理監督控制、安全管理指導的統籌安排、安全檢查的統籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等;具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制度與實施,并監督、指導、協調和考核各項目的執行情況;完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作;協助項目對重大安全事故或突發事件的調查和處理。
⑩環境管理部:負責清潔、綠化管理,保持環境衛生,實施企業對清潔和綠化分包方監管等;具體負責指導、監督各項目清潔綠化日常維護保養工作;負責對承包方的監督檢查與考核;負責制訂公共環境衛生防護的各類管理措施,組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養計劃。
(2)優點:加強了專業管理的職能,適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業管理企業。缺點:機構人員較多,成本較高,橫向協調困難,容易造成扯皮,降低工作效率。
2.公司剛剛意向成立一個物業管理公司,你是行政經理,請你寫出物業公司設立的程序。分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。
【答案】
(1)工商注冊登記階段:企業名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數和法定代表人、公司人員、公司章程。
第3篇 物業管理師理論模擬試題
單項選擇:
1.在前期工作階段,房地產開發商需要獲得房地產開發必備的'五證'中,除( )之外的其他四證。
a、國有土地使用權證b、商品房銷售許可證或商品房預售許可證
c、建筑工程規劃許可證d、建設用地規劃許可證
2.( )是在業主業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
a、物業管理早期介入 b、前期物業管理
c、日常物業管理 d、后期物業管理
3.物業可行性研究,是指物業管理企業在(),擬定物業管理方案時,從政策、技術和經濟上進行全面的分析。
a、作出投標決策前 b、立項前
c、接管理物業后 d、與業主發生矛盾時
4.( )是項目決策的基礎,是分析項目在技術、財務、經濟上的或行性以作出決策的關鍵步驟。
a、投資機會研究 b、初步可行性研究
c、詳細可行性研究 d、項目評論與決策
5.物業再開發利用的條件是()。
a、業主的愿望b、物業本身的條件
c、物業管理的運作能力d、房地產行政管理部門的意見
6.《城市綠化規劃建設指標的規定》中,要求新建居住區紀地占居住區總用地比率不低于()。
a、20% b、30% c、15% d、35%
7.( )是物業管理最基本的內部管理制度。
a、企業綜合管理制度b、員工管理制度
c、部門職責和職責d、操作規程
8.( )是指用于物業界定管理參與者權利與義務,規范實施物業管理過程中各方當事人的行為,協調各方主體間關系的規定。
a、物業管理企業內部管理制度 b、業主內部管理制度
c、物業管理的公共管理制度 d、業主公約
9.下列說法錯誤的是( )。
a、物業管理規章制度建設是一項十分重要的基礎性工作
b、物業管理規章制度的制造、執行、檢查等都必須規范。
c、物業管理規章制度要穩定性,一經制定就不能修改
d、物業管理要重視規章制度的執行環節
10.投資機會研究,主要是分析( )的可能性。
a、投資范圍b、投資方向c、投資對象d、投資效益
11.業主公約對物業管理區域內的( )具有普遍約束力。
a、全體業主 b、物業管理企業和全休業主
c、業主和非業主使用人 d、業主及業主大會
12.《維護手冊》不包括什么內容( )。
a、住宅概況 b、物業區域管理機構
c、住房須知 d、物業管理企業內部管理制度
13.據規定,商品住房在銷售時,購房者應當按購房款( )的比例交專項維修資金。
a、2% b、20% c、30%d、2%-3%
14.下列不屬于房屋共用部位的有( )。
a、外墻面b、門廳c、樓地面d、承重結構部位
15.安全防范設施的建設和維護費用最終要由()承擔。
a、房地產開發房 b、物業管理公司 c、建設單位 d、業主和使用人
16.俗稱'電子鼻'的安全防范設施是( )。
a、閉路電視監控系統b、電子保安系統 c、燃氣泄露報警器d、電子巡更
17.( )就是規定的數量。規定在工程產品生產過程中的消耗的人力、物力、財力的標準額度。
a、工程量b、定額c、直接工程費d、工程造價
18.物業管理本身是個涵蓋面很廣的行業,其本質是( )。
a、服務b、管理c、經營d、領導
19.關于物業管理服務不正確的表述是( )。
a、物業管理服務分為公共服務和特約服務
b、特約服務是滿足業主和使用人特別需要而提供的個別服務
c、綜合經營服務就是指物業服務合同約定以外的特約性服務
d、特約性服務費是由政府指導價確定的
20.市場珠重要內容不包括( )。
a、物業類型與規模 b、物業對象的資料
c、同類物業管理企業d、物業項目的地理位置,交通狀況等。
21.傳統觀念的市場組合中有產品、價格、地質和( )。
a、促銷 b、顧客 c、成本d、便利
22.物業管理服務的價格形式有( )種。
a、1種b、2種c、3種d、3種以上
23.( )是一種政策性價格形式。
a、政府指導價b、政府定價c、市場調節價 d、混合價
24.物業管理服務市場結構包括市場主體,市場客體和(
)3個方面。
a、內容b、市場機制c、市場環境d、市場管理
25.物業管理市場交易秩序應當保持公開化、貨幣化和( )。
a、公平化b、規范化c、自愿化d、有序化
26.創建物業管理品牌,可以通過( )設計和提高管理服務質量等措施來實現。
a、企業形象b、企業文化 c、企業理念d、企業精神
27.我國第一部招投標方面的法律《中華人民共和國招投標法》自( )起施行。
a、1999年8月30日b、2000年1月1日
c、2003年9月1日 d、1998年8月30日
28.物業管理招標和投標活動,應當遵循公開、公平、公正和( )原則。
a、誠實信用b、市場競爭c、經濟合理d、保密
29.員工績效考核的意義不包括( )。
a、人事決策的依據b、有助于員工改進工作
c、促進上下的溝通d、促進競爭
30.( )是根據被考核人完成工作目標的情況來進行考核的一種方式。
a、關鍵條件法b、強制選擇法c、目標考核法d、等級評估法
31.開展物業綜合經營服務的下列表述中不正確的是()。
a、推動物業管理企業開展綜合經營服務的直接動力增加收
b、開展綜合經營服務能夠促進企業的造血功能,減輕業主負擔
c、開展綜合經營勢必擾亂物業區域的正常秩序
d、綜合經營服務還具有顯著的社會效益
32.在物業管理法律關系中( )法律關系占大多數。
a、刑事b、民事c、人事d、行政
33.民事法律關系的主要特不包括( )。
a、主體法律地位平等 b、當事人自愿放棄
c、當事人權利義務對等 d、主體間有親屬關系
34.假定、處理、制裁在法學上稱為法律規范3要素,其中( )是物業管理法律規范的核心。
a、假定b、處理c、裁d、處理和制裁
35.民事責任主要表現為一種( )。
a、財產責任b、侵害責任c、財務糾紛d、財務歸屬
多項選擇:
1.房地產開發基本程序包括( )。
a、投資決策階段b、規劃設計階段
c、前期工作階段d、施工建設和租售營銷階段
2.建筑工程質量管理相關規定有( )。
a、《中華人民共和國建筑法》b、《建筑工程質量管理條例》
c、《住宅小區設計規范》d、《公園設計規范》
3.制定物業管理方案的原則有( )。
a、規范調研的原則b、實事求是和求實細致原則
&nbs
p; c、科學適用原則d、開拓創新原則
4.物業所可行性研究的根本目的是為( )。
a、投資決策提供科學,可靠的根據
b、實現項目決策的科學化
c、減少或避免投資決策的失誤
d、提高項目實施帶來的經濟、社會、環境效益
5.物業再開發利用的原則( )。
a、利潤最大化原則b、尊重業主意愿c、經濟適用d、科學規劃
6.業主內部管理制度一般包括()。
a、業主公約 b、業主大會議事規則
c、物業管理公共管理制度 d、樓宇入住及遷出管理制度
7.一個物業管理項目的各種管理制度要做到( )。
a、形式規范b、體例統一c、文字明確d、表述清晰
8.業主大會議事規則應當就業主大會的( )。等事項依法做出約定。
a、議事方式b、表決程序
c、業主投票確定辦法d、業主委員會的組成及委員任期
9.有關業主公約正確的表述有( )。
a、是實行業主自治管理的重要表現形式
b、是業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定
c、是調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件
d、是業主應當共同遵守的行業準則
10.物業管理收入是指企業向物業權人和使用人收取的( )收入。
a、公共性服務費b、物業經營收
c、公眾代辦性服務費d、特約服務費
11.物業管理的主管業務收入包括()。
a、物業管理收入b、物業經營收c、物業大修收d、其他業務收入
12.解決物業管理收費糾紛的相關法規有()。
a、《民事訴訟法》 b、《物業管理條件》
c、《物業服務收費管理辦法》 d、《物業管理企業財務管理規定》
13.專家維修資金收繳的依據為( )。
a、《物業管理條例》b、《物業服務收費管理辦法》
c、《物業管理企業財務管理規定》
d、《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》
14.財務分析的主要內容包括()。
a、償債能力分析 b、贏利能力分析
c、發展趨勢分析 d、營運能力和投資效益分析
15.財務分析最主要的依據是()。
a、
會計報表b、資產負債表c、利潤表d、現金流量表
16.房屋及附屬設備設施維修養護工作的效益是指維修成果與成本之間的關系,反映在( )等效益指標上。
a、維修工程質量b、維修工程成本c、維修工程工期d、勞動生產率
17.房地產開民的前期階段,應完成'七通一平'工作,其中'七通'包括( )。
a、通水b、通暖c、通電d、通路e、通信
18.物業管理公共制度對( )有約束力。
a、物業公司b、業主c、業主委員會d、非業主使用人e、只對違約業主
19.編制房屋維修預算的原則( )。
a、據實合理原則 b、保證質量原則
c、厲行節約原則d、市場機制原則
20.房屋維修工程造價包括( )。
a、直接工程費b、人工費c、間接費d、利潤e、稅金
21.編制房屋附屬設施設備維修預算的方法有多咱,一般采用( )。
a、經驗估算法b、統計分析法c、成本計算法d、混合法
22.開展綜合經營服務的意義( )。
a、增加企業收b、提高信譽c、招商物業管理水平
d、為業主、使用人提供盡可能的服務e、擴大影響
23.選擇綜合經營項目的正確表述有( )。
a、日常生活類項目優先 b、易損易耗品項目優先
c、消費周期短、使用多項目優先 d、優勢物資項目優先
e、中介服務項目優先
24.開展綜合經營項目的條件( )。
a、業主、使用人的情況 b、資金
c、房屋、場地 d、物業管理自身的條件
25.現代營銷觀念包括了( )要素。
a、顧客b、促銷c、成本d、便利e、溝通
26.從微觀的企業角度看,市場營銷至少有幾個方面的作用( )。
a、幫助企業了解消費者需求b、指導企業正確決策
c、有利于企業開拓市場d、促進企業持續健康的發展
27.物業管理市場的特點正確的是( )。
a、非 有權性 b、質量統一性 c、不可分割性
d、質量差異性e、需求可變性
28.物業管理市場定價的原則( )。
a、權利義務相結合原則&nbs
p;b、依法定價原則
c、符合客戶消費規律原則d、誠實信用原則e等價有償原則
29.實施iso9000認證工作的步驟順序( )。
a、文件準備b、前期準備c、iso9000試運行d、正式認證
30.關于物業管理招投標表述正確的有( )。
a、國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理公司
b、國家提倡建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物來管理公司進行前期物來管理
c、投標人少于3個或住宅規模較小,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采取楞協議方式選聘物業企業。
d、擅自彩協議方式選聘物業企業的,由縣級以上戽地產行政主管部門責令改正,給予警告,可以并處10萬以下的罰款。
31.物業管理招標人是指依法提出招標項目、進行招標的()。
a、物來開發建設單位b、業主或業主大會
c、為主委員會d、居民委員會
32.績效考核是指用系統的方法、原理、測量和評價員工在工作崗位上的( )。
a、工作態度b、工作行為c、工作效果d、工作業績
33.物業管理違約責任是指一方不履行物業服務合同,依法應承擔( )等民事責任。
a、繼續履行b、吊銷營業執照c、采取補救措施d、賠償損失
34.民法是調整平等主體的( )的財產關系和人身關系的法律規范的總稱。
a、自然之間b、法人之間c、自然人與財產之間d、自然人與法人之間
35.民法對民事責任的規定主要包括( )。
a、在什么情況下應承擔民事責任
b、在什么時候應承擔民事責任
c、違反合同的民事責任的構成
d、承擔民事責任的方式
36.在我國,法律和政策是互相聯系的,它們的聯系表現在( )。
a、政策是法律的依據b、政策對法律起指導作用
c、法律對政策起制約的作用d、法律是執行政策的重要工具
物業管理師技能技能模擬試題
一、情境題
1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作,經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面,你知道嗎
2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎
3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。
4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃,但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃
5、于先生在編制房屋維修預算,當他做到'計算各種費用'時,對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎如何計算工程造價
6、劉剛正著手花都物業的投標工作,在撰寫投標書時遇到了困難,只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業管理公司接管了新世紀花園
的物業管理公司,公司經理李先生根據自己以往的經驗,連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度,并準備付諸實施,請問這樣制定的物業管理制度合適嗎特定物業管理制度的程序的什么樣的
2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題,采取了停水停電的方法,引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎請回答如何有效處理物業服務收費糾紛
3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修,開辦高檔休閑娛樂項目,并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時,參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業管理方案
三、方案設計
1、請根據所管物業的性質和特點,設計一份物業管理方案。
2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。
第4篇 助理物業管理師試題
助理物業管理師習題
一、單選
1、與物業管理公司簽訂寫字樓物業管理合同的是( )
a、大廈業主委員會b、大廈承租人
c、大廈產權人d、大廈投資人
2、寫字樓商務服務中心是()為了方便客人,滿足客人需要而設立的商務服務機構。
a、寫字樓業主b、大廈承租人 c、大廈業主委員會 d、物業管理公司
3、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )
a、物業的保值增值b、物業的出租率
c、資金的良性循環d、設備的正常使用和保養
4、在客戶正式遷入寫字樓之前,營業部應向( )發出客戶遷入通知,并將合同中的特殊條款通知有關職能部門。
a、工程部b、客務部 c、保衛部 d、各部門
5、客戶對承租的寫字樓辦公室進行裝修的過程時,工程部應協助()到寫字樓保衛部辦理動工手續并監理施工。
a、客戶b、裝修商 c、營業部 d、施工人
員
6、客戶辦公室裝修竣工后,由()進行工程驗收。
a、工程部b、客戶 c、裝修商 d、工程部和客戶
7、在客戶遷出過程中,()負責現場監督管理工作。
a、保衛部&n
bsp; b、經營部 c、保衛部與經營部 d、保衛部與工程部
8、在客戶遷出之日,由()安排專用貨梯服務。
a、經營部b、保衛部 c、工程部 d、客務部
9、寫字樓物業管理者核查承租戶財務狀況的目的主要是()
a、為了了解租戶心理b、為了掌握市場信息
c、為了確定收費標準d、為選擇租戶時作決策
10、為了實現商品的擴大再生產,( )應當實現正常消耗完全得到補償,并可獲取一定利潤的租金。
a、商品租金b、成本租金 c、基礎租金 d、市場租
金
11、()是房屋租賃交換時要維持再生產所確定的最低租金標準。
a、商品租金b、成本租金 c、基礎租金 d、市場租
金
12、能夠抵償抵押貸款還本付息,經營費用和空置損失的租金為( )
a、抵押租金b、商品租金 c、成本租金 d、基礎租金
13、市場租金是在商品租金的基礎上,反映物業()而出現的一種租金。
a、新舊程度b、供求關系 c、償還能力 d、自身發展
14、寫字樓物業租約一般分為( ) &nbs
a、毛租約和純租約b、長租約和短租約
c、有償租約和無償租約d、成本租約和利潤租約
15、現在我國大型商廈一般是每()平方米的地上建筑面積設置一個停車位
a、10-100b、50-100 c、100-200
d、200-500
16、定期租賃大型購物中心或商廈10年以上的承租戶為( )
a、基本承租戶b、主要承租戶
c、次要承租戶d、一般承租戶
17、()是公共商業區發展的基礎。
a、基本承租戶b、特殊承租戶 c、主要承租戶 d、一般承租戶
18、根據國外經驗,一座公共商業樓宇的基本承租戶和主要承租戶承租的商業區營業面積應達到( )以上。
a、50% b、60%c、80%d、95%
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19、在選擇商場承租戶時,首先在考慮的因素是承租戶的( )
a、聲譽b、社會地位 c、經濟效益 d、財務狀況
20、商場物業管理者將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心的一部分來對待,是使承租戶()的有效方法。
a、利潤最大化b、組合最優化 c
、減少矛盾 d、增加知名度
21、商業場所的百分比租金通常以( )為基礎計算。
a、日營業額b、年總營業額 c、零售商總利潤 d、商場總利潤
22、商業場所物業租約一般分為( )
a、毛租約和純租約b、基本租約和百分比租約
c、一般租約和特殊租約d、毛租約、純租約和百分比租約
23、零售商業物業的出租一般以平方米可出租面積計算,可出租面積是指( )
a、營業面積b、分攤的公用面積
c、營業面積和分攤的公用面積d、營業面積和門前三包面積
24、在工業廠房外墻或屋頂設置企業標志和廣告,應()
a、 經廠長辦公會同意b、經職工代表大會批準
c、 事先向管理者申請d、事先經工商部門批準
25、工業區內各企業、車間應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物,不按要求造成的損失由( )
a、責任企業負責b、物業管理公司負責c、由雙方負責d、施工單位負責
26、在物業管理法律關系中( )法律關系占大多數 。
a、刑事b、民事c、人事d、行政
27、民事法律關系的主要特點不包括()
a、主體法律地位平等
b、大多由當事人自愿設立
c、當事人權利義務對等 d、主體之間有隸屬關系
28、民事責任主要表現為一種()
a、財產責任b、侵害責任c、財務糾紛d、財力歸屬
29、為了規范物業管理活動,維護()的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定《物業管理條例》
a、業主b、開發商c、物業管理企業 d、業主和物業管理企業
30、國家提倡業主通過公開、公平、公正的()選擇物業管理企業。
a、市場競爭機制b、民主法治機制c、法律法規意識 d、開拓創新意識
31、業主大會應當()物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
a、代表b、維護c、代表和維護 d、監督和指導
32、召開業主大會會議,應當于會議召開()以前通知全體業主。
a、3日b、7日 c、15日d、30日
33、業主委員會是業主大會的()
a、權力機構b、管理機構c、執行機構 d、附屬機構
34、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的()
a、業主公約b、物業服務合同c、前期物業服務協議 d、前期物業服務合同
35、建設單位應當按照()在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
a、協議 &
nbsp;b、合同c、調解 d、規定
36、()應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
a、施工單位b、建設單位c、物業管理企業 d、業主委員會
37、國家對從事物業管理活動的企業實行()制度。
a、資質管理b、合格證書c、職業資格證書 d、自治管理
38、業主委員會應當與()選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
a、業主b、業主委員會c、業主大會 d、建設單位
39、物業管理用房的所有權依法屬于()
a、業主b、業主委員會c、開發建設單位 d、物業管理企業
40、物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由()按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
a、業主b、物業管理企業c、業主和物業管理企業 d、物價管理部門
41、已竣工但尚未出售或未交給物業買受人的物業,物業服務費用由()交納。
a、業主b、建設單位c、施工單位 d、前期物業管理企業
42、物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由()
a、雙方約定b、物業管理企業確定c、物價部門確定 d、業主委員會確定
43、因維修物業或者公共利益,業主確需在物業管理區域內臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得( )的同意。
a、業主委員會
; b、物業管理企業
c、業主委員會和物業管理企業 d、房產地行政管理部門
44、專項維修資金屬()所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用。
a、業主b、業主委員會c、物業管理企業 d、房地產行政管理部門
45、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應用于()
a、補充開展多種經營資金 b、補充專項維修資金
c、業主大會決定的使用范圍 d、補充專項維修資金,或按照業主大會的決定使用
46、物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,()應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
a、建設單位b、物業管理企業c、責任人d、業主
47、違反物業管理條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對()予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
a、建設單位 b、業主委員會
c、物業管理企業 d、建設單位、物業管理企業
48、違反物業管理條例的規定,物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款( )的罰款。
a、30% b、40% c、50% d、30%-50%
49、違反物業管理條例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額( )以下的罰款。
&
nbsp; a、2倍b、5倍 c、20% d、50%
50、違反物業管理條例的規定,未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處()的罰款。
a、1萬元-10萬元 b、10萬元-30元 c、30萬元-50萬元d、10萬元-50元
51、招標人對已發出的招標文件進行必要澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少()前,以書面形式通知所有的招標文件收受人。
a、3日b、7日 c、15日d、30日
52、開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行,開標地點應當為()的地點。
a、招標文件中預先確定 b、招標人根據投標人的情況確定
c、雙方協商一致同意 d、多數投標人認可的
53、房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓,對其()等進行綜合考評,及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。
a、評標能力和廉潔公正 b、評標能力和評標水平
c、評標能力 d、廉潔公正
54、招標人應當在投標有效期截止時限()前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
a、3日b、7日 c、15日d、30日
55、國家鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過()形成。
a、國家指導 b、雙方協議 &nbs
p; c、市場競爭 d、降低成本
56、物業服務收費應當區分不同物業的()分別實行政府指導價和市場調節價,具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。
a、性質和特點 b、檔次和級別 c、業主和使用人 d、出租人和承租人
57、物業服務收費實行政府指導價的,具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在()中約定。
a、業主公約 b、物業服務合同 c、業主大會議事規則 d、物業管理規章制度
58、酬金制是指在預收的()中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
a、物業服務費用 b、物業服務成本 c、物業服務資金 d、物業服務支出
59、物業服務成本或者物業服務支出中不包括管理服務人員的( )
a、工資 b、獎金c、社會保險d、按規定提取的福利
60、業主應當按照物業服務合同的約定()交納物業服務費用或者物業服務資金。
a、按日 b、按月c、按年 d、按時足額
二、多選
61、商業場所物業租賃合同的內容不包括( )
a、限制承租人在附近重復設店b、公用面積維修責任的承擔
c、公用面積維護費的分攤d、停車場的使用
62、大型商廈為了吸引承租人,常常給予承租一定的折讓優惠。折讓優惠的具體方式有( )
a、向承租人提供裝修補貼b、為承租人支付搬家費用
c、提供一段時間的免租期d、補貼一部分
經營上的虧損
63、簽訂物業租賃合同時的注意事項有()
a、按統一規定填寫 b、不得擅自涂改變更
c、合同一式兩份,雙方各執一份 d、起租日期按合同約定之日確定
64、商業場所的物業管理者必須重視對承租商的選擇和搭配,對承租商種類的劃分可以按( )。
a、零售商店員工素質 b、零售商店的經營品種范圍
c、零售商店的不同形式 d、零售商店的經濟效益
65、商業場所收取百分比租金取決于()
a、物業的規模b、物業的性質 c、物業的地點 d、承租人生意的類型
66、寫字樓和商業場所的租金可以按()調整
a、消費價格指數b、零售物價指數 c、股票上漲指數 d、資產評估指數
67、工業區物業管理包括()等房屋建筑的管理
a、工業廠房b、生產車間 c、倉庫 d、住宅區
68、工業區物業管理工作難度較大,主要是因為( )
a、管理面廣收益低b、噪聲污染大 c、固定資產比重大 d、維修保養費用高
69、工業區環境污染的類型有()
a、水體污染b、固體廢棄物污染 c、空氣和噪聲污染 d、電磁波污染
70、在學校物業管理中,安全管理尤為重要,應向學生明確提出安全要求,這些具體要求包括()。
a、不準在公寓內使用電爐子 b、不準在公寓內亂拉各種線路
c、不準留宿外來人員 d、不準往窗外扔各種物品
71、醫院物業管理的特點有()
a、設備運行具有連續性
第5篇 物業管理師執業人員須具備專業素質
一、良好的溝通、協調能力
溝通工作在物業管理日常工作中無時、無處不在,溝通工作主要包括:與業主(客戶)的溝通、與上下級的溝通,與相關單位的溝通等等,對內通過有效的溝通,加強了團隊成員的相互理解,避免產生不必要的誤會、矛盾及摩擦,員工內部間不會有壓抑的感覺,工作就容易出成績出效率;對外通過有效溝通,達到業主理解物業管理企業的管理舉措,讓業主配合并支持企業的目的;對外溝通還反映在其它方面,如與政府相關職能部門、供電、供水、電信、相關合作單位等等。物業管理師,是物業管理企業的領頭人,在實現目標的過程中出現問題必須及時解決,必然要善于利用各種機會進行溝通,然后根據了解的情況做出正確的判斷和選擇,完成物業管理企業所定的經營管理目標。
二、務實、敬業的精神
物業管理涉及社會的方方面面,行業內有句話:“物業管理是籮筐、什么東西都可往里裝”,有事找“物業”。物業管理人從事的是一件繁雜瑣碎的工作,不抱著務實、敬業的精神就很難成為稱職的員工,更不能成為合適的物業管理師,其務實、敬業精神主要表現在以下兩方面:
(一)對職業是否充滿信心
物業管理在我國經過20多年的發展,但相應的物業管理法律法規尚在健全之中,受中國傳統文化的影響,不少人認為物業管理技術含金量低、任何人都可以操作。由于當前市場經濟尚不發達造成整個社會對于物業管理行業的評價不夠客觀和公正。可以說,物業管理行業現在是受委屈的事多,理解的事少,贊賞的事更少,在這種情況下,作為一名物業管理師,能否端正心態,務實、敬業地做好物業管理活動過程中的每項工作,能否對這一職業持續保持信心充分去認識到隨著人們思想觀念的不斷轉變,市場經濟的不斷深入,必將會讓國人對物業管理這行業有新的認識――物業管理不僅只是最終為客戶固定資產投資的保值和增值,還有更多可延伸的增值服務。對行業的信心是務實、敬業精神最基本的表現。
(二)對薪酬的理解態度
物業管理是靠收取業主的物業費來維持運作,物業費收入是有限的,費用支出是年年遞增的,員工不可能有過高的薪酬待遇。在現實中,由于受薪酬多與少的影響為理由,物業人對本職工作表現出不積極,甚至推卸、應付了事的比比皆是,而作為一名物業管理師可以不滿足于現有的薪酬待遇,但是一旦接受了這項工作和薪酬,就應不計個人得失,全力以赴地按照物業管理企業所定的經營管理目標,按質按量地完成。薪酬的理解態度是務實、敬業精神的重要具體表現。
第6篇 物業管理師培訓教學大綱
一、物業管理方案的制訂
(一)學習要求
掌握物業管理對物業的基本要求,了解并做好物業管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力;掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。
(二)學習重點
1.物業管理的早期介入
(l)物業管理對物業的基本要求
物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托,按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權,運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經營手段管理物業,從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營,并為物業所有人和使用人提供全方位的服務,使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。
物業管理對物業的基本要求是:
①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養護。
②建筑材料質量和設計施工質量要好,減少使用成本。
③配套設施齊全,能為使用人提供多種服務。
④環境優美、安全、舒適。
⑤為物業管理提供必要的設施。
(2)物業管理的基本內容
①基本業務
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業附屬設備、設施的維護、保養與更新;相關場地的維護與管理;消防設備的維護、養護與更新。
②專項業務
包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業務
包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。
④經營業務
包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。
(3)物業管理早期介入的物質準備
人員準備
資料準備
設備、器材準備
資金準備
(4)房地產開發的基本程序
我國房地產開發的程序通常分為四個階段:
①決策、立項階段
通過調查研究,尋求合作伙伴,選定開發地點和開發項目,向政府有關部門申請立項。
②前期階段
1)在申請立項的項目建議書基礎上,經過進一步的調查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關部門申報,同時辦理企業申報登記事宜。
2)項目的規劃設計工作。
3)規劃設計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發項目的建設方案。
4)征用土地,開展拆遷安置工作。
5)完成施工現場的基礎設施配套建設,做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續。
③建設階段
通過招標、投標、發包工程,進行施工建設;同時,要加強施工期間有效的工程監理,包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。
④營銷階段
這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。
上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。
(5)建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為:
1)一般土建工程:包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛工程:包括室內外給排水管道,采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。
4)電氣照明工程:包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫
穿以工程項目為對象,以施工現場為中心,遵循建筑施工的特點和規律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括:
l)落實施工任務,簽訂對外承包合同;
2)編制施工組織設計或施工計劃;
3)做好施工前的準備工作,保障順利開工;
4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比,發現問題及時調整,使各項施工活動處于最佳狀態;
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序;
2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區域的地理環境和施工條件;
3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格;
4)編制施工組織設計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃;
5)抓好施工技術及技術管理工作;
6)抓好質量管理;
7)抓好安全生產管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動定額與勞動報酬等。
2.物業管理早期介入的實施
(l)工作內容
根據房地產開發的不同階段,物業管理早期介入實施的工作內客主要有:
①參與規劃設計階段
參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要,以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設計單位,并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題:
1)配套設施的完善問題;
2)水電供應容量的問題;
3)安全保衛系統;
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問題;
6)消防設施問題;
7)物業管理所需設備問題;
8)對建筑材料的意見;
9)其他問題。
②參與建設階段
通過參與施工管理,對工程建設提出意見。主要包括:
1)監督工程質量并提出意見;
2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見:
3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見;
4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。
(2)早期介入應注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作
②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位
③抓好人員準備這個關鍵
④精心準備,細致周到,力求全面、充分
3.擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查
通過對擬管項目全面情況的調查,為擬訂物業管理方案做信息準備。
(l)項目情況調查
①調查內容
項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積:占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況:建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區班車等。
消防、安保、清潔等設施狀況
項目性質及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發商的背景:規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
周邊壞境狀況
②調查方法
包括實地考察、公
開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調查
①調查內容
住區人員自然狀況分析:包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。
住區人員需求分析:
l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施;
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備,對于滿足需求彈性大的公共設施,應從管區實際出發進行建設,并更多注意面向社會服務與經營,以提高其開發利用的效益。
3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發,定量與定性結合,協助制訂有針對性的方案。
②調查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調查者提出詢問,再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實驗法
實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。
4)抽樣調查法
抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業調查
調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。
4.制訂物業管理方案的其他準備工作
(l)組建制訂物業管理方案的工作班子:
(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓:
(3)準備經費;
(4)準備設備;
(5)準備相關資料。
5.制訂物業管理方案
(l)物業管理方案的內容
①物業管理檔次
物業類型、功能將決定不同的物業消費水平,從而確定物業消費水平,從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定,是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
②物業管理服務的標準
物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。
③物業管理財務收支預算
物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。
(2)物業管理方案的基本架構
①項目管理的整體設想與策劃
包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。
②管理模式
包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。
④規章制度建設
包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
⑤經營管理指標
包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。
⑥社區文化建設與服務
包括社區文化建設、社區服務與特約服務。
⑦財務管理及經費收入測算
包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。
⑨物業維修養護計劃和實施
&nbs
p; 包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。
(3)制訂物業管理方案的主要步驟
第一步:成立制訂方案的工作機構
第二步:培訓工作人員
第三步:經費、設備、資料準備
第四步:項目、使用人、競爭調查
第五步:研究分析調查資料
第六步:確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目
第七步:經費預算
第八步:草擬方案文本
第九步:向專家顧問征詢
第十步:送公司領導審閱
第十一步:修改、研討、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:實施、反饋
⑷制訂物業管理方案的主要方法
①經理意見法
主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容,在征求公司內外意見的基礎上確定。
②內部征詢法
發動公司內部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。
③學習借鑒法
主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請業內著名專家,在向專家全面介紹調查結果的基礎上,請專家協助制訂物業管理方案。
⑤綜合制訂法
6.可行性研究知識
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前,對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析,即進行全面的調查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。
①投資機會研究
帶有預測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。
②初步可行性研究
進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測,考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源,對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。
③詳細可行性研究
對項目進行深入的技術經濟論證,仔細分析項目的利弊,對多種方案進行比較選優,從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。
④評價報告
重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。
(3)可行性研究的內容
①市場需求預測;
②物質資源預測;
③項目方案研究;
④人力資源研究;
⑤項目實施過程研究;
⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;
⑦項目經濟效益研究。
(4)編寫可行性報告
①總論;
②項目分析;
③需求預測;
④物資資源及公用設施條件分析;
⑤人力資源分析;
⑥實施進度分析;
⑦投資估算、資金籌措或成本估算;
⑧社會及經濟效益評價;
⑨附件。
二、物業管理制度
(一)學習要求
掌握物業管理制度體系的內容以及制定物業管理制度的程序和方法
;了解業主公約的法律依據、特點和主要內容,掌握業主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區內違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。
(二)學習重點
1.物業管理制度體系的內容
物業管理制度可分為兩大類:一類是物業管理企業內部管理制度;另一類是物業管理企業的外部制度。
(l)物業管理企業內部制度
內部制度是物業管理公司為提高管理服務質量和工作效率,根據經營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。
①物業管理公司員工管理條例
員工管理條例是物業管理公司最基本的內部管理制度,主要包括勞動用工制度、員工行為規范、員工福利制度、企業獎懲制度。
②物業管理企業各部門的職責范圍
包括公司辦公室的職責范圍、財務部門的職責范圍、管理部內助職責范圍、服務部門的職責范圍。
③物業管理企業員工崗位責任制
包括經理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。
(2)物業管理企業外部制度
外部制度是指用于界定物業管理參與者權利與義務,規范實施物業管理過程中各方的行為,協調各方主體間關系的制度,主要制度有:
①物業接管驗收規定
②樓宇入住規定
包括人住通知書、收樓須知、入住手續書、入住合約。
③物業管理公約
是將業主以及管理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定,對全體業主或使用人以及物業管理者均有約束力,主要包括以下內容:
1)明確業主的權利、義務和責任
2)明確物業開發商應享有的權利
3)明確物業管理者的權利與義務
4)明確對物業公共部位以及公用設施的管理
5)對物業全部損壞或部分損壞無法正常使用的規定
6)管理費用的規定
7)法律責任
8)其他事項
④住戶手冊
是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內容:
l)居住區概況;
2)居住區的管理;
3)業主或住戶須知;
4)購日燈管理與維修;
5)物業管理條例;
6)綜合服務;
7)其他應注意的事項。
⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度
1)對房屋及有關設施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規定。
2)對房屋代管權責的規定。
⑥房屋管理服務制度
1)房屋維修養護管理規定。
2)房屋裝修管理規定。
⑦住宅區管理制度
主要包括住宅小區治安保衛管理、樓宇管理、機動車管理、環境衛生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農貿市場管理等規定。
⑧業主公約
⑨業主委員會章程
l)成立業主委員會的宗旨、目的;
2)業主委員會的權利、義務;
3)成立業主委員會的程序;
4)勸業主委員會會議及業主大會;
5)業主委員會的任務;
6)有關補充說明。
2、制訂物業管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步:研究所管物業的實際情況。
第二步:研究業主及物業使用人的全面情況。
第三步:正確評價本企業狀況。
第四步:學習理解國家及當地政府的有關法律、法規、制度,借鑒外企業經驗。
&
nbsp;第五步:整理出本管區應制訂的內外規章制度條目及制訂制度的基本思路。
第六步:分頭草擬制度。
第七步:征求各方意見,反復討論修改。
第八步:定稿。
第九步:通過正式程序批準執行。
(2)方法
①經理意見法:在征求公司內外意見的基礎上,以物業公司經理的意見為制訂規章制度的基本思路和規章制度的主要內容。
②業主委員會制訂法:適用于制訂(業主公約)、(業主委員會章程》等。
③內部制訂法:適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內相關制度。
④學習借鑒法:主要是學習借鑒國內外對相似物業進行管理的規章制度。
⑤綜合征定法:綜合運用以上四種制訂規章制度的方法。
3、業主公約的法律依據、特點和主要內容
(l)法律依據
業主公約是指由業主承諾的,對全體業主具有約束力的有關物業使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據主要是:
①《民法通則》第83條規定。
②建設部19*第5號令《城市異產毗連房屋暫行規定》第五條和第六條規定。
(2)特點
①公約的主體是全體業主。
②公約的客體是物業使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權而派生的客觀行為。
③公約的內容是有關物業使用、維護與管理等方面的權利。義務的規定,其中既有法律規范的內容,也有社會公共道德的內容。
④公約經業主簽約或業主大會審議通過而生效,對物業管理區域范圍內的全體業主和非業主使用人都具有約束力。
⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
(3)業主公約的主要內容
業主公約一般由政府行政主管部門統一制訂示范文本。業主大會可以根據本物業區域的實際情況進行修改補充,經業主簽約或業主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。
4.業主公約的訂立
(1)訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
(2)訂立的程序
首次制訂業主公約一般按以下程序進行:
第一步:物業管理公司組織有關人員學習研究國家和當地政府的有關法律、法規,尤其是研究建設部制訂的業主公約“示范文本。”
第二步:結合所管項目的實際情況,依照建設部“示范文本”的基本內容,制訂出所管項目的業主公約(草案)。
第三步:用召業主大會將業主公約(草案)提交大會討論。修改。
第四步:業主大會通過修改后的業主公約。
第五步:業主簽字,業主公約生效
業主公約如需修改,一般由業主委員會提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業主大會計論通過后執行。
5、糾正違反業主公約的行為
⑴界定所應處理的違反《公約》的行為
在物業管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業主公約》;二是《物業管理公約》。前者的主體是全體業主,后者的主體是業主、非業主使用人和物業管理經營者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:
①業主違反《公約》。
②非業主違反《公約》
③物業管理公司違反《公約》
作為物業管理人員應正確處理的是業主和非業主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時違反《公約》的行為,搬遷時違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。
⑵及時發現違反《公約》的行為
物業管理人員應努力做到及時發現各種違約行為,需做到:
①加強工作責任心,認真履行崗位責任。
②物業管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時發現并處理使用人違約行為。
③提高業主和非業主使用人遵守《公約》的自意識,建立有效的監督機制,認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。
⑶正確處理違反《公約》
的行為
從廣義上說,《業主公約》和《約業管理公約》也屬于物業管理制度,兩者既有共性,也有個性,概括起來,共性表現在目的相同的實質內容相近上而個性則表現在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。
對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行,主要有:規勸、制止、批評、警告、按物業管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
⑴住用戶裝修申報
①業主或使用人如需對房屋進行裝修,必須首先向物業管理公司工程部門提出申請。
②工程部門對業主或使用人的資格進行確認,并提供裝修指南及有關資料。
③業主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計,并選擇合格的裝修單位。④業主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。
⑵物業管理公司審批
①接到業主或使用人遞交的裝修方案一周內,工程設備部門會同安保部門進行審核,考慮是否同意業主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。
②裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。
③方案批準后,與物業管理公司簽訂協議,并領取裝修許可證。
⑶裝修單位施工
與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》,并領取施工許可證必須按方案進行施工,施工期間應嚴格遵守各項規定嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。
⑷物業管理公司驗收。
①由業主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。
③竣工驗收合格后,由工程設備部門向業主或使用人出具竣工驗收單。
④業主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續。
三、物業管理資金的管理
(一)學習要求
掌握物業管理資金的概念,了解物業管理啟動資金與日常物業管理資金的來源及其管理;掌握物業管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業管理資金的預算管理工作。
(二)學習重點
1、物業管理資金及其管理
(1)物業管理資金的概念
物業管理資金是為保持物業及附屬設備的狀態完好和使用安全,充分發揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段的不同,可分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。
(2)物業管理資金的管理
概念
物業資金的管理是物業管理企業對物業管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。
管理對象
物業管理企業所能支配或將要支配的物業管理資金。
管理目的
物業管理企業有計劃、低成本、最大限度地籌集物業管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業管理工作的高效開展。
2.物業管理資金的來源和管理
(l)物業管理啟動資金
概念
物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。
內容及來源
一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金,如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業公共設施專用維護基金,主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。
物業管理啟動資金的管理:其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業管理企業實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理,應視具體情況而定,一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產生最大增值收益。
(
2)日常物業管理資金
來源
包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償,由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協商決定。
②日常物業管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。
2)財務上的管理。應加強財會制度的建立與監管力度,杜絕內部出現財務漏洞,避免發生意外事件,防止貪污、冒領現象的發生,并注意安全保衛工作。
3.利用會計手段進行經濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現的經濟信息,對經濟活動進行組織、控制、調節和指導,促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能:核算和監督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。
對會計監督可分為事前、事中、事后監督三種,主要通過對價值指標的監督,防止核算單位經濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產免遭損失。
③會計法規體系
我國會計法規制度按它們之間的相互關系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據基本法制定的對所有單位的會計核算工作.
均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統馭第二層,第二層統馭第三層,三個層次共同構成物業管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務報告,是會計核算的結果,是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表(或現金流量表)。
2)附表根據各行業、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時,一般還附有財務狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業管理者根據提供的會計報表,通過一定的技術方法,對物業管理單位的資金管理、經營狀況進行過程分析和結果比較,總結經驗,揭露問題,以提高物業管理經營水平和經濟效益。
4.物業管理資金的使用與運作
(l)物業管理資金的性質
物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業管理對象和目的的不同,可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業管理資金的使用
物業管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業管理服務在一定日期內發生,用貨幣形式表現的勞動生產耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產生資金回收的,是向社會提供勞務時必須耗費的成本性支出。這些資金轉化為勞動產品的價值,為社會所承認。這是物業管理企業必須保障的,是物業管理企業生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出,如向社會福利事業捐資、做公益性廣告等,這是物業管理企業必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數量不固定,也不經常發生,物業管理企業卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業管理企業的生存與發展奠定良好的基礎。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發展用資金而使用的資金,主要是把
暫時不用或緩用的物業管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業管理資金整體的比例額。
(3)物業管理資金的使用原則
①保障物業管理需求的原則。物業管理資金使用要首先滿足物業管理工作的需要。
②節約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業管理資金使用的責任制
在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上,建立、健全物業管理企業內部有效的管理體制,即物業管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任,領導下達資金使用指令和計劃,財會人員負責把資金撥到使用者手中,三方面相互監督,共同完成資金的使用過程;并落實監督審核制度,通過對物業管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監督和考核,保證物業管理資金的使用效果。
5.物業管理資金的預算管理
(l)物業管理資金預算的準備工作
①物業管理資金預算管理的概念
物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向,以提高管理效益為出發點,以財務管理體系為保障,全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。
②物業管理資金預算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎管理工作;
2)對完善的制度體系;
3)好的領導體制與領導集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則
①物業管理資金預算編制的程序
一般都先由預算專業部門負責,如財務預算處根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展和現有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃,報領導審批,待審批后執行。對規模較大的物業管理企業,應采取分層編制,層層審核把關,最后匯總論證,再經橫向、縱向討論論證,經幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結合,最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結合論證式。
②物業管理資金預算編制的原則
1)目標性原則。即預算編制應圍繞物業管理經營目標進行。
2)全面性原則。凡是與物業管理經營目標相關的經濟業務活動都要納入預算范圍,預算編制盡可能全面、系統、平衡、完整。
3)預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍,并確定預算周期。
4)人本原則。預算應考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預算。
(3)物業管理資金預算編制的方法
①固定成本預算編制法
1)日常綜合管理費用成本預算公式
p=∑pi(i=l,2……,n)
2)人工費用成本預算公式
p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)
3)行政辦公費成本預算公式
p2=f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費預算公式
p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水
5)保安服務費預算服務公式
p4=∑fi=f1+f2+f3
滾動預算編制法
即將預算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算,在執行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。
(4)物業管理資金預算管理的方法
主要有以成本為中心的預算管理方法和以現金流量為中心的預算管理方法。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人,著眼于降低成本;以現金流量為中心的
預算管理方法控制現金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。
四、房屋構造與識圖
(一)學習要求
了解房屋建筑的一般構造以及建筑制圖國家標準和規定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。
(二)學習重點
1.建筑物的分類
建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產、生活服務,如住宅、教學樓等。構筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務,如水塔、煙囪等。依據不同分類標準,可將建筑物進行分類。
(l)按建筑物的使用功能分類
分為居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑。
(2)按建筑物的層數分類
分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。
(3)按主要承重結構使用的材料分類
分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。
(4)按建筑結構的承重方式分
分為承重墻結構、框架結構、剪力墻結構、商體結構、大跨度空間結構。
2.房屋的構造組成
一般的民用建筑是由基礎、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
(1)基礎
基礎是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負荷,并把它傳到地基上。地基是基礎下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎的自重。
①基礎的埋置深度
是指由室外設計地面到基礎底面的距離。基礎的埋深直接影響工程造價。一般情況下,基礎的埋深應不小于500毫米。
③基礎的分類
1)按構成基礎的材料分為磚基礎、灰土基礎、三合土基礎。毛石基礎、混凝土基礎和鋼筋混凝土基礎。
2)按受力特點分為剛性基礎(如磚基礎、灰土基礎、三合土基礎、毛石基礎、混凝土基礎)和柔性基礎(如鋼筋混凝土基礎)。
3)按基礎的構造形式分為條形基礎(多用于多層住宅)、獨立基礎(用于工業廠房或民用建筑的框架結構中)、整片基礎(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(用于高層或超高層建筑物中,或地基質差的工程中)。
(2)墻體
墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。
①墻體的分類
1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。
2)按墻體的構造方式分為實體墻、空體墻和復合墻
②墻體的細部構造
l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁pg過梁,其高度為60毫米的倍數,寬度一般應與磚墻厚度相適應,端部伸入兩側墻內不少于240毫米。
2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內墻中設置的連續而封閉的梁,其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。
4)構造柱:是設置在磚墻內的鋼筋混凝土現澆柱,是房屋抗震的一個主要措施。
5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨立的單元的斷縫,它是為較少房屋應自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
(3)樓地面
樓板層把整個建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現澆鋼筋混凝土樓板、預制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結構層、找平層和保溫層
(4)樓梯
是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態下供人們安
第7篇 物業管理師管理實務考試預測試題及答案2
2022物業管理師管理實務考試預測試題及答案(2)
1.物業服務企業挪用住房專項維修資金的法律責任有:( )。
a.由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住房專項維修資金,沒收違法所得
b.可以并處挪用金額3倍以下的罰款
c.構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任
d.情節嚴重的,應由頒發資質證書的部門吊銷其營業執照
答案:a,c,
解析:物業服務企業挪用住宅專項維修資金,情節嚴重的,由縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任;由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
2.下列屬于禁止從住宅專項維修資金中列支的費用有:( )。
a.依法應由建設單位承擔的住房共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用
b.依法應由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用
c.人為損壞住房共用部位、共用設施設備所需的修復費用
d.根據物業服務合同約定,應當由專項維修資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用
答案:a,b,c,
解析:選項d是錯誤的。因為根據物業服務合同約定,應當有物業服務企業承擔的住宅共用部位.共用設施設備的維修和養護費用,不得從住宅專項維修資金中列支。
3.住房專項維修資金的使用,應當遵循( )的原則,任何單位和個人不得挪作它用
a.公開透明
b.資金使用量小
c.受益人和負擔人相一致
d.方便快捷
答案:a,c,d,
解析:住宅專項維修自己的使用原則
4.在售后公有住宅專項維修資金規定中,售房單位交存的住房專項維修資金,( )從售房款中一次性提取。
a.多層住宅按照售房款的20%
b.高層住宅按照售房款的30%
c.多層住宅按照售房款的30%
d.高層住宅按照售房款的20%
答案:a,b,
解析:出售公有住房的,業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
5.關于住宅專項維修資金的使用,下列說法正確的是:( )
a.住房專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷.公開透明.受益人和負擔人相一致的原則
b.開發建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積,分攤住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用
c.代收代管單位在保證住房專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國有關規定和業主大會的決定,將住房專項維修資金用于購買一級市場國債
d.代收代管單位可以將住房專項維修資金用于購買股票和公司債券
答案:a,b,c,
6.商品住房共用設施設備的維修、更新和改造使用,按( )種方式從住房專項維修資金中列支。
a.由相關業主按照各自所交存住房專項維修資金的比例分攤
b.由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住房專項維修資金的比例分攤
c.由相關業主和公有住房售房單位按照擁有物業建筑面積的比例分攤
d.由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤
答案:b,d,
解析:考點“住宅專項維修資金的分攤規則”。
7.物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務應承當的法律責任是:( )。
a.由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告,責令限期改正
b.處1萬元以上3萬元以下罰款
c.由資質審批部門責令其限期改正
d.吊銷其資質等級證書
答案:a,b,
8.二級資質物業服務企業可以承接( )物業管理業務。
a.30萬m2以下住宅項目
b.20萬m2以下非住宅項目
c.8萬m2以下非住宅項目
d.20萬m2以下住宅項目
答案:a,c,d,
9.按照有關規定,直轄市人民政府房地產主管部門負責( )物業服務企業資質證書的頒發和管理。
a.一級
b.二級
c.三級
d.四級
答案:b,c,
10.下列哪些屬于物業服務企業的三級資質的條件:( )。
a.注冊資本人民幣100萬元以上
b.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人
c.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
d.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統。
答案:c,d,
解析:解題分析:三級資質,注冊資本人民幣50萬元以上;物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人
1.下列哪些是物業服務企業一級資質的條件:( )。
a.注冊資本人民幣500萬元以上
b.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人
c.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
d.管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于80%
答案:a,c,
解析:一級資質中,物業管理專業人員以及工程.管理.經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人;管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%
2.對物業服務企業實施資質管理的主要原因是:( )。
a.針對當前我國物業管理的發展現狀,有必要加強對物業服務企
業的資質管理,把好市場準入關
b.針對物業服務企業的管理服務特性,有必要對物業服務企業建立市場準入和清出制度
c.針對物業管理的專業特性,需要實行企業資質審批制度
d.針對物業管理的經濟特性,需要實行企業資質審批制度
答案:a,b,c,
3.物業管理的專業化要求( )
a.物業服務企業必須具備一定的資質等級
b.物業管理從業人員必須具備一定的職業資格
c.物業服務企業有專門的管理工具設備
d.物業服務企業運用現代管理科學和先進的維修養護技術實施專業化的管理
答案:a,b,c,d,
解析:考點“物業管理的三個基本特征之一專業化特征”。
4.下列說法正確的是( )
a.物業服務合同是業主和物業服務企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議
b.物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎
c.物業服務企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的
d.物業服務合同確立了業主和物業服務企業之間被服務者和服務者的關系
答案:a,b,c,d,
解析:考點“物業管理活動的基礎是物業服務合同”
5.業主對房屋等建筑物的管理方式,主要有( )
a.是業主自己進行管理
b.業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司
c.業主選聘物業服務企業進行管理
d.其他方式
答案:a,b,c,
解析:業主對房屋等建筑物的管理方式共有三種“自管.合作.選聘”
6.下列各項中,屬于物業管理基本內容的是( )。
a.房屋維修養護
b.清潔衛生
c.安全防范
d.代收供水、供熱費用
答案:a,b,c,
解析:物業管理的基本內容包括:一是對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序,包括提供清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。
7.下列關于物業管理的表述中,正確的是( )
a.物業管理是由業主通過選聘物業服務企業的方式來實現的活動
b.對于房屋等建筑物的管理,業主都應選聘物業服務企業來進行管理
c.物業服務企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的
d.物業管理的內容由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定
答案:a,c,d,
解析:對房屋等建筑物的管理方式包括三種,選聘物業服務企業進行管理,只是其中的一種。所以b選項是錯誤的。
8.市場原則作為物業管理活動的前提條件,其主要目的在于( )
a.強調業主在市場活動中的自主權
b.強調物業管理活動必須納入市場秩序,
c.為業主提供管理與服務
d.為物業管理企業提供服務
答案:a,b,
解析:市場原則作為物業管理活動的前提條件,主要目的在于兩點即ab。
9.《物業管理條例》調整和規范的范圍包括( )。
a.住宅物業管理
b.非住宅物業管理
c.城市
d.農村
e.業主自行管理
答案:a,b,c,d,
解析:考點“《條例》調整的范圍”
10.物業管理的基本特征包括( )
a.產業化
b.社會化
c.專業化
d.標準化
e.市場化
答案:b,c,e,
解析:考點“物業管理的三個基本特征”
1.( )是指縣級以上地方人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉移登記
答案:a
2.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應當及時續交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養護
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷
c.依法裁定
d.調解
答案:b
5.業主對建筑物專有部分享有( )的權利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
1、業主()參加業主大會會議。
a.必須本人
b.可讓物業使用人
c.可以委托代理人
d.不可以委托代理人
2、業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經()以上的業主提議,業主委員會應當 組織召開大會臨時會議。
a.10%
b.20%
c.30%
d.50%
3、召開業主大會會議,應當于會議召開()以前通知全體業主。
a.7日
b.10日
c.15日
d.20日
4、住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的()。
a.物業管理公司
b.行政主管部門
c.公安派出所
d.居民委員會
5、業主大會做出決定,
必須經與會業主所持投票權()以上通過。大會作出制定和修改公約,議事規則 :選聘和解聘物業管理企業,專項維修基金使用和續籌方案的決定,必須經管理區內全體業主所持投票權() 以上通過。
a.1/3;1/2
b.1/2;2/3
c.2/3;1/2
d.1/2;3/4
1、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的()
a.臨時委托合同
b.物業管理服務協議
c.前期物業服務合同
d.臨時性合作協議
2、建設單位應當在銷售物業之前,制定(),對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
a.管理契約
b.住戶手冊
c.管理規定
d.業主臨時公約
3、建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害()的合法權益。
a.業主
b.物業使用人
c.住宅區居民
d.物業買受人
4、住宅物業建設單位,應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規 模較小的,經物業所在地房管理部門批準,可以采用()方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
a.協議
b.批準
c.推薦
d.選派
5、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含()約定的內容。
a.公共維修資金
b.物業裝飾裝修
c.前期物業服務合同
d.公用面積分攤
1、《物業管理條例》第一條規定:為了規范物業管理活動,維護()的合法權益,改善人民群眾的生活 和工作環境,制定本條例。
a.業主
b.物業管理企業
c.開發建設單位
d.業主和物業管理企業
2、條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由()按照物業服務合同約定,對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
a.業主
b.物業管理企業
c.業主和使用人
d.業主和物業管理企業
3、縣級以上地方人民政府()負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
a.房地產行政主管部門
b.工商行政管理部門
c.小區管理辦公室
d.物業管理協會
4、業主大會應當()物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
a.代表
b.維護
c.代表和維護
d.領導和保護
5、一個物業管理區域成立()業主大會。
a.一個
b.二個
c.多個d.不限
1、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求中,規定北方地區居室內溫度不得( )。
a.高于16°
b.低于16°
c.高于20°
d.低于20°
2、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求中,規定新建小區公共綠地人均( )平方米以上。
a.0.5
b.1
c.2
d.3
3、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求中,規定對管理單位的評議滿意率達( )。
a.90%
b.95%
c.98%
d.100%
4、實行( )管理是指把設施的運行分為優、良、差三個級別,對不同級別的設施運行采用不同的管理措施。
a.動態
b.靜態
c.多元化
d.狀態化
5、對于住宅小區物業實行狀態化管理是因為( )。
a.管理者的管理手段在不斷地變化
b.住宅小區的居民在不斷的變化
c.物業在使用過程中不斷地發生變化
d.物業管理企業經常發生變化
第8篇 助理物業管理師考試測試試題
物業管理條例學習測試題(標準答案)
一、單項選擇題(共20題,每題1分,每題材的備選答案中,只有一個最符合題意)
1.房屋的所有權人為( a)。
a、業主 b、建設單位 c、物業管理企業 d、用戶
2.業主在物業管理活動中,對物業共有部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有(d)。
a、建設權和管理權 b、決定權和管理權 c、使用權和管理權 d、知情權和監督權
3.業主在物業管理活動中,應執行業主大會的決定和(b)作出的決定。
a、業主管理委員會授權物業管理企業 b、業主大會授權業主委員會
c、業主管理委員會授權居民委員會 d、業主大會授權居民委員會
4.物業管理區域的劃分由(a)制定。
a、由省、自治區、直轄市制定b、由物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管理部門
c、物業管理企業 d、業主大會
5.業主委員會應當由(c )業主組成。
a、熱心公益事業、責任心強、是物業所在地人大代表
b、熱心公益事業、責任心強、按期交納物業管理費用
c、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力
d、模范履行業主義務,具有較強的組織能力
6、物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,()應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
a、建設單位
b、物業管理企業
c、責任人
d、業主
7、違反物業管理條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對()予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
a、建設單位
b、業主委員會
c、物業管理企業
d、建設單位、物業管理企業
8、違反物業管理條例的規定,物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款()的罰款。
a、30%
b、40%
c、50%
d、30%-50%
9、違反物業管理條例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額()以下的罰款。
a、2倍
b、5倍
c、20%
d、50%
10、違反物業管理條例的規定,未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處()的罰款。
a、1萬元-10萬元
b、10萬元-30元
c、30萬元-50萬元
d、10萬元-50萬元
第9篇 物業管理師模擬題-單選題
2008年物業管理師模擬題-單選題
1、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎,管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到( )。
a 質價相符 b 能夠接受 c 價格優惠 d 價格偏低
2、物業管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以()為依據。
a 企業的規章制度 b 業主委員會章程 c 上級行政部門的指示 d 法律、法規
3、物業管理人員應具備的職業道德之一是( )。
a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責 c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語言流暢,表達力強
4、物業管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業道德要求。
a 忠于職守,盡職盡責 b 實事求是,辦事公道 c 謙虛謹慎,文明禮貌 d 遵守紀律,奉公守法
5、物業管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現了( ) 。
a 積極主動,講求實效 b 謙虛謹慎,文明禮貌 c 刻苦學習,提高素質 d 儀表端莊,良好形象
6、講求實效,要做到急修零活當時到現場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發生危險,也( )。
a 必須馬上修好 b 必須三天內解決 c 要力爭當日給用戶答復 d 要力爭三天內給予答復
7、物業管理企業是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現代化科學管理,為業主和用戶提供良好的生活、工作和學習環境的服務性企業。
a 場地 b 綠化帶 c 道路 d 周圍環境
模擬題下載:2008年物業管理師模擬題-單選題
第10篇 物業管理師管理實務考試預測試題及答案5
多項選擇題
31. 二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
a.國務院建設主管部門
b.省、自治區人民政府建設主管部門
c.省、自治區人民政府房地產主管部門
d.直轄市人民政府房地產主管部門
e.設區的市的人民政府房地產主管部門
32. 新設立的物業管理企業在申請資質時,除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外,還要持( )向當地房地產主管部門申報。
a. 企業法定代表人的身份證明
b. 企業總經理的身份證明
c. 物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
d. 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
e. 物業服務合同
33. 物業管理招標的主體包括( )。
a. 物業管理企業 b. 物業建設單位
c. 業主大會 d. 業主委員會
e. 物業所有權人
34. 前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
a. 簽訂合同的主體不同
b. 合同終止條件不同
c. 前期物業服務合同須經政府主管部門批準,物業服務合同則不需要
d. 前期物業服務合同屬于固定期限合同,物業服務合同屬于無固定期限合同
e. 前期物業服務合同屬于無固定期限合同,物業服務合同屬于固定期限合同
35. 下列關于業主公約的說法中,正確的有( )。
a. 業主公約經業主大會通過后生效
b. 業主公約對全體業主具有約束力
c. 業主公約對物業管理企業具有約束力
d. 業主公約對物業建設單位具有法律約束力
e. 業主公約僅有道義上的約束力
答案:
31.bd考查物業管理企業資質管理制度
32.acd同上
33.bce 考查招投標主體
34.abe 第三章重點問題
35.ab 業主公約和臨時業主公約的制訂與宣傳
多項選擇題
36. 某物業竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有( )。
a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b. 電梯公司應履行保修責任,并承擔維修費用
c. 建設單位應承擔此次事故的全部費用
d. 物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
e. 電梯機房屬物業共用部位,修繕費用應在專項維修資金中列支
37. 按使用功能劃分,物業可分為( )物業。
a. 居住 b. 公共
c. 商業 d. 工業
e. 其他
38. 物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員
c. 交通疏導及管理員 d. 停車場保潔員
e. 停車收費員
39. 物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
a. 物業管理 b. 物業經營
c. 政策性虧損補貼 d. 物業大修
e. 共用部位的租賃收入
40. 物業管理企業利潤總額包括( )。
a. 企業所屬項目上交的管理酬金 b. 營業利潤
c. 投資凈收益 d. 營業外收支凈額
e. 補貼收入
答案:
36.ac 電梯系統運營及維護
37.acde 物業管理企業主要類型
38.cde 車輛管理的注意事項
39.abd 物業管理企業的營業收入構成
40.bcde 物業管理企業的營業收入、成本費用、稅費和利潤,物業服務費成本 (支出)構成。
41. 物業服務支出的構成不包括( )。
a. 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
b. 物業管理企業財產保險費用
c. 物業共用部位、共用設施設備保險費用
d. 管理服務人員的工資
e. 項目管理處用房裝飾裝修費用
42. 按照《物業服務收費管理辦法》,物業服務收費實行( )。
a.政府定價 b.政府指導價
c.市場調節價 d.業主定價
e.政府與業主共同定價
43. 住宅專項維修資金可用于( )。
a.彌補物業管理經費的不足
b.共用部位、共用設施設備的大修
c.共用部位、共用設施設備的更新
d.共用部位、共用設施設備的改造
e.共用部位、共用設施設備的日常維修
44. 下列關于物業服務費用包干制的說法中,正確的有( )。
a. 由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
b. 管理服務利潤是固定的,不隨物業管理成本的變動而變動
c. 物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
d. 物業服務費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
e. 物業服務費用中不包括法定稅費
45. 物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
a. 物業管理企業 b. 物業管理專業人員
c. 業主委員會 d. 建設單位
e. 物業使用人
答案:
41.be 物業管理企業的營業收入、成本費用、稅費和利潤,物業服務費成本 (支出)構成。
42.bc 同上
43.bcd同上
44.ad 同上
45.ab 檔案管理內容
第11篇 物業管理師理論知識試題
第二部分理論知識
一、單項選擇題 (51-150題,共100道題,滿分為100分)
51、國家行政機關與物業管理企業之間管理與被管理的關系,屬于( c )的法律關系。
a、平等主體之間b、民事性質 c、行政管理性質d、刑法調整 1-113
52、物業管理法律規范是指由國家特定政權機關制定或認可而具有普遍約束力,反映執政集團對物業管理( d )的利益要求和組控意志,并依靠政權強制力量保證實施的,用于組控物業管理社會關系中某一類具體關系或一類具體活動類型的行為規范。
a、工作內容b、操作方式c、發展水平d、社會秩序 1-114
53、從邏輯結構上說,任何一個物業管理法律規范都必須具備三要素:(b )、處理和制裁。
a、前提b、假定c、基礎d、判斷 1-114
54、如果物業管理企業雇用的保安人員毆打業主,物業管理企業應當對自己的員工在執行職務過程中的這種行為承擔(b )責任。
a、違約b、侵權c、補救d、教育 1-117
55、物業管理當事人訂立合同,采取要約、承諾方式,( d)時合同成立。
a、提出要約b、要約生效c、發出承諾 d、承諾生效合同法25條
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第12篇 物業管理師技能考試模擬試題
物業管理師技能技能模擬試題
一、情境題
1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作,經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面,你知道嗎
2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎
3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。
4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃,但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃
5、于先生在編制房屋維修預算,當他做到“計算各種費用”時,對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎如何計算工程造價
6、劉剛正著手花都物業的投標工作,在撰寫投標書時遇到了困難,只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司,公司經理李先生根據自己以往的經驗,連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度,并準備付諸實施,請問這樣制定的物業管理制度合適嗎特定物業管理制度的程序的什么樣的
2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題,采取了停水停電的方法,引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎請回答如何有效處理物業服務收費糾紛
3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修,開辦高檔休閑娛樂項目,并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時,參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業管理方案
三、方案設計
1、請根據所管物業的性質和特點,設計一份物業管理方案。
2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。
3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。
